[年报]嘉凯城:2015年年度报告（更新后）
嘉凯城集团股份有限公司 2015年年度报告 2016年04月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人任潮龙、主管会计工作负责人俞耀宏及会计机构负责人(会计主管人员)詹超声明：保证年 度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及的未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................................................................. 5 第三节 公司业务概要 .................................................................................................................................................................... 9 第四节 管理层讨论与分析 ......................................................................................................................................................... 11 第五节 重要事项 ........................................................................................................................................................................... 28 第六节 股份变动及股东情况 .................................................................................................................................................... 44 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................................................................. 50 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................................................................ 51 第九节 公司治理 ........................................................................................................................................................................... 58 第十节 财务报告 ........................................................................................................................................................................... 65 第十一节 备查文件目录 ........................................................................................................................................................... 188 释义 释义项 指 释义内容 公司 /本公司/嘉凯城 指 嘉凯城集团股份有限公司 上海公司 指 嘉凯城集团（上海）有限公司 浙江公司 指 嘉凯城集团（浙江）有限公司 浙商集团 指 浙江省商业集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 嘉凯城 股票代码 000918 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 嘉凯城集团股份有限公司 公司的中文简称 嘉凯城 公司的法定代表人 任潮龙 注册地址 湖南省长沙市银盆南路289号万利大厦5楼 注册地址的邮政编码 410013 办公地址 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB座19-20楼 办公地址的邮政编码 310002 公司网址 www.calxon.com 电子信箱 calxon@calxon.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李怀彬 喻学斌 联系地址 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB 座 20楼 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB 座 19楼 电话 0571-87376666 0571-87376666 传真 0571-87922209 0571-87922209 电子信箱 calxon@calxon.com calxon@calxon.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 71210280-6 公司上市以来主营业务的变化情况（如 1998年至2009年9月，公司主营业务为农作物种子种苗及乳制品的生产与销售； 有） 2009年10月起，公司主营业务变更为房地产开发与经营。 历次控股股东的变更情况（如有） 1998年8月-2009年7月13日，公司控股股东为湖南省农业集团有限公司；2009 年7月14日，公司控股股东变更为浙商集团。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔10层 签字会计师姓名 杨化江、张广志 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 4,055,654,888.02 8,448,838,705.18 -52.00% 11,247,790,325.49 归属于上市公司股东的净利润 （元） -2,343,442,826.94 38,090,871.38 -6,252.24% 57,158,292.00 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） -2,588,373,488.22 -62,534,530.89 22,040,416.24 经营活动产生的现金流量净额 （元） -719,107,666.00 -3,124,047,019.17 -695,819,678.10 基本每股收益（元/股） -1.30 0.02 -6,600.00% 0.03 稀释每股收益（元/股） -1.30 0.02 -6,600.00% 0.03 加权平均净资产收益率 -74.38% 0.88% -75.26% 1.34% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 34,684,309,995.71 36,723,089,602.97 -5.55% 32,191,246,957.93 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,997,143,310.81 4,327,784,851.71 -53.85% 4,289,693,980.33 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 810,113,561.61 1,301,986,268.12 396,437,117.70 1,547,117,940.59 归属于上市公司股东的净利润 -146,815,861.18 -75,730,304.22 -363,515,661.83 -1,757,380,999.71 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -145,874,201.55 -268,451,444.84 -368,963,387.64 -1,805,084,454.19 经营活动产生的现金流量净额 -889,618,864.07 -220,968,420.79 -72,183,618.29 463,663,237.15 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 324,223,473.23 4,924,561.06 54,530,999.70 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 4,731,737.86 1,198,794.25 2,421,686.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 147,752,300.00 243,654.98 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -8,036,384.14 -19,006,435.03 -10,492,178.92 减：所得税影响额 77,880,354.90 37,379,189.99 14,412,183.28 少数股东权益影响额（税后） -1,892,189.23 -3,135,371.98 -2,825,897.28 合计 244,930,661.28 100,625,402.27 35,117,875.76 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，同时公司进一步对战略进行深 化，确定了成为“城镇生活服务平台商”的发展战略，公司将着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯 城·城市客厅”，通过“四轮驱动”的战略实施计划，在长三角区域密集打造贴近百姓生活、倡导功能性、 符合区域消费群体消费现状、能满足需求、引导消费趋势的城镇生活服务平台；通过努力，公司战略实施 取得了实质性的成果，公司迅速建立了城市客厅的投资标准，成功打造了店口城市客厅样板项目，并在浙 江省和江苏省新取得了5个城市客厅项目。传统房地产业务方面，公司进一步优化体制，整合资源，加快 存量去化，为实现全年营收和利润目标做出了积极的努力。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 浙江易纺数码纺织有限公司30.48%股权转让及上海凯祥房地产有限公司100%股权 转让。 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 1、公司是浙江省国资委旗下唯一的房地产上市公司，具备较好的资源优势，公司可借国资混改的机 会提升公司综合竞争力。 2、公司具备多年的房地产开发及商业资产管理经验，储备了大量的专业人才。已经成功开发了60多 个房地产项目，包含中高端住宅、酒店、城市综合体等，产品线丰富；运营管理了多个不同类型的大型商 业项目，房地产投资开发与城镇商业资产运营管理的团队和人才优势明显。 3、公司抓住城镇化商业发展先机，制订了向城镇生活服务平台商转型的发展战略，公司将在长三角 区域快速、密集打造贴近百姓生活、倡导功能性、符合区域消费群体消费现状、能满足需求、引导消费趋 势的城镇生活服务平台。 4、公司集中资源，将住宅板块的开发重点转向一线城市，主要开展以旧城改造、城中村改造、保障 房建设为核心的住宅开发业务。公司在项目获取、资源整合、战略转型、模式创新、人才引进等方面有较 强的区域优势和先发示范能力。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 2015年，中国经济受结构性、周期性因素叠加影响，经济下行压力持续加大。投资、消费、出口三大 需求趋于平衡发展，各领域分化加剧，产业结构调整加快，结构性衰退和结构性繁荣并存。 2015年，全国房地产市场整体延续调整回落态势，房地产开发企业土地购置面积同比负增长，市场景 气度仍未全面恢复。在政府刺激政策的带动下，房地产市场存在结构性上行与区域分化的情况，一、二线 城市的销售情况明显好于三、四线城市。在国家大力推进城镇化建设的背景下，各地方政府积极支持新型 城镇化发展，为公司城镇商业业务迎来相对良好的发展机遇。 报告期内，公司面临着前所未有的挑战。面对严峻形势，公司通过重点推进定增工作、聚焦上海旧改 项目、寻求突破地产销售和存量资产处置、继续探索城市客厅业务模式、强化资金管理、推进降本增效的 组织优化等方式，为实现全年营收和利润目标做出积极的努力。 二、主营业务分析 1、概述 2015年，公司实现营业总收入405,565.49万元，同比下降52%，其中房地产销售收入229,906.04万元， 占营业收入总额的56.69%；实现利润总额-266,394.34万元，同比下降887.13%；实现归属于上市公司股东 的净利润-234,344.28万元，同比下降6,252.24%。 房地产业务方面，公司实现合同销售面积30.88万平方米，合同销售金额31.43 亿元，回笼资金40.67 亿元；公司在建工程项目10个，施工面积224.5万平方米，其中2015年新开工项目5个，新开工面积60.7万 平方米；完成交付项目2个，完成交付面积47.1万平方米。 城镇商业方面，公司实现合同销售面积3.26万平方米，合同销售金额3.62亿元，回笼资金2.19亿元； 公司在建工程项目12个，施工面积40.10万平方米，其中2015年新开工项目12个，新开工面积40.10万平方 米；完成交付项目5个，完成交付面积16.30万平方米。公司继店口城市客厅项目开业后，塘栖、双林、横 村等三个城市客厅项目于2015年底成功开业，项目开业率平均达到近80%。 (1)、市场分析 2015年我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有关部门通过实 施各种政策全方位稳定经济增长，同时房地产行业重新得到重视，“去库存”成为当前行业的主基调，多 次的降准降息，也为企业降低了融资成本。房地产行业总体呈现回暖趋势，但分化明显，一线城市及部分 二线重点城市的市场快速复苏，改善型需求大量释放，房价出现上涨势头，而三四线城市库存压力仍然较 大。 公司目前主要经营区域是杭州和上海，未来将重点拓展长三角的主要二三线城市。公司目前项目基本 位于长三角区域，总体来看，长三角区域房地产市场2015年较2014年有明显回升，住宅市场量价齐升，其 中一二线城市市场表现好于三四线城市。在二线城市杭州，我司有杭州中凯城市之光与杭州博园2个项目。 杭州中凯城市之光位于滨江区，市场需求旺盛，后续供应较少，该项目是滨江区主要供应楼盘之一。杭州 博园项目位于余杭区杭州农副物流中心板块，是该板块的核心标杆项目。在三、四线城市湖州与张家港， 我司有湖州龙溪翡翠项目与张家港中凯城市之光项目。湖州龙溪翡翠项目位于湖州市老城区中心，地理位 置优越，是湖州市中心最具规模的城市综合体之一。张家港中凯城市之光项目位于张家港市区核心区域， 定位为大规模住宅区，是张家港城北区域的主要供应楼盘。 公司目前主要经营区域是杭州和上海，两地市场情况如下： 表:上海、杭州的房地产行业发展状况 面积单位：万平方米 上海 杭州 面积 同 比 面积 同 比 （%） （%） 土地出让面积 601.9 -29.3 378.5 -28.92 房屋施工面积 15095.33 2.8 11142.68 6.1 其中：住宅施工面积 8372.12 -1.8 5925.55 2.5 房屋新开工面积 2605.08 -6.4 2029.33 -15.8 其中：住宅新开工面积 1560.28 0.8 998.79 -18.5 房屋竣工面积 2647.18 14.4 1665.23 10.9 其中：住宅竣工面积 1588.95 3.5 1070.27 15.3 房屋销售面积 2431.36 16.6 1481.48 32.1 其中：住宅销售面积 2009.17 12.8 1291.64 35.9 住宅库存去化周期 （月） 4.1 / 12 / 注：土地出让面积数据来自各市土地拍卖信息；施工、新开工、竣工、销售数据来自各市统计局统计数据；库存去化 周期数据来自中国房产信息集团（CRIC）。 （1）杭州 2015年杭州房地产市场迅速复苏。全年住宅销售面积1291.64万平方米，比2014年增加了35.9%；土地 出让市场“前冷后热”，前八个月多数地块以底价成交，9月后土地成交热度高涨，9-12月平均溢价率约 为30%；楼市去库存效果显著，去化周期减到12个月的合理水平。 （2）上海 2015年上海房地产市场的量、价实现了大幅提高。2015年上海商品住宅成交量创近六年来新高，成交 均价更是大幅攀升。同时由于土地资源进一步稀缺（出让面积下降29.3%），土地市场价格继续攀升。上 海房地产市场整体呈现供不应求状态，促使去库存加速，住宅库存去化周期已降至4.1个月。。 （2）公司经营情况 （一）报告期内，公司主要项目开发进展情况如下： 项目名称 所在城市 权益比例 （%） 占地面积 （㎡） 计容建筑 面积（㎡） （㎡） 已完工建筑 面积（㎡） （㎡） 预计总投 资（亿元） 额（亿元） 实际投资额 （亿元） 项目进展 杭州博园 杭州 100 82,981 232,341 0 30 25.26 在建在售 杭州中凯城市 之光 杭州 100 41,153 90,536 0 17.77 12.96 在建在售 湖州龙溪翡翠 湖州 51 88,299 295,360 0 40.02 24.19 在建在售 张家港中凯城 市之光 张家港 75 191,795 466,890 0 44.64 15.40 一期主体、装饰施 工中 青岛时代城 青岛 51 851,632 1,453,812 235,188 123.75 63.43 在建在售 武汉巴登城 武汉 51 6,666,700 1,298,000 0 100 29 苏州苏纶场 苏州 61.1 115,535 199,875 78,958 51.3 39 北区已完工，南区 在建 无锡国际城 无锡 58.08 55,959 259,594 259,594 23.67 23.08 已竣工 合计 8,094,054 4,296,408 573,740 431.15 232.31 （二）报告期内，土地储备情况如下： 序号 地块名称 取得时间 土地面积 （㎡） 计容建筑 面积（㎡ 所处区域 土地使用 性质 1 青岛时代城 2009 851,632 1,218,624 青岛李沧区 住宅、商业 2 武汉巴登城 2010 6,666,700 1,298,000 武汉江夏区 住宅、商业 3 苏州苏纶场 2007 115,535 120,917 苏州人民路239号 商办 4 重庆鸿恩寺公园地 块 2002 27,100 113,800 重庆蜀都中学旁 住宅 5 海南华航地块 2010 470,493 815,364 海口台达高尔夫度假村边 住宅、商业 6 潍坊东方天韵 2007 120,000 180,000 潍坊北海路999号 住宅 7 上海奉贤海湾地块 2009 60,000 98,156 上海奉贤区海湾镇 商办 8 诸暨信友地块 2014 79,131 116,988 诸暨望云路旁 住宅、商业 9 城市客厅 2013-2015 210,000 330,000 江苏常州、浙江杭州、绍兴 、宁波、嘉兴 商业 合计 8,600,591 4,291,849 （三）报告期内，房地产出租情况如下： 序号 项目名称 用途 权益比例 （%） 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%） 1 中凯翠海朗园项目 幼儿园 100 697.6 697.6 100% 2 中凯翠海朗园项目 人防车库 100 3,493.34 3,493.34 100% 3 浙江中江（莫衙营） 农贸市场 100 1,403.8 1,403.8 100% 4 江西浙大中凯科技园 办公楼 64 / 33,991.7 98% 5 无锡国际城 办公楼 58.04 55,959.3 273,238.5 2.4% 6 苏州吴门印象 商业街 41 / 10,459.2 70% 7 苏州苏纶场 超市 61.1 8,410.25 21,981.83 100% 8 南京嘉业国际城 商业 97.66 / 16,560 0% 9 徐汇中凯城市之光 3-5层商业 100 / 4451.01 100% 10 店口城市客厅 商业 100 37,493 46,864.2 93.67% 11 塘栖城市客厅 商业 100 22,593 35,455.8 93.48% 12 双林城市客厅 商业 100 19,220 21,434.88 89.51% 13 横村城市客厅 商业 100 21,551 21,938.28 78.24% 合计 170,821.3 491,970.1 （四）报告期内，主要销售情况如下： 项目名称 权益比例（%） 计容建筑面积（㎡） 预售面积（㎡） 结算面积 （㎡） 青岛时代城 51 1,453,812 108,168 89,206 杭州博园 100 232,341 57,962 0 湖州龙溪翡翠 51 295,360 19,121 0 杭州中凯城市之光 100 90,536 2,669 0 张家港中凯城市之光 75 466,890 42,730 0 合计 2,538,939 23,0650 89,206 （五）截止报告期末，公司融资情况如下： 序号 融资类别 授信额度 （亿元） 2015年期末融资余额 （亿元） 融资成本区间 融资期限结构 1 银行贷款 116.36 102.92 2%-14% 1-12年 2 信托融资 73.23 73.23 9.12%-12% 1-3年 合计 176.15 （3）报告期内，公司主要业务开展情况如下： （一）住宅地产业务 项目储备方面，聚焦上海等一线城市的旧城改造项目，是公司地产业务转型发展的重点方向。公司积 极推进上海曹路和闵行两个城中村改造项目，全力推进项目的一级开发，主要从控规指标调整、动迁计划、 银行融资、项目定位、土地手续等方面开展，为2016年项目进入实质性投资创造了良好的条件。 工程方面，公司严格执行质量安全标准化建设，通过不断强化安全管理意识，健全机构、完善制度、 规范流程，加强安全文化建设、安全隐患排查以及应急体系建设的力度,有效的提高了工程管理的整体水 平。 项目销售方面，根据市场及政策环境变化，针对住宅地产在售项目的销售分化状况及时调整销售策略， 加紧销售，名城博园、青岛时代城、上海新江湾城市之光、张家港中凯城市之光、重庆北麓官邸等项目均 取得了较好的销售业绩。 业务发展方面，公司积极落实专项资产处置，抓好成本控制及亏损企业清理，最大程度优化核心资源 配置。公司存量资产处置工作取得一定突破。上海凯祥项目公司分两步成功转让100%股权，取得税后收益 2.15亿元。 （二）城镇商业业务 报告期内，公司针对城市客厅这一战略转型的重点业务方向，继续在模式探索与标准化、项目销售 与开业等方面迈出了坚实的一步。经过一年的实践，公司在城市客厅项目投资拓展、规划设计、工程建设、 成本管理、营销管理、招商运营等方面均已积累一定基础并初步形成城市客厅业务标准体系。 报告期内，继店口城市客厅项目开业后，塘栖、双林、横村等三个城市客厅项目于2015年底成功开业， 项目开业率平均达到近80%，项目招商质量、租金水平、招商补贴控制等方面均有较大提升；海盐城市客 厅项目招商率目前已达近90%。截止2015年底，各城市客厅项目已签约品牌数达370个，已签约战略合作品 牌达202个。 报告期内，城镇化公司结合各城市客厅所在城镇的市场特点，采用产品说明会暨主力商家签约仪式、 突出商家签约主题等营销举措，短期内引爆了市场对城市客厅产品的期待和热情，超额完成年度销售任务， 实现城市客厅销售开门红并积累了城镇销售的宝贵经验。 报告期内，凯思达作为公司的投融资平台，成立了“集团城镇化战略运营（盈利）模式研究专项小组”， 组织开展嘉凯城·城市客厅战略营利模式研究与资产证券化专项研究。凯思达资本与建信信托以信托计划 形式合作发起设立了两支政信类投资基金：“常德城投基金”和“兴城建投基金”，两支基金的规模分别 为5亿元和3亿元。 截止2015年年末，凯思达资本基金管理规模余额59.89亿元，实际完成营业收入2,329万元。 报告期内，公司成立嘉凯城（上海）互联网科技有限公司，创新性成立杭州集买科技有限公司，引进 了具有互联网业务孵化经验、大数据专业公司华院数据技术(上海)有限公司作为合作伙伴，致力于打造一 个具有移动性、普惠性、临近性和线下线上互动性的移动Shopping Mall一站式综合服务平台。报告期内， 完成店口O2O体验中心的开业以及91集买1.0版本上线。 （三）其他业务 贸易方面，贸易公司根据市场情况，严格管控费用支出，共压缩三项费用，同比共减少2,640万元， 其中，管理费用同比减少294万元，财务费用同比减少2,111万元，销售费用同比减少235万元。报告期内， 贸易公司优化公司人员结构，创新业务模式，积极探索新的业务方向。 物业方面，物业集团以提高经营效益为中心，以项目安全运营、员工健康稳定为支点，以“经营收费、 挖潜增效、开源节流、优化项目结构，降低人均效益泡沫化”为主线，适时开拓市场，理性拓展管理规模， 提高公司总体盈利能力和抗风险能力，实现营业收入16,640万元，同比增加2,085万，同比增幅14%；利润 总额1,020万，同比增加775万，同比增幅3.16倍。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 4,055,654,888.02 100% 8,448,838,705.18 100% -52.00% 分行业 房地产开发 2,299,060,439.52 56.69% 5,290,011,031.59 62.61% -56.54% 商品销售 1,502,339,873.79 37.04% 2,854,180,222.95 33.78% -47.36% 物业管理 121,397,276.26 2.99% 142,819,611.92 1.69% -15.00% 其他 132,857,298.45 3.28% 161,827,838.72 1.92% -17.90% 分产品 房地产开发 2,299,060,439.52 56.69% 5,290,011,031.59 62.61% -56.54% 商品销售 1,502,339,873.79 37.04% 2,854,180,222.95 33.78% -47.36% 物业管理 121,397,276.26 2.99% 142,819,611.92 1.69% -15.00% 其他 132,857,298.45 3.28% 161,827,838.72 1.92% -17.90% 分地区 上海市 1,067,013,888.54 26.31% 4,414,215,293.45 52.25% -75.83% 重庆市 153,638,276.00 3.79% 230,323,637.00 2.73% -33.29% 浙江省 1,629,071,125.05 40.17% 2,716,977,011.00 32.16% -40.04% 江西省 9,465,062.87 0.23% 6,961,823.23 0.08% 35.96% 河南省 1,699,515.81 0.04% 1,299,409.51 0.02% 30.79% 山东省 642,144,046.64 15.83% 521,380,683.91 6.17% 23.16% 江苏省 193,737,005.62 4.78% 46,841,686.38 0.55% 313.60% 香港 358,885,967.49 8.85% 510,839,160.70 6.05% -29.75% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 销售房屋 2,299,060,439.52 2,197,554,265.86 4.42% -56.54% -37.98% -28.60% 商品销售 1,502,339,873.79 1,519,086,020.18 -1.11% -47.36% -44.64% -4.98% 物业管理 121,397,276.26 132,961,896.81 -9.53% -15.00% 14.18% -27.99% 分产品 销售房屋 2,299,060,439.52 2,197,554,265.86 4.42% -56.54% -37.98% -28.60% 商品销售 1,502,339,873.79 1,519,086,020.18 -1.11% -47.36% -44.64% -4.98% 物业管理 121,397,276.26 132,961,896.81 -9.53% -15.00% 14.18% -27.99% 分地区 上海 1,067,013,888.54 904,877,840.00 15.20% -75.83% -66.19% -24.17% 浙江 1,571,574,711.37 1,552,028,686.73 1.24% -41.48% -39.90% -2.59% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2015年 2014年 同比增减 房地产开发 销售量 元 2,299,060,439.52 5,290,011,031.59 -56.54% 商品销售 销售量 元 1,502,339,873.79 2,854,180,222.95 -47.36% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 房地产开发营业收入较上年下降56.54%，主要系房地产市场总体环境严峻的影响，收入下降所致。 商品销售收入较上年下降47.36%，主要系贸易集团转型调整所致。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产开发 营业成本 2,197,554,265.86 53.94% 3,543,186,864.15 53.87% -37.98% 商品销售 营业成本 1,519,086,020.18 37.29% 2,743,794,110.79 41.72% -44.64% 物业管理 营业成本 132,961,896.81 3.26% 116,453,586.98 1.77% 14.18% 其他 营业成本 224,198,884.92 5.50% 173,323,461.90 2.64% 29.35% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 详见第十节“财务报告”-“合并范围变更” （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 659,055,444.22 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 16.25% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人1 334,379,240.26 8.24% 2 法人2 106,635,760.81 2.63% 3 法人3 83,038,511.09 2.05% 4 法人4 80,384,932.21 1.98% 5 法人5 54,616,999.84 1.35% 合计 -- 659,055,444.22 16.25% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 752,380,337.23 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 10.55% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人1 188,511,743.42 2.64% 2 法人2 180,980,000.00 2.54% 3 法人3 178,880,831.82 2.51% 4 法人4 138,556,694.91 1.94% 5 法人5 65,451,067.08 0.92% 合计 -- 752,380,337.23 10.55% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 229,473,527.72 198,565,105.86 15.57% 管理费用 451,014,052.58 458,128,243.63 -1.55% 财务费用 651,997,727.27 320,986,432.65 103.12% 上年多数可资本化项目今年已完工 可售及多个项目已转让，对应融资费 用无法资本化所致。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 8,812,087,685.93 12,290,505,759.13 -28.30% 经营活动现金流出小计 9,531,195,351.93 15,414,552,778.30 -38.17% 经营活动产生的现金流量净 额 -719,107,666.00 -3,124,047,019.17 投资活动现金流入小计 824,746,866.15 282,797,039.70 191.64% 投资活动现金流出小计 83,424,329.66 729,569,141.55 -88.57% 投资活动产生的现金流量净 额 741,322,536.49 -446,772,101.85 筹资活动现金流入小计 15,777,913,411.57 14,067,254,063.79 12.16% 筹资活动现金流出小计 16,025,937,520.96 11,967,336,683.98 33.91% 筹资活动产生的现金流量净 额 -248,024,109.39 2,099,917,379.81 -111.81% 现金及现金等价物净增加额 -230,315,978.90 -1,470,980,247.82 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 （1）经营活动产生的现金流量净额较上年减少240493.94万元，主要系发展新战略及开发项目的现金支出 减少所致。 （2）投资活动现金流入较上年增长191.64%，主要系本年转让项目股权所致。 （3）投资活动现金流出较上年下降88.57%，主要系本年支付的收购项目股权转让款减少，取得子公司及 其他营业单位支付的现金净额下降90.88%所致。 （4）筹资活动现金流出较上年增加33.91%，主要系金融机构融资减少所致。 （5）筹资活动产生的现金流量净额较上年下降-111.81%，主要系金融机构融资减少所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □ 适用 √ 不适用 三、非主营业务分析 □ 适用 √ 不适用 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 1,446,009,987.76 4.17% 1,592,549,171.75 4.34% -0.17% 应收账款 488,238,666.9 1.41% 1,291,541,092. 3.52% -2.11% 本年回笼应收房款 8 24 存货 29,642,139,315.72 85.46% 29,668,833,674.91 80.79% 4.67% 投资性房地产 517,227,609.89 1.49% 397,182,070.05 1.08% 0.41% 本年投资性房产所致 长期股权投资 15,779,616.57 0.05% 32,564,622.13 0.09% -0.04% 对参股公司按权益法核算所致 固定资产 344,448,153.90 0.99% 359,290,965.18 0.98% 0.01% 短期借款 5,788,923,901.28 16.69% 5,795,726,790.80 15.78% 0.91% 长期借款 7,130,320,000.00 20.56% 8,589,882,681.13 23.39% -2.83% 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 605,200,000.00 1,214,053,584.00 -50.15% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 被投资 公司名 称 主要业 务 投资方 式 投资金 额 持股比 例 资金来 源 合作方 投资期 限 产品类 型 截至资 产负债 表日的 进展情 况 预计收 益 本期投 资盈亏 是否涉 诉 披露日 期（如 有） 披露索 引（如 有） 上海城 陇投资 发展有 限公司 房地产 开发 新设 200,000,000.00 80.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手 续，注 册资本 金尚未 实缴 922,770,000.00 0.00 否 2015年 04月 23日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-04-23/12 00891887.PDF 上海城 路投资 发展有 限公司 房地产 开发 新设 200,000,000.00 70.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手 续，注 册资本 金尚未 实缴 830,730,000.00 0.00 否 2015年 04月 23日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-04-23/1200891886.PDF 嘉凯城 城镇化 建设发 展(常 熟)有 限公司 城市客 厅项目 开发与 运营 新设 50,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 87,600,000.00 -401,446.41 否 2015年 03月 27日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-03-27/1200747607.PDF 嘉凯城 城镇化 建设发 展（海 宁许 村）有 限公司 城市客 厅项目 开发与 运营 新设 30,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 30,090,000.00 -131,733.66 否 2015年 03月 24日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-03-24/1200732240.PDF 嘉凯城 城镇化 建设发 展（常 州）孟 河有限 公司 城市客 厅项目 开发与 运营 新设 50,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 48,890,000.00 -212,585.11 否 2015年 04月 04日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-04-04/1200788554.PDF 嘉凯城 城镇化 建设发 展（常 州）横 城市客 厅项目 开发与 运营 新设 30,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 62,470,000.00 -266,492.87 否 2015年 04月 04日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage 林有限 公司 /2015-04-04/1200788554.PDF 嘉凯城 城镇化 建设发 展（慈 溪坎 墩）有 限公司 城市客 厅项目 开发与 运营 新设 30,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 34,820,000.00 -2,662.36 否 2015年 09月 25日 http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-09-25/1201635435.PDF 嘉凯城 （上 海）互 联网科 技有限 公司 科技公 司 新设 100,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 -2,142,182.92 否 杭州集 买科技 有限公 司 科技公 司 新设 20,000,000.00 51.00% 自有资 金 华院数 据技术 （上 海）有 限公司 长期 子公司 已完成 工商登 记手续 -860,781.87 否 合计 -- -- 710,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 2,017,370,000.00 -4,017,885.20 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 √ 适用 □ 不适用 交易对 方 被出售 股权 出售日 交易价 格（万 元） 本期初 起至出 售日该 股权为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 出售对 公司的 影响 股权出 售为上 市公司 贡献的 净利润 占净利 润总额 的比例 股权出 售定价 原则 是否为 关联交 易 与交易 对方的 关联关 系 所涉及 的股权 是否已 全部过 户 是否按 计划如 期实 施，如 未按计 划实 施，应 当说明 原因及 公司已 采取的 措施 披露日 期 披露索 引 湖州永 昌丝绸 有限公 司 浙江易 纺数码 纺织有 限公司 30.48% 股权 2015年 04月13 日 916.44 0 68.99 0.03% 评估 否 无关联 关系 是 是 上海宝 华企业 集团有 限公司 上海凯 祥房地 产有限 公司 100%股 权 2015年 12月23 日 84,507.41 -109.58 24833.81 9.25% 评估 否 无关联 关系 是 是 2015年 06月25 日 http://www.cninfo.com. cn/finalpage/2015-06-25/1201191704.PDF 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 嘉凯城集团 （上海）有限 公司 子公司 房地产 100,000,000.00 13,681,885,676.35 1,609,352,561.60 1,816,970,638.86 -1,111,094,778.85 -1,111,998,180.86 嘉凯城集团 嘉业有限公 司 子公司 房地产 100,000,000.00 11,142,836,876.73 94,064,536.06 669,509,103.21 -659,843,525.30 -672,924,145.64 嘉凯城集团 （浙江）有限 公司 子公司 房地产 100,000,000.00 4,967,158,297.54 876,757,809.71 99,694,008.00 -124,191,816.25 -127,620,795.74 武汉巴登城 投资有限公 司 子公司 房地产 200,000,000.00 3,741,805,395.01 565,638,600.72 - -12,263,028.84 -19,315,884.35 海南华航房 地产开发有 限公司 子公司 房地产 10,000,000.00 1,242,774,755.93 1,129,893,653.06 - -7,239,706.21 -8,078,607.25 潍坊国大房 地产开发有 限公司 子公司 房地产 50,000,000.00 351,036,929.59 41,462,793.15 969,017.36 -5,985,898.91 -5,985,898.91 上海凯思达 股权投资有 限公司 子公司 股权投资 100,000,000.00 238,325,815.36 -125,677,694.18 23,293,385.46 -231,132,991.27 -230,656,663.41 上海友舜建 筑装饰工程 有限公司 子公司 装饰 10,000,000.00 274,256,289.07 56,644,106.57 920,000.00 -1,352,990.66 -1,134,188.89 嘉凯城集团 资产管理有 限公司 子公司 资产管理 50,000,000.00 51,752,527.01 -234,118,570.52 19,438,336.23 -211,621,007.27 -211,717,118.35 嘉凯城集团 城镇化建设 发展有限公 司 子公司 房地产 1,000,000,000.00 2,456,528,967.98 921,732,452.05 900,000.00 -97,097,270.38 -97,922,464.91 嘉凯城物业 服务集团有 限公司 子公司 物业 50,000,000.00 （未完）  |