[收购]胜利股份:拟收购股权所涉及的大连胜益新能源开发有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明
山东胜利股份有限公司拟收购股权所涉及的 大连胜益新能源开发有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估说明 天兴鲁评报字（2016）第050号 （共一册，第一册） 山东天健兴业资产评估有限公司 二○一六年九月二日 目 录 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ....................................................... 1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................................... 2 第三部分 评估对象与评估范围说明 ....................................................................... 3 一、 评估对象 .............................................................................................. 3 二、 评估范围 .............................................................................................. 3 第四部分 资产核实情况总体说明 ........................................................................... 6 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 .............................................. 6 二、 影响资产核实的事项及处理方法 ...................................................... 9 三、 核实结论 ............................................................................................ 10 第五部分 资产基础法评估技术说明 ...................................................................... 11 一、 流动资产评估技术说明 ..................................................................... 11 二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 ........................................ 14 三、 固定资产—设备评估技术说明 ........................................................ 33 四、 工程物资评估技术说明 .................................................................... 46 五、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................ 46 六、 负债评估技术说明 ............................................................................ 46 第六部分 收益法评估技术说明 ............................................................................. 49 一、 评估对象概况 .................................................................................... 49 二、 收益法的应用前提及选择理由 ........................................................ 52 三、 收益法的应用假设条件 .................................................................... 54 四、 宏观经济分析和行业分析 ................................................................ 56 五、 被评估单位业务概况 ........................................................................ 59 六、 收益法评估模型 ................................................................................ 61 七、 经营性业务价值的估算及分析过程 ................................................ 63 八、 溢余资产 ............................................................................................ 80 九、 收益法评估结果 ................................................................................ 80 第七部分 评估结论及分析 ..................................................................................... 82 一、 评估结论 ............................................................................................ 82 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 83 附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................ 84 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部 门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位 和个人，不得见诸公开媒体。 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。 委 托 方：山东胜利股份有限公司 被评估单位：大连胜益新能源开发有限公司 第三部分 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象 评估对象为大连胜益新能源开发有限公司的股东全部权益。 二、 评估范围 评估范围为大连胜益新能源开发有限公司于评估基准日申报的全部资产及负 债，其中总资产账面价值3,516.52万元，负债账面价值4.03万元，净资产账面价 值3,512.50万元。账面价值已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了 大华审字[2016]007522号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值见下 表： 资产评估申报汇总表 金额单位：人民币万元 项目名称 账面价值 流动资产 52.12 非流动资产 3,464.40 其中：长期股权投资 - 投资性房地产 - 固定资产 3,377.70 在建工程 - 无形资产 - 土地使用权 - 其他 86.70 资产总计 3,516.52 流动负债 4.03 非流动负债 - 负债总计 4.03 净资产 3,512.50 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象 和评估范围与经济行为一致，不重不漏。 本次纳入评估范围内的主要资产为流动资产和非流动资产，资产权属清晰， 均为被评估单位合法拥有。流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款， 其他流动资产；非流动资产主要包括固定资产和工程物资，其中固定资产包括房 屋建筑物、天然气管道、机器设备、车辆和电子设备。房屋建筑物为2套位于普 兰店市世纪路东段118号的商业房，钢混（框架）结构，建筑面积394.31平方米； 待估管道为8条天然气管道，主要为大连市普兰店市天然气供气管道；机器设备 包含2项，其中1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的供气总站工艺 管道设施，建成于2000年5月，包含液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩 机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设施等，另1项 为中川新型材料制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施，包含液化气储罐、 液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、 混气罐、调压器、消防设施等；车辆共有4辆，为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全 顺客车、1辆宝骏客车和1辆五菱宏光轿车；电子及办公设备包含电脑、空调、打 印机、传真机、办公桌椅、沙发茶几等；工程物资为庭院管网工程待用的备品备 件等，主要包括PE管、PE双放球阀、法兰球阀、金属软连接、水泥井盖和快速 接等。 （一）实物资产的分布状况及特点 大连胜益新能源开发有限公司成立于2015年12月30日，主要从事天然气、 液化天然气（LNG)、液化石油气供应。纳入评估范围的实物资产为房屋建筑物、 管道工程、机器设备、车辆和电子设备以及工程物资，具体资产类型及特点如下： 1. 房屋建筑物 房屋建筑物为2套位于普兰店市世纪路东段118号的商业房，钢混（框架） 结构，办公用途，建筑面积394.31平方米，于2013年10月建成启用，配置水电 暖等设施。该建筑物的施工质量、使用维护状况较好。 2. 管道沟槽 待估天然气管道共8项，主要为大连市普兰店市天然气供气管道。经现场勘 查，上述管道均正常在用。 3. 机器设备 机器设备包含2项，其中1项为位于普兰店市益民燃气开发有限公司驻地的 供气总站工艺管道设施，建成于2000年5月，包含液化气储罐、液化气残液罐、 液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高压比例混气机、混气罐、消防设 施等。另1项为中川新型材料制造有限公司建设的LPG供气站工艺管道设施，包 含液化气储罐、液化气残液罐、液位计、压缩机、液化气泵、电热式气化器、高 压比例混气机、混气罐、调压器、消防设施等。2个站均采用车辆运输购进液化气， 储存于储罐内，通过专用设备进行压力转换，输送到用户或者批发零售。设备均 正常使用，维护保养状况一般。 4. 车辆 车辆共有4辆，为1辆丰田花冠轿车、1辆江铃全顺客车、1辆宝骏客车和1 辆五菱宏光轿车。车辆都在正常使用中，证载权利人与被评估单位一致。 5. 电子设备 电子及办公设备主要为各部门日常办公使用，包括空调、复印机、电脑、办 公桌椅等，分布于公司各部门及厂区内，均正常使用。 6. 工程物资 工程物资主要是庭院管网工程待用的备品备件等，PE管、PE双放球阀、法兰 球阀、金属软连接、水泥井盖和快速接等。主要分布在公司库房内，种类较多。 库房保管制度健全，物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片 记录及时准确。 （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 无。 （三）企业申报的表外资产情况 无。 第四部分 资产核实情况总体说明 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 接受资产评估委托后，山东天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体 负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据大连胜益新能源开发有限公司提 供的评估申报表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员 的配合下，于2016年7月5日至8月17日，对纳入评估范围的资产、负债进行 了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人 员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企 业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访 谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为 核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 （一）资产核实主要步骤 1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申报 表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同时要 求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和 反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 2．初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经 营状况，然后审阅企业提供的“评估申报表”，初步检查有无填项不全、错填、项目 不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”是否符 合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 3．现场实地勘察和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、 数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定， 对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的 清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业 债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务 的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响 评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收益预 测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。 4．补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善 资产“资产评估申报表” 、“收益预测表”，以做到：账、表、实相符及符合客观 和企业实际情况。 5．核实主要资质及产权证明文件 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、车辆等资产的产权进行 核实调查，以确认产权是否清晰。 （二）资产清查核实主要方法 在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取 了不同的清查核实方法。 1． 资产负债的清查核实 （1） 流动资产 纳入评估范围的流动资产为非实物性流动资产，对纳入评估范围的非实物性 流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以及函证等行清查核实。评估人员 对银行存款核对了银行对帐单并进行了函证，对往来账款进了部分函证和核验。 （2）房屋建筑物 根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳 入评估范围的房屋建（构）筑物进行了勘察。 1）房屋建筑物的核实方法 对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对； 核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；勘察 并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况； 查阅有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、 “结构”及“示意图”，检查是否与评估申报表中所列内容一致。 2）管道工程的核实方法 主要根据企业提供的评估明细表，参照工程结算资料、财务决算和管网图等 资料，就评估明细表中的相关技术数据进行核对，对于明细表中没有完善的部分 要求企业逐项完善修改评估明细表。 （2）机器设备 根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类 设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、 技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人员和 操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，填 写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机 器设备等，调查了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为 分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车 辆行驶证等进行核查。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特 征和经济特征。 （3）工程物资 纳入本次评估范围的工程物资主要为庭院管网工程待用备品备件，存放在公 司仓库。评估人员对企业申报的数量及存放情况进行了盘点及现场勘察，并进行 了详细的核实记录，通过现场抽查盘点，核实企业申报数量及质量状况。 （4）各类负债 对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形 成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所 需实际承担的债务。 2．经营状况调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层 访谈，对企业的经营业务进行调查，主要包括外部环境、经营情况、资产情况、 财务状况等，收集了解的主要内容如下： （1）企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面 临的竞争情况及优劣势分析； （2）企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许 经营权、管理层构成等经营管理状况； （3）了解企业主要业务和产品构成，分析各产品和业务对企业销售收入的贡 献情况及企业获利能力和水平； （4）了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变 化的原因； （5）对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析，主要包括收入、成本、 费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目，主营业务 毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等； （6）收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析，分析各项指标变 动原因及趋势； （7）企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动 比率，存货周转速度、资金运用效率等； （8）了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； （9）根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料，对企业的未 来经营状况进行全面分析和估算； （10）了解企业的税收及其他优惠政策； （11）对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。 二、 影响资产核实的事项及处理方法 通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下： （一） 在资产清查核实过程中，对于敷设于地下的管网工程等隐蔽工程，因受 其特点的限制，无法进行实物勘查，评估人员已对该部分资产尽最大可能收集、查 阅了被评估单位提供的有关图纸、合同、工程结算等资料，向有关技术人员了解和 核实该部分资产的实际使用情况，并以此为据确定相应的工程量并进行资产的评定 估算，其评估结果可能会受到影响。 （二） 股东大连益民实业有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公 司70 %的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公司； 股东普兰店市益民燃气开发有限公司已将其持有的大连胜益新能源开发有限公司 30%的股权及其派生的权益于2016年6月23日质押给山东胜利股份有限公司。 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在 本公司考虑的范围之内。 三、 核实结论 评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债 的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映 了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允 的评定估算。 （一）资产状况的清查结论 经清查，除了上述事项之外，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。 （二）资产产权的清查结论 经清查，除了上述事项之外，资产产权清晰，不存在瑕疵事项。 （三）账务清查结论 本次经济行为所涉及的大连胜益新能源开发有限公司的评估基准日的财务报 表系经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，本次评估未发现需要调整的事项。 第五部分 资产基础法评估技术说明 一、 流动资产评估技术说明 （一）评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款。在评估基 准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 货币资金 19,722.13 预付账款 163,560.11 其他应收款 334,864.98 其他流动资产 3,080.32 流动资产合计 521,227.54 （二）评估过程 1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对； 2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作； 3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料； 4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行 评定估算； 5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。 （三）评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核 实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。 1. 货币资金 货币资金账面价值19,722.13元，由库存现金、银行存款两部分组成。 （1）库存现金 库存现金账面值60.00元，存放在企业财务科保险柜中，均为人民币。评估人 员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘点 进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日 的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评 估值。库存现金评估值为60.00元。 （2）银行存款 银行存款账面值19,662.13元，共2个账户，全部为人民币存款。评估人员查 阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单，回 函和账面余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为19,662.13 元。 经评估，货币资金评估值19,722.13元。 2. 其他应收款 纳入评估范围内的其他应收款账面余额352,489.45元，坏账准备17,624.47元， 账面价值334,864.98元。 对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评 估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较 大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回 的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核 对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。 经核实，委估其他应收款2笔，全为1年以内。对于合并范围内关联方往来、 期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值，不确认风 险损失；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风险损失额， 具体计算公式为：评估值=账面余额×(1-预计风险损失率)。有关估计的风险损失率 明细如下： 账龄 计提比例 1年以内（含1年） 5% 1-2年（含2年） 10% 账龄 计提比例 2-3年（含3年） 30% 3-4年（含4年） 50% 4-5年（含5年） 80% 5年以上 100% 对企业计提的坏帐准备评估为零。 经评估，其他应收款评估值334,864.98元。 3. 预付款项 预付款项账面价值为163,560.11元，主要内容为预付的气款和材料款、加油 卡款。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。评估 人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，评估人员通过函证，检查原始凭 证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断， 以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权 益的金额的估计值作为评估值。 经评估，预付账款评估值163,560.11元。 4. 其他流动资产 其他流动资产账面价值为 3,080.32元，为未抵扣的进项税。评估人员对其他 流动资产的核算内容、形成过程及金额进行了核实。以核实后账面值确认评估值。 经评估，其他流动资产评估值3,080.32元。 （四）评估结果及分析 经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示： 流动资产评估汇总表 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 评估价值 货币资金 19,722.13 19,722.13 预付账款 163,560.11 163,560.11 其他应收款 334,864.98 334,864.98 项目名称 账面价值 评估价值 其他流动资产 3,080.32 3,080.32 流动资产合计 521,227.54 521,227.54 综上所述，流动资产评估值为521,227.54元，评估无增减。 二、 固定资产—建（构）筑物评估技术说明 （一） 评估范围 纳入评估范围的建筑物分为房屋建筑物、天然气管道两大类，建筑物账面原 值32,629,524.55元，账面净值32,333,727.02元。具体如下表： 金额单位：人民币元 项目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 4,123,610.55 4,093,656.67 天然气管道 28,505,914.00 28,240,070.35 合计 32,629,524.55 32,333,727.02 （二） 建筑物概况 1．建筑物分布情况 大连胜益新能源开发有限公司位于辽宁省大连普兰店市大刘家街道小山村。 被评估单位的房屋建筑物为两套营业房，位于大连市普兰店市世纪路东段118-2 号伴山润城小区，建成于2010年8月，目前正常在用，维护保养较好；申报的8 条天然气管道，均位于大连市普兰店市，建成于2009年以后，使用正常。 2．建筑物工程技术特征 （1）房屋建筑物 伴山润城客服中心-1：企业外购，钢混（框架）结构，营业用途，建筑面积 198.46平方米，于2010年8月建成启用。钢筋砼基础，乳胶漆外墙（局部玻璃幕 墙），无框玻璃门，塑钢窗，室内配有楼梯。待估房产位于该建筑物地上1-2层， 层高约3.2米，室内为瓷砖地面，乳胶漆墙面，花格吊顶；配置水电暖等设施。该 建筑物的施工质量、使用维护状况较好。 伴山润城客服中心-2：企业外购，钢混（框架）结构，营业用途，建筑面积 195.85平方米，于2010年8月建成启用。钢筋砼基础，乳胶漆外墙（局部玻璃幕 墙），无框玻璃门，塑钢窗，室内配有楼梯。待估房产位于该建筑物地上1-2层， 层高约3.2米，室内为瓷砖地面，乳胶漆墙面，花格吊顶；配置水电暖等设施。该 建筑物的施工质量、使用维护状况较好。 （2）天然气管道 天然气管道主要为大连市普兰店市天然气供气管道，共8项，具体明细如下： 序号 资产名称 管道材质 长度(m) 建成年月 1 中压燃气管道（鞍子河铁路桥至北海家园段） 聚乙烯PE管 5,138.00 2012年8月 2 中压燃气管道（中川站至北师附小学段） 聚乙烯PE管 5,642.00 2012年11月 3 中压燃气管道（天都城至捷云机械厂段） 聚乙烯PE管 5,859.00 2013年10月 4 中压燃气管道（鼎盛一期至铁西解困小区段） 聚乙烯PE管 4,322.00 2009年11月 5 中压燃气管道（中川至鼎盛佳园一期柜段） 聚乙烯PE管 4,351.00 2010年11月 6 中压燃气管道（振兴路鞍子河桥至车屯站段） 聚乙烯PE管 7,966.00 2011年12月 7 中压燃气管道（TD16.北16号路城区市政管） 聚乙烯PE管 800.00 2012年9月 8 中压燃气管道（TD14号路城区市政管道工程） 聚乙烯PE管 700.00 2012年9月 合计 34,778.00 3．房屋建筑物权利状况 纳入本次评估范围内房屋建筑物共2项，房屋建筑物总建筑面积394.31平方 米，均取得了房屋所有权证，房屋所有权证号为：普房权证普单字第2016000928 号、普房权证普单字第2016000926号。 纳入评估范围的房屋建筑物均未设定抵押担保等他项权利。 （三） 评估过程 1．第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的房屋和天然气管道的技术特征 表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。 2．第二阶段：现场调查阶段 对被评估的房屋和天然气管道的进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑 物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产 现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行了填补，做到账实相符，不重不漏；依 据燃气管网图结合竣工资料核实管线管径、长度，采用巡检等对燃气管网资产进 行全面清查。在调查时，还主要查看了房屋的外型、层数、高度、跨度、内外装 修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记 录。 评估人员对委托评估的房屋、天然气管道作详细的查看，除核实房屋、天然 气管道数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看房屋、天然气管道的结构、 装修、设施、配套使用状况。 （1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度。 （2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外 装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看 装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 （3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足 使用要求。 （4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有 无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 3．第三阶段：评估测算阶段 收集当地房地产市场成交案例资料、租金收益资料；并根据房地产一体原则， 弄清房屋建筑物所依托的土地使用权状况，最终选择适宜的评估方法，根据收集 到的相关资料进行评估值计算。 查阅了典型天然气管道的有关图纸及预（结）算等资料，并根据评估基准日 当地的人工、建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 4．第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段 根据资产评估准则等资产评估相关规定等，编制“建筑物评估技术说明”。 （四） 评估依据 1. 被评估单位提供的房屋建筑物、天然气管道清查评估明细表； 2. 被评估单位提供的房屋所有权证； 3. 被评估单位提供的工程预(决)算及工程设计图纸等有关资料； 4. 《资产评估准则---不动产》（中评协[2007]189号）； 5. 《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（ 财建[2002]394 号）； 6. 《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改 价格[2015]299号）； 7. 大连市普兰店市营业房近期交易资料； 8. 大连市2016年7月工程造价信息； 9. 《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）、《城镇燃气技术规范》（GB 50494-2009）； 10. 《辽宁省建筑工程消耗量定额（2008）》、《辽宁省装饰装修工程消耗量 定额（2008）》、《辽宁省安装工程消耗量定额（2008）》、《辽宁省市政工程 消耗量定额（2008）》、《辽宁省园林绿化工程消耗量定额（2008）》； 11. 《资产评估常用数据与参数手册》； 12. 评估人员现场收集的其他资料。 （五） 评估方法 对于外购商品房等，采用市场法或收益法进行评估。对于天然气管道，主要 采用重置成本法进行评估。 1．市场法 《房地产估价规范》、《资产评估准则—不动产》规定：有条件选用市场比 较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。评估对象为大连普兰店市 市区营业房，市场比较案例较多，故考虑“房地合一”采用市场比较法进行评估，确 定其市场价值。 市场比较法的基本计算公式为： 房地产评估值=房地产比准价格×房屋建筑面积 房地产比准价格=Σ（房地产修正单价）/可比实例数量 房地产修正单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×房地产状 况修正 市场比较法的评定估算过程如下： （1）搜集交易实例，具体包括：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产 状况、交易价格、交易日期、付款方式等。 （2）按照交易实例与评估对象房地产相类似、交易日期与评估基准日相近、 交易价格为正常价格或可修正为正常价格的原则，从以上搜集的交易实例中选取3 个可比实例（指用作比较参照的交易实例）。 （3）建立价格可比基础，即对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格 可比基础，统一其表达方式和内涵。 （4）进行交易情况修正 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的是 评估对象的市场价值，如可比实例的成交价格不是正常价格，则应将其调整为正 常价格，如此才可修正为评估对象的比准价格。 （5）进行交易日期修正 可比实例的成交价格是其成交日期的价格，而要求评估的评估对象的价格是 评估基准日时的价格，如果成交日期与评估基准日不同，房地产的市场状况可能 发生了变化，价格就有可能不同。交易日期修正就是将可比实例在其成交日期时 的价格调整为评估基准日时的价格。 （6）房地产状况修正：包括区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 ①区域状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在地理位置、繁华程度及交 通情况、基础设施及公共设施、环境质量、物业集聚度、区域总体规划等区域状 况上的优劣进行增价（或减价）修正。 ②实物状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在综合成新度、空间布局/利 用率、室内装修、停车便捷度、设备设施、临路状况、临路类型、人流量、建筑 面积等实物状况上的优劣进行减价（或增价）的修正。 ③权益状况修正：主要考虑评估对象与可比实例在他项权利、房屋产权性质 （用途）、土地产权性质（用途）、未来可获收益年限等权益状况上的优劣进行 增价（或减价）修正。 （7）选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正后，根据具体情况计算求 出一个综合结果，作为比准价格。 （8）以比准价格乘以评估对象的房屋建筑面积求出委估房地产的市场价值。 2．成本法 评估值=重置全价×综合成新率 （1）重置全价的确定 重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 1）建安设综合造价的确定 评估工作中，评估人员可通过查勘待估天然气管道的实物情况和调查工程竣 工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估天然气管道的 建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、决算 调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象 的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造 价。本次评估采用以下两种评估方法： 重编预算法：以待估天然气管道的工程竣工资料、竣工图纸等资料为基础， 结合现场勘查结果，重新编制工程量清单，按辽宁省现行建筑、装饰、安装、市 政工程消耗量定额和费用定额计算出评估基准日具有代表性的天然气管道的建安 工程综合造价。 类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的天然气管道采用类 比系数调整法进行测算，通过对典型天然气管道的长度、槽深、材质、使用维修 维护等各项情况与待估天然气管道进行比较，参考测算出的典型天然气管道人工 费、材料费、机械费增长率，对典型天然气管道的建安工程综合造价进行调整后 求取此类天然气管道的建安工程综合造价。 2）前期费用及其它费用确定 前期费用及其它费用主要包括勘察设计费、建设单位管理费、招投标代理费、 工程造价咨询服务费、施工监理费等。经测算取费率如下： 前期费用及其他费用一览表 序号 费用名称 按工程造价 取费费率(%) 依据 1 勘察设计费 1.50% 计价格(2002)10号 2 建设单位管理费 1.50% 财建[2002]394号 3 招投标代理费 0.20% 计价格[2002]1980号 4 工程造价咨询服务费 0.20% 计价格[1999]2255号 5 环境影响咨询费 0.10% 计价格[2002]125号 安全评价费 0.10% 计价格[2002]125号 6 施工监理费 1.00% 发改价格[2007]670号 合 计 4.60% 3）资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率 以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。 资金成本＝建安工程造价×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2+前期及其 他费用×正常建设期×正常建设期贷款利率 （2）成新率的评定 天然气管道均埋设于地下，采用使用年限法确定其成新率，其计算公式为： 年限成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限×100% （3）评估值的计算 评估值=重置全价×综合成新率 （六） 评估结果及分析 1．评估结果 经评估，建筑物评估原值37,636,945.53 元，评估净值32,767,815.55元；评估 原值增值率15.35 %，评估净值增值率1.34%。建筑物评估汇总表见下表： 建筑物评估结果汇总表 金额单位：人民币元 项目名称 账面价值 评估价值 增值率（%） 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 4,123,610.55 4,093,656.67 4,157,210.55 4,157,210.55 0.81 1.55 天然气管道 28,505,914.00 28,240,070.35 33,479,734.98 28,610,605.00 17.45 1.31 合计 32,629,524.55 32,333,727.02 37,636,945.53 32,767,815.55 15.35 1.34 2．增减值原因分析 经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值5,007,420.98元，增值率15.35%， 净值增值434,088.53元，增值率1.34%。原因如下： 房屋建筑物类固定资产的账面原值为被评估单位接受实物出资而由出资方开 具的增值税发票而来，评估值反映的是现时市场价值，两者口径不一致。评估的 增减值是由于账面值与评估值计算的口径不一致导致的。 （七） 典型案例 案例1：伴山润城客服中心-1（房屋建筑物评估明细表第1项） 建筑面积198.46平方米； 账面原值2,075,449.30元； 账面净值2,060,373.26元。 1．概况 伴山润城客服中心-1：企业外购，位于普兰店市世纪路东段118-2号伴山润城 住宅小区，房屋产权证号为：普房权证普单字第2016000928号。该房产为钢混（框 架）结构，营业用途，建筑面积198.46平方米，于2010年8月建成启用。钢筋砼 基础，乳胶漆外墙（局部玻璃幕墙），无框玻璃门，塑钢窗，室内配有楼梯。待 估房产位于该建筑物地上1-2层，层高约3.2米，室内为瓷砖地面，乳胶漆墙面， 花格吊顶；配置水电暖等设施。该建筑物的施工质量、使用维护状况较好。 待估房产占用土地一宗，国有出让商住用地，地号：0300129，地类（用途）： 商住，使用权类型：出让，使用权面积：138606.04平方米，商业用地终止日期： 2051年6月1日，土地使用权人：大连鑫润房地产开发有限公司，截至评估基准 日尚未办理分户的国有土地使用证。 2．评估测算过程 （1）进行市场调查，选取可比实例 经评估人员市场调查、分析、筛选，选取近期普兰店市房地产交易市场与评 估对象用途相同、建筑结构相同、规模相当、权利性质相同、交易类型吻合、区 域相似、均属正常交易的三个交易实例作为可比实例，具体见下表： 可比实例基本情况一览表 项目名称 伴山润城一期临街营业房 伴山润城一期临街营业房 伴山润城二期临街营业房 所在位置 普兰店市世纪路东段 118-2号伴山润城一期 普兰店市世纪路东段 118-2号伴山润城一期 普兰店市世纪路东段 118-2号伴山润城二期 物业属性 营业 营业 营业 建成时间 2010年 2010年 2013年 建筑面积 190㎡ 190㎡ 200㎡ 成交均价(元/㎡) 10500 10500 10800 交易时间 2016年7月 2016年7月 2016年7月 案例资料来源：伴山润城售楼处，电话：4009994900；销售经理：高妍，电话：18641172118 (2)建立比较因素条件说明表 参与比较的因素条件应是对评估对象于可比实例之间的价格差异产生作用的 因素；通过评估对象与三个可比实例各自特点的分析，本次评估选择了交易情况、 交易时间、区位状况、实物状况、权益状况进行比较，详见下表： 评估对象、可比实例因素调查表 比较因素 伴山润城客服中 心-1 伴山润城一期临街 营业房 伴山润城一期临街 营业房 伴山润城二期临街 营业房 物业位置 普兰店市世纪路 东段118-2号伴山 润城一期 普兰店市世纪路 东段118-2号伴山 润城一期 普兰店市世纪路 东段118-2号伴山 润城一期 普兰店市世纪路 东段118-2号伴山 润城二期 成交均价(元/㎡) 10500 10500 10800 交易情况 正常，现房 正常，现房 正常，现房 交易时间 2016年7月 2016年7月 2016年7月 区 域 因 素 地理位置、繁华程度及 交通情况 位于普湾新区东北 部，台山公园对面， 繁华程度一般，交 通便捷度一般，周 边公交站点有103 位于普湾新区东北 部，台山公园对面， 繁华程度一般，交 通便捷度一般，周 边公交站点有103 位于普湾新区东北 部，台山公园对面， 繁华程度一般，交 通便捷度一般，周 边公交站点有103 位于普湾新区东北 部，台山公园对面， 繁华程度一般，交 通便捷度一般，周 边公交站点有103 比较因素 伴山润城客服中 心-1 伴山润城一期临街 营业房 伴山润城一期临街 营业房 伴山润城二期临街 营业房 路和105路 路和105路 路和105路 路和105路 基础设施及公共设施 水电暖等基础设施 配套齐全；教育、 科技、医疗卫生、 体育、文化等公共 设施配套一般 水电暖等基础设施 配套齐全；教育、 科技、医疗卫生、 体育、文化等公共 设施配套一般 水电暖等基础设施 配套齐全；教育、 科技、医疗卫生、 体育、文化等公共 设施配套一般 水电暖等基础设施 配套齐全；教育、 科技、医疗卫生、 体育、文化等公共 设施配套一般 环境质量 面朝台山公园、紧 邻鞍子河滨水公 园、背倚小东山山 体公园，东接古莲 花卉公园，环境质 量好 面朝台山公园、紧 邻鞍子河滨水公 园、背倚小东山山 体公园，东接古莲 花卉公园，环境质 量好 面朝台山公园、紧 邻鞍子河滨水公 园、背倚小东山山 体公园，东接古莲 花卉公园，环境质 量好 面朝台山公园、紧 邻鞍子河滨水公 园、背倚小东山山 体公园，东接古莲 花卉公园，环境质 量好 物业集聚度 一般 一般 一般 一般 区域总体规划 无规划限制 无规划限制 无规划限制 无规划限制 实 物 状 况 综合成新度 2010年建成，建成 时间较晚，成新度 较高 2010年建成，建成 时间较晚，成新度 较高 2010年建成，建成 时间较晚，成新度 较高 2013年建成，建成 时间晚，成新度高 空间布局/利用率 布局一般，利用率 一般 布局一般，利用率 一般 布局一般，利用率 一般 布局合理，利用率 高 室内装修 中等装修 中等装修 中等装修 中等装修 停车便捷度 停车便捷度较好， 地上停车场，停车 位充足 停车便捷度较好， 地上停车场，停车 位充足 停车便捷度较好， 地上停车场，停车 位充足 停车便捷度较好， 地上停车场，停车 位充足 设备设施 配备水、电、暖、 消防、监控等设施 配备水、电、暖、 消防、监控等设施 配备水、电、暖、 消防、监控等设施 配备水、电、暖、 消防、监控等设施 临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路 临路类型 海皮公路支路 海皮公路支路 海皮公路支路 海皮公路支路 人流量 位于普湾新区东北 部，距离市中心较 远，属于伴山润城 小区的住宅底商， 而且不临主干道， 服务对象仅为小区 业主，人流量一般 位于普湾新区东北 部，距离市中心较 远，属于伴山润城 小区的住宅底商， 而且不临主干道， 服务对象仅为小区 业主，人流量一般 位于普湾新区东北 部，距离市中心较 远，属于伴山润城 小区的住宅底商， 而且不临主干道， 服务对象仅为小区 业主，人流量一般 位于普湾新区东北 部，距离市中心较 远，属于伴山润城 小区的住宅底商， 而且不临主干道， 服务对象仅为小区 业主，人流量一般 建筑面积 198.46平方米 190平方米 190平方米 200平方米 权 益 状 况 他项权利 无 无 无 无 房屋产权性质、用途 营业 营业 营业 营业 土地产权性质、用途 出让、商住 出让、商住 出让、商住 出让、商住 未来可获收益年现 35.86年 35.86年 35.86年 35.86年 (3)交易情况修正 由于所选取的A、B、C三个可比实例，均为自由竞争市场上的正常成交价格， 不需进行交易情况修正。设委估房地产为100，则A、B、C三案例交易情况修正 系数分别为：100、100、100。 (4)交易期日修正 以上所选A、B、C三个可比实例的成交日期与评估基准日相近，房地产价格 基本没有变动，故不需进行交易日期修正。设委估房地产为100，则确定A、B、 C三案例交易期日修正系数分别为：100、100、100。 (5)房地产状况修正，包括区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正。其 中区位状况修正是对三个可比实例进行地理位置、繁华程度及交通情况、基础设 施及公共设施、环境质量、物业集聚度、区域总体规划等因素进行修正；实物状 况修正主要考虑评估对象与可比实例在综合成新度、空间布局/利用率、室内装修、 停车便捷度、设备设施、临路状况、临路类型、人流量、建筑面积等因素进行修 正；权益状况选择他项权利、房屋产权性质（用途）、土地产权性质（用途）、 未来可获收益年限等因素进行修正。 房地产状况修正系数如下： 房地产状况修正系数表 物业名称 权重 评估对象 实例A 实例B 实例C 区位状况修正分值 1.00 100 100.00 100.00 100.00 区 位 状 况 0.20 100 100 100 100 100 0.20 100 100 100 100 100 0.20 100 100 100 100 100 0.20 100 100 100 100 100 0.20 100 100 100 100 100 实物状况修正分值 1.00 100.00 100.00 105.00 101.60 实 物 状 况 综合成新度 0.20 100 100 100 104 空间布局/利用率 0.20 100 100 100 104 室内装修 0.05 100 100 100 100 停车便捷度 0.05 100 100 100 100 设备设施 0.10 100 100 100 100 临路状况 0.10 100 100 100 100 临路类型 0.10 100 100 100 100 人流量 0.10 100 100 100 100 建筑面积 0.10 100 100 100 100 权益状况修正分值 1.00 100 100 100 100 权 益 状 况 他项权利 0.20 100 100 100 100 房屋产权性质、用途 0.30 100 100 100 100 土地产权性质、用途 0.30 100 100 100 100 未来可获收益年限 0.20 100 100 100 100 (6)修正结果 修正后的房地产价格计算见下表： 可比实例修正结果表 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 房地产售价（元/㎡） 10500 10500 10800 交易情况修正 100 100.00 100.00 100.00 交易日期修正 100 100.00 100.00 100.00 区位状况修正 100 100.00 100.00 100.00 实物状况修正 100 100.00 100.00 101.60 权益状况修正 100 100.00 100.00 100.00 比准价格（元/㎡） 10500 10500 10630 目 项 正 修 例 实 (7)求取评估对象价格 选取3个可比实例的成交价格经过上述各项修正后的比准价格基本接近，故 将上述3个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，则评估对象 的价格如下： 评估对象的价格（单价）=（10500+10500+10630）/3 =10,543.00（元/平方米）（取整） (8)评估价值的确定 评估值=评估单价×建筑面积 =10,543.00×198.46 =2,092,364.00（元）（取整） 案例2：中压燃气管道（鞍子河铁路桥至北海家园段）（天然气管道评估明细 表第1项） 管道材质：聚乙烯PE管； 建成年月：2012年8月； 数 量：DN250mm：410m，DN200 mm：1796m， DN160mm：2012m， DN110 mm：385m，DN90mm：77m， DN63：458m，顶管D200mm：48m，顶管 D110：48m； 账面价值4,933,092.00元； 账面净值4,887,806.22元。 1．构筑物概况 鞍子河铁路桥至北海家园段天然气管道：企业自建，位于大连普兰店市，数 量及规格为：DN250mm：410m，DN160mm：2012m，DN90mm：77m，DN200 mm： 1796m，DN63 mm：458m，顶管D200mm：48m，顶管D110：48m，管道压力为： 中压，管道埋深1.2米，均采用聚乙烯PE管。根据该项资产竣工验收资料，其建 筑质量较好，维护状况一般。 2．重置成本的计算 重置成本=建安工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 （1）建安工程综合造价的确定 以该天然气管道的工程竣工资料、竣工图纸等资料为基础，结合现场勘查结 果，重新编制工程量清单，依据《辽宁省建筑工程消耗量定额（2008）》、《辽 宁省装饰装修工程消耗量定额（2008）》、《辽宁省安装工程消耗量定额（2008）》、 《辽宁省市政工程消耗量定额（2008）》、《辽宁省园林绿化工程消耗量定额 （2008）》，同时结合评估基准日大连市人工及材料价格，采用重编预算法计算 出该天然气管道的建安工程综合造价为5,203,958.42元，其中：建筑工程造价 120,323.56元，土石方工程造价445,135.92元，装饰装修工程造价133,508.76元， 设备安装工程造价62,181.49元，市政工程造价4,431,992.73元，园林绿化工程造 价10,815.96元。 建筑工程造价计算表 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 1 A 分部分项工程费合计 直接费+主材费 97602.98 2 A1 其中：人工费+机械费 人工费+机械费-燃料动力价差 12472.98 3 B 企业管理费 其中：人工费+机械费 12.5 1559.12 4 C 利润 其中：人工费+机械费 15.93 1986.95 5 D 措施项目费 安全文明施工措施费+夜间施工增加费+二次 搬运费+已完工程及设备保护费+冬雨季施工 费+市政工程干扰费+其他措施项目费 2963.58 6 D1 安全文明施工措施费 其中：人工费+机械费 12.65 1577.83 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 7 D2 夜间施工增加费 8 D3 二次搬运费 9 D4 已完工程及设备保护费 10 D5 冬雨季施工费 其中：人工费+机械费 7.06 880.59 11 D6 市政工程干扰费 其中：人工费+机械费 4.05 505.16 12 D7 其他措施项目费 13 E 其他项目费 14 F 税费前工程造价合计 分部分项工程费合计+企业管理费+利润+措施 项目费+其他项目费 104112.63 15 G 规费 工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作 业意外伤害保险 4286.97 16 G1 工程排污费 17 G2 社会保障费 养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工 伤保险 3266.68 18 G21 养老保险 其中：人工费+机械费 16.36 2040.58 19 G22 失业保险 其中：人工费+机械费 1.64 204.56 20 G23 医疗保险 其中：人工费+机械费 6.55 816.98 21 G24 生育保险 其中：人工费+机械费 0.82 102.28 22 G25 工伤保险 其中：人工费+机械费 0.82 102.28 23 G3 住房公积金 其中：人工费+机械费 8.18 1020.29 24 G4 危险作业意外伤害保险 25 R 人工费动态调整 人工费+机械人工费 0 26 I 税金 税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整 11 11923.96 27 K 工程总造价 税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态 调整 120323.56 土石方工程造价计算表 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 28 A 分部分项工程费合计 直接费+主材费 329167.66 29 A1 其中：人工费+机械费 人工费+机械费-燃料动力价差 237167.05 30 B 企业管理费 其中：人工费+机械费 4.375 10376.06 31 C 利润 其中：人工费+机械费 5.576 13224.43 32 D 措施项目费 安全文明施工措施费+夜间施工增加费+二次 搬运费+已完工程及设备保护费+冬雨季施工 费+市政工程干扰费+其他措施项目费 19725.19 33 D1 安全文明施工措施费 其中：人工费+机械费 4.428 10501.76 34 D2 夜间施工增加费 35 D3 二次搬运费 36 D4 已完工程及设备保护费 37 D5 冬雨季施工费 其中：人工费+机械费 2.471 5860.4 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 38 D6 市政工程干扰费 其中：人工费+机械费 1.418 3363.03 39 D7 其他措施项目费 40 E 其他项目费 41 F 税费前工程造价合计 分部分项工程费合计+企业管理费+利润+措施 项目费+其他项目费 372493.34 42 G 规费 工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作 业意外伤害保险 28530.01 43 G1 工程排污费 44 G2 社会保障费 养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工 伤保险 21739.92 45 G21 养老保险 其中：人工费+机械费 5.726 13580.19 46 G22 失业保险 其中：人工费+机械费 0.574 1361.34 47 G23 医疗保险 其中：人工费+机械费 2.2925 5437.05 48 G24 生育保险 其中：人工费+机械费 0.287 680.67 49 G25 工伤保险 其中：人工费+机械费 0.287 680.67 50 G3 住房公积金 其中：人工费+机械费 2.863 6790.09 51 G4 危险作业意外伤害保险 52 R 人工费动态调整 人工费+机械人工费 0 53 I 税金 税费前工程造价合计+规费+人工费动态调整 11 44112.57 54 K 工程总造价 税费前工程造价合计+规费+税金+人工费动态 调整 445135.92 装饰装修工程造价计算表 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 55 A 分部分项工程费合计 直接费+主材费 111571.45 56 A1 其中：人工费+机械费 人工费+机械费-燃料动力价差 11870.11 57 B 企业管理费 其中：人工费+机械费 7.85 931.8 58 C 利润 其中：人工费+机械费 10.01 1188.2 59 D 措施项目费 安全文明施工措施费+夜间施工增加费+二次 搬运费+已完工程及设备保护费+冬雨季施工 费+市政工程干扰费+其他措施项目费 2506.97 60 D1 安全文明施工措施费 其中：人工费+机械费 10.01 1188.2 61 D2 夜间施工增加费 62 D3 二次搬运费 63 D4 已完工程及设备保护费 64 D5 冬雨季施工费 其中：人工费+机械费 7.06 838.03 65 D6 市政工程干扰费 其中：人工费+机械费 4.05 480.74 66 D7 其他措施项目费 67 E 其他项目费 行 号 序 号 费用名称 取费说明 费率 (%) 金额 68 F 税费前工程造价合计 分部分项工程费合计+企业管理费+利润+措施 项目费+其他项目费 116198.42 69 G 规费 工程排污费+社会保障费+住房公积金+危险作 业意外伤害保险 4079.74 70 G1 工程排污费 71 G2 社会保障费 养老保险+失业保险+医疗保险+生育保险+工 伤保险 3108.77 72 G21 养老保险 其中：人工费+机械费 16.36 1941.95 73 G22 失业保险 其中：人工费+机械费 1.64 194.67 74 G23 医疗保险 （未完）  |