[公告]远洋集团：二零一六年年报
遠洋集團控股有限公司 SINO-OCEAN GROUP HOLDING LIMITED （於香港註册成立的有限公司） 股份代號：03377 二零一六年年報 創造為本 業績為先 創造業績 2017年遠洋集團關鍵詞 創造 唯在實現價值 形成新的競爭力 業績 唯在持續進步 追求核心目標 遠洋集團控股有限公司 SINO-OCEAN GROUP HOLDING LIMITED 創造為本 業績為先 創造業績 2017年遠洋集團關鍵詞 創造 唯在實現價值 形成新的競爭力 業績 唯在持續進步 追求核心目標 遠洋集團控股有限公司 SINO-OCEAN GROUP HOLDING LIMITED 002 2016年年報 遠洋集團控股有限公司（「遠洋集團」）創立於1993 年，並於2007年9月28日在香港聯合交易所（「聯 交所」）主板上市（股票代碼03377）。截至2016年12 月31日，遠洋集團已發行總股份數目約為75億股， 主要股東為中國人壽保險股份有限公司(02628. HK)、安邦保險集團股份有限公司。 迄今為止，遠洋集團被恒生指數有限公司推選為一 系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數 (HSCI)、恒生綜合行業指數—地產建築業、恒生中 國（香港上市）100、恒生綜合巿值指數—中型股指 數、恒生環球綜合指數以及恒生中國內地地產指 數。 關於遠洋 002 2016年年報 遠洋集團控股有限公司（「遠洋集團」）創立於1993 年，並於2007年9月28日在香港聯合交易所（「聯 交所」）主板上市（股票代碼03377）。截至2016年12 月31日，遠洋集團已發行總股份數目約為75億股， 主要股東為中國人壽保險股份有限公司(02628. HK)、安邦保險集團股份有限公司。 迄今為止，遠洋集團被恒生指數有限公司推選為一 系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數 (HSCI)、恒生綜合行業指數—地產建築業、恒生中 國（香港上市）100、恒生綜合巿值指數—中型股指 數、恒生環球綜合指數以及恒生中國內地地產指 數。 關於遠洋 創造為本 业績為先 北京 .遠洋天著春秋 遠洋集團以「為中高端城市居民及高端商務客戶創造高品質環境」為使命，致力於成為以卓越房地產實 業為基礎，具有領先產業投資能力的投融資集團，業務範圍包括中高端住宅開發、城市綜合體和寫字 樓開發投資運營、物業服務、社區 O2O、養老產業、醫療產業、共享辦公、房地產基金、股權投資、資 產管理和海外投資等。憑藉一貫優質的產品及專業的服務，已在全國樹立了「遠洋」品牌的知名度。 遠洋集團在中國高速發展的城市及城市群中，擁有超過 80個處於不同開發階段的房地產項目，包括京 津冀地區的北京和天津；東北地區的大連、瀋陽和長春；華中地區的上海、杭州、南京、黄山、青島、 武漢；華南地區的深圳、廣州、中山、香港、海口、三亞、重慶和成都。截至 2016年 12月 31日，土地 003關於遠洋 儲備達到約21,699,000平方米，其中約95%位於一、二綫城市。 2016年年報 北京CBD Z6地塊 北京CBD Z13地塊 北京CBD Z6地塊 北京CBD Z13地塊 創造為本 业績為先 目錄 財務及營運摘要 ------------------------------------------------------P006 主席報告 -------------------------------------------------------------------P010 管理層討論及分析 -------------------------------------------------P016 主要獎項及嘉許 ------------------------------------------------------P038 投資者關係 ---------------------------------------------------------------P040 可持續發展報告 ------------------------------------------------------P044 業務概覽 -------------------------------------------------------------------P048 董事及高級管理層簡介 ----------------------------------------P088 董事局報告 ---------------------------------------------------------------P100 企業管治報告 ----------------------------------------------------------P116 公司資料 -------------------------------------------------------------------P126 獨立核數師報告 ------------------------------------------------------P129 綜合資產負債表 ------------------------------------------------------P134 綜合收益表 ---------------------------------------------------------------P136 綜合全面收益表 ------------------------------------------------------P137 綜合權益變動表 ------------------------------------------------------P138 綜合現金流量表 ------------------------------------------------------P140 綜合財務報表附註 -------------------------------------------------P141 五年財務概要----------------------------------------------------------P248 項目名稱概覽表------------------------------------------------------P249 2016年年報 財務及 營運摘要 協議銷售額 營業額 毛利 年度溢利 本公司擁有人應佔溢利 核心利潤 資產總值 本公司擁有人應佔權益 現金資源 1 每股財務資料 每股溢利（人民幣） —基本 —攤薄 每股股息（港幣） 財務比率 毛利率 (%) 核心利潤率 (%) 淨利潤率 (%) 淨借貸比率 (%)2 派息比率 (%) 流動比率（倍數） 財務摘要（人民幣百萬元）2016年2015年變動(%) 50,380 34,551 7,636 4,446 3,812 2,666 151,265 43,999 22,341 0.493 0.493 0.199 22% 8% 13% 44% 34 1.7 40,537 24% 30,824 12% 6,354 20% 2,251 98% 2,384 60% 3,065 -13% 148,185 2% 43,764 1% 23,726 -6% 0.284 74% 0.283 74% 0.125 59% 21% 1個百分點 10% -2個百分點 7% 6個百分點 59% -15個百分點 33% 1個百分點 2.0 -15% 營運摘要（千平方米）2016年2015年變動(%) 土地儲備 21,699 19,921 9% 售出可售面積 2,902 3,197 -9% 交付可售面積 2,325 2,058 13% 附註： 1包括受限制銀行存款 2總貸款減現金資源除以權益總值 006 創造為本 业績為先 營業額 （人民幣百萬元） 38,896 40,000 30,000 20,000 10,000 20122013 2014 2015 2016 資產總值 （人民幣百萬元） 28,65831,09930,82434,551 200,000 150,000 100,000 50,000 20122013 2014 2015 2016 協議銷售額 （人民幣百萬元） 50,380 128,305137,869132,212148,185151,265 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 20122013 2014 2015 2016 31,11935,81840,14240,537 本公司擁有人應佔溢利 （人民幣百萬元） 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 20122013 2014 2015 2016 權益總值 （人民幣百萬元） 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 20122013 2014 2015 2016 售出可售面積 （千平方米） 3,7964,0754,5972,3843,812 42,04643,44544,38348,19049,330 4,000 3,000 2,000 1,000 0 20122013 2014 2015 2016 2,6112,5832,9233,1972,902 008 2016年年報 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 項目數目： 項目數目： 項目數目： 項目數目： 33 9 17 23 總樓面面積：13,050,000平方米 總土地儲備：9,299,000平方米 總樓面面積：8,458,000平方米 總土地儲備：4,581,000平方米 總樓面面積：4,711,000平方米 總土地儲備：3,820,000平方米 總樓面面積：7,979,000平方米 總土地儲備︰3,999,000平方米 北京、天津 大連、瀋陽、長春 上海、杭州、南京、黃山、青島、武漢 深圳、廣州、中山、香港、海口、三亞、重慶、成都 遠洋集團作為全國性企業， 現時項目遍佈全中國十九個城市。 項目分佈圖 008 2016年年報 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 項目數目： 項目數目： 項目數目： 項目數目： 33 9 17 23 總樓面面積：13,050,000平方米 總土地儲備：9,299,000平方米 總樓面面積：8,458,000平方米 總土地儲備：4,581,000平方米 總樓面面積：4,711,000平方米 總土地儲備：3,820,000平方米 總樓面面積：7,979,000平方米 總土地儲備︰3,999,000平方米 北京、天津 大連、瀋陽、長春 上海、杭州、南京、黃山、青島、武漢 深圳、廣州、中山、香港、海口、三亞、重慶、成都 遠洋集團作為全國性企業， 現時項目遍佈全中國十九個城市。 項目分佈圖 創造為本 业績為先 東北地區 京津冀地區 華中地區 華南地區 長春 瀋陽 大連 重慶 南京 上海 杭州 廣州 香港 海口 成都 中山 三亞 武漢黄山 天津 北京 青島 深圳 009項目分佈圖 主席報告 2016年年報 010 主席報告 2016年年報 010 創造為本 业績為先 本人謹代表公司董事局（「董事局」）提呈遠洋集團控股有限公司 （「遠洋集團」或「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」或「我們」） 截止2016年12月31日止的全年業績。 2016年全年業績及期末股息 截至 2016年 12月 31日止十二個月，本集團的營業額為人民幣 345.51億元，較去年同期增長 12%。本公司擁有人應佔溢利及每股溢利分別達到人民幣 38.12億元及人民幣 0.493元，分別相當 於 60%及 74%的增長。 參照 2016年本公司擁有人應佔溢利，董事局欣然宣佈，建議派發截至 2016年 12月 31日止年度 期末股息每股港幣 0.12元，連同每股港幣 0.079元的中期股息， 2016年全年股息為每股港幣 0.199 元（ 2015年：港幣 0.125元），派息比率為 34%（2015年：33%）。2016年期末股息將需經由年度股 東周年大會（「股東周年大會」）表決通過。 2016年業務回顧 2016年是本集團第四步發展戰略全面佈局的一年。面對行業的新格局、新變化，本集團圍繞「優 化佈局、創新產品、強化服務、股東協同」的經營宗旨，在各方面實現了高質量的提升，為戰略 目標的實現奠定了堅實的基礎。 全面提升主業，鞏固核心競爭力 2016年，本集團主營業務在規模增長、利潤提升、風險抵禦方面獲得了長足的進步。全年協議 銷售額首次突破人民幣 500億元，同比增長約 24%，達到本集團歷史最高水準，同時銷售額在區 域之間、季節之間、業務之間的分佈更趨均衡。 2016年本集團營業額完成人民幣 345.51億元， 同比增長約 12%，實現本公司擁有人應佔溢利約人民幣 38.12億元，同比增長約 60%。本集團全 年物業開發營業額約為人民幣 308.09億元，同比提升 14%，其中超過 90%來自一二線城巿，同比 提升了 10個百分點，三線城巿貢獻主要來自中山等深耕城巿。這表明本集團退出三四線城市、 深耕城巿群及重點二線城市的戰略佈局調整成果開始在業績層面展現。 全面加強現金流管理，債務結構進一步優化 本集團加強現金流管理，全面提升管理力度，全年實現銷售回款超過人民幣 430億元，同比大幅 提升近人民幣 100億元。本集團把握債券市場窗口，共發行 40億元人民幣公司債券， 5年期利率 成本僅 3.5%，再創歷史新低。通過提前歸還高息貸款、嚴控新增貸款規模、創新融資渠道等手 段，本集團將綜合資金成本由 2015年同期的 6.25%下降至 5.38%，有息負債規模控制在人民幣 438.10億元左右。截止 2016年末，本集團現金規模達人民幣 223.41億元，淨借貸比 44%，同比 下降 15個百份點。與此同時，本集團債務結構進一步優化，兩年內到期的債務控制在約人民幣 一百億規模，有力支撐未來貨幣政策穩健期的業務發展。 主席報告 011 繼續優化資源佈局，有效控制土地成本 2016年，本集團堅決執行深耕城巿群及重點二線城市 的戰略要求，共補充近 5百萬平方米土地儲備，基本 全部位於京津冀、長三角、珠三角三大城市群和二線 重點城市，並將首次進入長沙。鑒於公開市場獲取土 地競爭異常激烈，我們拓展了土地的獲取方式，超過 60%的項目通過合作併購以相對優勢的價格獲取，新 增土地儲備的毛利率、內部收益率等關鍵指標逆市提 升。本集團土地儲備在佈局、成本方面的優勢得到了 進一步的強化，為抵禦市場週期性波動、反週期獲取 優質土地保留了充足的空間。 實施品牌煥新，提煉品牌價值 第四步發展戰略要求本集團以「全地產視角」打造由住 宅開發、不動產開發投資、客戶服務業、產品營造、 房地產金融組成的五元業務格局。隨著業務格局進一 步強化，本集團經過近一年時間的思考和籌劃，完成 了品牌煥新工作。 6月 14日，本集團組織了題為「一起 改變 ·建築健康」的品牌發佈會，發佈了全新的品牌標 識，對品牌的定位、內涵、形象、架構進行了全面更 新和升級。集團品牌發展為「遠洋集團」和業務品牌 （「遠洋地產」、「遠洋商業」、「遠洋服務」、「遠洋資 本」、「遠洋營造」）形成的品牌組合群。本集團認為， 價值實現當以「人」的需求和價值為導向，建築首先要 關注在建築中生活、工作的人，要關注人核心的「健 康」需求。因此，本集團確定了「健康」作為產品特徵， 以營造健康建築為切入點，攜手相關方共同開啟健康 生活時代。 提升產品品質，構築營造優勢 本集團確定了「健康」作為產品特徵，並引進和快速推 廣 WELL健康建築標準，目前該標準已在 12個項目逾 百萬平米的產品中落地。 2017年 2月 22日，亞洲首個 WELL人居實驗室正式落址於北京遠洋盈創健康產業 園，有力支撐了本集團「為中高端城市居民及高端商 務客戶創造高品質環境」的企業使命。與此同時，本 集團通過推進開發和營造環節分離、加強項目全週期 經營管理、強化對標執行等舉措，使得主營開發業務 的營造成本達到了同行業的最優水平，成本管控指標 進一步優化。經過多年的精耕細作，本集團產品服務 的品質提升工作在 2016年實現了量變到質變的轉換。 平在建住宅開發項目產品實測實量水平達到行業上游 水平，營銷展示、交付品質有了本質性提高。 強化戰略佈局，升級運營能力 2016年，本集團在保持傳統住宅開發業務規模投入的 同時，繼續加大對不動產開發投資、客戶服務業、房 地產金融等業務的資源投入，提升產業投資核心能 力。各項業務運營管理能力培育均取得了里程碑式的 突破。 本集團投資物業收入穩定增長，運營能力已基本成 熟。本集團通過對零售物業進行精細化、體系化運營 調整，同步實現提升租金水準、優化收入結構和管控 運營成本的目的， EBITDA利潤同比大幅增長。 2016 年，全年租金收入約人民幣 25億元（其中權益租金收 入約人民幣 17億元）。已運營項目中，北京遠洋大廈 和北京遠洋 .光華國際在換租期後租金收入均有顯著 提高，成都大型綜合體項目成都遠洋太古里自開業以 來運營持續向好，目前已經成為西南地區商業地標項 目。辦公物業方面，集團與共享辦公領導者 WeWork 簽署戰略合作協議，並在亞太市場的合作落地了首個 項目，後續雙方將在多個項目中全面展開合作。此 外，本集團完成了對上海東海商業大廈和上海科恩大 廈項目的收購，北京、天津、武漢、南京等城市的多 個大中型綜合體儲備項目正在同步推進。天津遠洋未 來匯項目和杭州遠洋樂堤港項目的主要投入均於 2016 年完成，將於 2017年先後開業，前景可期。 傳統物業服務業務完成了發展平台和完整產業鏈的搭 建。遠洋億家物業服務股份有限公司於 2016年 5月 9 日在全國中小企業股份轉讓系統（「新三板」）掛牌上市 （股票代碼： 837149.OC），成為新三板規模最大的物業 服務公司，實現了本集團旗下專項業務單元的首次獨 立拆分上市。該公司全面走向市場、擴展規模的同 時，其線下的未來學堂、社區倉儲等社區創新服務業 在一線城市大量落地，信息化、智慧化社區服務系統 已開始試運行。 創造為本 业績為先 與此同時，客戶服務創新業務孵化成果顯著。億街區 社區服務 O2O平台 2016年簽約 183個中高端項目，現 有覆蓋戶數超過 30萬、輻射社區超過 350個。集團健 康醫療品牌海醫匯於 2016年落地，北京望京博雅診 所、北京國貿光華診所相繼開業，醫療人員隊伍搭建 成型，商業模式基本確立。 養老業務服務能力與拓展能力同步進入理想狀態。北 京亦莊椿萱茂老年公寓項目在開業三年之際實現滿 租，青塔椿萱茂和北苑椿萱茂養老公寓項目年內順利 開業，目前入住率良好，其中青塔椿萱茂項目開業 10 個月入住率即突破 60%，領先業內。本集團年內共鎖 定 11個項目，並成功獲取首個養老社區項目遠洋椿萱 茂虹灣長者社區，後續將繼續加大一線重點城市及濱 海城市的業務佈局，快速增加業務規模。 房地產金融業務是本集團另一個業績亮點，本集團逐 步實現「實業運營」和「資本運營」複合驅動的戰略目 標。 2016年，本集團房地產基金業務在管資產規模約 人民幣 350億元，同比增長約 40%，其中股權投資佔 比大幅提升。地產基金方面，開啟了與住宅開發、不 動產開發投資等業務在投融資方面的協同，年內實現 逾百億規模投資的成功退出，建立了融投管退的良性 循環。股權投資方面，戰略入股首創鉅大（股票代碼： 1329.HK）、中國物流資產（股票代碼： 1589.HK）、新證 財經、九曳供應鏈等公司，在獲取可觀投資收益的同 時，補強本集團在大地產、大金融領域的運營能力。 海外投資方面，年內於北美落地住宅開發和不動產投 資業務，開創了集團資產與業務全球配置的良好開端。 堅持管理創新，繼續提升執行能力 本集團依循 2015年提出的「業務化、扁平化、柔性化」 原則， 2016年本集團繼續推進組織架構與管理的優 化，增強各事業部獨立開展工作的能力，加強項目的 全週期經營計劃管理，匹配創新激勵制度，提升內部 管理的信息化水準。團隊積極性提升明顯，「對標戰 略、追求極致、積極求變」已成為廣泛的共識，團隊 執行能力和戰略執行力達到較高水平，加強現房去 化、提前結轉、加快施工進度、清理遺留問題等專項 工作順利推進，第四步發展戰略設定的淨資產、營業 收入、淨利潤等年度指標基本完成。 加強股東協同，穩固股權結構 中國人壽保險（集團）公司與安邦保險集團股份有限公 司作為大股東，一直給予本集團很大支持。公司治理 層面，繼續保持持股比例的穩定，除派駐董事外， 2016年各委派一名高管，參與整體經營管理工作和重 大事項決策，推動股東與本集團之間的戰略協同。資 金層面，在本集團數次的境內外債務發行中率先認購： 此外，我們在眾多領域廣泛探討、嘗試與大股東的合 作，在不動產開發投資、股權投資、養老社區開發運 營、海外項目拓展等領域達成了戰略層面的合作和項 目層面的落地。隨著業績的穩定增長、戰略佈局的繼 續強化，本集團與大股東合作的日益密切，對於大股 東的作用和重要性得到進一步加強，股東協同效應將 進一步增加，股權結構將持續保持穩定。 2016年市場回顧 2016年是房地產行業的週期反轉之年。 2014年以來持 續寬鬆的行業政策在本年度收到了較為理想的「去庫 存」效果，前三季度全國主要城市商品房成交量價齊 升，帶動 2016年全國商品房銷售面積增至 157,349萬 平方米，同比增長 22.5%，全國商品房銷售額增至 117,627億元，同比增長 34.8%，達到歷史峰值。在房 地產開發投資、房屋新開工面積增速回升的背景下， 實現了年底待售商品房面積的下降。成交的激增帶來 了熱點城市房價的過快增長和潛在的資產泡沫風險， 2016年 3月，部分城市重啟限購限貸限價政策。 9月開 始，政府以「去槓桿」、「抑制資產泡沫」為導向，重點 一二線城市因城施策、精準調控，限購限貸限價、資 金、土地政策全面收緊，市場成交量應聲回落，商品 房價格進入穩定盤整期。 主席報告 013 014 2016年年報 增長」模式的可能性較小。中央經濟工作會議提出的 「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」將成為 2017年的行業主基調。 調控持續的背景下，優質房地產企業或將在2017年迎 來難得的逆市發展窗口期。中國人民銀行、證監會、 銀監會、基金業協會嚴禁各類非標資金違規進入房地 產領域，上海證券交易所與深圳證券交易所提高房企 公司債的發行門檻，房地產行業對於自有資金的依賴 程度逐步提升，大量房地產企業資金的到位情況近期 大幅惡化。同時，受限於政府對房屋售價的嚴格控 制，近年來高價獲取的用地盈利能力有限、資金壓力 較大，將為財務狀況良好的房地產企業提供大量的收 並購機遇。此外，本輪調控「支持合理自住購房」，城 市群及重點二線城市的置業需求短期受到抑制、未來 將有序釋放，總體庫存較低的一二線城市具備銷量與 價格的補漲空間，合理的土地儲備佈局將為優質房地 產開發企業提供持續增長的基礎。 地產行業的若干新興細分領域有望於2017年逐步從孵 化期進入快速成長期。一方面，在主業受調控影響、 傳統業務競爭加劇、新興領域核心競爭力培育日趨成 熟的前提下，房地產開發企業具備加快多元化業務成 長的動力與能力。另一方面，城市中產階層的消費升 級、建國後第一代嬰兒潮集體步入老齡化階段、單身 人口佔比擴大、創新創業門檻降低等經濟社會環境的 變化，為中高端商業、物流地產、養老地產、長租公 寓、聯合辦公等業務的發展提供了廣闊的空間。在具 備核心競爭力與資源的領域快速增長、參與行業標準 制定、建立優勢地位，將成為傳統房地產開發企業爭 奪的制高點。 2017年公司策略 面對宏觀經濟與房地產行業出現的新形勢、新機遇， 本集團將繼續按照第四步發展戰略的規劃目標和要 求，圍繞「管理優化，價值創造，效率提升，業績加 速」的宗旨開展工作，在確保有質量、可持續、穩健 的發展基礎上，提升企業的成長速度。 房地產市場的大幅波動，突顯了城市吸引力分化的加 劇。京津冀、長三角、珠三角等優勢城市群一線城市 資產價格向國際都市的快速靠攏，同時一線城市向廊 坊、蘇州、佛山、東莞等周邊城市及時的量價傳導， 三大城市群的商品住宅成交面積合計佔約全國成交面 積的40%。合肥、鄭州、武漢、濟南等區域中心城市 的住宅價格同比增長20%–40%，在售庫存已回落至歷 史低位。而大部分三四線城市人口增長乏力，雖然短 期內量價有所放大，但整體庫存仍處高位。人口、資 源、經濟活動向優勢城市群及區域中心城市的持續聚 集，仍然是中國區域經濟進化的主要方向，房地產行 業也將同步向上述區域集中。 隨著銷售面積與金額再次達到歷史高位，行業總量增 長進一步接近極限，業內競爭也愈發激烈。行業整合 進入加速階段，2016年排名前十位房企集群的銷售額 口徑市場份額佔比超過21%，同比提升約1.4%，而排 名11–20位、21–30位等房企集群的市場份額均同比下 降，品牌房企之間的規模競爭加劇。土地一級巿場競 爭激烈，2016年地價陡升、地王頻出，在一線城市土 地成交佔比下降的情況下，35個大中城市住宅用地成 交均價前三季度累計上漲約38.1%，至第三季度同比 上漲48.6%。面對競爭，房地產企業積極探索公司、項 目層面的收併購機遇，若干對標企業均完成了公司層 面的對外併購，項目層面的收併購、合作開發、聯合 拿地也逐漸成為部分房地產開發企業應對高地價的策 略選擇。 2017年市場展望 2017年，中國經濟面臨較多內外部風險，中央對經濟 工作的總基調是既要穩增長又要防風險。全年國內生 產總值預期增長目標設在6.5%左右，經濟增長穩中求 進。與此同時，為防止資產價值波動、防範前期加槓 桿帶來的系統性金融風險，自2016年10月起，房地產 市場的全面調控得到了十分堅決的執行，宏觀貨幣供 給有效控制，全國重點城市持續收緊土地獲取、房企 融資、房屋銷售等各環節的限制政策，年內地產行業 政策環境回歸寬鬆、宏觀經濟重啟「以地產投資拉動 2016年年報 增長」模式的可能性較小。中央經濟工作會議提出的 「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」將成為 2017年的行業主基調。 調控持續的背景下，優質房地產企業或將在2017年迎 來難得的逆市發展窗口期。中國人民銀行、證監會、 銀監會、基金業協會嚴禁各類非標資金違規進入房地 產領域，上海證券交易所與深圳證券交易所提高房企 公司債的發行門檻，房地產行業對於自有資金的依賴 程度逐步提升，大量房地產企業資金的到位情況近期 大幅惡化。同時，受限於政府對房屋售價的嚴格控 制，近年來高價獲取的用地盈利能力有限、資金壓力 較大，將為財務狀況良好的房地產企業提供大量的收 並購機遇。此外，本輪調控「支持合理自住購房」，城 市群及重點二線城市的置業需求短期受到抑制、未來 將有序釋放，總體庫存較低的一二線城市具備銷量與 價格的補漲空間，合理的土地儲備佈局將為優質房地 產開發企業提供持續增長的基礎。 地產行業的若干新興細分領域有望於2017年逐步從孵 化期進入快速成長期。一方面，在主業受調控影響、 傳統業務競爭加劇、新興領域核心競爭力培育日趨成 熟的前提下，房地產開發企業具備加快多元化業務成 長的動力與能力。另一方面，城市中產階層的消費升 級、建國後第一代嬰兒潮集體步入老齡化階段、單身 人口佔比擴大、創新創業門檻降低等經濟社會環境的 變化，為中高端商業、物流地產、養老地產、長租公 寓、聯合辦公等業務的發展提供了廣闊的空間。在具 備核心競爭力與資源的領域快速增長、參與行業標準 制定、建立優勢地位，將成為傳統房地產開發企業爭 奪的制高點。 2017年公司策略 面對宏觀經濟與房地產行業出現的新形勢、新機遇， 本集團將繼續按照第四步發展戰略的規劃目標和要 求，圍繞「管理優化，價值創造，效率提升，業績加 速」的宗旨開展工作，在確保有質量、可持續、穩健 的發展基礎上，提升企業的成長速度。 房地產市場的大幅波動，突顯了城市吸引力分化的加 劇。京津冀、長三角、珠三角等優勢城市群一線城市 資產價格向國際都市的快速靠攏，同時一線城市向廊 坊、蘇州、佛山、東莞等周邊城市及時的量價傳導， 三大城市群的商品住宅成交面積合計佔約全國成交面 積的40%。合肥、鄭州、武漢、濟南等區域中心城市 的住宅價格同比增長20%–40%，在售庫存已回落至歷 史低位。而大部分三四線城市人口增長乏力，雖然短 期內量價有所放大，但整體庫存仍處高位。人口、資 源、經濟活動向優勢城市群及區域中心城市的持續聚 集，仍然是中國區域經濟進化的主要方向，房地產行 業也將同步向上述區域集中。 隨著銷售面積與金額再次達到歷史高位，行業總量增 長進一步接近極限，業內競爭也愈發激烈。行業整合 進入加速階段，2016年排名前十位房企集群的銷售額 口徑市場份額佔比超過21%，同比提升約1.4%，而排 名11–20位、21–30位等房企集群的市場份額均同比下 降，品牌房企之間的規模競爭加劇。土地一級巿場競 爭激烈，2016年地價陡升、地王頻出，在一線城市土 地成交佔比下降的情況下，35個大中城市住宅用地成 交均價前三季度累計上漲約38.1%，至第三季度同比 上漲48.6%。面對競爭，房地產企業積極探索公司、項 目層面的收併購機遇，若干對標企業均完成了公司層 面的對外併購，項目層面的收併購、合作開發、聯合 拿地也逐漸成為部分房地產開發企業應對高地價的策 略選擇。 2017年市場展望 2017年，中國經濟面臨較多內外部風險，中央對經濟 工作的總基調是既要穩增長又要防風險。全年國內生 產總值預期增長目標設在6.5%左右，經濟增長穩中求 進。與此同時，為防止資產價值波動、防範前期加槓 桿帶來的系統性金融風險，自2016年10月起，房地產 市場的全面調控得到了十分堅決的執行，宏觀貨幣供 給有效控制，全國重點城市持續收緊土地獲取、房企 融資、房屋銷售等各環節的限制政策，年內地產行業 政策環境回歸寬鬆、宏觀經濟重啟「以地產投資拉動 創造為本 业績為先 圍繞業務，設定權責，強化組織執行力 本集團將強化各事業部收入中心、成本中心、利潤中 心的定位，由其全面負責所經營區域戰略制定、資源 調配、業務執行，推進人財物的屬地化管理，進一步 增強事業工作的獨立性，以激發其提升業績的主動 性。集團總部將繼續做好決策支持、標準設定、整體 把控、共用監督等工作，保障各事業部之間的有效業 務協同、集團發展戰略的貫徹執行。項目全週期經營 計劃將升級為本集團內部管理的有力抓手，集團人員 調配、考核標準設立、財務預結算等都將基於項目全 週期經營計劃，以實現真正的以事為中心，計劃制定 的水平與執行的質量將成為中高管考核激勵的重要依 據。 以業績為導向，加速能力向企業價值的 轉換 本集團在各業務單元的能力培育、合作資源積累日漸 成熟， 2017年本集團將加速推進能力和資源向企業價 值與股東價值的轉換。靈活多樣的土地獲取方式將繼 續創新和廣泛應用，以確保新項目拓展速度和規模的 高品質提升；匠人精神、營造專精化將在全集團範圍 內推廣，產品服務品質的提升將在所有項目上有所體 現，將轉變為集團層面的品牌溢價；與優質合作夥伴 的合作範圍和規模將擴大。加大人才引入力度、設定 更為業績導向的激勵機制，將被作為加速上述轉換的 重要保障措施。 深挖資源價值，嚴控成本，提升效率 本集團將全面強調資源意識。一是提升財務資源的使 用效率，在對經營管理活動進行多角度、多方面、多 頻次財務分析的基礎上，優化資源分配方案，提高資 金的周轉率，提高單位資金創造業績的能力。二是延 續 2016年的資產管理專項工作，匹配高額專項激勵機 制，更高效的盤活低效資產。三是針對處在開發、運 營階段的資源，要全面加強營銷能力和體系建設，確 保資源獲得應有的市場價值兌現。成本端，本集團將 推進全口徑、全週期的成本管理，固定各項成本之間 的分界，嚴控項目全週期的成本核定與執行，強化成 本執行結果與激勵的關係，進一步提升各項主營業務 的成本競爭力。 把握行業節奏，全面提振業績 本集團將努力把握行業波動帶來的發展機遇，充分釋 放悉心積累的各方面優勢，達成業績的全面提振。住 宅開發業務銷售額的規模化增長計劃已經啟動，在堅 持投資標準的前提下，要實現土地儲備增長速度與銷 售額增長計劃的匹配，關注發展的可持續性，本集團 計劃新進入若干重點二線城市和地區，截至本年報發 佈之時已有所斬獲。不動產開發投資業務在業務規 模、盈利模式、拓展速度等方面要實現重大突破。客 戶服務業的物業服務、養老產業等新業務版塊要實現 規模的大幅提升甚至倍增，創新型業務的規模要呈現 指數形增長。房地產金融業務要大力提升資本運營能 力、提升股權投資及海外投資比重，在近年內實現管 理規模的翻番，積極靠攏全球主流另類資產管理平台。 致謝 本人謹代表董事局向給予我們大力支持的各位股東、 投資者、地方政府、合作夥伴及客戶，及與公司一同 努力的各位董事、管理層以及員工，表示深深的謝 意。本集團能在過去一年取得的良好業績及達成本集 團的目標，離不開他們的鼎力支持 ! 李明 主席 主席報告 015 管理層 討論及分析 2016年年報 016 管理層 討論及分析 2016年年報 016 創造為本 业績為先 財務回顧 隨著 2016年完成品牌煥新後，遠洋已成為一間以房地產實業為基礎，並圍繞地產多元業務發展的集團。我們取得 在一線及主要二線城市領先地位，包括北京、天津、大連、上海、杭州、深圳及廣州。本集團將繼續專注獲取優質 項目資源。 本集團 2016年的協議銷售額（包括我們的合營企業和聯營公司）達到新高至人民幣 503.80億元（2015年：人民幣 405.37 億元），售出總面積約 2,902,000平方米（2015年： 3,197,000平方米）。營業額為人民幣 345.51億元，較 2015年上升了 12%約人民幣 37.27億元（ 2015年：人民幣 308.24億元）。本公司擁有人應佔溢利大幅增加至人民幣 38.12億元（ 2015 年：人民幣 23.84億元），較 2015年上升了 60%。每股基本溢利相應增加 74%至人民幣 0.493元（2015年：人民幣 0.284 元）。 ·營業額的組成部分分析如下： （人民幣百萬元）2016年2015年變動(%) 物業開發 物業投資 物業管理 其他房地產相關業務 合計 ·各地區的營業額比例分析如下： 30,809 886 899 1,957 34,551 27,095 14% 767 16% 819 10% 2,143 -9% 30,824 12% 20%34,55130,82454% 13% 14% 13% 22% 16% 48% 2016201620162016201520152015201520162015 人民幣百萬元 人民幣百萬元 東北地區 華中地區 華南地區 京津冀地區 管理層討論及分析 017 018 2016年年報 營業額 本集團2016年營業額較2015年的人民幣308.24億元上升12%至人民幣345.51億元。物業開發業務仍然保持着最大 的貢獻，其營業額約佔89%的總營業額。北京作為本集團的總部，在2016年貢獻了本集團總營業額約46%（2015 年：39%），達到人民幣158.37億元（2015年：人民幣118.84億元）。由於我們已發展一個多元化的土地儲備組合， 故此來自其他一線及二線城市的貢獻維持穩定。於2016年，大連、天津、上海、杭州及中山等地貢獻的總營業額 為人民幣151.87億元，佔總營業額約44%（2015：49%）。我們將繼續維持一個均衡搭配的項目組合，減輕個別市場 波動的風險及更有效使用資源，使本集團得以專注發展其未來重點發展的項目。 銷售成本 2016年的物業開發成本主要包括土地成本及建築成本，佔本集團總銷售成本約90%（2015年：90%）。 不包括車位，2016年物業開發業務的平均土地成本從2015年每平方米約人民幣3,800元輕微下降至每平方米約人民 幣3,400元，主要原因是較去年同期交付了較多近年於市場下行週期購入而成本相對較低的項目。年內，物業開發 業務的平均建築成本（不包括車位）為每平方米約人民幣5,900元，較2015年每平方米約人民幣6,400元有所下降。 毛利 ·毛利總額按各地區分析如下： 7,6366,35420162015 9% 71% 10% 15% 10% 20% 4% 61% 20162016201620162015201520152015 人民幣百萬元 人民幣百萬元 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 本年度毛利為人民幣76.36億元，較2015年上升20%。毛利率上升至22%（2015年：21%）。 2016年年報 營業額 本集團2016年營業額較2015年的人民幣308.24億元上升12%至人民幣345.51億元。物業開發業務仍然保持着最大 的貢獻，其營業額約佔89%的總營業額。北京作為本集團的總部，在2016年貢獻了本集團總營業額約46%（2015 年：39%），達到人民幣158.37億元（2015年：人民幣118.84億元）。由於我們已發展一個多元化的土地儲備組合， 故此來自其他一線及二線城市的貢獻維持穩定。於2016年，大連、天津、上海、杭州及中山等地貢獻的總營業額 為人民幣151.87億元，佔總營業額約44%（2015：49%）。我們將繼續維持一個均衡搭配的項目組合，減輕個別市場 波動的風險及更有效使用資源，使本集團得以專注發展其未來重點發展的項目。 銷售成本 2016年的物業開發成本主要包括土地成本及建築成本，佔本集團總銷售成本約90%（2015年：90%）。 不包括車位，2016年物業開發業務的平均土地成本從2015年每平方米約人民幣3,800元輕微下降至每平方米約人民 幣3,400元，主要原因是較去年同期交付了較多近年於市場下行週期購入而成本相對較低的項目。年內，物業開發 業務的平均建築成本（不包括車位）為每平方米約人民幣5,900元，較2015年每平方米約人民幣6,400元有所下降。 毛利 ·毛利總額按各地區分析如下： 7,6366,35420162015 9% 71% 10% 15% 10% 20% 4% 61% 20162016201620162015201520152015 人民幣百萬元 人民幣百萬元 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 本年度毛利為人民幣76.36億元，較2015年上升20%。毛利率上升至22%（2015年：21%）。 創造為本 业績為先 利息及其他收入及虧損（淨額） 於 2016年，利息及其他收入較 2015年的人民幣 11.53億元上升 31%至人民幣 15.08億元。主要是由於年內整體利息 收入增加所致。 本集團錄得其他虧損（淨額）人民幣 0.86億元（ 2015年：人民幣 7.35億元）。其他虧損（淨額）主要包含年內確認的匯 兌虧損及若干金融資產重估收益。 投資物業重估 於 2016年，本集團確認之投資物業公平價值增加（扣除稅項及非控制性權益前）為人民幣 17.63億元（ 2015年：人民 幣 7.03億元）。 營運費用 2016年的銷售和市場推廣費用下降至人民幣 5.19億元（ 2015年：人民幣 5.50億元）。然而該等成本僅佔 2016年協議 銷售總額約 1.0%（2015年： 1.4%）。 2016年的行政費用上升至人民幣 9.88億元（2015年：人民幣 8.51億元），佔 2016年總營業額 2.9%（2015年： 2.8%）。 我們將繼續採納嚴緊的成本控制措施將各成本維持在相對穩定及較低的水平。 財務費用 我們大部分資金已有效地投放於各個項目，因此我們能夠將大部分利息開支資本化，餘下人民幣 8.18億元將於本年 間在綜合收益表支銷，同項數額於 2015年為人民幣 7.01億元。由於我們在借貸成本的控制，加權平均利率於 2016 年下降至 5.38%（2015年： 6.25%），而已付或應計的總利息開支為人民幣 28.41億元（ 2015年：人民幣 35.51億元）。 稅項 於 2016年度，企業所得稅和遞延稅項總額增加 15%至人民幣 22.75億元（ 2015年：人民幣 19.83億元），而有效稅率 為34%（2015年： 47%），有效稅率下降是由於減少一次性項目和其他不能於年內抵稅的費用。此外，土地增值稅於 2016年上升至人民幣 17.87億元（2015年：人民幣 4.21億元），上升是由於年內交付較多高毛利率項目，例如北京的 遠洋 . LA VIE。 管理層討論及分析 019 2016年年報 本公司擁有人應佔溢利 於 2016年，本公司擁有人應佔溢利為人民幣 38.12億元，較 2015年的人民幣 23.84億元大幅上升 60%。不包括一次 性項目和投資物業公平價值收益，核心利潤受個別高毛利項目土地增值稅影響，較 2015年人民幣 30.65億元下降 13%至人民幣 26.66億元，核心利潤率下降 2個百分點至 8%（2015：10%）。2016年的平均股本收益率約為 9%（2015 年： 6%）。管理層將繼續專注於提高股東回報，並以此為日常工作目標。 財務資源及流動資金 於 2016年，本集團致力理順融資結構、流動資金狀況及信貸政策，以減低我們於金融市場及全球經濟環境變幻不 定所面對的風險。本集團憑借投資者的大力支持，於 2016年 5月，我們成功發行了人民幣 40億的公司債券。隨著 我們嚴緊控制貸款水平，我們的貸款總額由人民幣 519.26億元下降至 2016年底的人民幣 438.10億元，其中本集團 43%的貸款為人民幣。餘下貸款為其他貨幣，如港元及美元。約 69%的集團借款為定息借款。 於 2016年 12月 31日，本集團的現金資源總額（包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款）達人民幣 223.41億 元，與去年同期相約。本集團 84%（2015年： 85%）的現金資源為人民幣，餘下的為其他貨幣；而流動比率為 1.72 倍，連同尚未使用的授信額度約人民幣 1,187億元，確保本集團財務穩健。我們具備充足財務資源及靈活的財務管 理政策，以應付未來多年的業務拓展所需。 本集團淨借貸比率（即貸款總額減去現金資源總額再除以權益總額）大幅下降 15個百分點至約 44%（2015年：約 59%），鑒於本集團仍保持人民幣 223.41億元的現金資源，我們對現時的負債水平感到滿意。然而，我們預計在 2017 年，淨借貸比率仍會維持平穩，以維持本集團整體財務健康。 ·本集團總貸款到期日如下： （人民幣百萬元） 於2016 12月31日 於2015年 12月31日變動(%) 1年內到期 1至 2年內到期 2年至 5年內到期 5年以上到期 合計 6,195 4,005 19,065 14,545 43,810 8,566 -28% 9,623 -58% 17,496 9% 16,241 -10% 51,926 -16% 創造為本 业績為先 財務擔保及資產抵押 於 2016年 12月 31日，本集團就物業買家辦妥按揭抵押登記前的按揭貸款向銀行提供的擔保總額為人民幣 80.56億 元（ 2015年：人民幣 22.99億元）。 於 2016年，本集團以部分發展中物業、已落成待售物業、投資物業、貿易及其他應收款項等作為抵押，獲得短期 銀行貸款（包括長期貸款的即期部份）人民幣 1.80億元（ 2015：人民幣 21.11億元）及長期銀行貸款人民幣 7.75億元 （2015：人民幣 53.73億元）。於 2016年 12月 31日，本集團抵押資產佔總資產值約 7%（2015年： 18%）。 資本承擔 本集團已就土地購置及物業開發簽訂若干協議。於 2016年 12月 31日，本集團的資本承擔總額為人民幣 33.33億元 （2015年：人民幣 73.05億元）。 或然負債 按照國內通行的商業慣例，本集團須對物業買家在辦妥按揭抵押登記前的按揭貸款提供擔保。於 2016年 12月 31 日，上述擔保總金額為人民幣 80.56億元（2015年：人民幣 22.99億元）。本集團過往並未因上述擔保蒙受重大損失， 主要由於有關擔保只作為物業買家在辦妥按揭抵押登記前的過渡性安排，且有關擔保經由買家物業產權抵押，並在 按揭抵押登記完成後解除。 管理層討論及分析 021 2016年年報 物業開發 入賬銷售收入 於 2016年，本集團物業開發業務的營業額上升 14%至人民幣 308.09億元（ 2015年：人民幣 270.95億元）。交付可售 樓面面積由 2015年約 2,058,000平方米增加 13%至2016年約 2,325,000平方米。不包括車位銷售， 2016年平均入賬銷 售價格約為每平方米人民幣 14,300元（ 2015年：每平方米人民幣 14,600元）。 · 2016年各項目營業額及交付可售樓面面積載列如下： 區域城市項目名稱營業額交付可售樓面面積平均入賬銷售價格本集團應佔權益 （人民幣百萬元）（平方米）（人民幣╱平方米）(%) 京津冀地區 北京 天津 東北地區 大連 瀋陽 長春 遠洋 .萬和公館 遠洋 . LA VIE 遠洋 .傲北 遠洋萬和四季 遠洋 .天著 遠洋一方 遠洋香奈 遠洋城 遠洋新幹線 遠洋國際中心 遠洋風景 紅熙郡 遠洋 .鑽石灣 紅星海世界觀 榮域 遠洋公館 遠洋天地 遠洋 .夏納小鎮 1,096 5,017 28 1,497 3,811 829 612 1,624 49 97 88 158 14,906 1,485 1,237 3,076 9 19 532 6,358 14,641 63,029 1,397 34,124 107,430 26,223 61,971 193,341 7,072 7,115 8,782 21,203 546,328 139,784 136,782 316,300 1,325 3,569 70,131 667,891 74,900 100% 79,600 85.72% 20,000 100% 43,900 100% 35,500 100% 31,600 100% 9,900 100% 8,400 100% 6,900 100% 13,600 100% 10,000 100% 7,500 100% 27,300 10,600 100% 9,000 100% 9,700 100% 6,800 100% 5,300 100% 7,600 100% 9,500 創造為本 业績為先 區域城市項目名稱營業額交付可售樓面面積平均入賬銷售價格本集團應佔權益 （人民幣百萬元）（平方米）（人民幣╱平方米）(%) 華中地區上海 杭州 南京 黃山 青島 武漢 華南地區深圳 中山 海口 三亞 小計 車位（各項目） 合計 遠洋 .財富中心 遠洋 7號 遠洋萬和四季 遠洋心裡 遠洋公館 大運河商務區項目 遠洋國際中心 遠洋桃花島 遠洋風景 遠洋 .世界 遠洋新幹線 遠洋 .香緹 遠洋 .錦上 遠洋城 遠洋 .翡麗郡 遠洋一方 遠洋啟宸 遠洋新悅 遠洋華墅 亞龍灣西山渡項目 390 31 1,561 20 209 714 1,055 52 2 299 4,333 339 567 717 118 599 638 15 425 143 692 4,253 29,850 959 30,809 10,973 1,814 78,066 1,355 6,248 32,237 44,216 5,913 90 54,456 235,368 10,951 106,225 154,387 24,304 128,136 110,160 1,476 72,790 13,116 21,950 643,495 2,093,082 231,745 2,324,827 35,500 17,100 20,000 100% 100% 100% 14,800 33,500 22,100 100% 100% 100% 23,900 100% 8,800 100% 22,200 100% 5,500 18,40055% 31,000 84.70% 5,300 4,600 4,900 4,700 5,800 10,200 5,800 51% 51% 100% 51% 51% 100% 50% 10,900 100% 31,500 6,60098.27% 14,3004,10013,300 於2016年，北京對物業開發業務的總營業額貢獻仍最大，佔比為 41%（2015年： 32%）。同時，來自大連、天津、上 海、南京及中山的貢獻共佔於報告期內開發業務營業額的 47%（2015年： 43%）。 管理層討論及分析 023 ·來自各地區物業開發業務的營業額分析如下： 30,80927,09520162015 21% 50% 42% 15% 16% 14% 25% 17% 20162016201620162015201520152015 人民幣百萬元 人民幣百萬元 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 從物業類型來看，本集團物業開發營業額的首要來源依然來自住宅物業（包括別墅），佔 2016年本集團物業開發總 營業額的 85%（2015年： 82%）。住宅物業（包括別墅）於 2016年的平均入賬銷售價格約為每平方米人民幣 13,600元 （2015年：每平方米人民幣 14,800元），而交付總可售樓面面積則上升 29%，由 2015年約 1,500,000平方米上升至 2016 年約 1,932,000平方米。 ·來自各類型物業開發業務的營業額分析如下： 1,9531201,273 26,2211,93222,1811,500 1,676412,26817690 9592321,373292 20162015 住宅及別墅寫字樓 車位商舖 營業額 （人民幣百萬元） 營業額 （人民幣百萬元） 交付樓面面積 （千平方米） 交付樓面面積 （千平方米） 營業額 （人民幣百萬元） 營業額 （人民幣百萬元） 交付樓面面積 （千平方米） 交付樓面面積 （千平方米） 年 年 創造為本 业績為先 協議銷售 於 2016年，本集團（包括我們的合營企業和聯營公司）的協議銷售總額創下新高，達至人民幣 503.80億元，較 2015 年同期的人民幣 405.37億元增長約 24%。不包括車位銷售，平均銷售價格上升 29%至每平方米人民幣 17,900元（2015 年：每平方米人民幣 13,900元）。而包括車位銷售平均銷售價格上升 37%至每平方米人民幣 17,400元（2015年：每平 方米人民幣 12,700元）。 · 2016年各項目協議銷售額及售出可售樓面面積載列如下： 區域城市項目名稱協議銷售額 售出可售樓面 面積平均銷售價格本集團應佔權益 （人民幣百萬元）（平方米）（人民幣╱平方米）(%) 京津冀地區北京遠洋 .萬和公館 遠洋天著春秋 遠洋 . LA VIE 遠洋 .傲北 遠洋萬和四季 遠洋新天地 遠洋 .天著 26街區 通州核心區地塊 遠洋萬和風景 遠洋新仕界 遠洋一方 天津 遠洋香奈 遠洋城 遠洋新幹線 遠洋 .萬和城 遠洋國際中心 遠洋心裡 遠洋風景 紅熙郡 北辰宜興埠項目 197 4,584 2,398 271 78 2,599 1,823 3,103 5,631 105 694 138 415 1,861 54 1 666 1,229 144 407 43 26,441 3,800 59,800 40,400 5,700 2,100 69,800 51,900 112,800 194,800 6,200 22,000 5,400 28,200 183,700 7,800 100 42,300 87,900 9,200 41,000 3,900 978,800 51,800 100% 76,700 67.50% 59,400 85.72% 47,500 100% 37,100 100% 37,200 75% 35,100 100% 27,500 100% 28,900 50% 16,900 50% 31,500 100% 25,600 100% 14,700 100% 10,100 100% 6,900 100% 10,000 100% 15,700 100% 14,000 55% 15,700 100% 9,900 100% 11,000 51% 27,000 管理層討論及分析 025 2016年年報 區域城市項目名稱協議銷售額 售出可售樓面 面積平均銷售價格本集團應佔權益 （人民幣百萬元）（平方米）（人民幣╱平方米）(%) 東北地區大連 瀋陽 長春 華中地區上海 杭州 南京 黃山 青島 武漢 遠洋 .鑽石灣 紅星海世界觀 榮域 遠洋天地 遠洋公館 遠洋大河宸章 遠洋 .夏納小鎮 遠洋 .財富中心 遠洋 7號 遠洋萬和四季 崇明東灘花園項目 遠洋香奈 遠洋心裡 遠洋公館 遠洋萬和四季 大運河商務區項目 遠洋國際中心 遠洋綠地雲峰公館 遠洋桃花島 遠洋萬和四季 遠洋 .世界 賀家墩項目 1,200 653 1,546 19 20 1,000 647 5,085 200 100 2,408 1,206 877 31 92 699 793 1,200 303 10 520 934 1,896 11,269 111,400 82,700 135,800 3,500 2,400 76,300 75,600 487,700 6,500 8,900 107,000 47,500 63,000 600 2,200 29,500 60,400 43,100 16,200 1,500 56,900 150,300 157,800 751,400 10,800 100% 7,900 100% 11,400 100% 5,400 100% 8,300 100% 13,100 15% 8,600 100% 10,400 30,800 100% 11,200 100% 22,500 100% 25,400 13.54% 13,900 51% 51,700 100% 41,800 100% 23,700 100% 13,100 100% 27,800 100% 18,700 50% 6,700 100% 9,100 100% 6,200 55% 12,000 38% 15,000 創造為本 业績為先 區域城市項目名稱協議銷售額 售出可售樓面 面積平均銷售價格本集團應佔權益 （人民幣百萬元）（平方米）（人民幣╱平方米）(%) 華南地區 深圳 廣州 中山 海口 三亞 重慶 小計 其他合營企業項目 小計（不包含車位） 車位（各項目） 合計 遠洋新幹線 遠洋天驕 遠洋香堤 遠洋錦上 遠洋城 遠洋翡麗郡 遠洋一方 遠洋華墅 亞龍灣西山渡項目 遠洋高爾夫國際社區 九龍坡區高廟地塊 4 2,586 114 335 300 645 184 330 907 275 792 6,472 49,267 807 50,074 306 50,380 100 81,800 20,900 63,100 28,900 114,500 23,000 28,800 22,800 19,400 131,500 534,800 2,752,700 52,200 2,804,900 97,100 2,902,000 40,000 84.70% 31,600 30% 5,500 51% 5,300 51% 10,400 100% 5,600 51% 8,000 51% 11,500 100% 39,800 98.27% 14,200 42.25% 6,000 37.71% 12,100 17,90015,50017,9003,200 17,400 從地區分佈來看， 2016年可售項目合共超過 60個（2015年：超過 50個）。來自一、二線城市的協議銷售額佔全體超 過 90%（2015年：超過 90%）。於 2016年 12月 31日，本集團可供入賬的尚未入賬協議銷售額為人民幣 547億元，為 本集團未來營業額增長奠定了強大穩固的基礎。 管理層討論及分析 027 ·各地區協議銷售額分析如下： 50,38040,5372016201520152015201520152014201420142014 11% 53% 40% 24% 29% 12% 15% 16% 20162016201620152015201520152016 人民幣百萬元 人民幣百萬元 京津冀地區 東北地區 華中地區 華南地區 從物業類型來看， 2016年住宅物業（包括別墅）依然是協議銷售額的最主要來源，佔協議銷售總額的 75%（2015年： 79%）。此外， 2016年住宅物業（包括別墅）的每平方米平均銷售價格約為人民幣 16,900元（ 2015年：每平方米約人 民幣 12,800元），而住宅物業售出總樓面面積從 2015年約 2,497,000平方米下降了 11%，至 2016年約 2,226,000平方 米。 創造為本 业績為先 ·來自各主要物業類型協議銷售額分析如下： 20162015 37,5412,22631,9252,497 8,1343045,228170 4,39927592971306972,455459 住宅及別墅寫字樓 車位商舖 營業額 （人民幣百萬元） 營業額 （人民幣百萬元） 交付樓面面積 （千平方米） 交付樓面面積 （千平方米） 營業額 （人民幣百萬元） 營業額 （人民幣百萬元） 交付樓面面積 （千平方米） 交付樓面面積 （千平方米） 年 年 2016年年報 項目施工進度及發展中項目 2016年竣工的總樓面面積和竣工的總可售樓面面積分別約為 3,087,900平方米和 2,525,500平方米，較 2015年分別增 加了 17%和 31%。本集團將於 2017年維持我們的施工規模，從而有足夠的銷售資源及可交付的樓面面積以滿足我 們的發展增長。 ·項目施工進展及發展中項目詳情如下： 區域城市項目名稱 2016年 竣工樓面面積 預計2017年 竣工樓面面積 （平方米）（平方米） 京津冀地區 北京 天津 東北地區 大連 長春 遠洋 .萬和公館 遠洋天著春秋 遠洋 . LA VIE 遠洋 .傲北 遠洋萬和四季 遠洋新天地 遠洋 .天著 遠洋新仕界 遠洋萬和風景 遠洋悅山水 遠洋香奈 遠洋城 遠洋國際中心 遠洋心裡 遠洋 .鑽石灣 紅星海世界觀 榮域 遠洋 .戛納小鎮 – 29,400 – 42,100 62,200 10,200 48,200 48,200 54,900 – 57,000 111,900 184,100 5,600 – 105,800 – 43,300 94,500 195,100 120,100 83,900 342,000 121,100 – 151,900 – 163,300 963,000 1,111,800 145,300 263,000 227,400 69,700 403,100 149,700 62,600 301,300 838,400 783,700 創造為本 业績為先 區域城市項目名稱 2016年 竣工樓面面積 預計2017年 竣工樓面面積 （平方米）（平方米） 華中地區上海 杭州 南京 青島 武漢 華南地區深圳 廣州 中山 海口 重慶 合計 遠洋 .財富中心 遠洋萬和四季 崇明東灘花園項目 大運河商務區項目 遠洋香奈 遠洋萬和四季 遠洋綠地雲峰公館 遠洋萬和四季 遠洋 .世界 賀家墩項目 遠洋新幹線 遠洋天驕 遠洋香堤 遠洋錦上 遠洋翡麗郡 遠洋一方 遠洋新悅 遠洋華墅 遠洋高爾夫國際社區 九龍坡區高廟地塊 59,300 – 107,600 107,300 – 44,600 100,000 170,500 – 101,700 – 57,300 – 69,800 – 109,400 59,800 178,100 – 302,900 326,700 1,141,600 – 189,000 – 76,200 141,300 – 197,300 – 169,200 – 168,200 168,000 225,700 – 58,100 58,100 – 61,800 – 89,500 959,800 642,600 3,087,900 3,679,700 管理層討論及分析 031 2016年年報 土地儲備 本集團的土地儲備於 2016年增加 9%至約 21,699,000平方米（ 2015年： 19,921,000平方米），而土地儲備應佔權益部 分則減少 5%至13,746,000平方米（2015年： 14,545,000平方米）。於 2016年，本集團購入 17幅土地及 2個成熟項目。 購入新土地總樓面面積及應佔權益面積分別為 4,671,000平方米及 1,447,000平方米，平均購買成本為每平方米約人 民幣 6,200元。於 2016年 12月 31日，本集團土地儲備的每平方米平均土地成本約為人民幣 4,700元（ 2015年：人民 幣 3,400元）。 · 2016年新購置土地詳情如下： 土地儲備 北京遠洋萬和風景 北京麗澤商務區項目 北京香河萬潤項目 北京亦莊汽車大廈項目 天津海河教育園 13號地塊 天津海河教育園 14號地塊 瀋陽遠洋大河宸章項目 上海崇明東灘花園項目 上海金頤安老院項目 杭州上塘宸章 深圳荔山項目 深圳龍船塘項目 廣州白雲區穗花項目 中山大信融佳項目 中山金馬遊藝廠項目 三亞亞龍灣西山渡項目 重慶渝北區九曲河 2號地 小計 成熟項目 上海東海商業中心 上海科恩大廈項目 小計 合計 482 441 269 67 227 285 382 1,072 24 145 171 115 285 103 91 177 335 4,671 63 31 94 4,765 ·於 2016年 12月 31日本集團土地儲備的發展進程分類： 大約 總樓面面積 大約可售 總樓面面積土地儲備 （千平方米）（千平方米）（千平方米） 已竣工待售之物業 19,366 發展中物業 9,327 用作日後發展之物業 5,505 合計 34,198 城市項目名稱 收購 總樓面面積 本集團 應佔樓面面積 本集團 應佔權益 （千平方米）（千平方米）(%) 241 50% 76 17.25% 54 20% 67 100% 75 33% 71 25% 57 15% 145 13.54% 24 100% 73 50% 87 51% 92 80% 47 16.66% 25 25% 13 15% 174 98.27% 126 37.71% 1,44732 50% 9 30% 411,488 14,364 6,867 8,251 9,327 4,763 5,505 27,378 21,699 ·於 2016年 12月 31日本集團的土地儲備詳情載列如下： 地區城市項目名稱 大約 總樓面面積 大約可售 總樓面面積土地儲備 本集團 應佔權益 （千平方米）（千平方米）（千平方米）(%) 京津冀地區北京 26街區 CBD Z6地塊 CBD Z13地塊 昌平未來科技城 F2項目 （未完）  |