[年报]嘉凯城:2016年年度报告
嘉凯城集团股份有限公司 2016年年度报告 2017年03月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人甄立涛、主管会计工作负责人张歌及会计机构负责人(会计主管 人员)田业声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及的未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承 诺，请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 9 第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 9 第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 10 第五节 重要事项 ............................................................................................................................ 539 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 53 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 58 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 59 第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 69 第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 76 第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 77 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 208 释义 释义项 指 释义内容 公司 /本公司/嘉凯城 指 嘉凯城集团股份有限公司 上海公司 指 嘉凯城集团（上海）有限公司 浙江公司 指 嘉凯城集团（ 浙江） 有限公司 中国恒大 指 注册在英属开曼群岛的China Evergrande Group，香港联交所上市公 司，股票代码为3333.HK 超丰置业 指 广州市超丰置业有限公司 凯隆置业 指 广州市凯隆置业有限公司 恒大地产 指 恒大地产集团有限公司 浙商集团 指 浙江省商业集团有限公司 杭钢集团 指 杭州钢铁集团公司 国大集团 指 浙江国大集团有限责任公司 凯思达 指 上海凯思达股权投资有限公司 互联网科技公司 指 嘉凯城（上海）互联网科技有限公司 名城实业 指 浙江名城实业集团有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 元 指 人民币元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 嘉凯城 股票代码 000918 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 嘉凯城集团股份有限公司 公司的中文简称 嘉凯城 公司的外文名称（如有） China Calxon Group Co., Ltd . 公司的外文名称缩写（如有） Calxon 公司的法定代表人 甄立涛 注册地址 浙江省杭州市惠民路56号1号楼318室 注册地址的邮政编码 310002 办公地址 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB座19楼 办公地址的邮政编码 310012 公司网址 www.calxon-group.com 电子信箱 ir000918@evergrande.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李怀彬 喻学斌、张学温 联系地址 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB 座19楼 浙江省杭州市教工路18号欧美中心AB 座19楼 电话 0571-87376666 0571-87376666 传真 0571-87922209 0571-87922209 电子信箱 ir000918@evergrande.com ir000918@evergrande.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 91430000712102806R 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 1998年至2009年9月，公司主营业务为农作物种子种苗及乳制品的生产与销售； 2009年10月起，公司主营业务变更为房地产开发与经营。 历次控股股东的变更情况（如有） 1998年8月-2009年7月13日，公司控股股东为湖南省农业集团有限公司；2009 年7月14日-2016年7月31日，公司控股股东为浙商集团。2016年8月1日， 公司控股股东变更为恒大地产。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路中海地产广场西塔5-11层 签字会计师姓名 邢士军、张广志 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 2016年 2015年 本年比上年增 减 2014年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 3,074,342,290.41 4,055,654,888.02 4,055,654,888.02 -24.20% 8,448,838,705.18 8,448,838,705.18 归属于上市公司股东的净利 润（元） 398,830,998.97 -2,343,442,826.94 -2,330,954,496.54 38,090,871.38 53,523,362.29 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益的净利润（元） -1,957,958,672.46 -2,588,373,488.22 -2,583,526,175.28 24.21% -62,534,530.89 -56,141,053.63 经营活动产生的现金流量净 额（元） -834,837,335.68 -719,107,666.00 -719,107,666.00 -16.09% -3,124,047,019.17 -3,124,047,019.17 基本每股收益（元/股） 0.22 -1.30 -1.290 0.02 0.03 稀释每股收益（元/股） 0.22 -1.30 -1.290 0.02 0.03 加权平均净资产收益率 17.23% -74.38% -72.15% 89.38% 0.88% 1.24% 2016年末 2015年末 本年末比上年 2014年末 末增减 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 35,591,391,705.41 34,684,309,995.71 34,883,246,305.68 2.03% 36,723,089,602.97 36,849,938,535.65 归属于上市公司股东的净资 产（元） 3,077,998,236.98 1,997,143,310.81 2,115,452,338.00 45.50% 4,327,784,851.71 4,396,193,952.50 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 报告期内，公司所持投资性房地产价值不断提升，公允价值计量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的 公允价值，为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，公司2016年第五次临 时股东大会审议通过了《关于投资性房地产会计政策变更的议案》，决定将投资性房地产的计量方法由成本计量模式变更为 公允价值计量模式。 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 821,210,490.84 1,320,595,681.42 169,803,277.96 762,732,840.19 归属于上市公司股东的净利润 -240,798,738.29 -711,656,015.77 -296,626,887.80 1,647,912,640.83 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -243,870,373.70 -714,720,529.99 -291,923,056.50 -707,444,712.27 经营活动产生的现金流量净额 -483,662,350.46 107,389,955.93 -830,624,337.15 372,059,396.00 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2016年金额 2015年金额 2014年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 2,675,536,164.99 324,223,473.23 4,924,561.06 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 8,528,239.51 4,731,737.86 1,198,794.25 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 147,752,300.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性 房地产公允价值变动产生的损益 549,450,038.77 11,742,500.00 15,168,500.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -12,649,587.74 -8,036,384.14 -19,006,435.03 减：所得税影响额 757,165,821.14 80,243,720.11 41,171,314.99 少数股东权益影响额（税后） 106,909,362.96 -154,071.90 -798,010.63 合计 2,356,789,671.43 252,571,678.74 109,664,415.92 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号--上市公司从事房地产业务》的披露要求 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。作为长期深耕长三角区域的上市 公司，公司具备二十多年的房地产开发及商业资产管理经验，已成功开发大量中、高端房产项目。项目主 要位于上海、杭州等长三角区域城市以及武汉、重庆等华中、西南核心城市。报告期内，公司控股股东及 实际控制人发生变更，新一届董事会对公司管理模式及管理架构进行调整，原住宅开发业务与城镇化业务 合并，凯思达业务纳入资金中心管理，停止了互联网科技公司业务开展及名城实业商品贸易业务开展。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权转让 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 投资性房地产 存货改变用途为投资性房地产及本年投资性房地产按公允价值模式进行计量 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 公司能借助控股股东近二十年房地产行业运营经验的积累，成熟的运营模式以及广泛的品牌影响力，进一步提升公司品 牌及运营管理能力。同时，公司能利用控股股东的资源及资金优势以增强可持续发展能力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延 续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。政策环境由松趋 紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：“两 会”提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面， 热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求， 防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时， 中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展 积极构建良好环境。 2016年12月9日中央政治局会议明确提出“稳中求进”，工作总基调是治国理政的重要原 则，可以看出“稳中求进”已经从经济领域提高到国家治理的层面，同时，会议还提出要大力 振兴实体经济。从社会稳定以及经济稳定的角度来看，短期内房地产市场调控放松的可能性 已经降到最低。政治局会议再次明确对房地产市场提出，加快研究建立房地产平稳健康发展 长效机制。但目前还在研究阶段，所以短期内仍然是行政调控为主。 公司目前主要经营区域是杭州和上海，重点拓展长三角的主要二、三线城市。公司目前 项目基本位于长三角区域，总体来看，长三角区域房地产市场2016年较2015年有明显回升， 住宅市场量价齐升，其中一、二线城市市场表现好于三、四线城市。在二线城市杭州，公司 有杭州恒大城市之光与杭州恒大名城博园2个项目。杭州恒大城市之光位于滨江区，市场需求 旺盛，后续供应较少，该项目是滨江区主要供应楼盘之一。杭州恒大名城博园项目位于余杭 区杭州农副物流中心板块，是该板块的核心标杆项目。在三、四线城市湖州与张家港，公司 有湖州恒大龙溪翡翠项目与张家港恒大城市之光项目。湖州恒大龙溪翡翠项目位于湖州市老 城区中心，地理位置优越，是湖州市中心最具规模的城市综合体之一。张家港恒大城市之光 项目位于张家港市区核心区域，定位为大规模住宅区，是张家港城北区域的主要供应楼盘。 报告期内，2016年度实现营业收入307,434.23万元；实现利润总额116,894.97万元；实现 净利润27,290.36万元；实现归属于母公司净利润39,883.10万元。房屋全年销售3602套，销售 面积27.61万㎡，合同销售金额23.86亿元，资金回笼27.45亿元。公司克服重重困难，顺利完 成股权变更和经营体制调整，加大融资力度，加快资产处置，为确保公司现金流安全、实现 年度经营目标做出了积极的努力。 1、公司主要经营区域市场情况 公司目前主要经营区域是杭州和上海，两地市场情况如下： 表:上海、杭州的房地产行业发展状况（面积单位：万平方米） 类别 上海 杭州 面积 同 比 面积 同 比 （%） （%） 土地出让面积 885.1 -22.0 551.8 -0.09 房屋施工面积 15111.24 0.1 11562.96 3.8 其中：住宅施工面积 8073.94 -3.6 6000.56 1.3 房屋新开工面积 2840.95 9.1 2135.90 5.3 其中：住宅新开工面积 1436.13 -8.0 1224.33 22.6 房屋竣工面积 2550.64 -3.6 1163.79 17.5 其中：住宅竣工面积 1532.88 -3.5 707.70 12.7 房屋销售面积 2705.69 11.3 2326.69 57.1 其中：住宅销售面积 2019.80 0.5 1887.11 46.1 住宅库存去化周期 （月） 9.37 — 8.0 — 注：土地出让面积数据来自各市土地拍卖信息；施工、新开工、竣工、销售数据来自各市统 计局统计数据；库存去化周期数据来自中国房产信息集团（CRIC）。 （1）上海 2016年度上海市商品住宅供应802.53万方，和去年同期相比下降33.79%；成交1354.34万 方，同比下降6.66%；2016年商品住宅成交均价38303元/㎡，价格大幅上涨19.69%。同时由于 土地资源进一步稀缺，土地市场价格继续攀升。上海房地产市场整体呈现供不应求状态，去 库存加速，但由于调控政策收紧，成交大幅下滑，住宅库存去化周期在连续6个月环比下滑后 出现反弹，扩大至9.37个月，但依旧处于低位。 （2）杭州 2016年杭州房地产市场上涨迅猛。2016 年全年商品房成交均价为 17636 元/㎡，同比上 升 8.98%。全年住宅销售面积1887.11万平方米，比2015年增加了46.1%；土地出让市场火爆， 全年出让金破1500亿，达1624.1亿元，平均溢价率高达57%；楼市成交火爆，去库存效果显著， 去化周期缩减到8个月，处于低位。 2、公司经营情况 （1）报告期内，公司主要项目开发进展情况如下： 项目名称 所在城市 权益比例 （%） 占地面积 计容建筑面 积（㎡） 已完工建筑面 积（㎡） 预计总投 资（亿元） 实际投资 额（亿元） 项目进展 （㎡） （㎡） （㎡） 额（亿元） 杭州恒大城市之 光 杭州 100 41,153 90,536 0 17.77 15.05 在建在售 湖州恒大龙溪翡 翠 湖州 99.23 88,299 295,360 195784.52 34.83 34.43 在建在售 张家港恒大城市 之光 张家港 75 191,795 466,890 0 42.3 16.75 在建在售 武汉恒大巴登城 武汉 51 6,666,700 1,298,000 0 100 38.19 在建 苏州恒大苏纶场 苏州 61.1 115,535 199,875 78,958 51.3 41.00 北区已完工，南区 在建 潍坊恒大东方天 韵 潍坊 83.158 209,003 325,267 108,293 8.5 5.7 一、二期已竣工， 三期在建，四期未 开工 嘉善嘉业国际城 嘉兴 48.3 200,218 285,718 197,775 5.7 10.05 一至四期已竣工， 五期在建 奉贤海湾项目 上海 54.4 65,438 98,156 0 8.43 1.06 一期在建 杭州恒大名城博 园 杭州 100 82,981 232,341 191091 32 32.49 在建在售 新埭恒大城市客 厅 嘉兴 100 19,322 21,774 21,774 1.62 1.18 竣工 瓶窑恒大城市客 厅 杭州 100 32,477 49,062 0 3.55 2.19 在建在售 枫桥恒大城市客 厅 绍兴 100 19,933 22,196 0 3.59 0.89 在建在售 泽国恒大城市客 厅 台州 100 22,426 38,539 38,539 3.1 1.85 竣工 崇福恒大城市客 厅 嘉兴 100 33,770 49,612 49,612 4.34 2.59 竣工 星桥恒大城市客 厅 杭州 100 20,745 31,996 0 3.84 0.94 在建 合计 — — 7,809,795 3,505,322 881,827 316.29 196.75 — （2）报告期内，土地储备情况如下： 序号 地块名称 取得时 间 土地面积 （㎡） 计容建筑面积 （㎡） 所处区域 土地使用性质 1 重庆鸿恩寺公园地块 2002 27,100 113,800 重庆蜀都中学旁 住宅 2 海南华航地块 2010 470,493 815,364 海口台达高尔夫度假村边 住宅、商业 3 诸暨信友地块 2014 79,131 116,988 诸暨望云路旁 住宅、商业 4 千岛湖住宅地块 2001 20,000 — 杭州淳安县 住宅 5 太湖阳光假日C4酒店 地块 2001 24,582 6,800 湖州太湖旅游度假区 住宿餐饮用地 6 横林恒大城市客厅 2015 21,242 39,862 常州经济开发区 商业用地 7 孟河恒大城市客厅 2015 32,966 43,350 常州新北区 商业用地 8 千岛湖恒大城市客厅 2014 31,068 49,707 杭州淳安县 商服用地 9 闲林恒大城市客厅 2015 17,859 27,681 杭州余杭区 商业用地 10 支塘恒大城市客厅 2015 29,998 46,980 苏州常熟市 商服用地 11 许村恒大城市客厅 2015 27,236 37,365 嘉兴海宁市 商业用地 12 袍江恒大城市客厅 2014 18,565 26,896 绍兴袍江经济技术开发区 商业用地 13 坎墩恒大城市客厅 2015 13,871 19,016 浙江省宁波市慈溪市 商业用地 合计 814,111 1,343,809 — — （3）报告期内，房地产出租情况如下： 序号 项目名称 用途 权益比例 （%） 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%） 1 中凯翠海朗园项目 幼儿园 100 697.6 697.6 100% 2 中凯翠海朗园项目 人防车库 100 3,493.34 3,493.34 100% 3 浙江中江（莫衙营） 农贸市场 100 1,403.8 1,403.8 100% 4 江西浙大中凯科技园 办公楼 64 — 33,991.7 98% 5 无锡国际城 商业 58.04 55,959.3 166917.19 4.14% 6 苏州恒大苏纶场 超市 61.1 8,410.25 21,981.83 100% 7 南京嘉业国际城 商业 97.66 — 19987.71 40.08% 8 徐汇中凯城市之光 3-5层商业 100 — 4451.01 100% 9 店口恒大城市客厅 商业 100 37,493 46,864.2 81.08% 10 塘栖恒大城市客厅 商业 100 22,593 34692.17 95.6% 11 双林恒大城市客厅 商业 100 19,220 21,434.88 89.51% 12 横村恒大城市客厅 商业 100 21,551 22085.47 73.22% 13 海盐恒大城市客厅 商业 100 39,769 62854.95 90.25% 合计 — — 210,590.29 440,855.85 — （4）报告期内，主要销售情况如下： 序号 项目名称 权益比例(%) 计容建筑面积 （㎡） 预售面积 （㎡） 结算面积 （㎡） 1 新江湾恒大城市之光 100 117,511 23,887 - 2 徐汇恒大城市之光 100 112,901 280 - 3 佘山恒大曼荼园 100 36,182 - - 4 杭州恒大城市之光 100 133,913 12,159 - 5 塘栖恒大城市客厅 100 34,793 2,466 - 6 枫桥恒大城市客厅 100 22,126 1,256 - 7 重庆恒大北麓官邸 100 106,629 2,521 - 8 新埭恒大城市客厅 100 21,447 4,047 7,840 9 崇福恒大城市客厅 100 49,642 424 2,723 10 潍坊恒大东方天韵 79 325,167 6,885 - 11 湖州恒大龙溪翡翠 51 308,531 8,804 38,802 12 湖州恒大太湖阳光假日 99 262,860 2,808 - 13 嘉善恒大阳光城 48.3 88,539 59,656 - 14 双林恒大城市客厅 100 21,497 - - 15 杭州恒大名城博园 100 229,058 39,664 83,815 16 泽国恒大城市客厅 100 35,657 4,522 11,781 17 瓶窑恒大城市客厅 100 49,040 1,517 - 18 分水恒大城市客厅 100 21,442 2,838 - 19 横村恒大城市客厅 100 21,982 195 - 20 张家港恒大城市之光 75 469,868 48,809 - 21 无锡恒大财富中心 61.75 273,239 10,879 - 22 苏州恒大苏纶场 65 199,270 - - 23 苏州恒大阳光假日 94 374,427 3,340 - 24 苏州恒大阳光城 94 316,779 360 - 25 青岛时代城 51 1,453,812 38,492 - 合计 — 5,086,313 275,809 144,961 （5）截止报告期末，公司融资情况如下： 序号 融资类别 授信额度 （亿元） 2016年期末融资余额 （亿元） 融资成本区间 融资期限结构 1 银行贷款 28.79 24.64 4.66%-7.11% 1-12年 2 信托融资 69.66 68.66 7%-11.6% 1-5年 3 委托贷款 40.76 40.76 7%-12% 1-3年 4 保理融资 3.00 1.00 8.70% 1年 5 股东资金拆借 100 68.38 4.35% 1年 合计 242.21 203.44 — — 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2016年 2015年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,074,342,290.41 100% 4,055,654,888.02 100% -24.20% 分行业 房屋销售 2,411,326,190.61 78.43% 2,299,060,439.52 56.69% 4.88% 商品销售 437,191,923.05 14.22% 1,502,339,873.79 37.04% -70.90% 物业管理 140,681,766.35 4.58% 121,397,276.26 2.99% 15.89% 其他 85,142,410.40 2.77% 132,857,298.45 3.28% -35.91% 分产品 房屋销售 2,411,326,190.61 78.43% 2,299,060,439.52 56.69% 4.88% 商品销售 437,191,923.05 14.22% 1,502,339,873.79 37.04% -70.90% 物业管理 140,681,766.35 4.58% 121,397,276.26 2.99% 15.89% 其他 85,142,410.40 2.77% 132,857,298.45 3.28% -35.91% 分地区 上海市 298,186,133.34 9.70% 1,067,013,888.54 26.31% -72.05% 浙江省 1,771,245,997.75 57.61% 1,629,071,125.05 40.17% 8.73% 江苏省 134,607,086.73 4.38% 193,737,005.62 4.78% -30.52% 重庆市 61,725,726.20 2.01% 153,638,276.00 3.79% -59.82% 江西省 10,041,064.79 0.33% 9,465,062.87 0.23% 6.09% 河南省 3,922,114.86 0.13% 1,699,515.81 0.04% 130.78% 山东省 769,215,400.41 25.02% 642,144,046.64 15.83% 19.79% 香港 25,398,766.33 0.83% 358,885,967.49 8.85% -92.92% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房屋销售 2,411,326,190.61 2,162,028,450.29 10.34% 4.88% -1.16% 5.48% 商品销售 437,191,923.05 458,926,599.92 -4.97% -70.90% -69.79% -3.86% 分产品 房屋销售 2,411,326,190.61 2,162,028,450.29 10.34% 4.88% -1.16% 5.48% 商品销售 437,191,923.05 458,926,599.92 -4.97% -70.90% -69.79% -3.86% 分地区 浙江省 1,771,245,997.75 1,644,943,597.21 7.13% 8.73% 5.99% 2.71% 山东省 769,215,400.41 762,314,241.03 0.90% 19.79% 10.49% 8.34% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2016年 2015年 同比增减 房地产开发 销售量 元 2,411,326,190.61 2,299,060,439.52 4.88% 商品销售 销售量 元 437,191,923.05 1,502,339,873.79 -70.90% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 商品销售收入较上年下降70.90%，主要系贸易集团转型调整所致。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2016年 2015年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产开发 营业成本 2,162,028,450.29 74.30% 2,187,350,441.89 53.83% -1.16% 商品销售 营业成本 458,926,599.92 15.77% 1,519,086,020.18 37.38% -69.79% 物业管理 营业成本 162,805,510.93 5.59% 132,961,896.81 3.27% 22.45% 其他 营业成本 126,431,186.80 4.34% 224,198,884.92 5.52% -43.61% 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 详见第十一节“财务报告”-“合并范围变更” （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 188,444,399.79 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.13% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例 0.00% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人1 53,603,446.12 1.74% 2 法人2 42,853,300.95 1.39% 3 法人3 32,308,781.21 1.05% 4 法人4 31,696,013.33 1.03% 5 法人5 27,982,858.18 0.91% 合计 -- 188,444,399.79 6.13% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 300,870,554.40 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 5.93% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例 0.00% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人1 84,000,000.00 1.65% 2 法人2 65,738,417.25 1.30% 3 法人3 58,430,307.00 1.15% 4 法人4 51,000,000.00 1.01% 5 法人5 41,701,830.15 0.82% 合计 -- 300,870,554.40 5.93% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2016年 2015年 同比增减 重大变动说明 销售费用 145,784,073.26 229,473,527.72 -36.47% 本年严格控制销售费用及本年商品 销售收入大幅减少所致 管理费用 284,869,275.79 450,755,127.26 -36.80% 本年严格控制日常各项行政、管理费 用支出 财务费用 1,193,634,393.88 651,997,727.27 83.07% 财务费用增加系可资本化利息减少 及本年收购项目公司少数股东股权 给予了一次性债务补偿所致； 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2016年 2015年 同比增减 经营活动现金流入小计 5,135,111,696.80 8,812,087,685.93 -41.73% 经营活动现金流出小计 5,969,949,032.48 9,531,195,351.93 -37.36% 经营活动产生的现金流量净 额 -834,837,335.68 -719,107,666.00 -16.09% 投资活动现金流入小计 1,381,500,398.73 824,746,866.15 67.51% 投资活动现金流出小计 205,532,199.66 83,424,329.66 146.37% 投资活动产生的现金流量净 额 1,175,968,199.07 741,322,536.49 58.63% 筹资活动现金流入小计 30,624,641,792.00 15,777,913,411.57 94.10% 筹资活动现金流出小计 29,993,612,890.21 16,025,937,520.96 87.16% 筹资活动产生的现金流量净 额 631,028,901.79 -248,024,109.39 现金及现金等价物净增加额 972,269,348.06 -230,315,978.90 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 （1）经营活动现金流入与流出同比减少，主要系本年度销售收入减少所致。 （2）投资活动现金流入较上年增加67.51%，主要系本年转让项目股权所致。 （3）投资活动现金流出较上年增加146.37%，主要系本年购建其他长期资产的金额增加所致。 （4）筹资活动现金流入较上年增加94.10%，主要系收到关联方往来款增加所致； （5）筹资活动现金流出较上年增加87.16%，主要系支付关联方往来款增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润39,883.10万元，与公司经营活动产生的现金 净流量存在差异的主要原因系： （1）公司因战略发展需要，公开挂牌转让子公司青岛嘉凯城房地产开发有限公司的100%股权产 生了大额的投资收益。 （2）公司持有的投资性房产增值。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 2,679,189,680.30 229.20% 主要系本期转让项目所致 否 公允价值变动损益 549,450,038.77 47.00% 系本期投资性房地产增值 所致 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2016年末 2015年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 例 金额 占总资产比 例 货币资金 2,146,525,899.28 6.03% 1,446,009,987.76 4.15% 1.88% 应收账款 158,989,265.47 0.45% 488,238,666.98 1.40% -0.95% 存货 21,492,289,848.18 60.39% 29,642,139,315.72 84.98% -24.59% 系销售房产及部分存货改变用途为 投资性房地产所致 投资性房地产 5,619,497,900.00 15.79% 716,163,919.86 2.05% 13.74% 系转入投资性房地产及投资性房地 产按公允价值模式进行计量所致 长期股权投资 9,254,131.51 0.03% 15,779,616.57 0.05% -0.02% 系对参股公司按权益法核算所致 固定资产 327,426,255.23 0.92% 344,448,153.90 0.99% -0.07% 在建工程 0.00% 0.00% 0.00% 短期借款 5,322,650,000.00 14.95% 5,788,923,901.28 16.60% -1.65% 长期借款 5,225,100,000.00 14.68% 7,130,320,000.00 20.44% -5.76% 应收票据 5,408,368.00 0.02% 970,000.00 0.00% 0.02% 预付账款 146,234,528.59 0.41% 528,429,457.57 1.51% -1.10% 系本年结算年初预付工程款所致 其他应收款 5,110,487,999.60 14.36% 1,256,630,875.80 3.60% 10.76% 主要系增加应收转让青岛嘉凯城房 地产开发有限公司的股权转让款及 合并范围变化增加其他债权款所致； 其他流动资产 164,931,335.33 0.46% 0.46% 系累计预缴的税金重分类至其他流 动资产列示 可供出售金融资 产 3,750,000.00 0.01% 16,790,000.00 0.05% -0.04% 系本年出售部分金融资产所致 长期待摊费用 31,962,488.17 0.09% 45,684,407.64 0.13% -0.04% 系本年新增长期待摊费用减少所致 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 投资性房地产 716,163,919.86 549,450,038.77 1,124,456,971.96 3,341,518,648.74 430,619.86 5,619,497,900.00 上述合计 716,163,919.86 549,450,038.77 1,124,456,971.96 3,341,518,648.74 430,619.86 5,619,497,900.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 √ 是 □ 否 报告期内公司主要资产计量属性发生重大变化的原因说明及对其经营成果和财务状况影响 报告期内购买金额3,341,518,648.74元，系存货改变用途转为投资性房地产的金额及后续投入的金额。报告期 内，公司所持投资性房地产价值不断提升，公允价值计量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的公 允价值，为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，公司2016年 第五次临时股东大会审议通过了《关于投资性房地产会计政策变更的议案》，决定将投资性房地产的计量方法 由成本计量模式变更为公允价值计量模式。 对2015年的影响： 受影响的合并报表项目 2015年12月31日累计影响金额 影响金额：增加+/减少- 投资性房地产 198,936,309.97 递延所得税负债 49,533,939.96 其他综合收益 89,606,680.69 未分配利润 28,702,346.50 归属母公司所有者权益 118,309,027.19 少数股东权益 31,093,342.82 受影响的合并报表项目 2015年1-12月影响金额 影响金额：增加+/减少- 主营业务成本 -10,203,823.97 管理费用 -258,925.32 公允价值变动损益 11,742,500.00 所得税费用 5,546,556.07 归属母公司所有者净利润 12,488,330.40 少数股东损益 4,170,362.82 对2016年1-12月影响金额 受影响的合并报表项目 2016年 12月31 日累计影响金额 影响金额：增加+/减少- 投资性房地产 1,792,696,295.61 递延所得税负债 443,640,723.07 其他综合收益 714,505,754.57 未分配利润 362,576,935.24 归属母公司所有者权益 1,077,082,689.81 少数股东权益 271,972,882.73 受影响的合并报表项目 2016年1-12月当期影响数 影响金额：增加+/减少- 主营业务成本 -13,950,330.73 管理费用 -8,464,462.38 公允价值变动损益 549,450,038.77 所得税费用 131,808,563.71 归属母公司所有者净利润 333,874,588.74 少数股东损益 106,181,679.43 3、截至报告期末的资产权利受限情况 项 目 年末账面价值 受限原因 银行存款 3,983.28万元 按揭保证金 银行存款 38.83万元 资金被冻结 其他货币资金 4,914.00万元 借款保证金 其他货币资金 12.38万元 三个月不能到期的保证金 存货 777,291.13万元 注1 投资性房地产 198,964.22万元 注1 固定资产 377.09万元 注1 无形资产 39.60万元 注1 合 计 985,620.53万元 注1：截至2016年12月31日，公司部分固定资产、开发项目及土地使用权用于借款抵押： （单位：万元） 被担保单位 抵押权人 抵押物类型 抵押物账面净 值 抵押借款金 额 借款到期日 保证担保人 嘉凯城集团股份有限 公司 中建投信托责任 有限公司 存货 22,129.15 20,000.00 2017-12-12 浙江省商业集团 武汉巴登城投资有限 公司 华夏银行 存货 19,921.94 30,000.00 2019-1-6 广东恒丰投资集团 有限公司、嘉凯城集 团股份有限公司 武汉巴登城投资有限 公司 中国农业银行武 汉纸坊大街支行 存货 82,251.53 28,960.00 2020-3-22 广东恒丰投资集团 有限公司、嘉凯城集 团股份有限公司 重庆华葡房地产开发 有限公司 兴业银行股份有 限公司重庆分行 存货 28,353.41 15,590.00 2017-6-8 重庆华葡房地产开发 有限公司 兴业银行股份有 限公司重庆分行 存货 7,604.42 4,400.00 2017-10-19 江西浙大中凯科技园 发展有限公司 上海浦东发展银 行南昌分行 固定资产 377.09 7,675.00 2021-8-21 嘉凯城集团（上海） 有限公司 无形资产 39.60 投资性房地产 18,896.08 上海中凯置业有限公 司 山东省信托国际 信托股份有限公 司 存货 144,476.41 100,000.00 （未完）  |