[年报]渝 开 发:2015年年度报告（更新后）
重庆渝开发股份有限公司 2015年年度报告 2016-006 2016年03月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人徐平、主管会计工作负责人罗异及会计机构负责人(会计主管人 员)周颖声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 《中国证券报 》、《上海证券报 》、《证券时报 》和巨潮资讯网 (http//www.cninfo.com.cn)为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布信息均 以上述媒体刊登的为准，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11 第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 40 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 64 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 70 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 70 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 71 第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 79 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 85 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 188 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 交易所 指 深圳证券交易所 重庆证监局 指 中国证券监督管理委员会重庆监管局 公司、本公司或渝开发 指 重庆渝开发股份有限公司 城投集团 指 重庆市城市建设投资（集团）有限公司 诚房公司 指 重庆市诚投房地产开发有限公司 会展置业 指 重庆会展中心置业有限公司 凯宾斯基酒店 指 重庆会展中心置业有限公司的房地产开发项目 祈年公司 指 重庆祈年房地产开发有限公司 朗福公司 指 重庆朗福置业有限公司 山与城项目、南岸黄桷垭项目 指 重庆朗福置业有限公司的房地产开发项目 上城时代项目、金竹项目 指 公司在巴南区鱼洞金竹开发的房地产项目 捷兴公司 指 重庆捷兴置业有限公司 星河one项目 指 重庆捷兴置业有限公司的房地产开发项目 西永项目、格莱美城 指 公司在重庆市沙坪坝区西永的房地产开发项目 华岩项目 指 公司在重庆市九龙坡区华岩的房地产开发项目 茶园项目 指 公司在重庆市南岸区茶园的房地产开发项目 渝康公司 指 重庆渝康建设（集团）有限公司 重庆一中院 指 重庆市第一中级人民法院 物业公司 指 重庆渝开发物业管理有限公司 资产公司 指 重庆渝开发资产经营管理有限公司 会展经营公司 指 重庆国际会议展览中心经营管理有限公司 报告期 指 2015年1月1日到2015年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 渝开发 股票代码 000514 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 重庆渝开发股份有限公司 公司的中文简称 渝开发 公司的外文名称（如有） CHONGQINGYUKAIFACO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） UKF 公司的法定代表人 徐平 注册地址 重庆市渝中区重庆村55号2单元39层 注册地址的邮政编码 400015 办公地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园96号 办公地址的邮政编码 400060 公司网址 http://www.cqukf.com 电子信箱 ukf514@188.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 谢勇彬 钱华 联系地址 重庆市南岸区铜元局刘家花园96 号 重庆市南岸区铜元局刘家花园96 号 电话 023-63855506 023-63856995 传真 023-63856995 023-63856995 电子信箱 XYBFISHER@sohu.com hzqhua06@sina.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 20280945-7 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无 历次控股股东的变更情况（如有） 无 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市西溪路128 号9 楼 签字会计师姓名 李青龙、华瑜 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 1,155,040,014.68 1,947,008,902.56 -40.68% 923,686,606.58 归属于上市公司股东的净利润 （元） 7,370,833.19 122,388,491.56 -93.98% 126,482,914.46 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 8,187,623.12 121,396,921.36 -93.26% 36,309,929.64 经营活动产生的现金流量净额 （元） 46,659,947.01 -204,065,653.96 122.87% 219,322,106.07 基本每股收益（元/股） 0.0087 0.1450 -94.00% 0.1499 稀释每股收益（元/股） 0.0087 0.1450 -94.00% 0.1499 加权平均净资产收益率 0.26% 4.46% -4.20% 4.79% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 7,358,164,150.37 7,788,997,393.38 -5.53% 7,657,960,465.33 归属于上市公司股东的净资产 （元） 2,801,585,259.33 2,808,413,558.19 -0.24% 2,692,118,897.90 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 139,167,875.26 180,092,969.24 414,067,473.85 421,711,696.33 归属于上市公司股东的净利润 -18,722,877.75 -38,370,253.91 81,542,942.03 -17,078,977.18 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -18,710,964.29 -38,537,871.17 80,915,791.73 -15,479,333.15 经营活动产生的现金流量净额 -132,080,968.58 -17,534,904.34 96,659,740.54 99,616,079.39 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -42,999.52 -92,693.75 118,015,218.44 固定资产处置损失 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 1,661,810.37 1,780,300.00 14,732,200.00 政府补助 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,042,265.45 -1,926,280.39 -23,971,492.87 减：所得税影响额 -361,867.55 -214,489.04 31,415,716.82 少数股东权益影响额（税后） -244,797.12 -1,015,755.30 -12,812,776.07 合计 -816,789.93 991,570.20 90,172,984.82 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要从事房地产开发、房屋销售及租赁、物业管理、会展经营、酒店经营 管理、市政工程代理。 （一）宏观经济形势及行业环境 2015年国家宏观经济下行压力增大，经济增长速度换挡过程异常复杂，中长期底部逐渐 探明，财政和货币政策仍有较大空间。房地产行业短期内全国城镇住房阶段性供给过剩，2016 年房地产市场仍以去库存为主，将继续保持调整态势，地区分化将更加明显，供应量大地区 的市场波动幅度较高。房地产行业投资增幅继续降低，房企市场竞争加剧、资金压力加大， 行业集中度上升。从中长期看，随着城镇化推进、经济进入新常态、利率下行，以及一系列 支持政策的落地，市场销售形势有望逐渐回暖，房地产供需保持基本平衡，实现房地产行业 的软着陆。 （二）区域市场情况及公司经营状况 公司经营收入来源主要为房地产开发、会展、酒店和市政基础设施行业。 2015年重庆经济领跑全国，城镇化建设持续发力，房地产市场平稳健康，随着国家一带一 路战略推进，以及中新第三个政府间合作项目等重大项目的落地，重庆房地产市场仍有发展 空间。但是，随着人口的老龄化和重庆的城镇化进入新的阶段，重庆房地产行业市场竞争日 趋激烈，已经进入本地实力企业与全国性领军型企业进行激烈竞争的市场格局，竞争将越来 越多体现在企业资金实力、品牌影响力、城市核心地段的争夺、高品质产品的打造和综合配 套服务能力提升上。重庆房地产行业的经营风险在逐步加大，行业优胜劣汰的情况逐步显现。 公司在房地产开发方面具有综合成本控制能力较强、市场环境熟悉等优势，但随着市场竞争 的加剧，公司房地产开发毛利率下降幅度较大。 在会展、酒店餐饮行业方面，受国家政策、经济发展水平和市场环境影响，会议展览、 酒店餐饮市场增速放缓，而会展酒店物资、人工、运营等要素成本费用仍呈上升态势，公司 的会展及酒店业务目前面临较大的经营压力。 在基础设施投资行业方面，由于市场和收入来源比较稳定，目前公司基础设施投资产生 的利润稳步提升。 （三）公司的房地产经营情况 在近几届的重庆市房地产企业50强评选中，公司排名稳定在10名左右。公司开发项目全部 位于重庆主城区，项目类型主要为刚需住宅和改善性住宅，以及部分商业配套。公司在房地 产开发方面虽有综合成本控制能力较强、市场环境熟悉等优势，加之公司资产负债率保持在 较低水平，公司的整体抗风险能力较强。 1、房地产储备情况： 目前公司权益储备建筑规模约为110万㎡，其中40万㎡处于重庆都市核心区，70万㎡处于 重庆都市功能拓展区，可保证公司未来几年的平稳发展。 2、房地产开发情况： 星河ONE项目为公司合作开发项目，公司股权占比60%，总用地19万㎡，总建筑面积30 万㎡，预计总投资20亿，主要开发产品为别墅住宅、配套商业及车库。目前首期开发面积约5 万㎡，完成投资约9000万元，预计2016年上半年实现正式开盘销售。 西永项目（格莱美城项目）为公司独自开发，总用地面积约约11万㎡，总建筑规模约34 万㎡，预计总投资15亿，主要开发产品为高层住宅、配套商业及车库。目前首期开发面积约 6.5万㎡，完成投资约8000万元，预计2016年一季度实现正式开盘销售。 上城时代项目为公司独自开发，总用地面积约9.6万㎡，总建筑规模49万㎡，主要开发产 品为高层住宅、配套商业及车库，目前已全部竣工。 山与城项目为公司合作开发项目，公司股权占比50%，总用地面积约53万㎡,总建筑规模 约91万㎡，预计总投资50亿，主要开发产品为别墅和洋房住宅项目。目前一二三期共计30万 ㎡已竣工，完成投资约15亿。 3、房地产销售情况： 上城时代项目2015年可售住宅面积17.8万㎡，预售住宅面积6.79万㎡，结算住宅面积9.38 万㎡； 山与城项目2015年可售面积7.66万㎡，预售面积1.62万㎡，结算面积5.09万㎡。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司主要经营收入来源为房地产开发、会展、酒店和市政基础设施行业，经营收入已经 初步实现多元化，资产负债率保持在较低水平，加之在房地产开发方面具有综合成本控制能 力较强、市场环境熟悉等优势，公司的整体抗风险能力较强。在财务成本和现金流管理方面， 公司2014年成功发行了公司债，2015年通过合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方 式，保证了公司财务成本和现金流保持在安全合理范围。在土地储备方面，公司通过准确把 握入市时机，获地溢价率远低于其他企业，严控投资风险。目前公司的权益储备面积约110 万㎡，可保证公司未来几年的平稳发展。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 2015年国家宏观经济下行压力增大，经济增长速度换挡过程异常复杂，重庆 房地产市场面临库存高企、价格持续调整态势，解决供求关系不平衡以及产品 结构性供应过剩的问题成为行业企业所面临的主要矛盾。面对2015年房地产行 业持续低迷的市场环境，公司上下一心、团结一致，努力克服了公司资产结构 矛盾带来的经营压力，积极应对历史遗留问题爆发的冲击，着力解决生产经营 管理上的突出问题，尽力创造增收增效途径，统筹兼顾公司全面发展，在项目 开发、资本运作、品牌建设、内控管理等方面真抓实干，主动作为，基本完成 了公司年初制定的各项目标任务。截止报告期末，公司总资产735,816.42万元， 总负债402,969.09万元，资产负债率54.76%，归属于母公司所有者权益280,158.53 万元。营业收入115,504.00万元，与去年同期比较减少40.68%，归属于母公司所 有者的净利润737.08万元，与去年同期比较减少93.98%。 2015年，公司的生产经营有以下几个亮点： 1、生产经营各项工作有序推进 一是房地产主业稳步增长。公司统筹安排抢抓进度，聚力推进工程建设，全 年开工面积21.4万平方米，竣工面积33万平方米。上城时代项目C区、D区顺利 交房，西永项目已于2016年一季度实现正式开盘销售。公司准确判断市场走向， 加速存量房去化，上城时代项目全年实现销售近3.3亿元，取得了区域销售排名 前三的佳绩；捷兴公司坚持内外兼修促进项目建设，着力打造精品工程，星河 ONE项目一期一组团18栋楼已全部封顶，售楼部、样板房精装修及示范区内景 观园林与看房通道的施工均已完成，预计于2016年上半年实现正式开盘销售； 朗福公司通过升级管控、堵塞漏洞、从严治理，资金管控有条不紊、销售工作 稳步推进，目前朗福公司山与城项目一二三期共计30万㎡已竣工。 二是资产经营稳中有升。会展经营公司坚持“保稳定、促增长、抓创新、强 执行”的经营理念，创新思路，开源节流，完善机制优服务，经营逆势上扬，全 年实现经营收入约1亿元，同比增长6%。物业公司按照“保稳定、强基础、树形 象、建品牌”的运营方针，顺应新常态、凝聚新思路，努力提质增效，全年实现 经营收入近2900万元，物业经营管理水平、盈利能力、抗风险能力显著提高。 资产公司积极研判市场形势，主动适应市场要求，不断优化资产结构，切实盘 活存量资产，经营业绩实现了跨越式增长，全年实现营业收入近1900万元，完 成全年计划的121.1%。 三是市政建设强力推进。公司努力克服工期紧、拆建任务重、协调面广等困 难，齐心协力、克难攻坚，紧盯工程质量和时间节点，严格施工管理，抢晴天、 战雨天、用晚间，及时消除项目建设梗阻，全力以赴抓进度、抓质量，最大限 度缩短建设周期，如期实现了石马河立交D、E匝道及北环立交至人和立交段拓 宽改造工程通车，为市政府重点项目建设做出了积极贡献。为公司在市政基础 设施投资方面打下来良好的人才队伍和管理基础，积累了宝贵的经验。 2、主动作为，财务工作卓有成效 报告期内，公司通过合理调度资金，保障了正常的生产经营以及工程、偿债 等各类支付，全面提高公司财务管理质量；同时，切实加强资金管理，对各项 费用进行了严格控制，更是在开发贷款的融资成本上取得新低。在二级公司财 务管控方面，公司积极衔接、督促各方股东，通过借款、增资等方式注入资金， 有效缓解了朗福公司、会展置业公司等二级公司的资金压力。 3、厚积薄发，品牌建设再创佳绩 公司按照“产品竞争、品牌竞争、标准竞争”的发展思路，将品牌建设提升到 企业经营战略的高度，持续加大品牌建设的资金和管理投入，不断丰富“渝开发” 品牌内涵，以经营战略的实施保障品牌建设的落地，以品牌建设助推经营目标 的实现。公司先后获得了A级纳税企业、AAA信用评级、主体信用AA、房地产 行业重信誉企业50佳等荣誉，并在重庆3000多家房产开发企业中脱颖而出，荣 获房地产开发企业50强第11名、稳健经营5强榜单第3名等殊荣。公司旗下会展 中心先后荣获“金五星优秀会展场馆奖”、“中国会展产业金手指奖”、“中国会展 经济产业贡献奖”等荣誉称号；会展置业凯宾斯基酒店获得2015年度中国百佳酒 店、重庆最佳酒店、最佳奢华酒店、携程旅游口碑榜最受欢迎酒店等荣誉称号。 4、建章立制，内控管理提档升级 公司始终坚持“依法治企、合规经营”，始终坚持“管理上水平，制度要先行”。 为了规范公司募集资金的管理和运用，提高募集资金的使用效率，保障投资者 的利益，报告期内公司制定了《募集资金管理办法》。为进一步完善公司法人 治理结构，规范高级管理人员行为，报告期内公司对《总经理工作细则》进行 了修订。为强化二级公司管控，报告期内公司建立了控股公司重大事项报告报 批制度，督促指导二级公司制定完善《“三重一大”集体决策实施办法》，严格实 行重要事项事前报备和重大事项报批决策机制，初步建立起事前、事中、事后 的管理控制体系。 二、主营业务分析 1、概述 一、 2015年度，公司实现营业收入1,155,040,014.68元，较上年同期下降40.68%；营业利润-68,610,996.92 元，较上年同期下降150.24%；归属于母公司所有者的净利润7,370,833.19元，较上年同期减少93.98%。 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动幅度 变动原因说明 营业收入 1,155,040,014.68 1,947,008,902.56 -40.68% 主要系本期商品房去化速度放缓，房地 产销售收入、成本和税费均有所减少以 及会展固定承租收入减少所致。 营业成本 886,997,355.37 1,468,663,366.04 -39.61% 营业税金及附加 80,229,498.40 139,539,725.28 -42.50% 资产减值损失 33,817,542.84 -11,700,761.48 389.02% 主要系上年同期收回重庆捷程置业有 限公司借款本金相应转回坏账准备较 大以及本期计提存货跌价准备所致。 营业利润 -68,610,996.92 136,577,073.47 -150.24% 主要系营业收入、营业成本规模下降导 致毛利额下降所致。 营业外收入 5,080,862.46 3,127,067.94 62.48% 主要系本期罚没及赔款收入增加所致。 营业外支出 6,504,317.06 3,365,742.08 93.25% 主要系本期缴纳税收滞纳金所致。 利润总额 -70,034,451.52 136,338,399.33 -151.35% 主要系营业收入、营业成本规模下降导 致毛利额下降所致。 净利润 -100,652,618.24 107,783,015.34 -193.38% 主要系营业收入、营业成本规模下降导 致毛利额下降所致。 归属于母公司所有者的净 利润 7,370,833.19 122,388,491.56 -93.98% 主要系营业收入、营业成本规模下降导 致毛利额下降所致。 经营活动产生的现金流量 净额 46,659,947.01 -204,065,653.96 122.87% 主要系本期项目开发投入较上期减少 所致。 筹资活动产生的现金流量 净额 -338,964,395.52 323,416,076.27 -204.81% 主要上期成功发行人民币10亿元公司 债券所致。 现金及现金等价物净增加 额 -288,091,635.01 123,239,672.31 -333.77% 主要系本期筹资活动产生现金流量净 额减少所致。 期末现金及现金等价物余 额 634,777,417.09 922,869,052.10 -31.22% 主要系本期筹资活动产生现金流量净 额减少所致。 二、公司报告期主要项目为上城时代和山与城，两个项目本期收入合计占公司本期房地产业收入比为 86.88%，项目收入成本明细如下： 序号 地区 业态 项目 营业收入（元） 营业成本（元） 毛利率 1 重庆 住宅（高层） 上城时代 478,467,010.45 265,059,608.85 44.60% 2 重庆 住宅（多层住宅、 配套商业） 山与城 320,065,190.03 310,668,400.11 2.94% 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,155,040,014.68 100% 1,947,008,902.56 100% -40.68% 分行业 房地产业 919,167,849.20 79.58% 1,649,453,766.47 84.72% -44.27% 租赁和商务服务业 96,761,998.86 8.38% 146,005,427.66 7.50% -33.73% 住宿和餐饮业 83,278,212.02 7.21% 92,063,163.43 4.73% -9.54% 其他 55,831,954.60 4.83% 59,486,545.00 3.06% -6.14% 分产品 住宅销售 781,804,943.28 67.69% 1,302,079,761.18 66.88% -39.96% 商业销售 70,741,867.00 6.12% 293,077,599.25 15.05% -75.86% 物业管理 27,211,710.97 2.36% 24,651,878.05 1.27% 10.38% 房屋租赁 39,409,327.95 3.41% 29,644,527.99 1.52% 32.94% 会议展览 96,761,998.86 8.38% 146,005,427.66 7.50% -33.73% 酒店经营 83,278,212.02 7.21% 92,063,163.43 4.73% -9.54% 石黄隧道经营权收 入及其他 55,831,954.60 4.83% 59,486,545.00 3.06% -6.14% 分地区 重庆 1,155,040,014.68 100.00% 1,947,008,902.56 100.00% -40.68% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业 919,167,849.20 657,279,381.04 28.49% -44.27% -46.89% 3.52% 租赁和商务服务 业 96,761,998.86 84,720,264.11 12.44% -33.73% 1.64% -30.47% 住宿和餐饮业 83,278,212.02 116,516,239.27 -39.91% -9.54% -1.13% -11.90% 其他 55,831,954.60 28,481,470.95 48.99% -6.14% -4.85% -0.70% 分产品 住宅销售 781,804,943.28 562,571,600.82 28.04% -39.96% -44.70% 6.18% 商业销售 70,741,867.00 60,263,315.34 14.81% -75.86% -67.50% -21.91% 房屋租赁 39,409,327.95 13,447,787.86 65.88% 32.94% 2.64% 10.07% 会议展览 96,761,998.86 84,720,264.11 12.44% -33.73% 1.64% -30.47% 酒店经营 83,278,212.02 116,516,239.27 -39.91% -9.54% -1.13% -11.90% 石黄隧道经营权 收入及其他 55,831,954.60 28,481,470.95 48.99% -6.14% -4.85% -0.70% 分地区 重庆 1,155,040,014.68 886,997,355.37 23.21% -40.68% -39.61% -1.36% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2015年 2014年 同比增减 房地产 销售量 平方米 154,122.82 192,419.99 -19.90% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 房地产业 657,279,381.04 74.10% 1,237,531,753.22 84.26% -46.89% 租赁和商务服务 业 租赁和商务服务 业 84,720,264.11 9.55% 83,352,471.46 5.68% 1.64% 住宿和餐饮业 住宿和餐饮业 116,516,239.27 13.14% 117,847,325.91 8.02% -1.13% 其他 其他 28,481,470.95 3.21% 29,931,815.45 2.04% -4.85% 单位：元 产品分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 住宅销售 住宅销售 562,571,600.82 63.42% 1,017,380,473.94 69.27% -44.70% 商业销售 商业销售 60,263,315.34 6.79% 185,443,676.87 12.63% -67.50% 物业管理 物业管理 20,996,677.02 2.37% 21,606,060.45 1.47% -2.82% 房屋租赁 房屋租赁 13,447,787.86 1.52% 13,101,541.96 0.89% 2.64% 会议展览 会议展览 84,720,264.11 9.55% 83,352,471.46 5.68% 1.64% 酒店经营 酒店经营 116,516,239.27 13.14% 117,847,325.91 8.02% -1.13% 石黄隧道经营权 收入及其他 石黄隧道经营权 收入及其他 28,481,470.95 3.21% 29,931,815.45 2.04% -4.85% 说明 公司本期营业成本主要构成项目如下： 营业成本项目 金额 占营业成本比 建安相关成本 505,754,185.12 57.02% 折旧摊销 105,164,649.57 11.86% 人工成本 78,842,984.46 8.89% 土地相关成本 69,140,736.59 7.79% 资本化利息 35,484,531.74 4.00% 合计 794,387,087.47 89.56% （6）报告期内合并范围是否发生变动 □ 是 √ 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 73,417,344.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.35% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人一 55,000,000.00 4.76% 2 自然人一 5,171,979.00 0.45% 3 自然人二 4,881,268.00 0.42% 4 自然人三 4,560,812.00 0.39% 5 自然人四 3,803,285.00 0.33% 合计 -- 73,417,344.00 6.35% 主要客户其他情况说明 √ 适用 □ 不适用 本公司前五名客户中第一大客户为公司控股股东重庆城市建设投资（集团）有限公司。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 238,171,139.66 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 40.32% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人一 99,390,000.00 16.82% 2 法人二 49,520,950.00 8.38% 3 法人三 37,783,048.21 6.40% 4 法人四 37,551,707.00 6.36% 5 法人五 13,925,434.45 2.36% 合计 -- 238,171,139.66 40.32% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 29,026,161.92 39,201,734.03 -25.96% 主要系本期广告投入减少所致 管理费用 72,456,484.88 64,298,748.66 12.69% 主要系人工成本及中介服务费增加 所致 财务费用 124,867,833.71 114,007,354.17 9.53% 主要系本期部分项目竣工利息停止 资本化所致 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,462,554,537.12 1,562,304,049.81 -6.38% 经营活动现金流出小计 1,415,894,590.11 1,766,369,703.77 -19.84% 经营活动产生的现金流量净 额 46,659,947.01 -204,065,653.96 122.87% 投资活动现金流入小计 6,000,500.00 5,746,040.00 4.43% 投资活动现金流出小计 1,787,686.50 1,856,790.00 -3.72% 投资活动产生的现金流量净 额 4,212,813.50 3,889,250.00 8.32% 筹资活动现金流入小计 220,000,000.00 1,392,003,908.43 -84.20% 筹资活动现金流出小计 558,964,395.52 1,068,587,832.16 -47.69% 筹资活动产生的现金流量净 额 -338,964,395.52 323,416,076.27 -204.81% 现金及现金等价物净增加额 -288,091,635.01 123,239,672.31 -333.77% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动产生的现金流量净额 46,659,947.01 -204,065,653.96 122.87% 主要系本期项目开发投入 较上期减少所致。 筹资活动现金流入小计 220,000,000.00 1,392,003,908.43 -84.20% 主要系上期成功发行人民 币10亿元公司债券所致。 筹资活动现金流出小计 558,964,395.52 1,068,587,832.16 -47.69% 主要系本期偿还借款减少 所致。 筹资活动产生的现金流量净额 -338,964,395.52 323,416,076.27 -204.81% 主要上期成功发行人民币 10亿元公司债券所致。 现金及现金等价物净增加额 -288,091,635.01 123,239,672.31 -333.77% 主要系本期筹资活动产生 现金流量净额减少所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 本期经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，原因系本期由于项目开发投入减少导致经营活动现金流量净 额为正，而由于本期商品房去化速度放缓、以及部分房地产项目毛利率下降，公司房地产销售收入及净利润较上年同期减少。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 3,743,865.52 5.35% 原因系收到重庆农村商业 银行分红及权益法核算确 认投资收益。 否 资产减值 33,817,542.84 -48.29% 原因系计提坏账准备及存 货跌价准备所致。 否 营业外收入 5,080,862.46 7.25% 主要系收到政府补助及赔 款罚没收入。 否 营业外支出 6,504,317.06 -9.29% 主要系缴纳税收滞纳金及 对外捐赠所致。 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 649,437,481.17 8.83% 924,564,328.32 11.87% -3.04% 应收账款 24,626,704.31 0.33% 72,083,424.57 0.93% -0.60% 存货 4,041,552,500.38 54.93% 3,538,196,191.62 45.43% 9.50% 主要系商品房去化速度放缓所致。 投资性房地产 214,584,777.40 2.92% 234,563,422.83 3.01% -0.09% 长期股权投资 978,723.51 0.01% 3,234,857.99 0.04% -0.03% 固定资产 1,549,943,508.21 21.06% 1,563,791,775.27 20.08% 0.98% 在建工程 1,750,000.00 0.02% 0.02% 长期借款 388,000,000.00 5.27% 672,000,000.00 8.63% -3.36% 预付款项 263,987,364.06 3.59% 797,285,039.14 10.24% -6.65% 主要系本期土地交付后预付土地款 转入存货所致。 其他应收款 20,835,911.48 0.28% 23,177,239.23 0.30% -0.02% 其他流动资产 35,295,205.14 0.48% 51,961,545.66 0.67% -0.19% 可供出售金融资 产 117,875,646.00 1.60% 114,307,263.00 1.47% 0.13% 无形资产 395,473,501.52 5.37% 426,133,621.24 5.47% -0.10% 递延所得税资产 37,787,827.19 0.51% 39,663,684.51 0.51% 应付债券 989,532,163.29 13.45% 987,033,137.81 12.67% 0.78% 一年内到期的非 流动负债 691,120,000.00 9.39% 627,440,000.00 8.06% 1.33% 应付账款 986,704,540.63 13.41% 933,659,108.57 11.99% 1.42% 预收款项 83,760,924.24 1.14% 406,404,275.07 5.22% -4.08% 主要系上城时代项目二期、三期达到 收入确认条件结转收入所致。 应交税费 89,222,256.91 1.21% 105,084,197.17 1.35% -0.14% 应付利息 44,410,330.97 0.60% 35,862,229.10 0.46% 0.14% 其他应付款 711,582,280.48 9.67% 608,929,235.97 7.82% 1.85% 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 3.可供出售金 融资产 117,875,646.00 2,676,287.25 52,406,734.50 117,875,646.00 金融资产小计 117,875,646.00 2,676,287.25 52,406,734.50 117,875,646.00 上述合计 117,875,646.00 2,676,287.25 52,406,734.50 117,875,646.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 421,440,229.08 1,189,860,000.00 -64.58% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目名 称 投资方 式 是否为 固定资 产投资 投资项 目涉及 行业 本报告 期投入 金额 截至报 告期末 累计实 际投入 金额 资金来 源 项目进 度 预计收 益 截止报 告期末 累计实 现的收 益 未达到 计划进 度和预 计收益 的原因 披露日 期（如 有） 披露索 引（如 有） 金竹项 目 自建 否 房地产 开发 69,643,035.15 1,261,733,035.15 自有、借 款及公 司债 88.82% 431,726,415.24 不适用 南岸黄 桷垭项 目 自建 否 房地产 开发 135,706,793.97 2,224,406,793.97 自有及 借款 37.70% 133,295,003.06 不适用 会展置 业凯宾 斯基酒 店 自建 否 房地产 开发 37,079,689.02 1,062,199,689.02 自有及 借款 75.87% 320,576,678.66 不适用 星河one 项目 自建 否 房地产 开发 84,591,608.78 714,831,608.78 自有及 借款 35.74% 不适用 华岩项 目 自建 否 房地产 开发 589,270.20 261,419,270.20 自有 不适用 西永项 目 自建 否 房地产 开发 64,334,289.12 407,014,289.12 自有及 公司债 31.36% 不适用 茶园项 目 自建 否 房地产 开发 29,495,542.84 560,425,542.84 自有及 公司债 31.13% 不适用 合计 -- -- -- 421,440,229.08 6,492,030,229.08 -- -- 0.00 885,598,096.96 -- -- -- 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 重庆渝开发 新干线置业 有限公司 子公司 房地产 60,000,000.00 155,077,215.86 125,713,014.22 11,660,033.62 9,692,263.01 6,994,911.12 重庆渝开发 物业管理有 限公司 子公司 物业管理 5,000,000.00 30,525,291.52 17,110,878.05 28,729,214.88 4,053,169.27 3,479,464.52 重庆渝开发 资产经营管 理有限公司 子公司 资产租赁 10,000,000.00 156,423,368.70 26,847,719.70 19,217,128.49 6,597,247.53 5,607,104.33 重庆道金投 资有限公司 子公司 项目投资 120,000,000.00 286,335,371.71 200,581,518.20 55,000,000.00 20,378,705.82 17,321,899.95 重庆祈年房 地产开发有 限公司 子公司 房地产 30,000,000.00 66,058,821.24 34,221,704.04 0.00 -18,376,641.59 -20,053,931.01 重庆会展中 子公司 房地产 231,174,900. 955,442,991. 98,815,861.2 107,030,007. -100,117,612 -100,073,970 心置业有限 公司 00 74 4 06 .00 .59 重庆国际会 议展览中心 经营管理有 限公司 子公司 会议展览 2,000,000.00 246,401,572.74 204,268,879.35 97,229,636.86 36,204,864.27 32,045,979.30 重庆朗福置 业有限公司 子公司 房地产 700,000,000.00 1,583,964,758.08 584,743,975.39 320,065,190.03 -71,237,653.92 -74,609,298.05 重庆捷兴置 业有限公司 子公司 房地产 380,000,000.00 740,386,985.32 372,649,302.85 0.00 -6,854,586.99 -4,517,860.02 重庆诚投再 生能源发展 有限公司 参股公司 票据式经营 易燃液体 41,660,000.00 87,489,067.25 33,703,617.60 2,943,402.41 -12,268,044.56 -11,280,672.39 报告期内取得和处置子公司的情况 □ 适用 √ 不适用 主要控股参股公司情况说明 本期控股子公司朗福公司由于收入规模较上期大幅减少，且本期确认存货跌价准备，综合导致公司净利润为-7,460.93万 元，对归属于母公司净利润影响-3,730.46万元；控股子公司会展置业公司由于收入规模较上期大幅减少，且本期财务费用利 息支出及酒店资产固定折旧费用较高，综合导致公司净利润为-10,007.40万元，对归属于母公司净利润影响-4,002.96万元。 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、公司未来发展的展望 一、2016年是“十三五”的开局之年。“十三五”期间，公司将积极推进转型战 略，探索发展新路径，打出“短中长”措施相结合的“组合拳”。2016年公司要妥善 处理好各种矛盾，消灭出血点，同时，全力推进销售去库存工作，控制房地产 开发风险；在房地产市场寒冬中突出重围，打赢调结构促发展的攻坚战，重点 工作如下： 1、管扶并重，力促生产经营稳步向前 公司将严格按照“依法治企、依规治企”的总体要求，建立现代企业管控体系， 适时调整、优化组织结构，不断完善制度建设，强化信息化工作，优化管理流 程，明细部门职责，在聚焦核心业务的同时，注重“房地产+”及资本运作战略的 实施，强化横向协调，不断提高对二级公司的管控水平，建立切实可行的集团 管控组织体系，力促生产经营稳中有升。 2、跃马扬鞭，力促转型发展落地生根 公司将合理利用资本市场，以“房地产+”为路径，积极对接政府政策，充分 利用平台资源提高商业运营能力与市值管理水平。通过公司债、短融、可转债 等方式为项目募集资金，力争新兴业务项目落地，并择机进入生态旅游、休闲 养老、环保等行业，大力拓展新兴产业，努力实现差异化、错位化、特色化发 展。 3、多措并举，力促销售业绩逆势上扬 2016年，去库存仍是主基调。在房产去库存方面，公司将顺应市场发展， 充分利用当前较为宽松的市场政策环境，精准把握推盘节奏，加大营销力度， 不断创新营销理念，坚持“量在价先”的策略，保证销售去化速度，加快资金回笼。 4、内外兼施，力促二级公司止血增效 彻底消化历年发展中积累的矛盾，为公司发展甩掉包袱，获取资金，实现 公司资产结构合理化，增强公司房地产开发的竞争力，释放更大的发展动力。 5、先行先试，力促薪酬改革试点破题 按照“伸手可得、跳而可获”的原则，不断完善薪酬制度，建立有效的激励机 制。同时，以利润考核为导向，努力调动干部职工的积极性和责任心，充分激 发员工的创造性和战斗力。立足实际、稳步推进，深化“按劳分配，多劳多得” 的市场化用人机制，实现战略性人力资源管理，不断增强企业核心竞争力。 6、扬帆起航，力促品牌建设换挡提速 品牌是企业的灵魂。公司将坚定不移地肩负起“提升城市价值、共创生活精 彩”的企业使命，毫不动摇地秉承着“政府倡导、市场认可、股东满意、员工幸福” 的企业文化，全面引领公司的品牌建设工作，充分体现渝开发人在“十三五”开局 之年的新面貌，新气象。一是继续提升品牌包装，使“渝开发”品牌形象在视觉上 得到有效提升；二是注重品牌理念的宣扬，使公司品牌核心价值具体化和形象 化；三是紧扣公司战略发展方向和业务拓展重点，精确传播，加强对上级主管 部门和资本市场投资者的宣传和形象塑造工作；四是注重品牌延伸，将“渝开发” 品牌延伸至“房地产+”全领域。 2016年，房地产市场环境仍不容乐观，公司全体员工将在公司董事会的领 导下，坚定信心，鼓足干劲，力争完成公司董事会所确定的2016年经营目标。 二、公司可能面对的风险及应对措施 1、政策风险：重庆发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》（即“渝 八条”），房地产调控政策有转暖的趋势，但房地产政策仍然对公司的房地产业 务有直接影响，如果公司不能快速适应政策变化，抓住政策契机，就有影响公 司经营发展的风险。 应对措施：紧密关注政策动向和市场情况，抓住机会加大库存去化力度。 寻找具有稳定收益的业务，有效减少房地产政策风险给公司业绩带来的冲击。 2、市场风险：房地产市场分化趋势更加明显。一线城市的住宅市场强劲 上扬，二线城市逐渐复苏，三四线城市呈现阶段性过剩。去库存仍然是2016年 重庆房地产市场的主旋律，随着新增项目的逐渐面市，房企间的竞争将更加激 烈，中小开发商的竞争压力将更大。 应对措施：拓宽销售渠道，采取团购等形式，积极消化库存。适当放缓新 项目的开发节奏，小步快跑，根据市场情况适时调整开发策略。 3、财务风险：公司近年来虽然取得了一定的发展，但与标杆企业及区域 内领先的地产企业比较，仍存在规模小、底子薄的问题。房地产项目开发的前 期资金投入较大，属于资金密集型行业。若市场环境、宏观经济形势、信贷政 策等因素发生重大变化或调整，可能会对公司的经营产生不利影响。 应对措施：公司将进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提 升规模效益。同时，公司将加大融资力度，严守资金链安全，保证较充裕的流 动性，合理配置融资期限和方式，促进公司平稳健康发展。 4、经营风险：由于行业景气度和竞争加剧等原因，公司部分控股公司出 现了较大额度的亏损，拖累了公司的经营业绩。若市场环境未出现较大改观， 以及公司未采取有效措施进行应对，合资公司的亏损有进一步加大的风险。 应对措施：按照供给侧改革精神，对不符合公司发展方向，亏损和低效股 权投资，采取出售、重组、清算等形式，消灭出血点，降低经营风险。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2015年01月01日 书面问询 个人 查询公司截止到2014年12月31日股 东人数。 2015年01月04日 电话沟通 个人 查询公司截止到2014年12月31日股 东人数、重组进展情况及复牌时间。 2015年01月04日 电话沟通 个人 了解公司重组进展公告情况，未提供资 料。 2015年01月05日 电话沟通 个人 了解公司停牌原因及复牌时间，未提供 资料。 2015年01月07日 电话沟通 个人 了解公司复牌时间，未提供资料。 2015年01月15日 书面问询 个人 查询公司截止到2015年1月15日股东 人数。 2015年01月15日 书面问询 个人 了解公司对合作楼宇智能化设备商要 求、是否有固定合作品牌供应商，供应 商选择方式及流程，未提供资料。（未完）  |