[年报]广宇发展:2015年年度报告（更新后）
天津广宇发展股份有限公司 2015年年度报告 2016年06月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人钟安刚、主管会计工作负责人杨敏及会计机构负责人(会计主管 人员)牟殿义声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中关于2016年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地 产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，请投资者注意风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 11 第四节 管理层讨论与分析 .............................................................................................................. 25 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 36 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 41 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 41 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 42 第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 48 第十节 财务报告 .............................................................................................................................. 54 第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 152 释义 释义项 指 释义内容 “公司”或“本公司” 指 天津广宇发展股份有限公司 “重庆鲁能公司” 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司 “重庆英大公司” 指 重庆英大置业有限公司 “鲁能集团” 指 鲁能集团有限公司 "报告期" 指 2015年1月1日至2015年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 广宇发展 股票代码 000537 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司 公司的中文简称 广宇发展 公司的外文名称（如有） TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO., LTD. 公司的外文名称缩写（如有） GYFZ 公司的法定代表人 钟安刚 注册地址 天津市经济技术开发区第三大街16号(泰达中心) 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 北京市朝阳区朝外大街5号10层 办公地址的邮政编码 100020 公司网址 www.tjgy.sdln.sgcc.com.cn 电子信箱 tjgyfz@163.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 韩玉卫 张坤杰 联系地址 北京市朝阳区朝外大街5号10层 北京市朝阳区朝外大街5号10层 电话 010-85727702 010-85727717 传真 010-85727714 010-85727714 电子信箱 tjgyfz@163.com tjgyfz@163.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《 证 券 时 报 》《 中 国 证 券 报 》《 上 海 证 券 报 》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部 四、注册变更情况 组织机构代码 无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券 交易所上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)物资供销、 劳保用品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽 车)摩托车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、 娱乐厅、生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货 业务及运输业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议 案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪 检测仪生产、销售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电 子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004 年 12 月 26 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务 范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改 造、测试及技术咨询；GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销 售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售 检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与 售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的 进出口；电气设备的检修、维护。2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通 过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿 酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业管理；房地产信息咨询服务；材料和机械 电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储；商品信息咨询。 历次控股股东的变更情况（如有） 1999 年 8 月，公司第一大股东—天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国 际商场股份有限公司国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有 限公司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。 此次转让完成后，天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公 司第一大股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖 竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%）。成交价： 每股人民币 1.278 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公 司深圳分公司出具的《过户登记确认书》，该股份已过户完毕。公司第一大股东变 更为天津南开生物化工有限公司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员 会出具了《关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题 的批复》（国资产权[2010]7 号），同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和 天津南开生物化工有限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%） 和 9839.143 万股（占总股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。 上述股份已于 2010 年 2 月 09 日过户至山东鲁能集团有限公司名下。至此，山 东鲁能集团有限公司持有本公司 10263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公 司第一大股东。2012 年 7 月，控股股东名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为 “鲁能集团有限公司” 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名 周立业、张琳 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2015年 2014年 本年比上年增减 2013年 营业收入（元） 1,443,643,633.70 1,283,186,515.92 12.50% 1,487,464,057.87 归属于上市公司股东的净利润 （元） 142,365,935.22 280,642,651.95 -49.27% 360,802,711.57 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 127,706,135.06 223,540,755.67 -42.87% 274,645,649.63 经营活动产生的现金流量净额 （元） -2,614,696,622.11 -468,866,935.44 457.66% 865,993,187.17 基本每股收益（元/股） 0.28 0.550 -49.09% 0.70 稀释每股收益（元/股） 0.28 0.550 -49.09% 0.70 加权平均净资产收益率 7.57% 16.81% -9.24% 26.75% 2015年末 2014年末 本年末比上年末增减 2013年末 总资产（元） 7,994,592,314.20 4,814,283,690.17 66.06% 4,151,469,156.40 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,952,298,936.13 1,809,933,000.91 7.87% 1,529,264,040.89 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 284,617,834.00 388,482,738.23 359,782,545.00 410,760,516.47 归属于上市公司股东的净利润 48,660,227.76 40,028,165.49 38,776,390.56 14,901,151.41 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 48,670,149.10 21,828,351.29 40,760,707.53 1,190,018,490.56 经营活动产生的现金流量净额 -178,583,205.29 -495,303,375.75 -1,246,284,404.55 -694,525,636.52 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2015年金额 2014年金额 2013年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 87,333.85 2,164,037.49 -18,332.42 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 24,912,303.02 82,818,923.12 139,345,370.33 对外委托贷款取得的损益 10,276,736.10 13,230,555.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 449,135.47 533,935.89 628,203.83 小计 减：所得税影响额 13,299,974.71 12,827,936.35 8,417,099.61 少数股东权益影响额（税后） 7,765,733.57 28,817,619.43 45,381,080.19 合计 14,659,800.16 57,101,896.28 86,157,061.94 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，同时创新引入渠道总包模式，暨引入专业供方，以业绩 为考核，积极整合所在区域内各分销及二手房中介公司，实现销售渠道的深度覆盖、广度提升。公司业务板块主要集中于住 宅地产开发。公司住宅地产开发业务，根据土地规划情况以及当地区域市场将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房，并通过 重庆鲁能公司和重庆英大公司在重庆当地进行开发、建设和销售。公司项目主要分布于重庆市巴南区、九龙坡区盘龙片区、 渝北区中央公园片区以及南岸区茶园片区等区域。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 年内投资500万元，新设立重庆鲁能物业服务有限公司。 存货 公司存货增加36.26亿元 ，增幅125.75%，主要是本年新购地块的土地款及开发成 本。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场17年，凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并 形成了自身核心竞争力。 1.公司战略定位清晰 公司主营业务专注于房地产开发行业，重视战略管理，与国际著名企业管理机构进行战略合作，逐步形成了专业化、标 准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，着力于从社区景观等方面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度， 致力于提供优质住宅。 2.成熟的房地产开发经验 公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队， 形成了成熟的业务流程和开发模式。 3.融资渠道畅通 公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额 度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。 4.先进的公司治理机制和内部管控体系 公司注重内部管理，对项目开发全流程制订了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目 施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。公司在人力、信息、财务等方面管理严密；内部实现高度的信息化系统管 理，办公自动化流程比较完善，成本系统、销售系统也已实现信息化，实现了有效的公司管控。 5.优秀的团队建设 公司管理团队均拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成熟；为保证团队综合能力的发挥，公司 注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备 人员的发展制定了全方位发展计划，保证了人员快速合理的补充及管理团队整体高素质的打造。 6.产品业态丰富 公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态项 目。丰富的产品业态也增强了公司在当地房地产行业的竞争力。 第四节 管理层讨论与分析 一、概述 （一）报告期内市场形势分析 2015年，全国宏观经济进行结构性调整，增速持续放缓。中央通过货币、金融、行政手段，连续出台降息、降准、降首 付等一系列楼市利好政策，刺激楼市，维持整体经济稳定增长。3月1日央行本年首次降息，3月25日国土资源部与住建部联 合发布新政《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，严控二三线城市土地供大于求状 态；3月30日，中国人民银行、财政部、中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局五部委接连出台楼 市刺激政策，鼓励组合贷以及二套房首付比例降至4成，二套房营业税免征年限由原来的5年降至2年，个人购买2年以上（含 2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；4月20日， 中国人民银行宣布，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是自2008年以来首次降幅达到1%的降准， 至此，房地产松绑政策利好形成组合拳。 在2015年全国房地产政策相对宽松的背景下，地方政府也出台了税费减免，购房补贴等多种救市政策。重庆当地政府紧 跟国家步伐发布相关政策：2015年3月30日和5月1日分别实行公积金新政和契税新政，进一步修正了二套房认定标准，由“认 房又认贷”改为“认房不认贷”，即只要名下没有住房，不管之前在银行是否有房贷记录，都可以认为是首次购房。10月，发 布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，明确提出在符合一定条件下，房企可分宗办理房地产权证，可申请调整商住 比例，适当调减商业规模、商品住房项目户型结构；鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款额度。 2015年重庆市商品房供应2688万平米，同比上涨6.1%，成交2337万平米，同比下降2.1%，成交建面均价6975元/㎡，同 比下降2.8%。2011年—2015年重庆市场商品房供销情况见下表： 2011-2015年重庆市商品房供销情况 年份 供应量（万㎡） 成交量（万㎡） 建面均价（元/㎡） 2011年 2097 1531 6805 2012年 2182 2283 6807 2013年 2424 2396 7257 2014年 2533 2388 7179 2015年 2688 2337 6975 从上表我们可以看出近五年房产供应量呈逐年上升的趋势，成交额和成交价格近两年均有所下滑，说明重庆市场市场竞 争比较激烈。 截至2015年底，商品房拿证库存约2500万平米（不含车库及经适房），去化周期约13个月。 2015年重庆市房地产企业成交金额排名 排名 企业 成交面积（万㎡） 成效金额（亿元） 1 龙湖 104.55 101.79 2 融创 69.96 65.73 3 协信 55.91 56.15 4 香港置地 49.36 51.08 5 金科 77.55 47.05 6 保利 63.00 41.78 7 恒大 53.78 41.52 8 万科 48.78 38.59 9 东原 42.29 33.96 10 华宇 40.63 28.63 11 瑞安 28.61 26.07 12 中海 31.79 25.43 13 奥园 36.50 25.13 14 中渝 41.82 25.11 15 鲁能 39.89 24.16 2015年重庆市房地产企业成交金额排名中，重庆鲁能公司项目，成交金额排名第15位。 从宏观政策方面来看，公司所属行业和区域政策均较宽松，有利于促进公司的发展；同时房地产行业发展面临去库存、 竞争激烈等挑战，使公司面对的压力愈来愈大，但同时也会促使公司不断开拓进取。 （数据来源：以上数据来自重庆市房交所315备案数据库） （二）公司房地产储备情况 2015年重庆鲁能公司新获取土地面积995亩（合66.33万平米），可建总计容建筑面积217万平米。2015年重庆英大有限 公司持有未开发土地面积334.38亩（合22.292万平米），可建总建筑面积65.48万平米。 2015年重庆公司房地产土地储备情况表 公司 指标名称 取得时间 土地面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 土地位置 重庆鲁能公 司 新增待开发面 积 2015.3 90220 353670 巴南区李家沱鱼洞 组团 2015.8 61866.67 224640 九龙坡区大杨石组 团 2015.8 120137 458835.5 渝北区两路组团 2015.12 7006.67 21015 巴南区李家沱鱼洞 组 2015.12 384060 1107195 渝北区两路组团 累计待开发面 积 - 665286.67 2165355.5 重庆英大公 司 新增待开发面 积 0 0 0 累计待开发面 积 222866.67 654800 南岸区茶园片区 （三）公司房地产开发情况 2015年新开工面积129.36万㎡，竣工面积16.11万㎡，公司地产开发详情见下表： 2015年重庆地区房地产开发情况表 公司 名称 状态 项目名称 权益比例 占地面 积(万 ㎡） 总建筑面积（万㎡） 已完工建筑面积 （万㎡） 预计总投资金额 （元） 实际总投资 金额（元） 重庆鲁 能公司 在建项目 （含新开 工） 星城13街区 100% 4.3 32.03 — 161596.09 — 南渝星城一期 100% 4.94 19.37 — 278731.11 — 南渝星城二期 100% 4.08 5.04 — — — 中央公馆 100% 8.01 21.89 — 180193.46 — 九龙花园 100% 6.19 24.09 — 203938.55 — 竣工项目 星城6街区10、11、14、16 号楼 100% 2.56 12.76 12.76 55450.89 — 重庆英 大公司 在建项目 （含新开 工） 领秀城骏峰一期 100% 6.29 26.94 — 121458.56 — 竣工项目 领秀城骏廷H1 100% 2.8 3.35 3.35 21930.96 — （四）公司房地产销售情况 2015年公司新增预售面积39.24万平米，销售备案金额24.16亿元，备案面积39.89万平米。详情见下表： 2015年公司房地产销售情况表 公司 状态 项目名称 权益比例 可供出售面积（万平 米） 预售面积 （万平米） 结算面积 （万平米） 重庆鲁 能公司 竣工 星城六街区 100% 16.11 16.11 在建 星城十三街区 100% 15.70 9.4 在建 鲁能城中央公馆一期 100% 14.23 4.82 在建 南渝星城项目 100% 8.66 8.66 在建 九龙花园项目 100% 4.22 4.22 重庆英 大公司 竣工 领秀城骏府项目 70% 8.8 8.8 在建 领秀城骏庭项目 70% 5.21 5.00 在建 领秀城骏峰项目 70% 19.67 11.57 2015年新增预售及成交情况一览表 在售项目 权益比例 业态 新增预售面积 (㎡) 成交情况 成交建筑面(㎡) 成交金额 (万元) 套数(套) 鲁能领秀城 100% 别墅 50059.89 24944 19443.78 115 洋房 9899.88 16547.84 11516.04 119 高层 107606.14 22611.27 10751.21 270 小高层 27244.25 91062.29 47324.99 1051 商铺 8152.02 3585.96 4236.33 20 车库 0 8839.32 3125.63 259 鲁能星城 100% 高层 0 74208.17 55671.49 495 商铺 822.51 4851.6 9904.58 45 商务 93138.62 57443.72 36861.15 902 车库 0 59911.27 20337.67 1911 鲁能中央公馆 100% 别墅 12895.44 9287.81 9663.93 80 鲁能南渝星城 100% 高层 82598.73 25574.62 12771.23 329 合计 392417.48 398867.87 241608 5596 （五）2015年度公司财务融资情况： 类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年） 期末融资总额（万元） 219800 其中：银行贷款（万元） 110800 5.225%-5.5% 3年 基金融资（万元） 公司债券（万元） 信托融资（万元） 委托贷款（万元） 109000 6%-7% 1年以内 其他（万元） 二、主营业务分析 1、概述 截至2015年12月31日，公司总资产799,459.23 万元，其中：流动资产749,979.55 万元；非流动资产49,479.68 万元；总 负债525,294.65 万元，其中：流动负债414,494.65 万元；非流动资产负债110,800.00 万元；股东权益274,164.58 万元，其中： 归属于母公司股东的所有者权益195,229.89 万元。 2015年公司实现营业收入144,364.36万元，实现净利润24,300.86万元，归属于母公司所有者的净利润14,236.59万元， 基本每股收益0.28元/股，归属于公司普通股股东的加权平均净资产收益率7.57%，截至2015年末归属于上市公司股东的每股 净资产3.81元/股。 2015年公司营业利润31,003.50万元，与上年同期44,398.28万元相比减少30.17%，其主要原因是营业收入同比增加 16,045.71万元、营业总成本同比增加22,213.65万元（其中：营业成本及营业税金及附加同比增加10,212.86万元、营销推广费 同比增加6,169.97万元、公司重组中介费计入管理费用同比增加2,904.92万元、财务费用同比增加2,812.95万元、资产减值损 失同比减少2,344.18万元）、投资收益同比减少7,226.84万元。 2015年公司归属于上市公司股东的净利润14,236.59万元，与上年同期28,064.27万元相比减少49.27%，其主要原因是营 业利润同比减少13,394.78万元及所得税费用同比增加5,506.84万元（本公司子公司重庆鲁能开发（集团）有限公司企业所得 税按15%税率减征，2015年度抵减2014年度所得税为2,491.23万元，2014年度抵减2013年度所得税为8,281.89万元，2015年度 比2014年度少抵减所得税5,790.66万元）。 2015年年末公司总资产799,459.23万元，与年初481,428.37万元相比增加66.06%，其主要原因是货币资金同比增加 27,354.18万元、存货同比增加362,648.30万元（本年新购地块的土地成本及开发成本）。 （1）公司营业收入、成本，相关费用、现金流等项目的同比变动情况及原因如下： 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,443,643,633.70 1,283,186,515.92 12.50% 营业成本 692,806,527.91 653,503,543.29 6.01% 销售费用 124,806,411.11 58,323,759.37 113.99% 管理费用 90,549,824.98 41,712,224.95 117.08% 财务费用 -3,664,513.64 -31,793,992.13 88.47% 经营活动产生的现金流量净 额 -2,614,696,622.11 -468,866,935.44 -457.66% 投资活动产生的现金流量净 额 720,867,290.29 -697,265,693.07 203.38% 筹资活动产生的现金流量净 额 2,167,403,590.85 -15,764,881.46 13848.30% 变动较大项原因分析： 一是2015年公司销售费用12,480.64万元，与上年同期5,832.38万元相比增加113.99%，其主要原因为2015年公司控股 子公司重庆鲁能公司新增中央公馆、南渝星城、九龙花园项目入市，营销推广活动费及媒体广告费同比增加5,098.81万元， 增加249.59%。 二是2015年公司管理费用9,054.98万元，与上年同期4,171.22万元相比增加117.08%，其主要原因为公司新增项目开发， 新增员工使人工成本同比增加1,403.12万元，增加49.21%；中介费同比增加2,936.10万元，其中公司重组中介费计入当期， 使管理费用增加2,904.92万元。 三是2015年公司财务费用-366.45万元，与上年同期-3,179.40万元相比增加88.47%，其主要原因为本期银行存款利息 收入减少所致。 四是2015年公司经营活动产生的现金流量净额-261,469.66万元，与上年同期-46,886.69万元相比减少457.66%，其主 要原因为①公司本年新开发项目鲁能星城13街区、南渝星城、中央公馆、九龙花园取得预售许可证收取了预售款以及代收代 付款等使经营活动现金流入同比增加69,911.26万元；②本年新购土地及缴纳契税支出约287,367万元，连同开发成本等购买 商品、接受劳务支付的现金同比增加274,291.59万元，其他经营性现金支出同比增加10,202.63万元。 五是2015年公司投资活动产生的现金流量净额72,086.73万元，与上年同期-69,726.57万元相比增加203.38%，其主要 原因为本年收回以前年度委托贷款及其利息所致。 六是2015年公司筹资活动产生的现金流量净额216,740.36万元，与上年同期-1,576.49万元相比增加13,848.30%，其主 要原因为本年新增借款219,800万元所致。 （2）收入和成本分析 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% 分产品 商品房 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% 分地区 重庆地区 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% （3）资产、负债状况分析 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产比例 货币资金 949,016,456.63 11.87% 675,474,607.94 14.03% -2.16% 应收账款 1,429.80 0.00% 5,190.30 0.00% 0.00% 存货 6,510,275,167.29 81.43% 2,883,792,122.09 59.90% 21.53% 主要是本年新购地块的 土地款及开发成本 投资性房地产 20,082,962.54 0.25% 20,888,336.77 0.43% -0.18% 长期股权投资 285,481,421.53 3.57% 281,104,275.88 5.84% -2.27% 固定资产 2,780,703.78 0.03% 1,360,879.73 0.03% 0.00% 在建工程 0.00% 短期借款 1,090,000,000.00 13.63% 0.00 13.63% 长期借款 1,108,000,000.00 13.86% 0.00 13.86% （4） 行业经营性信息分析 详见公司2015年度报告第四节“管理层讨论与分析”中“公司未来发展的展望—行业格局和趋势”部分。 .公司房地产储备情况 详见公司2015年度报告“管理层讨论与分析” 概述部分。 ②公司房地产开发情况 详见公司2015年度报告“管理层讨论与分析”概述部分。 ③公司房地产销售情况 详见公司2015年度报告“管理层讨论与分析” 概述部分。 ④2015年度公司财务融资情况 详见公司2015年度报告“管理层讨论与分析” 概述部分。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,443,643,633.70 100% 1,283,186,515.92 100% 12.50% 分行业 房地产业 1,443,643,633.70 100.00% 1,283,186,515.92 100.00% 12.50% 分产品 商品房 1,442,322,612.00 99.91% 1,277,656,333.00 99.57% 12.89% 其他业务收入 1,321,021.70 0.09% 5,530,182.92 0.43% -76.11% 分地区 重庆地区 1,443,643,633.70 100.00% 1,283,186,515.92 100.00% 12.50% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 目前我公司所处行业和地区较单一，行业为房地产行业、地区为重庆地区。营业收入、营业成本、毛利率数据具体如下： 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% 分产品 商品房 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% 分地区 重庆地区 1,442,322,612.00 692,001,153.68 52.02% 12.89% 6.19% -3.02% 分项目 星城项目 1,031,047,200.00 379,947,105.79 63.15% 8.00% -9.55% -7.16% 领秀城项目 411,275,412.00 312,054,047.89 24.13% 27.31% 28.07% 0.68% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据。 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2015年 2014年 同比增减 房地产 销售量 结算面积 万平方米 19.26 19.69 -2.18% 开发产品销售收入 万元 144,232.26 127,765.63 12.89% 存货 万元 651027.52 288379.21 125.75% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 存货增加主要原因为：重庆公司本年新增南渝星城，鲁能城，九龙花园项目，并确权中央公园西侧地块，开发成本增加 438327.25万元（其中土地成本增加287431.80万元），工程竣工从开发成本中转出63471.91万元至开发产品，当年结转开发 产品72560.01万元。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产业 营业成本 692,001,153.68 99.88% 651,647,994.48 99.72% 6.19% 单位：元 产品分类 项目 2015年 2014年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商品房 营业成本 692,001,153.68 99.88% 651,647,994.48 99.72% 6.19% 说明：利润表中营业成本6.92亿元，为开发产品中的房屋，达到收入确认条件转入主营业务成本。在会计核算中，开 发成本归集各项目从项目最初发生的各项成本，通过土地费用、前期工程费、基础建设费、建筑安装费、公共配套费、资本 化利息、开发间接费等科目进行归集，在项目竣工时转入开发产品-XX项目统一核算，当转入开发产品的房屋出售且回齐全 款，并移交业主完成转移达到交房条件时，转入当期利润中，确认主营业务收入和对应的成本。不再细分主营业务成本中的 人工成本、折旧、能源等各项费用。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 本年新成立一家全资子公司重庆鲁能物业服务有限公司。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 24,129,116.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.67% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 个人客户 8,122,752.00 0.56% 2 个人客户 5,837,354.00 0.40% 3 个人客户 3,945,170.00 0.27% 4 个人客户 3,119,211.00 0.22% 5 个人客户 3,104,629.00 0.22% 合计 -- 24,129,116.00 1.67% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 764,108,074.37 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 65.66% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 重庆华硕建设有限公司 262,562,406.21 22.56% 2 中国建筑第二工程局有限公司 195,958,258.87 16.84% 3 重庆北部双龙建设（集团）有限公司 145,847,187.11 12.53% 4 南通市德胜建筑安装工程有限公司 109,652,370.28 9.42% 5 重庆市宏德机械化土石方工程有限公司 50,087,851.90 4.30% 合计 -- 764,108,074.37 65.66% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2015年 2014年 同比增减 重大变动说明 销售费用 124,806,411.11 58,323,759.37 113.99% 主要是本期营销推广费增加所致 管理费用 90,549,824.98 41,712,224.95 117.08% 主要原因是本期人工成本增加及公 司重组中介费计入管理费用所致 财务费用 -3,664,513.64 -31,793,992.13 -88.47% 主要原因是本期银行存款利息收入 同比减少所致 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2015年 2014年 同比增减 经营活动现金流入小计 2,162,270,671.80 1,463,158,119.04 47.78% 经营活动现金流出小计 4,776,967,293.91 1,932,025,054.48 147.25% 经营活动产生的现金流量净 额 -2,614,696,622.11 -468,866,935.44 457.66% 投资活动现金流入小计 723,305,925.00 2,994,204.40 24,056.87% 投资活动现金流出小计 2,438,634.71 700,259,897.47 -99.65% 投资活动产生的现金流量净 额 720,867,290.29 -697,265,693.07 -203.38% 筹资活动现金流入小计 2,590,032,410.34 43,918.54 5,897,255.45% 筹资活动现金流出小计 422,628,819.49 15,808,800.00 2,573.38% 筹资活动产生的现金流量净 额 2,167,403,590.85 -15,764,881.46 -13,848.30% 现金及现金等价物净增加额 273,574,259.03 -1,181,897,509.97 -123.15% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 经营活动现金流出同比增加147.25%，主要是本年新购地块，支付土地款所致。 投资活动现金流入同比增加24056.87%，主要是本年收回委托贷款及利息所致。 投资活动现金流出同比减少99.65%，主要是上年同期支付委托贷款所致。 筹资活动现金流入同比增加5897255.45%，主要是本年新增银行贷款所致。 筹资活动现金流出同比增加2573.38%，主要是本年偿还债务及偿付利息所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 主要原因为：报告期内发生资产减值准备-24,470,461.16元，固定资产折旧、投资性房地产累计折旧（摊销）1,145,979.95元， 无形资产摊销1,879.00元 固定资产报废收益-87,333.85元,财务费用1,026,541.72元，实现投资收益14,653,881.75元,递延所得 税资产增加9,722,905.02元，存货减少3,623,394,691.20元，经营性应收项目减少38,760,784.78元,经营性应付项目增加 751,430,422.86元。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 14,653,881.75 4.72% 委贷收益及对参股公司的 权益入账 对参股公司的权益入账具有 可持续性 资产减值 -24,415,991.18 -7.86% 转回已计提的坏账准备 不具有可持续性 营业外收入 594,513.25 0.19% 非流动性资产处置及收取 的违约金 不具有可持续性 营业外支出 58,043.93 0.02% 支付的违约金 不具有可持续性 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2015年末 2014年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 949,016,456.6 11.87% 675,474,607.94 14.03% -2.16% 3 应收账款 1,429.80 0.00% 5,190.30 0.00% 0.00% 存货 6,510,275,167.29 81.43% 2,883,792,122.09 59.90% 21.53% 主要是本年新购地块的土地款及开 发成本 投资性房地产 20,082,962.54 0.25% 20,888,336.77 0.43% -0.18% 长期股权投资 285,481,421.53 3.57% 281,104,275.88 5.84% -2.27% 固定资产 2,780,703.78 0.03% 1,360,879.73 0.03% 0.00% 在建工程 0.00% 短期借款 1,090,000,000.00 13.63% 0.00 13.63% 长期借款 1,108,000,000.00 13.86% 0.00 13.86% 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 5,000,000.00 0.00 100.00% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 被投资 公司名 称 主要业 务 投资方 式 投资金 额 持股比 例 资金来 源 合作方 投资期 限 产品类 型 截至资 产负债 表日的 进展情 况 预计收 益 本期投 资盈亏 是否涉 诉 披露日 期（如 有） 披露索 引（如 有） 重庆鲁 能物业 服务有 限公司 物业管 理 新设 5,000,000.00 100.00% 自有资 金 无 永久 服务 完成 0.00 33,540.88 否 2015年 06月 18日 http://www.cninfo.com.cn/cninfo-new/discl osure/szse_main/bulletin_detail/true/1201163959?announceTime=2015-06- 18 合计 -- -- 5,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 0.00 33,540.88 -- -- -- 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 重庆鲁能开 发（集团）有 限公司 子公司 房地产开 发、物业管 理等 200000000 7,936,983,576.86 2,203,884,682.67 1,443,640,138.87 352,798,618.76 282,961,192.36 宜宾鲁能开 发（集团）有 限公司 参股公司 房地产开发 200000000 6,466,651,040.03 815,661,204.36 456,601,141.68 21,591,569.34 12,506,130.44 重庆鲁能物 业服务有限 公司 子公司 物业管理 5000000 5,280,719.23 5,033,540.88 3,470,554.83 44,721.18 33,540.88 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 重庆鲁能物业服务有限公司 投资成立 主要控股参股公司情况说明 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、公司未来发展的展望 （一）行业格局和趋势 2016年，房地产行业将进入增速换挡、结构调整以及前期刺激政策的消化阶段，将对房地产行业构成一定压力。但考虑 到经济增速下滑，房地产行业仍将被视为经济的“稳定器”。在国家加快“供给侧改革”形成有效供给的同时,促进消费总量提高 和消费升级，将进一步促进房地产市场景气度的提升。 总体而言，进入“十三五”时期，一是房地产行业将会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。区别于过去房地产的 速度快、扩张式、粗放式发展格局，未来整个房地产行业的企业兼并重组整合是不可避免的，市场集中度会越来越高，具有 较强的资金实力和专业化能力的企业才能活下来。二是房地产市场将会从以增量交易为主，转向存量与增量并重的格局。目 前发达国家的房地产市场交易需求主要是靠二手房交易满足的，而我们也在朝着这个方向发展，未来二手房交易、存量房交 易将会逐步扩大。房地产市场将从过去建新房、建新区，过渡到未来的注重城市存量房的改造更新。三是房地产需求将从刚 需转向以改善型需求为主体。2011年1月26日实施了国八条，导致“十二五”期间的投资性需求大幅度下降，刚性需求有所释 放。“十二五”期间，大概50-60%的住房销售给了80后，这也是人口结构决定的。但是到“十三五”以后，20岁到29岁的人口总 量在全国已经开始下降，房地产市场的刚性需求为主逐步转向改善性需求为主，而2015年底，我国全面放开二胎，也会有助 于改善型需求的提高。四是房地产业态方面，新型地产将获得较大的增长空间。比如特定人群需求创新产品的开发，以改造 升级和管理为核心的存量房有机更新，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发，以科技、文化、旅游、养生、度假等支撑 为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区开发等。五是房地产面临着新一轮的转型期。国有企业在房地产 业发展方面将会起到积极的作用。随着国企改革的不断深化，国有房企将在下一轮房地产业发展方面起到引领的作用，房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨 大想象空间。 在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房 地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化 或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，预计大型房企的转型也将逐步落地。 （二）公司战略规划 十三五期间，公司将继续扎根重庆，在为重庆居民提供体验独特、环境友好、资源丰富的居住、商务、休闲娱乐和旅游 空间的同时，加强同控股股东的沟通、交流，逐渐完善业务板块、实现规模化发展扩张。在地产板块业务方面，全面布局重 庆，形成全生命周期覆盖的花园、星城、领秀、鲁能城等产品系列。在夯实住宅项目拓展、开发的同时，加大商业、旅游地 产项目的开拓。在规模扩张方面，在2015年开发建设的基础上，借鉴典型房企开发经验，在未来5年内，努力进入百亿行列。 （三）经营计划 结合上述情况，公司制定了2016年开发计划。根据公司现有项目资源，2016年，公司计划确权1—2个大盘项目和3—5 个快销项目。计划2016年开工110.63万平米，竣工60.17万平米。 （四）公司可能面临的风险如下： .政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展经历了政府政策刺激、调控、再 刺激等周期性政策调控过程。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以 及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政 策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。 ②行业市场风险：我国房地产行业已经历了长期高速发展，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，市场也出 现了分化的现象，其中主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓影响，部分地区市场需求增速放缓甚至下 降，少数地区出现“空城”现象。未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。 公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 ③财务风险：房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。公司业务的发展和扩张对公司融资能 力提出了更高的要求。公司将加强工程计划管理和销售管理，加快项目开发和回款，合理安排融资计划，拓宽融资渠道，不 断完善资金管理，确保公司资金链安全。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。 第五节 重要事项 一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况 报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 □ 适用 √ 不适用 公司近3年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况 公司近三年未进行股利分配、未进行资本公积转增股本。 公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表 单位：元 分红年度 现金分红金额（含 税） 分红年度合并报表 中归属于上市公司 普通股股东的净利 润 占合并报表中归属 于上市公司普通股 股东的净利润的比 率 以其他方式现金分 红的金额 以其他方式现金分 红的比例 2015年 0.00 142,365,935.22 0.00% 0.00 0.00% 2014年 0.00 280,642,651.95 0.00% 0.00 0.00% 2013年 0.00 360,802,711.57 0.00% 0.00 0.00% 公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 √适用 □不适用 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提 出普通股现金红利分配预案的原因 公司未分配利润的用途和使用计划 2015年度母公司累计未分配利润的数额较小，且母公司经营 亏损 用于公司正常生产经营 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 □ 适用 √ 不适用 公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、承诺事项履行情况 1、公司、股东、实际控制人、收购人、董事、监事、高级管理人员或其他关联方在报告期内履行完毕及 截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 √ 适用 □ 不适用 承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况 股改承诺 （未完）  |