[大事件]美 欣 达:重大资产重组拟置出资产评估项目资产评估说明
共壹册 第壹册 浙江美欣达印染集团股份有限公司 重大资产重组拟置出资产评估项目 资产评估说明 中同华评报字（2016）第965号 北京中同华资产评估有限公司 China Alliance Appraisal Co.,Ltd. 报告日期：2016年12月28日 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院中海地产广场西塔3层 邮编：100077 电话：010-68090001 传真：010-68090099 资产评估说明目录 第一部分 评估说明使用范围声明 ........................................... 1 第二部分 评估对象与评估范围说明 ......................................... 2 第三部分 资产核实情况总体说明 ........................................... 7 第四部分 资产基础法评估技术说明 ........................................ 12 第五部分 收益法评估技术说明 ............................................ 93 第六部分 评估结论及分析 ............................................... 119 第一部分 评估说明使用范围声明 本评估说明供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的 全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 二〇一六年十二月二十八日 第二部分 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为浙江美欣达印染集团股份有限公司（以下简称“美欣达”）的 拟置出资产的价值，涉及的范围为美欣达申报的于评估基准日经天健会计师事务所（特 殊普通合伙）审计后的资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下表： 金额单位：元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 264,864,113.14 货币资金 76,322,468.78 应收票据 1,311,350.25 应收账款 70,137,902.91 预付款项 2,752,186.81 应收股利 31,009,436.95 其他应收款 14,532,781.07 存货 67,158,678.32 其他流动资产 1,639,308.05 二、非流动资产合计 362,438,565.77 长期股权投资 60,531,865.16 投资性房地产 27,163,351.42 固定资产 210,443,234.13 在建工程 18,822,209.52 无形资产 39,182,893.06 长期待摊费用 2,966,442.98 递延所得税资产 3,328,569.50 三、资产总计 627,302,678.91 四、流动负债合计 187,268,881.67 应付票据 73,110,000.00 应付账款 81,993,949.07 预收款项 7,202,998.51 应付职工薪酬 3,444,936.86 应交税费 15,513,095.33 应付利息 17,646.07 其他应付款 5,441,322.73 一年内到期的非流动负债 544,933.10 五、非流动负债合计 9,413,321.81 递延所得税负债 9,413,321.81 六、负债合计 196,682,203.48 七、净资产(所有者权益) 430,620,475.43 注：上述为美欣达拟置出资产报表数据 二、实物资产分布情况及特点 美欣达申报评估的实物资产主要为存货、房屋建筑物、机器设备及在建工程。 存货：包括原材料、委托加工材料、产成品、在产品及发出商品等，主要分布在 湖州美欣达路588号厂区库房内。美欣达月末对存货进行抽盘，年末对存货进行全面 盘点。 房屋建筑物：申报评估的资产主要位于美欣达路588号，主要为灯芯绒厂房、印 染总厂厂房、割绒厂房、行政中心大楼及职工宿舍等办公和生产用房，以及道路、围 墙、广场、调节池等室外附属构筑物。 机器设备：主要为机器设备、车辆、电子设备等，其中机器设备主要为染整、涂 层、印花设备，染整设备主要为短流程煮漂机、直辊丝光机、水洗机、热定型机、湿 蒸染色机、染色打底/皂洗联合机、退浆机、自动化配液系统等，印花设备为数码印花 进口机、门幅式定型机、打卷机、自动化成品验码包装机、成品自动化包装线等，涂 层设备主要是涂层机、轧光机等。上述设备日常维护较好，目前能正常使用。 在建工程：主要为在建（或在购）及安装设备，包括丝光淡碱膜过滤系统、气流 染色机及自动配化料系统、退浆机、轧染机、污水零排放改造等，目前尚未完工投入 运营。 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 美欣达申报的无形资产主要包括土地使用权、专利、商标等。具体如下： （1） 土地使用权 美欣达本次申报的两宗土地使用权位于美欣达厂区内，截止评估基准日2016年9月 30日，其账面价值39,180,601.39元，土地总面积为247,399.00平方米，均通过出让方式 取得，且已取得《国有土地使用权证》。土地登记情况见下表： 土地权证编号 宗地使用者 土地位置 使用权终止日期 土地用途 面积（m2） 湖土国用（2013） 第004009号 美欣达 湖州市美欣达路 588号 2052.11 工业 214,869.00 湖土国用200第 5-19584号 美欣达 湖州市环诸乡（原 纺织工业城北侧） 2056.09 工业 32,530.00 （2）专利 截至目前，美欣达拥有的主要专利权的具体情况如下： 序号 专利权人 专利号 专利名称 类型 权利期限 1 美欣达 ZL200810305399.9 一种阻燃整理材料及 用这种材料整理织物 的方法 发明专利 至2028.11.5 2 美欣达 ZL200810305400.8 一种纺织品抗菌整理 方法 发明专利 至2028.11.5 序号 专利权人 专利号 专利名称 类型 权利期限 3 美欣达 ZL200910302909.1 一种热能回收处理方 法及回收处理装置 发明专利 至2029.6.3 4 美欣达 ZL200910304647.2 一种节能环保型双面 泡沫涂层方法 发明专利 至2029.7.21 5 美欣达 ZL201210388948.X 一种双面异效的速干 透气型面料的加工方 法 发明专利 至2032.10.14 6 美欣达 ZL201310333932.3 一种天丝面料的连续 染色方法 发明专利 至2033.8.1 7 美欣达 ZL201410577369.9 一种印染用自动喷淋 水装置 发明专利 至2034.10.23 8 美欣达 ZL201410579076.4 一种预缩机预给湿装 置 发明专利 至2034.10.26 9 美欣达 ZL201410582898.8 一种碳素磨毛装置 发明专利 至2034.10.27 10 美欣达 ZL201410578997.9 一种冷凝水闭式回收 装置 发明专利 至2034.10.26 11 美欣达 ZL200820302938.9 车间设备冷却水的回 收及利用装置 实用新型 至2018.11.25 12 美欣达 ZL200920304008.1 一种导热油锅炉的烟 道热能回收处理装置 实用新型 至2019.6.3 13 美欣达 ZL200920304009.6 一种热能回收处理装 置 实用新型 至2019.6.3 14 美欣达 ZL200920305018.7 一种蒸汽冷凝水回收 装置 实用新型 至2019.6.24 15 美欣达 ZL201020208774.0 湿短蒸工艺用的烘箱 结构 实用新型 至2020.5.31 16 美欣达 ZL201420619007.7 一种松式进布装置 实用新型 至2024.10.23 17 美欣达 ZL201420619009.6 一种定型机高温烟气 热能回收装置 实用新型 至2024.10.23 18 美欣达 ZL201420619338.0 一种印染车间冷凝水 回收装置 实用新型 至2024.10.23 19 美欣达 ZL201420623824.X 一种染液过滤装置 实用新型 至2024.10.26 20 美欣达 ZL201420626670.X 一种碳素磨毛装置 实用新型 至2024.10.26 21 美欣达 ZL201420626667.8 一种丝光机进布换卷 不停车装置 实用新型 至2024.10.27 22 美欣达 ZL201520847386.X 移动式进布架 实用新型 至2025.10.28 23 美欣达 ZL201520854652.1 烧毛机冷却水流控制 装置 实用新型 至2025.10.28 24 美欣达 ZL201520847341.2 浓污水过滤装置 实用新型 至2025.10.28 25 美欣达 ZL201520854658.9 同进同出布料磨毛装 置 实用新型 至2025.10.28 26 美欣达 ZL201420623301.5 一种预缩机预给湿装 置 实用新型 至2024.10.26 27 美欣达 ZL201420624222.6 一种印染车间低压蒸 汽发电装置 实用新型 至2024.10.26 序号 专利权人 专利号 专利名称 类型 权利期限 28 美欣达 ZL201530160158.0 面料（包包） 外观设计 至2025.5.24 29 美欣达 ZL201530160051.6 面料（风车） 外观设计 至2025.5.24 30 美欣达 ZL201530160126.0 面料（蝴蝶） 外观设计 至2025.5.24 31 美欣达 ZL201530159962.7 面料（曲奇） 外观设计 至2025.5.24 32 美欣达 ZL201530162341.4 面料（树叶） 外观设计 至2025.5.25 33 美欣达 ZL201530162347.1 面料（太阳花） 外观设计 至2025.5.25 34 美欣达 ZL201530162533.5 面料（万花筒） 外观设计 至2025.5.25 35 美欣达 ZL201530162700.6 面料（万兽之王） 外观设计 至2025.5.25 36 美欣达 ZL201530162297.7 面料（无叶花） 外观设计 至2025.5.25 37 美欣达 ZL201530162266.1 面料（珠帘） 外观设计 至2025.5.25 38 美欣达 ZL201530262033.9 面料（百花） 外观设计 至2025.7.19 39 美欣达 ZL201530262000.4 面料（古典风） 外观设计 至2025.7.19 40 美欣达 ZL201530261704.X 面料（海底世界） 外观设计 至2025.7.19 41 美欣达 ZL201530261653.0 面料（含羞草） 外观设计 至2025.7.19 42 美欣达 ZL201530261649.4 面料（黄底白花） 外观设计 至2025.7.19 43 美欣达 ZL201530261838.1 面料（满天星） 外观设计 至2025.7.19 44 美欣达 ZL201530261898.3 面料（嫩芽） 外观设计 至2025.7.19 45 美欣达 ZL201530261722.8 面料（牵牛花） 外观设计 至2025.7.19 46 美欣达 ZL201530261651.1 面料（玩具） 外观设计 至2025.7.19 47 美欣达 ZL201530261703.5 面料（五瓣蓝花） 外观设计 至2025.7.19 48 美欣达 ZL201530261797.6 面料（小碎花） 外观设计 至2025.7.19 （3）截至目前，美欣达拥有的注册商标如下： 序号 商标注册号 商标名称 有效期限 备注 1 7822849 2011年1月28日 至2021年1月27日 布；纺织品毛巾；床罩；被子；床垫遮 盖物；家具遮盖物；织物；丝绸(布料)； 丝织、交织图画；无纺布 2 8177039 2011年4月7日 至2021年4月6日 织物；布；无纺布；纺织品壁挂；纺织 品毛巾；床罩；被子；床上用覆盖物； 纺织品家具罩；纺织品或塑料帘 3 7678023 2011年3月7日 至2021年3月6日 个人用防事故装置；防事故、防辐射和 防火服装；飞行员防护服；防护帽；防 事故用手套；实验室用特制服装；耐酸 衣、裙；防水衣；耐酸胶鞋；防火靴(鞋) 序号 商标注册号 商标名称 有效期限 备注 4 7678162 2010年11月21日 至2020年11月20 日 工作服；服装；外套；工装；制服；茄 克(服装)；羽绒服装；婴儿全套衣；帽； 袜 5 7822860 2011年1月28日 至2021年1月27日 布；纺织品毛巾；床罩；被子；床垫遮 盖物；家具遮盖物；织物；丝绸(布料)； 无纺布；丝织、交织图画 6 8177057 2011年6月21日 至2021年6月20日 游泳衣；雨衣 7 8177061 2011年6月21日 至2021年6月20日 雨衣 8 4121496 2008年04月28日 至2018年04月27 日 纺织品毛巾;床罩;被子;床垫遮盖物;家 具遮盖物 9 4121494 2007年11月21日 至2017年11月20 日 建筑施工监督；建筑；室内装潢；车辆 保养；车辆维修 10 4121493 2007年11月21日 至2017年11月20 日 纺织品精细加工；织物漂白；布料防水 处理；织物防火处理；布料防皱处理； 染色；纺织品化学处理；染布；布料防 缩处理；能源生产 11 4121495 2008年04月28日 至2018年04月27 日 防水服 12 4121497 2007年04月07日 至2017年04月06 日 电；电能；纺织品上浆和修整制剂；染 料助剂；固色剂；增白剂；印染用整理 剂；漂白剂；涂在织物上的防污化学品； 纺织品防水化学品 四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 除账外无形资产外，美欣达本次没有申报其他表外资产。 五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者 评估值） 本评估报告不存在引用其他机构出具的报告结论的情况。 第三部分 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资 料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项 目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划进行核查。评估组核实工作期间 为2016年11月2日至2016年11月20日。核实过程分三个阶段进行，第一阶段对评 估申报明细表进行初步审核，了解委托评估资产的概况；第二阶段进行现场核实盘点 工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善；第三阶段编写 核实情况说明。现将核实方法说明如下： （一） 流动资产核实情况 主要对企业的实物性流动资产、非实物性流动资产和负债进行了核实。 1．实物性流动资产的核实 实物性流动资产主要为存货，包括原材料、委托加工材料、产成品、在产品及发 出商品等。 评估人员首先向企业调查存货的核算方法，收集存货明细表及盘点表，并实地了 解存货保管及出入库内控制度等仓储情况，并对存货进行抽查盘点，根据评估基准日 至盘点日的出入库情况进行调整，以申报明细表进行核对验证评估基准日存货实有数 量。 2．非实物性流动资产的核实 主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资 产进行了核实，并重点对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。 （二） 长期股权投资核实情况 收集相关的投资协议，以及被投资单位的企业法人营业执照、公司章程、验资报 告、评估基准日财务报表等资料；调查企业对长期股权投资的核算方法；与评估申报 表进行核对，核实其账面价值、投资比例是否相符；对拥有控制权的长期股权投资， 参照企业整体评估进行全面的资产核实。 （三） 投资性房地产 根据被评估单位提供的投资性房地产评估申报表所列项目的面积、结构类型等， 对建筑物进行了现场核实，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用状况等，收 集相关租赁合同，并核实建筑物产权资料等。 （四） 房屋建筑物核实情况 根据被评估单位提供的建筑物评估申报表所列项目的面积、结构类型等，对建筑 物进行了现场核实，主要查看了建筑物结构、装修设施、配套使用状况等，并核实建 筑物产权资料等。 （五） 设备核实情况 根据被评估单位提供的设备评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报 信息不全的部分，要求企业核对、填齐改正。核实内容主要包括：设备名称、数量等 是否与申报表一致；了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况等。 （六） 在建工程核实情况 对于在建工程，评估人员主要了解了在建工程的具体内容、核算方式，现场核实 其工程概况、实际完工进度，并收集投资预算、购建合同等。 （七） 无形资产及长期待摊费用核实情况 对土地使用权，评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同，到现场进行实地 勘查；对其他无形资产及长期待摊费用，根据评估申报表所列项目内容，调查各项形 成方式，并收集相关的购置合同、发票、权利证书等资料，了解原始入账价值及包含 的内容、企业摊销政策。 （八） 递延所得税资产核实情况 根据评估申报表所列项目内容，针对递延所得税资产形成的具体原因，检查相关 资料，并核查账面余额的正确性。 （九） 负债核实情况 清查中首先对大额负债进行函证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债 实行替代程序，主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致，核实负债发生 原因和负债的真实性及账面余额的正确性。 （十） 损益类财务指标核实情况 1．对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及经营模式的变 化等。 2．成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目， 毛利率水平等。另外了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依 据、变动性费用发生的依存基础和发生规律等。 3．了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。 （九）业务和经营调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈 对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下： 1. 了解企业历史年度销售收入变化的原因； 2. 了解企业历史年度成本的构成及其变化； 3. 了解企业主要其他业务收入的构成，分析其对企业利润的贡献情况； 4. 了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因； 5. 收集了解企业各项销售指标、财务指标，分析各项指标变动原因； 6. 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等； 7. 收集被评估单位行业有关资料，了解行业现状、市场状况及未来发展趋势； 8. 了解企业的溢余资产（负债）和非经营性资产（负债）的内容及其资产状况。 二、影响资产核实的事项及处理方法 1.美欣达本次评估申报的部分房屋建筑物未办理房产证，本次申报的建筑面积是 美欣达根据图纸或实地测量计算的数据，未经有关权威机构测量复核。未办理房产证 但有土地证的房屋共计12项，房屋建筑面积14,612.46平方米，详见下表： 序 号 权证 编号 建筑物名称 证载建筑面 积(㎡) 土地证号 地址 备注 1 无 机电维修车间 辅助用房 506.85 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地 产 2 无 南锅炉房改造 1,360.80 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地 产 3 无 南仓库幅房 239.80 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地 产 4 无 车间厂房 7,938.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 投资性房地 产 5 无 车间厂房配电 房 203.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 投资性房地 产 6 无 锅炉房改助剂 仓库 759.50 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 房屋建筑物 7 无 危化品仓库 248.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 房屋建筑物 8 无 废品仓库 829.00 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 9 无 门卫室（含传达 室） 197.64 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 10 无 染化料助剂仓 库 918.75 湖土国用200第 5-19584号 美欣达路588号 房屋建筑物 11 无 水处理厂-水处 理间 837.12 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 12 无 污水处理站-办 公楼 574.00 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 合计 14,612.46 2. 截止目前，美欣达相关资产用于抵押、质押、对外担保事项如下： （1）美欣达与银行签订的质押合同 序 号 质押合同编号 出质人 质权人 担保金额 （万元） 合同签订 日期 出质权利名称 1 公担质字第 99072016Z19036 号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 中国民生银行 股份有限公司 1,000.00 2016-8-19 单位定期存单 2 （33100000）浙 商资产池质字 （2016）第10911 号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 浙商银行股份 有限公司湖州 分行 不超过 5000万元 2016-9-9 资产池质押 3 （2016）信杭湖 银权质字第 811088061813号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 中信银行股份 有限公司湖州 支行 726.00 2016-7-14 单位定期存单 4 （2016）信杭湖 银权质字第 811088055744号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 中信银行股份 有限公司湖州 支行 1,105.00 2016-5-24 单位定期存单 5 （2016）信杭湖 银权质字第 811088057652号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 中信银行股份 有限公司湖州 支行 830.00 2016-6-8 单位定期存单 6 （2016）信杭湖 银权质字第 811088060074号 浙江美欣达 印染集团股 份有限公司 中信银行股份 有限公司湖州 支行 800.00 2016-6-29 单位定期存单 （2）美欣达与中国工商银行股份有限公司湖州分行签订的最高额抵押合同 合同 编号 抵押权人 抵押人 最高额金 额（万元） 担保期限 合同签 订日期 抵押物（房产） 抵押权（土 地） 2013 营业 （抵） 字 0150 号 中国工商 银行股份 有限公司 湖州分行 浙江美 欣达印 染集团 股份有 限公司 26,591.54 2013/9/4- 2018/9/3 2013-9- 2 湖房权证湖州市字第 110079292号、 110052983号、 110079294号、 110079293号、 110079846号、 110079295号、 010179790号、 010131323号 湖土国用 （2013）第 004009号 注：上述抵押物对应的房产、土地为：灯芯绒厂房、印染总厂厂房、行政中心大楼、职工宿 舍、污水处理站、仓库及美欣达路588号土地使用权。 （3）美欣达担保情况 序号 债权人 保证人 被担保方 最高担保金额（万 元） 担保主债权 有效期 担保方式 1 中国银行湖 州分行 美欣达 美欣达进出口 （美欣达控股 子公司） 2,000.00 2016.3.28至 2017.3.28 连带担保 3. 美欣达现有一辆车辆牌照为浙E13880的丰田RV4越野车，车辆注册所有人为 湖州美欣达染整印花有限公司，但车辆实际为美欣达出资购买，其产权为美欣达所有， 产权过户手续尚在办理当中。另外，凌志400轿车车辆牌照已经上交交通管理部门， 该辆车目前已停驶。 4. 美欣达其他应收款科目中应收湖州港城置业有限公司11,774,766.00元，用于购 买其开发的“凯旋国际”项下房产。截至评估基准日，上述房产尚未交付，因湖州港 城置业有限公司已处于破产清算阶段，美欣达已向湖州港城置业有限公司管理人申报 债权，但赔偿金额仍存在不确定性。 三、核实结论 经核实，除上述事项外，评估人员未发现美欣达其他影响生产经营活动和财务状 况的重大合同、重大诉讼、抵押、质押、担保等事项。同时，评估范围内各项资产、 负债的产权基本清晰，未发现产权纠纷事项。 第四部分 资产基础法评估技术说明 美欣达纳入本次评估范围的资产和负债为于2016年9月30日经天健会计师 事务所（特殊普通合伙）审计后的全部资产及负债，总资产为627,302,678.91元， 总负债为196,682,203.48元。依据美欣达提供的资产评估申报明细表和核实的结 果，采用资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如下： 第一 流动资产评估技术说明 一、 货币资金的评估 （一）评估范围 货币资金包括银行存款和其他货币资金，账面价值共计76,322,468.78元。 其中银行存款人民币账户6个，其他货币资金人民币账户3个，均系保证金账户。 （二）评估程序及方法 对银行存款，评估人员查阅了银行日记账、银行对账单，并对开户银行进行 了函证；对其他货币资金，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并向保证金 存款银行进行了函证。对各项货币资金以核实无误的账面值作为评估值。 （三）评估结果 货币资金的评估价值为76,322,468.78元，评估无增减值。 二、 应收票据的评估 （一）评估范围 应收票据为7张不带息银行承兑汇票，账面价值1,311,350.25元。 （二）评估程序及方法 评估人员查阅了应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出票日、到期 日、票面利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘点；对期后 已到期承兑和已背书转让的票据，检查相关原始凭证。对不带息票据以其票面金 额确定评估值。 （三）评估结果 应收票据的评估价值为1,311,350.25元，评估无增减值。 三、 应收款项的评估 （一）评估范围 应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。其中：应收账款是企业因 销售产品应向购货单位收取的款项，企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄 分析法计提坏账准备；预付账款是企业按照合同规定预付给供应商的货款和预付 的保险费、咨询费等；其他应收款是支付的购房款、押金、备用金和保证金，以 及与关联单位之间的往来等。应收账款账面余额80,586,812.64元，坏账准备 10,448,909.73元，账面净值70,137,902.91元；预付款项账面余额2,752,186.81 元，坏账准备0.00元，账面净值2,752,186.81元；其他应收款账面余额 21,481,988.28元，坏账准备6,949,207.21元，账面净值14,532,781.07元。 （二）评估程序及方法 首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符，对账面余额较大 的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的 真实性；其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。 委估应收账款共338笔，其中账龄1年以内的共260笔，账面余额 72,436,992.12元，占余额合计的89.89%；账龄1-2年的共13笔，账面余额 1,035,589.64元，占余额合计的1.29%；2-3年的共7笔，账面余额1,496,654.05 元，占余额合计的1.86%；账龄3年以上的共58笔，账面余额5,617,576.83元， 占余额合计的6.97%。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面 余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估计可能的风 险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评 估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。有关估计的风险损失率明细如下： 序号 账龄时间 估计的风险损失率 1 1年以内（含1年） 5% 2 1-2年（含2年） 30% 3 2-3年（含3年） 50% 4 3年以上 100% 坏账准备按零确定评估值。 委估预付账款共60笔，其中账龄1年以内的共49笔，账面余额2,381,093.24 元，占余额合计的86.52%；1-2年共4笔，账面余额296,559.44元，占余额合计 的10.78%；2-3年共3笔，账面余额13,730.28元，占余额合计的0.50%；3年以 上共4笔，账面余额60,803.85元，占余额合计的2.21%。经查预付账款均有取 得相对应的实物资产权利和权益，故按核实后的账面值确定评估值。 委估其他应收款共29笔，其中账龄1年以内的共7笔，账面余额8,645,807.31 元，占余额合计的40.25%%；1-2年共1笔，账面余额186.20元，占余额合计的 0.0009%；2-3年共5笔，账面余额11,906,660.00元，占余额合计的55.43%；3 年以上共16笔，账面余额929,334.77元，占余额合计的4.33%%。其他应收款 为购房款、备用金、押金及与关联单位的往来，其中应收湖州港城置业有限公司 11,774,766.00元，用于购买其开发的“凯旋国际”项下房产。截至2016年9月 30日，上述房产尚未交付，因湖州港城置业有限公司已处于破产清算阶段，美 欣达已向湖州港城置业有限公司管理人申报债权，但赔偿金额仍存在不确定性， 本次评估参照账龄分析法计提的坏账准备5,887,383.00元作为风险损失金额，以 账面价值扣除风险损失金额后的余额确定评估值。其余其他应收账款按经核实的 账面余额确定评估值，坏账准备按零确定评估值。 （三）评估结果 应收账款的评估价值为70,137,902.91元，评估无增减值； 预付账款的评估价值为2,752,186.81元，评估无增减值； 其他应收款的评估价值为14,532,781.07元，评估无增减值。 四、 应收股利的评估 （一）评估范围 应收股利账面价值为31,009,436.95元，为企业根据被投资单位—荆州市奥 达纺织有限公司经股东大会对2013年度利润分配方案且按股本比例应分到而尚 未收取的股利。 （二）评估程序及方法 评估人员经查阅被投资单位股东会会议资料和同期审计报告，与账面记录进 行核对。湖北荆州市奥达纺织有限公司2013年度决算报告（经审计）可供分配 利润60,802,817.55元，美欣达股份持股比例51%，当期应收股利31,009,436.95 元。经评估人员核实，未发现不可收回迹象，以经核实无误的账面值作为评估值。 （三）评估结果 应收股利的评估价值为31,009,436.95元，评估无增减值。 五、存货的评估 委估存货主要包括原材料、委托加工材料、产成品、在产品和发出商品等， 账面价值合计67,158,678.32元。 在评估过程中，评估人员对评估范围内存货在核对账、表一致的基础上，为 确认存货所有权，依据美欣达提供的存货清单，抽查核实了有关的购置、销售发 票和会计凭证。根据美欣达提供的存货盘点表对其进行了抽查，检查其是否存在 冷背残次情况。并查看了有关出库和入库单，了解存货保管及出入库内控制度等 仓储情况。 由于库存实物品种及数量繁多，存放地点分散，评估人员对存货进行了适 当的鉴别和归类，分类的标准主要是数量和金额，将金额大并且具有盘点可操作 性的存货归为一类，对其进行重点核实，逐项核对；对于数量较多金额较小的存 货归为一类，对其以企业提供的盘点表为基础，并对部分存货进行抽查。 在核实的基础上，根据各存货项目的特点确定相应的评估方法对其评估值进 行计算。 （一）原材料的评估 1．评估范围：原材料包括原料、辅助材料、备品备件等，账面余额 23,698,105.05元，跌价准备0.00元，账面净值23,698,105.05元。 2．评估程序及方法：评估人员在企业的配合下进行了抽查盘点，核实库存 原材料数量，查看其品质状态。对无法进行盘点的原材料，查阅有关账册、采购 合同和订单，了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量和金额。 评估中人员通过向企业了解各种材料的购入时间，并重点了解近期市场价格 变动情况。经查对近期购进、市场价格变动不大的库存原材料以账面成本单价乘 以核实后的数量确定评估值；另外对购置时间较长的积压原材料，按变现价格确 定评估值。 3．评估结果：原材料的评估价值为23,698,105.05元，评估无增减值。 （二）委托加工材料的评估 1．评估范围：企业委托加工材料的各类布料，账面余额2,838,239.48元， 跌价准备0.00元，账面净值2,838,239.48元。 2．评估程序及方法：评估人员核对委托加工材料评估申报表填列数值与明 细账、总账的余额是否相符；并抽查委托加工业务合同，检查有关发料凭证、加 工费、运费结算凭证，关注所有权归属，核对会计处理是否正确，以核实无误的 账面值确认委托加工材料的评估值。 3．评估结果：委托加工材料的评估价值为2,838,239.48元，评估无增减值。 （三）产成品的评估 1．评估范围：产成品账面余额29,462,344.93元，跌价准备187,899.64元， 账面价值29,274,445.29元。 2．评估程序及方法 首先评估人员对产成品进行了抽查盘点，并查阅了有关账册，以核实账面数 量和金额。其次根据向企业了解的产成品市场适销情况，确定产成品为正常销售 产品。对于正常销售产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适 当数额的税后净利润确定评估值；对已提跌价准备的产成品按照变现价格确定评 估值，跌价准备按零确定评估值。另外，对质量有瑕疵的次品，按变现价格确定 评估值。合格品评估值的计算公式为： 产成品评估值=不含税出厂销售价格-销售费用-全部税金-适当数额的税后净 利润 =不含税出厂销售单价×库存数量×（1-销售费用率-全部税金率 -适当比率×销售收入净利润率） 不含税出厂销售单价格根据企业提供的与评估基准日时间相近的实际销售 单价减去销项税额确定；销售费用率及全部税费的比率根据企业2014年～2016 年（1-9）月的实际发生额分别进行测算；适当比率按50%计取。 案例：正宽/全棉帆布 [存货-产成品（库存商品）核实评估明细表第1459项] 21/2*10 70*42型正宽/全棉帆布，账面成本547,336.89元，账面数量46,914.20 米，近期不含税销售单价为16.13元，此类产品目前的销售情况较为正常。 通过对企业近三年经营数据的分析计算，确定销售费用率为4.09%，全部税 金比率为1.07%，销售收入净利润率为6.10%，据此计算该正宽/全棉帆布的评估 价值如下： 评估值= 16.13×46,914.20×（1-4.09%-1.07%-50%×6.10%） =694,598.84（元） 3．评估结果：产成品的评估价值为34,186,478.85元，评估增值额为 4,912,033.56元，增值率为16.78%。 （四）在产品（自制半成品）的评估 1．评估范围：在产品为企业生产的未完工产品，账面价值9,629,535.21元。 2．评估程序及方法：评估人员首先了解产品的生产流程和相关的成本核算 方法，根据企业的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；然后对在产品 进行抽查盘点，核查完工入库记录，并查阅有关账册，以验证核实账面数量和金 额。 3．评估结果：在产品的评估价值为9,629,535.21元，评估无增减值。 （五）发出商品的评估 1．评估范围 发出商品账面余额1,718,353.29元，跌价准备0.00元，账面价值1,718,353.29 元。 2．评估程序及方法 评估人员首先核对发出商品评估申报表填列数值与明细账、总账和资产负债 表的余额是否相符；其次检查发出商品有关的合同、协议和凭证，分析交易实质， 检查其会计处理是否正确。检查发出商品品种、数量和金额与库存商品的结转额 核对一致；然后，对发出商品参照产成品评估方法进行评估，即评估值=不含税 出厂销售价格-全部税金。 计算公式为： 发出商品评估值=不含税出厂销售单价×库存数量×（1-全部税金率） 不含税出厂销售单价格根据企业与购货单位签订销售合同中的实际销售单 价减去销项税额确定；销售费用率、全部税金比率根据企业经审计的2014年至 2016年（1-9）月的实际发生额进行测算。 案例：正宽/弹力纱卡[发出商品评估明细表第40项] 正宽/弹力纱卡，账面成本 118,362.12元，账面数量8,558.36米，货物已发 SHINSUNG TONGSANG CO.,LTD.，该产品不含税平均销售单价为20.67元/米。 我们通过对企业近三年经营数据的分析计算，确定营业税金及附加费率为 0.51%，所得税费用率0.56%。 评估值=20.67×8,558.36×（1-0.51%-0.56%） =175,018.46元 3．评估结果：发出商品的评估价值为2,267,828.97元，评估增值额为 549,475.68元，增值率为31.98%。 六、其他流动资产的评估 （一）评估范围 其他流动资产为待抵扣的进项税额，账面价值1,639,308.05元。 （二）评估程序及方法 评估人员调查核实了企业的纳税政策、计算基础、税率，以确认账面记录的 真实性，经核实无核实调整事项。以经核实无误的账面值作为评估值。 （三）评估结果 其他流动资产的评估价值为1,639,308.05元，评估无增减值。 第二 非流动资产--非固定资产类评估技术说明 一、 长期股权投资的评估 （一）评估范围 纳入本次评估范围的长期股权投资包括拥有控制权的长期股权投资和参股 的长期股权投资，账面价值60,531,865.16元。其中： 美欣达拥有1家全资子公 司、2家控股子公司及3家参股子公司，分别为湖州美欣达纺织原料供应有限公 司、湖州美欣达久久印染有限公司、浙江美欣达印染集团湖州进出口有限公司、 湖州美欣达染整印花有限公司、湖州绿典精化有限公司、荆州市奥达纺织有限公 司。被投资单位具体情况如下： 被投资单位名称 成立时间 持股比例（%） 美欣达子公司如下： 湖州美欣达纺织原料供应有限公司 2008.09 100.00 湖州美欣达久久印染有限公司 2003.05 90.00 浙江美欣达印染集团湖州进出口有限公 司 2004.02 60.00 湖州美欣达染整印花有限公司 1998.07 35.00 湖州绿典精化有限公司 2002.12 30.00 荆州市奥达纺织有限公司 2001.09 22.00 （二）评估程序及方法 依据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业 执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表所 列内容进行核对。评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经 营状况，重点关注对被投资单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位的实际控 制权情况，采用以下评估方法： 1．对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基 准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股 比例确定长期股权投资的评估值。 2．对参股且被投资单位仍在正常经营的长期股权投资，按权益法评估，以 评估基准日被投资单位资产负债表中载明的净资产账面值乘以持股比例确认评 估值。 （三）评估结果 长期股权投资的评估价值为66,030,093.52元，评估增值额为5,498,228.36 元，增值率为9.08%。 案例：长期股权投资—湖州美欣达纺织原料供应有限公司（以下简称“美欣 达原料供应”） 美欣达原料供应是由美欣达出资100万元设立，占注册资本的100%，美欣 达原料供应于2008年9月16日工商行政管理局注册。主要经营化工产品的批发 （除易制毒化学品，涉及危险化学品的凭《危险化学品经营许可证》许可的范围 和方式经营）。纺织品及原料（除蚕花、棉花）、润滑油、文具、机械设备（除汽 车）、五金交电、电子产品的销售。 美欣达原料供应为美欣达全资子公司。美欣达原料供应目前主要经销染化 料、助剂等。经对美欣达原料供应进行整体评估后，该公司于评估基准日的净资 产评估值为2,561,812.25元，则： 此项长期股权投资评估值= 2,561,812.25×100%= 2,561,812.25元 有关美欣达原料供应整体评估的详细情况见附件一。 二、 长期待摊费用的评估 （一）评估范围 长期待摊费用主要包括厂区外道路建设费、地下停车位和房屋装修费等，账 面价值2,966,442.98元。 （二）评估程序及方法 评估人员查看了道路建设协议、车位买卖合同、明细账和记账凭证等，了解 费用原始发生额、摊销期和尚存受益期限。因相关资产没有独立的产权，但尚有 一定的受益期限，通过对其受益期限、摊销方法与应摊销金额进行核实，按经核 实后的账面余额确定评估值。 （三）评估结果：长期待摊费用的评估价值为2,966,442.98元，评估无增减 值。 三、 递延所得税资产的评估 （一）评估范围 递延所得税资产主要为美欣达因应收账款计提坏账准备和结转政府补贴收 入确认的暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣暂 时性差异的应纳税所得额，账面价值3,328,569.50元。 （二）评估程序及方法 评估人员查看了递延所得税资产明细账、记账凭证、产生暂时性差异的坏账 准备计提明细及政府补助文件，并核实账面记录是否正确，经核查，账务记录符 合规定，余额正确，无核实调整事项，以经核实无误的账面值确定为评估值。 （三）评估结果 递延所得税资产的评估价值为3,328,569.50元，评估无增减值。 第三 非流动资产--投资性房地产和建(构)筑物类 评估技术说明 一、 评估范围 本次评估范围内投资性房地产和建（构）筑物类资产为美欣达拥有的位于美 欣达路588号房屋建构筑物，根据其评估申报明细表，该类资产于评估基准日之 具体类型和账面值如下表所示： 投资性房地产及房屋建(构)筑物类资产账面值明细表 单位：人民币元 序号 科目名称 项数 账面价值 原值 净值 1 投资性房地产 8 32,232,959.52 27,163,351.42 2 房屋建筑物 15 170,201,007.64 138,451,560.19 3 构筑物 20 46,249,808.49 32,057,696.76 4 合 计 43 248,683,775.65 197,672,608.37 二、 房屋建（构）筑概况 美欣达此次申报的建筑物类资产共43项，其中，投资性房地产8项，建筑 面积合计24,330.61平方米；房屋建筑物构筑物15项，建筑面积合计117,873.24 平方米；构筑物20项。委估房屋主要包括生产厂房、仓库等生产和生产辅助用 房，及办公楼、职工宿舍等办公和生活用房，委估构筑物主要包括道路、围墙、 车棚、水处理厂和污水处理站等室外附属构筑物。 （1）房屋建筑物概况 房屋建筑物大部分于2005年建成，个别于近些年建成；施工质量较好，现 场勘测未发现基础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好。委 估房屋主要有钢筋砼排架结构、框架结构、砖混结构、钢结构四类，各类结构的 特征如下： 排架结构特征为：钢筋砼独立基础，砼排架牛腿柱，三角形或折线形砼屋架， 大型屋面板或预制平板，砖墙围护，改性沥青卷材防水，水泥珍珠岩屋面保温屋 面；外墙贴砖或清水，内墙抹灰刷涂料，水泥砂浆地面，涂料天棚，塑钢窗或钢 窗、卷帘门，水、电、照明设施齐全； 钢筋砼框架结构：钢筋砼独立柱基、基础梁，钢筋砼梁、板、柱，内、外墙 240砖墙、轻质砌体墙，屋面保温卷材防水，内墙抹灰刷涂料、外墙面贴面砖， 铝合金窗、木门，砼地坪上贴地砖、水磨石或花岗岩地面，轻钢龙骨石膏板吊顶， 水暖电设施齐全。 砖混结构房屋特征为：砼、砖条形基础，240、370砖墙，预制园孔板（或 现浇板），外墙抹灰刷涂料（或清水墙），内墙面抹灰刷涂料，水泥砂浆地面（或 地砖地面），板材吊顶（或天棚刮大白），塑钢窗、带窗木门，水、电、暖、卫等 设施齐全。 钢结构房屋特征为：钢筋砼独立基础，钢柱、钢梁、钢檩条，轻钢屋架，彩 色压型钢板屋面，彩钢板外墙围护，卷帘大门，水泥砂浆地面，水、电、照明设 施齐全。 （2）主要构筑物工程特征 构筑物及管网共计20项，主要包括道路、广场、车棚、围墙等。 厂区道路为沥青路面，面层分别厚20、15㎝不等；大棚采用钢架结构，压 型钢板棚顶部分主要为采光板；围墙主要为砖墙，部分为铁艺栅栏。 三、 产权情况 经核实，委估房屋产权存在以下两种情况： 一、房地产证齐全的房屋 委估房屋中房地产证齐全的房屋有9项，均处于生产厂区内，房屋所有权人 均为浙江美欣达印染集团股份有限公司，建筑面积127,591.39平方米。各房屋情 况详见下表。 序 号 权证编号 建筑物名称 建筑面积 (㎡) 土地证号 备注 1 湖房权证湖州市字第010131323 号 灯芯绒厂房 23,364.35 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 2 湖房权证湖州市字第010179790 号 印染总厂厂 房 31,190.45 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 3 湖房权证湖州市字第010179790 号 割绒厂房 17,948.21 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 4 湖房权证湖州市字第010179790 号 坯布库 7,453.60 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 5 湖房权证湖州市字第010179790 号 立体仓库 3,252.92 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 6 湖房权证湖州市字第110052983 号 行政中心大 楼 16,635.18 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 7 湖房权证湖州市字第110079292 号、 湖房权证湖州市字第110079293 号 职工宿舍 13,664.52 湖土国用（2013）第004009 号 房屋建筑 物 8 湖房权证湖州市字第110179846 号 工业城新建 电机维修车 间 3,774.30 湖土国用（2013）第004009 号 投资性房 地产 9 湖房权证湖州市字第110079294 号、 湖房权证湖州市字第110079295 号 仓库 10,307.86 湖土国用200第5-19584号 投资性房 地产 合计 127,591.39 上述房屋均已设定抵押。 二、无房产证有土地证的房屋 委估房屋中无房产证有土地证的房屋的有12项，房屋建筑面积14,612.46 平方米，详见下表： 序 号 建筑物名称 证载建筑面 积(㎡) 土地证号 地址 备注 1 机电维修车间辅 助用房 506.85 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地产 2 南锅炉房 1,360.80 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地产 3 南仓库辅房 239.80 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 投资性房地产 4 车间厂房 7,938.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 投资性房地产 5 车间厂房配电房 203.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 投资性房地产 6 锅炉房改助剂仓 库 759.50 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 房屋建筑物 7 危化品仓库 248.00 湖土国用200第 5-19584号 湖州市环诸乡 房屋建筑物 8 废品仓库 829.00 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 9 门卫室（含传达 室） 197.64 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 10 染化料助剂仓库 918.75 湖土国用200第 5-19584号 美欣达路588号 房屋建筑物 11 水处理厂-水处理 间 837.12 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 12 污水处理站-办公 楼 574.00 湖土国用（2013）第 004009号 美欣达路588号 房屋建筑物 合计 14,612.46 上述房屋为美欣达自建，美欣达已就上述房屋建筑物出具权属无争议的相关 说明。 四、 评估方案与步骤 美欣达的投资性房地产和建（构）筑物的评估工作，根据评估目的和所确定 的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了建（构）筑物的评估方案与工作步 骤，内容如下： 1．核对申报资料 根据被评估单位提供的房屋建筑物申报明细表，通过查阅固定资产财务账 及固定资产卡片等资料，对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建 筑面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏的项目， 通过核实予以修正。 2．现场勘查 在被评估单位基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对房屋建 筑物的位置、结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完 好状况进行现场勘查，并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整， 做到账实相符。 3．资料搜集 收集当地相关部门编制的建筑工程预算定额、取费标准和调整文件、工程 造价指数、建筑工程技术经济分析资料；根据房地产一体原则，弄清房屋建筑物 所依托的土地所有权状况，为房屋建筑物的重置价值的计算提供依据。 4．确定评估方法，进行评定估算 根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，采用重置成本法 计算确定委估房屋建筑物资产的评估价值。 评估方法主要有成本法、收益法及市场法等。根据本次评估的特定目的及被 评估建筑物类资产的特点，由于评估对象为自主经营用房，在同一供求圈内类似 房地产的买卖及租赁交易实例缺乏，故无法采用市场法及收益法；由于评估对象 已为现房，正常使用，故不适合采用假设开发法。而当地类似建筑物建筑造价资 料较易收集，故本次评估采用成本法进行评估。 五、 评估依据 1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2. 建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-2015)； 3. 建设部《房屋完损等级评定标准》； 4. 《浙江省建筑工程预算定额》（2010版）； 5. 《浙江省安装工程预算定额》（2010版）； 6. 《浙江省建设工程施工费用定额》（2010版）； 7. 建筑物的决算资料、投标报价和工程设计图纸； 8. 2016年9月《湖州市材料信息价》； 9. 房屋产权证明或产权说明； 10. 建筑物评估申报表。 六、 评估方法 纳入本次评估范围内的房屋包括生产、办公及配套用房，根据房屋的具体情 况，本次分别采用以下方法进行评估： 1．固定资产-房屋建筑物 根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，由于评估对象为自 主经营用房，在同一供求圈内类似房地产的买卖及租赁交易实例缺乏，无法采用 市场法及收益法；由于评估对象已为现房，正常使用，也不适合采用假设开发法。 而当地类似建筑物建筑造价资料较易收集，故本次评估采用成本法进行评估。 2．投资性房地产 由于在同一供求圈内类似房地产的买卖交易实例缺乏，故不宜采用市场法评 估其价值；房屋租赁收益包括土地收益，委估投资性房地产所占用土地非其所有， 故无法采用收益法确定其单独价值；故本次采用成本法对其进行评估确定房屋价 值。 成本法是求取评估对象在评估基准日的重置成本或重建价格，乘以其成新 率，以此估算评估对象的客观合理价值的一种评估方法。 重置成本法的基本计算公式为：评估价值＝重置全价×成新率 重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 对主要建构筑物的评估，根据建筑工程资料和竣工结算资料按建构筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建构筑物的重置全价，并按建 构筑物的使用年限和对建构筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建构 筑物评估净值。 其他建构筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要 素，确定重置单价并计算评估净值。 3．评估参数确定 1）重置全价的确定 重置全价=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 （1）建安工程造价：评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得 的相关资料，分别采用以下两种方法确定建安工程费。 ①预决算调整法：选择具有代表性的典型建筑物，以其竣工决算中的工程 量为基础，依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费 用定额，按评估基准日的人工、材料价格和取费标准，计算出被评估建筑物的建 安工程费。主要计算公式为：建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价 ②类比法：通过调查了解当地相关部门发布的建筑工程造价信息，选择近 期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以其建安工程造价为基础，通 过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工程造价。 （2）前期费用及其他费用：主要包括勘测费、设计费、工程监理费、建设 单位管理费以及当地政府规定收取的建设工程相关费用等。 前期费用及其他费用一览表（不含税） 序号 费用名称 取费基数 收费标准 取费依据 费率% 元/m2 1 建设项目前期工作咨 询费 建安工程造价 0.14 计价格［1999］1283号 2 工程勘察设计费 建安工程造价 2.60 发改价格〔2015〕299号, 参计价格[2002]10号 3 招标代理费 建安工程造价 0.08 发改价格〔2015〕299号, 参计价格[2002]1980号、浙 价服〔2009〕172号 4 工程监理费 建安工程造价 1.39 发改价格〔2015〕299号, 参发改价格〔2007〕670号 5 环境影响咨询费 建安工程造价 0.04 发改价格〔2015〕299号, 参计价格[2002]125号、浙 价服〔2009〕172号 6 建设单位管理费 建安工程造价 0.87 财建[2002]394号 7 图纸审查费 建筑面积 1.00 浙价服〔2007〕147号，浙价 服〔2009〕172号 8 城建费 建筑面积 110.00 浙价房[1997]209号，[1997]财 综66号 9 白蚁防治费 建筑面积 1.40 浙财综〔2014〕73号 合计 5.12 112.40 （3）资金成本 资金成本为委估建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，本金和计息 期按照正常施工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算，利息率选择评 估基准日仍在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率。依据全国建筑安装工 程工期定额，该项目合理工期2年，本次工期为2年，根据央行发布的贷款利率， 一至五年期年贷款利率为4.75%，假设资金均匀投入。 资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）×年利率×工期×1/2 2．成新率的确定 评估价值＝重置价值×成新率 成新率的确定采用年限法和打分法以不同权重加权计算，其中：年限法权重 取40%，打分法权重取60%。即： 成新率=年限法成新率×40%+现场勘查成新率×60% 1)现场勘查成新率 评估人员实地勘查委估房屋建筑物的使用状况，调查了解房屋建筑物的维 护、改造情况，对其结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合房屋建 筑物完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率。 现场勘查成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备 部分得分×权重 2)年限法成新率 以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比率作为该房屋建筑 物的使用年限成新率，用公式表示即为： 房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限÷(房屋建筑物已使 用年限+房屋建筑物尚可使用年限)×100% 七、 评估结果 固定资产-建筑类资产评估结果汇总表 金额单位：人民币元 序 号 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 1 建筑物类合计 248,683,775.65 197,672,608.37 276,996,200.00 214,247,119.00 11.38 8.38 2 投资性房地产 32,232,959.52 27,163,351.42 33,528,800.00 26,545,853.00 4.02 -2.27 3 房屋建筑物 170,201,007.64 138,451,560.19 193,335,200.00 153,562,586.00 13.59 10.91 4 构筑物及其他 46,249,808.49 32,057,696.76 50,132,200.00 34,138,680.00 8.39 6.49 建物评估增值原因主要是： 委估房屋建筑物主要建于2005年至2008年，由于人工费、材料费的上涨， 致使建筑安装成本增加，从而导致评估增值。 八、 评估案例 案例一：印染总厂厂房[固定资产－房屋建筑物评估明细表 序号2] （一）建筑物概况 印染总厂厂房建成于2005年12月，建筑面积31,190.45平方米，长177米， 宽128米，檐高10.5米，局部2层。主体为钢筋混凝土排架结构，基础为钢筋 砼独立基础，基础打预应力管桩；钢筋混凝土屋面板，上加盖一层轻钢保温层， 砌砖墙围护；厂房内分生产区域与办公区域，生产区域为水泥地面，天棚刷防腐 漆；办公区为地砖地面，天棚为石膏吊顶，塑钢窗，防火门，水、电、卫、通风、 照明及弱电等设施齐全。 至评估基准日，该厂房建筑基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装 修、门窗、给排水、电气照明、弱电等正常使用。 （二）重置全价的计算 重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本 1.建安工程造价 以房屋工程量为基础，依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程（未完）  |