[中报]中粮地产:2016年半年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 二〇一六年半年度报告 二○一六年八月 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 董事马建平先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，委托董事周政先生代为 出席并行使表决权，董事殷建豪先生因工作原因无法出席审议本报告的董事会会议，委托董 事马德伟先生代为出席并行使表决权；其余董事均亲自出席审议本报告的董事会会议。 没有董事声明对本半年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 公司2016年上半年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本 半年度报告中财务报告真实、准确、完整。 本公司2016年半年度财务会计报告未经审计。 本报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2 第二节 公司简介 ............................................................................................................................... 5 第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 7 第四节 董事会报告 ............................................................................................................................ 9 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 25 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 50 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 54 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 55 第十节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 57 释 义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 上海新场项目 指 上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-01地块 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分 北京稻田项目 指 北京市房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块 北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇04街区04-0005等地块 北京南苑项目 指 北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路52号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢2号地块项目 成都金牛项目 指 成都市金牛区西华街道地块 南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安67区中粮产业园项目 深圳69区创芯公园 指 原深圳市中粮69区工业园城市更新项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳祥云国际 指 深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联社区A1区地块项目 深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云） 指 深圳市宝安22区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2016年1月1日至2016年6月30日 第二节 公司简介 一、公司简介 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称（如 有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称（如有） 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如 有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 崔捷 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999262 86-755-23999288、86-755-23999262 传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱报告期无变化，具体 可参见2015年年报。 2、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司 半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2015年年报。 3、注册变更情况 公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等 注册情况在报告期无变化，具体可参见2015年年报。 4、其他有关资料 其他有关资料在报告期无变化。 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期 增减(%) 调整前 调整后 调整后 营业收入（元） 6,198,133,771.08 2,786,146,131.18 2,904,518,545.18 113.40 归属于上市公司股东的净利润 （元） 160,938,306.41 196,514,779.24 180,411,151.80 -10.79 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 165,833,386.89 -254,066,817.04 -269,710,846.36 161.49 经营活动产生的现金流量净额 （元） 1,543,917,565.73 1,376,941,370.09 1,399,184,408.50 10.34 基本每股收益（元/股） 0.09 0.11 0.10 -10.00 稀释每股收益（元/股） 0.09 0.11 0.10 -10.00 加权平均净资产收益率(%) 2.72 3.25 2.98 下降0.26个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度 末增减(%) 调整前 调整后 调整后 总资产（元） 59,474,185,119.77 55,321,650,992.89 55,569,692,707.38 7.03 归属于上市公司股东的净资产 （元） 5,586,800,535.64 5,978,568,691.84 5,916,913,455.66 -5.58 注：因本期发生同一控制下企业合并，公司新增合并Prized Developments Limited（简称 “PD公司”），故追溯调整上期数及年初数。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.09 二、境内外会计准则下会计数据差异 不适用 三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲 销部分） 399,217.98 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 17,207,885.36 子公司收取股东往来款资金占 用费 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当 期净损益 -15,317,005.75 本期发生同一控制下企业合 并，公司新增合并企业Prized Developments Limited 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 320,708.92 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,646,020.09 减：所得税影响额 4,957,662.87 少数股东权益影响额（税后） 7,194,244.21 合计 -4,895,080.48 -- 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常 性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形 第四节 董事会报告 一、 概述 (一)报告期市场环境分析1 1 本部分内容所涉及数据来自国家统计局以及中国指数研究院 2016年以来，面对复杂严峻的国内外经济环境以及产业调整带来的下行压力，在“在适 度扩大总需求的同时，着力推进供给侧结构性改革，大力推动大众创业、万众创新”的指引 下，国内经济稳定，在保持较高增长情况下，增速继续放缓，但产业结构、投资结构继续改 善，发展新常态的特征更加明显，新经济在支撑增长、带动就业、促进转型等方面正发挥着 越来越重要的作用，提质增效取得进展。 2016年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存是今年经济社会发展结构性改革的五 大任务之一，并提出扩大有效购房需求、发展住房租赁市场、鼓励降低房价、取消过时限制 措施等举措刺激需求端，并以此为基调出台了多重政策：中央继续支持居民住房刚性需求和 改善性需求，房地产营改增落地，住房租赁市场顶层设计出台，因城施策有序消化房地产库 存，住房制度改革不断深化。 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好态势，库存压力有所缓解。全国商品房 销售面积64,302万平方米，同比增长27.9%，其中住宅销售面积增长28.6%。上半年一线城 市因限购升级商品房销售面积增幅最小，二线城市增幅最高。全国商品房销售额48,682亿元， 同比增长42.1%，其中住宅销售额增长44.4%。全国商品房销售均价同比上涨11%，但城市分 化明显：上半年一二三线城市累计上涨分别为12.79%、5.33%、4.27%，增幅较上年扩大。 2016年上半年，全国300个城市推出用地面积同比下降3.9%，成交面积下降0.9%，其 中一线城市成交面积大幅下降，热点二线城市同比大幅上涨，三四线城市因库存压力较大小 幅下降。全国300个城市成交楼面均价同比上涨33.9%，溢价率40.9%，较去年同期提高31 个百分点。地王分布由一线城市向热点二线城市转移，一线城市土地资源愈发稀缺，二线城 市土地市场高热。 随着一二线城市房地产市场过热发展态势的凸显，城市分化加剧，地方因城施策调控呈 现差异化：一线城市限购加码，热点二线城市受供应紧张及多轮宽松政策影响，部分城市限 贷、限价，政策收紧；三四线城市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围不断扩大。 2016年上半年，公司已进入的重点城市房地产市场情况如下： 城市 2016年1-6 月商品房总 成交面积 （万平方米） 同比增减 2016年1-6 月商品房成 交均价 （元/平米） 同比增减 截至2016年6 月30日商品住 宅可售面积 （万平方米） 同比增减 北京 436.18 -10.26% 29,295 15% 854.18 -20.24% 上海 1,173.91 14% 24,668 17% 905.64 -25.39% 深圳 242.95 -23% 51,006 82% 420.05 13.93% 成都 469.57 19% 9,077 26% 771.43（主城区） -7.67% 南京 846.65 106% 17,504 35% 287.92 -56.17% 天津 1,120.77 110% 12,385 10% 1,488.40 -24.32% 公司的城市布局主要位于一线及热点二线城市，部分一二线城市市场持续高热，已出台 收紧政策的城市，效果将逐步显现，其它未出台政策的城市为防止价格过快上涨，或将加强 市场监管，促进房地产业平稳健康发展。未来地方政策将更灵活主动、更细化，预计一线及 热点二线城市房地产市场热度将趋缓，市场购买力不足或导致观望情绪渐浓。公司将加强市 场和政策的分析，抓住窗口期提升业绩，同时积极应对可能出现的政策风险、市场风险。 (二)报告期公司经营和管理概况 1、报告期经营管理回顾 2016年，中粮地产以“精细管理，提升回报，强化变革，守正出新”十六字经营方针为 指导，深挖潜能，积极把握市场机会，较好地完成半年度目标。报告期内公司的主要经营举 措如下： （1）提质增效，强化全生命周期动态管理 2016年上半年，公司充分发挥全生命周期管理在项目节点控制、过程跟踪反馈、管理经 验输出等方面的重要作用，以目标管理责任书为依据，对项目开发、运营、管理、销售等进 行全面考核，并启动超额利润分享计划，切实提升项目运营管控水平，打造科学化、精细化、 有竞争优势的项目开发全价值链，从项目层面通过标准化管控实现“提质增效”这一目标。 （2）战略引领，多种方式并举推进土地储备 公司积极推进土地储备战略落地执行，多种方式并举，拓展公开市场招拍挂以外的其他 拿地渠道，加快公司房地产开发主营业务的发展。2016年，公司通过公开市场招拍挂取得成 都、上海两宗国有土地建设使用权（合计占地面积9.45万平方米，合计计容建筑面积14.34 万平方米）；此外，还通过股权收购的方式成功获取位于深圳梅林工业区的土地（占地面积约 2.84万平方米），公司未来将对该地块进行“城市更新”申报并进行项目开发，完善深圳城 市更新项目的区域布局。 （3）市场导向，深耕住宅同时实现业务创新 公司以市场及客户需求为导向深耕公司现有项目，优化已有产品线，提升产品品质，并 着力创新打造差异化的产品及服务，扩大品牌影响力，完善具有中粮特色的住宅产品系列。 同时，公司以新兴业务为契机，通过深圳69区创芯公园和67区中粮商务公园两个项目试点， 积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区。 此外，公司不断对现有产业园区进行升级改造。目前，中粮福安公司下属的福安第二工 业城正在转型升级为“中粮（福安）机器人智造产业园”,该园区功能规划分为500平米的众 创空间、1.95万平米的孵化器园区以及10万平米的机器人产业园，力争打造完整的孵化链 与孵化体系，目前已有部分科技创新企业入驻。 （4）合作共赢，多融资渠道保障资金需求 公司积极开拓融资渠道，通过“股权投资+债权融资”的方式为多个项目引入战略投资者， 为项目的发展提供资金支持，实现合作共赢。同时，公司紧抓资本市场再融资机遇，已向中 国证监会申报了非公开发行A股股票相关方案，计划募集资金不超过49.98亿元。 2、报告期财务状况分析 2016年上半年，公司实现营业收入61.98亿元，较上年同期增长113.40%，主要是移交 入伙的住宅面积增加，结转商品房收入同比增加；利润总额7.47亿元，较上年同期增长 136.46%，主要是本期结转商品房住宅销售收益同比增加；归属于上市公司股东的净利润1.61 亿元，较上年同期下降10.79%，主要是本期公司本部来源于可供出售金融资产出售收益同比 减少。 截至2016年6月30日，总资产594.74亿元，较上年末增长7.03%，主要是本期公司持 有的货币资金等增加；公司所有者权益110.13亿元，较上年末下降0.01%；归属于上市公司 股东的所有者权益55.87亿元，较上年末下降5.58%，主要是本期公司股利分配及发生同一 控制下企业合并按照企业会计准则规定调减权益；资产负债率81.48%。 二、主营业务分析 （一）主营业务经营情况 1、商品房开发： 2016年上半年，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积37.92万平米，较上 年同期减少9.52%；签约金额79.53亿元，较上年同期增加18.77 %；结算面积31.14万平米， 较上年同期增加73.87 %；结算收入57.52亿元，较上年同期增加120.72%；已售待结转面积 84.90万平米。 报告期内，公司积极参与公开市场竞拍，分别在成都、上海成功获取两宗国有土地建设 使用权，计容建筑面积合计14.34万平方米。 截至2016年6月30日，公司在建拟建项目的占地面积合计418.49万平方米（按权益计 409.75万平方米），计容建筑面积合计697.23万平方米（按权益计680.45万平方米）。 公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国 际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69 区城市更新项目(即“69区创芯公园”项目)。深圳市宝安25区城市更新项目已于2011年12 月8日纳入更新单元，项目专项规划已通过深圳市规土委业务会审议，目前正在开展拆迁谈 判等前期工作；深圳宝安69区城市更新项目于2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月 4日取得专项规划批复，2016年5月12日获得实施主体资格，2016年7月19日获得建设用 地规划许可证。公司还通过收购取得中粮金帝食品（深圳）有限公司所有的深圳市福田区北 环路梅林工业区的土地使用权，上述地块具备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可 能性。公司未来将对该地块进行“城市更新”申报并进行项目开发。 截至2016年6月30日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米（含竣工并 转为可出租物业的67区中粮商务公园）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万 平米）；福永片区建筑面积约83万平米（占地约43万平米）。 2016年上半年房地产项目开发及销售明细 单位：万元，万平方米 城 市 状 态 具体项目 业态 权益比 例 占地面 积 计容建 筑面积 2016年 上半年 新开工 建筑面 积 2016 年上半 年竣工 建筑面 积 累计竣 工建筑 面积 可供出 售面积 2016 年上半 年签约 面积 2016年上半 年签约金额 2016 年上半 年结算 面积 2016年上半 年结算金额 累计结 算面积 预计总投资 金额 实际投资金 额 北 京 拟 建 北京南苑项目 （按权益计） 住宅 34% 13.24 25.42 — — — 22.84 — — — — — 1,540,017.00 906,959.45 在 建 北京稻田项目 住宅、商业 70% 6.79 16.38 — — — 16.38 — — — — — 726,727.00 446,405.61 北京祥云国际 住宅、商业、 写字楼、公 寓 51% 29.04 52.08 — — 48.44 44.69 2.59 55,596.92 3.83 73,431.44 40.82 825,052.00 820,397.73 北京长阳一号 地、五号地 住宅、商业 50% 43.72 85.25 — 3.03 80.05 77.88 3.51 111,444.42 10.12 263,561.00 63.02 1,296,556.65 1,127,184.34 北京中粮瑞府 住宅 51% 7.54 8.17 — 2.85 2.85 7.60 0.57 43,108.26 0.61 41,725.72 0.61 440,883.00 376,042.18 上 海 拟 建 上海新场项目 住宅 100% 5.69 6.83 — — — 6.88 — — — — — — 0.08 在 建 上海南桥半岛 住宅 100% 10.72 20.14 — — 11.83 18.85 0.18 4,193.54 0.68 14,237.24 10.44 289,421.00 223,313.41 深 圳 在 建 69区创芯公园 公寓、写字 楼 100% 2.41 14.22 — — — 14.02 — — — — — 267,826.00 51,908.76 深圳天悦壹号 （原中粮紫云 项目） 住宅、公寓、 写字楼、商 业 100% 2.64 16.85 — — — 14.96 — — — — — 390,398.09 197,566.09 深圳中粮凤凰 里 住宅 100% 4.76 12.78 — — — 12.43 4.02 150,688.18 — — — 135,136.00 94,751.18 深圳祥云国际 住宅、公寓、 写字楼、商 业 51% 2.70 20.70 — — — 15.36 — — — — — 542,643.00（注1） 150,824.46 深圳云景国际 住宅、商铺、 写字楼、公 寓 51% 8.48 42.32 21.81 — — 41.58 2.41 79,469.50 — — — 654,745.31 370,455.25 成 都 在 建 成都金牛项目 （暂定名成都 中粮祥云里） 住宅 100% 3.76 7.51 — — — 7.48 — — — — — 73,201.00 22,133.00 成都御嶺湾 住宅 100% 73.42 24.96 — — 15.67 19.73 0.14 1,833.00 0.07 997.52 11.06 252,352.00 236,697.06 成都中粮鸿云 住宅 51% 6.43 19.29 — — — 25.89 4.18 53,370.55 — — — 263,039.00 203,190.78 沈 阳 在 建 沈阳中粮隆玺 住宅、写字 楼、公寓 65% 25.89 67.31 — — 31.86 66.00 3.02 37,292.62 1.91 25,599.85 27.45 877,470.00 580,918.31 天 津 在 建 天津中粮大道 住宅、写字 楼、商业 90% 12.98 75.50 — — 9.29 22.72 2.19 54,955.95 0.20 4,188.69 7.83 1,630,367.92 364,071.96 南 京 在 建 南京中粮祥云 住宅、写字 楼、商业 51% 6.63 18.61 8.34 — — 19.49 — — — — — 264,540.38 135,302.33 南京颐和南园 住宅 90% 50.45 30.21 — — 28.07 27.27 — — — — 27.15 170,449.76 155,751.67 南京中粮鸿云 坊 住宅 100% 14.50 31.89 — 15.68 15.68 29.33 5.85 101,368.02 — — — 467,558.00 369,496.86 长 沙 在 建 长沙北纬28度 住宅 98% 77.17 78.33 11.97 — 36.24 78.49 3.09 18,982.13 1.90 11,720.87 25.37 405,896.36 239,432.85 苏 州 在 建 苏州中粮祥云 国际 住宅 51% 9.53 22.48 8.75 — — 22.09 — — — — — 311,566.00 172,795.57 在建及拟建项目合计 418.49 697.23 50.87 21.56 279.98 611.96 北 京 竣 工 北京长阳三号 地南侧地块 （按权益计） 住宅、商业 50% 7.83 15.80 — — 15.80 13.62 — — — — 7.05 192,545.48 193,830.48 上 海 竣 工 上海翡翠别墅 住宅 51% 30.48 19.90 — — 19.90 23.01 0.31 9,374.00 0.24 3,997.64 20.36 317,811.00 310,407.49 深 竣 深圳中粮鸿云 住宅 100% 2.42 6.79 — — 6.79 6.70 — — — — 6.68 67,929.25 62,831.38 圳 工 深圳中粮锦云 住宅 100% 3.69 14.78 — — 14.78 13.44 0.03 997.03 0.32 10,567.90 13.27 166,024.00 129,111.60 深圳一品澜山 住宅 100% 5.31 12.22 — — 12.22 11.67 1.74 26,462.00 2.74 38,240.60 9.83 155,598.00 154,896.37 广 州 竣 工 广州金域蓝湾 （按权益计） 住宅 50% 14.47 43.40 — — 43.40 43.40 0.02 364.50 0.02 388.70 22.76 436,591.45 436,722.41 成 都 竣 工 成都中粮锦云 住宅 51% 6.06 18.17 — — 18.17 18.76 2.54 28,246.55 6.19 63,363.60 14.79 270,364.00 249,401.29 成都祥云国际 住宅 70% 8.88 22.47 — — 22.47 22.50 0.28 2,715.79 0.48 4,069.40 25.71 274,360.00 281,155.58 成都香榭丽都 住宅 100% 2.10 5.88 — — 5.88 5.88 0.06 341.00 0.07 382.23 7.61 76,793.49 85,568.50 成都香颂丽都 住宅、商业 61.45% 2.91 10.33 — — 10.33 10.97 1.06 12,488.81 1.56 16,774.38 9.57 125,256.00 110,107.23 南 京 竣 工 南京彩云居 住宅、公寓 100% 4.39 7.46 — — 7.46 7.51 0.01 73.49 0.02 93.99 7.56 73,513.00 65,566.19 杭 州 竣 工 杭州云涛名苑 住宅 100% 4.40 8.94 — — 8.94 8.85 0.10 1,116.17 0.17 1,468.17 7.45 146,187.00 127,752.78 杭州方圆府 住宅、公寓 100% 3.85 9.45 — — 9.45 9.22 0.02 864.78 0.01 411.74 8.42 208,789.00 182,985.15 竣工项目合计 96.79 195.59 — — 195.59 195.53 总计 515.28 892.82 50.87 21.56 475.57 807.49 37.92 795,347.21 31.14 575,220.68 374.81 14,337,607.14 9,635,935.38 注1：目前深圳祥云国际二期尚在拆迁谈判中，二期占地面积及计容建筑面积尚未确定，预计总投资额为整个项目的预计总投资额。 注2：北京稻田项目、深圳69区创芯公园项目、成都金牛项目预计总投资金额为暂定数。 2、房屋租赁： 报告期内，房屋租赁业收入21,090.71万元，比上年同期增加6,976.83万元，同比增长 49.43%，主要原因是本期北京长阳项目1、5号地及深圳宝安67区中粮商务公园租金收入同 比增加。 3、物业管理： 报告期内，物业管理收入7,326.59万元，比上年同期增加2,335.03万元，同比增长46.78%， 主要原因是物业管理规模扩大，增加物业服务收入。 4、其他业务收入： 报告期内，其他业务本期实现收入合计1.66亿元，较上年同期增加0.14%。 (二)主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减（%） 变动原因 营业收入 6,198,133,771.08 2,904,518,545.18 113.40 主要是本期移交入伙的住宅面积 增加，结转商品房收入同比增加 营业成本 4,180,428,345.24 2,324,479,884.97 79.84 主要是本期结转商品房住宅销售 收入同比增加，成本相应增加 销售费用 206,212,695.28 228,195,597.51 -9.63 管理费用 140,915,564.81 132,711,888.74 6.18 财务费用 277,599,425.76 226,859,003.46 22.37 所得税费用 223,402,234.47 156,526,879.14 42.72 主要是本期利润总额增加，应纳税 所得额同比增加 经营活动产生的现 金流量净额 1,543,917,565.73 1,399,184,408.50 10.34 投资活动产生的现 金流量净额 -526,767,576.58 499,612,712.24 -205.44 主要是本期支付项目并购款增加 及收回投资款减少 筹资活动产生的现 金流量净额 1,732,334,583.00 -6,877,351.77 25,288.98 主要是本期取得借款同比增加 现金及现金等价物 净增加额 2,749,517,564.91 1,891,825,581.82 45.34 主要是销售房款等及银行借款同 比增加 （三）公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 公司报告期利润主要来源于商品房开发收益，无可供出售金融资产出售收益。 （四）公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发 展与规划延续至报告期内的情况 不适用 （五）前期披露的经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划稳步推进。 公司2016年计划新开工项目7个，新开工面积104.01万平米；上半年新开工项目4个， 新开工面积达50.87万平米。 工业地产平均出租率为98.75%，租金收取率为96.48%，物业出租率保持相对较高的水平。 工业地产进展情况： （1）67区中粮商务公园项目：持续进行67区中粮商务公园项目招商招租工作，2016年 上半年，商务公园的物业出租率为91.86%，租金收取率为96.58%。 （2）69区创芯公园项目：项目将以新一代信息技术与互联网为主导产业，配套文化创 意、科技信息服务等产业，建成深圳新兴产业发展的示范基地，实现辐射整个片区的目标。 项目目前已获得建设用地规划许可证并正在完善土地出让手续。 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 同期增减（%） 营业成本比 上年同期增 减（%） 毛利率比上年同 期增减（百分点） 分行业 商品房销售 5,748,323,816.30 3,910,702,896.63 31.97 125.60 87.83 13.68 房屋租赁 210,907,097.60 97,780,095.79 53.64 49.43 51.07 -0.50 物业管理 73,265,920.84 82,921,827.71 -13.18 46.78 42.73 3.21 分地区 深圳 697,748,144.51 454,115,791.78 34.92 87.60 127.09 -11.32 北京 3,858,382,769.10 2,419,803,765.78 37.28 667.30 626.10 3.56 成都 858,708,729.18 688,238,426.58 19.85 25.71 7.09 13.94 长沙 117,208,691.78 101,270,585.78 13.60 74.83 164.02 -29.19 南京 1,187,637.21 516,571.36 56.50 -78.47 -75.88 -4.68 上海 182,348,844.73 132,206,064.91 27.50 -44.78 -43.96 -1.06 沈阳 255,998,516.75 243,982,582.41 4.69 -14.20 -15.31 1.25 杭州 19,026,601.00 16,688,699.14 12.29 -96.04 -96.41 9.04 天津 41,886,900.48 34,582,332.39 17.44 0 0 四、核心竞争力分析 为实现发展目标，在新一轮市场中掌握主动权，公司将继续努力打造以下核心竞争力： 1、整合创新能力 随着行业市场竞争加剧，行业集中度进一步提高，大型房企整合加速，行业格局将出现 新的变化，在行业变化的背景下，企业的资源整合能力、创新能力显得尤为重要。 （1）土地：中粮地产在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，在招拍挂常 规方式基础上，深入挖潜，积极参与城市更新，并通过收购等方式增加土地储备。未来公司 将继续按照城市分类管理的战略要求，积极布局，深耕重点城市，常规和非常规方式并举， 合理储备土地资源。 （2）资金：房地产行业占用资金量大，目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，部 分新增项目采用战略合作、引入基金（或有限合伙企业）等方式进行项目开发。未来公司将 继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。 2、精细化的运营管理能力 房地产行业的利润空间不断被挤压，内部运营管理水平对公司盈利能力非常关键。精细 化运营管理能力要求在房地产行业全价值链体系中的每个环节，尤其是关键环节，做到精细 化管理，在整体价值链上降低成本，提高回报，获得竞争优势。 （1）全生命周期管控能力。公司持续完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，监控项 目全生命周期开发过程，在项目节点及成本控制、过程跟踪反馈、管理经验输出等方面发挥 了重要作用。 （2）产品复制能力。继续推行标准化产品线产品复制。公司以市场为导向，继续深化已 有住宅产品线，继续完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线规划，强化产品力， 提升溢价，强化品牌影响力。在总结现有成功产品基础上，公司已形成了多条品牌住宅产品 线，产品定位清晰、明确，在区位、规模、定位上形成互补。公司将继续梳理和完善产品手 册，为产品线的标准化复制提供可操作的指引。 3、强大的品牌影响力 控股股东中粮集团有限公司是中央管理的国有重要骨干企业之一，凭借其良好的经营业 绩，持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，其品牌优势和资源优势为中粮地产的发展 创造了优越的条件。作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，中粮地产对消费者、合作伙伴、 供应商等均有较强的吸引力。 五、投资状况分析 1、对外股权投资情况 （1）对外投资情况 对外投资情况 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 396,722,163.43 9,000,000.00 4308.02% 被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资 公司权益比例（%） 上海梁悦实业有限公司 实业投资、投资管理、商务信息咨询、会展服务、物 业管理、建筑工程 100 中粮地产（天津）有限公司 房地产细信息咨询、商品房销售代理、物业服务、酒 店管理咨询、技术推广服务、停车服务 100 北京鹏源置业有限公司 房地产开发；销售自行开发的商品房；房地产信息咨 询（不含中介服务）；物业管理、企业管理咨询；经 济信息咨询；技术推广服务；机动车公共停车场服务 100 北京鹏悦置业有限公司 房地产开发；房地产信息咨询（不含中介服务）；物 业管理、企业管理咨询；经济信息咨询；技术推广服 务；机动车公共停车场服务 100 深圳市创智产业运营管理有限 公司 物业管理；自有物业租赁；房地产经纪；房地产信息 咨询 100 成都怡悦置业有限公司 房地产开发与经营 100 跃胜有限公司（BVI） 对外投资 100 Prized Developments Limited 对外投资 100 巧克力产品（中国）有限公司 对外投资 100 COFCO（BVI）NO.102 Limited 对外投资 100 中粮金帝食品（深圳）有限公司 生产经营巧克力及巧克力制品等 100 深圳市金帝营销有限公司 批发零售 100 注：巧克力产品（中国）有限公司、COFCO（BVI）NO.102 Limited、中粮金帝食品（深圳）有限公 司、深圳市金帝营销有限公司均为Prized Developments Limited下属子公司。 （2）持有金融企业股权情况 公司名称 公司 类别 最初投资成 本（元） 期初持股数 量（股） 期初持 股比例 （%） 期末持股数 量（股） 期末持 股比例 （%） 期末账面值 （元） 报告期损 益（元） 会计核 算科目 股份 来源 上海中城联盟 投资管理股份 有限公司 其他 金融 业 35,180,000.00 30,000,000.00 1.833 30,000,000.00 1.833 35,180,000.00 3,750,000.00 可供出 售金融 资产 认购 增资 合计 35,180,000.00 30,000,000.00 -- 30,000,000.00 -- 35,180,000.00 3,750,000.00 -- -- （3）证券投资情况 公司报告期不存在证券投资。 （4）持有其他上市公司股权情况的说明 公司报告期不存在持有其他上市公司股权情况。. 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 （1）委托理财情况 公司报告期不存在委托理财。 （2）衍生品投资情况 公司报告期不存在衍生品投资。 （3）委托贷款情况 公司报告期不存在委托贷款。 3、募集资金使用情况 单位：万元 募集资金总额 200,000 报告期投入募集资金总额 0 已累计投入募集资金总额 200,000 报告期内变更用途的募集资金总额 0 累计变更用途的募集资金总额 0 累计变更用途的募集资金总额比例 0 募集资金总体使用情况说明 中粮地产（集团）股份有限公司于2015年8月17日采取网下面向合格投资者公开发行的方式按面 值平价发行，发行价格为 100 元/张，募集资金总额为人民币20亿元。截至2015年8月18日止，扣除 从募集资金中已直接扣减的承销费人民币2,000.00万元后，实际收到资金为人民币198,000.00万元。 上述募集资金于2015年8月18日到账，实际到账金额为人民币198,000.00万元。 2015年度，公司使用募集资金总额198,000.00万元，其中偿还华西证券股份有限公司通过招商银行 的委托贷款20,000.00万元，偿还中耀房地产开发(沈阳)有限公司借款23,000.00万元，偿还长沙观音 谷房地产开发有限公司借款25,000.00万元，偿还华润深国投信托有限公司委托贷款40,000.00万元， 补充营运资金90,000.00万元。截至2015年12月31日，公司募集资金专户余额为1,036,997.46元， 其中利息收入共计1,037,839.46元，支付银行手续费842.00元。 截至2016年6月30日，公司募集资金专户余额为1,038,579.48元，其中2016年1-6月利息收入共 计1,582.02元，支付银行手续费0元。 （2）募集资金承诺项目情况 不适用。 （3）募集资金变更项目情况 不适用。 （4）募集资金项目情况 不适用。 4、主要子公司、参股公司分析 单位：元 公司名称 公司类 型 所处 行业 主要产 品或服 务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 北京中粮万 科房地产开 发有限公司 控股子 公司 房地 产 房地产 开发经 营 800,000,000.00 5,076,846,737.31 1,380,965,601.87 2,681,191,575.53 781,918,220.89 587,117,035.77 中粮地产投 资（北京） 有限公司 控股子 公司 房地 产 房地产 开发经 营 800,000,000.00 3,444,536,551.15 1,573,962,527.17 772,479,988.43 134,310,684.98 99,371,454.44 5、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投 入金额 截至报告期 末累计实际 投入金额 项目进度 项目收益情况 北京稻田项目 726,727.00 25,126.09 446,405.61 在建 累计实现净利润-757.10万元 北京南苑项目 1,540,017.00 47,459.03 906,959.45 拟建 累计实现净利润-486.68万元 北京祥云国际 825,052.00 7,318.70 820,397.73 在建 累计实现净利69,781.27万元 北京长阳一号地、 五号地 1,296,556.65 35,772.25 1,127,184.34 在建 累计实现净利润48,258.07万元 北京中粮瑞府 440,883.00 36,920.07 376,042.18 在建 累计实现净利润-5,435.93万元 北京长阳三号地南 侧地块 192,545.48 5,159.05 193,830.48 竣工 累计实现净利润18,643.76万元 上海南桥半岛 289,421.00 530.00 223,313.41 在建 累计实现净利润14,504.49万元 上海翡翠别墅 317,811.00 2,849.48 310,407.49 竣工 累计实现净利润22,675.36万元 上海浦东新场项目 — 0.08 0.08 拟建 累计实现净利润-0.08万元 深圳69区创芯公园 267,826.00 51,809.48 51,908.76 在建 累计实现净利润-18.28万元 深圳中粮紫云 390,398.09 60,286.65 197,566.09 在建 累计实现净利润-292.20 万元 深圳中粮凤凰里 135,136.00 12,953.85 94,751.18 在建 累计实现净利润-12,953.85万元 深圳祥云国际 542,643.00 （注1） 23,344.12 150,824.46 在建 累计实现净利润-353.45万元 深圳云景国际 654,745.31 36,521.91 370,455.25 在建 累计实现净利润-236.41万元 深圳中粮鸿云 67,929.25 0 62,831.38 竣工 累计实现净利润34,094.23万元 深圳中粮锦云 166,024.00 0 129,111.60 竣工 累计实现净利润 80,149.80万元 深圳一品澜山 155,598.00 990.47 154,896.37 竣工 累计实现净利润-14,865.00万元 广州金域蓝湾 436,591.45 0 436,722.41 竣工 累计实现净利润4,619.16万元 成都御嶺湾 252,352.00 3,250.67 236,697.06 在建 累计实现净利润 4,411.10万元 成都中粮鸿云 263,039.00 14,420.94 203,190.78 在建 累计实现净利润-716.82万元 成都中粮锦云 270,364.00 11,407.92 249,401.29 竣工 累计实现净利润-629.53 万元 成都祥云国际 274,360.00 2,835.26 281,155.58 竣工 累计实现净利润-6,789.90万元 成都香榭丽都 76,793.49 375.64 85,568.50 竣工 累计实现净利润4,846.62万元 成都香颂丽都 125,256.00 7,154.88 110,107.23 竣工 累计实现净利润5,997.47万元 成都金牛项目 73,201.00 22,133.00 22,133.00 在建 累计实现净利润-116.72万元 沈阳中粮隆玺 877,470.00 14,199.97 580,918.31 在建 累计实现净利润-16,438.42万元 天津中粮大道 1,630,367.92 10,330.88 364,071.96 在建 累计实现净利润-10,694.40万元 南京中粮祥云 264,540.38 7,886.72 135,302.33 在建 累计实现净利润-575.00万元 南京颐和南园 170,449.76 337.52 155,751.67 在建 累计实现净利润 64,424.1万元 南京中粮鸿云坊 467,558.00 21,072.85 369,496.86 在建 累计实现净利润-7,051.8万元 南京彩云居 73,513.00 88.48 65,566.19 竣工 累计实现净利润7,545.68万元 杭州云涛名苑 146,187.00 219.16 127,752.78 竣工 累计实现净利润-34,762.29万元 杭州方圆府 208,789.00 -439.51 182,985.15 竣工 累计实现净利润-19,946.73万元 长沙北纬28度 405,896.36 4,677.50 239,432.85 在建 累计实现净利润13,317.00万元 苏州中粮祥云国际 311,566.00 8,696.33 172,795.57 在建 累计实现净利润-3,751.73万元 合计 14,337,607.14 475,689.44 9,635,935.38 -- -- 注1：目前深圳祥云国际二期尚在拆迁谈判中，二期占地面积及计容建筑面积尚未确定，预 计总投资额为整个项目的预计总投资额。 注2：北京稻田项目、深圳69区创芯公园项目、成都金牛项目预计总投资金额为暂定数。 六、对2016年1-9月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的 警示及原因说明 业绩预告情况：同向大幅下降 业绩预告填写数据类型：区间数 年初至下一报告期期末 上年同期 （追溯调整 后） 增减变动 累计净利润的预计数（万 元） 0.00 -- 25,685.20 51,370.39 下降 50% -- 100% 基本每股收益（元/股） 0.00 -- 0.14 0.28 下降 50% -- 100% 业绩预告的说明 主要是本年第三季度（7-9月）因结转产品毛利率降低、住宅项目结转销售收益 以及可供出售金融资产出售收益同比减少所致。 七、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 不适用 八、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 不适用 九、公司报告期利润分配实施情况 2016年6月24日，公司召开2015年年度股东大会，审议通过了2015年度利润分配方 案：公司以截至2015年12月31日的总股本1,813,731,596股为基数，向在公司确定的股权 登记日登记在册的全体股东每10股派现金红利0.40元（含税）。 公司已于7月29日实施2015年度利润分配方案，股权登记日为2016年7月28日，除 权除息日为2016年7月29日。实施方案详见公司于2016年7月23日发布的《2015年度分 红派息实施公告》。 现金分红政策的专项说明 是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： （未完）  |