[公告]17中科01：重庆市中科控股有限公司2017年公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
3 ．公司通过集中采购的方式提高建筑原 材料的议价能力，降低采购成本，原材料成本 管理能力较强。 4 ．公司目前土地储备主要通过承接政府 BT 类项目置换方式获取，位置均为当地核心 区域，且土地成本较低。 关注 1 ．建筑业与国民经济及固定资产投资增 速有密切联系，在宏观经济减速的大背景下， 建筑行业整体经营情况欠佳。 2 ．受全国房地产市场景气 度影响，近年 来公司建筑业务规模及盈利能力有所波动， 近年来房地产行业投资增速放缓，对公司建 筑业务的拓展和盈利构成一定的挑战。 3 ．公司现有房地产项目区域集中度较高， 主要位于重庆周边区县以及四川、贵州等省 份的地级市，以三、四线城市为主，存在一定 的去化压力，区域房地产政策和市场波动对 盈利能力的影响也需关注。 4 ． 公司债务规模波动增长，债务结构中 短期债务占比较高，存在一定的短期支付压 力；公司 2015 年盈利构成中，公允价值变动损 益占比较大。 5 ．本报告相关财务及数据分析全部基于公 司提供的经审阅的财务报表。 分析师 刘 薇 电话： 010 - 85172818 邮箱： liuw@unitedratings.com.cn 蔡 昭 电话： 010 - 85172818 邮箱： caiz@unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） Htp ： //w.unitedratings.com.cn 一、主体概况 重庆市中科控股有限公司（以下简称 “ 公司 ” 或 “ 中科控股 ” ）前身为成立于 2010 年 12 月的重 庆科盛投资有限公司（ 201 年 11 月，公司更名为现用名），由黄一峰、王小琴出资设立，注册资 本为 2,0.0 万元，其中黄一峰持股比例为 70.0% ，王小琴持股比例为 30.0% 。 2014 年 4 月， 黄一峰及王小琴分别对公司增资，注册资本变更为 5,0.0 万元，股东持股比例未发生变化。 2015 年 4 月，黄一峰将持有的公司 70% 的股份转让给新股东黄伟，同年 11 月，重庆富捷投 资有 限公司（以下简称 “ 富捷投资 ” ）出资 25,198.0 万元，成为公司新股东，公司注册资本变更为 30,198.0 万元，其中富捷投资出资 83.40% 、黄伟出资 11.60% 、王小琴出资 5.0% 。 2015 年 12 月 8 日，黄伟、王小琴分别将其持有的公司 11.60% 、 5.0% 的股份转让给黄一峰，转让后富捷投资持 股 83.40% ，黄一峰持股 16.60% 。 2015 年 12 月 25 日，重庆中坤房地产开发有限公司股东重庆同 德投资集团有限公司、丁长春将持有的重庆中坤房地产开发有限公司（以下简称 “ 中坤房地产 ” ） 10% 股权投入公司，成 为公司新股东，同时富捷投资以债权 50,0.0 万元转股权出资，其中 5,30.0 增加注册资本， 44,70.0 万元增加资本公积。 2015 年 12 月 31 日，重庆同德投资集团有 限公司、丁长春分别将其持有的公司 10.69% 、 0.56% 的股份转让给新股东余宗常、曾红伟，同时 公司将 76,70.0 万元资本公积转增注册资本。 截至 2015 年 12 月底，公司注册资本增至 116,70 .0 万元。公司股权结构为：重庆富捷投资 有限公司出资 88,97.90 万元，持股比例 76.25% ；黄一 峰出资 14,587.50 万元，持股比例 12.50% ； 余宗常出资 12,47.70 万元，持股比例 10.69% ；曾红伟出资 656.90 万元，持股比例 0.56% 。黄一 峰直接持有公司 12.50% 的股权，并通过其控股的富捷投资间接持有公司 76.25% 的股权，为公司实 际控制人。 图 1 截至 2015 年底公司股权结构图 C:\Users\liuwei\Desktop\QQ图片20160519152811.png 资料来源：公司提供 公司主要经营范围为：利用自有资金从事建筑业、房地产业、农业、林业、旅游业、酒店业、 运输业项目的投资；货物及技术进出口；销售：建筑材料（不含危险化学品和木材）、防盗门、 室内门、摩托车零配件、汽车零配件、旅游工艺品。 截至 2015 年底，公司下设董事局办公室、总裁办公室、财务管理部、风险管理部、投资管理 部、产业发展部、资金管理部、招标采购部、人力行政部 9 个职能部门（附件 1 ）；拥有重庆中科 建设（集团）有限公司、重庆中坤房地产开发有限公司等 10 个一级控股子公司。截至 2015 年底， 公司拥有在职员工 1,504 人。 截至 2 015 年底，公司合并资产总额为 165.2 亿元，负债合计 112.64 亿元，所有者权益（含 少数股东权益）合计 52.58 亿元，其中归属于母公司的所有者权益 33.14 亿元。 2015 年，公司实 现营业收入 56.74 亿元，净利润 7.78 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为 5.24 亿元 1 1公司未编制 2013~2015 年备考现金流量表 公司 2013~2015 年财务数据均来自备考财务报表，由于公司未编制备考现金流量表，本报告 未对现金流数据及相关指标进行分析。 公司注册地址：重庆市涪陵区兴华中路 55 号（宏富大厦） 2 - 1 号；法定代表人：黄一峰。 二、本次债券概况及募集资金用 途 1 ．本次债券概况 本次债券名称为 “ 重庆市中科控股有限公司 201 7 年 公开发行 公司债券 ” ，面向合格投资者公开 发行，发行规模为不超过人民币 20.0 亿元 ， 采取分期发行方式 ， 首期 发行 规模 不超过 5 亿元 。 本期债券名称为 “ 重庆市中科控股有限公司 201 7 年 公开发行 公司债券 （第一期） ” ， 期限不超过 5 年， 含第 3 年末 公司 调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值为 10 元，按面值 平价发行。 本 期 债券为固定利率债券，债券利率由发行人及主承销商根据簿记建档结果协商确定。 本 期 债券采用单利按年计息，不计复利；每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的 兑付一起支付。 本次债券无担保。 2 ．本次债券募集资金用途 本次发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构 借款 、 补充流动资金 、 改 善公司债务结构 。 三、行业分析 公司主要从事建筑施工、房地产开发等业务。 1 ．建筑行业 （ 1 ）建筑行业概况 建筑业是国民经济的重要物质生产部门，它与整个国家经济的发展、人民生活的改善有着密 切的关系。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡阶段，建筑业的增长速度较快， 对国民经济增长的贡献也较大。 1978 年以来，建筑市场规模不断扩大，国内建筑业产值增长了 20 多倍，建筑业总产值占国内生产总值的比重从 3.8% 增加到了 7.0% ，成为拉动国民经济快速增长的 重要力量。就近十年国内 GDP 和建筑业产值的数据进行统计分析，二者的相关系数达到 0.98 ； GDP 每增加 10 亿，可以拉动建筑业总产值增长 2.304 亿元。 2015 年，全 年国内生产总值 676,708.0 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.9% ，增速创近几 年新低；面对不断下行的经济压力， 2015 年全国建筑业总产值 180,757.0 亿元，占 GDP 的比重为 26.71% ，比上年增长 2.29% ，与 2014 年增长 10.92% 相比，建筑业总产值增速大幅跳水，国内经济下 行对建筑业发展影响较大。近年来，建筑业总产值占 GDP 的比重如下表所示： 表 1 建筑业总产值占 GDP 的比重（单位：亿元） 年份 国内生产总值 增长率（ % ） 建筑业总产值 增长率（ % ） 占 GDP 比重（ % ） 201 年 473,104.0 9.3 117,059.65 22.95 24.74 2012 年 519,32.10 7.8 135,303.34 15.58 26.05 2013 年 568,845.0 7.7 159,313.0 17.75 28.01 2014 年 636,463.12 7.4 176,713.0 10.92 27.76 2015 年 676,708.0 6.9 180,757.0 2.29 26.71 资料来源：国家统计局 固定资产投资方面，建筑业发展与固定资产投资密切相关。 202 年以来，与建筑行业密切相 关的全社会固定资产投资总额增速持续在 15% 以上高位运行，尤其 207 年到 2010 年，全社会固定 资产投资总额增速维持在 23% 以上。 201 年后，由于受国外欧债危机、国内通货膨胀的影响，国家 加大了宏观调控力度，全社会固定资产投资总额增速有所下降，但仍维持在 20% 以上的高位。进 入 2013 年，国内经济发展速度回落，固定资产投资增速下降。 2015 年，全年固定资产投资（不含 农户） 551,590 亿元，比上年名义增长 10.0% ，扣除价格因素实际增长 12.0% ，实际增速比上年回落 2.9 个百分点 。三次产业投资同比分别增长 31.8% 、 8.0% 和 10.6% 。从到位资金情况看， 2015 年全年 到位资金 573,789 亿元，比上年增长 7.7% 。其中，国家预算资金增长 15.6% ，国内贷款下降 5.8% ， 自筹资金增长 9.5% ，利用外资下降 29.6% 。全年新开工项目计划总投资 408,084 亿元，比上年增长 5.5% 。 2015 年全国固定资产投资增速也明显回落，这也对建筑业增速的大幅下降产生较大的影响。 总体看，建筑业发展状况与国内经济水平、固定资产投资规模变动密切相关，近年来宏观经济下 行、固定资产投资增速放缓给建筑业发展带 来了一定的负面影响。 从竞争状况来看， 2015 年，受宏观经济下行的影响，小型建筑企业被兼并重组或退出，建筑 业企业个数为 80,91 家，较 2014 年小幅下降。近年来，建筑业行业总利润呈波动增长态势，除 208 年受全球金融危机影响建筑行业利润大幅下降外，建筑行业利润均保持增长，但增长率本身呈下 降趋势，这反映出行业竞争的相对激烈。 2010 ～ 2015 年建筑行业企业个数及主要经营指标如下表 所示。 表 2 2010 ～ 2015 年建筑行业企业个数及主要经营指标 项目 2010 年 201 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 企业个数（个） 71,863 72,280 75,280 78,919 81,141 80,91 总产值（亿元） 96,031.13 116,463.32 137,217.86 160,36.06 176,713.40 180,757.0 总利润（亿元） 3,42.32 4,168.20 4,818.0 5,672.97 6,292.57 -- 资料来源： Wind 资讯 （ 2 ）上游原材料 原材料方面，建筑业上游行业主要是为建筑企业生产提供原材料的企业，如钢铁行业、水泥 行业等。 钢铁方面，行业产能处于过剩状态，钢价指数不断下滑。 208 年，伴随金融危机后基建方面 的大幅度扩张，钢价指数不断上升； 2010 年受欧洲债务危机、美国经济增速放缓、国内房地产行 业调控等因素影响，钢材价格上涨动力疲软，钢价指数波动下滑。 201 年钢材价格呈现震荡下跌 走势。自 2012 年以来，国民经济发展疲软，加之钢材产能严重过剩，中国钢材市场基本呈现波动 下滑的走势，截至 2015 年底， Myspic 综合钢价指数跌至 73.03 点（见 下图）。 钢材价格造成的成本风险整体来说并不大，但是也不能排除在局部项目、个别钢材品种因为 短期供求波动而造成的议价风险。与此同时，与供给商的关系，以及建筑企业在购买钢材过程中 的议价能力的变化，也会造成钢材价格可能成为建筑企业成本风险的重要来源。 图 2 208 - 2015 年 Myspic 综合钢价指数 C:\Users\Administrator\Desktop\3.jpg 资料来源： Wind 资讯 水泥行业作为周期性很强的行业，其产品价格与整个经济周期关系密切。近年来，国民经济 持续快速发展、固定资产投资迅速增长，带动了水泥需求较快增长，中国水泥产销量逐年提高。 受原材料价格波动和产能充分释放等因素的影响，水泥价格整体波动幅度较大。 201 年以来，由 于水泥需求总体依然偏弱，水泥供过于求的局面依然明显。 2013 年底，水泥价格有所波动上升， 但 2014 年，水泥价格延续了波动下降的态势。 2015 年 1~12 月水泥价格连续震荡下行， 2015 年 1 月 1 日水泥价格为 314.50 元 / 吨， 12 月 31 日价格为 280.67 元 / 吨， 跌幅为 10.76% 。整体上看， 2015 年中国 水泥平均价格基本呈现波动下滑的态势。劳务费用方面，近年来，随着国家总体工资水平的上涨 以及一些地方 “ 民工荒 ” 现象的出现，建筑业人工费用在不断上涨，使得劳动力密集型企业的建筑 行业人工成本不断上升。 208 年以来全国普通水泥平均价格走势如下图所示： 图 3 208 年以来全国普通水泥平均价格走势（单位：元 / 吨） 资料来源： Wind 资讯 总体上看，受建筑行业上游原材料供应比较充足的影响，上游原材料价格整体呈平稳下降的 趋势，有利于建筑企业控制成本。 （ 3 ）建筑行业经营模式 受单纯建设施工利润较低的内在驱动，建筑行业的经营模式由施工承包、施工总承包到设计 施工总承包、 BT 、 BOT 项目运营承包方式演变，建筑行业的横向分割被打破，综合性的 EPC 2、 BOT 3、 BT 4、 BOT 5、 PP 6等模式在建筑业市场的比重逐步上升，利润重心向前端的项目开发和 后端的运营转移。 2“ 设计 - 采购 - 施工总承包模式 ” （ Enginer - Procure - Construct ） 3“ 建设 — 经营 — 转让 ” （ Build - Operate - Transfer ） 4“ 建设 - 转让模式 ” （ Build - Transfer) 5“ 建设 - 拥有 - 经营 - 转让模式 ” （ Build - Own - Operate - Transfer ） 6 “ 公私合营模式 ”(Public - Private partnership) C:\Users\Administrator\Desktop\4.jpg 随着中国加入 WTO 过渡期的结束，经济全球化不断加深，对建筑业产生较大影响，主要表 现为建筑市 场互换、建筑材料和设备的关税减免和壁垒清除，较多外国工程公司以先进的管理 念和技术进入并迅速占领中国建筑高端市场。同时，通过并购整合培育起来的中国大型建筑企业 逐步与国际惯例接轨并利用自身优势打入海外市场，但目前主要集中在发展中国家的相对低端市 场。 目前，工程项目日益大型化、复杂化，使承包模式沿着工程建设的五个阶段 — 计划、组织、 设计、施工和管理，向前或向后延伸，使建筑承包商从以施工承包为中心职能的劳动密集型企业， 向以管理监督为中心职能的知识技术密集型企业转变。工程总承包（ EPC ）是国际通行的一种工 程项目建设实 施模式。我国自 20 世纪 80 年代开始试点以来，规模不断扩大，已从化工、石化行 业逐步渗透到建筑、冶金、电力、市政、交通等多个领域。据不完全统计，大型建筑企业每年约 有 30% - 40% 的合同采用了施工总承包模式。 随着中国基础设施的大举兴建以及公用事业的发展，有力推动了建筑业生产方式变革。以工 程总承包（ EPC ）为主流模式延伸至 BT 、 BOT 模式。自 20 世纪 80 年代中国第一个 BOT 项目（深 圳沙角 B 电厂项目）实施建设以来，经过多年发展， BOT 融资模式已被业内所熟悉和普遍应用。 BT 模式作为 BOT 模式的一种演变，也逐渐作为政府 公共工程的投融资模式。采用 BOT 、 BT 、 PP 等工程建设管理方式，不仅能够创新项目融资模式、项目管理模式和政府监管模式，而且通 过强势政府与实力雄厚的企业之间强联合、优势互补，能够实现投资效益和社会效益最大化。 总体看，工程项目的承包模式主要经历了 EPC 、 BOT 、 CM 三大系列的演变，其他各种承包 模式为其衍生组合而成。 EPC 系列更注重建筑企业的设计、采购和施工能力。 EPC 模式对中国产 品与劳务出口带动能力较强，中国相对廉价的产品与劳务也形成了建筑企业 EPC 市场的竞争力； BOT 系列模式相对注重建筑企业的融资能力、 风险管理能力； CM 系列模式更注重建筑企业的项 目管理及多方协调能力。 （ 4 ）行业竞争 建筑企业只有在取得相应资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动，资质等 级是建筑企业的重要基础条件。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列： ① 获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担 施工总承包的企业可以对承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具 有相应承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。 ② 获得专业承包资质的企业，可以承接施 工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接 的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。 ③ 获得 劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。 国务院建设行政主管部门负责全国建筑业企业资质的归口管理工作。国务院铁道、交通、水 利、信息产业、民航等有关部门配合国务院建设行政主管部门实施相关类别建筑业企业资质的管 理工作。 省级人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建筑业企业资质的归口管理工作。省、 自治区、直辖市人民政府交通、水利、通信等有关部门配合同级建设行政主管部门实施相关资质 类别建筑业资质的管理工作。建筑业企业应当向企业注册所在地县级以上地方人民政府建设行政 主管部门申请资质。中央管理的企业直接向国务院建设行政主管部门申请资质。 目前，国内建筑行业的竞争特点主要体现在建筑设计、施工，地方垄断，外部建设公司准入 困难等，中国建筑市场存在四类参与者： “ 五大 ” 央企、区域龙头、外资巨头以及众多中小建筑 公司。 表 3 中国建筑业市 场企业竞争格局 企业类型 代表企业 经营状况 五大央企 中国建筑 经过大规模的整合之后进入资本市场，是中国建筑市场的领 导者，规模上均达到世界 500 强的水平，在国际工程承包市 场占有一席之地。 中国铁建 中国中铁 中国中冶 中国交通建设集团 区域龙头 浦东建设 在所在区域做深做透的同时，跨区域扩张也取得一定成果， 依靠较好的管理和成本控制能力，获取较好的收益。 上海建工 北京建工 隧道股份 龙元建设 外资企业 Shimizu（日本清水） 占有国内高端市场，主要优势在设计和工程管理，业务主要 在总承包（EPC）、项目管理承包（MPC）层面。 Skanska（瑞典斯堪斯卡） 其他中小建筑企业 -- 成为专业的劳务分包企业，依靠中国巨大的廉价劳动力资 源，故能够长久持续生存。 资料来源：联合评级通过公开资料整理 由于建筑企业承接项目后往需要投入大量的流动资金，加之 EPC 、 BT 、 BOT 等已成为建筑 业企业主流的承包模式和获利模式，承包商融资能力已经成为决定其承揽项目的核心因素。 （ 5 ）行业关注 价格竞争较为激烈 我国建筑市场近年来一直处于供大于求的状况，在招投标制度下，建筑市场上存在着拖欠工 程款、压价竞争和垫资施工的现象。与其他行业相比，建筑工程市场的价格竞争行为表现的更为 激烈，很多建筑业企业为了保住市场或收回固定成本费用，不惜降价让一部分利润以降低价格或 以成本价低价竞标，使得中国建筑业的利润率一直处于很低的水平。 此外，垫资施工是工程发包方降低资金成本、转嫁经营风险、获取施工企业利润的一种重要 手段和途径，当前很多发包方即使是资金充裕的情况下也会要求施工企业垫资施工。垫资施工已 经成为众多施工企业承揽项目的先决条件和 难以回避的经营 “ 陷阱 ” ，它不仅会给建筑业企业带来 一定的资金时间损失，也是建筑企业高负债运营的原因之一。 技术风险 中国正处于城镇化进程加速发展时期，过去很少涉及在跨海、长距离地下、高原等恶劣环境 中施工，建筑物层高、体量等对施工技术的要求也相对较小，而现在各种大体量、超高层等高技 术含量工程的比例越来越高，随之而来的施工技术风险也越来越突出。这类工程往对项目设计、 施工方案组织等技术要求非常高，极易出现项目投资、施工周期、质量、安全等方面的问题。近 年来在中国各地陆续发生的安全事件大多数情况下就是与建筑业技术要求 相关，如城市地下轨道 交通的建设方面，上海、广州等地都出现过不同程度的地铁工程事故，造成了重大经济损失。 成本波动风险 建筑业上游行业如钢铁行业、水泥行业等，均为周期性很强的行业，其价格与整个经济周期 关系密切。近年来，国民经济持续快速发展、固定资产投资迅速增长，带动了水泥需求较快增长， 国内水泥产销量逐年提高，价格持续下降。劳务费用方面，近年来，随着国家总体工资水平的上 涨以及一些地方 “ 民工荒 ” 现象的出现，建筑业人工费用在不断上涨，不利于建筑企业控制成本。 建筑原材料的可替代性较小，建筑企业缺乏与上游原材料供应厂商的议价能力，大多数企业 的产业链条不够完整，在很大程度上受制于上游厂商，进一步加大了企业的成本风险。另外，建 筑业企业的管理成本、销售费用以及财务费用也在逐年增加，未来建筑业面临的成本风险较大。 （ 6 ）未来发展 建筑业发展受宏观经济形势影响较大，其中固定资产投资直接驱动着行业增长。虽然我国固 定资产投资额有所回落，但从长远来看，城镇化建设的推进将带来大量城市房屋建设、城市基础 设施建设、城市商业设施建设的需求，同时大量工业与能源基地建设、交通设施建设等市场也 将 保持旺盛的需求，我国建筑业仍处于较快发展进程之中。 城镇化方面，城镇化建设是建筑市场的亮点。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 （国发 [2013]25 号）， 2013 - 2017 年内我国将改造各类棚户区 1,0 万户，包括城市棚户区、国有 工矿棚户区改造等。可以预期，棚户区的改造将带来大量房屋建设需求。近年来国家积极推进城 镇化建设，截至 2015 年底，我国城镇化率 56.1% ，较上年提高 1.3% 。伴随着城镇化的推进，国 家全面加强城市基础设施建设。 工业化方面，目前中国基础设施水平依旧不高，尤其以区域不平衡更 为明显。全国范围内获 批上升为国家发展战略的区域规划相继出台，形成了 “ 东部率先 ” 、 “ 中部崛起 ” 、 “ 东北振兴 ” 、 “ 成 渝经济圈 ” 等板块。此外， 2014 年以来，我国先后提出 “ 一带一路 ” 、亚投行等思路，国务院批复《长 江中游城市群发展规划》等，众多区域规划的出台与实施，将迎来大量基础设施建设战略布局与 投资，为建筑业企业带来较大的市场需求。 总体看，短期内，受经济不确定性增大的影响，中国宏观经济存在增速持续放缓的压力。基 于建筑行业与宏观经济的高相关性，基建投资疲软，以及房地产投资继续下滑，加之其举债经营 的特性，建筑企业经 营压力加大；但从未来看，区域经济的持续发展、城镇化建设等都为建筑 业企业提供了广阔的市场空间，建筑行业仍将伴随着中国城市化发展需求，保持良好的发展前景。 2 ．房地产行业 （ 1 ）房地产行业概况 房地产业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经 过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式 正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调 节的方式转变。 从近年房地产行业发展趋势来看， 201 年以来，受调控政 策及货币政策持续紧缩等多种因素 综合影响，房地产市场持续低迷。 2012 年，房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速 进一步放缓。进入 2013 年，我国房地产市场景气度有所回升， 2013 年全年房地产开发投资 86,013.38 亿元，同比增长 19.79% ，增速同比提高 3.6 个百分点。 2014 年以来，我国房地产行业增速持续减 缓，受经济增速放缓和限购效果逐步体现的影响， 2014 年全年房地产开发投资 95,035.61 亿元， 名义同比增长 10.49% ，较 2013 年同期增速大幅下滑 9.30 个百分点。 2015 年，全国房地产开发 投 资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.0% ，增速较上年同期下滑 9.5 个百分点，为近五年来的最低 点。其中，住宅投资 64,595.24 亿元，同比增长 0.38% ；办公楼投资 6,210.0 亿元，同比增长 10.1 % ； 商业营业用房投资 14,607.0 亿元，同比增长 1.82% 。 图 4 2012~2015 年全国房地产开发投资情况（单位：千亿元， % ） 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 2012-02 2012-06 2012-10 2013-02 2013-06 2013-10 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-06 2015-10 房地产开发投资完成额：累计值（月） 房地产开发投资完成额：累计同比（月） 资料来源： wind 资讯 从商品房销售价格看， 2010 年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效 果逐步显现。 201 年 9 月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一 定程度的下跌，特别是上海、南京、天津、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷 纷实行 “ 以价换量 ” 策略，部分楼盘价格降幅超过 20% ，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进 入市场。而进入 2012 年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于 2012 年 6 月实现环比小幅上涨， 结束了连续 9 个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系统对 10 个城市的全样本 调查数据显示， 2013 年 12 月百城住宅均价为 10,83 元 / 平方米，同比上涨 11.51% 。 2014 年以来， 由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落， 2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元 / 平方米，同比下跌 2.69% ，环比下跌 0.92% ，连续第 5 个月下跌，环比跌幅扩大 0.3 个 百分点。 2015 年以来，房地产行业受到多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积明显回升， 市场呈现回暖迹象。 2015 年 12 月，百城住宅平均价格为 10,980.0 元 / 平方米，同比增长 4.15% ， 增速较上年同期增加 6.84 个百分点；环比增长 0.74% 。 2015 年以来一线城市房价基本保持续增 长态势，且增幅相 对较大；二线城市房价自 2014 年 4 月份以来连续 12 个月下跌， 2015 年 5 月份 开始有所好转， 11~12 月份回暖趋势较为明显；三线城市房价自 2014 年至 2015 年 7 月连续下跌， 8 月份开始虽有所回升，但回升趋势并不明显。 从行业竞争来看， 2014 年，行业集中度进一步提升。 2014 年房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别提高到 16.92% 和 22.79% ，分别提高了 3.20 和 3.91 个百分点；前 10 名和 前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 10.4% 和 13.65% ，分别提高了 1.82 和 2.19 个百分点 （ 详见下表）。 2015 年房地产行业前 10 名和前 20 名企业的销售额以及销售面积占比分别较 2014 年变化不大，其中一季度房企的销售情况并不乐观，从二季度开始逐步好转，三季度后一线和重 点二线城市表现火爆、热销项目频现，为房企全年业绩作出了较大贡献。 表 4 前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单位： % ） 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 前 10 大企业销售额占比 10.75 12.76 13.72 17.19 16.87 前 20 大企业销售额占比 14.97 17.98 18.88 23.15 22.82 前 10 大企业销售面积占比 5.78 7.72 8.62 10.51 11.31 前 20 大企业销售面积占比 7.66 10.38 11.46 13.74 14.62 资料来源： CRIC ，中国地产评测中心。 房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中， 龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕， 较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策 风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成 本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地 产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居 行业前列，领先规模进一步扩大。 表 5 2016 年发布的中国房地产开发公司测评前 10 强企业 排名 企业名称 排名 企业名称 1 万科企业股份有限公司 6 碧桂园控股有限公司 2 恒大地产集团 7 融创中国控股有限公司 3 绿地控股集团有限公司 8 龙湖地产有限公司 4 保利房地产（集团）股份有限公司 9 华夏幸福基业股份有限公司 5 中国海外发展有限公司 10 广州富力地产股份有限公司 资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布。 从行业政策方面来看，房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是 国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调 控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。 2012 年，虽然没有出台国家级的楼市调控新措 施，但是楼市调控政策力度不减。进入 2013 年，房地产调控进一步升级。 2013 年 2 月 20 日，国 务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决 抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场 监管等五项内容，与此前的 “ 新国八条 ” 相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但 “ 新国五条 ” 的 出台意味着楼市政策 “ 高压期 ” 仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民 生工程越来越受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支持、 土地供应、税费政策优惠、鼓励民间 资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策，大力推动我国 的保障性住房建设进程。 2015 年，中央定调稳定住房消费，密集出台金融信贷政策，改善房地产市场运行环境。 3 月， 两会召开，确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持 居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则五次降息降准。 经此调整，一年期基准贷款利率下降至 4.35% ，均已处于历史地位。相应，地方政府除放松限购限 贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度。 2016 年，财政部、国家 税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环 节契税、营业税优惠政策的通知》，通知明确规定了最新房产契税政策。新房产契税政策自 2016 年 2 月 22 日起执行。 2016 年 2 月 2 日，央行联合银监会发文下调不限购城市购房首付比例。其 中，首套房的首付比例原则上最低为 25% ，各地可向下浮动 5 个百分点，同时，对拥有 1 套住房 且相应购房贷款未结清的再次购房最低首付款比例调整为不低于 30% 。上述政策的实行，有效降 低了购房者的购房成本，对楼市需求有刺激作用。 （ 2 ）行业关注 政策风险 房地产行业经历过去十几年的快速增 长后，总体来看，各城市房地产市场形势出现分化，部 分二三线城市供需 严重 失衡；同时，政府对房地产市场的调控方法也逐步从行政手段转向市场手 段，各地限购限贷政策逐步退出，不动产登记及房产税等市场调节方式提上议事日程。房地产项 目受政策及市场形势影响较大，公司所开发的项目也在所难免，存在一定程度的政策及市场风险。 商品房待售面积依然较高，企业开工意愿仍然较低 根据国家统计局数据，2015年末，全国商品房待售面积71,853万平方米，比11月末增加2,217 万平方米，总体待售面积 仍然保持在较高水平，全国商品房待售面积同比增速已连续7个月增加。 受近两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。房屋新开工面积同比增速自2014年2月起 始终保持负增长。 发债规模激增，行业资产负债率较高，需防范潜在风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资渠道的控制，导 致房地产企业融资成本高企，房地产板块整体债务率较高。 2015年，国内货币政策持续宽松，再 融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善。百亿房企把握政策机遇，积极通过低成本公司债 和定向增发等市场化融资方式，获得长期稳定的优质资本，渠道进一步拓宽，融资结构持续优化， 资金成本显著下降。2015年百亿房企公司债发行量持续提升，特别是6月交易所对公司债开始放量 以来，公司债呈爆发式增长，根据Wind资讯统计数据显示，截至2015年12月14日，上市房企总计 发行公司债2,974.06亿元，与去年同期的153.97亿元相比，同比暴涨18倍。另外，由于国内资本融 资环境向好，海外上市百亿房企积极转向境内发债，融资规模达1,025亿元。 市场格局持续分化 近些年随着房地产市场 的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。 由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，三四线城市房地产市场增长趋势有 所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，但市场整体发展要明显好于三四线城市。从不同级 别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观。今 年以来，已有重庆、福建等地提出促进房地产企业健康发展、加快去库存等相关措施。 中小房企面临被整合风险 高库存状态下的中小房 企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提 供了收购项目加速扩张的助力：万科、恒大、碧桂园、融创、远洋等实力突出的百亿房企，相继 在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购方式扩充资源，融创通过合作和直接收购两种主要 方式，收购天朗、中渝置地、美联地产旗下部分优质地产项目，进一步优化总体布局，保障企业 稳定发展。 综合来看，在未来一段时期，房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分，并将在中国经济 转型和城镇化过程中发挥重要作用。现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行 业寡头逐渐形成，行业集中度不断提高，行业竞争对行业内企业的管理水平提出了更高要求。未 来几年，预期房地 产行业将会继续稳健发展，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特 色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。 四、基础素质分析 1 ．规模与竞争力 公司成立于 2010 年，是一家以建筑业和房地产业为主导，产业涉足商贸、农业、金控、酒店 等多个行业的中型现代化企业，下辖参控股子公司十余家，项目遍及全国二十余个省市，员工总 数超过 1,50 人。 目前公司在全国建筑业百强排名第 25 位，全国民企 50 强企业排第 309 位、重 庆民企 50 强第 7 位。公司在重庆市民营建筑企业中规模最大、资质最全。 公司拥有 10 余年建 筑施工经验。公司目前拥有施工承包资质 17 个，其中包括房屋建筑工程 一级、市政公用工程一级、建筑装饰装修工程一级、土石方工程一级，公路工程二级、水工大坝 二级、地基与基础工程二级、消防设施工程二级、水工隧道工程二级、园林古建筑工程二级等以 及 7 个三级专业资质 , 可承接绝大部分施工业务；拥有房地产开发二级资质。 截至 2015 年底，公 司累计完成施工量 2,0 万平方米，累计开发建筑面积为 50 万平方米。 公司建筑业务主要集中重庆、四川、贵州、陕西、甘肃、新疆等地，客户包括政府及其相关 单位、知名房地产开发商、企业等。公司与碧桂 园控股有限公司、红星美凯龙家居集团股份有限 公司都签有战略合作协议。截至 2015 年末，公司房屋建设业务总产值超过了 60 亿元；基础设施 项目总产值约 65 亿元。 公司近年来在 BT 、 PP 等新业务模式领域取得了较好业绩，分别承建了成都市新津北大附中、 重庆市黔江区行政中心、贵州省毕节市第一中学等 BT 项目，与重庆市黔江区和涪陵区、成都市 新津区签订了一揽子投资合作开发协议， 2016 年与甘肃电投签订投资合作协议共同对兰州市三条 岭土地进行一级开发。同时，还与甘肃省兰州市交通运输委员会签订了 “ 乌海至玛沁国家高速公路 （ G1816 ） 甘肃境兰州新区至兰州段公路工程 ”P 项目投资合作协议，总投资额 181.5 亿元。公 司成立先后荣获 “ 巴渝杯（重庆市优质工程） ” 、 “ 三峡杯（重庆市优质结构） ” 、 “ 涪州杯（涪陵区 优质工程） ” 等称号，是中国建设系统企业信用 AA 级企业，曾多次参与编制国家级标准和行业 标准编制，拥有实用新型专利 2 个。 此外，技术研发方面，公司将围绕建筑产业化五化一体（标准化设计、工厂化生产、装配化 施工、一体化装修、信息化管理）的建设目标，通过与科研院校机构的产学研合作及知名企业的 战略合作，打造集研发、设计、 BIM 管理、绿色新型建材、钢 结构及部件加工、装配施工于一体 的钢结构绿色建筑全产业链企业。 总体看，公司作为国内规模较大的民营建筑企业之一，行业资质齐备、等级较高，公司建筑 工程质量较好，区域行业内具有良好品牌形象和较强的区域竞争力；未来伴随建筑产业化的逐步 推进，有望进一步从技术、成本、质量、效率等方面提高综合竞争力。 2 ．人员素质 公司共有董事、监事及高管人员 4 人，其中，执行董事 1 名，监事 1 名，除执行董事外的高 管 2 名。公司高管人员大多在公司从事相关业务和管理工作多年，行业经验丰富。 公司创始人和执行董事黄一峰先生，重庆市涪陵区人， 19 71 年 4 月出生，经济管理专业毕业， 大学本科学历，高级工程师。 1986 年 6 月参加工作。 206 年 8 月加入中国民主建国会，先后任重 庆市工商联副主席、重庆市青年联合会副会长、重庆建筑业协会副会长、重庆市慈善总会副会长、 涪陵区工商联主席等社会职务，是重庆市第四届人大代表。现任公司 执行董事 。近年来，黄一峰 先生分别获得了 “ 中国项目优秀管理工作者 ” 、 “ 优秀企业家 ” 、被市委市政府授予的 “ 第十二届重庆 市五四青年奖章 ” ， “ 重庆市第三届劳模 ” ，第三届优秀中国特色社会主义事业建设者，第二届重庆 市 “ 十大渝商 ” 、 “60 年影响重庆经济的 60 位企业家 ” 、全国建筑业优秀企业家、重庆市优秀企业家 等荣誉。 截至 2015 年底，公司共有在职员工 1,504 人。其中生产人员占 60.7% ，技术人员占 2.6% ， 销售人员占 8.31% ，管理人员占 22.41% ，其他人员占 5.85% ；从文化程度看，公司无高中以下学 历员工，高中及中专学历占 23.53% ，大专学历占 39.10% ，本科及以上学历占 37.37% 。 总体看，公司主要高级管理人员拥有丰富的行业背景和管理经验，公司属于劳动密集型企业， 因此大量员工集中于生产一线，公司人员构成符合行业特点，可以满足目前的生产经营需要。 3 ．技术研发 技术研发方面，公司配备研发人员 38 人，设立企业技术中心并经重庆市认定，占地面积约 30 平方米，具备良好的办公研发条件。此外，公司拥有注册建造师 78 人，高级职称 31 人，中级 职称 110 人，具备高素质的技术团队。近三年公司研发投入资金分别为 480 万元、 540 万元和 665 万元，在营业收入中的占比分别为 0.10% 、 0.14% 和 0.12% 。 此外，公司正在联合重庆大业新型建材集团有限公司、重庆大学钢结构工程研究中心、重庆 川东船舶重工有限责任公司共同成立中科大业建筑产业化集团有限公司，依托重庆大学钢结构工 程研究中心强大的科研技术能力、重庆川东船舶重工有限责任公司的钢结构加工能力、中科大业 建筑产业化集团有限公司的新型建材研发能力、重庆中科建设（集团）有限公司的现场装配一体 化施工能力，打造完整的建筑产业化核心生态圈。公司现已与重庆大学、中国建材研究院等签署 技术合作协议，已组建研发、设计、施工、管理团队，并已将涪陵工商联大厦作为高层办公建筑 示范工程， 在设计及研发工作方面已取得明显进展，预计 2016 年 7 月底将全面完成设计工作，计 划 8 月份全面开工。公司将围绕建筑产业化五化一体（标准化设计、工厂化生产、装配化施工、 一体化装修、信息化管理）的建设目标，通过与科研院校机构的产学研合作及知名企业的战略合 作，打造集研发、设计、 BIM 管理、绿色新型建材、钢结构及部件加工、装配施工于一体的钢结 构绿色建筑全产业链企业，将实现技术持续创新进而降低成本，提高效率和质量。 总体看，公司技术研发实力较强，未来新技术转化为生产力有利于成本的降低。 4 ．税收优惠 2016 年初，公司 与甘肃省兰州市交通运输委员会签订了 “ 乌海至玛沁国家高速公路（ G1816 ） 甘肃境兰州新区至兰州段公路工程 ”P 项目投资合作协议，总投资额 181.5 亿元。该项目属于《西 北地区鼓励类产业目录》中所确定的鼓励类目录，且符合目录的主营业务收入占企业总收入 70% 以上，公司享有西部地区的鼓励类产业企业减按 15% 的税率征收企业所得税的优惠政策。 5 ．区域经济与政策 2015 年，重庆市实现地区生产总值 15,719.72 亿元，同比增长 11.0% 。分产业看，第一产业增 加值 1,150.15 亿元，同比增长 4.7% ；第二产业增加值 7 ,071.82 亿元，增长 11.3% ；第三产业增加 值 7,497.75 亿元，增长 11.5% 。从五大功能区域看，截至 2015 年末，都市功能拓展区实现地区生 产总值 3,795.59 亿元，同比增长 11.7% ；其中房地产开发投资完成 1,509.15 亿元，增长 10.6% ，对 全市房地产投资的贡献率为 119.6% ，拉动全市房地产投资增长 4.0 个百分点。城市发展新区实现 地区生产总值 5,241.15 亿元，同比增长 11.7% ；房地产开发投资完成 864.51 亿元，下降 6.1% 。渝 东北生态涵养发展区实现地区生产总值 2,717.60 亿元， 同比增长 10.9% ；房地产开发投资完成 338.21 亿元，增长 24.1% 。渝东南生态保护发展区实现地区生产总值 870.95 亿元，同比增长 10.0% ； 房地产开发投资完成 109.03 亿元，增长 0.9% 。 近三年，重庆市房地产业总体发展较快。 2015 年重庆市房地产开发投资增速显著下降，但投 资水平在整体上保持了增长。 2013 ～ 2015 年，重庆市房地产开发投资分别为 3,012.78 亿元、 3,630.23 亿元和 3,751.28 亿元，同比增长分别为 20.1% 、 20.49% 和 3.3% 。由于 2015 年以前，重庆市房地 产市场 保持着较高速的发展，导致重庆库存面积较大，开发企业投资热情降低。 施工面积方面， 2015 年，房地产开发企业房屋施工面积 28,985.67 万平方米，同比增长 1.3% ； 其中，住宅施工面积 19,390.32 万平方米，下降 4.5% 。房屋新开工面积 5,810.85 万平方米，下降 7.1% ；其中，住宅新开工面积 3,68.92 万平方米，下降 14.2% 。房屋竣工面积 4,630.29 万平方米， 增长 24.5% ；其中，住宅竣工面积 3,185.90 万平方米，增长 15.0% 。重庆市住宅的施工面积和新开 工面积均有不同程度的下降，表明房 地产项目进度有所减缓，房地产开发企业对当前市场保持观 望态度。 房屋销售方面，近三年，重庆市商品房销售额呈增长态势，近三年商品房销售额分别为 2,682.76 亿元（同比增长 16.78% ）、 2,814.9 亿元（同比增长 4.93% ）和 2,952.21 亿元（同比增长 4.87% ）。由于 2013 年，重庆市房地产企业开发规模大幅扩张，导致 2014 年房地产市场库存水平 偏高，制约了市场销售。近两年，重庆市多数开发企业调整策略，市场去库存化明显，商品房销 售增幅明显下降。 2015 年，商品房销售面积 5,381.37 万平方米，同比增 长 5.5% 。其中，住宅销售 面积增长 1.2% ，办公楼销售面积增长 18.0% ，商业营业用房销售面积增长 32.9% 。 土地市场方面， 2013 ～ 2015 年，重庆市土地供应量呈下降趋势，分别为 3,249.97 万平方米（同 比增长 5.05% ）、 3,072.53 万平方米（同比下降 5.46% ）和 3,036.21 万平方米（同比下降 1.18% ）。 受房产市场低迷影响， 2015 市场行情导致政府推地幅度以及开发商拿地预期较低，房企去库存的 任务重也使得房企拿地保持谨慎，且招拍挂中出现底价成交的频率较往年上升。 房地产市场政策方面， 201 5 年 5 月，重庆市金融工作办公室、人民银行重庆营业管理部等部 门联合发布《关于做好住房金融服务工作的通知》，明确指出暂时取消非市户籍居民家庭在办理 住房贷款时提交缴纳社会保险、个人所得税纳税证明的有关要求，意味着重庆房贷新政全面取消 对外地人的购房限制。 2015 年 10 月，重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》， 指出将加快建设照母山、蔡家、空港等北区新兴区域的市政配套；以及再次强调首套房首付比例 降至 25% 、公积金贷款首付比例调至 20% 等，以促进房地产市场平稳发展。 截至 2015 年末，重庆市常住人口 3,0 16.5 万人，比上年增加 25.15 万人。城镇化率 60.94% ， 比上年提高 1.34 个百分点。年末户籍总人口 3,371.84 万人。其中，城镇人口 1,391.02 万人，乡村 人口 1,980.82 万人。全年外出市外人口 505.50 万人，市外来人口 150.21 万人。 总体看，近三年，重庆市房地产市场总体发展较为平稳，房价基本稳定，重庆市房地产市场 基本符合全国房地产市场基调。经历前期快速发展，存量积压现象较为明显，重庆市民近年购 房较为谨慎。 2015 年，重庆市区域经济保持快速发展，经济结构进一步优化，各项经济指标均稳 步增长，为当地房地产市场发展提供了较好的外部环境。 五、管理分析 1 ．治理结构 公司按照《中华人民共和国公司法》等相关法律法规的要求，建立健全了较为完整的内部控 制体系和监督机制。 公司设立了股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。 公司设执行董事 1 名。执行董事对公司股东会负责。执行董事负责召集股东会议，并向股 东会报告工作；负责执行股东会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；决定聘任或者解聘公 司副经理、财务负责人及其报酬事项等。 公司设监事 1 名。监事对股东会负责，监事任期每届 3 年，任期届满，可连选连任。监事主 要负责检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政 法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议等。 公司设经理，由股东会聘任或者解聘。经理负责主持公司的生产经营管理工作、组织实施执 行董事决议；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟定公司内部管理机构设置方案；拟定公 司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提聘或解聘公司副经理、财务负责人及除应由执行董 事聘任或者解聘以外的管理人员；履行执行董事授予的其他职权。 总体看，公司治理结构 较为合理，符合法律要求，能够满足公司日常经营需要，整体运行情 况良好。 2 ．管理体系 公司根据自身情况制订了较为完整的管理体系和制度。公司下设董事局办公室、总裁办公室、 财务管理部、风险管理部、投资管理部、产业发展部、资金管理部、招标采购部、人力行政部 9 个 职能部门，各个部门分工明确，运作规范。 公司通过向下属子公司委派经营高管和财务高管以加强对其管理。各级子公司均为独立法人， 实行独立核算。在市场销售和项目承揽方面，主要由子公司市场部和项目经理负责市场开拓、完 成可研报告和成本预算工作。公司在立项审批、投资、重大 款项支付等方面实行统一监管。公司 对主要生产原材料采取公司本部统一采购，一般原材料由子公司直接采购。公司通过对子公司定 期或不定期检查，履行必要监管，掌握子公司经营管理情况。 财务管理方面，公司对下属子公司实行高度管理。公司成立财务管理部，下设九个处室，对 全资子公司实行直接财务管理；对参控股子公司的财务管理，公司是通过向下属参、控股子公司 委派财务高管以加强对其管理。公司制定了包括《会计核算管理制度》、《会计预算管理制度》、 《投资管理制度》、《税收管理制度》、《资金管理办法》等配套管理制度，实行制度先行，对 子公司 进行高度财务管理。 公司资金管理主要包括资金预算、融资、担保和对外投资以及债权债务的管理等。公司对各 级子公司实行 “ 收支两条线 ” 制度，通过内部银行资金管理平台，建立 “ 资金池 ” ，采取 “ 统收统支 ” 和 “ 统借统还 ” 的统一领导、高度集中管理、资金支出采取分级管理。 担保方面公司较为谨慎，分公司或项目部不得以任何理由对外借款或融资担保。 公司合同管理采用在公司统一领导下，建立合同归口管理部门，对合同按公司和各级子公司 进行分级管理，及按合同签订履行主体不同分类管理的合同管理体制，风险管理部门对合同履约 风险统一检查。市场营销 部是公司各种经营类合同及各子公司工程项目类合同的归口管理部门。 合同管理其他部门还包括审计法务部、财务部、工程管理部、成本管理部以及公司办公室。 为加强公司安全生产管理，全面落实企业安全生产主体责任，公司制定了《安全管理一般规 定》，要求公司及项目经理部需建立安全生产保证体系，建全安全组织机构，由具有安全管理素 质的工作人员执行，各部门将安全目标层分解，明确各级人员的安全责任。 总体来看，公司部门设置齐全，内部管理制度规范，管理运作情况良好。 六、经营分析 1 ．经营概况 公司主要从事建筑工程、房地产开发销售、金融、农业、商贸等业务，目前公司的主要收入 来源是建筑业和房地产业，其中，建筑业务主要涵盖房屋建筑、市政工程、土石方、装修装饰等 建筑工程类型，房地产开发项目主要分布在重庆市和四川省内。 2015 年 12 月，公司通过非同一 控制下的合并获得中坤房地产 10% 股权，并新增房地产开发业务，业务领域进一步向多元化发 展，延伸产业链并控制土地成本，形成了建筑地产联动、一二级开发联动的业务模式。为提高数 据可比性，公司编制了 2013~2015 年的备考财务报表，本报告经营及财务分析部分数据均采用 备 考财务报表口径。近三年，主要受房地产销售板块收入波动影响，公司营业收入呈波动上升趋势， 2015 年实现营业收入 56.71 亿元，三年复合增长率为 8.54% 。近三年，公司主营业务收入在营业 收入中的占比均在 99.90% 以上，主营业务十分突出。 从主营业务收入的构成来看，建筑施工业务和房地产业务是公司的主要收入来源，近三年合 计占公司主营业务收入的比重均在 80% 以上。近三年公司建筑工程业务收入及占比呈现波动下降 态势， 2014 年受房地产行业整体下行压力较大，公司减少与中小型房地产开发商合作以控制风险 影响，建筑工程收入同 比下降 9.04% ， 2015 年以来，伴随公司加大政府工程招投标力度以及房地 产市场的回暖，公司建筑工程业务收入同比微增长 0.23% ，在主营业务收入中占比降至 52.76% ， 主要系 2015 年房地产结转收入大幅增长带动公司主营业务收入大幅增长所致。公司房地产项目相 对集中，房地产销售收入受交房周期影响较大，近三年公司房地产销售收入呈波动上升态势，由 于公司房地产销售项目交房多集中在 2015 年，因此 2014 年房地产收入较低，而 2015 年同比大幅 增长 185.54% ，受此影响公司 2015 年房地产销售收入占比 30.58% ，占比提 高了近一倍。公司商品 销售业务主要为钢材、混凝土等建材贸易，旨在增强公司议价能力及为合作方供货，为主业提供 辅助支撑，规模较小，近三年呈波动上升态势。公司小贷业务收入规模逐年保持增长，占比微小， 对公司主营业务收入影响不大。公司其他业务收入主要为房产出租收入和咨询费收入等，收入规 模随着房租水平的上涨和咨询费的增加而逐年扩大。 表 6 2013 ～ 2015 年公司主营业务收入情况（单位：亿元， % ） 时间 2013 年 2014 年 2015 年 项目 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 建筑工程 32.82 68.19 13.12 29.85 74.88 10.76 29.92 52.76 14.27 房地产销售 12.30 25.55 26.20 6.07 15.24 18.79 17.34 30.58 26.75 商品销售业务 1.30 2.71 5.36 0.72 1.80 9.92 5.61 9.89 14.48 小贷业务 1.59 3.31 -- 2.41 6.05 -- 2.51 4.42 -- 租赁业务 0.18 0.46 22.43 0.29 0.52 12.73 其他业务 0.12 0.24 -2.40 0.63 1.57 25.85 1.04 1.83 29.87 合计 48.13 100.00 19.09 39.86 100.00 17.66 56.71 100.00 22.18 数据来源：公司提供 从毛利率角度看，近三年，公司建筑工程业务毛利率相对较低，但基本稳定在 10% 以上，呈现 波动上升态势。 2014 年公司建筑工程业务毛利率同比下滑 2.36 个百分点，主要系在房地产行业下 行的环境下，下游客户抬高招标条件，市场竞争激烈获利空间收窄，承接项目结构不同及结算时 间的影响等因素所致； 2015 年以来，建筑工程毛利率同比提高 3.51 个百分点并超过 2013 年水平，主 要因钢材、砖等主要建筑材料价格下降所致。房地产业务毛利率呈现波动上升态势， 2014 年房地 产业务毛利下滑较快，主要系受房地产行业环境影响以及公司顺应市场态势，主动降低销售单价， 加大房产去化力度所致， 2015 年伴随上年平均售价较高的项目结转收入以及交房量的增加，房地 产销售毛利率同比增长 7.96 个百分点。 受钢材等原材料价格下降幅度较大影响，以及公司采用集 中采购和战略采购模式控制成本，公司商品销售业务毛利率逐年增长。受建筑工程和房地产销售 两大板块毛利率波动增长影响，公司整体毛利率同样呈现波动增长态势。 整体看，公司主营业务以建筑工程及房地产开发业务为主，近三年公司整体营业收入及毛利 率受房地产行业景气度及项目周期影响呈现波动增长态势， 2014 年主要业务板块收入及毛利率均 有所下降，但 2015 年以来收入规模及盈利能力均有所回升。 2 ． 业务运营 （ 1 ）建筑工程业务 公司建筑工程业务主要由子公司重庆中科建设（集团）有限公司（以下简称 “ 中科建设 ” ）运 营。业务模式以 BT （建设 - 移交）、进度付款（每月结算以及按工程节点或工程金额结算）和 PP 模式为主。公司承建的建筑施工程业务类型主要为房屋建筑工程、 市政工程，但近年来考虑到 三四线城市房地产市场景气度欠佳，为控制风险，公司减少与中小型房地产开发商的合作， 2013~2015 年公司房屋建筑业务规模逐年下降，收入占建筑工程业务总收入比例分别为 65.04% 、 63.49% 和 54.15% ，仍为建筑施工业务的主要构成部分；公司房屋建筑业务以 地方政府投融资平台 公司的保障性住房、拆迁安置房、政府办公楼、学校和市政道路建设等非商品房建筑为主，建设 资金一般来源于财政预算或专项资金，回款风险相对较小，近三年占比分别为 55.01% 、 55.01% 和 55.0% ，房屋建筑类型构成较为稳定；同时，考虑到政府信誉良好，回款较好等因素，公司加大 对道路、桥梁、医院、学校、公租房、土地整治等市政工程的投标力度， 2013~2015 年公司市政工 程收入波动上升，占建筑工程业务总收入的比例分别为 33.24% 、 36.49% 和 45.75% ，所占比例逐年 上升。公司劳务业务规模很小， 主要承接木工作业、砌筑作业、混凝土作业、脚手架作业等劳务 施工业务，近三年业务收入呈现波动下降趋势。 表 7 2013 ～ 2015 年公司建筑工程板块收入情况（单位：万元） 项目 2013 年 2014 年 2015 年 房屋建筑 213,456.57 189,52.5 161,97.35 其中：商品房 96,035.46 85,265.15 72,89.81 非商品房 117,421.1 104,257.40 89,097.54 市政工程 109,08.34 108,931.34 136,865.18 劳务 （未完）  |