[年报]首开股份:2016年年度报告
公司代码：600376 公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司 2016年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人潘利群、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2016年12月31日公司2,579,565,242股总股本为基数，每10股派发现金红利3.5元( 含税)，预计支付现金红利902,847,834.70元。 该预案将在股东大会审议通过后实施。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 √适用 □不适用 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细 阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论 与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 7 第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 11 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 13 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 42 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 52 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 59 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 60 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 66 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 69 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 73 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 186 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 报告期 指 2016年1月1日至2016年12月31日 天鸿集团 指 北京首开天鸿集团有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司 保利首开兴泰 指 北京保利首开兴泰置业有限公司 三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司 博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司 北京城建 指 北京城建集团有限责任公司 大方物业 指 北京大方物业管理有限责任公司 东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司 发展大厦 指 北京发展大厦有限公司 方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司 宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司 惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司 锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司 北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司 朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司 联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司 千方置业 指 北京千方置业发展有限公司 尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司 世安股份 指 北京世安住房股份有限公司 城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司 望京实业 指 北京市望京实业总公司 首城置业 指 北京首城置业有限公司 首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司 惠信商业 指 北京首开惠信商业管理有限公司 首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司 首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司 首开仁信 指 北京首开仁信置业有限公司 北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司 商业地产 指 北京首开商业地产有限公司 首开晟馨 指 北京首开晟馨房地产开发有限责任公司 首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司 北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司 首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司 首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司 北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司 首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司 首开盈信投资 指 北京首开盈信投资管理有限公司 中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司 首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司 首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司 苏江聚富 指 北京苏江聚富房地产开发有限公司 天鸿宝威 指 北京天鸿宝威土地开发有限责任公司 天鸿宝业 指 北京天鸿宝业房地产股份有限公司 天鸿嘉诚 指 北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司 万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司 万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司 北京熹泰 指 北京熹泰房地产开发有限公司 新奥公司 指 北京新奥集团有限公司 燕华置业 指 北京燕华置业有限公司 颐安鑫鼎 指 北京颐安鑫鼎科技企业孵化器有限公司 亿方物业 指 北京亿方物业管理有限责任公司 屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司 友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司 岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司 昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司 知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司 北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司 中顺德 指 北京中顺德房地产开发有限公司 北京住总首开 指 北京住总首开置业有限公司 寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司 成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司 大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中美居 指 大连中美居置业有限公司 中庚集团 指 福建中庚实业集团有限公司 福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司 福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司 首开榕泰 指 福州首开榕泰置业有限公司 福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有限公司 首开中庚投资 指 福州首开中庚投资有限公司 首开中庚置业 指 福州首开中庚置业有限公司 福州中庚 指 福州中庚房地产开发有限公司 福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司 福州中环 指 福州中环房地产开发有限公司 广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司 广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司 贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 国奥投资 指 国奥投资发展有限公司 海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司 海门源泰 指 海门源泰置业有限公司 海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司 海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司 海南天鸿 指 海南天鸿投资控股有限公司 杭州龙泰 指 杭州首开龙泰房地产开发有限公司 杭州旭泰 指 杭州首开旭泰房地产开发有限公司 葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司 京澳公司 指 京澳有限公司 廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司 美都能源 指 美都能源股份有限公司 绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司 三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限公司 上海众承 指 上海众承房地产开发有限公司 深圳祈年 指 深圳市祈年实业发展有限公司 沈阳首开国盛 指 沈阳首开国盛投资有限公司 沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司 和信国际 指 首开和信国际有限公司 首开金茂 指 首开金茂置业（杭州）有限公司 盈泰国际 指 首开盈泰国际有限公司 首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司 苏州合本 指 苏州合本投资管理有限公司 苏州嘉泰 指 苏州首开嘉泰置业有限公司 苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司 苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司 苏州兴元 指 苏州首开兴元置业有限公司 苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司 苏州宝京 指 苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司 苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司 太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司 天津海景 指 天津海景实业有限公司 无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司 武汉强华 指 武汉强华房地产开发有限公司 首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司 厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司 厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司 烟台天鸿 指 烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司 扬州正兴 指 扬州首开正兴城市开发投资有限公司 浙江美都 指 浙江美都置业有限公司 中诚信 指 中诚信证券评估有限公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development, Co., Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 潘利群 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层 电话 010-66428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 公司注册地址的邮政编码 100011 公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http://www.shoukaigufen.com 电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师 事务所（境内） 名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场五层 签字会计师姓名 奚大伟、孙鸥 报告期内履行持续 督导职责的保荐机 构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 刘昀、朱洁 持续督导的期间 2016年6月28日-2017年12月31日 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年 同期增减 (%) 2014年 营业收入 29,883,264,629.79 23,617,882,560.30 26.53 20,850,502,943.60 归属于上市公司股 东的净利润 1,901,416,969.45 2,083,492,751.19 -8.74 1,647,765,531.37 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 1,558,712,795.41 1,770,283,250.9 -11.95 1,435,962,458.80 经营活动产生的现 金流量净额 -8,509,827,413.14 -9,569,353,120.79 11.07 3,290,204,165.32 2016年末 2015年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2014年末 归属于上市公司股 东的净资产 27,756,491,454.36 22,045,270,497.17 25.91 14,576,777,502.73 总资产 181,417,384,794.88 140,515,411,235.99 29.11 97,613,884,588.85 期末总股本 2,579,565,242.00 2,242,012,500.00 15.06 2,242,012,500.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%) 2014年 基本每股收益（元／股） 0.5793 0.8927 -35.11 0.7349 稀释每股收益（元／股） 0.5793 0.8927 -35.11 0.7349 扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元／股） 0.4372 0.7530 -41.94 0.6405 加权平均净资产收益率（%） 7.52 13.12 减少5.60个百分点 11.80 扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%） 5.68 11.06 减少5.38个百分点 10.28 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东 的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。 关于基本每股收益计算方式如下： 本报告期 归属于母公司股东的净利润（元） 1,901,416,969.45 减：其他权益工具股息影响（元） 504,796,972.23 小计 1,396,619,997.22 发行在外的普通股加权平均数（股） 2,410,788,871.00 基本每股收益（元/股） 0.5793 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2016年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 4,827,530,686.87 7,624,922,167.22 5,034,907,363.31 12,395,904,412.39 归属于上市公司股东 的净利润 562,831,404.39 374,785,337.43 267,776,792.12 696,023,435.51 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 546,365,313.45 212,692,054.23 242,425,419.81 557,230,007.92 经营活动产生的现金 流量净额 -1,325,837,498.51 1,762,034,520.65 -5,863,858,592.42 -3,082,165,842.86 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2016年金额 附注 （如适 用） 2015年金额 2014年金额 非流动资产处置损益 -98,680.24 -- 3,671,229.45 33,428.40 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 -- -- 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 37,505,560.86 -- 10,937,112.52 3,883,012.52 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 278,173,284.51 -- 247,197,540.47 170,789,128.50 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产公允价值产生的收益 -- -- 19,827,696.22 43,863,779.51 非货币性资产交换损益 -- -- -- -- 委托他人投资或管理资产的损 益 -- -- -- -- 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 -- -- -- -- 债务重组损益 -- -- -- -- 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 -- -- -- -- 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 -- -- -- -- 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 -- -- -- -- 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 -- -- -- -- 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、交易性金融负 债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融 资产取得的投资收益 54,656,734.72 -- 43,755,332.56 45,520,928.52 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 -- -- -- -- 对外委托贷款取得的损益 -- -- 557,511.10 -- 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 -- -- -- -- 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 -- -- -- -- 受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28 -- 1,250,000.00 1,250,000.00 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -2,515,770.08 -- 4,582,444.95 -11,536,608.89 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 -- -- -- -- 少数股东权益影响额 -1,347,735.19 -- -2,887,686.68 -17,400,074.61 所得税影响额 -24,848,465.82 -- -15,681,680.30 -24,600,521.38 合计 342,704,174.04 -- 313,209,500.29 211,803,072.57 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 交通银行 75,338,752.16 0 -75,338,752.16 44,250,261.80 北巴传媒 9,856,000.00 0 -9,856,000.00 10,406,472.92 厦门首泰股权投资 合伙企业 543,733,333.34 618,733,333.34 75,000,000.00 0 合计 628,928,085.50 618,733,333.34 -10,194,752.16 54,656,734.72 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与经营，经营模式以自主开发销售为主。公司始终如一坚持“践 行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”为己任，目前公司房地产业务已遍布国 内多个主要城市。 2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去库存，但 随着热点城市房价、地价快速上涨，政策分化进一步显现。中央层面，年末中央多次表态抑制资 产泡沫、防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面， 热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资、投机性需求， 防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中 央加强房地产长效机制建设，一系列规范性文件落地，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行， 住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。 2016年，全国商品房销售面积为15.7亿平方米，同比增长22.5%，商品房销售面积、销售额 再创历史同期新高，但同比增幅均继续收窄。其中，住宅销售面积为13.8亿平方米，同比增长 22.4%，销售额为99,064亿元，同比增长36.1%；办公楼销售面积同比增长31.4%，销售额同比增 长45.8%；商业营业用房销售面积同比增长16.8%，销售额同比增长19.5%。 2016年，公司共实现签约面积296.93万平方米（含地下车库等），同比上升41.35%；签约 金额631.03亿元，同比上升92.65%。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括 一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在 诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。 （一） 公司品牌 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司 践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较 高的认知度和美誉度。 公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获 取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方或多方联合体拿地， 优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险。在合作拿地中充分发挥公司的主 动权和市场引领作用，根据各个项目的不同属性，优选不同专长的房企进行合作，最大限度地发 掘地块价值。 “首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。公司优质品牌 的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。 （二） 立足北京市场 凭借着在北京市场的历史和地位，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。公司京内 项目始终是结算收入的最重要组成部分。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备，2016年 获得北京多块土地的一级开发权，并积极探索工业用地收储。深耕北京市场，成为公司未来利润 的保障。 （三） 融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立 了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，具有良好的融资能力。同时，公 司有效的利用了多渠道、多种类融资工具；公司于2016年12月取得了两家专业评级机构对企业 信用的最高评定AAA级主体信用，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获 得认可，极大提高了公司的融资能力。 公司也受益于公司的控股股东首开集团的融资能力。首开集团对公司提供了包括直接资金支 持、担保、银行授信总额度在内的一系列支持，公司资金安全性也由此得到了进一步的加强。 2016年公司采用了包括公司债、资产支持票据在内的多种融资工具，并完成定向增发40亿 元，资产负债率进一步下降。 （四） 专业运作能力 公司从事房地产行业超过三十五年，积累了大量的工程管理经验、知识和人才，具有开发大 型居住区的超强能力。人才规模总量合理，人才队伍结构优化，为公司核心业务的快速发展提供 了高层次、高技能及复合型应用人力资源保障。 2016年公司开复工面积继续增加、物业经营管理能力持续提升，项目运作形成了具有公司特 点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。 1图.jpg 同时，公司与时俱进、利用自身优势，在城市复兴、轻资产运营等方面积极探索，继续深化 绿色战略，通过与互联网+等新经济因素的融合，促进业务转型升级。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2016年宽松向好的宏观环境有效促进了全国房地产市场的量价齐升。2016年国内经济而言， 尽管增速继续放缓，但整体趋于平稳，并且基本面指标表现良好，房地产行业上下游供给侧改革 成果卓著。货币信贷方面，2016年货币环境前松后紧，整体表现宽松，M2余额超155万亿，但增 速低于全年目标。2016年前三季度货币环境较为宽松，“930新政”之后，政策严控银行、保险、 信托、基金等金融机构资金投向，流动性趋势性收紧。 （一）市场高位运行，成交量创新高 2016年，全国商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.46%；商品房销售额11.76万亿 元，同比增长34.77%，绝对量均创历史新高。 其中，首开股份进驻城市（包括北京、上海、广州、福州、厦门、武汉、成都等20个城市） 商品房销售面积2.76亿平方米，同比增长22.86%，占全国比重达到17.53%；商品房销售额3.68 万亿元，同比增长38.02%，较全国增长水平高出3.25个百分点，占全国比重为31.27%。从具体 城市来看，天津、杭州成交量显著增加，商品房销售面积同比增长均超五成，其中天津销售额同 比增速高达94.31%。 图：2011-2016年全国及公司进驻城市商品房销售面积 2图.jpg 价格指数.png 注：“公司进驻城市数据”不含绵阳和葫芦岛 图：2011-2016年全国及公司进驻城市商品房销售金额 （二）热点城市房价涨幅显著 2016年百城住宅均价持续上涨，10月受调控政策影响，环比涨幅明显收窄。2016年12月， 百城住宅均价上涨至13,035元/平方米，同比上涨18.72%。2016年，公司进驻城市商品房销售价 格保持较高增速，其中苏州、天津、厦门和北京价格上涨较快，同比涨幅均超过20%。 图：2011年6月-2016年12月百城住宅价格指数 同比增速.png 3图新开工副本.jpg 图：2011-2016年公司进驻重点城市商品房销售价格同比增速 （三）新开工、投资同比均增长 受市场成交量大幅增长影响，2016年全国房屋新开工面积为16.69亿平方米，同比增长8.08%。 公司进驻城市房屋新开工面积为2.99亿平方米，占全国比重为17.90%，同比增长8.47%。 2016年全国房地产开发投资额为10.26万亿元，同比增长6.88%；公司进驻城市房地产开发 投资额为2.91万亿元，同比增长2.98%，占全国比重为28.41%。其中，天津、福州同比增速分别 为22.89%、21.60%，增长显著。 图：2011-2016年全国及公司进驻城市商品房新开工面积 4图投资副本.jpg 资金来源.png 注：公司进驻城市数据不含海门、绵阳和葫芦岛 图：2011-2016年全国及公司进驻城市房地产开发投资额累计情况 （四）货币政策较为宽松，到位资金增速明显回升 2016年，货币政策整体表现较为宽松，自10月份实施房地产调控以来，热点城市信贷政策 收紧。从房地产开发资金来源看，2016年全国房地产开发企业到位资金14.42万亿，同比增长15.18% ，比2015年增速提高13个百分点。其中，国内贷款和自筹资金占比分别为15%和34%，同比分别 下降1和5个百分点；在货币政策较为宽松的大环境下，其他资金来源占比约五成，同比提高7 个百分点。 图：1999-2016年房地产开发资金来源 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入298.83亿元，比上一年增长26.53 %；实现归属于母公司所有 者的净利润19.01亿元，比上一年下降8.74%。截至报告期末，公司总资产1,814.17亿元，归属 于母公司所有者权益277.56亿元，分别比上一年增长29.11%、25.91%。全年结转各类房地产项 目面积190.17万平方米，同比上升26.54%。 报告期公司共实现签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同 比上升92.65%。 报告期内，公司及控股子公司报告期内，开复工面积884.57万平方米，同比下降3.78%，新 开工面积171.88万平方米，同比下降18.89%，竣工267.05万平方米，同比增加23.59%。具体情 况详见报告期内房地产开发投资情况表。 报告期内，公司全年共获取新增项目（不含土地一级开发项目）14个、项目计容建筑面积合 计305.85万平方米。其中北京（房山）获取1个，项目计容建筑面积17.92万平方米；京外（成 都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门）获取13个，项目计容建筑面积287.93万平 方米。 报告期内，公司累计实现融资金额544.88亿元，其中银行贷款和信托贷款383.38亿元，定 向增发股票融资39.50亿元，永续债50亿元，公司债60亿元，资产支持票据12亿元；归还贷款 及信托280.92亿元，归还永续债40亿元，归还中期票据20亿元；本期净增融资规模203.96亿 元。年末，公司资产负债率为79.91%，同比降低2.73个百分点。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 29,883,264,629.79 23,617,882,560.30 26.53 营业成本 19,752,264,886.89 14,033,172,557.40 40.75 销售费用 891,271,531.42 610,288,795.57 46.04 管理费用 747,371,067.24 652,648,921.24 14.51 财务费用 1,373,239,515.03 784,348,557.33 75.08 经营活动产生的现金流量净额 -8,509,827,413.14 -9,569,353,120.79 11.07 投资活动产生的现金流量净额 -440,747,462.79 -246,580,184.10 -78.74 筹资活动产生的现金流量净额 16,567,748,364.83 17,770,785,175.43 -6.77 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内公司主营业务收入298.22亿元，同比增长26.41%，主要原因是公司京外收入继续 快速增加，达到163.43亿元，同比增长42.45%。 报告期内公司主营业务成本197.36亿元，同比增长40.73%，主要原因是公司随着京外项目 的增加，成本快速增加，达到122.84亿元，同比增长51.88%。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产开发 29,821,599,787.83 19,736,100,008.97 33.82 26.41 40.73 减少6.73个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房产销售 29,275,515,039.65 19,501,455,345.53 33.39 26.79 41.22 减少6.80个百分点 酒店物业经 营等 546,084,748.18 234,644,663.44 57.03 8.92 9.21 减少0.12个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利 率（%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 北京地区 13,478,616,434.49 7,452,525,350.64 44.71 11.23 25.53 减少6.30个百分点 京外地区 16,342,983,353.34 12,283,574,658.33 24.84 42.45 51.88 减少4.67个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 □适用 √不适用 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房地产开 发 土地成本、建 安成本等 19,736,100,008.97 100% 14,024,211,975.29 100% 40.73% 房屋销售 成本大幅 增加 分产品情况 分产品 成本构成项 目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金额 较上年同 期变动比 例(%) 情况 说明 房产销售 土地成本、建 安成本等 19,501,455,345.53 98.81% 13,809,360,174.44 98.47% 41.22% 房屋结利 成本增加 酒店物业 经营等 租赁成本等 234,644,663.44 1.19% 214,851,800.85 1.53% 9.21% 经营成本 增加 成本分析其他情况说明 □适用 √不适用 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 报告期内，公司前五名客户销售额19,759.61万元，占年度销售总额0.66%；其中前五名客 户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。 报告期内，公司前五名供应商采购额150,991.82万元，占年度采购总额12.80%；其中前五 名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 2. 费用 √适用 □不适用 报告期内，期间费用比去年同期增加9.65亿元，其中：本期销售费用比去年同期增加2.81 亿元，主要是在销售情况的推动下本期销售服务费大幅提高；本期财务费用比去年增加5.89亿元， 主要是本期利息费用比去年同期增加6.38亿元。 3. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 4. 现金流 √适用 □不适用 （1）报告期内公司经营活动现金流量-85.10亿元，比去年同期增加10.60亿元，增加11.07%。 其中：随着推盘进度的加快，本期销售商品、提供劳务收到的现金比去年同期增长76.12%，收到 的往来款比去年同期增长359.68%；同时随着经营扩大、子公司的增加，本期购买商品、接受劳 务比去年同期增长24.58%，支付的往来款比去年同期增长278.34%；综合结果导致本期现金流量 净增加比去年同期并不明显。 （2）报告期内投资活动产生现金流量为-4.41亿元，减少78.74%，比去年同期增加支出1.94 亿元。其中：收回投资比去年同期减少1.02亿元，投资支付现金比去年同期减少2.38亿元，取 得子公司及其他营业单位支出净额比去年同期增加2.34亿元。 （3）报告期内筹资活动产生的净流量为165.68亿元，比去年同期减少12.03亿元，减少6.77%。 其中：本期吸收投资收到的现金比去年去年同期增加43.83亿元，主要是因本期定向增发股 票融资39.50亿元，发行永续债融资50亿元（比去年同期减少10亿元），吸收少数股东投入16.65 亿元比去年同期增加14.33亿元；取得借款比去年同期增加48.23亿元；本期发行债券收到的现 金比去年同期减少22亿元。综上所述，本期筹资活动流入比去年同期增加73.30亿元。 本期偿还债务比上期增加38.3亿元；分配股利、利润或偿付利息支付的现金比去年同期增加 6.92元；本期支付其他与筹资活动有关的现金比去年同期增加39.23亿元，主要是因本期归还永 续债造成的。综上所述，本期筹资活动现金流出比去年同期增加85.33亿元。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末 数占总资 产的比例 （%） 上期期末数 上期期末 数占总资 产的比例 （%） 本期期末金 额较上期期 末变动比例 （%） 情况说明 货币资金 26,857,391,290.90 14.80 19,588,434,763.85 13.94 37.11 主要因融资增加，致 使本期筹资活动产生 的净流入形成 预付款项 2,701,183,884.50 1.49 146,210,485.17 0.10 1,747.46 主要因预付广州公共 资源交易中心地价款 26.87亿元 其他应收 款 21,165,536,687.13 11.67 12,795,535,766.09 9.11 65.41 主要因本期投资设立 的子公司数量增加， 公司股东借款增加， 致使往来款增加 可供出售 金融资产 1,249,430,363.44 0.69 754,786,115.60 0.54 65.53 主要因首开盈信投资 本期开始对非主营业 务进行投资 长期股权 投资 6,120,471,016.87 3.37 3,779,057,809.94 2.69 61.96 主要因对联合营企业 增资和权益法确认投 资收益 在建工程 4,369,472.58 0.002 842,396.00 0.001 418.70 主要因苏州润泰和力 博在建工程增加 无形资产 81,575,742.56 0.04 11,833,677.28 0.01 589.35 主要增加力博国际公 司土地使用权7,065 万元 递延所得 税资产 2,681,906,258.04 1.48 2,017,472,794.59 1.44 32.93 主要因项目竣工决 算，预计利润及应付 未付款项增加形成。 非流动资 产合计 12,957,216,423.81 7.14 9,383,656,469.02 6.68 38.08 主要因对外投资增加 形成 短期借款 2,550,000,000.00 1.41 4,666,620,000.00 3.32 -45.36 主要因归还短期借款 形成 预收款项 41,244,082,724.14 22.73 23,311,858,470.77 16.59 76.92 本期销售扩大，预收 房款增加 应付职工 薪酬 232,843,350.86 0.13 162,144,211.91 0.12 43.60 主要本期提取年终奖 增加 应付利息 347,354,177.35 0.19 215,606,737.27 0.15 61.11 主要因应付债券利息 增加 其他应付 11,548,099,336.73 6.37 20,970,473,913.50 14.92 -44.93 主要因子公司归还其 款 他股东还往来款 长期借款 43,230,030,000.00 23.83 30,727,830,000.00 21.87 40.69 主要因本期融资增加 筹资增加 应付债券 16,495,247,147.62 9.09 9,333,252,994.00 6.64 76.74 主要因本期发行60亿 公司债，发行12亿资 产支持票据 非流动负 债合计 59,787,716,907.98 32.96 40,117,336,738.57 28.55 49.03 主要因本期筹资活动 形成 资本公积 7,663,127,977.54 4.22 4,052,069,686.31 2.88 89.12 主要因本期定项增发 股票增加36.10亿元 少数股东 权益 8,691,227,743.99 4.79 2,260,014,385.97 1.61 284.57 主要因本期昭泰房地 产、武汉首茂城、北 京致泰等单位吸收少 数股东投资 股东权益 合计 36,447,719,198.35 20.09 24,305,284,883.14 17.30 49.96 主要因本期定向增发 股票，发行永续债， 吸收少数股东投资及 经营积累形成。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 □适用 √不适用 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 2016年百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，其中3家企业销售额超过3000亿元，开 启了房企规模化发展的新时代。全年房地产市场交易规模再创新高，在有限的市场容量内，企业 之间的激烈竞争才刚刚开始。其中，通过快速的资源、资本整合，扩展到更大更广的业务版图， 是做强做大的一条重要路径。过去一年，无论是国企间的整合，亦或是上市资本间的融通，都是 为这条路径打下了新的注脚，未来可延伸和想象的空间会更大。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有待开发土地的区域 持有待开 发土地的 面积(平方 米) 一级土地 整理面积 (平方米) 规划计容 建筑面积 (平方米) 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发 项目涉及 的面积(平 方米) 合作开 发项目 的权益 占比(%) 1 北京市朝阳区华侨村二期 22,521 0 54,970 否 - - 2 北京市朝阳区常营乡 1201-602、603地块 41,964 0 117,498 是 41,964 50 3 北京昌平区东小口镇G05-1、 G05-3、G08-1、G06-2、G06-4、 G09-1地块 79,049 0 129,904 否 - - 4 北京市通州区宋庄镇 TZ00-0302-6002地块R2二类 居住用地、TZ00-0302-6001 地块A33基础教育用地（限 价商品住房项目） 42,634 0 111,776 是 42,634 85 5 北京市通州区台湖镇 4-1-020等地块F2公建混合 住宅用地和4-1-034等F3其 他类做功能用地(*) 239,404 0 258,968 是 239,404 34 6 北京市房山区长阳镇 FS00-LX10-0042等地块（*） 85,709 0 179,122 是 85,709 50 京内项目合计 511,281 0 852,238 409,711 - 7 沈阳市沈北新区道义3#地块 161,300 0 322,175 否 - - 8 大连市中山区H10地块 43,900 0 219,000 是 43,900 95 9 杭州市拱墅区（庆隆单元 GS0305-05地块，原庆隆单元 FG02-R21-08、09地块）项目 78,429 0 198,635 是 78,429 51 10 武汉P（2016）074号杨春湖 商务区C地块 111,571 0 507,661 是 111,571 34 11 广州市白云区白云新城 AB2804012地块 34,980 0 101,030 是 34,980 50 12 福州市晋安区2014-15地块 19,059 0 85,766 是 19,059 51 13 福州市晋安区2016-03号鹤 林片区HL-1-10地块 18,310 0 80,563 是 18,310 51 14 福州市鼓楼区2015-29地块 52,167 0 214,883 是 52,167 40 15 福州市晋安区2015-25地块 41,615 0 132,763 是 41,615 51 16 福州市仓山区2016-10地块 103,942 0 167,280 是 10,394 40 17 福州市台江区2016-02金融 街地块（*） 31,902 0 76,566 是 31,902 50 18 广州市开发区SDK-A2-1地块 (*) 135,173 0 306,970 是 135,173 50 19 无锡市滨湖区XDG-2016-8号 地块（*） 124,337 0 310,842 是 124,337 49 20 上海市宝山区顾村镇N12 -1101单元06-01地块（*） 70,210 0 126,379 是 70,210 37.5 21 厦门市翔安区新圩镇 X2016P03地块（*） 58,986 0 88,500 是 58,986 49 22 厦门市集美区J2016P03地块 （*） 50,943 0 91,650 是 50,943 49 23 厦门市翔安区2016XP08地块 （*） 63,722 0 156,000 是 63,722 49 京外项目合计 1,200,546 0 3,186,663 1,039,246 - 总计 1,711,826 0 4,038,901 1,448,956 - 注： 1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。 2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。 3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。 4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。 5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。 6、标*号项目，为公司非并表合作项目。 公司土地一级开发项目情况 序 号 持有待开发土地的区域 一级土地 整理面积 (平方米) 是/否涉及合 作开发项目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开发项 目的权益占 比(%) 1 北京市丰台区万泉寺村土地一级开发权 1,017,000 是 1,017,000 70 2 北京市房山区工业用地收储 4,400 是 4,400 51 3 北京市顺义区幸福西街棚户区改造地块 (*) 57,300 是 57,300 50 总计 1,078,700 - 1,078,700 - 注： 1、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。 2、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占比。 3、标*号项目，为公司非并表合作项目。 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：亿元币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 在建项目/ 新开工项目 /竣工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期 实际投 资额 新开工面 积(平方 米) 竣工面积 (平方米) 1 北京市房 山区 熙悦睿府 商品房 竣工项目 135,612 221,321 260,330 0 260,330 31.19 0.46 0 0 2 北京市房 山区 熙景嘉园 商品房 竣工项目 125,514 166,797 211,746 0 211,746 23.16 0.74 0 0 3 北京市朝 阳区 熙悦尚郡 商品房、 保障房 在建项目 83,053 131,349 180,376 180,076 0 26.79 2.21 0 0 4 北京市大 兴区 熙悦诚郡 商品房 在建项目 59,618 67,937 92,812 92,812 92,113 21.58 1.61 0 92,113 5 北京市房 山区 熙兆嘉园 商品房 在建项目 256,691 379,449 528,924 264,703 264,221 60.31 4.46 0 0 6 北京市朝 阳区 肖村 商品房、 保障房 在建项目 61,467 146,551 234,739 234,739 0 35.87 4.07 （未完）  |