[年报]中粮地产:2016年年度报告
中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD. 2016年年度报告 二〇一七年三月 致股东 尊敬的股东： “寒随一夜去，春逐五更来。”又是新的一年。 2016年，我国实现“十三五”开门红，经济增长继续名列世界前茅。我国房地产市场“去 库存”取得了一定的效果，但对于整个房地产行业来说也是大浪淘沙的过程，行业加速洗牌， 强者恒强态势凸显。面对不断加剧的市场竞争，中粮地产顺势而为,实现营业收入、利润总额、 净利润再创新高。公司全年实现营业收入180.25亿元，较上年同期增长31.34%；利润总额 22.34亿元，较上年同期增长72.22%；净利润13.33亿元，较上年同期增长43.56%。 “咬定青山不放松，立根原在破岩中。”这一年，正因为我们强化变革、守正出新，不断 激活发展动力、强化精细化管理、创新产品业务，才使我们在行业的竞争与挑战中深扎立足； 也正因为广大股东的支持、客户的信任、员工的努力，才让我们在发展的道路上无所畏惧。 我们重管理之道，强化精细化管理。标准化的建立，是提升企业管理水平与运作效率， 防范经营风险的重要举措。我们不断完善标准化管理体系建设，通过实现产品设计标准化、 成本管控标准化、营销流程标准化助力提质增效。我们持续优化管理流程、业务流程，打造 业务财务一体化集成系统。我们还将不断推动精细化管理、时钟化管理工作迈上新台阶。 我们坚持战略引领，不断提升核心竞争力。我们从城市战略及产品战略出发，进一步 聚焦区域，深耕现有城市、区域并不断优化资源配置，推进同城多项目发展。我们通过优化 地块价值评价模型，深挖高潜区域，加强与同行间的合作，利用较少的资金获取更多项目。 在非公开市场主动寻找机会，探索股权并购，实现低成本扩张。 我们以创新发展为动力之源。面对竞争日益激烈的房地产市场，我们适时转变思路， 不断优化目前已有产品线，提升产品品质并着力升级打造差异化的产品及服务，完善具有中 粮特色的住宅产品系列，不断改善客户的体验度及满意度。我们积极探索布局“物业+互联网”， 自主研发物业管理设施设备智能化管理监控系统，实现节能降耗。我们以新兴业务为契机， 积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区，公司福安第二工业城正在转型升 级为“中粮（福安）机器人智造产业园”，结合众创空间为大众创业、万众创新探索孵化新 路径。我们通过创新升级产品、服务、管理，为公司发展提供源源不断的动力。 “千红万紫安排著，只待新雷第一声。” 感谢广大股东的相守相随，一路前行。全心全 意使股东价值最大化，尽心尽力为广大客户服务，是我们的坚持与使命，为此我们一直在路 上。2017年，我们将继续扬帆起航，为公司的发展及广大股东的利益做出不懈的努力！ 第一节 重要提示、目录和释义 重 要 提 示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 董事马德伟先生、王浩先生因公无法出席审议本报告的董事会会议，委托董事周政先生 代为出席并行使表决权；独立董事顾云昌先生因公无法出席审议本报告的董事会会议，委托 独立董事王涌先生代为出席并行使表决权，其余董事均亲自出席审议本报告的董事会会议。 没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。 公司经董事会审议通过的2016年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以 2016年12月31日总股本1,813,731,596股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册 的全体股东每10股派现金红利0.40元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公 司2016年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公 司法定代表人周政、主管会计工作负责人及会计机构负责人张建国声明：保证本年度报告中 财务报告真实、准确、完整。 本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 目 录 致股东 ........................................................................................................................................ 2 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................................................................. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 .............................................................................................. 8 第三节 公司业务概要 ............................................................................................................... 13 第四节 经营情况讨论与分析 ................................................................................................... 15 第五节 重要事项 ...................................................................................................................... 40 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................... 65 第七节 优先股相关情况 ........................................................................................................... 71 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 72 第九节 公司治理 ...................................................................................................................... 82 第十节 公司债券相关情况 ....................................................................................................... 89 第十一节 财务报告 .................................................................................................................. 96 第十二节 备查文件目录 ........................................................................................................... 97 释 义 释义项 指 释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 上海新场项目 指 上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-01地块 上海顾村项目 指 上海市宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块 沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块 北京祥云小镇 指 北京祥云国际项目中的街区式商业部分 北京稻田项目 指 北京市房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块 北京阎村项目 指 北京市房山区阎村镇04街区04-0005等地块 北京南苑项目 指 北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块 北京永丰项目 指 北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0093、0097、 0099、0108地块二类居住及零售商业用地 (挂牌编号：京土整储挂（海）[2016]020号) 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路52号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢2号地块项目 成都祥云里 指 成都市金牛区西华街道地块 南京中粮祥云 指 南京市江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧地块 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安67区中粮产业园项目 深圳69区创芯公园 指 原深圳市中粮69区工业园城市更新项目 深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目 深圳祥云国际 指 深圳市龙岗区龙城街道办事处爱联社区A1区地块项目 深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云） 指 深圳市宝安22区城市更新项目 深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目 苏州中粮祥云国际 指 苏州市相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南地块 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2016年1月1日至2016年12月31日 重大风险提示 本公司在本报告的“经营情况讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因 素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 变更后的股票简称（如 有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如 有） COFCO PROPERTY 公司的法定代表人 周政 注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路5号 注册地址的邮政编码 518101 办公地址 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 http:www.cofco-property.cn 电子信箱 cofco-property@cofco.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书（代行） 证券事务代表 姓名 宋冰心 范步登 联系地址 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 深圳市福田区福华一路1号大中华 国际交易广场35层 电话 86-755-23999288、86-755-23999262 86-755-23999288、86-755-23999262 传真 86-755-23999009 86-755-23999009 电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网 址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层 四、注册变更情况 组织机构代码 19224718-9 公司上市以来主营业务的变化情 况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中 粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司 278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为 本公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔5-11层 签字会计师姓名 杨宏、崔幼军 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 2016年 2015年 本年比上年 增减（%） 2014年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 18,025,191,494.99 13,499,542,724.13 13,724,543,853.12 31.34 9,040,833,228.84 9,340,028,911.94 归属于上市公司股东 的净利润（元） 720,153,948.48 721,812,207.59 649,424,310.54 10.89 598,526,380.97 641,667,486.20 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润（元） 504,465,280.75 105,212,927.91 32,010,178.04 1475.95 92,457,639.00 135,829,535.32 经营活动产生的现金 流量净额（元） 6,837,598,651.59 -1,816,222,858.20 -1,540,483,307.40 543.86 -2,061,824,305.16 -2,182,372,134.84 基本每股收益（元/股） 0.40 0.40 0.36 11.11 0.33 0.35 稀释每股收益（元/股） 0.40 0.40 0.36 11.11 0.33 0.35 加权平均净资产收益 率 11.61% 12.00% 10.45% 增加1.16个百 分点 10.68% 11.49% 2016年末 2015年末 本年末比上 年末增减 （%） 2014年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 61,276,950,060.49 55,321,650,992.89 57,022,544,630.90 7.46 46,311,473,255.99 46,865,569,942.01 归属于上市公司股东 的净资产（元） 5,892,127,740.67 5,978,568,691.84 6,127,897,350.83 -3.85 5,984,823,334.76 6,219,929,874.38 注：因本年发生同一控制下企业合并，公司新增合并Prized Developments Limited（简称“PD 公司”）、烟台中粮博瑞房地产开发有限公司，故追溯调整以前年度会计数据和财务指标。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.40 是否存在公司债 √ 是 □ 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 □ 是 √ 否 □ 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净 资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净 资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √ 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 3,182,249,415.46 3,015,884,355.62 4,183,493,778.68 7,643,563,945.23 归属于上市公司股东的净利润 190,474,656.06 -29,536,349.65 -84,213,789.72 643,429,431.79 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 186,838,234.16 -21,004,847.27 -115,873,740.65 454,505,634.51 经营活动产生的现金流量净额 -347,461,270.05 1,891,378,835.78 2,087,640,608.89 3,206,072,444.97 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差 异 □是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2016年金额 2015年金额 2014年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资 产减值准备的冲销部分） 9,507,997.02 -8,398,499.05 280,331,587.61 计入当期损益的政府补助（与企业业 务密切相关，按照国家统一标准定额 或定量享受的政府补助除外） 3,505,605.33 9,515,000.00 868,250.00 计入当期损益的对非金融企业收取 的资金占用费 114,887,219.31 23,535,744.61 18,573,558.89 主要为子公司收取 股东及公司收取参 股子公司往来款资 金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享 有被投资单位可辨认净资产公允价 值产生的收益 9,169,902.01 同一控制下企业合并产生的子公司 期初至合并日的当期净损益 89,440,768.60 本年收购PD公司、 烟台博瑞公司合并 日前产生的净损益 除同公司正常经营业务相关的有效 套期保值业务外，持有交易性金融资 产、交易性金融负债产生的公允价值 变动损益，以及处置交易性金融资 产、交易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 787,848,316.19 454,907,592.95 单独进行减值测试的应收款项减值 准备转回 13,936,405.30 18,844.90 2,153,496.37 主要为收回北京悦 恒置业往来款 对外委托贷款取得的损益 40,161,909.25 公司向北京悦恒置 业有限公司发放委 托贷款收取的利息 受托经营取得的托管费收入 500,000.00 2,750,000.00 3,000,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入 和支出 8,013,245.54 21,597,015.34 631,193.80 减：所得税影响额 41,179,389.26 208,655,218.47 191,578,185.00 少数股东权益影响额（税后） 23,085,093.36 10,797,071.02 72,219,445.75 合计 215,688,667.73 617,414,132.50 505,837,950.88 -- 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损 益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经 营业态以住宅为主，城市布局主要位于北京、上海、深圳、成都等12个一线、二线城市，主 要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。经过多年发展，依托中粮 的品牌优势、资源优势，以及多年房地产开发经验，公司在行业和已进入城市具有良好美誉 度及一定影响力，以优良的品质和完善的服务赢得了市场的广泛好评。 2016年，中国房地产市场迎来了本轮周期的一个高点，为公司的持续稳定经营创造了有 利的外部环境。面对房地产市场的激烈竞争，公司以“提质增效”为核心，坚持业绩至上， 全年实现签约金额199.62亿元，营业收入180.25亿元，利润总额22.34亿元，净利润实现 13.33亿元。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 年末13,622,694,949.76元，较年初增长40.97%，主要是本年商品房销售回款增加 预付账款 年末71,851,781.82元，较年初增长47.65%，主要是本年预付项目工程款增加 其他应收款 年末6,757,601,112.44元，较年初增长219.02%，主要是本年参股子公司及子公司其他股东往 来款增加 其他流动资产 年末1,163,078,070.54元，较年初增长53.28%，主要是本年缴交土地增值税等增加 长期股权投资 年末2,045,352,784.94元，较年初增长258.40%，主要是本年联营、合营企业投资款增加 其他非流动资产 年末1,244,145,000.00元，年初无，主要是本年新增委托贷款 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司坚持战略引领，以品牌住宅为核心业务，持续打造竞争优势，整合创新能力、精细 化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力是公司的核心竞争力所在。 1、整合创新能力 随着经济结构转型升级、人口结构变化、新型城镇化战略实施，以及户籍制度改革逐步 推进，房地产行业的竞争日益激烈，房地产企业为打造持续增长的竞争优势，对资源整合能 力、创新能力提出了更高的要求。公司在招拍挂常规方式基础上，重视非公开市场拿地方式， 合理储备土地资源；在现有独立开发、引入投资者等方式的基础上，通过合作开发等方式探 索低成本扩张途径。 2、精细化的运营管理能力 精细化运营管理能力要求在房地产行业全价值链体系中的每个环节，尤其是关键环节， 做到精细化管理。公司从项目前期策划、土地获取，到中期规划设计、招标管理、合同管理、 采购管理、工程管理，后期经营销售、物业管理、客户服务等房地产开发业务的各个环节， 均建立了较为完善的管理机制和标准化流程，并通过对各环节的不断优化，持续提升精细化 管理水平。 3、强大的品牌影响力 控股股东中粮集团有限公司是中央管理的53家国有重要骨干企业之一，凭借其良好的经 营业绩，持续多年名列美国《财富》杂志全球企业500强。依托中粮集团良好的品牌形象和 声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。壹号系列、祥云系列、 锦云系列、鸿云系列等住宅产品，通过产品线标准化，融合绿色、科技、人文、健康等元素， 不断提升产品品质，提升物业管理和客户服务水平，逐步在市场上树立了品牌形象，品牌知 名度和美誉度不断提升。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期市场环境分析1 1 本部分内容所涉及数据均来自国家统计局。 2 成都、天津的数据来源：CREIS中指数据，成都2016年统计范围为大成都21个区县 2016年，中国房地产市场迎来了本轮周期的一个高点，各类需求持续释放，市场成交全 年高位运行，商品房销售面积、销售额再创历史同期新高，处于2010年以来的历史高位。从 国家统计局数据来看，2016年全年商品房销售面积157,349万平方米，比上年增长22.5%， 商品房销售额117,627亿元，同比增长34.8%。商品住宅销售面积同比增长22.4%，其中一线 城市成交规模与2015年基本相当，二线城市成交量增长较为明显；商品住宅销售额同比增长 36.1%，价格呈上涨态势，与 2015年全年相比，一线城市涨幅扩大，热点二线城市涨幅显著。 公司已进入的重点城市房地产市场情况基本向好，2016年重点城市房地产市场成交及库 存去化情况如下： 城市 2016年商品房 总成交面积 （万平方米） 同比增减 2016年商品 房成交均价 （元/平米） 同比增减 截至2016年12月31 日商品住宅可售面积 （万平方米） 较上月末 环比增减 北京 948.61 -16.56% 28,730 14% 716.68 -7.11% 上海 2195.36 -3.73% 25,125 7% 661.04 4.31% 深圳 416.65 -37.43% 49,709 49% 380.65 -0.97% 成都2 3,313.27 271.79% 7,735 -21.22% 2,409.12 -2.65% 天津2 2,220.22 63.48% 13404 16.07% 1,033.96 -4.51% 南京 1407.88 16.65% 18,483 38% 299.42 0.61% 苏州 848.61 27.72% 17,569 39% 450.34 4.47% 2016年热点城市房价上涨过快一方面推高了市场运行风险，特别是资产价格的波动对金 融体系的稳健运行带来了较大隐忧，另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性， 对实体经济发展、居民生活成本都带来压力。十一前后，各主要一线城市、部分房价涨幅较 快的二线城市密集出台新一轮调控政策，调控收紧力度不断升级，在支持居民自住购房的同 时更加注重抑制投资投机性需求，有效影响了市场预期。 （二）报告期经营回顾 1、管理回顾 2016年，中粮地产以“精细管理，提升回报，强化变革，守正出新”十六字经营方针为 指导，紧盯全年目标，有序开展各项经营管理工作，整体业绩实现较快增长，各项主要经营 业绩指标均较好地完成。报告期内公司的主要经营举措如下： （1）提质增效 ，加强标准化建设和营销管控 2016年，公司明确了以“管理对标”为核心内容的管理提升活动，管理提升落实到项目 开发运营的各个环节，充分发挥全生命周期管理在项目节点控制、过程跟踪反馈、管理经验 输出等方面的重要作用，切实提升项目运营管控水平。强化项目后评估机制的效力和作用。 提升信息化水平，2016年公司建成ERP系统一期上线使用，利用ERP系统提升管控能力。细 化住宅物业管理方式，对库存去化细化管控要求，针对不同类型的住宅产品制定相应的去化 目标，加强过程管控，增加首年去化率、入伙交付时去化率等各维度KPI指标。2016年住宅 业务存货周转率和利润率均同比提升。 2016年，公司进一步提升产品设计标准化水平，大力推进住宅产品限额设计，在现有建 造标准的基础上完善产品限额指标，设置了各产品线的标准成本，对产品类型建筑指标含量 限额、标准配置科目综合单价限额标准及建造成本限价示范进行了优化，提高了成本的可控 性。开展营销标准化建设，在市场策划阶段、销售阶段、客服方面均制定了相应的标准化文 件并强化执行。同时继续推动自有销售团队建设，近三分之一的项目实现了纯自销模式，进 一步强化营销管控。 （2）深入挖潜，打造特色品牌住宅 公司以品牌住宅为核心，发展具有科技含量、人文关怀，突出“绿色、环保、健康”等 新理念的高溢价拳头产品，提高盈利质量和周转速度，实现规模化发展。公司在现有产品手 册的基础上，从打造拳头产品、提高品质、提升效率以及优化成本四个角度出发，从研究土 地市场、客户需求入手，重点总结了高端改善型产品、再改型产品 、首改型产品和首置型产 品的市场竞争策略，梳理出壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列四条产品线，有力地 提升品牌标识性及品牌价值。公司持续优化已有产品线，提升产品品质，并着力创新打造差 异化的产品及服务，扩大品牌影响力，完善具有中粮特色的住宅产品系列。 （3）创新业务，增加产品附加值 公司以新兴业务为契机，通过深圳69区创芯公园和67区中粮商务公园两个项目试点， 积极探索产业地产运营模式，打造中粮品牌产业综合园区。中粮福安公司下属的福安第二工 业城正在转型升级为“中粮（福安）机器人智造产业园”,该园区占地面积约8万平方米， 建筑面积约11.5万平方米，是深圳市智能硬件孵化、机器人产业、智能制造示范区，被深 圳市科技创新委员会认定为“深圳市科技企业孵化器”、被广东省科学技术厅认定为“国家 级科技企业孵化器培育单位”。 公司创新物业管理手段。2016年公司积极探索布局“物业+互联网”，自主研发设施设 备智能化管理监控系统（“EISS”），获得国家知识产权局颁发的《实用新型专利证书》。公司 开发的社区服务APP，有效地提高了住宅产品的附加值，并为未来线上增值服务预留空间。 （4）战略引领，积极拓展土地储备 面对激烈市场竞争，公司坚持战略引领，强化战略驱动，进一步聚焦区域，强化公司总 部、城市公司两级驱动的常态性土地储备机制，将资源配置聚焦中心型城市，明确重点拓展 城市，优化地块价值评价模型，积极寻找高潜区域，推动实现同城多项目运作。随着土地市 场门槛提高，拿地成本增加，难度增大，公司及时调整策略，在公开市场鼓励联合拿地，加 强与同行间的合作，利用较少的资金拓展更多项目；积极探索股权并购，成立并购谈判领导 小组，有力指导和支持并购工作开展，2016年通过股权收购的方式成功获取位于深圳梅林、 宝安固戍开发区的工业土地，为公司的城市更新业务蓄力。 （5）多措并举，广开融资渠道 2016年，公司对外广开融资渠道，股权融资、债权融资等多种方式并举筹措资金，打 通境内外资金渠道助力项目收购及后续发展。通过“股权投资+债权融资”的方式为成都金 牛项目、北京稻田项目、上海新场项目、深圳固戍项目引入合作伙伴，为项目的发展提供资 金支持，实现合作共赢。同时，公司紧抓资本市场再融资机遇，已向中国证监会申报了非公 开发行A股股票相关方案，计划募集资金不超过31亿元。 2、财务状况 2016年，公司全年实现营业收入180.25亿元，较上年增长31.34%，主要是本年住宅项 目结转面积同比增加；利润总额22.34亿元，较上年增长72.22%，主要是本年住宅项目结转 收益同比增加；归属于上市公司股东的净利润7.20亿元，较上年增长10.89%，主要是本年 住宅项目结转收益同比增加；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.04亿元， 较上年增长1,475.95%，主要是本年净利润来源于主营业务收益；基本每股收益0.40元，较 上年增长11.11%，主要是本年住宅项目结转收益同比增加。经营活动产生的现金流量净额 68.38亿元，较上年增长543.86%，主要是本年商品房销售回款同比增加。 截至2016年12月31日，公司总资产612.77亿元，较上年末增长7.46%，主要是本年 住宅项目销售回款、应收联营合营企业往来款项增加等；公司所有者权益112.88亿元，较上 年末增长0.47%；加权平均净资产收益率11.61%，较上年增加1.16个百分点；资产负债率 81.58%。 3、项目发展和开发情况 2016年公司新增成都祥云里、上海新场、上海顾村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮 朗云、深圳69区创芯公园7个项目，合计计容建筑面积77.95万平方米（按权益计49.35万 平方米）。 公司积极参与城市更新项目。除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国 际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69 区城市更新项目(即“69区创芯公园”项目)。深圳宝安69区城市更新项目于2015年3月9 日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项规划批复，2016年5月12日获得实施主体资格， 2016年7月19日获得建设用地规划许可证。深圳市宝安25区城市更新项目已于2011年12 月8日纳入更新单元，2016年12月取得专项规划批复，目前正在开展拆迁、谈判等前期工 作。此外，还通过股权收购的方式获取位于深圳梅林工业区的土地（占地面积约2.84万平方 米）以及位于深圳宝安区西乡街道固戍开发区的土地（占地面积约9.9万平方），上述地块具 备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可能性，公司未来将进行“城市更新”申报并 进行项目开发。 截至2016年12月31日，公司在建拟建项目的占地面积合计429.79万平米（按权益计 401.02万平方米），计容建筑面积合计702.99万平方米（按权益计653.73万平方米）。 截至2016年12月31日，公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米（含竣工并 转为可出租物业的67区中粮商务公园及新收购的宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新 安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区建筑面积约98万平米（占地约 54万平米）。 截至2016年12月31日，房地产项目开发及销售情况： 2016年房地产项目开发及销售明细 单位：万元，万平方米 城 市 状 态 具体项目 业态 权益 比例 占地面 积 计容建 筑面积 2016 年新 开工 建筑 面积 2016 年竣 工建 筑面 积 累计竣 工建筑 面积 可供出 售面积 2016 年签 约面 积 2016年签 约金额 2016年 结算面 积 2016年结算 金额 累计结 算面积 预计总投资金 额 实际投资金额 北 京 拟 建 北京南苑项目 （按权益计） 住宅 51% 13.24 25.42 0 0 0 22.84 0 0 0 0 0 1,483,519.00 945,152.49 北京永丰项目 （按权益计） 住宅、商业 39% 8.42 18.33 0 0 0 9.87 0 0 0 0 0 注1 576,000.10 在 建 北京青龙湖项 目（按权益计） 商业别墅 20% 7.05 5.66 0 0 1.78 5.66 0 0 0 0 0 200,026.00 121,571.53 北京稻田项目 （按权益计） 住宅、商业 49.91% 6.79 16.38 9.52 0 0 16.38 0 0 0 0 0 726,727.00 480,962.45 北京祥云国际 住宅、商 业、写字 楼、公寓 51% 29.04 52.08 0 0 51.00 44.69 5.50 170,910.57 5.53 107,440.15 42.51 860,766.60 827,787.73 北京长阳一号 地、五号地 住宅、商业 50% 43.72 85.25 0 7.76 84.69 77.88 7.92 245,559.00 23.24 610,357.70 76.15 1,296,556.65 1,153,357.88 北京中粮瑞府 住宅 51% 7.54 8.17 0 2.14 2.14 7.60 0.71 57,295.09 1.35 92,924.46 1.35 440,883.00 394,951.85 上 海 拟 建 上海新场项目 （按权益计） 住宅 50% 5.69 6.83 0 0 0 6.58 0 0 0 0 0 402,000.00 249,812.44 上海顾村项目 （按权益计） 住宅 25% 7.02 12.64 0 0 0 10.36 0 0 0 0 0 985,834.00 689,076.72 在 建 上海南桥半岛 住宅 100% 10.72 20.14 0 0 11.83 18.85 0.18 5,333.54 0.84 17,948.22 10.60 318,805.00 225,957.59 深 圳 在 建 69区创芯公园 公寓、写字 楼 100% 2.41 14.22 0 0 0 14.02 0 0 0 0 0 267,826.00 57,568.25 深圳天悦壹号 （原中粮紫云 项目） 住宅、公 寓、写字 楼、商业 100% 2.64 16.85 0 0 0 14.96 2.16 174,592.00 - - - 390,398.09 244,269.43 深圳祥云国际 住宅、公 51% 2.70 20.70 0 0 0 15.36 0 0 0 0 0 542,643.00（注2） 180,374.23 寓、写字 楼、商业 深圳云景国际 住宅、商 铺、写字 楼、公寓 51% 8.48 42.32 21.59 7.98 7.98 41.58 7.97 257,777.74 0 0 0 654,745.31 441,387.74 成 都 在 建 成都中粮祥云 里（原金牛地 块项目） 住宅 51% 3.76 7.51 7.51 0 0 7.48 0 0 0 0 0 73,201.00 44,571.43 成都御嶺湾 住宅 100% 73.42 24.96 0 0 13.43 19.73 0.43 4,777.18 0.09 955.52 11.07 252,352.00 249,551.33 沈 阳 在 建 沈阳中粮隆玺 住宅、写字 楼、公寓 65% 25.89 67.31 0 16.10 48.92 66.00 5.58 67,412.28 9.05 98,592.78 34.58 877,470.00 618,482.05 天 津 在 建 天津中粮大道 住宅、写字 楼、商业 90% 12.98 75.50 0 0 9.29 22.72 3.06 77,780.46 0.40 10,129.61 8.04 1,630,367.92 354,131.03 南 京 在 建 南京中粮祥云 住宅、写字 楼、商业 51% 6.63 19.81 8.34 0 0 19.49 5.80 139,141.27 0 0 0 264,540.38 149,866.23 南京中粮鸿云 坊 住宅 100% 14.50 31.89 0 15.68 15.68 29.33 8.77 159,097.92 14.67 194,122.41 14.67 467,558.00 393,965.53 南京颐和南园 住宅 90% 50.45 30.21 0 0 28.07 27.27 0 0 0.02 414.76 27.17 170,449.76 156,291.62 长 沙 在 建 长沙北纬28度 住宅 98% 77.17 78.33 11.95 0 45.07 78.49 11.40 64,656.96 6.65 40,700.45 30.12 405,896.36 270,960.77 苏 州 在 建 苏州中粮祥云 国际 住宅 51% 9.53 22.48 8.75 0 0 22.09 5.55 102,335.00 0 0 0 311,566.00 193,428.53 在建及拟建项目合计 429.79 702.99 67.66 49.66 319.88 599.23 北 京 竣 工 北京长阳三号 地南侧地块 （按权益计） 住宅、商业 50% 7.83 15.80 0 0 15.8 13.62 0 0 0 0 7.05 192,545.48 194,496.4 上 海 竣 工 上海翡翠别墅 住宅 51% 30.48 19.90 0 0 19.90 23.01 0.56 20,198.62 0.53 17,994.41 20.65 317,811.00 311,142.30 深 圳 竣 工 深圳中粮鸿云 住宅 100% 2.42 6.79 0 0 6.79 6.70 0 0 0 0 6.68 67,929.25 62,831.38 深圳中粮锦云 住宅 100% 3.69 14.78 0 0 14.78 13.44 0.05 1,669.84 0.35 11,820.69 13.30 166,024.00 129,202.25 深圳一品澜山 住宅 100% 5.31 12.22 0 0 12.22 11.67 2.01 31,394.00 3.33 48,497.00 10.42 155,598.00 155,355.26 深圳中粮凤凰 里 住宅 100% 4.76 12.78 0 12.78 12.78 12.43 5.56 213,729.40 7.36 256,418.28 7.36 135,136.00 134,349.71 广 州 竣 工 广州金域蓝湾 （按权益计） 住宅 50% 14.47 43.40 0 0 43.40 43.40 0.02 510.50 0.03 534.70 22.76 436,591.45 441,978.38 成 都 竣 工 成都中粮锦云 住宅 100% 6.06 18.17 0 0 18.17 18.76 3.60 42,927.83 8.58 88,940.02 17.18 270,364.00 246,281.23 成都祥云国际 住宅 70% 8.88 22.47 0 0 22.47 22.50 2.01 15,704.38 1.47 14,049.03 26.70 274,360.00 280,016.23 成都香榭丽都 住宅 100% 2.10 5.88 0 0 5.88 5.88 0.36 2,379.50 0.35 2,165.68 7.88 76,793.49 91,267.59 成都中粮鸿云 住宅、商业 51% 6.43 19.29 0 19.29 19.29 25.89 7.74 95,021.84 0 0 0 263,039.00 246,100.19 成都香颂丽都 住宅、商业 61.45% 2.91 10.33 0 0 10.33 10.97 1.28 6,013.91 2.08 20,870.68 10.09 125,256.00 105,171.70 南 京 竣 工 南京彩云居 住宅、公寓 100% 4.39 7.46 0 0 7.46 7.51 0.03 156.29 0.03 172.46 7.57 73,513.00 65,716.13 杭 州 竣 工 杭州云涛名苑 住宅 100% 4.40 8.94 0 0 8.94 8.85 1.40 8,661.67 1.02 6,733.17 8.31 146,187.00 128,186.23 杭州方圆府 住宅、公寓 100% 3.85 9.45 0 0 9.45 9.22 0.28 4,625.87 0.30 4,476.49 8.72 208,789.00 182,806.00 烟 台 竣 工 中粮朗云 住宅 100% 5.8 12.76 0 12.76 12.76 12.64 3.23 26,563.13 11.11 71,449.03 11.11 73,600.00 60,426.47 竣工项目合计 113.78 240.42 0 44.83 240.42 246.49 总计 543.57 943.41 67.66 94.49 560.30 845.72 93.16 1,996,225.79 98.38 1,717,707.70 442.04 16,007,667.74 11,854,806.40 注1：该项目尚处于立项阶段。 注2：目前深圳祥云国际二期尚在拆迁谈判中，二期占地面积及计容建筑面积尚未确定，预计总投资额为整个项目的预计总投资额。 2016年房地产出租情况 业态 城市 出租项目 可出租面积（万平米） 出租率（%） 工业厂房及配套 深圳 宝安福永东芝泰格厂 房，大洋华丰厂房， 67区中粮商务公园 等 114.47 98.17 写字楼 深圳 宝安三区中心大厦 2.67 97.76 商铺 北京、成都、深圳 北京祥云小镇，北京 长阳半岛广场，成都 地下商街，深圳宝河 等 17.06 95.37 4、报告期末融资情况 融资情况表（截至2016年12月31日） 融资途径 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构 银行贷款 其中：委托贷款 1,817,080.80 664,800.00 4.35%-9.5% 短期借款、1年内到期的中长期借 款、长期借款 （1年以上-10年期） 中期票据 60,000.00 4.3% 长期借款（3年期） 债券 320,000.00 4.4%-6.06% 长期借款（5年期、10年期） 信托融资 223,050.00 6%-6.6125% 长期借款（3年期） 5、特殊销售模式分析 公司的主营业务经营模式主要是通过获取土地进行开发、经营、销售及管理。公司作为 房地产的开发商及销售商，会采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司 所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借 款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放 按揭贷款。 公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借 款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业 银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得 《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债 务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而 实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发 销售业务收入的确认。从公司房地产业务实际经营情况看，尚未出现因借款人（购房人）不 归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。 二、主营业务分析 1、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 √ 是 □ 否 参见“经营情况讨论与分析”中“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 分行业、分业态、分区域分析 公司主营业务包括商品房销售、房屋租赁、物业管理，全年实现营业收入合计180.25亿 元。具体构成如下： 商品房销售：2016年度，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积93.16万平 米，较上年同期减少6.73%；签约金额199.62亿元，较上年同期增长27.31%；结算面积98.38 万平米，较上年同期增长19.61%；结算收入171.77亿元，较上年同期增长32.61%；已售待 结转面积81.37万平米。 房屋租赁：收入44,846.15 万元，比上年同期增加10,364.86 万元，增长30.06%，主要 是北京祥云小镇租金收入增加。 物业管理：收入15,874.30 万元，比上年同期增加4,270.77 万元，增长36.81%，主要是 本年新增住宅项目结转交付，物业管理面积同比增加。 此外，公司其他业务本年实现收入合计2.46亿元，较上年同期减少34.63%，主要是2016 年同一控制下企业合并的金帝项目收入同比减少。 单位：元 2016年 2015年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 18,025,191,494.99 100% 13,724,543,853.12 100% 31.34% 分行业 商品房销售 17,171,729,990.07 95.27% 12,886,967,497.64 93.90% 33.25% 房屋租赁 448,461,472.63 2.49% 344,812,927.61 2.51% 30.06% 物业管理 158,743,047.13 0.88% 116,035,335.93 0.85% 36.81% 其他业务 246,256,985.16 1.37% 376,728,091.94 2.74% -34.63% 分业态 商品房销售 17,171,729,990.07 95.27% 12,886,967,497.64 93.90% 33.25% 房屋租赁 448,461,472.63 2.49% 344,812,927.61 2.51% 30.06% 物业管理 158,743,047.13 0.88% 116,035,335.93 0.85% 36.81% 其他业务 246,256,985.16 1.37% 376,728,091.94 2.74% -34.63% 分地区 深圳 3,736,626,855.87 20.73% 1,257,604,306.37 9.16% 197.12% 北京 8,297,286,533.03 46.03% 4,199,229,470.74 30.60% 97.59% 成都 1,281,855,113.14 7.11% 2,875,428,244.92 20.95% -55.42% 长沙 407,760,924.20 2.26% 607,925,890.20 4.43% -32.93% 南京 1,947,872,388.11 10.81% 6,768,608.64 0.05% 28,678.03% 上海 359,531,519.03 1.99% 1,583,175,254.54 11.54% -77.29% 沈阳 1,030,912,659.97 5.72% 533,987,949.00 3.89% 93.06% 杭州 132,603,539.34 0.74% 1,040,745,004.71 7.58% -87.26% 天津 116,251,704.27 0.64% 1,619,679,124.00 11.80% -92.82% 烟台 714,490,258.03 3.96% 0 0.00% - 合计 18,025,191,494.99 100.00% 13,724,543,853.12 100.00% 31.34% 注：目前公司的经营业态以住宅为主，住宅项目中配套部分公寓、商铺，部分地块出让时配 有办公等综合性用地。 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上 年同期增减 分行业 商品房销售 17,171,729,990.07 11,324,886,312.85 34.05% 33.25% 18.78% 增加8.04个 百分点 分产品 商品房销售 17,171,729,990.07 11,324,886,312.85 34.05% 33.25% 18.78% 增加8.04个 百分点 分地区 深圳 3,736,626,855.87 1,561,358,342.16 58.21% 197.12% 92.45% 增加22.64 个百分点 北京 8,297,286,533.03 5,126,118,448.36 38.22% 97.59% 94.08% 增加1.12个 百分点 南京 1,947,872,388.11 1,863,169,920.76 4.35% 28,678.03% 70,426.37% 下降56.62 个百分点 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整 后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是 □ 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √不适用 （5）营业成本构成 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2016年 2015年 同比增 减 备注 金额 占营业成 本比重 金额 占营业成 本比重 商品房销售 商品房销售 11,324,886,312.85 95.58% 9,534,697,772.76 94.39% 18.78% （未完）  |