[年报]南山控股:2016年年度报告
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告 2017年 04月 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人 (会计主 管人员 )李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策 影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销 售预期和毛利率。 由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临城市建 设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解 决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,877,530,273为基数， 向全体股东每 10股派发现金红利 2.07元（含税），送红股 0股（含税），不以公 积金转增股本。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 目录 第一节重要提示、目录和释义 ........................................................................................................5 第二节公司简介和主要财务指标 ..................................................................................................10 第三节公司业务概要 ......................................................................................................................12 第四节经营情况讨论与分析 ..........................................................................................................33 第五节重要事项 ..............................................................................................................................48 第六节股份变动及股东情况 ..........................................................................................................54 第七节优先股相关情况 ..................................................................................................................54 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..........................................................................55 第九节公司治理 ..............................................................................................................................64 第十节公司债券相关情况 ..............................................................................................................69 第十一节财务报告 ..........................................................................................................................73 第十二节备查文件目录 ................................................................................................................184 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 释义 释义项指释义内容 上市公司、南山控股、公司、本公司、本 集团 指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 南山地产指深圳市南山房地产开发有限公司 深基地 B指深圳赤湾石油基地股份有限公司 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称南山控股股票代码 002314 股票上市证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称南山控股 公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如 有） Nanshan Holdings 公司的法定代表人田俊彦 注册地址深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007号九洲电器大厦五楼Ａ室 注册地址的邮政编码 518057 办公地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801号 办公地址的邮政编码 518054 公司网址 www.xnskg.cn 电子信箱 nskg@xnskg.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书证券事务代表 姓名沈启盟刘逊 联系地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801号深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801号 电话 0755-33372314 0755-33372314 传真 0755-33202314 0755-33202314 电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称《证券时报》、《中国证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801号 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 四、注册变更情况 组织机构代码无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 2015年 6月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为 公司主营业务之一，将进一步增强公司的核心竞争力及盈利能力。 历次控股股东的变更情况（如有） 2015年 6月，公司发行股份购买资产事项完成后，公司控股股东由 “赤晓企业 有限公司 ”变更为 “中国南山开发（集团）股份有限公司 ”（注：赤晓企业有限公 司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址深圳市罗湖区深南东路 5001号华润大厦 21层 签字会计师姓名谢枫、李赟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用 √不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 √适用 □不适用 财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间 国泰君安证券股份有限公司上海市浦东新区商城路 618号徐慧璇、王天琦 2015年 4月 13日-2016年 12 月 31日 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √是 □否 2016年 2015年 本年比上 年增减 2014年 调整前调整后调整后调整前调整后 营业收入 （元） 4,985,812,076.68 4,883,102,441.33 4,882,239,641.33 2.12% 1,732,840,621.40 4,715,965,998.45 归属于上 市公司股 东的净利 润（元） 526,997,146.42 221,928,079.54 219,970,385.52 139.58% -505,777,225.75 -87,227,959.61 归属于上 市公司股 东的扣除 非经常性 538,364,893.51 229,614,286.92 227,656,592.90 136.48% -510,542,736.86 -108,294,891.21 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 损益的净 利润（元） 经营活动 产生的现 金流量净 额（元） 977,484,439.09 2,061,935,183.06 1,945,911,927.17 -49.77% -3,847,867.32 -751,916,974.78 基本每股 收益（元 / 股） 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05 稀释每股 收益（元 / 股） 0.28 0.12 0.12 133.33% -0.87 -0.05 加权平均 净资产收 益率 8.75% 4.50% 4.46% 4.29% -32.04% -2.01% 2016年末 2015年末 本年末比 上年末增 减 2014年末 调整前调整后调整后调整前调整后 总资产 （元） 14,716,068,515.88 11,346,773,471.50 11,807,882,440.02 24.63% 3,136,470,435.99 10,801,512,739.40 归属于上 市公司股 东的净资 产（元） 5,636,859,407.36 5,818,793,966.89 5,944,026,504.45 -5.17% 1,308,672,725.76 4,254,508,752.46 注：因 2016年中期对外投资，发生了同一控制下的合并，故对深圳新南山控股（集团）股份有限公司期初数进行了重述。 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 第一季度第二季度第三季度第四季度 营业收入 2,072,197,719.55 1,352,681,944.34 619,804,553.28 941,127,859.51 归属于上市公司股东的净利润 279,333,835.30 133,280,171.86 84,037,285.08 30,345,854.18 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 280,388,820.05 140,682,853.92 83,847,078.22 33,446,141.32 经营活动产生的现金流量净额 1,362,453,909.46 -1,512,939,990.13 -529,740,909.39 1,657,711,429.15 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是 √否 九、非经常性损益项目及金额 √适用 □不适用 单位：元 项目 2016年金额 2015年金额 2014年金额说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产 减值准备的冲销部分） -15,900,422.88 -8,064,767.01 1,183,787.63 越权审批或无正式批准文件的税收返 还、减免 2,576,673.24 计入当期损益的政府补助（与企业业务 密切相关，按照国家统一标准定额或定 量享受的政府补助除外） 2,620,678.93 1,374,894.31 1,185,429.37 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 -11,268,170.20 -6,129,591.28 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交 易性金融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资产、交易性 金融负债和可供出售金融资产取得的投 资收益 4,756,099.70 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 1,528,822.76 457,911.53 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 -6,928,291.64 339,499.91 16,386,955.14 减：所得税影响额 -101,809.22 -1,650,702.52 6,249,021.84 少数股东权益影响额（税后） -15,901,153.48 -2,685,142.64 -3,803,681.60 合计 -11,367,747.09 -7,686,207.38 21,066,931.60 - 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 √适用 □不适用 项目涉及金额（元）原因 税收减免 7,464,433.24经常性业务产生 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 公司报告期不存在非经常性损益项目。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。 1、房地产业务 公司房地产开发业务主营包含房地产开发与销售、持有物业经营和物业管理。地产公司成立三十多年来，专注于住宅地 产的开发建设，并逐步形成了以住宅开发为主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务发展模式。 公司主营普通商品住宅开发，主要开发区域位于珠江三角洲、长江三角洲，辐射广州、深圳、上海、苏州、南通、长沙 等地。公司住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司开发的住宅项目定位于刚需和首改客户 群体。公司致力于打造 “品质生活，幸福家居 ”，围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能力，并将其打造成公司的 核心竞争力。多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据 CRIC统计数据， 2016年公司进入中国房地产企业销售 TOP200。 2、集成房屋业务 公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用 于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集 成房屋运营商之一。 3、船舶舾装业务 公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司 全资子公司华南建材已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球 30多个国家 的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产重大变化说明 货币资金同比增加 42.0%，主要系地产公司销售回款增加所导致 存货同比增加 26.2%，主要系地产公司购买了新地块所导致 2、主要境外资产情况 □适用 √不适用 三、核心竞争力分析 自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断 形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规 模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。 1、房地产开发业务方面 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 （1）公司独特的区域战略 公司主要城市布局战略为深耕现有城市和重点城市布局。公司以苏南区域为业务发展中心，继续深耕现有城市，同时根 据业务发展战略需要，逐步拓展布局西南和中部重点省会城市，比如成都、合肥、武汉。随着成渝经济区和长江经济带发展 的推进，上述战略定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。 （2）战略转型规划具备发展蓝图 根据国家宏观政策和市场环境、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发 展战略。随着上述转型战略的积极探索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的经营经验，必将扩大公司的发展 蓝图，使公司进入新的发展轨道。 （3）优质的资产和良好的财务状况 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。 公司的在售项目及土地储备都是一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗风险能 力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，不采用高利率的融资方式，保持合理的贷款体量，进一步加大公司 的抗风险能力。 （4）公司良好的品牌影响力 多年来，公司始终秉承 “诚信服务、尽善尽美 ”的服务理念，为客户创造最大价值。 “让每一位客户满意 ”是我们公司全体 同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下，公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（ CRIC） 发布的《 2016年中国房地产企业销售 TOP200》，2016年度公司房地产销售流量金额在全国房地产企业中排名第 167位，销售 权益金额排名第 161位，房地产销售面积排名第 183位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展 突出，公司产品在苏州已具有一定的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻 “品质地产 ”的理念，迅速提 升物业管理服务水平，以 “彩生活 ”为标杆，拓宽现有物业的服务种类，提进一步高物业管理业务的品牌知名度和美誉度。 2、集成房屋及船舶舱室业务方面 公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我 推陈出新，已累计获得发明专利 6项，实用新型专利 67项，并培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的 支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较强的研发能力及技术优势。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 第四节经营情况讨论与分析 一、概述 2016年，面对错综复杂的国内外环境，供给侧结构性改革继续深化，稳增长政策效应持续释放，国民经济总体保持了 平稳运行的态势，实现了 “十三五 ”良好开局。报告期内，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因 城施策去库存，但随着热点城市房价、地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限 贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需 两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极 构建良好环境。 报告期内，根据国家统计局的数据，全国商品房销售面积、销售金额经历了从年初高开高走到四季度的冲高回落，但 全年行业销售规模仍创历史新高。新开工面积持续回暖，房地产开发投资、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款增 速上扬。行业库存不断优化但仍居高位。 2016年，全国实现商品房销售面积 15.73亿平方米，同比增长 22.5%；实现商品房销 售金额 11.76万亿元，同比增长 34.8%；全国百城价格指数自 2015年以来持续回升，到 2016年11月百城住宅成交均价上涨至 12938元/平米，同比上涨 18.71%。2016年，全国商品房新开工面积 16.69亿平方米，同比增加 8.08%，新开工增速转负为正。 全年房地产开发企业土地购置面积 22025万平方米，比去年下降 3.44%；土地成交价款 9129.31亿元，同比增长 19.78%。全年 房地产开发投资 10.3亿元，同比增长 6.9%，投资增速持续回暖，达到 2015年年初水平。 2016年末商品房待售面积 6.95亿平方 米，较 2015年末减少 2314万平方米，同比下降 3.2%，库存结构进一步优化。另一方面，在去库存政策的推动下， 2016年去 库存成效明显， 12月全国商品房待售面积同比增速转正为负，为 2011年以来的新低。 报告期内，房地产发展形势总体向好，但同时分化较为严重。一线城市和部分热点二线城市在前 9个月，房地产形势发 展加快，住房量价上涨明显，但四季度在国家因地制宜、分城施策下，这部分城市房价涨幅得到控制；三、四线城市复苏态 势相对较弱，整体销售滞后于一、二线城市，去库存压力仍较大。 报告期内，公司房地产项目主要集中于珠三角和长三角地区的一线、强二线城市，以上海、深圳、苏州、南通和长沙为 主。 2016年，公司项目布局城市房价、地价轮动上涨，尤其前九月一线城市如上海、深圳房价一路领涨，而随后在多轮政策 压制下，房价上涨过快态势得到遏制。年初，二线热点城市苏州土拍地王频出，带动市场预期向好，苏州楼市迅速升温量价 持续走高，随着收紧政策出台，下半年楼市进入高位盘整期，成交量有所萎缩。南通、长沙受全国楼市调控影响，全年楼市 呈现成交量先扬后抑、房价波动上扬的趋势。 报告期内，面对复杂的市场形势，公司采取了全方位的积极应对措施，最终通过公司全员的努力，较好地完成了年初制 定的各项经营计划。 1、公司围绕销售工作积极创新，销售业绩大力提升。一方面对已开发项目进行营销创新，结合互联网思维，引入明源 云客手机端和管理软件，增加拓客渠道，提高销售管理效率；通过新媒体运营，提高项目品牌知名度，扩大项目影响力，助 力整体营销业绩的有效提升；另一方面密切关注市场变化形势，及时调整开发节奏和销售策略，在各区域市场普遍升温时把 握机会，加大现有项目库存房源的销售力度，尤其南山 ·山语海作为深圳 10月收紧政策后首个开盘项目，顶着压力较好的完 成了销售去化。尽管四季度以来项目所在城市楼市步入调整期，受益于良好的区域布局，公司全年销售情况仍较去年大幅提 升，房地产业务实现合同销售金额 67.5亿元，合同销售面积 39.4万平方米，双双创公司销售业绩历史新高。 2、严守城市深耕和重点城市布局战略。根据公司业务发展要求及战略目标，紧紧抓住 “长江经济带 ”和“成渝经济区 ”等 国家重大发展规划的历史性机遇，在控制风险的前提下，不断拓宽拿地渠道，创新购地模式。充分利用招拍挂、股权收购、 旧城改造、合作开发、一级整理等方式多管齐下加强土地储备。在招拍挂上，公司多次参与上海区域已有项目城市及中部重 点城市土地竞拍，于 4月在苏州浒关获取一宗纯住宅地块，占地 9.75万平方米，进一步实现城市深耕。在创新模式上，公司 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 以增资扩股方式获得武汉为侨服务产业园产业用地；通过签订租赁协议方式，获得合肥汤池项目 D地块租赁用地 2500余亩； 通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目 180亩的土地一级开发权。至此，公司土地储备得到进一步加强，完成了现有 城市深耕及战略目标城市布局，为公司未来发展打下了坚实基础，也为公司实施战略转型提供了有力保障。 3、顺应形势变化，加大整体战略转型力度，积极筹划新的产业和模式。在做强做大传统住宅地产的同时，积极探索生 态旅游、养老养生、特色小镇、商业地产以及产业地产等领域。根据公司发展战略需要， 2016年9月，随着合肥汤池项目南 山·三食六巷开业，公司文旅地产转型业务正式拉开帷幕； 12月，合肥汤池项目 2500余亩租赁用地协议签订，公司向旅游地 产转型业务进展得到进一步推进。 8月，公司以增资扩股方式完成收购武汉为侨服务产业园，成为公司向产业地产转型的重 要里程碑。同时，公司积极探索集中商业持有经营模式，目前合肥汤池项目的经营模式、管理团队在不断完善。另外，公司 在拟开发项目上，增加养老概念，设计部分养老产品，目前仍在探索研究当中。 4、充分利用货币市场和资本市场的有利形势，加大项目融资力度。通过与合作金融机构开展多种形势融资业务，扩大 了公司的融资渠道。 2016年度主要经营计划完成情况如下： （1）主要销售和结算项目情况 单位：万平方米 城市区域在售项目名称在售业态 权益比 例 可供出售 面积 （万㎡） 销售面积 （万㎡） 结算面积 （万㎡） 上海青浦区南山 .雨果住宅 80% 3.74 3.06 5.13 苏州高新区南山 .柠檬城住宅 100% 4.24 4.17 10.42 苏州高新区南山 .柠府住宅 100% 8.32 6.75 0.00 苏州吴中区南山 .维拉住宅 100% 11.50 8.41 0.00 苏州相城区南山 .檀郡住宅、街铺 100% 0.11 0.11 0.11 长沙望城区南山 .苏迪亚诺住宅、街铺 100% 2.51 2.51 0.44 长沙岳麓区南山 .雍江汇住宅、街铺 100% 6.96 6.72 7.17 南通港闸区 南山国际社区（一、 二期） 住宅、街铺、办公 100% 5.00 3.90 2.30 深圳南山区山语海住宅 50.98% 5.82 3.69 0.79 注：上表中 “结算面积 ”指标统计原则为交房入伙。 （2）各项目开发情况 单位：平方米 按业态 区分 项目名称 项目 状态 权益 比例 占地 面积 计容建筑 面积 已完工建筑 面积 完工面积 比 住宅南山 .雨果竣工 80% 127,372 159,028 159,028 100% 住宅南山 .柠檬城竣工 100% 94,878 208,692 208,692 100% 住宅南山 .柠府在建 100% 75,120 149,087 0 0% 住宅南山 .维拉在建 100% 173,640 487,520 0 0% 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 住宅南山 .苏迪亚诺在建 100% 334,612 321,065 297,888 93% 住宅、街铺南山 .雍江汇竣工 100% 61,604 215,588 215,588 100% 住宅、街铺、办 公 南山国际社区（一、 二期） 在建 100% 90,793 270,299 136,622 50.50% 商业南山 .三食六巷在建 100% 63,185 38,514 7,077 18% 住宅山语海在建 50.98% 35,228 65,926 60,359 92% （3）各项目投资情况 单位：人民币万元 城市区域项目名称权益比例预计总投资金额实际投资金额 上海青浦区南山 .雨果 80% 283,869.63 299,535.00 苏州高新区南山 .柠檬城 100% 176,882.00 166,277.00 苏州高新区南山 .柠府 100% 156,870.00 95,660.79 苏州吴中区南山 .维拉 100% 433,102.00 219,109.59 苏州相城区南山 .檀郡 100% 167,003.15 163,587.00 苏州浒关南山 .新程 100% 404,659.00 269,549.28 长沙望城区南山 .苏迪亚诺 100% 147,021.00 130581.67 长沙岳麓区南山 .雍江汇 100% 171,094.00 161,952.02 南通港闸区 南山国际社区 （一、二期） 100% 213,307.00 122,119.41 合肥庐江县南山 .三食六巷 100% 140,318.21 109,449.40 深圳南山区山语海 50.98% 45,100.00 11,868.73 武汉东湖高新区武汉为侨产业园 60% 32,000.00 32,500.00 合计 2,371,225.99 1,782,189.89 注：（1）长沙南山 .苏迪亚诺项目预计总投资金额 147021万元，与 2016年半年报披露 136021万元的差异原因，为新增南山 .苏迪亚诺 B地块预计投资金额 11000万元；（2）苏州南山 .檀郡实际投资金额 163587万元，与 2016年半年报披露 164933.71 万元的差异原因，为退回 2696万元土地增值税。 （4）土地储备情况 单位：万平方米 项目名称待开发土地面积计容建筑面积区域分布 报告期新增 16.58 29.31苏州、武汉 报告期末累计持有 65.34 101.28苏州、长沙、南通、合肥、武汉 注：报告期末，公司通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目地块，该地块仅获得土地一级开发权权益，占地面积 12 万平方米，未计入上述土地储备中。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 （5）公司融资情况 单位：万元 序号融资途径融资余额融资成本区间期限结构 1金融机构贷款 140,000.00 同期贷款基准利率至同期贷款基 准利率上浮 10% 1-3年 2其他借款 15,000.00同期贷款基准利率 3年 3融资租赁 20,283.73同期贷款基准利率上浮 20% 4-6年 4应付债券 75,158.92 6.5%-6.7% 5-7年 5应付票据 3,571.55 -- 2016年是公司制造业板块转型升级、寻求突破的关键之年。这一年，公司紧紧抓住市场的变化，在产品框架搭建、租赁 资产处置和大幅减员缩编等基本完成的基础上，集中优势资源建设 “两大制造基地 ”和组建 “一个设计院 ”，全力推进 “三条业 务主线 ”的开拓。通过一年的努力，公司大幅减亏，整体经营能力得到了明显提升，企业转型初见成效，且转型升级的方向 更加明确，对未来持续、健康和高增长发展更具信心。 二、主营业务分析 1、概述 参见 “经营情况讨论与分析 ”中的 “一、概述 ”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2016年 2015年 同比增减 金额占营业收入比重金额占营业收入比重 营业收入合计 4,985,812,076.68 100% 4,882,239,641.33 100% 2.12% 分行业 房地产业务 3,916,928,210.90 78.56% 3,612,186,024.21 73.99% 8.44% 集成房屋业务 526,935,290.86 10.57% 546,444,847.68 11.19% -3.57% 船舶舱室配套业务 400,329,504.21 8.03% 565,102,208.19 11.57% -29.16% 塔机租赁业务 118,129,412.11 2.37% 144,003,233.20 2.95% -17.97% 其他业务 23,489,658.60 0.47% 14,503,328.05 0.30% 61.96% 分产品 1）房地产业务 商品房销售 3,842,465,626.79 77.07% 3,552,083,918.86 72.76% 8.17% 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 物业管理 74,462,584.11 1.49% 60,102,105.35 1.23% 23.89% 2）集成房屋业务 销售业务 449,203,526.16 9.01% 446,157,043.32 9.14% 0.68% 其他业务 77,731,764.70 1.56% 100,287,804.36 2.05% -22.49% 3）船舶舱室配套业 务 销售业务 400,329,504.21 8.03% 565,102,208.19 11.57% -29.16% 4）塔机租赁业务 租赁业务 118,129,412.11 2.37% 144,003,233.20 2.95% -17.97% 5）其他业务 23,489,658.60 0.47% 14,503,328.05 0.30% 61.96% 分地区 华北地区 11,526,558.44 0.23% 73,729,987.88 1.51% -84.37% 华中地区 765,802,282.90 15.36% 805,115,315.09 16.49% -4.88% 华南地区 675,266,794.70 13.54% 372,932,566.28 7.64% 81.07% 华东地区 3,081,816,688.48 61.81% 3,185,324,129.60 71.75% -3.25% 西南地区 102,530,489.94 2.06% 135,779,370.52 2.78% -24.49% 西北地区 153,762,949.17 3.08% 73,300,596.84 1.50% 109.77% 东北地区 1,560,845.48 0.03% 188,778.42 0.00% 726.81% 境外地区 193,545,467.57 3.89% 235,868,896.70 4.83% -17.94% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 √适用 □不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入营业成本毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产业务 3,916,928,210.90 2,207,401,422.73 43.64% 8.44% -12.37% 13.38% 集成房屋业务 526,935,290.86 439,184,933.17 16.65% -3.57% -22.49% 20.35% 船舶舱室配套业 务 400,329,504.21 302,101,627.83 24.54% -29.16% -35.66% 7.63% 塔机租赁业务 118,129,412.11 107,608,224.53 8.91% -17.97% -11.18% -6.96% 其他业务 23,489,658.60 17,935,644.52 23.64% 61.96% 235.90% -39.54% 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 分产品 1）房地产业务 商品房销售 3,842,465,626.79 2,142,266,642.77 44.25% 8.17% -13.33% 13.83% 物业管理 74,462,584.11 65,134,779.96 12.53% 23.89% 38.16% -9.03% 2）集成房屋业务 销售业务 449,203,526.16 374,264,069.87 16.68% 0.68% -20.59% 22.32% 其他业务 77,731,764.70 64,920,863.30 16.48% -22.49% -31.91% 11.55% 3）船舶舱室配套 业务 销售业务 400,329,504.21 302,101,627.83 24.54% -29.16% -35.66% 7.63% 4）塔机租赁业务 租赁业务 118,129,412.11 107,608,224.53 8.91% -17.97% -11.18% -6.96% 5）其他业务 23,489,658.60 17,935,644.52 23.64% 61.96% 235.90% -39.54% 分地区 华北地区 11,526,558.44 4,438,031.26 61.50% -84.37% -94.17% 64.69% 华中地区 765,802,282.90 641,771,900.68 16.20% -4.88% -1.40% -2.96% 华南地区 675,266,794.70 453,740,751.11 32.81% 80.65% 33.44% 23.78% 华东地区 3,081,816,688.48 1,654,823,316.79 46.30% -3.25% -26.32% 16.82% 西南地区 102,530,489.94 71,055,545.86 30.70% -24.49% -39.17% 16.73% 西北地区 153,762,949.17 131,030,777.83 14.78% 109.77% 90.07% 8.83% 东北地区 1,560,845.48 -100.00% 726.81% -100.00% 40.46% 境外地区 193,545,467.57 117,371,529.25 39.36% -17.94% -35.72% 16.77% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 √不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是 □否 行业分类项目单位 2016年 2015年同比增减 房地产业务 -商品 房销售 销售量万平方 39.37 34.2 15.13% 生产量万平方 30.24 33.56 -9.89% 库存量万平方 8.89 19.24 -53.80% 集成房屋业务 -销 售业务 销售量万平方 95.47 78.09 22.26% 生产量万平方 50.85 81.38 -37.51% 库存量万平方 26.4 60 -56.00% 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 船舶舱室配套业 务-复合板 销售量万平方 131.96 191 -30.91% 生产量万平方 134.09 200 -32.96% 库存量万平方 42.13 40 5.33% 船舶舱室配套业 务-防火门 销售量扇 43,481 77,004 -43.53% 生产量扇 77,454 103,040 -24.83% 库存量扇 6,522 5,870 11.12% 船舶舱室配套业 务-卫生单元 销售量套 9,642 14,293 -32.54% 生产量套 14,025 14,270 -1.72% 库存量套 7,264 2,881 152.13% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 √适用 □不适用 1、房地产业务响应国家去库存政策，库存量大幅减少； 2、华南建材船舶行业经济形势依然严峻，产能及销售量均大幅下滑。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □适用 √不适用 （5）营业成本构成 单位：元 行业分类项目 2016年 2015年 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 商品房销售营业成本 2,142,266,642.77 69.68% 2,471,717,278.63 67.14% -13.33% 物业管理营业成本 65,134,779.96 2.12% 47,144,762.24 1.28% 38.16% 集成房屋业务营业成本 439,184,933.17 14.29% 566,628,225.41 15.39% -22.49% 船舶舱室配套业 务 营业成本 302,101,627.83 9.83% 469,544,401.19 12.75% -35.66% 塔机租赁业务营业成本 107,608,224.53 3.50% 121,158,021.20 3.29% -11.18% 其他业务营业成本 17,935,644.52 0.58% 5,339,609.43 0.15% 235.90% 合计 3,074,231,852.78 100.00% 3,681,532,298.10 100.00% -16.50% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √是 □否 1）非同一控制下企业合并 收购武汉光谷微电子股份有限公司 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 股权取得时点股权取得成本 （人民币元） 股权取得比例（ %）股权取得方式购买日购买日的确定依据 2016年9月19日 150,000,000.00 60.00增资 2016年9月19日股权转让手续完成 2）同一控制下企业合并 2016年，本公司全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司以自有资金人民币 98,205万元增资的方式取得了南山集团全 资子公司深圳市赤湾房地产开发有限公司 50.98%的股权（ “标的公司 ”）。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制 并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并。增资相关的工商登记备案手续和企业法人营业执照变更于 2016年6月30日 完成，故合并日确定为 2016年6月30日。 3）其他原因的合并范围变动 本公司之子公司深圳市南山房地产开发有限公司于 2016年8月11日以人民币 4亿元取得成都恒璟源投资咨询有限公司 (以 下简称 “成都恒璟源 ”)100%的股权，该项收购属于资产收购，并不构成一项业务，不形成企业合并。 本年新纳入合并范围的子公司如下： 名称新增方式 苏州南山新程房地产开发有限公司新设 深圳市绿建实业发展有限公司新设 苏州南山新程房地产开发有限公司由本公司出资人民币 1亿元于 2016年10月24日新设成立，持股比例 100%，自成立之日 起将其纳入合并范围。 深圳市绿建实业发展有限公司由本公司出资人民币 1,000万元于 2016年12月15日新设成立，持股比例 100%，自成立之日 起将其纳入合并范围。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 127,469,626.13 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.47% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额 比例 0.00% 公司前 5大客户资料 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1第一名 50,315,576.93 0.98% 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 2第二名 23,008,424.21 0.45% 3第三名 20,679,487.18 0.40% 4第四名 19,245,685.81 0.37% 5第五名 14,220,452.00 0.28% 合计 -127,469,626.13 2.47% 主要客户其他情况说明 □适用 √不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 348,226,763.83 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 17.15% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总 额比例 0.00% 公司前 5名供应商资料 序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例 1第一名 105,615,117.64 5.20% 2第二名 92,590,962.44 4.56% 3第三名 67,666,891.73 3.33% 4第四名 45,886,157.41 2.26% 5第五名 36,467,634.61 1.80% 合计 -348,226,763.83 17.15% 主要供应商其他情况说明 □适用 √不适用 3、费用 单位：元 2016年 2015年同比增减重大变动说明 销售费用 199,388,111.54 216,257,031.53 -7.80% 管理费用 256,668,862.08 278,138,437.74 -7.72% 财务费用 13,175,164.15 32,902,811.65 -59.96% 主要系地产业务销售回款较好，充 足的盈余现金降低了资金成本 4、研发投入 √适用 □不适用 制造业板块华南建材、集成房屋为提高产品竞争力，持续进行研发投入，力争改善经营压力。 公司研发投入情况 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 2016年 2015年变动比例 研发人员数量（人） 161 136 18.38% 研发人员数量占比 4.48% 3.78% 0.70% 研发投入金额（元） 20,494,798.00 28,347,810.00 -27.70% 研发投入占营业收入比例 0.41% 0.58% -0.17% 研发投入资本化的金额（元） 0.00 0.00 资本化研发投入占研发投入 的比例 0.00% 0.00% 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 □适用 √不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □适用 √不适用 5、现金流 单位：元 项目 2016年 2015年同比增减 经营活动现金流入小计 7,429,985,015.89 5,620,529,163.27 32.19% 经营活动现金流出小计 6,452,500,576.80 3,674,617,236.10 75.60% 经营活动产生的现金流量净 额 977,484,439.09 1,945,911,927.17 -49.77% 投资活动现金流入小计 604,138,485.71 388,250,909.03 55.61% 投资活动现金流出小计 841,996,605.88 421,170,620.35 99.92% 投资活动产生的现金流量净 额 -237,858,120.17 -32,919,711.32 622.54% 筹资活动现金流入小计 2,758,025,174.49 2,207,607,166.47 24.93% 筹资活动现金流出小计 2,455,388,202.16 2,754,604,873.36 -10.86% 筹资活动产生的现金流量净 额 302,636,972.33 -546,997,706.89 -155.33% 现金及现金等价物净增加额 1,059,568,755.88 1,378,780,274.97 -23.15% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √适用 □不适用 1、房地产业务销售回款增加导致经营活动现金流入增加 32.19%； 2、房地产业务新增购地支出及上海项目土地增值税清算导致经营活动现金流出增加 75.60%； 3、收到联营公司招商小石城项目分红款导致投资活动现金流入增加 55.61%； 4、子公司成都公司支付一级土地整理费用导致投资活动现金流出增加 99.92%。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用 √不适用 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 三、非主营业务分析 □适用 √不适用 四、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2016年末 2015年末 比重增减重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资 产比例 货币资金 3,575,059,484.04 24.29% 2,517,600,005.43 21.32% 2.97% 主要系地产公司预收房款 增加所致 应收账款 464,531,038.89 3.16% 544,495,458.79 4.61% -1.45% 主要系集成房屋加大收款 力度，应收账款减少所致 存货 7,741,195,126.65 52.60% 6,135,097,122.39 51.96% 0.64% 主要系地产公司新增土地 储备所致 投资性房地产 15,113,091.14 0.10% 4,855,604.30 0.04% 0.06% 长期股权投资 228,017,172.96 1.55% 218,190,524.68 1.85% -0.30% 固定资产 782,462,538.71 5.32% 880,876,632.98 7.46% -2.14% 在建工程 3,399,460.83 0.02% 25,763,959.22 0.22% -0.20% 短期借款 800,000,000.00 5.44% 0.00% 5.44% 主要系公司为项目开发增 加借款所致 长期借款 550,000,000.00 3.74% 130,000,000.00 1.10% 2.64% 主要系公司为项目开发增 加借款所致 应收股利 44,155,446.16 0.30% 204,244,469.96 1.73% -1.43% 主要系收到联营企业支付 现金股利所导致 其他应收款 340,734,965.07 2.32% 455,893,798.41 3.86% -1.54% 主要系地产业务拍地保证 金减少 其他流动资产 228,827,473.93 1.55% 449,010,705.62 3.80% -2.25% 主要系上年有理财产品而 本年没有所致 应付账款 562,233,487.91 3.82% 890,248,605.29 7.54% -3.72% 主要系地产公司支付工程 进度款所致 预收款项 4,224,605,051.90 28.71% 2,272,694,786.97 19.25% 9.46% 主要系地产公司预收房款 增加所致 主要系上海新南山项目完 应交税费 201,187,772.57 1.37% 297,956,364.21 2.52% -1.15%成土地增值税清算并缴纳 税款所致 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 一年内到期的 非流动负债 374,942,352.53 2.55% 48,152,676.08 0.41% 2.14% 主要系品种一的公司债将 在 1年内到期所致 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用 √不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 截至报告期末，公司有 69,579,958.49元其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金和票据保证金定期存款； 有3,494,022.61元银行存款因银行账户被冻结而受限；有 199,164,044.00元存货因苏州南山新吴房地产开发有限公司 B地块土 地使用权用于抵押借款而受限。 五、投资状况分析 1、总体情况 √适用 □不适用 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 1,632,050,000.00 2,812,009,627.16 -41.96% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用 √不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用 √不适用 4、以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 5、募集资金使用情况 √适用 □不适用 （1）募集资金总体使用情况 √适用 □不适用 单位：万元 募集年 份 募集方 式 募集资金 总额 本期已 使用募 集资金 总额 已累 计使 用募 集资 报告期 内变更 用途的 募集资 累计变 更用途 的募集 资金总 累计变 更用途 的募集 资金总 尚未使 用募集 资金总 额 尚未使 用募集 资金用 途及去 闲置两 年以上 募集资 金金额 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 金总 额 金总额额额比例向 2009年 公开发 行 117,769.8 10,211.8 2 123,5 90.85 10,211.8 2 49,220 19.53% 0无 0 2015年 非公开 发行 134,260.72 34.3 134,2 95.02 0 0 0.00% 0无 0 合计 -252,030.52 10,246.1 2 257,8 85.87 10,211.8 2 49,220 19.53% 0 -0 募集资金总体使用情况说明 1、2009年首次公开发行股份 经中国证券监督管理委员会证监许可〔 2009〕1175号文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司采用公开发行方式 向社会公众发行人民币普通股（ A股）股票 7,364.10万股，每股发行价为每股人民币 16.82元，募集资金总额 123,864.16 万元，扣除保荐承销及其他相关费用后，募集资金净额为 117,769.80万元。 本公司以前年度已使用本次募集资金 113,379.03万元（含孳息），以前年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净 额为 5,665.93万元。 2016年度实际使用本次募集资金 10,211.82万元（含孳息），2016年度收到的银行存款利息扣除银 行手续费等的净额为 155.12万元；累计已使用本次募集资金 123,590.85万元（含孳息），累计收到的银行存款利息扣除 银行手续费等的净额为 5,821.05万元。 2016年 5月 23日，公司 2015年年度股东大会通过《关于终止部分募集资金投资项目并将剩余募集资金永久性补充 流动资金的议案》，公司拟终止 2009年首次公开发行募集资金投资项目 “西安雅致集成房屋生产基地建设项目 ”的实施， 并将募集资金投资项目实施完毕或终止实施后的剩余资金总额 10,211.82万元（含孳息）永久性补充流动资金。 根据 2015年年度股东大会决议，截至 2016年 12月 31日，公司已转出结余募集资金永久性补充流动资金 10,211.82 万元（含孳息），募集资金专用账户余额为零。 2、2015年非公开发行股份 经中国证券监督管理委员会证监许可〔 2015〕608号文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司采用非公开发行方式 向特定对象发行人民币普通股（ A股）股票 157,775,255股，每股发行价为每股人民币 8.81元，募集资金总额 139,000.00 万元，扣除保荐承销及其他相关费用后募集资金净额为 134,260.72万元。 本公司以前年度已使用本次募集资金 134,260.72万元，以前年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额为 33.73 万元。 2016年度实际使用本次募集资金 34.30万元（含孳息），2016年度收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额 为 0.57万元；累计已使用本次募集资金 134,295.02万元（含孳息），累计收到的银行存款利息扣除银行手续费等的净额 为 34.30万元。 截至 2016年 12月 31日，募集资金专用账户余额为零。 （2）募集资金承诺项目情况 √适用 □不适用 单位：万元 承诺投资项目和超 募资金投向 是否已 变更项 目(含 部分变 更) 募集资 金承诺 投资总 额 调整后 投资总 额(1) 本报告 期投入 金额 截至期 末累计 投入金 额(2) 截至期 末投资 进度 (3)＝ (2)/(1) 项目达 到预定 可使用 状态日 期 本报告 期实现 的效益 是否达 到预计 效益 项目可 行性是 否发生 重大变 化 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 承诺投资项目 成都赤晓 60万㎡集 成房屋生产及配套是 34,020 0否是 租赁基地建设项目 新疆地区集成房屋 生产及配套租赁基 地建设 是 3,920 3,919.7 8 100.00 % 2013年 01月 01日 -146.48否是 江苏常熟华东箱式 集成房屋生产项目 是 35,000 35,957. 51 102.74 % 2015年 02月 02日 -1,712. 38 否否 武汉雅致集成房屋 建设项目 否 28,400 28,400 27,350. 84 96.31% 2010年 09月 01日 241.48否否 华南建材船舶舾装 生产基地项目 是 15,000否是 南山控股信息化系 统建设项目 否 2,560 2,560 2,707.4 3 105.76 % 2013年 01月 01日 否否 西安雅致集成房屋 生产基地建设项目 是 5,909.2 3 5,653.6 7 95.68% 71.31否是 永久补充流动资金是 4,390.7 7 10,211. 82 10,211. 82 232.57 % 否是 西郊水岸馨苑项目 建设（南山雨果项 目） 否 50,000 50,000 50,000 100.00 % 2015年 09月 01日 7,325.6 5 是否 浒关项目建设（柠檬 城项目） 否 48,749. 55 48,749. 55 34.3 48,783. 85 100.07 % 2015年 12月 01日 5,164.0 2 是否 滨江国际项目建设 （滨江新城项目） 否 35,511. 17 35,511. 17 35,511. 17 100.00 % 2015年 09月 01日 436.89否否 承诺投资项目小计 -214,24 0.72 214,44 0.72 10,246. 12 220,09 6.07 -- 11,380. 49 -- 超 募资金投向 无 归还银行贷款（如37,789. 37,789. 37,789. 100.00 -- - - - 有 ） 8 8 8 % 超募资金投向小计 -37,789. 8 37,789. 8 37,789. 8 -- - - 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 合计 -252,03 0.52 252,23 0.52 10,246. 12 257,88 5.87 -- 11,380. 49 -- 未 达到计划进度或 预计收益的情况和 原因（分具体项目） 未达到进度：（1）西安雅致集成房屋生产基地建设项目（ “西安项目 ”）除租赁资产部分尚未投入 完成外，其他投入已基本完成。由于外部经济下滑严重，公司不再继续对该项目租赁资产部分进 行投入，即公司终止实施 “西安雅致集成房屋生产基地建设项目 ”。 未达到效益：（1）新疆地区集成房屋生产及配套租赁基地建设 (“新疆项目 ”或者 “新疆昌吉项目 ”) 效益未达到预期的原因：市场环境发生变化，已投入资源效益没有达到预期，项目于 2013年 2月 部分变更，该项目公司在 2015年 7月停止经营；（2）武汉雅致集成房屋建设项目、西安项目效益 未达到预期的原因：由于外部经济下滑严重，市场竞争激烈，产品售价和成本，与可行性研究报 告对比发生不利变化，同时租赁资产发生减值损失，盈利能力未达到预期；（3）江苏常熟华东箱 式集成房屋生产项目（ “常熟项目 ”）因市场环境发生变化，经济下行压力显著增大，营收规模未 达到预期，效益尚未显现。（4）滨江国际项目 (“滨江新城项目 ”)因项目分期销售，以及房地产行业 商品销售确认时点的相关规定，截至 2016年 12月 31日，尚未销售完毕，未达到预计效益。 项目可行性发生重 大变化的情况说明 2009年首次公开发行： （1）成都赤晓 60万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：由于成都地区目前市场环境发生 变化，原成都地区所拥有的市场优势不再明显，为更好发挥募投项目的效益，本公司变更该项目 为：常熟项目，投入募集资金金额人民币 25,200.00万元 (其中募集资金利息收入人民币 200.00万 元)；新疆昌吉项目，计划投入募集资金金额人民币 9,020.00万元，实际有人民币 5,100万元用于 西安项目。 （2）新疆项目： 2013年 2月 27日，鉴于该项目所属地块截至目前尚未达到建设开工条件，为降 低募集资金风险，避免投资过大，公司拟对该项目实施规模进行压缩，取消该项目的基建建设， 新疆基地仍采用租赁方式进行运营，将该部分所涉人民币 5,100.00万元用于更具前景的西安项目， 以便于新疆公司在适应新疆区域市场方面具有更强的灵活性。由于经济环境发生变化，该项目公 司在 2015年 7月停止经营。 （3）华南建材船舶舾装生产基地项目： 2013年 2月 27日，由于船舶舱室业务宏观环境的重大不 利变化，公司现有产能基本能满足船舶舱室市场的需求，继续实施该项目已无法实现原定计划目 标。因此，为避免产能过剩，提高募集资金的使用效益，公司已终止该项目，之后将其中人民币 9,800.00万元变更至常熟项目，用于该项目二期的实施；剩余人民币 5,200.00万元变更至西安项 目。 （4）西安雅致集成房屋生产基地建设项目由于外部经济下滑严重 ,，预期经济效益低，根据 2016 年 5月 23日公司召开的 2015年年度股东大会通过的《关于终止部分募集资金投资项目并将剩余 募集资金永久性补充流动资金的议案》，2016年不再继续对该项目未完成的租赁资产部分进行投 入，即终止实施该项目。 超募资金的金额、用 途及使用进展情况 适用 归还银行贷款 募集资金投资项目 实施地点变更情况 适用 以前年度发生 成都赤晓 60万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目：变更到江苏常熟项目和新疆昌吉项目； 华南建材船舶舾装生产基地项目：变更到江苏常熟项目和陕西西安项目。 募集资金投资项目 实施方式调整情况 不适用 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 募集资金投资项目 先期投入及置换情 况 适用 2009年首次公开发行： 2009年 12月 11日公司第二届董事会 2009第五次临时会议审议通过了《关于用募集资金置 换已预先投入募集资金投资项目的自筹资金的决议》。为了加速投资项目的进程，公司前期已使用 自筹资金投入募集资金投资项目。截至 2010年 12月 31日，公司以自筹资金预先投入募集资金投 资项目的总金额为 6,528.70万元，置换完毕。 2015年非公开发行： 2015年 7月 16日公司第四届董事会第八次会议审议通过了《以募集资金置换部分预先投入 募集资金投资项目自筹资金的议案》。为加速投资项目的进程，募集资金投资项目在募集资金到位 之前已利用自筹资金先行投入。 2014年 3月 27日至 2015年 5月 31日，公司以自筹资金预先投 入募集资金投资项目的总金额为 133,198.43万元，现已置换完毕。 适用 用闲置募集资金暂 时补充流动资金情 况 （1）根据 2011年 10月 22日召开的第三届董事会第六次会议通过的《关于继续使用部分闲置募 集资金暂时补充流动资金的议案》，2011年暂时补充流动资金 11,000.00万元 ,公司已于 2012年 03月 26日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2012年 03月 26日《关于使用部分 闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。 （2）根据 2012年 3月 26日召开的第三届董事会第七次会议通过的《关于继续使用部分闲置募集 资金暂时补充流动资金的议案》，公司以闲置募集资金 11,000.00万元暂时补充流动资金，公司已 于 2012年 08月 20日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2012年 08月 21日《关 于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。 （3）根据 2012年 08月 21日召开的第三届董事会第十二次会议通过的《关于继续使用部分闲置 募集资金暂时补充流动资金的议案》 ,公司以闲置募集资金 11,000.00万元暂时补充流动资金，公 司已于 2013年 02月 20日前将上述款项归还至公司募集资金专项账户，详见 2013年 02月 22日 《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。 （4）根据 2013年 03月 21日召开的第三届董事会第十五次会议通过的《关于继续使用部分闲置 募集资金暂时补充流动资金的议案》 ,公司以闲置募集资金 10,000.00万元暂时补充流动资金，截 至 2013年 7月 26日，公司已将上述资金全部归还至公司开立的募集资金专用账户；详见 2013年 07月 27日《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的归还公告》。 （5）根据 2016年 5月 23日召开的公司 2015年年度股东大会通过的《关于终止部分募集资金投 资项目并将剩余募集资金永久性补充流动资金的议案》 ,本公司终止 2009年首次公开发行募集资 金投资项目 “西安雅致集成房屋生产基地建设项目 ”的实施，并将募集资金投资项目实施完毕或终 止实施后的剩余资金总额 10,211.82万元（含孳息）永久性补充流动资金。 项目实施出现募集不适用 资金结余的金额及 原因 尚未使用的募集资 金用途及去向 本期募集资金余额 10,211.82万元（含孳息）已全部用于永久性补充流动资金。 募集资金使用及披 露中存在的问题或 其他情况 无 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 （3）募集资金变更项目情况 √适用 □不适用 单位：万元 变更后的 项目 对应的原 承诺项目 变更后项 目拟投入 募集资金 总额 (1) 本报告期 实际投入 金额 截至期末 实际累计 投入金额 (2) 截至期末 投资进度 (3)=(2)/(1 ) 项目达到 预定可使 用状态日 期 本报告期 实现的效 益 是否达到 预计效益 变更后的 项目可行 性是否发 生重大变 化 新疆地区 集成房屋 生产及配 套租赁基 地建设项 目 成都赤晓 60万㎡ 集成房屋 生产及配 套租赁基 地建设项 目 3,920 3,919.78 100.00% 2013年 01月 01 日 -146.48否是 江苏常熟 华东箱式 集成房屋 生产项目 成都赤晓 60万㎡ 集成房屋 生产及配 套租赁基 地建设项 目，华南 建材船舶 舾装生产 基地 35,000 35,957.51 102.74% 2015年 02月 01 日 -1,712.38否否 西安雅致 集成房屋 生产基地 建设项目 新疆地区 集成房屋 生产及配 套租赁基 地建设项 目，华南 建材船舶 舾装生产 基地项目 5,909.23 5,653.67 95.68% 71.31否是 永久性补 充流动资 金 西安雅致 集成房屋 生产基地 建设项目 4,390.77 10,211.82 10,211.82 232.57%否否 合计 -49,220 10,211.82 55,742.78 -- - 1,787.55 -- 变 更原因、决策程序及信息披露情 况说明 (分具体项目 ) （1）成都赤晓 60万㎡集成房屋生产及配套租赁基地建设项目： 由于成都地区目前市场环境发生变化，原成都地区所拥有的市场优势不再明显，为 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016年年度报告全文 更好发挥募投项目的效益，本公司变更该项目为：江苏常熟华东箱式集成房屋生产 项目，投入募集资金金额人民币 25,200.00万元 (其中募集资金利息收入人民币 200.00 万元 )；新疆昌吉集成房屋项目，投入募集资金金额人民币 9,020.00万元。 上述募集资金投资项目变更事宜已经公司第二届董事会 2011年第一次会议及 2010 年度股东大会审议通过，具体内容详见 2011年 3月 29日《证券时报》及巨潮资讯 网《关于变更部分募集资金投资项目实施主体及地点的公告》，公告编号： 2011-008。 （2）新疆地区集成房屋生产及配套租赁基地建设项目： 鉴于该项目所属地块截至目前尚未达到建设开工条件，为降低募集资金风险，避免 投资过大，公司对该项目实施规模进行压缩，取消该项目的基建建设，新疆基地仍 采用租赁方式进行运营，将该部分所涉人民币 5,100.00万元用于更具前景的 “西安雅 致集成房屋生产基地建设项目 ”，以便于新疆公司在适应新疆区域市场方面具有更强 的灵活性。 上述募集资金投资项目变更事宜已经公司第三届董事会第十四次会议及 2013年第 一次临时股东大会审议通过，具体内容详见 （未完）  |