[推荐评级]北京等楼市政策点评(房地产行业):看淡调控的老生常谈吧 请重视棚改的投资主旋律

时间:2017年03月21日 09:01:46 中财网
事件:
  1)3 月17 日,北京楼市房贷政策从严:a)实施认房又认贷;b)二套房贷首付比例分别由原先普通50%/非普通70%分别上调至60%/80%;c)房贷期限由原先的30 年下调至25 年。

  2)同日,广州、郑州、石家庄和长沙等接连加码楼市调控:广州认房又认贷;石家庄外地客限购、限贷升级;郑州外地客限购;长沙加入限购限贷行列,区域限购,差别化限贷。

  点评:
  北京等5 城调控加码符合预期,不改因城施策及三四线去库存基调周末北京、广州、郑州、石家庄和长沙等楼市调控政策升级符合预期,确实在2017 年年初以来,北京等城市房价经历了大幅上涨,不利于楼市健康发展,由此在市场中早已形成了个别城市楼市加码的预期,目前只是逐步落地兑现而已。但同时需要注意的是,本轮周期以来,一二线城市和三四线城市基本面的割裂非常严重,尤其是库存的差异,一二线城市广义库存15 个月VS 三四线城市60 个月,因而因城施策和三四线去库存仍是目前的主基调。

  短期需求调控不解决长期供应问题,低库存阶段延长、房价短期难解本轮一二线城市房价上涨核心并不在于需求端、而更在于供应端,过去几年一二线住房成交持续大于土地供应造成的低库存是房价的刚性上涨的主要原因之一,连续3 年的过度去库存必然将以低库存的形式来延长周期,直至以加库存的形式来终结,而目前短期需求端调控并不解决长期供应问题、甚至是伤害供给的,因而周期将继续延长、并主要延长的是低库存阶段,由此或将导致低库存阶段延长下的房价问题短期难解。

  棚改货币化是本轮三四线核心驱动力,提醒请重视今年的投资主旋律棚改货币化安置政策是本轮三四线地产消费及地产下游消费的核心驱动力,而非人口回流的逆城镇化所驱动,因为后者只能解释局部大城市周边的三线城市的需求回升(包括地产和下游需求),而无法解释全局性、普遍性、延伸至末端三四线城市的需求回升(包括地产和下游需求),这需要短时间内普遍性地、全局性地同时刺激需求和提升购买力,显然只能通过货币的定向宽松来实现,而我们认为本次的宽松方式就是棚改货币化安置政策,目前市场关注度不够、尤其需要给予重视,并预计在去库存大背景下将持续货币定向宽松,由此地产三四线以及下游需求将持续向好。

  看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律,维持推荐评级我们认为本轮短期需求端调控并不能阶段长期供应的问题,低库存阶段延长下的房价问题短期难解,而更建议重视棚改货币化安置,将是本轮三四线地产及下游消费的核心驱动力。我们维持A 股地产将呈现分化的逻辑,其中,一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向,呈现量缩价稳,看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企,而三四线由于库存高、基本面和政策面正向,呈现放量价稳,看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企;同时维持推荐组合为:1)强三线开发:新城控股华夏幸福荣盛发展;2)一二线资源:招商蛇口首开股份北京城建;3)低估值龙头&央企整合:保利地产、华侨城A。

□ .袁.豪  .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司
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