[中报]万 科Ａ:2016年半年度报告（更新后）
万科企业股份有限公司 二〇一六年半年度报告 (截至2016年6月30日止) 公告编号：〈万〉2016-111 重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事 会会议。乔世波副主席、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权魏斌董事代为出席并行 使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权； 张利平独立董事、海闻独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权华生独立董事代为出席并 行使表决权。 公司2016年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。 文中金额货币币种未做特别说明均指人民币。 公司2016年半年度财务报告未经审计。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证2016年半年度报告中 财务报告的真实、准确、完整。 公司基本情况…………………………………………………………………………2 主要财务数据和指标……………………………………………………………….…3 董事会报告……………………………………………………………….……………4 重要事项…………………………………………………………………………..…..15 股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………23 董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………25 公司债券相关情况……………………………………………………………….……26 财务报告（未经审计）……………………………………………………………....29 备查文件目录……………………………………………………………….…………180 一、公司基本情况 1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”) 2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 邮政编码：518083 办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港花园道1号中银大厦55楼 国际互联网网址：www.vanke.com 电子信箱：IR@vanke.com 3、法定代表人：王石 授权代表：王文金、朱旭 替代授权代表：陆治中 4、董事会秘书，公司秘书：朱旭 电子信箱：IR@vanke.com 股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：陆治中 电子邮件：peterluk@vanke.com 联系地址：香港花园道1号中银大厦55楼 电话：00852-23098822 传真：00852-23288097 5、A股股票上市地：深圳证券交易所 A股股票简称：万科A A股股票代码：000002 H股股票上市地： 香港联合交易所有限公司 H股股票简称：万科企业、万科H代注 H股股票代码：2202、299903 注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东自本公司H股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公 司交易系统交易本公司的H股使用 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 6、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港 一家英文媒体 登载半年度报告的国际互联网网址 A股：www.cninfo.com.cn H股： www.hkexnews.hk 半年度报告备置地点：公司董事会办公室 二、主要财务数据和指标 1、主要财务指标 单位：人民币元 项目 2016年6月30日 2015年12月31日 比年初数增减 总资产 712,306,691,248.75 611,295,567,689.29 16.52% 流动资产 634,896,750,332.29 547,024,375,866.34 16.06% 流动负债 509,867,467,607.56 420,061,826,880.58 21.38% 归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 100,183,517,822.33 -2.72% 股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11% 归属于上市公司股东的每股净资产 8.83 9.08 -2.75% 资产负债率 80.60% 77.70% 2.9个百分点 项目 2016年1-6月 2015年1-6月 比上年同期增减 营业收入 74,795,294,306.29 50,266,797,992.53 48.80% 营业利润 9,904,605,249.00 8,718,934,358.80 13.60% 利润总额 9,980,342,845.59 8,777,007,697.39 13.71% 归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 4,846,279,065.45 10.42% 扣除非经常性损益后归属于上市公 司股东的净利润 5,335,845,153.10 4,814,204,105.35 10.84% 基本每股收益 0.48 0.44 10.39% 稀释每股收益 0.48 0.44 10.39% 净资产收益率（全面摊薄） 5.49% 5.55% -0.06个百分点 净资产收益率（加权平均） 5.20% 5.41% -0.21个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率 5.19% 5.38% -0.19个百分点 经营活动产生的现金流量净额 25,797,213,427.97 (6,808,355,734.53) 478.91% 每股经营活动产生的现金流量净额 2.34 -0.62 477.42% 2、非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2016年1-6月 2015年1-6月 非流动资产处置损益 (2,362,979.35) 402,914.00 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融负债和可 供出售金融资产取得的投资收益 0.00 0.00 出售、处理部门或投资单位收益 (28,380,501.77) 1,008,427.35 除上述各项之外的其他收入 78,100,575.88 57,670,424.59 所得税影响 (18,949,325.56) (18,661,669.59) 少数股东损益影响 (12,942,936.22) (8,345,136.25) 合计 15,464,832.98 32,074,960.10 3、境内外会计准则差异 单位：人民币元 中国会计准则 国际财务报告准则 归属于上市公司股东的净利润 5,351,309,986.08 5,351,309,986.08 归属于上市公司股东的所有者权益 97,460,727,287.97 97,460,727,287.97 差异说明 无差异 三、董事会报告 1、管理层讨论与分析 2016年上半年，是万科32年发展史中极为特殊的半年。 始于2015年7月的股权事件延续至今，尚未妥善解决。发行股份购买资产预案尚未达成共 识，部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事，国际国内评级机构表示公司现有信用评级 及展望将面临调整压力。公司观察到，6月底以来，公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对 公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营也因此受到影响。 虽受股权事件影响，但2016年上半年，也是公司销售创历史新高、新业务稳步推进的半年。 从管理层到普通员工均排除干扰、恪尽职守，始创于2014年的事业合伙人机制在此关键时刻发挥 了中流砥柱的作用。值得欣喜的是，得益于客户、投资者和合作伙伴多年来的信任和支持，以及全 体员工的努力，今年7月，公司首次入选《财富》“世界500强”，名列第356位。 回顾上半年，既有困难，也有成绩。下半年，公司管理层与全体员工将齐心协力、克服困难、 全力维护经营秩序；公司也衷心的期待此次股权事件能够尽快得到妥善解决，公司重新回归正常发 展的轨道。 1.1 房地产市场情况 报告期内，全国房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，1-6月全国商品住宅销售面 积、金额分别为5.7亿平方米和4.2万亿元，同比分别上升28.6%和44.4%。 分区域看，上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应 增长有限，商品住房库存量快速下降。以公司长期观察的14个城市1为例，1-6月商品住宅销售面 积同比上升了45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长9.2%，商品住宅销售面积相当于同期新房批 准预售面积的1.53倍。6月底，上述城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）下降至 1.1亿平方米（2015年底为1.4亿平方米），库存去化周期也由2015年底的8.4个月缩短至6.6个 月。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本 好转。 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 自2014年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续20个月，全国整体成交回暖也 已持续15个月。报告期内，由于住房成交面积大幅上升，部分新房库存较少的城市重新面临房价 上涨过快的压力。为防范市场过热风险，3月份，上海、深圳等城市出台了更加严格的限购政策和 差别化的信贷政策；之后，南京、苏州、合肥等二线城市的政策也开始收紧。随着热点城市陆续调 整政策，这些城市成交大幅增长的势头开始放缓。2季度，前述14城市商品住宅销售面积的同比增 速降至25.4%，相比1季度的78.9%明显降温。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在4月份达 到45.9%后也逐步收窄，6月份降至14.2%。 期内，主要城市的土地市场呈现出“高地价、高溢价”特征。1-6月，前述14个城市的住宅 （含商住）土地供应面积、成交面积同比分别增长15.3%和47.5%，土地成交单价持续攀升，刷新 历史记录。上述城市的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面 价）1季度上升至1.41，2季度则进一步攀升至1.93。热点城市的土地竞争趋于白热化，地价贵过 周边房价的“地王”频频出现。 报告期内，全国房地产开发、投资情况相比2015年的低迷有所好转，但增长的可持续性仍待 观察。1-6月，全国住宅开发投资完成额约3.1万亿元，同比增长5.6%，增速较1-5月下降1.2个百 分点；全国住宅新开工面积约5.3亿平方米，同比增长14.0%，增速较1-5月下降2.2个百分点。 1.2报告期内公司业务进展 报告期内，公司实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%；实现归属于上市公司股东的净利 润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目 为2014年房地产市场调整期内售出的项目。 公司为专业化房地产公司，收入主要来自房地产开发和销售。报告期内公司全部营业收入中， 来自房地产业务的结算收入比例为96.9%。 单位：人民币万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1.主营业务 7,424,938.79 49.92% 5,493,272.28 57.75% 17.59% -3.27个百分点 其中：房地产 7,248,439.22 49.70% 5,360,450.11 58.04% 17.55% -3.49个百分点 物业管理 176,499.57 59.35% 132,822.16 46.97% 19.34% 6.18个百分点 2.其他业务 54,590.64 -26.30% 18,476.51 33.74% 60.74% -15.35个百分点 合计 7,479,529.43 48.80% 5,511,748.79 57.66% 17.91% -3.77个百分点 注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。 2016年上半年，公司每股基本盈利为0.48元，同比增长10.39%；全面摊薄的净资产收益率为 5.49%，与去年同期基本持平。 公司2016年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。 1.2.1房地产销售、结算情况 （一）房地产销售情况 上半年公司实现销售面积1,409.0万平方米，销售金额1,900.8亿元，同比分别上升55.8%和 69.9%。 分区域看，公司的销售情况见下表： 销售面积 （万平方米） 比例 销售金额 （亿元） 比例 广深区域 318.2 22.6% 497.8 26.2% 上海区域 415.9 29.5% 710.3 37.4% 北京区域 316.2 22.4% 373.0 19.6% 中西部区域 357.7 25.4% 309.2 16.3% 海外地区 1.0 0.1% 10.4 0.5% 合计 1,409.0 100.0% 1,900.8 100.0% 注：上半年有销售的城市，广深区域包括深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、莆田、三 亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、苏州、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、 南通、镇江、常州；北京区域包括北京、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍 山；中西部区域包括成都、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐；海外地区包括：纽约，旧金山，伦 敦。 （二）房地产结算情况 上半年公司实现结算面积654.6万平方米，实现结算收入724.8亿元，同比分别增长43.6%和 49.7%；房地产业务的结算均价为11,074元/平方米，较2015年同期上升4.2%。 分区域的营业收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （万元） 比例 净利润 （万元） 比例 广深区域 1,546,644 23.63% 1,857,436.01 25.63% 258,566.51 40.23% 上海区域 1,720,762 26.29% 2,417,322.23 33.35% 233,417.94 36.32% 北京区域 1,612,302 24.63% 1,773,976.54 24.47% 109,241.92 17.00% 中西部区域 1,665,947 25.45% 1,199,704.43 16.55% 41,428.44 6.45% 合计 6,545,655 100.00% 7,248,439.22 100.00% 642,654.81 100.00% 注：广深区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三亚、惠州、清远、莆田；上海 区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、富阳、嘉兴、徐州、 昆山、温州；北京区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋 中、秦皇岛、济南；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。 （三）已售未结情况 由于销售规模远高于结算规模，公司已售未结资源进一步增长。截至报告期末，公司合并报表 范围内有2,404.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2,977.1亿元，较上年末分别增长 30.6%和38.4%。 1.2.2房地产开发投资情况 （一）开竣工情况 上半年公司实现新开工面积1,665.6万平米，较2015年同期增长64.6%，占全年开工计划的 75.7%（2015年同期占当年开工计划的60.2%）；实现竣工面积702.5万平米，较2015年同期增长 35.8%，占全年竣工计划的34.0%（2015年同期占当年竣工计划的32.7%）。根据截至目前的项目 运营情况，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 （二）新增项目和土地储备 报告期内，主要城市土地竞争激烈，地价大幅上升。公司坚持审慎的投资策略，严格控制投资 质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源。上半年公司获取新项目70个，总建筑面 积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均 价为5,488元/平方米。 截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,582.0万平方米，保持在滿 足未來两年以上的开发水平。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目 中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。 报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共 同开发，因此万科在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参 考。 单位：平方米 序 号 城市 项目名称 位置 权益 比例 占地面积 规划建筑 面积 万科权益 建筑面积 进展 1 广州 中新知识城地块项目 黄埔区 14.3% 112,600 161,800 23,105 前期 2 佛山 金域缇香 南海区 67.0% 87,157 331,196 221,970 在建 3 佛山 金色里程 禅城区 99.8% 77,562 298,004 297,288 前期 4 厦门 航空港北片区项目 湖里区 90.0% 136,440 245,592 221,033 前期 5 厦门 五缘湾项目 湖里区 100.0% 44,824 70,020 70,020 在建 6 厦门 白鹭郡 翔安区 100.0% 86,368 131,060 131,060 前期 7 东莞 翰林城市花园 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期 8 上海 徐泾地铁上盖项目 青浦区 49.1% 260,121 453,874 223,034 在建 9 上海 绿洲雅宾利项目 静安区 50.0% 103,672 337,147 168,573 在建 10 南通 市北科技城项目 港闸区 97.5% 191,882 194,500 189,638 前期 11 南京 尚都荟南 雨花台区 59.8% 71,334 170,240 101,821 在建 12 苏南 遇见山 高新区 47.1% 167,206 234,059 110,125 在建 13 苏南 万科碧桂园项目 吴江区 45.6% 76,421 213,979 97,574 在建 14 苏南 青剑湖项目 工业园区 100.0% 51,579 30,948 30,948 前期 15 扬州 城西项目 邗江区 95.4% 78,409 109,773 104,723 在建 16 扬州 蒋王小学地块项目 邗江区 95.1% 46,927 79,850 75,961 在建 17 徐州 北宸天地 鼓楼区 88.6% 28,149 95,707 84,796 在建 18 徐州 璞悦山 经济技术开发 区 44.7% 67,015 87,108 38,937 在建 19 杭州 杭宸二期 余杭区 100.0% 33,648 67,296 67,296 前期 20 杭州 悦中环 经开区 100.0% 47,260 113,425 113,425 在建 21 杭州 黄龙国际中心 西湖区 51.0% 72,448 287,960 146,860 在建 22 杭州 良渚文化村未来城北 项目 余杭区 47.0% 82,834 182,235 85,611 前期 23 杭州 海上明月西地块项目 萧山区 33.0% 21,211 46,665 15,399 前期 24 杭州 公园里 拱墅区 45.0% 41,295 103,238 46,481 在建 25 杭州 三墩北地块项目 西湖区 100.0% 62,190 174,132 174,132 前期 26 杭州 七贤桥地块项目 余杭区 100.0% 78,527 133,496 133,496 前期 27 杭州 富春16号地块项目 富阳区 30.9% 30,063 66,139 20,458 前期 28 宁波 明州甲第 鄞州区 45.0% 69,774 139,548 62,797 前期 29 宁波 依云郡项目 鄞州区 46.0% 49,977 79,880 36,745 前期 30 宁波 东钱湖项目 鄞州区 9.0% 141,377 211,457 19,031 前期 31 宁波 天一玖著 高新区 46.0% 44,828 80,659 37,103 前期 32 宁波 东城1902 高新区 46.0% 57,338 126,144 58,026 前期 33 宁波 印象城东 鄞州区 96.9% 53,549 108,254 104,898 前期 34 温州 时代中心 鹿城区 36.5% 5,819 18,037 6,583 在建 35 合肥 会展中心东项目 滨湖新区 45.0% 85,254 218,014 98,106 在建 36 南昌 金域滨江 青山湖区 18.3% 20,069 50,172 9,156 在建 37 南昌 金域传奇 经开区 38.3% 87,065 174,506 66,906 前期 38 南昌 县恒超118亩地块项 目 南昌县 40.0% 76,200 190,500 76,200 前期 39 北京 北小营项目 朝阳区 100.0% 9,825 51,894 51,894 前期 40 天津 紫台 滨海新区 46.6% 56,544 136,333 63,491 在建 41 沈阳 红梅味精厂项目 铁西区 63.9% 54,257 166,250 106,229 前期 42 沈阳 中山公园 和平区 9.0% 9,444 75,965 6,837 在建 43 沈阳 翡翠之光 铁西区 60.0% 108,183 486,232 291,739 前期 44 沈阳 翡翠公园 于洪区 99.5% 109,776 219,552 218,463 前期 45 大连 半山半海 沙河口区 95.0% 12,233 45,140 42,883 在建 46 大连 础明食品厂项目 甘井子区 100.0% 146,290 248,710 248,710 前期 47 长春 如园 净月区 47.8% 181,283 199,411 95,259 在建 48 长春 惠斯勒班芙花园 净月区 51.0% 187,439 243,671 124,272 前期 49 长春 金色里程 汽开区 70.0% 63,523 107,929 75,550 前期 50 长春 景阳大路项目 绿园区 100.0% 181,060 435,039 435,039 前期 51 青岛 金域华府 城阳区 65.0% 63,599 125,053 81,284 前期 52 烟台 翡翠公园 芝罘区 85.1% 57,892 150,510 128,039 在建 53 济南 麓城 高新区 75.0% 20,000 64,541 48,406 前期 54 济南 麓橙中心 高新区 18.0% 10,508 41,788 7,522 前期 55 太原 金域蓝湾 晋源区 95.0% 40,047 148,741 141,304 在建 56 太原 公园里 尖草坪区 100.0% 66,179 222,630 222,630 前期 57 太原 紫院 迎泽区 100.0% 74,373 196,106 196,106 前期 58 成都 华阳220亩项目 天府新区 100.0% 146,745 410,737 410,737 前期 59 成都 五龙山蓝山 新都区 100.0% 121,207 145,449 145,449 前期 60 武汉 翡翠玖玺 经济技术开发 区 51.0% 160,682 377,603 192,577 前期 61 武汉 翡翠滨江 汉阳区 55.0% 225,231 914,600 503,030 在建 62 西安 城市之光蜜柚 曲江新区 95.0% 20,000 68,664 65,231 在建 63 西安 万科天誉 高新区 95.0% 74,527 303,610 288,430 前期 64 郑州 万科美景魅力之城2 航空港区 51.0% 21,430 52,609 26,831 前期 65 郑州 兰乔圣菲 中牟区 47.0% 70,688 155,513 73,091 前期 66 郑州 万科美景魅力之城 航空港区 51.0% 20,331 40,662 20,738 前期 67 郑州 万科天伦紫台 惠济区 48.1% 68,852 206,556 99,271 前期 68 郑州 万科大都会 二七区 95.3% 65,124 195,157 185,984 在建 69 贵阳 公园传奇 云岩区 45.2% 34,325 130,087 58,845 在建 70 昆明 鑫金花园 高新区 95.0% 37,450 145,292 138,028 在建 合计 5,442,252 12,600,966 8,488,480 此外，报告期末至本报告披露日，公司新增加9个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约 99.7万平方米，具体情况如下： 序号 城市 项目名称 位置 权益比 例 占地面积 规划建筑 面积 万科权益 建筑面积 进展 1 东莞 钟屋围项目 东城区 46.0% 74,813 272,318 125,266 前期 2 珠海 唐家红树东岸项目 香洲区 20.0% 333,668 500,536 100,107 在建 3 苏州 公园里 吴江区 50.0% 173,783 359,337 179,669 在建 4 无锡 梅村万宇项目 新吴区 95.0% 73,769 141,436 134,364 前期 5 杭州 万通上园项目 余杭区 100.0% 32,675 83,432 83,432 在建 6 烟台 北方家纺北地块项目 福山区 40.0% 47,988 129,949 51,979 前期 7 郑州 金水郑纺机3#地项目 金水区 70.6% 62,197 186,590 131,732 前期 8 郑州 福晟广场项目 郑东新区 51.0% 17,923 71,691 36,562 前期 9 昆明 郭家凹项目 盘龙区 100.0% 37,972 154,336 154,336 前期 合计 854,788 1,899,625 997,447 （三）存货情况 截至期末，公司各类存货中，拟开发产品为1,081.0亿元，占比25.28% ；在建开发产品 2,777.0亿元，占比64.96%；已完工开发产品（现房）398.2亿元，占比9.31%。 1.2.3 新业务推进情况 （一）物业服务 报告期内，万科物业继续坚持市场化导向，积极拓展住宅和商写物业市场，深耕中国核心城 市，服务中国城市发展，与睿联盟（由万科物业提供睿服务的物业管理组织）成员携手共进，让更 多用户体验物业服务之美好。2016年6月，中国物业管理协会和中国指数研究院联合发布2016中 国物业服务百强企业名单，万科物业以综合实力蝉联“2016中国物业服务百强企业第一名”。 （二）物流地产 公司物流地产在2015年已实现“从0到1”突破的基础上，2016年坚持“聚焦大客户、聚焦 重点城市、主打高标库产品”的核心战略，持续扩大布局，提升管理能力。上半年，公司物流地产 完成了大型资产包的收购与整合，形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元 综合的投资方式。通过不断引进优秀人才，公司已初步形成了具有行业竞争力的物流地产队伍，同 时大力推进IT平台的建设，以实现客户管理、员工管理及资产管理的信息化。 报告期内，物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米， 具体如下： 单位：平方米 序 号 城市 项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑 面积 万科权益 建筑面积 项目进度 1 宁波 北仑港项目 北仑区 50% 191,334 105,037 52,519 已完工出租 2 嘉兴 汽车城项目A地块 长安镇 50% 53,334 35,261 17,631 已完工出租 3 嘉兴 汽车城项目B地块 长安镇 50% 98,000 54,889 27,445 在建 4 广州 从化万墩项目 从化区 50% 86,000 105,273 52,637 在建 5 南京 溧水物流园项目 溧水 50% 110,983 63,756 31,878 已完工出租 6 南京 江宁空港物流园项目 经济开发区 50% 122,110 76,919 38,460 已完工出租 7 天津 武清电子商务园项目 武清 50% 166,667 104,535 52,268 已完工出租 8 成都 天府新区物流园项目 天府新区 50% 110,001 107,386 53,693 在建 9 合肥 新港物流园项目 经济开发区 50% 132,667 94,129 47,065 在建，部分 完工已出租 合计 1,071,097 747,185 373,593 （三）海外业务 公司坚持国际化的长期发展方向，在学习海外成熟市场经验和多元化商业模式的基础上，将海 外成熟的产品、服务、战略资源等引进国内，同时逐步树立公司海外品牌，打通国内外客户资源。 报告期内，公司在美国新增3个项目，在香港新增1个项目。在美国，公司成立了地产资产管 理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务。在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联 合开发平台。在香港，公司继续专注于住宅与商业的开发、改造项目。 1.2.4 发行股份购买资产方案尚待达成共识 公司第十七届董事会第十一次会议审议了以发行股份的方式向深圳市地铁集团有限公司（以下 简称“地铁集团”）购买其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司100%股权（以下简称“本次交 易”）之预案。 根据深圳证券交易所《关于对万科企业股份有限公司的重组问询函》，公司对本次发行股份购 买资产相关的信息披露文件进行了补充和修订，并披露了《关于发行股份购买资产暨关联交易预案 的修订说明公告》等有关文件。公司A股股票于2016年7月4日开市起复牌。 本次交易对于公司具有重要意义，交易如能顺利实施，公司将可获得深圳核心地段的优质地铁 上盖项目，同时，通过引入地铁集团作为战略股东，公司还将深度介入“轨道+物业”的创新模 式，极大拓展未来获取土地资源的渠道，加快向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级， 实现长期盈利能力的提升。 就本次交易，部分董事、股东提出异议，截至本报告披露日，有关事项尚未达成共识。目前， 公司正在与相关各方就本次交易方案作进一步的协商、论证与完善，希望尽快推动各方达成共识。 本次交易涉及的审计、评估等各项工作也在进行中，公司将在相关工作完成后，按照相关法律法规 的规定履行后续程序。 1.2.5 股权事件对公司经营的影响进一步体现 始于去年7月的股权事件对公司之影响于报告期内进一步体现。公司发行股份购买资产预案未 达成共识，部分股东提议罢免全体董事、非职工代表监事。6月底以来，公司合作伙伴、客户、员 工、其他中小股东对公司前景之疑惑和担忧进一步加剧，公司的正常运营受到影响，主要体现在： 新的土地项目获取受阻。鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7成项目通过合作方 式获取。6月底以来，部分合作方担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作条件甚 至解约，潜在项目拓展面临更大的不确定性，部分金额较大的招拍挂项目也难以邀请同行合作。6 月底至8月初，公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合 作。 合作伙伴和客户信心受损。国际评级机构标准普尔、穆迪表示，如果股东的罢免提议实现，万 科现有的信用评级以及展望将面临调整压力。连续给予公司AAA信用级别的中诚信证券评估有限 公司也已关注到公司股权变化及重大资产重组事项或将对公司经营计划及管理方式产生影响，并在 2016年度跟踪评级报告中提起相应关注。部分上游合作伙伴提出缩短付款周期，部分银行提高信 贷条件，压缩授信额度。客户担心股权事件会直接影响万科产品和服务品质之持续性，表现出迟疑 和观望，高端项目、商办及整售项目受影响更为明显。 公司业务拓展受到影响。万科物业之5个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合 作；1家物流地产的合作方要求调整合作条款；多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。 团队稳定性受到冲击。罢免全体董事、非职工代表监事的提案对团队士气产生明显影响。员工 普遍对未来感到迷茫，对公司之发展前景感到忧虑，猎头集中针对公司员工挖角的情况严重，公司 6、7月份离职率呈明显提高趋势。尽管在事业合伙人机制的支撑下，公司尚未出现大规模离职， 但公司前景、文化和机制等优势已经因为股权之争的影响产生不确定性，导致引进优秀人才的难度 加大。 面对当前的复杂局势，管理层竭尽全力，排除干扰，稳定队伍，加强与合作伙伴和客户之沟 通，增强股东互信，尽力减少股权事件对公司经营的影响，但局势仍非常困难。管理层真诚希望在 以公司发展大局为重的前提下，各方最终能放下分歧，达成共识，找到妥善解决方案，使公司回归 正常发展轨道，为全体股东谋求最大利益。 1.2.6 事业合伙人机制发挥重要作用 尽管面临股权事件的非经营性困难和困扰，公司上半年销售依然持续增长，事业合伙人机制在 其中起到了凝聚团队的重要作用。为了将团队利益和股东利益紧密捆绑，公司借鉴黑石、KKR等国 际知名公司的合伙人理念，自2014年开始尝试事业合伙人制度，包括事业合伙人持股计划和项目 跟投制度。 2014年，在股价低迷的背景下，公司经济利润奖金的奖励对象从股东利益出发，顺应市场呼 声，自愿以递延的集体奖金，加杠杆在二级市场持续买入万科A股。目前合伙人持股计划通过资产 管理计划累计持股占公司总股本的4.49%，自首次增持以来从未减持。合伙人持股计划购买股票的 资金来源和其为公司创造的经济利润密切挂钩，并通过杠杆承受更大的股价波动风险，体现了事业 合伙人与股东之间利益共享、风险共担的精神。在上半年股权事件的冲击下，事业合伙人作为公司 的管理者和股东，自觉维护公司正常运营，有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。 项目跟投是将项目一线管理团队和股东利益紧密捆绑的管理机制，2014年公司推出后，获得 了众多同行的效仿。在项目跟投机制下，公司要求每个地产项目的所在区域管理层、所在一线公司 管理层、项目管理人员必须自筹资金跟投，公司董事、监事、高级管理人员不得跟投，除前述人员 以外的其他员工自愿跟投。房地产行业进入白银时代以后，项目的盈利和周转能力在相当大程度上 取决于项目一线管理团队的投资和操盘能力。跟投制度开展以来，跟投员工在加快项目周转、节约 成本、促进销售等方面越来越体现出合伙人的意识和作用，跟投项目从获取到首期开工的平均时间 缩短了4个月，从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月，公司的营销费用率亦持续下降。截 至2016年6月底，公司累计已有192个项目实施跟投。 1.3财务指标分析 1.3.1利润率 公司房地产业务毛利率为17.55%，较2015年同期减少3.49个百分点，毛利率下降的主要原因 在于长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安等城市在2014年市场调整期受影响程度较大， 这些城市销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期，导致整体毛利率下降。预计公司全年毛 利率将有所回升。 1.3.2 销售和管理费用 报告期内，公司销售费用占销售金额的比例为1.08%，较2015年同期下降0.33个百分点；管 理费用占销售金额的比例为1.15%，较2015年同期下降0.14个百分点。 公司坚持积极销售的策略，持续探索多元化销售模式，上半年推出“淘宝万科旗舰店”等线上 平台，在提升客户线上服务深度与质量的同时，降低了销售费用率。 1.3.3 少数股东损益 报告期内，公司实现净利润70.9亿元，同比增长4.49%；其中少数股东损益为17.4亿元，同 比减少10.29%。 公司少数股东损益主要来自合作项目，随着国内房地产行业进入白银时代，合作的优势日益凸 显，成为公司实现可持续发展、提升股东价值的重要途径。首先，在热点城市土地竞争加剧的背景 下，公开拿地越来越困难，合作已经成为迫切而现实的选择，公司通过合作创新，能够有效拓展项 目获取渠道，激活更多的社会存量资源，获得优质项目；其次，合作使公司能突破自身的资源束 缚，实现销售快速增长，充分发挥规模优势，巩固行业领先地位。目前，包括中国信达资产管理公 司、中国东方资产管理公司、平安不动产有限公司等在内的越来越多的金融机构，基于对公司操盘 能力的信任，已经开始与公司进行更大范围的项目合作。近年来，尽管合作项目增加，但公司的净 资产收益率仍然保持在较高水平。 1.3.4 融资情况 报告期内，公司在中国银行间债券市场完成了2016年度第一期和第二期中期票据发行，各发 行人民币15亿元，发行金额合计为人民币30亿元，中期票据期限均为5年，发行利率均为3.2%。 为满足发展需要，公司之全资子公司万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”） 之全资子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited于2013年7月设立了20亿美元中期票据计划。基于 该中期票据计划，万科地产香港于2016年4月通过Bestgain Real Estate Lyra Limited进行了第五次 发行，此次发行的3年期定息票据合计金额为36.5亿港币，票面利率为2.50%，体现了公司良好的 资本市场信用。 报告期内，标准普尔、惠誉维持公司BBB+的长期企业信用评级，穆迪维持公司Baa1的信用 评级，体现了公司良好的资本市场信用和行业领先地位。但是，标准普尔、穆迪均已关注到6月底 股东的罢免提议，并表示该提议具有负面信用影响。 1.3.5 现金和有息负债状况 公司坚持稳健经营原则，财务、资金状况良好。截至报告期末，公司持有货币资金718.7亿 元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。货币资金中，人民币占比94.79%， 美元、港币、英镑和新加坡币占比5.21%。 公司有息负债合计人民币914.6亿元，有息负债占总资产的比例为12.8%。有息负债中，一年 以上有息负债为人民币621.7亿元，占比为67.97%。 报告期末，公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为14.18%，继续保持在行 业较低水平。 从负债类型上看，有息负债中银行借款占比58.42%，应付债券占比28.84%，其他借款占比 12.74%。 有息负债中，人民币负债占比72.41%，外币负债占比27.59%。有息负债中固定利率负债占比 28.84%，浮动利率负债占比71.16%。报告期内，公司实际利息支出合计人民币26.5亿元，其中资 本化的利息合计人民币16.4亿元。 公司有抵押的有息负债为人民币11.2亿元，仅占总体有息负债的1.22%。 1.3.6 或然负债 公司按照行业惯例为使用按揭方式购买公司产品客户的按揭贷款提供阶段性担保。截至报告期 末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币921.2亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何 重大损失。公司认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 1.3.7 汇率波动风险 公司绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司 经营的影响有限。2016年上半年，由于人民币兑换港元、美元、英镑的汇率波动，公司产生汇兑 损失约人民币1.33亿元。 为锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对5亿美元外币借款签署了远期外汇契 约（DF），另有2亿美元的无本金交割远期外汇契约（NDF）合约到期。在持有期间，DF与NDF 价值变动对公司损益没有影响。报告期内，DF和NDF价值变动净减少公司资本公积人民币216万 元，公司也对相关到期NDF进行处置。DF和NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远 期汇率，控制汇率变动风险。 1.4 未来发展展望 下半年公司面临更加复杂的宏观经济形势和市场环境，股权事件带来的不确定性，也可能给公 司后续经营带来更大挑战。 稳定队伍将是公司核心要务。人才是万科最宝贵的财富和核心竞争力。长期以来，公司以阳 光、规范、透明的企业文化和价值观吸引了大批优秀人才的加入；在股权事件带来的非经营性困难 和压力面前，万科2014年以来建立的事业合伙人机制发挥了中流砥柱之作用，确保了上半年业绩 的增长。但是，持续一年的股权事件，给团队之稳定和优秀人才之引进造成了明显冲击，特别是6 月底股东提出罢免董事、监事提案后，公司合作伙伴、客户信心动摇，业务拓展受阻，公司团队普 遍感到迷茫。下半年，公司将把稳定队伍作为首要工作，只有保留好优秀的团队，才能在白银时代 继续创造优秀的业绩，为股东创造更好的收益。 控制风险是公司坚守的底线。一是加强公司治理。公司将在董事会层面强化风险管理职能，识 别关键风险，建立问责机制，检视公司治理存在的问题，积极整改，提升公司治理水平。二是严控 投资风险。把握城市发展方向，持续、稳定地推进核心传统住宅业务，拓展项目获取方式和渠道， 投资具备增值潜力的存量资产、资产包、公司股权、平台等，携手战略合作方拓展资源渠道，与合 作方优势互补、合作共赢。三是控制质量风险。下半年公司的交付规模将进一步扩大，公司将坚守 对客户的承诺，排除外界干扰，强化质量管控，提供令客户满意的产品。 实现可持续发展是公司追求的目标。公司将加强和股东、监管机构的沟通与协商，在符合广大 股东利益、合法合情合理的前提下，积极寻求解决方案，实现多方共赢。行业进入白银时代后，公 司在发展方式上将实现由规模速度型向质量效益型增长的转变，持续提升经营质量和管理效率。在 业务上，公司将实现由传统的住宅开发企业向城市配套服务商的转型，以客户为中心，围绕城市发 展需求推进业务。公司将继续探索“轨道+物业”模式，突破土地资源瓶颈，寻求长期发展机会； 同时，公司将积极关注存量市场，加快物业服务、物流地产、商业地产等业务拓展，探索可持续发 展模式。 目前，股权事件已经对公司正常运作造成了较大的负面影响，管理层将努力稳定经营，但不排 除未来业绩会因股权事件受到影响。 2、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况 单位：人民币万元 项目 2016年6月30日 2015年12月31日 变动幅度 说明 资产总额 71,230,669.12 61,129,556.77 16.52% 规模增长 短期借款 285,096.64 190,008.80 50.04% 融资结构变化 预收款项 27,833,316.12 21,262,570.56 30.90% 销售增长 项目 2016年1-6月 2015年1-6月 变动幅度 说明 营业收入 7,479,529.43 5,026,679.80 48.80% 结算收入增长 营业成本 5,511,748.79 3,496,081.48 57.66% 结算成本增加 营业税金及附加 628,456.24 441,173.56 42.45% 结算收入增长 投资收益 134,240.21 91,569.05 46.60% 对外投资项目收益增加 3、公司投资情况 （1）募集资金使用情况 2007年公开发行A股情况 经有关部门核准，本公司于2007年8月22日发布招股意向书，向社会公开发行A股股票，发行数 量317,158,261股（面值人民币1元/股），发行价格31.53元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33 元，扣除发行费用人民币63,398,268.11元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22元于2007年8 月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155号验证报告验证在案。 上述募集资金投资于11个项目，截至2016年6月30日，各投资项目的投资、收益、进度情况如 下： 单位：人民币万元 募集资金净额 993,660 本年度投入募集资金总额 2,166 变更用途的募集资金总额 0 已累计使用募集资金总额 993,268 变更用途的募集资金总额比 例 0% 承诺项目 是否 变更 项目 拟投入金额 本年投入 金额 累计投入金额 投资进度 累计实现 的效益 是否可 达预计 收益 可行性是否 发生重大变 化 广州新里程（原科学城H3 项目） 否 60,000 0 60,000 100% 13,986 是 否 广州金域蓝湾（原金沙洲项 目） 否 80,000 0 80,000 100% 118,359 是 否 佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 0 90,000 100% 65,584 是 否 珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 0 65,000 100% 85,644 是 否 杭州西溪蝶园（原蒋村项 目） 否 70,000 0 70,000 100% 182,052 是 否 杭州余杭区良渚项目 否 170,000 0 170,000 100% 125,314 是 否 宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 0 163,660 100% 84,791 是 否 上海浦东五街坊项目 否 120,000 0 120,000 100% 59,568 是 否 上海金色雅筑（原中林项 目） 否 70,000 0 70,000 100% 27,113 是 否 南京白下区安品街项目 否 65,000 2,166 64,608 99.40% - 是 否 南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 0 40,000 100% 5,136 否 否 合计 否 993,660 2,166 993,268 99.96% 767,547 - 否 未达到计划进度和预计收益 的说明（分具体项目） 1. 南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项目的如 期开工，目前相关规划已经获得通过，项目2015年已正式动工建设， 2016年上半年开 始预售，项目整体开发计划相应调整。 2.南京红郡项目已于2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率8.62%，项目取得了 较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。 募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资金投向 项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 变更原因及变更程序说明 （分具体项目） 无变更 尚未使用的募集资金用途及 去向 截至2016年6月30日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币993,268万元，占募 集资金净额人民币993,660万元的99.96%，余额人民币392万元将随着项目的后续开发 全部投入。 （2）主要权益投资情况 1)报告期内，公司发起设立实际投资在人民币5000万元以上并已实际投资的子公司8家，具体如 下： 序 号 新设公司 币别 注册资本 （原币） 万科实际投资额 （折合人民币） 经营范围 1 青岛万毅置业有限公司 人民币 1,847,968,500.00 692,988,200.00 房地产开发 2 青岛万英置业有限公司 人民币 125,422,000.00 47,033,250.00 房地产开发 3 徐州万宸置业有限公司 人民币 170,000,000.00 170,000,000.00 房地产开发 4 Fozter Limited 港币 1,000,000,000.00 859,800,000.00 房地产开发 5 杭州万照置业有限公司 人民币 100,000,000.00 33,000,000.00 房地产开发 6 烟台共盈房地产开发有限公司 人民币 550,000,000.00 495,000,000.00 房地产开发 7 杭州富阳万朝置业有限公司 人民币 170,000,000.00 170,000,000.00 房地产开发 8 昆明万海置业有限公司 人民币 51,000,000.00 30,600,000.00 房地产开发 合计 2,498,421,450.00 除此之外，公司还发起设立其他公司共217家，合计投资金额人民币6.23亿元。 2）报告期内，公司收购的主要公司情况如下： 2016年6月30日，本公司以现金对价人民币6.63亿元收购了苏州鼎万房地产有限公司100%股 权。 期内公司还收购了其他49家公司，合计支付收购对价人民币63.16亿元。 3）报告期内，公司对9家子公司合计增资折合人民币59.32亿元，其中万科置业（香港）有限公司 增资23.37亿元，其他公司增资合计0.95亿元。 （3）期后事项 本公司与合作方通过有限合伙制基金（ 以下简称“联合收购平台”），收购黑石基金及其他独立 第三方股东持有的特定商业地产公司的96.55%股权，该投资事项的总对价约为人民币128.7亿 元，本公司拟向联合收购平台出资人民币38.89亿元。2016年7月15日，联合收购平台签署了相 关交易协议，截至本报告披露日，相关交易尚未最终交割。 4、报告期实际经营成果与期初计划比较 报告期内，公司实现新开工面积1,665.6万平米，较2015年同期增长64.6%。此外，实际经营成果 与期初计划无重大差异。 四、重要事项 1、 公司治理情况说明 作为中国内地首批上市企业之一，公司一直遵循简单、透明、规范、责任的价值观，不断完善公司 治理，与投资者建立长期信任关系。公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关要求不存在 差异。公司也严格遵守《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》的守 则条文。 报告期内，公司股东大会、董事会、董事会专业委员会、监事会各司其责，保障本公司的合规稳健 经营和持续健康发展。 2015年公司成立了信息披露委员会，报告期内公司充分发挥信息披露委员会的作用，加强信息披 露管理，提高公司透明度。 公司严格内幕信息的防控，报告期内公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守《香港联合交易所 有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》及公司《员工买卖公 司证券规则》。报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。 报告期内，公司与现第一大股东深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人在业务、人员、资产、 机构、财务等方面完全分开，也与原第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资 产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向深圳市钜盛 华股份有限公司及其一致行动人、华润股份有限公司及其关联公司报送未公开信息等有违公司治理 准则的非规范行为。 作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，报告期内公司继续按“实质内 控”导向，有计划地进行内部控制体系建设。 按照修订后的香港联合交易所有限公司《企业管治守则》的要求，公司在董事会层面强化风险管理 职能，识别关键风险，建立问责机制，检视公司治理存在的问题，积极整改，提升公司治理水平。 2、 员工及薪酬政策 截至2016年6月30日，公司共有在册员工46,873人，平均年龄为30.4岁，平均司龄2.5年。其中 男性员工34,207人，女性员工12,671人。 其中房地产开发系统共有员工6,086人，平均年龄33.0岁，平均司龄4.7年。学历构成如下：博士 占0.2%，硕士占20.5%，本科占68.6%，大专占8.7%，大专以下占2.02%。 物业管理系统共有员工38,411人，平均年龄29.9岁，平均司龄2.2年。员工学历构成如下：硕士占 0.3%，本科占8.9%，大专占15.9%，大专以下占74.9%。 商业服务系统共有员工1,214人，平均年龄30.6岁，平均司龄1.7年。员工学历构成如下：博士占 0.1%，硕士占9.7%，本科占47.4%，大专占18.5%，大专以下占24.3%。 酒店服务系统共有员工507人，平均年龄32.0岁，平均司龄2.3年。员工学历构成如下：硕士占 1.38%，本科占10.06%，大专占14.4%，大专以下占74.16%。 其他系统共有员工625人，平均年龄30.4岁，平均司龄1.9年。员工学历构成如下：硕士占 10.3%，本科占32.7%，大专占10.3%，大专以下占46.6%。 公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人 才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定。 报告期内，公司计提职工薪酬福利合计人民币29.2亿元。 人才是最宝贵的财富。公司将继续致力于为优秀人才提供充足的发展空间，创造良好的工作氛围。 3、 A股股票期权激励计划实施情况 2011年4月8日，公司2011年第一次临时股东大会通过了公司A股股票期权激励计划（草案修订 稿）等相关事项，公司A股股票期权激励计划（“期权激励计划”）开始实施。2011年5月9日期权 激励计划的股票期权授予登记完成，公司向810名激励对象授予10,843.5万份期权。期权简称万科 JLC1，期权代码为037015。 期权的初始行权价格为8.89元，2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东（未完）  |