[年报]万 科Ａ:2016年年度报告
透明logo-1 万科 企业 股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2016年 度报告 证券代码： 000002、 299903 证券简称：万科 A、 万科 H代 公告 编号： 〈万〉 2017- 024 二〇一 七 年三月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及 连带责任。 王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立董事、 华生 独立董事 、 罗君美独立董 事 亲自出席本次董事会会议。 乔世波董事、魏斌董事因公务 原因未能亲自出席本次会议， 授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权； 孙建一 董事因公务原因未能亲自出席本 次会议，授权 郁亮 董事 代为出席会议并行使表决权； 陈 鹰 董事因公务原因未能亲自出席本 次会议，授权 王文金 董事 代为出席会议并行使表决权； 海闻独立董事因公务原因 未能亲自 出席本次会议，授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权。 公司 2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每 10股派送人民 币 7.9元（含税）现金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人 孙嘉 声明：保证年度报 告中财务报告的真实、完整。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ... 1 第二节 致股东 ................................ ................................ ................................ ............................... 4 第三节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ............................... 6 第四节 董事会报告 ................................ ................................ ................................ ..................... 10 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ......................... 66 第六节 股本变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ..... 75 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ................................ ................................ ..... 85 第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ................................ ................................ ..................... 94 第九节 监事会报告 ................................ ................................ ................................ ................... 103 第十节 内部控制情况 ................................ ................................ ................................ ................ 106 第十节 公司债券情况 ................................ ................................ ................................ ................ 115 第十二节 财务报告 ................................ ................................ ................................ .................... 119 第十三节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ........... 265 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指 万科 企业 股份有限公司 万科、 集团 、本集团 指 万科 企业 股份有限公司及其 附属公司 万科 物业 指 万科 物业发展有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港 联合交易所有限公司 地铁 集团 指 深圳市 地铁集团有限公司 华润 股份 指 华润 股份 有限 公司 中润 贸易 指 中润国内贸易有限公司 钜盛华 指 深圳市 钜盛华股份有限公司 恒大地产 指 恒大地产集团有限公司 印 力集团 指 印力集团控股有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》 《 联交所 证券 上市规则 》 指 《香港 联 合交易所 有限 公司 证券 上市规则 》 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 报告期 指 2016年 1月 1 日至 2016年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明 ， 指人民币元 第二节 致股东 对于中国房地产企业而言，如何面对 2016年 的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时 候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新 纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？ 必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵 过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。 买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。 所以，当 2016年 10月 ，国家 对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分 的理由感到欣慰 ，这一次 调控 是及时的，也是完全必要的。让过热的市场 适度 降温，对稳 健经营、有志于长期发展的企业 来说 ， 无疑 是一个利好。 房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝 大多数发达 国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产 价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是 持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？ 一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋 应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘 初心。 我们必须时刻牢记，无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是 我们作为企业最重要的使命。 按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇 化率衡量，我国还有超过二十个百分点 的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟 式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市 圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”，依然 有着广阔的市场空间。 为新市民提供有品质的住房和配套服务，我们责无旁贷。但问题在于，面对日益高企 的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？我们当然知道，这不是一家企业能够独 力完成的任务，但这一点，却也并非我们选择不作为的理由。 我们依然有很多 机会，为此做出力所能及的贡献。“轨道 + 物业 ” 开发模式，是我们首 先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通 为骨干的公共交通优先模式 （ TOD） 能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都 市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020年，我国城市轨道交通总 里程有望较 2015年 增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机 会。 其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是 国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、 东京、伦敦都市圈，租房居住的占 比分别 为 56%、 54%和 50%。 2016年国 务院相继出台的《关于加快培育和发展住房租赁市 场的若干意见》和《推 动 1亿非户籍人口在城市落户方案》中，高度强调了租赁在解决城 镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。 除了住房本身，我们还应该看到，随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临， 大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流 、 教育、度假、创业等新兴不动产 及服务领域 ， 才刚刚起步 。上述 新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。 发达国家 经验表 明 ， 经济进入成熟阶段后 ， 广义房地产业的枢纽地位、 以及对经济发展的贡献 ，不 仅不会因供应逐渐充足而削弱，反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。 我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会，则取决于我们的专业能力，取决于 我们能否以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰，身处这 样一个充满机遇的年代，也很荣幸能与广大股东一起，共同面对全新的未来。 第三节 公司简介 和主要 财务指标 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称： 万科企业股份有限公司（缩写为 “ 万科 ” ） 英文名称： CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为 “ VANKE” ) 注册地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 办公地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 香港主要营业地点： 香港花园道 1号中银大厦 55楼 国际互联网网址： www.vanke.com 电子信箱： IR@vanke.com 法定代表人： 王石 授权代表： 王文金、朱旭 替代授权代表： 陆治中 （二）联系人和联系方式 董事会秘书 、 公司秘书： 朱旭 电子信箱： IR@vanke.com 股证事务授权代表： 梁洁 电子信箱： IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话： 0755- 25606666 传真： 0755- 25531696 助理公司秘书： 陆治中 电子邮件： peterluk@vanke.com 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话： 00852- 23098888 传真： 00852- 23288097 （三）股票情况 A股股票上市地： 深交所 A股股票简称： 万科 A A股股票代码： 000002 H股股票上市地： 联交所 H股股票简称： 万科企业、万科 H代 注 H股股票代码： 2202、 299903 注 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东自本公司 H股在联交所上市后通过境内证券公司交易系统 交易本公司的 H股使用 H股股份过户登记处： 香港中央证券登记有限公司 联系地址： 香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712- 1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称： 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 、《证券日 报》 、巨潮 资讯 网以 及香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址 ： A股 ： www.cninfo.com.cn H股： www.hkexnews.hk 年度报告备置地点： 公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期： 1984年 5月 30日，地点：深圳 变更登记日期： 2014年 10月 22日，地点：深圳 企业法人营业执照注册号： 440301102900139 税务登记号码 ：地税登字 440300192181490号 国税登字 440300192181490号 组织机构代码： 19218149- 0 （六）聘请的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所 境内 ： 毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙 ) 地址： 北京市东长安街 1号东方广场 毕马威大楼 8层 签字会计师： 房炅，陈泳意 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道 10号太子大厦 8楼 公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址： 深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12楼 境外：普衡律师事务所 地址： 香港花园道 1号中银大厦 21~22楼 二、会计数据和财务指标摘要 （一）主要会计数据和财务指标 单位：人民币元 2016年 2015年 本年比上年增减 2014年 营业收入 240,477,236,923.34 195,549,130,020.90 22.98% 146,388,004,498.44 营业利润 39,023,778,797.86 33,122,777,302.51 17.82% 24,979,358,867.78 利润总额 39,253,611,726.28 33,802,617,619.10 16.13% 25,252,363,233.49 归属于上市公司股东的净利润 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 16.02% 15,745,454,144.70 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 20,929,278,864.67 17,615,950,216.12 18.81% 15,576,596,101.66 经营活动产生的现金流量净额 39,566,129,021.69 16,046,020,691.50 146.58% 41,724,819,113.36 基本每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43 稀释每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43 全面摊薄净资产收益率 18.53% 18.09% 0.44个百分点 17.86% 加权平均净资产收益率 19.68% 19.14% 0.54个百分点 19.17% 2016年末 2015年末 本年末比上年末增减 2014年末 资产总额 830,674,213,924.14 611,295,567,689.29 35.89% 508,408,755,415.65 负债总额 668,997,642,643.14 474,985,950,368.27 40.85% 392,515,138,495.68 归属于上市公司股东的净资产 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 13.24% 88,164,569,909.35 股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11% 11,037,507,242.00 归属于上市公司股东的每股净资产 10.28 9.08 13.22% 7.99 资产负债率 80.54% 77.70% 增加2.84个百分点 77.20% （二）分季度主要财务指标 单位：人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 14,611,312,019.58 60,183,982,286.71 42,259,505,822.77 123,422,436,794.28 归属于上市公司股 东的净利润 833,232,885.76 4,518,077,100.32 2,911,071,025.68 12,760,225,244.80 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 805,115,190.87 4,530,729,962.23 2,757,387,568.49 12,836,046,143.08 经营活动产生的现 金流量净额 -10,726,129,132.78 36,523,342,560.75 17,188,681,409.66 -3,419,765,815.94 （三）非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2016年 2015年 2014年 非流动资产处置损益 -1,994,277.63 1,521.70 -2,168,344.08 可供出售金融资产在持有 期间 及处置 的投资收益 8,150,281.96 3,585,261.69 -73,553,232.10 出售、处理部门或投资单 位收益 -62,729,861.09 -376,974,837.33 11,532,549.63 除上述各项之外的其他营 业外收入和支出 231,827,206.05 985,008,218.90 275,172,709.79 所得税影响 -57,284,084.10 -86,056,125.60 -37,786,252.19 少数股东损益影响 -24,641,873.30 -22,108,006.21 -4,339,388.01 合计 93,327,391.89 503,456,033.15 168,858,043.04 （四）境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 2016年 2015年 2016年 12月 31日 2015年 12月 31日 按境外会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 按境内会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2016年内外部风起云涌，是万科 32年 发展历史上 极为不寻常 的一年。 从行业形势看， 全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额 进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正 在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法 等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点 城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远 。 从公司自身看， 始于 2015年 7月的 股权 事件 ，令 公司的经营管理 短期内面临前所未有 的 不确定性 。 部分股东一度提议罢免全体董 事、非职工代表监事 ，公司股价大幅波动，部分 客户、供应商、合 作伙伴、金融机构 以及 广大投资者 也产生 了 诸多 疑惑。 面对内、外部环境 的挑战 ， 本集团 坚持“ 稳定队伍 ， 控制风险，实现可持续发展 ”的 原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用， 努力 推动各项业务稳定发展。 2016年 本集团 实现销售金额 3,647.7亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公 司 股东 的净利润 210.2亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3亿元 ； 本集团 2014年以来 围绕 “ 城市配套服务商 ” 定位而拓展 的 商业、物流地产、滑雪度假、长 租公寓、教育、养老等新业务 布局也初 现雏形 。 2016年 7月， 本 集团 入选《财富》 “ 世界 500强 ” ，名列 第 356位。 年内，公司 发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识 而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道 + 物业”这一极具发展潜力的发展模式。 2017年 1月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道 + 物业”的发展模 式奠定了良好基础。 新的一年，中央将继续因城施策，防范市场 过热 ，并着手制定促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。 万科一直坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性， 房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日 解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。 （一）2016年房地产市场回顾 全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。 国家统计局数据显示， 2016 年全国商品住宅销售面积 13.8亿平 方 米，销售金额 9.9万亿元，较 2015年分别增长 22.4% 和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 35.6%、 24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。 在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍 较为明显 。 随 着 2015年、 2016年 成交 大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短 。以公司长期观察的 14个城市 1为例，由 于 2015- 2016年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售 出的面积）已由 2014年底的 1.55亿 平方米 降至 2016年底的 0.93亿 平方米 ；库存去化周期 由 2014年底的 11.5个月缩短至 2016年底的 6.9个月。但综合评估存量住房规模、土地供 给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺 属于局部现象的长期判断仍未出现变化。 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 局部市场过热引发政策关注。 2016年 3月， 部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价 过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20个城市密 集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。 伴随 一系 列措施 的落地， 热点城市楼市 快速降温 。 主要城市土地市场持续高温。 前述 14个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面 积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，而平均土地成交单价则增长 34.3%， 再次 刷新历史记录 ； 土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价 超过平均起拍楼面价的部分 /成交土地的平均 起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。 全国房地产开发、投资情况相比 2015年的低迷有所好转，但 增速仍在低位 。 全国住 宅开发投资完成额 约 6.9万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6亿 平方米 ，同比 增长 8.7%，增速较 上半年 下降 5.3个百分点。 开发企业单一的经营模式亟待转型。 城市 居民 在基本 解决住房短缺 问题 之后， 其对 不 动产的需求 将 日益多样化，购置新房需求 单项 独大 的 时代终将结束。 在土地市场持续高温、 平稳 的 房价预期已难以 承载 狂飙 的地价涨幅 的 背景下， 开发企业买地、建设、销售的单一 经营模式，也越来越难以持续。而在 传统模式遭遇挑战的 同时 ， 以轨道交通建设引领城市 更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产 衍生服务， 则 日益 呈现出 良好的发展潜力。 （二）报告期内主要工作 本集团 主营业务包括房地产开发和物业服务。 近年来， 本集团 以 城市配套服务商 为战 略定位 ，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基 础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产 衍生 业务。 2016年 本集团 实现营业收入 2,404.8亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东 的净利润 210.2亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90元，同比增长 16.0%；全面摊 薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015年增加 0.44个百分点。 单位：人民币万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1.主营业务 23,840,054.80 23.41% 16,949,371.06 22.99% 19.73% 0.30个百分点 其中：房地产 23,414,029.66 23.09% 16,617,491.18 22.61% 19.77% 0.32个百分点 物业服务 426,025.14 43.42% 331,879.88 45.35% 17.22% -0.17个百分点 2.其他业务 207,668.89 -12.22% 24,869.28 -26.18% 83.14% 3.12个百分点 合计 24,047,723.69 22.98% 16,974,240.34 22.87% 20.27% 0.11个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域的主营业务收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （ 人民币 万元） 比例 权益 净利润 （ 人民币 万元） 比例 上海区域 5,346,776 26.04% 7,751,232.95 33.11% 698,254.03 31.82% 广深区域 5,666,584 27.60% 7,594,043.79 32.43% 960,927.54 43.78% 北京区域 4,139,988 20.16% 4,178,931.13 17.85% 325,536.42 14.83% 中西部 区域 5,379,574 26.20% 3,889,821.79 16.61% 209,952.12 9.57% 合计 20,532,922 100.00% 23,414,029.66 100.00% 2,194,670.11 100.00% 注：报告期内有项目结算的城市 如下 ： 广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、 南宁、泉 州、 三亚； 上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、 昆山、 扬州、常州、徐州、合肥、芜 湖、宁波、温州、南昌； 北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、 吉林、 济南、青岛、烟台； 中西部 区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 1 、 房地产业务实现有质量的增长 （ 1 ） 2016年实现 房地产销售金额 3,647.7亿元 新开工面积同比增长 47.5%。 2016年本集团境内项目实现新开工面积 3,136.7万平方 米，较 2015年增长 47.5%，较年初计划增长 42.6%；实现竣工面积 2,237.2万平方米，较 2015年增长 29.4%，较年初计划增长 8.3%。 销售 金额同比增长 39.5%。 2016年 本集团 实现销售面积 2,765.4万平方米，销售金额 3,647.7亿元，同比分别增长 33.8%和 39.5%。按全国商品房销售金额人民币 117,627.1亿元 计算， 2016年 本集团 在全国市场占有率为 3.1%，较 2015年提高 0.1个百分点。 住宅产品以中小型普通商品住房为主 。 本集团 房地产开发业务 的 主要产品为商品住宅 及商业配套。 2016年所销售的产品中，住宅占比为 84.7%，商办占比为 11.9%，其它配套 占比为 3.4%。 本集团 的住宅产品聚焦主流客户自住需求， 95%为 144平方米以下的中小户 型。 聚焦城市经济圈， 深耕现有城市。 截至 2016年底， 本集团 进入中国大陆 65个城市， 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京 区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。 2016年， 本集团 在北京、上海、广州、 深圳、杭州、武汉、 苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等 14个城市的销 售金额超过百亿；在 40个城市的市场销售排名位列当地前三。 持续 关注海外市场投资机会。 本集团 以国际化为长期发展战略， 截至 2016年底， 已 进 入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等 6个海外城市。海外项目在 2016年贡献 销售面积 3.6万平方米，销售收入人民币 33.0亿元。投资海外项目 有助于 本集团 引进国外 优秀的产品和服务理念，并扩大 本集团 在海外市场的品牌影响力。 分 区域 销售 情况 销售面积 （平方米） 比例 销售金额 （人民币亿元） 比例 广深区域 6,474,538 23.41% 1,024.17 28.08% 上海区域 7,579,463 27.41% 1,188.97 32.60% 北京区域 6,711,169 24.27% 799.23 21.91% 中西部区域 6,852,764 24.78% 602.31 16.51% 海外 36,479 0.13% 33.00 0.90% 合计 27,654,412 100.00% 3,647.69 100.00% 已售未结资源增 至 2,782.3亿元 。 2016年 本集团 实现结算面积 2,053.3万平方米，结算 金额人民币 2,341.4亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%。截至 2016年底，公司合并报表 范围内有 2,279.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币 2,782.3亿元，较 2015年年底增长 29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为 本集团 未来业绩奠定坚实基 础。 （ 2 ） 土地储备满足持续发展需要 坚持审慎的投资策略， 合理补充项目 资源。 2016年 本集团 新增开发项目 173个，按公 司权益计算的建筑面积约 1,892.2万平方米，总建筑面积约 3,157.3万平方米， 其中 88.3% 的新增项目都位于一二线城市。 鉴于土地市场竞争激烈， 本集团 持续 探索多元化的土地获 取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源 。 2016年 本集团 59.5%的 新增项目 为 通 过合作方式获取。在项目投资上 本集团 坚持量入为出的原则， 2016 年全年实现经营性现金净流入 395.7亿元，相对充裕的资金使 本集团 能灵活应对市场波动， 积极捕捉潜在项目发展机会。 现有的土地资源基本满足了 本集团 未来两年的开发需求。 截至 2016年底，本集团在 中国大陆拥 有 600个 主要 开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约 3,622.2万平方米，总 建筑面积约 5,442.4万平方米；规划中项目权益建筑面积约 3,655.9万平方米，总建筑面积 约 5,296.9万平方米。此外，本集团还参与了 11个城市更新改造类项目 ， 根据当前规划条 件，按公司权益计算的规划建筑面积约 360.5万平方米，总建筑面积约 544.7万平方米。目 前拆迁与相关手续办理尚在进行中。 有关 本集团 新增项目的具体信息，详见公司 “ 非募集资金投资情况 ” 之 “ 项目投资 ” 。 （ 3 ） 经营效益 有所 提升 报告期内， 本集团 加强精细化管理，提升 经营效率，在多个维度实现了 均好发展 。 1） 盈利能力有所提升 。 2016年 本集团 全面摊薄的 净资产 收益率 提升至 18.5%，较 2015年上升 0.44个百分点； 本集团 房地产业务毛利率为 19.8%，较 2015年提高 0.32个百分点。 2）销 售回款 速度 加快 。 2016年 本集团 平均销售回款率超过 95%，继续保持行业领先优势。 3） 负债率保持低位。年底 本集团 净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 25.9% （ 2015年底： 19.3%）， 继续 保持在行业 低位 。 2 、 物业服务 保持行业领先 本集团 物业服务业务以万科物业为主体展开。 2016年 本集团 物业服务业务实现合并报 表范围内主营业务收入 42.6亿元，同比增长 43.4%。 报告期内， 万科物业发布睿服 务 3.0，建设“阳光社区、透明物业”，不仅将物业费外 收入和物业费内支出对业主公开，还特别推出“友邻计划”，将“友邻市集”利润捐给社 区，用于设施设备更新和社区文化建设，进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度。 报告期内，由万科物业控股的 深圳市万睿智能科技有限公司 成功申报国家级高新技术企业。 3 、 各项拓展业务稳步推进 房地产行业进入白银时代，公司坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹 和客户需求升级积极拓展新的商业机会。 商业地产 商业地产与 本集团 各项业务存在广泛的协同效应，是城市配套服务不可或缺的业务板 块。 本集团 多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内，上海七宝万科广场、 宁波 1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。 2016年， 本集团 通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团 的股权。印力 集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源 ， 此次 战略投资将为 双方 带来巨大的资源协同效应 。 物流地产 2016年 本集团 物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的 战略，持续稳 健扩张。 截至 2016年底， 本集团 物流地产累计已获取 18个项目，总建筑面 积约 147万 平方米 ，其中， 2016年新增项目 10个，新增 可 租赁 面积 96万 平方米 。 滑雪业务 截至 2016年底， 本集团 已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三 个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均 居全国第一。 2016年底，万 科松花湖度假区正式升格为国家 4A 旅游景区。 长租公寓、养老业务 本集团 积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌 —— “泊寓” 。 本集团 基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。 本集团 首个大型养老社 区杭州随园嘉树 项目，自 2015年投入运营以来，目前已有 600余位长者入住，成为 2016 年 G20峰会的接待参观点。 4 、 控制风险，提升效率 （ 1 ） 打造精工品质， 夯实 产品竞争力 坚持质量第一。 2016年 本集团 交付总量为 21.4万套，规模创历史纪录。 本集团 持续推 广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指引表，加大天网行动（ 对采购的材 料、部品及设备进行不定期抽检 ）频率，使产 品质量控制在良好水平。 本集团 广州欧泊项 目获得建筑行业最高质量奖 —— 鲁班奖。 促进工程提效 。 2016年， 本集团 继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率，减少 对人工的依赖及材料的耗费。 本集团 新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外 墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、 100%和 100%。通过推广应用穿插提 效技术， 本集团 64%的新开工主流项目达到提效 20%的目标。年内 本集团 继续推进绿色战 略，共完成绿色建筑 2,834万 平方米 ，其中获取绿色标识项目 1,319万 平方米 ， 绿色 三星项 目共 14个，面积达到 182.8万 平方米 。 推动成本优化 。 本集团 以“为客户省成本”为目标，针对不同的项目定位，建立分层 分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。 2016年 本集团 坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则，进一步强 化了对工程成本的控制。 （ 2 ） 完善资金管控， 探索 打造金融合作生态圈 本集团 坚持以现金流管理为核心，持续完善资金管控，提升资金使用效率，报告期末 本集团 持有的现 金由 2015年末的人民币 531.8亿元增加到人民币 870.3亿元。此外， 本集 团 联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试，打造金融合作生态圈。年内， 以本集 团供应链 为基础的 国内首单地产供应链金融 ABS在深圳证券交易所获得批准，并成功发行 四期，总金额近人民币 60亿元，受到市场多种类型投资者的追捧 。 （ 3 ） “ 营改增 ” 后实现业务 顺利过渡 2016年 3月，财政部、国家税务总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知》， 2016年 5月，房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组，全面梳理 经营业务流程，通过业务、财务、税收一 体化平台建设，创造性的搭建了增值税自动申报 管理系统，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政策的调整，而且支持了 本 集团 生产建造系统的精益化管理和供应商协同。 （ 4 ） 建立 风险 管理 体系 结合联交所《企业管治守则》的修订要求，公司董事会修订了审计委员会实施细则， 增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部 / 区 域 、一线公司三级风险管理架构，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对来自外部环 境和 本集团 内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和 有效性。 （ 5 ） 打造信息化平台 2016年 1月 本集团 启动了“沃土计划”，旨在以信息化建设为抓手，全面提升经营效 率并推动业务持续增长。截至 2016年底，核心业务经营平台项目群的重点产品 —— 核心 ERP已完成蓝图设计进入全面开发阶段， 面向工程现场管理的产品“匠心”已成功在试点 公司上线使用；客户平台项目群分别完成在线购房产品“在线家”、经纪人销售产品“分 享家”、数字化案场产品“销售家”以及客户服务产品“服务家”四大产品的上线使用， 同时也建立了 本 集团统一客户数据库平台，实现多业态客户数据的整合；协同办公项目群 完成了内部通讯软件 “ 微 V”的更新升级，同时启动了办公门户网站、人力资源信息系统 的设计开发工作。 5 、 完善 事业合伙人制度 2016年，股权事件对 本集团 日常经营和团队稳定性产生明显冲击， 本集团 事业合伙人 制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对 本集团 文化 价值观 的执着信念，以身作则，坚守 本职工作，维护 本集团 正常经营秩序。 本集团 通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员 工沟通和宣导优秀事迹等方式，有效稳定团队、提振士气，控制了人员大量流失的风险。 本集团 于 2014年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。 2016年底， 为进一步强化跟投人员的共创、 共担 、共 享 意识， 本集团 对跟投方案进行迭代优化，通过 取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投 人获得门槛收益 率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。 跟投制度开展以来，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出 合伙人的意识和作用。 截至 2017年 2月底 ， 本集团 累计已有 308个项目实施跟投。 跟投项 目从获取到首期开工 、 首期开盘 以及现金流回正的 平均时间 明显 缩短， 本 集团的营销费用 率也得到有效控制 。 6 、 开展精准扶贫，切实践行 社会责任 在追求业绩增长的同时， 本集团 始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相 关方发展，致力于让更多人分享到经营成果。 2016年， 本集团 积极响应 政府 号召，从教育、产业、就业等多个维 度参与精准扶贫， 充分发挥自身专业优势，扩大辐射和带动作用，包括：（ 1）在张家口市张北县捐建 12个 300kw光 伏扶贫电站，并无偿将电费收入全部分配给贫困家庭，持续为贫困人口提供经济 收 入；（ 2） 在贵州台江、贵州丹寨、贵州雷山、江西会昌、河北顺平、河北张北等地与职 校启动 6个校企合作项目，计划培养物业管理技能人才并吸纳到万科就业，提供物业管家、 物业客服、水电维修、安全管理等 4类岗位，帮助贫困人口脱贫 。 本集团 通过万科公益基金会持续履行社会责任。 2016年 ， 万科 公益 基金会 完成新疆塔 合曼寄宿制学校的援建工作并交付使用；将 万科 入选世界“ 500强 ” 的政府奖励资金 全部 用于 援建西藏非物质文化遗产博物馆；将乐 跑运动和自闭症家庭救助结合，救助范围扩展 到 全国 40个城市；在云南、贵州等地支持乡村支教项目，让更多孩子享受更 好 的教育。 报告期内 本集团 履行社会责任的情况，详见同日发布的《 2016年企业 社会责任报告》。 （三）经营和财务状况分析 1、 利润状况 报告期内， 本集团 实现净利润 人民币 283.5亿元，同比增长 9.3% ；实现权益净利润 人 民币 210.2亿元，同比增长 16%。 本集团 房地产业务的 结算毛利率 为 19.8%，较 2015年提高 0.32个百分点。 本集团 全面 摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015年上升 0.44个百分点。 2016年 本集团 实现投资收益 人民币 50.1亿元 ，同比增长 40.8%。 其中 ， 来自联营 、 合 营公司 实现的 公司 权益利润为人民币 49.3亿元。 2、 资金状况 本集团 始终坚持“以现金流为基础的 持续 真实价值创造”理念。报告期内， 本集团 继 续加快销售回款，提升资金效率，全年销售回款 率在 2015年的 基础上进一步提升，超过 95% 。 截至报告期末， 本集团 持有的货币资金 达到 人民币 870.3亿元，远高于短期借款和一 年内到期的长期 负债 人民币 433.5亿元。期末公司所持有的货币资金中，人民币占比 89.9%， 港币占比 2.5%， 美元占比 7.4%， 英镑占比 0.15%，其余为新加坡币。 3、 负债情况 （ 1 ）负债率 截至 2016年底， 本集团 有息负债合计人民币 1,288.6亿元，占总资产的比例为 15.5% （ 2015年底： 13.0%）。 （ 2）融资成本 本集团 和各类金融机构长期保持良好的合作关系，报告期内， 本集团 充分发挥自身的 资金和信用优势，总体融资成本控制在较低水平。 本集团 资本化的利息支出合计人民币 32.3亿元， 未 资本化的利息支出人民币 23.1亿元。 （ 3）有息负债分析 截止报告期末， 本集团 有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内 到期的有息负债合计人民币 433.5亿元，占比为 33.6%；一年以上有息负债人民币 855.1亿 元，占比为 66.4%。 分利率类型来看，有息负债中， 固定利率负债占 比 44.1%，浮动利率负债占比 55.9%。 有抵押的有息负债 人民币 19.9亿元，占总体有息负债的 1.6%。 分融资对象来看， 银行借款占比为 58.6% ，应付债券占比为 24.5% ，其他借款占比为 16.9% 。 分境内境外来看， 境内负债占比 64.6% ，境外负债占比 35.4% 。人民币负债占 比 66.2%， 外币负债占比 33.8%。 2016年， 外币负债较 2015年 增长较快， 主要受本集团国际化战略推 进及跨境并购增加所致 。 （ 4 ）票据发行 和评级情况 报告期内，公司在中国银行间债券市场完成了 2016年度第一期和第二期中期票据发行， 发行金额合计为人民币 30亿元，中期票据期限均为 5年，发行利率均为 3.2%。 为满足发展需要， 本集团 于 2013年设立了 20亿美元中 期票据计划 （以下简称“中期 票据计划”） ，并于 2016年 在 董事会授权范围内将 该中期票据计划 规模更新为 32亿美元。 报告期内， 中期票据计划 进行了三次发行，分别为： 1） 2016年 4月，发行合计金额为 36.5亿港币的 3年期定息票据，票面利率为 2.50%； 2） 2016年 10月，发行金额为 2.2亿 美元的 5年期定息票据，票面利率为 2.95%； 3） 2016年 12月，发行金额为 6亿美元的 3 年期定息票据，票面利率为 3.95%。上述票据均已在联交所上市。 报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，穆迪 维持公司 Baa1 的信用评级 。 尽管 本集团 各项财务指标安全健康，但受股权事件影响， 2016年 8月，标准 普尔、穆迪先后下调 本集团 的 评级展望为 “ 负面 ” 。 国内评级机构中诚信证券评估有限公 司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。 4、 存货分析 随着项目投资和开发规模的扩大， 本集团 的存货规模有所上升。截至报告期末， 本集 团 存货金额为 4,673.6亿元，较 2015年底增长 27.0%。其中，拟开发产品 为 1,369.2亿元， 占比 29.3% ；在建开发产品 2,848.9亿元，占比 61%；已完工开发产品（现房） 437.1亿元， 占比 9.4%。 报告期内，项目存货跌价准备为 13.8亿元， 较 2015年底增长 82.3%，原因在于部分城 市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目 计提 存货跌价准 备 。具体情况如下： 单位：人民币万元 序号 城市 项目 年初跌价准备余额 年末跌价准备余额 1 烟台 海云台 30,573.37 30,573.37 2 乌鲁木齐 南山郡 13,587.64 13,587.64 3 乌鲁木齐 金域缇香 929.27 696.20 4 唐山 红郡 5,898.68 1,940.61 5 温州 龙湾花园 17,612.70 6,839.15 6 芜湖 万科城 3,559.38 - 7 营口 海港城 3,249.57 6,772.04 8 镇江 蓝山花园 - 16,890.19 9 宁波 万科城 - 8,698.87 10 抚顺 金域蓝湾 - 11,047.98 11 大连 海港城 - 11,482.80 12 南充 金润华府 - 27,063.34 13 南通 金域蓝湾 - 1,914.87 合计 75,410.62 137,507.06 本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报 告期税后净利润 6.7亿 元，影响归属于母公司 股东 的净利润 5.4亿元。 5、 资本开支承担 截至报告期末， 本集团 的资本承 担为人民币 1,409.4亿 元，主要包括 本集团 已签订的正 在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 6、 或有负债 本集团 按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效 之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截 至报告期末， 本集团 为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,111.9亿元。 本 集团 过去从 未因上述担保蒙受任何重大损失。 本集团 认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 7、 汇率波动风险 本集团 绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 为配合公司的国际化战略推进及中国境内房地产业务的跨境并购， 本集团 持续扩大境 外融资规模，通过多种方式在境外筹措资金。 由于 本集团 中国境内 房地产业务跨境并购时间主要集中在下半年，而同期人民币兑换 美元、港币汇率波动较大、贬值明显，报告期内 本集团 产生汇兑损失约人民币 5.7亿元。 为持续控制汇率波动风险， 本集团 坚持对资产 /负债匹配性、负债期限、境外流动性风 险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率 变动产生的风险，报告期内 本集团 针对 11.5亿美元外币借款签署了远期外汇契约（ DF）， 另有 3.25亿美元的无本金交割远期外汇契约（ NDF）合约到期。在持有期间， DF/NDF价 值变动对 本集团 损益没有影响。 8、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况 无 。 9、 主要财务指标变动情况 单位：人民币万元 项目 2016-12-31 2015-12-31 变动幅度 说明 资产总额 83,067,421.39 61,129,556.77 35.89% 经营规模扩大 货币资金 8,703,211.82 5,318,038.10 63.65% 销售回款增加 衍生金融资产 45,867.12 12,219.53 275.36% 公允价格变动 其他应收款 10,543,500.49 7,548,564.30 39.68% 合作方往来增加 长期股权投资 6,170,198.84 3,350,342.35 84.17% 对外投资增加 投资性房地产 2,187,442.43 1,076,505.11 103.20% 收购投资性物业增加 固定资产 681,079.31 491,747.92 38.50% 自用不动产增加 长期待摊费用 96,022.63 44,788.34 114.39% 租入公寓增加 递延所得税资产 719,853.30 516,654.08 39.33% 可弥补亏损增加 短期借款 1,657,658.92 190,008.80 772.41% 融资结构变化 应付票据 360,383.91 1,674,473.29 -78.48% 支付结构变化 应付账款 13,804,756.25 9,144,645.84 50.96% 支付结构改变 应付利息 37,837.49 23,157.59 63.39% 债务增加 其他应付款 10,658,025.72 6,235,022.43 70.94% 合作方往来增加 长期借款 5,640,606.13 3,382,858.42 66.74% 融资结构变化 应付债券 2,910,837.58 1,901,581.23 53.07% 新发行债券 其他非流动负债 286,199.95 137,807.56 107.68% 长期应付款增加 少数股东权益 4,823,180.46 3,612,609.95 33.51% 非全资控股项目增加 项目 2016年1-12月 2015年1-12月 变动幅度 说明 管理费用 680,056.19 474,524.98 43.31% 经营规模增长，人工费 用增加 财务费用 159,206.80 47,773.58 233.25% 利息支出增加 资产减值损失 119,279.02 49,594.61 140.51% （未完）  |