[公告]海印股份:信托受益权专项资产管理计划优先级资产支持证券跟踪评级报告
大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与主要参与方之间，除因本次评级事项构成的委托 关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及其评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因受评主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由主要参与方提供，大公对该部分资料的真实性、 准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至专项资产管理计划优先级资产支持证券到 期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪 评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级说明 受中信建投委托，大公于2014年1月7日对本计划进行了首次信 用评级，确定优先级资产支持证券信用等级均为AA+；大公分别于2015 年4月8日以及2016年4月15日对本计划进行了跟踪评级，均维持 优先级资产支持证券AA+的信用等级。大公对广东海印集团股份有限公 司（以下简称“海印股份”或“公司”）和广州海印实业集团有限公司 （以下简称“海印集团”）2015年以来的经营和财务状况及履行债务情 况和本计划成立以来的运行情况进行了信息收集和分析，在分析所获 得相关信息的基础上得出本次跟踪评级结论。 专项资产管理计划概要 基础资产 本计划于2014年8月14日设立，基础资产为原始权益人在专项 计划设立日转让给计划管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特 定期间的资金信托的信托受益权。根据《大业-海印股份信托贷款单一 资金信托资金信托合同》（以下简称“《信托合同》”）及计划管理人与 原始权益人签订的《信托受益权转让协议》的规定，自资产池的封池 日开始，本计划基础资产未来预期现金流的总规模为193,770.00万元， 截至2016年末，已实收现金流86,246.83万元，预期现金流余额合计 107,523.17万元。 资产支持证券 本计划于2014年8月14日成立，本计划优先级资产支持证券募 集总规模为14.00亿元，分别为海印1、海印2、海印3、海印4和海 印5五个品种；次级资产支持证券募集规模为1.00亿元，由海印股份 全部认购。 表1 截至2016年末本计划优先级与次级资产支持证券基本情况（单位：亿元、%） 资产支持证券 海印1 海印2 海印3 海印4 海印5 次级 发行规模 2.20 2.50 2.90 3.10 3.30 1.00 占比 14.67 16.67 19.33 20.67 22.00 6.67 发行期限 1年 2年 3年 4年 5年 5年 预期收益率 6.80 7.45 7.80 8.05 8.38 - 兑付本金金额 2.20 2.50 0.00 0.00 0.00 0.00 兑付本金比例 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 兑付利息金额 0.15 0.37 0.45 0.50 0.55 0.41 资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划2016年年度报告》（以下简称“《资产管理报告》”）整理 海印1、海印2、海印3、海印4和海印5均为按年付息，到期一 次还本。每一个计息期间，在优先级资产支持证券的预期收益和到期 本金清偿完毕之前，次级资产支持证券不参与分配。跟踪期内，本计 划于2016年8月15日进行第二次收益分配，优先级资产支持证券总 计分配资金343,854,000.00元，其中分配本金250,000,000.00元， 分配收益93,854,000.00元。跟踪期内，本计划各项费用支出共计 2,042,766.47元。专项计划于本跟踪期内分配次级资产支持证券收益 25,250,049.48元。截至2016年末，本计划优先级资产支持证券未偿 本金合计930,000,000.00元。 交易结构 认购人通过与计划管理人签订《海印股份信托受益权专项资产管 理计划资产支持证券认购协议》（以下简称“《认购协议》”）及对该协 议的任何修改或补充，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理 人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券， 成为资产支持券持有人。计划管理人根据与原始权益人签订的《信托 受益权转让协议》的约定，用专项计划资金向原始权益人购买其持有 的海印资金信托的信托受益权。交易完成后，专项计划承接浦发银行 广州分行与大业信托有限责任公司（以下简称“大业信托”）的合同关 系，获得资金信托的信托受益权。本计划交易结构如图1所示。 资金保管 信托利 益按月 分配 资产支持证券 认购资金 按年支付本金及收益转让信托 受益权 转让款 资金 托管设立/管理 专项计划 贷款本息 按月偿还 信托 贷款 特定期间经营收益 应收账款质押 提供 担保 信托受益权 投资信托计划 海印股份专项 资产管理计划 海印资金信托 （大业信托） 原始权益人 （浦发银行 广州分行） 资金监管方 （浦发银行 广州分行） 保证人 （海印集团）海印股份 保管人 （浦发银行 广州分行） 资产支持证 券持有人 登记托管机构 支付代理机构 （中证登深圳公司） 计划管理人 推广机构 （中信建投证券） 托管银行 （平安银行） 律师事务所 （国枫凯文） 评级机构 （大公） 评估机构 （中华企） 会计师事务所 （北京兴华） 贷款资 金监管 现金流 行为 图1 本计划交易结构图 资料来源：根据《海印股份信托受益权专项资产管理计划之计划说明书》整理 借款人主体信用分析 海印股份前身是1981年7月成立的茂名市燃料化学工业局化工一 厂1。1992年12月，经广东省经济体制改革委员会和广东省股份制企 业试点联审小组粤股审（1992）126号文批准，以茂名市化工一厂为独 家发起人，采取定向募集方式设立茂名永业（集团）股份有限公司2。 1998年6月，经中国证券监督管理委员会批准，公司首次发行社会公 众股1,250万股；同年10月，公司在深圳证券交易所正式挂牌上市（股 票代码000861）。2003年1月，公司原第一大股东茂名市财政局与海 印集团签署了《股权转让协议书》，茂名市财政局将其持有的公司股权 全部转让给海印集团，海印集团成为公司第一大股东。 公司初始股本为2,100万股，其后公司通过历年的配股、发行新 股、资本公积转增股本、定向增发股票等方式，使得股本规模不断扩 大。2014年5月，公司向控股股东海印集团及太平洋资产管理有限责 任公司等六名投资者非公开发行人民币普通股9,988万股，募集资金 净额为8.15亿元，公司股本增至59,207万股，同年9月，公司以资 本公积转增股本，向全体登记股东每10股转增10股，共计转增59,207 万股，此次变更后，公司注册资本为11.84亿元。2015年8月28日实 施利润分配及公积金转增股本方案，以总股本1,184,138,410股为基 数，向全体股东每10股送红股8股，派2元人民币现金，同时，以资 本公积金向全体股东每10股转增1股，此次变更后，公司注册资本为 22.50亿元。2016年3月18日，新余兴和投资管理中心（以下简称“新 余兴和”）与邵建明先生、邵建聪先生签署了《股份转让协议》，新余 兴和将其持有的公司247,000,000股无限售条件流通股（占公司总股 本的10.98%）分别转让给邵建明和邵建聪。其中，132,290,000股（占 公司总股本的5.88%）转让给邵建明先生，114,710,000股（占公司总 股本的5.10%）转让给邵建聪先生。截至2016年9月末，公司股本为 22.50亿元，其中海印集团持有公司48.17%的股权，自然人邵建明、 邵建佳和邵建聪分别持有海印集团65.00%、20.00%和15.00%的股权， 此外，邵建明持有公司5.88%的股权，邵建聪持有公司5.10%的股权， 邵建明是公司的实际控制人。 截至2016年9月末，公司纳入合并范围的子公司55家，较2015 年末减少2家，公司经营范围以商业物业运营和房地产业务为主。 1 其后先后更名为茂名市化学工业总公司化工一厂（1986年）、茂名市化工一厂（1989年）。 2 2004年10月，更名为广东海印永业（集团）股份有限公司；2010年8月更名为现名。 2015年以来，受电子商务行业冲击等外部因素影响，我国传统商 业模式依旧面临较大挑战；随着行业的迅速发展以及市场竞争的不断 加剧，商业过剩问题仍较严峻 商业物业运营指运营商将自有或者承租的商业物业，根据其建筑 特点、规模大小、商圈性质选取适合的商业定位，进行统一规划后， 通过对外出租用于从事办公、酒店、批发零售、休闲娱乐等的商业经 营服务，以实现物业租金或管理费收入，是连接商业地产开发商和承 租商户的中介。 商业物业运营所涉及的下游行业大多为零售行业，2015年，我国 全年实现社会消费品零售总额30.1万亿元，同比增长10.7%，全年全 国网上零售额38,773亿元,比上年增长33.3%。其中,实物商品网上零 售额32,424亿元，增长31.6%,占社会消费品零售总额的比重为10.8%； 非实物商品网上零售额6,349亿元，增长42.4%。2016年，我国全年 实现社会消费品零售总额332,316亿元，同比增长10.4%，全年全国网 上零售额51,556亿元,比上年增长26.2%。由于宏观经济下行压力较大， 居民收入与消费增长放缓，同时受到电商冲击、行业竞争激烈、租金 和人工成本上升等众多因素影响，传统商业模式依旧面临较大挑战， 部分传统商业企业处于亏损状态，同时也促使传统商业企业改善管理 机制、调整产业结构以及加快线上线下融合的步伐，实现转型升级。 商业物业行业仍保持较快的发展，随着大量商业物业竣工投入使 用，同质化竞争严重，市场竞争激烈程度逐年加剧。2015年，国内购 物中心开发主要集中在一线重点城市；从经营规模来看，上海已开业 购物中心207个、总计建筑面积1,933万平方米、总计经营面积1,384 万平方米位列第一，北京已开业购物中心136个、总建筑面积1,236 万平方米、总经营面积584万平方米位居第二，广州已开业购物中心 127个、总建筑面积1,059万平方米、总经营面积592万平方米排名第 三，深圳已开业购物中心105个、总建筑面积1,241万平方米、总经 营面积842万平方米位居第四位。我国商业地产项目开发速度和开发 面积的大规模增加，远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增 长速度，导致空置率上升，投资回报周期延长，主要城市商业过剩已 经较为明显。国民消费陷入增长乏力，2016年全国销售总额同比增长 10.4%，增速有所放缓，同时国家不断加大反腐力度，导致奢侈品类消 费趋冷，再加上经济下行压力加大，商业过剩问题不断加剧。随着越 来越多的商业物业开发商逐步向运营商角色转变，在大幅度增加商业 物业供应量的同时，也带来了对稀缺的优质商业物业的激烈争夺。 综合来看，当前国内电子商务行业发展速度不断加快，正逐步改 变人们的消费习惯，传统实体销售渠道面临的竞争压力也随之加大， 严重冲击了传统零售百货业的发展，进而对商业物业的发展产生一定 影响，同时商业物业行业同质化严重，竞争不断加剧，商业过剩问题 仍然严峻，未来商业类企业经营模式的转型升级将成为必然趋势。 2015年以来，广州市消费市场需求旺盛，内需拉动明显增强；广 东自贸区的启动对接国家“一带一路”战略，将带动区域经济的发展， 公司仍面临良好的发展机遇 2015年，广州市坚持扩大外需、改善经商环境，确保了经济平稳 增长，通过组织广货展销活动，扩大消费需求，并推进重点商圈升级 改造，优化了消费环境；广州市全年完成固定资产投资额5,405.95亿 元，同比增长10.6%；全年社会消费品零售总额7,932.96亿元，同比 增长11.0%。2016年，广州市全年完成固定资产投资额5,703.59亿元， 同比增长8.0%；全年社会消费品零售总额8,706.49亿元，同比增长 9.0%。 2014年，国务院正式批准设立广东自贸区，并对接国家“一带一 路”战略，成为海上丝绸之路的重要枢纽，仍将带动珠三角以及华南 地区经济结构的调整。广东自贸区邻近港澳，并外接21世纪海上丝绸 之路沿线国家和地区，将在贸易往来和金融创新等领域展开对外合作， 同时仍能为仓储、港口、物流等领域提供良好的发展基础，广东地区 零售、批发和物流等行业企业发展空间将进一步扩大。公司作为广东 地区大型商业运营企业，仍面临良好的发展机遇。 2015年，商业物业运营仍是公司营业收入和毛利润的主要来源， 受高岭土业务剥离影响，公司营业收入及毛利润有所减少 2015年，商业物业运营仍是公司营业收入和利润的主要来源，公 司营业收入16.52亿元，同比减少13.91%，毛利润6.52亿元，同比减 少14.55%，主要是高岭土业务于2014年11月剥离，且公司商业物业 运营业务和房地产业务同比变化不大所致；其中，商业物业运营收入 13.87亿元，同比增长3.97%，毛利润4.98亿元，同比减少5.32%，主 要是商业物业运营业务中毛利润较高的物业出租业务收入略有下降， 毛利润较低的百货业收入增加较大，毛利润较低的百货业占比增加， 致使商业物业运营业务毛利润略有下降；房地产业务收入2.20亿元， 同比减少0.28亿元，毛利润1.17亿元，同比减少0.03亿元；公司其 他业务收入和毛利润有所增长，主要为各主营业务板块处置剩余产品 等，形成了一定收入和利润，但占比较小，对公司营业收入和利润影 响不大。 2015年，公司综合毛利率同比下降0.32个百分点，其中商业物业 运营业务毛利率同比下降3.50个百分点，主要是由于毛利率较低的百 货业务收入占比提高所致；房地产业务毛利率52.87%，同比上升4.52 个百分点，主要是番禺海印又一城、肇庆鼎湖海印又一城等项目均价 均有增长所致；公司其他业务毛利率有所下降，对公司利润贡献度仍 然较低。 2016年1～9月，公司实现营业收入14.20亿元，同比增加17.65%； 毛利润5.70亿元，同比增加16.71%；综合毛利率为40.16%较上年同 期上升了5.75个百分点。 表2 2013～2015年及2016年1～9月公司营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%) 项目 2016年1～9月 2015年 2014年 2013年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 14.20 100.00 16.52 100.00 19.19 100.00 21.36 100.00 商业物业运营 10.24 72.11 13.87 83.93 13.34 69.52 12.22 56.82 房地产 2.28 16.06 2.20 13.34 2.48 12.94 3.89 18.36 高岭土产品 - - - - 3.10 16.15 3.13 15.62 炭黑产品 - - - - - - 1.85 8.73 其他 1.67 11.76 0.45 2.73 0.27 1.38 0.27 0.47 毛利润 5.70 100.00 6.52 100.00 7.63 100.00 9.02 100.00 商业物业运营 3.32 58.25 4.98 76.41 5.26 68.92 5.04 55.52 房地产 1.14 20.00 1.17 17.86 1.20 15.73 2.58 28.76 高岭土产品 - - - - 0.91 11.89 1.04 11.59 炭黑产品 - - - - - - 0.11 1.23 其他 1.24 21.75 0.37 5.73 0.26 3.47 0.25 2.90 综合毛利率 40.16 39.47 39.79 42.23 商业物业运营 32.42 35.93 39.43 41.36 房地产 50.00 52.87 48.35 66.32 高岭土产品 - - 29.28 33.23 炭黑产品 - - - 5.95 其他 74.25 82.73 99.73 96.30 数据来源：根据公司提供资料整理 综合来看，2015年，商业物业运营仍是公司营业收入和毛利润的 主要来源；受高岭土业务剥离的影响，公司营业收入继续下降。预计 未来1～2年，公司仍将保持以商业物业运营为主的业务结构。 公司商业物业业务仍保持较强市场竞争力，物业铺位出租率保持 较高水平 公司商业物业经营模式依旧为对自有物业或已取得经营权的租赁 物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营，每年稳定提升 租金，以获取持续增长的租金收入。2015年，公司商业物业业务竞争 力仍较强，各商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线，地理 位置优势较为突出，客流量较大，公司所经营的物业铺位整体出租率 大多数都保持在80%以上。 表3 截至2016年9月末公司现有主要商业物业项目情况 （单位：平方米、%） 业态 模式 物业名称 营业 面积 承租合约 到期日 出租率 主题 商场 广州市流行前线商业有限公司 16,683 2023-06-30 92.76 广州市海印电器总汇有限公司 8,598 2020-04-30 81.60 广州市海印东川名店运动城市场经营管 理有限公司 7,534 2016-09-303 97.00 广东总统数码港商业市场经营管理有限 公司 10,318 2018-10-31 93.80 广州海印摄影城市场经营管理有限公司 3,366 2019-09-30 83.60 广州潮楼百货有限公司 13,976 2019-12-31 98.05 广州潮楼商业市场经营管理有限公司 9,333 2020-05-31 99.10 专业 市场 广东海印缤缤广场商业市场经营管理有 限公司 36,000 2019-06-30 75.39 广东海印商品展销服务中心有限公司 15,414 自有物业 83.51 广州少年坊商业市场经营管理有限公司 20,000 2026-12-31 100.00 购物 中心 广东海印集团股份有限公司-中华广场 58,291 2023-07-31 98.00 广州市海印又一城商务有限公司 94,542 2027-04-30 99.00 城市 综合体 广州市番禺海印体育休闲有限公司 22,867 自有物业 100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 3 根据公司提供的信息，公司已不准备续租。 对于以租赁形式获取的物业，公司通过较低的成本获得物业资产， 装修改造及招商同步进行，经过半年的装修改造之后，物业开业时大 部分招商已经完成并开始产生租金收入，保证了资金的及时回流。公 司一般与出租方签订10年以上的租赁合约，租赁成本以每年3%左右的 幅度增加，所以公司每年需支付的承租租金都比较稳定，公司与租户 签订合同期限一般为2～3年，而租金以每年5～10%的幅度增加，租金 收入与租金成本价差的不断增加将有助于业务利润的持续稳定增长。 由于公司商业物业运营的营业收入已大部分提前锁定，因此在整体经 济环境低迷时期公司商业物业运营业绩未受到较大影响。 对于自有物业，公司通过低价购买土地，建设集大型超市、购物 中心、五星级酒店和酒店式公寓为一体的城市综合体，通过商场租金 和经营收入获取投资回报。一方面，物业资产的价格持续上涨，公司 资产不断升值；另一方面，经营模式以租为主，以售为辅，加快现金 流的回收，保证后续扩张项目现金流的覆盖。 公司商业物业经营业务以“海印又一城”为品牌，以“住宅+写字 楼+高端酒店+商业物业”为业态组合，进行差异化复制来推进业务扩 张。 公司正在开发项目的进度方面，截至2016年9月末，上海海印·周 浦滨水新天地项目和广州国际商品展贸城A区项目已有小部分投入运 营，整体仍处于前期建设招商阶段。新增项目方面，公司分别于2016 年7月及9月新增市场项目“中华美食城”以及“友利创意产业园”， 拓展了公司的商业物业运营规模及促进了公司电子商务业务的发展。 公司为商户提供增值服务体系，与多家商户建立长期合作关系 公司充分利用自己在商业经营、社会资源、经营场所等方面的优 势，为商户提供系统的增值服务体系，其中包括为商户提供咨询、经 营策略等日常咨询服务；不定期组织商户经营者到境外参观，提高商 户视野，跟踪最新的流行趋势；同时每年对商户的经营进行考核，将 不符合商场定位的经营者进行淘汰，公司每年商户淘汰率在10%～15%。 公司多年来积累了丰富且优质商户资源，在客户资源方面能够得到较 好保障。 公司目前合作的商户群体超过1万家，并与沃尔玛、H&M、HTC等 多家大型商户建立了长期合作关系。公司广州番禺海印又一城项目的 第一座商场承租给沃尔玛广州第一店（山姆会员店），二期商场奥特 莱斯成为华南地区最大的奢侈品汇集中心，引进了包括Gucci、Armani、 Burberry、Versace等多个国际知名奢侈品牌，其中Gucci门店是中国 首家直营折扣店，带动了广州市整个番禺商圈的发展，进一步提升了 公司的品牌形象，成为公司又一新的利益增长点。 公司房地产业务主要集中在四线城市，仍面临一定的去库存压力； 2015年，受销售单价较低、收入结算进度较慢影响，公司房地产业务 收入同比有所减少；公司土地储备相对充裕，为房地产业务的发展提 供了一定保障 公司房地产业务主要是指“海印又一城”系列项目配套的商业住 宅项目以及茂名住宅项目,主要经营主体为广州市番禺海印体育休闲 有限公司、肇庆大旺海印又一城商业有限公司和肇庆鼎湖海印又一城 商业有限公司。公司商业物业项目的开发带动了配套住宅公寓的销售， 房地产业务收入为公司营业收入提供了有益补充。 2015年以来，我国三线及以下城市的存销比率较高，库存压力相 对较大，高库存问题仍然较为严峻。公司房地产业务主要集中在四线 城市，仍面临一定的去库存压力。2015年，公司房地产业务收入为2.20 亿元，同比下降11.29%，由于公司房地项目多数处于四线城市，虽然 2015年销售单价有所提高，但仍处于较低水平，而部分已售项目结算 进度低于预期最终使得房地产板块收入有所减少。 表4 公司房地产开发及销售情况（单位：万平方米、亿元） 项目 2015年 2014年 2013年 新开工面积 2.26 4.09 12.64 竣工面积 20.69 3.79 0.00 签约面积 2.29 2.01 2.92 签约销售金额 2.02 2.02 2.10 结算面积 2.24 2.71 3.73 结算金额 2.20 2.48 3.89 数据来源：根据公司提供资料整理 2015年，公司房地产项目继续向前推进，总竣工面积20.69万平 方米，其中，番禺海印又一城项目竣工面积6.22万平方米、肇庆大旺 海印又一城项目竣工面积10.39万平方米、肇庆鼎湖海印又一城项目 竣工面积4.08万平米，另外，由于肇庆大旺海印又一城项目和肇庆鼎 湖海印又一城等位于四线城市的项目销售不如预期，故结算面积较 2014年变化不大。截至2015年末，茂名“森邻四季”项目一期别墅区 土建及市政园林已完工，一期高层区已封顶。 表5 截至2016年9末公司土地储备情况（单位：万平方米、亿元、%） 项目 城市 获取 方式 获取 时间 占地 面积 总建筑 面积 未售建 筑面积 土地款 权益 占比 番禺海印又一城 广州 出让 2003 9.21 11.78 0.77 0.89 100 肇庆大旺海印又一城 肇庆 出让 2011 27.72 50.00 13.48 2.53 100 海印新都荟·大旺站 肇庆 出让 2014 2.88 4.80 4.14 0.60 100 海印新都荟·大沙站 肇庆 收购股权 2013 2.31 - - 0.16 100 肇庆鼎湖海印又一城 肇庆 出让 2012/ 2013 11.56 12.86 9.64 0.74 100 茂名“森邻四季”项目 茂名 出让 2013 23.05 50.00 5.24 3.46 100 茂名大厦 茂名 收购股权 2014 1.24 - - 1.03 100 上海康桥 上海 出让 2014 2.95 13.12 13.12 4.01 100 珠海海印又一城 珠海 收购股权 2014 2.99 14.20 13.87 1.80 67 合计 - - - 83.91 156.76 60.26 15.22 - 数据来源：根据公司提供的资料整理 土地储备方面，公司2015年无新增土地，截至2016年9月末， 公司未来可售建筑面积为60.26万平方米，为房地产业务的发展提供 了一定保障。 2015年以来，公司业务扩张较快，资产规模持续增长；公司债务 规模不断扩大，总有息债务占总负债比重仍然较高；2015年，公司营 业收入及利润水平有所下降，期间费用仍处于较高水平；公司经营性 净现金流有所减少，对债务和利息的保障程度有所下降 公司提供了2015年和2016年1～9月财务报表。北京兴华会计师 事务所（特殊普通合伙）对公司2015年财务报表进行了审计，出具了 标准无保留意见的审计报告。公司2016年1～9月财务报表未经审计。 2015年末，公司总资产77.32亿元，资产规模继续增长，其中流动资 产有所减少，占总资产比重51.55%。2016年9月末，公司总资产增至 97.23亿元，其中流动资产占总资产比重为59.39%。 公司流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等组成。2015 年末，公司存货27.39亿元，同比增长11.08%，主要原因是公司番禺 又一城、肇庆大旺又一城和鼎湖又一城项目中的商务公寓经营方式为 租售均可，故将其计入存货-在建开发成本科目进行核算，随着项目开 发的推进，在建开发成本同比继续增加；公司存货占流动资产比重较 大，因项目开发和销售的不确定性，存在一定的流动性风险。公司货 币资金8.43亿元，同比减少5.81亿元，主要为银行存款；其他应收 款2.18亿元，同比减少3.25亿元，主要是支付的履约保证金和临时 往来款减少所致。 公司非流动资产主要由投资性房地产、其他非流动资产、商誉、 在建工程、可出售金融资产、长期待摊费用等组成。2015年末，公司 投资性房地产为11.02亿元，同比增加29.07%，主要为广州市番禺海 印体育休闲有限公司商场项目建成结转所致；其他非流动资产6.19亿 元，同比增加2.51亿元，主要是公司收购多家企业，预付股权收购款 增加所致；商誉为5.80亿元，同比增加5.43亿元，主要是溢价收购 湖南红太阳演艺有限公司（以下简称“湖南红太阳”）及其子公司所形 成的商誉3.80亿元，以及溢价收购广东商联支付网络技术有限公司（以 下简称“广东商联”）及其子公司所形成的商誉1.60亿元；在建工程 4.15亿元，同比增长40.63%，主要是子公司广州海印国际商品展贸城 有限公司扩大建设规模，增大工程投入所致；可出售金融资产3.66亿 元，同比增加3.21亿元，其中主要是投资中信证券信泽79号投资计 划2.80亿元和中邮消费金融有限公司0.35亿元所致；长期待摊费用 3.44亿元，同比增加0.20亿元，主要包含经营租入固定资产改良、海 印广场翻新补偿费和展贸城建造支出等。 2015年以来，公司债务规模不断扩大，仍以非流动负债为主。2016 年9月末，公司负债总额为64.45亿元，非流动负债占总负债比重 66.63%。 公司流动负债主要由一年内到期的非流动负债、其他应付款、短 期借款等构成。2015年末，公司一年内到期的非流动负债8.07亿元， 同比增加1.02%，其中一年内到期的长期借款5.29亿元，一年内到期 的长期应付款2.78亿元；其他应付款6.55亿元，同比大幅增加3.75 亿元，主要是海印集团为公司提供的无息贷款；短期借款5.50亿元， 同比增加4.20亿元，主要是抵押借款增加3.70亿元所致；流动负债 其余各主要科目同比变化不大。2016年9月末，一年内到期的非流动 负债9.36亿元，较2015年末增加1.29亿元；其他应付款3.50亿元， 较2015年末减少3.05亿元，主要是偿还了控股股东海印集团部分无 息贷款以及支付了2015年末应付的湖南红太阳股权尾款所致；流动负 债其余各主要科目较2015年末变动不大。 公司非流动负债主要由长期借款、长期应付款和应付债券等构成。 2015年末，长期借款13.35亿元，同比增加4.62亿元；长期应付款 9.17亿元，主要由资产证券化收到的信托贷款构成，同比减少23.18%， 主要是因为部分长期应付款转至一年内到期的非流动负债科目所致； 应付债券3.00亿元，同比无变化，为公司2014年发行的3年期总额 为3亿元的中期票据。2016年9月末，公司长期借款25.73亿元，较 2015年末增加92.75%，主要是公司收购项目导致资金需求较大；应付 债券9.14亿元，较2015年末增加6.14亿元，主要为公司于2016年7 月1日发行的可转换公司债券；非流动负债其余各主要科目较2015年 末变化不大。 表6 2013～2015年末及2016年9月末公司总有息债务及其构成情况（单位：亿元、%） 项目 2016年9月末 2015年末 2014年末 2013年末 短期有息债务 16.66 13.57 9.28 14.76 长期有息债务 41.68 25.51 23.66 10.27 总有息债务 58.34 39.08 32.94 25.03 总有息债务占总负债比重 90.52 80.90 85.27 81.80 2015年末，公司总有息债务为39.08亿元，同比增加6.14亿元， 其中，主要是短期借款大幅增加，致使短期有息债务同比增加4.29亿 元。总有息债务占总负债比重为80.90%，同比减少4.37个百分点。2016 年9月末，公司总有息债务为58.34亿元，较2015年末继续增加，总 有息债务占总负债比重为90.52%，较2015年末增加9.62个百分点， 占比仍然很高，主要是公司长期借款增加所致。 2015年末，公司所有者权益为29.02亿元，同比减少1.41%，其 中，公司股本22.50亿元，同比增加10.66亿元，是由于公司于2015 年8月28日实施利润分配及公积金转增股本方案，以公司现有总股本 1,184,138,410股为基数，向全体股东每10股送红股8股，派2元人 民币现金，同时，以资本公积金向全体股东每10股转增1股所致；公 司资本公积为0元，同比减少1.24亿元，主要是公司以资本公积转增 股本相应减少1.18亿元，溢价收购子公司少数股东权益冲减资本公积 0.05亿元所致；盈余公积1.14亿元，同比增加0.13亿元，主要是提 取法定盈余公积所致；未分配利润4.24亿元，同比减少10.97亿元， 主要是因为公司用未分配利润9.47亿元转增股本以及以1.50亿元进 行现金分红所致；其他综合收益0.08亿元，其中可出售金融资产公允 价值变动损益0.05亿元，业绩承诺补偿款0.03亿元；少数股东权益 1.06亿元，同比增加0.92亿元。 表7 2013～2015年末及2016年9月末公司部分财务指标（单位：倍、%） 项目 2016年9月末 2015年末 2014年末 2013年末 流动比率 2.69 1.83 3.25 1.18 速动比率 1.31 0.57 1.50 0.41 资产负债率 66.29 62.47 56.76 62.14 长期资产适合率 191.76 148.29 242.67 113.28 2015年末及2016年9月末，公司资产负债率持续增加，分别为 62.47%和66.29%；长期资产适合率分别为148.29%和191.76%；流动比 率分别为1.83倍和2.69倍，流动资产对流动负债的保障程度较好； 但由于流动资产中存货占比较大，速动比率仅为0.57倍和1.31倍。 截至2016年9月末，公司无对外担保事项。 表8 2013～2015年及2016年1～9月海印股份主要财务指标（单位：亿元、%） 科目 2016年1～9月 2015年 2014年 2013年 期末总资产 97.23 77.32 68.06 49.29 期末非流动资产合计 39.49 37.46 22.25 26.24 期末负债总额 64.45 48.31 38.63 30.56 期末流动负债合计 21.50 21.77 14.08 19.57 期末所有者权益 32.78 29.02 29.43 18.73 营业收入 14.20 16.52 19.19 21.19 期间费用 3.62 3.70 4.76 3.37 利润总额 2.37 3.03 4.33 5.29 经营性净现金流 2.02 3.63 3.65 1.32 投资性净现金流 -6.62 -13.63 -7.35 -9.40 筹资性净现金流 16.14 4.32 13.45 8.50 债务资本比率 64.03 57.39 52.81 57.20 毛利率 40.16 39.47 39.79 42.33 总资产报酬率 4.53 5.97 8.44 11.98 净资产收益率 4.84 7.12 9.67 21.53 经营性净现金流/流动负债 9.35 20.27 21.50 7.13 经营性净现金流/总负债 3.59 8.36 10.51 4.96 经营性净现金流利息保障倍数（倍） 0.37 1.29 1.56 2.15 数据来源：根据海印股份2013～2015年审计报告及2016年1～9月财务报表整理 2015年，由于公司出售高岭土板块以及房地产业务主要集中在四线 城市，产品销售单价较低，致使结算收入较低，公司营业收入有所下降， 为16.52亿元，同比减少13.88%；毛利率为39.47%，同比小幅下降。2015 年，公司期间费用金额有所减少，占营业收入比重为22.40%，同比减 少2.42个百分点，仍处于较高水平，其中销售费用同比减少33.75%， 主要是出售北海高岭土板块后，相应费用不再并入合并报表所致；管 理费用同比减少20.42%，主要是剥离高岭土板块业务后，相应费用支 出减少所致；财务费用同比减少16.69%，主要是高岭土板块剥离后， 相应手续费及其他费用减少，加之肇庆鼎湖海印又一城项目拆迁收取 的政府土地费用资金占有费使利息收入增加所致，2015年，公司列入 资本化利息支出为1.24亿元。2015年，公司营业利润2.57亿元，同 比减少34.27%；营业外收入0.52亿元，同比增加19.48%，主要为政 府补助，包括重大项目扶持基金及民营企业奖励资金等，对公司净利 润形成一定的补充；净利润为2.07亿元，同比减少27.40%；公司总资 产报酬率为5.97%，净资产收益率为7.12%，同比均有所下滑。2016 年1～9月，公司实现营业收入14.20亿元，同比增加17.65%；毛利润 5.70亿元，同比增加16.71%，主要是合并报表范围变化，湖南红太阳 收入和利润并入合并利润表所致；毛利率为40.16%，同比增加了5.75 个百分点。 2015年，公司经营性净现金流3.63亿元，同比减少0.55%，主要 是存货增加及净利润减少所致。2015年，公司投资性净现金流维持净 流出，为-13.63亿元，净流出规模同比增加6.28亿元，主要原因为支 付收购广东商联、湖南红太阳、广州越秀海印小额贷款股份有限公司、 广东河源农村商业银行股份有限公司等公司股权款所致；筹资性净现 金流4.32亿元，同比减少9.13亿元，主要是吸收投资收到的现金及 资产证券化收到的现金减少所致。2016年1～9月，公司经营性净现金 流为2.02亿元，同比减少16.12%；投资性净现金流为-6.62亿元，同 比减少4.37%；筹资性净现金流为16.14亿元，主要是公司取得贷款及 发行可转换债导致筹资性净现金流同比大幅增加。 根据公司提供的企业信用信息报告，截至2017年2月16日，公 司本部未曾发生信贷违约事件。截至本报告出具日，公司多次于债券 市场发行债务融资工具，到期债券本息均按期兑付，未到期债券均正 常付息。 大公认为，公司偿还债务的能力很强。大公对海印股份的主体信 用等级维持AA-，评级展望维持稳定。 基础资产质量分析 专项计划的基础资产指原始权益人在专项计划设立日转让给计划 管理人的，原始权益人根据法律规定享有的特定期间的海印资金信托 的信托受益权。该信托受益权收益基于信托贷款的质押物，即为海印 股份及其旗下运营管理的14家商业物业未来的租金及其他相关收入。 14家商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段，2016年物 业经营收入有效保障了资金信托本息兑付；由于租金打折及到期不续 租等因素，2016年实际收入同比减少1.66%，预计未来若有不可控因 素发生，可能导致基础资产产生的现金流进一步减少 14家商业物业均处于广州市和佛山市的核心商业地段，市场竞争 力较强，客流量较大，物业铺位出租率较高，租入物业成本较低，租 金收入稳定，商业物业主要业态为主题商场、专业市场、购物中心和 城市综合体，其中城市综合体项目为打造住宅、办公和娱乐一体化的 高端商业中心，覆盖了附属的房地产业务。 表9 2016年公司14家商业物业的租赁情况（单位：平方米、元/月平方米） 物业名称 纳入质押物的 商业物业面积 租赁期限 平均租金水平 平均出租率 （%） 流行前线 16,683.07 2011.04.01～2023.06.30 814.04 92.42 海印广场 13,483.77 2004.01.01～2018.12.31 166.92 80.00 电器总汇 11,623.09 2010.05.01～2020.04.30 430.18 81.17 东川名店 6,662.40 2001.10.01～2016.09.30 201.41 98.58 自由闲 3,130.00 2008.10.01～2023.09.30 107.55 99.00 摄影城 4,208.56 2012.09.16～2019.09.30 110.87 79.94 潮楼百货 12,304.00 2010.01.05～2019.12.31 167.97 98.17 潮楼商业 8,426.26 2005.01.15～2020.05.31 144.11 97.98 布料总汇 7,189.62 2013.06.01～2019.05.31 381.45 95.79 布艺总汇 4,662.00 2011.06.01～2021.05.31 487.47 89.33 少年坊 20,000.00 2007.01.01～2026.12.31 365.64 100.00 桂闲城 27,000.00 2011.01.01～2030.12.31 50.10 80.94 中华广场 58,290.86 2009.08.01～2023.07.31 236.98 97.52 海印又一城 69,923.39 2012.05.01～2027.04.30 79.75 95.23 数据来源：根据《资产管理报告》整理 公司商业物业经营模式主要是对自有物业或已取得经营权的租赁 物业进行市场定位和包装，然后转租给中小商户经营，以获取租金收 入。14项商业物业各具商业经营的特色，均具有较好的盈利能力。 总体来看，2016年，14家商业物业租金水平保持稳定。7家物业 租金水平有所增加，其中少年坊和东川名店的租金水平较2015年平均 租金分别增长了1.89%和1.43%，增长幅度均不超过2%；14家商业物 业中7家物业租金水平小幅降低，下降幅度均不超过2.50%。出租率方 面，2016年14家商业物业中7家物业出租率实现增长，其中自由闲的 平均出租率较2015年增长12.18%；7家物业出租率有所下降，其中桂 闲城出租率下降10.82%，主要是由于市场原因导致空置和不续约。考 虑经济增速放缓以及行业竞争加剧的影响，部分商业物业租金收入可 能面临一定的下行压力。 表10 2011～2016年14家商业物业经营收入情况（单位：万元） 序号 物业名称 2016年 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 1 中华广场 22,856 18,400 19,004 19,318 21,312 18,222 2 电器总汇 4,651 5,635 5,229 5,488 6,063 5,658 3 海印广场 3,150 3,523 3,862 3,728 3,781 3,483 4 少年坊 5,833 5,268 4,132 3,941 3,517 3,130 5 布料总汇 2,514 2,646 2,516 2,428 2,118 2,020 6 布艺总汇 1,508 1,674 1,712 1,649 1,600 1,371 7 潮楼商业 2,476 2,183 1,473 1,629 1,885 2,034 8 潮楼百货 3,626 3,034 2,650 2,035 2,919 2,338 9 东川名店 2,193 2,504 2,749 2,797 2,805 2,750 10 自由闲 655 480 494 505 444 712 11 摄影城 689 586 565 879 329 256 12 桂闲城 985 988 695 535 288 45 13 海印又一城4 57,953 55,079 50,903 39,303 17,938 - 14 流行前线 6,636 6,425 6,401 7,369 4,028 6,935 合计 - 115,725 108,425 102,384 91,604 69,027 48,954 数据来源：根据《资产管理报告》整理 4 海印又一城的经营收入中未扣除应支付给商家的货款，扣除后2016年净收入应为9,640万元。 5 第二个计划年度为2015年11月1日至2016年10月31日。 6 评估物业经营现金流金额中扣除了相应的租赁支出等费用。 根据北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）出 具的中企华评咨字（2013）第3403-1号《广东海印集团股份有限公司 及部分全资子公司特定的商业物业经营现金流预测报告》（以下简称 “《预测报告》”），经评估，14家商业物业五年的经营现金流总计22.43 亿元。其中，第三个计划年度5的经营收入预计为7.23亿元，经营现金 流6预计为4.65亿元。2016年，14家商业物业实际经营收入为6.74 亿元，较2015年实际经营收入减少1.66%，东川名店的到期不续租或 将导致未来经营收入进一步降低；同时，2016年实际经营收入与中企 华作出的预测结果相差6.76%，预计未来若有不可控因素发生变化，可 能导致基础资产产生的现金流进一步减少。 表11 评估现金流与实际经营收入情况（单位：万元） 项目 金额 实际物业经营收入金额 67,412 评估物业经营收入金额 72,298 评估物业经营现金流金额 46,507 数据来源：根据《资产管理报告》及《预测报告》整理 大公根据公司提供的资料，并假定国家现行的利率、汇率等无重 大改变；公司所在地区的社会、政治、经济环境等无重大改变；公司 目前执行的税赋、税率政策不变；公司经营模式不变，在资产支持证 券存续期间经营的物业的业主不发生重大违约、租金标准基本稳定以 及无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响，在不考虑不可控因 素下，资产支持证券存续期内，根据14家商业物业五年经营收入的预 测结果与2016年物业经营收入实际情况，14家物业的经营收益作为专 项计划收入可足够覆盖资金信托所需的现金偿付额，进而可为本计划 优先级资产支持证券本息的偿付提供基本保障。 本计划基础资产为海印资金信托下的信托受益权，海印资金信托 条款对现金流归集进行了详细规定，按月归集降低了资金混同风险， 保障了信托受益权的安全性及现金流的稳定性 本计划基础资产所依附的现金流来源是广东省内14家物业在专项 计划存续特定期间所产生的经营收入。跟踪期内，14家物业收入情况 如表12所示。 表12 2016年质押应收账款对应商业物业总体运营情况（单位：元） 期间 当期应收收入 当期实收收入 2016年1月 51,675,159.52 54,206,483.08 2016年2月 52,934,214.32 46,777,070.64 2016年3月 47,736,242.73 45,311,767.86 2016年4月 54,845,766.06 52,977,349.16 2016年5月 62,903,464.90 61,343,586.25 2016年6月 54,948,441.05 52,582,892.97 2016年7月 47,772,982.72 45,331,637.53 2016年8月 49,525,264.12 48,842,874.65 2016年9月 53,643,174.01 54,371,936.71 2016年10月 56,729,519.55 53,005,338.50 2016年11月 81,229,341.72 79,107,548.31 2016年12月 81,372,786.88 80,257,964.24 合计 695,316,357.58 674,116,449.90 注：当期实收收入与当期应收收入不一致，主要因收租账期、租金水平、出租率差 异及海印又一城确认百货业务收入所致。 数据来源：根据《资产管理报告》整理 本跟踪期内，基础资产的预计现金流归集情况如表12所示。跟踪 期内，海印资金信托均已按月足额归集现金流，且未启动担保，有效 保障了信托受益权的安全性及现金流的稳定性，有利于本计划优先级 资产支持证券预期收益的实现。 表13 2016年基础资产现金流归集情况（单位：元） 项目 金额 期初信托受益权预期现金流余额合计 1,459,171,666.72 当期应收信托受益权现金流金额 383,939,999.96 当期实收信托受益权现金流金额 383,939,999.96 期末信托受益权预期现金流余额合计 1,075,231,666.76 数据来源：根据《资产管理报告》整理 根据信托合同及相关文件的规定，资金信托将信托资金用于向海 印股份发放委托贷款，贷款本金为15.00亿元，年限为5年，预期年 化收益率为9.00%，按年计算本息，分月支付，其中1～5年每年的本 金偿付金额分别为2.20亿元、2.60亿元、3.10亿元、3.40亿元和3.70 亿元。在保障预期收益的情况下，资金信托未来3年现金流收入合计 应为12.08亿元。 表14 本期专项计划优先级资产支持证券本息偿付安排及预期收益覆盖情况（单位：万元、倍） 计划年 度 计划预期现 金流收入 剩余沉 淀资金 海印3预 期本息额 海印4预 期本息额 海印5预 期本息额 当期预期应付 本息额合计 覆盖 倍数 T3 40,150 4,077 31,262.0 2,495.5 2,765.4 36,522.9 1.21 T4 40,360 3,852 - 33,495.5 2,765.4 36,260.9 1.22 T5 40,300 3,976 - - 35,765.4 35,765.4 1.24 合计 120,810 - - - - 108,549.2 - 注：预期现金流收入，为资金信托未来3年的预期收益； 覆盖倍数=（当期预期现金流收入+上期剩余沉淀资金）/当期预期应付本息和 数据来源：根据公司提供资料整理 根据本计划优先级资产支持证券偿付安排，在第三至第五计划年 度当期预期应付本息额分别为3.65亿元、3.63亿元和3.58亿元，各 期预期现金流收入对于当期预期应付本息额的覆盖倍数均大于1.2倍， 预计各期信托收益能够为本计划优先级资产支持证券本息的偿付提供 保障。 增信措施分析 本计划设置了优先/次级结构，跟踪期内共进行一次收益分配，其 中分配本金2.50亿元，分配后次级资产支持证券对优先级资产支持证 券提供了9.71%支撑，支撑作用有所提高，仍具有一定的内部增信作 用 本计划资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证 券，优先级资产支持证券海印1～5按顺序分别得到偿付，且优先偿付 优先级资产支持证券利息，再偿付优先级资产支持证券本金；在优先 级资产支持证券未实现收益之前，次级资产支持证券不参与分配。 跟踪期内，本计划于2016年8月15日进行第二次收益分配，优 先级资产支持证券总计分配3.44亿元，其中分配本金2.50亿元，分 配收益0.94亿元。次级资产支持证券分配收益0.25亿元。分配后， 次级资产支持证券占有的现金流对本计划优先级资产支持证券的本金 提供了9.71%的信用支撑，支撑作用有所提高。本项目通过证券分层的 结构安排，降低了优先级资产支持证券的风险，次级资产支持证券对 优先级资产支持证券提供了一定的信用支撑，仍具有一定的内部增信 作用。 专项计划的剩余资金沉淀，有利于保障专项计划按期、足额偿付 根据《托管协议》约定，每一期优先级资产支持证券本金和预期 收益偿付完毕后，剩余专项计划资产（如有）之50%将分配给次级资产 支持证券持有人。当期未分配之专项计划资产将滚存计入下一期专项 计划资产。最后一期优先级资产支持证券本金和预期收益全部偿付完 毕后，剩余专项计划资产将全部分配给次级资产支持证券持有人。 根据前文分析，在剩余资金沉淀的情况下专项计划资金对优先级 的覆盖倍数均大于1.2倍，保障了本计划优先级资产支持证券预期本 息的按期、足额偿付。综合分析，剩余资金的沉淀，有利于保障本计 划按期、足额偿付。 海印股份以其特定期间商业物业经营收益应收账款为资金信托提 供质押担保，对资金信托的偿付仍具有一定的增信作用 根据海印股份与大业信托签订的《商业物业经营收益应收账款质 押合同》，海印股份作为“出质人”以其旗下运营管理的14家商业物 业的整租合同项下的特定期间商业物业经营收益应收账款为本期信托 贷款提供质押担保，承诺以14家商业物业未来特定期间的租金及其他 相关收入作为信托贷款的还款来源。商业物业经营收益应收账款质押 担保为资金信托提供一定的偿债保障。 海印集团为资金信托提供的连带责任保证担保仍具有一定的增信 作用 根据《关于<大业-海印股份信托贷款单一资金信托>之保证合同》， 保证人海印集团向该资金信托承担连带责任保证担保。海印集团作为 资金信托的担保人，其经营状况与信用情况对于资金信托起到至关重 要的作用，进而对本专项管理计划的正常兑付具有一定的增信作用。 主要参与方 资金信托保证人：海印集团 海印集团为1996年4月30日成立的私营企业（个人出资），注册 地为广东省广州市，初始注册资本为1亿元人民币，其后海印集团注 册资本未发生变更。截至2016年9月末，海印集团投资方为邵建明、 邵建佳和邵建聪三个自然人，投资比例分别为65%、20%和15%。截至 2016年9月末，海印集团纳入合并财务报表范围的子公司有11家，较 2015年末新增两家，分别为广州海滔投资有限公司和广州海淼投资有限 公司。 2015年以来，由于矿产品及原料板块中高岭土产量大幅下降，海 印集团营业收入及毛利润均继续下降，毛利率有所降低；物业租赁及 管理业务仍然是海印集团营业收入的主要来源；2014年，海印集团将 非金属采矿业收入记入物业租赁及管理业导致物业租赁及管理业收入 较高 海印集团主营业务为物业租赁及管理、矿产品原料、房地产及百 货业。2015年以来，物业租赁及管理业务仍然是海印集团营业收入的 主要来源。2015年，海印集团营业收入21.45亿元，同比减少16.87%， 主要是物业租赁及管理业务收入大幅下降所致，仅为9.04亿元，同比 减少29.91%，毛利润4.60亿元，同比减少31.85%，主要是2014年审 计合并报表中将“非金属采矿业”3.26亿元并在“物业租赁及管理” 进行统计，导致该业务差异较大，同时也受经济大环境及电商猛速增 长的影响。 表15 2013～2015年及2016年1～9月海印集团营业收入、毛利润和毛利率构成(单位：亿元、%) 项目 2016年1～9月 2015年 2014年 2013年 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 营业收入 17.92 100.00 21.45 100.00 25.80 100.00 28.09 100.00 物业租赁及管理 6.48 36.18 9.04 42.13 13.63 52.82 8.59 30.58 矿产品及原料 3.30 18.44 4.33 20.18 5.68 22.02 6.66 23.71 房地产 2.28 12.74 2.20 10.27 2.57 9.96 8.58 30.54 百货业 3.88 21.66 5.33 24.83 3.65 14.16 3.96 14.10 其他 1.97 10.98 0.55 2.58 0.27 1.03 0.30 1.07 毛利润 6.55 100.00 7.38 100.00 10.53 100.00 11.34 100.00 物业租赁及管理 2.92 44.52 4.60 62.33 6.75 64.09 4.59 40.48 矿产品及原料 0.58 8.83 0.48 6.50 0.77 7.27 1.30 11.46 房地产 1.14 17.42 1.17 15.85 2.36 22.36 4.64 40.92 百货业 0.53 8.12 0.75 10.16 0.42 3.99 0.57 5.03 其他 1.38 21.12 0.38 5.15 0.24 2.28 0.24 2.12 综合毛利率 36.57 34.41 40.82 40.37 物业租赁及管理 44.99 50.96 49.51 53.32 矿产品及原料 17.51 11.04 13.53 19.52 房地产 50.00 52.87 91.71 54.08 百货业 13.70 14.14 11.49 14.39 其他 70.33 68.64 89.31 0.80 数据来源：根据海印集团提供资料整理 2015年以来，海印集团物业租赁及管理业务占营业收入的比重有 所下降，主要是百货业的收入同比增长较多所致。2015年，海印集团 百货业收入主要来自于广州番禹海印又一城项目二期奥特莱斯商场， 得益于商户营业额的增加，海印集团获得的分成收入大幅增长，百货 业收入5.33亿元，同比增加45.80%，毛利润0.75亿元，同比增加79.37%。 海印集团矿产品及原料业务板块具体包括子公司北海高岭科技有 限公司负责的高岭土矿产的开采、加工和销售以及茂名环星炭黑有限 公司负责的炭黑运营。2015年，海印集团矿产品及原料收入同比下降 23.80%，主要是因为北海新屋面挖出可直接销售的高白矿产量减少， 且属下的茂名高岭因矿山滑波，停产3个月，同时受市场需求影响， 干粉和瓷土产量大幅降低，导致高岭土业务收入大幅减少；另外由于 2015年原油价下滑，导致下游轮胎市场低迷，加之价格竞争，炭黑价 格持续走低，炭黑业务收入相应减少。 2015年，海印集团综合毛利率为34.41%，同比下降6.41个百分 点，其中房地产业务毛利率为52.87%，同比下降38.84个百分点，主 要是由于成本确认问题导致2014年房地产业务毛利率水平较高，同时， 销售均价的降低导致毛利率降幅较大；物业租赁及管理业务毛利率 50.96%，同比变化不大；矿产品及原料毛利率11.04%，同比减少2.46 个百分点；百货业毛利率14.14%，同比增加2.65个百分点；海印集团 其他业务毛利率为68.64%。 2016年1～9月，海印集团实现营业收入17.92亿元，较2015年 同期增加12.11%，综合毛利率36.57%，同比增加4.69个百分点，主 要是其他业务中金融及文娱等业务已经逐渐形成规模，对收入及利润 的贡献明显提高。 2015年以来，海印集团总资产继续扩张，资产结构仍以流动资产 为主；负债规模继续增长，对外部融资依赖程度较高，存在一定的债 务偿还压力 2015年末，海印集团总资产108.99亿元，资产规模继续增长，其 中流动资产有所减少，占总资产的比重为50.24%；非流动资产规模同 比增加36.98%，占总资产的比重同比增加9.30个百分点。2016年9 月末，海印集团总资产增加至128.14亿元，流动资产占总资产的比重 为57.44%。 海印集团流动资产主要由货币资金、其他应收款和存货组成。2015 年末，海印集团货币资金10.41亿元，同比减少30.59%；存货主要包 括在建开发成本、开发产品、库存商品和原材料，2015年，海印集团 存货28.08亿元，同比增加10.44%，主要为子公司海印股份将其所有 的部分租售均可的商务公寓记入存货-在建开发成本科目进行核算所 致；其他应收款12.84亿元，同比增加58.15%，主要是海印集团与关 联公司的临时往来款大幅增加。海印集团非流动资产主要由投资性房 地产、固定资产、可供出售金融资产、其他非流动资产、商誉和在建 工程组成。2015年末，海印集团投资性房地产15.70亿元，同比增加 17.31%，主要为广州番禺海印体育休闲有限公司商场项目建成结转所 致；固定资产6.81亿元，同比变化不大；可供出售金融资产6.06亿 元，同比增加3.88亿元，主要是追加投资阳光保险集团股份有限公司 0.35亿元以及子公司海印股份投资中信证券信泽79号投资计划2.80 亿元和中邮消费金融有限公司0.35亿元；由于海印集团及其子公司收 购多家企业导致预付股权收购款大幅增加，2015年末，海印集团其他 非流动资产6.42亿元，同比增加63.47%；商誉为5.80亿元，同比增 加4.79亿元，主要是海印集团溢价收购标的公司所形成的商誉增加； 在建工程5.31亿元，同比增加33.65%，主要是国际展贸城有限公司扩 大建设规模，增大工程投入所致。截至2016年9月末，海印集团流动 资产73.61亿元，占总资产的比重较2015年末增加7.20个百分点， 其中货币资金22.51亿元，较2015年末增加116.15%，主要是长期借 款大幅增加所致。 表16 2013～2015年及2016年1～9月海印集团主要经营指标（单位：亿元、%） 科目 2016年1～9月 2015年 2014年 2013年 期末总资产 128.14 108.99 97.85 64.86 期末流动资产合计 73.61 54.76 58.26 32.84 期末非流动资产合计 54.53 54.23 39.59 32.01 期末负债总额 90.05 72.83 68.87 39.97 期末流动负债合计 44.32 43.63 41.34 26.88 期末非流动负债合计 45.73 29.21 27.53 13.09 期末所有者权益 38.09 36.16 28.98 24.89 营业收入 17.92 21.45 25.80 30.84 期间费用 5.53 6.56 6.40 4.17 管理费用 2.16 2.82 3.06 2.28 财务费用 2.02 2.55 2.06 0.83 利润总额 1.28 3.85 2.78 9.72 净利润 0.48 0.33 1.29 8.47 经营性净现金流 7.32 -9.92 2.97 0.66 期末资产负债率 70.27 66.82 70.38 61.62 毛利率 36.57 34.41 40.82 46.70 期末流动比率（倍） 1.66 1.26 1.41 1.22 期末速动比率（倍） 0.94 0.61 0.79 0.48 经营性净现金流/总负债 8.13 -13.62 4.31 1.65 经营性净现金流/流动负债 16.52 -22.74 7.19 2.45 数据来源：根据海印集团提供资料整理 2015年以来，海印集团负债规模不断扩大，非流动负债规模增速 较大。2016年9月末，海印集团负债总额为90.05亿元，非流动负债 占负债总额的比重为50.79%。海印集团流动负债主要由短期借款、其 他应付款和一年内到期的非流动负债构成。2015年末，海印集团短期 借款25.20亿元，同比增加24.98%，主要是海印集团以海印中心（不 含车库及住宅楼）、嘉声广场和沿江东路429号之一首层至四层为抵押 物，向银行取得的借款；其他应付款5.22亿元，同比减少38.67%，主 要是关联公司往来款大幅减少所致；一年内到期的非流动负债8.06亿 （未完）  |