[年报]京投发展:2016年年度报告
公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司 2016年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事长 田振清 工作原因 郝伟亚 董事 韩学高 工作原因 高一轩 三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人田振清、主管会计工作负责人贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪 林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2016年度归属于上市公司股东的净 利润290,463,409.85元。公司拟定2016年度利润分配预案为：以2016年12月31日公司总股本 740,777,597股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），共计派发148,155,519.40元。本年 度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 公司2016年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意 投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 √适用 □不适用 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中 “三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 9 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 23 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 41 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 46 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 47 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 53 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 56 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 60 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 162 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙） 信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司 上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙） 阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司 阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD. 公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 田振清 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田锋 邢林霞 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心 C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心 C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 ir@600683.com ir@600683.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的邮政编码 315000 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 www.600683.com 电子信箱 ir@600683.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市海淀区车公庄西路19号68号楼A-1和A-5区域 签字会计师姓名 周百鸣、莫伟 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期 增减(%) 2014年 营业收入 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04 -29.80 3,486,173,374.38 归属于上市公司股东的净利润 290,463,409.85 115,387,113.86 151.73 25,144,974.48 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 167,940,137.07 44,836,376.50 274.56 -343,026,623.88 经营活动产生的现金流量净额 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71 44.48 183,568,068.87 2016年末 2015年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2014年末 归属于上市公司股东的净资产 2,177,791,413.71 1,983,629,091.47 9.79 1,868,241,977.61 总资产 28,776,378,195.74 27,576,449,000.45 4.35 29,660,440,367.97 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%) 2014年 基本每股收益（元／股） 0.39 0.16 143.75 0.03 稀释每股收益（元／股） 0.39 0.16 143.75 0.03 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.23 0.06 283.33 -0.46 加权平均净资产收益率（%） 14.01 5.99 增加8.02个百分点 1.35 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 8.10 2.33 增加5.77个百分点 -18.35 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资 产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2016年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,002,025,245.97 365,292,926.76 200,171,012.97 4,354,372,996.63 归属于上市公司股 东的净利润 36,035,845.92 3,556,416.67 58,728,247.44 192,142,899.82 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润 18,202,739.52 -16,040,011.49 -5,517,121.03 171,294,530.07 经营活动产生的现 金流量净额 434,172,044.58 410,385,267.72 1,786,003,898.83 2,424,721,929.05 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016年金额 附注（如适用） 2015年金额 2014年金额 非流动资产处置损益 7,369,617.15 主要系处置子公司 股权产生的收益 6,958,808.69 223,018,329.30 计入当期损益的政府补助，但与公 司正常经营业务密切相关，符合国 家政策规定、按照一定标准定额或 定量持续享受的政府补助除外 3,051,039.74 主要系政府补助 296,300.00 8,949,150.64 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 79,906,252.36 主要系收取原参股 公司资金占用费 27,406,013.00 70,198,587.80 对外委托贷款取得的损益 59,957,064.81 收取参股公司委托 贷款利息 59,802,486.09 163,720,846.96 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 13,469,569.61 主要系违约金收入 -286,980.68 -1,303,646.18 少数股东权益影响额 -558,006.78 -81,732.96 285,488.66 所得税影响额 -40,672,264.11 -23,544,156.78 -96,697,158.82 合计 122,523,272.78 70,550,737.36 368,171,598.36 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对竞得的项目地块进行专业化的 规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。 公司房产开发分自主开发和合作开发，除无锡鸿墅项目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东 京投公司、北京万科等。公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨 道物业系列和城镇景观开发系列为特色，其中，轨道物业系列为公司的核心竞争力产品。本报告期， 公司房地产销售收入占营业收入总额的96.46%。 2016年，房地产市场在一系列去库存利好政策的刺激下全面反弹，热点城市量价均快速上涨， 9 月底后，全国20余个城市相继出台楼市调控政策，以抑制投资投机性需求。政府明确因城施策去库存， 对一、二线城市继续实施调控，着重稳定房价，对三、四线城市以去库存为主，着力扩大需求。中央 也明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，对住房市场进行了再定位。 根据亿翰智库发布的全国典型房企销售排行榜，公司名列144名。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、依托股东支持，积极争取轨道物业开发资源，不断提升轨道物业专业开发能力。 公司持续积累轨道物业开发核心优势，在2015年形成的产品线基础上，完成标准化模块成果及产 品建造标准，并开始编制轨道物业项目开发手册。公司自主研发并取得专利权的减震扣件，已在公园 悦府项目开展试铺工作。推行绿建设计，三个轨道上盖项目及檀香府项目获得绿色设计评价，绿色建 筑面积54万平方米。 2、公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰，适度延伸。 报告期内，公司签约销售额及销售收入主要来源于北京地区的项目，随着琨御府、公园悦府、西 华府项目顺利交付入住，轨道物业产品经受住了市场和客户双重检验。年内公司与北京中天颐信企业 管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建 设及合作经营项目，开始涉足养老地产，公司房地产开发业务领域得到拓展。 3、公司致力于打造品牌，提高产品品质，树立良好的资本市场形象。 借助公司更名契机，修订完善公司《企业品牌战略规划》、《企业品牌管理手册》、《企业VI视 觉识别手册》，对公司的品牌定位、品牌理念、slogan进行了深度诠释，规范优化了公司品牌管理及 品牌视觉识别体系。 4、公司持续改进管控体系，规范运作水平不断提高。 公司进一步加强制度建设，构建严密可行、规范有效的管理制度体系，全面梳理公司现行管理制 度，对不符合公司现状或不适合经营发展的管理制度及时予以清理和废止；结合制度执行过程中出现 的具体问题和公司的发展需要，及时新增、修订管理制度，现有管理制度内容能够涵盖公司各层面、 各条线、各业务的主要经营管理活动。将内控制度汇编成册，加强培训和宣贯，加大监督和考核力度， 强化管控制度的约束力和执行力，促进公司规范运作水平的提升。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）宏观市场环境 2016年，房地产市场呈现“先扬后抑”的状态，前三季度火热，四季度回落，全年商品房销售面 积、金额双创历史新高，待售面积持续下滑，但房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位，结 构调整缓慢。根据国家统计局和北京统计局数据，2016年全国商品房销售面积157,349万平方米，同 比增加22.5%；商品房销售额117,627亿元，同比增长34.8%；商品房待售面积69,539万平方米，同 比减少3.2%。北京市商品房施工面积13,089.8万平方米，与上年持平；商品房新开工面积2,813.7万 平方米，同比增长0.8%；商品房竣工面积2,383.1万平方米，同比下降9.4%；商品房销售面积1,675.1 万平方米，同比增长7.7%；商品房销售额4,561.6亿元，同比增长29.7%；商品房待售面积2,160.8 万平方米，同比减少0.3%。 政策层面，房地产行业调控政策前松后紧，中央经济工作会议定调抑制资产泡沫和防范金融风险， 去库存方面分类调控、因城施策，市场继续分化，部分一二线城市房价冲高回落；北京严格控制商改 住并实施“控地价、限房价”土地出让方式，2016年北京土地供应面积与成交面积创近10年新低，资 金门槛越来越高，市场竞争愈加激烈。 （二）公司经营情况 2016年，公司在“有质量的增长及创新”基础上，“夯实管理，再上台阶”，着力获取优质项目 资源、优化资产结构，提升运营效率，打造核心品牌。年内，公司与北京中天颐信企业管理服务有限 公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营 项目。完成了宁波钱湖、海南陵水项目股权转让补充协议及门头沟区国资委诚意金补充协议的谈判、 审议、签署工作，依据补充协议，成功收回长期欠款本金、延期付款利息、违约金合计金额2.86亿元。 完成非公开发行公司债券融资工作，两期共计发行20亿元，平均票面利率为5.11%。三个轨道物业项 目（琨御府、公园悦府、西华府）及檀香府交付入住，公司轨道物业产品经受住了市场和客户双重检 验。公司全年实现签约销售额78.23亿元，超额完成销售计划。在亿翰智库发布的2016年全国典型房 企销售排行榜中位列144名。 各项目具体进度（1）西华府项目：上盖住宅全部精装修竣工交付，落地区工程建设中，公租房基 本完工；落地区住宅2号楼年内推售，基本售罄，上盖区夹层车位12月开盘，基本售罄，项目年内实 现签约销售额19.6亿元；（2）公园悦府项目：西贴竣工交付，落地区住宅全部开工建设；西贴8月 份开盘，基本售罄，项目年内实现签约销售额6.51亿元；（3）琨御府项目：上盖区住宅及公寓全部 精装修竣工交付，落地区工程建设中；落地区14#楼签订整售协议并完成网签，项目年内共实现签约销 售额35.41亿元；（4）檀香府项目：一期部分于年底竣工交付，示范区高品质亮相，一期6月份开盘 销售，全年共实现签约销售额14.74亿元；（5）璟悦府项目：取得一期开工证并开工建设，示范区顺 利完工并开放；（6）新里程项目：项目各期已全部竣工并交付，年内实现签约销售额0.34亿元；（7） 金域公园项目：项目各期已全部竣工并交付，年内实现签约销售额0.77亿元；（8）无锡鸿墅项目： 一期已全部竣工并交付，全年实现签约销售额0.86亿元；（9）上海Andaz酒店：入住率稳定，经营 利润同比增长16%，为开业后连续第3年增长。上海礼兴酒店有限公司存续分立工作迈出重要一步，年 内完成了分立事项的审议、登报公告、报送上海市商务委员会备案等工作。 （三）财务状况分析 报告期内，公司实现净利润74,591.67万元，净利率12.60%，净利率与上年同期相比增长5.3个 百分点。归属于上市公司股东净利润29,046.34万元，与上年同期相比增加151.73%,本报告期公司的 利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，增幅主要系上年同期计提资产减值准备金额较大，且公 司本报告期财务费用较上年同期有所下降。公司对鄂尔多斯项目公司借款计提资产减值准备,本报告期 计提减值准备10,640.45万元，另公司以前年度计提坏账准备,因款项收回而转回2,500万元，资产减 值损失较上年同期减少14,322.10万元，减幅63.98%。公司实现营业收入总额592,186.22万元，较上 年同期相比减幅29.80%，主营业务收入中房地产销售结转实现收入571,203.61万元，较上年同期减少 241,218.23万元，减幅29.69%，主要系本报告期房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期减少 导致销售结转收入同比减少；物业租赁收入2,793.30万元，较上年同期相比减少9.39%；进出口业务 收入15,312.87万元，较上年同期减少5,560.22万元，减幅26.64%；服务及其他收入2,562.26万元。 报告期内，公司三项费用总计33,277.37万元，较上年同期减少8,587.02万元，减幅20.51%。 本报告期末，公司资产总额2,877,637.82万元，较期初增加119,992.92万元，增幅4.35%，资产 总额中存货期末余额2,159,810.50万元，占资产总额的75.05%，较期初减少36,247.58万元，减幅 1.65%，减少主要系公司实现销售结转，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府及 无锡鸿墅项目，公司资产质量良好。负债总额2,530,525.17万元，较上年末增加53,561.35万元，增 幅2.16%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快 速回笼，负债总额中预收账款期末余额798,157.93万元，占负债总额31.54%，预收账款较上年同期增 加248,516.97万元，增幅45.21%；报告期内，随着开发项目预售资金回笼和开发贷授信及公司债发行， 公司资金结构持续优化，现金流状况不断改善。本报告期末公司长短期借款及债券融资总计 1,496,028.00万元（含往来借款2亿元），占负债总额59.12%，2016年度公司各类借款净减少238,038.45 万元。公司控股股东借款期末余额1,079,083.67万元，占负债总额42.64%。公司通过发行债券及银行 贷款等融资方式，有效降低公司的综合融资成本，2016年度公司借款综合资金成本8.54%，较上年同 期下降0.81个百分点。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可 控，公司有能力偿还到期各项款项。公司所有者权益增加，公司资产负债率进一步降低，2016年12月 31日公司资产负债率87.94%，较期初89.82%下降1.88个百分点。 报告期末，归属于上市公司股东的净资产217,779.14万元，较上年末增加19,416.23 万元。2016 年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润29,046.34万元，公司2015年度每10股派发现金红 利1.30元，发放现金红利总额9,630.11万元，该分红事项已于2016年6月执行完毕。公司预计2016 年度每10股派发现金红利2.00元，发放现金红利总额预计14,815.55万元。 二、报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 5,921,862,182.33 8,436,076,254.04 -29.80 营业成本 4,011,027,574.28 6,257,013,303.22 -35.90 销售费用 117,469,525.05 158,073,963.14 -25.69 管理费用 144,448,456.14 131,483,193.04 9.86 财务费用 70,855,748.40 129,086,651.59 -45.11 经营活动产生的现金流量净额 5,055,283,140.18 3,498,944,254.71 44.48 投资活动产生的现金流量净额 -505,422,689.42 852,874,787.72 -159.26 筹资活动产生的现金流量净额 -3,865,339,945.52 -4,481,223,523.62 不适用 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用 报告期内公司房地产销售业务结转收入57.12亿元，同比减少29.69%，房地产销售业务结转成本 38.31亿元，同比减少35.86%，主要是由于本年竣工交楼面积同比减少。 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房地产行业 5,739,969,120.79 3,842,857,982.04 33.05 -29.61 -35.82 增加6.48 个百分点 进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 2.00 -26.64 -26.90 增加0.36 个百分点 旅游饮食服务 及其他 25,622,614.90 16,593,904.80 35.24 9.04 -4.20 增加8.95个百分点 合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加6.44个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入 比上年增 减（%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增减 （%） 房产销售 5,712,036,148.87 3,831,701,391.74 32.92 -29.69 -35.86 增加6.45 个百分点 物业租赁 27,932,971.92 11,156,590.30 60.06 -9.39 -21.12 增加5.94个百分点 进出口贸易 153,128,725.38 150,072,762.52 2.00 -26.64 -26.90 增加0.36个百分点 旅游饮食服务及 其他 25,622,614.90 16,593,904.80 35.24 9.04 -4.20 增加8.95个百分点 合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加6.44个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成本 比上年增 减（%） 毛利率比上年增 减（%） 北京 5,617,875,099.66 3,758,390,058.73 33.10 -29.78 -35.39 增加5.81 个百分点 宁波 196,935,915.12 175,310,642.36 10.98 -34.12 -36.27 增加3.00个百分点 无锡 103,909,446.29 75,823,948.27 27.03 -22.07 -53.52 增加49.37个百分点 合计 5,918,720,461.07 4,009,524,649.36 32.26 -29.81 -35.90 增加6.44个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 2016年度主要房地产项目销售收入结转情况 单位：元 币种：人民币 项目明细 营业收入 营业成本 毛利率 北京-新里程（住宅） 227,427,354.48 172,469,080.22 24.17% 北京-琨御府（住宅） 715,393,173.11 451,750,282.92 36.85% 北京-琨御府（办公楼等） 587,971,908.82 453,031,209.64 22.95% 北京-公园悦府（住宅） 1,005,960,094.95 722,228,532.56 28.21% 北京-公园悦府（地下车位） 84,980,951.78 45,698,760.21 46.22% 北京-西华府（住宅） 2,056,758,443.78 1,385,038,467.90 32.66% 北京-西华府（地下车位） 186,698,295.68 40,310,344.17 78.41% 北京-檀香府（住宅） 735,436,394.29 495,631,189.42 32.61% 2015年度各主要房地产项目销售收入结转情况 单位：元 币种：人民币 项目明细 营业收入 营业成本 毛利率 北京-新里程（住宅） 1,541,972,637.00 1,275,309,152.34 17.29% 北京-琨御府（住宅） 2,818,448,231.00 1,713,205,815.56 39.21% 北京-琨御府（办公楼等） 1,234,463,902.00 990,073,686.04 19.80% 北京-公园悦府（住宅） 2,400,093,738.00 1,834,278,487.84 23.57% (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同 期占总 成本比 例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房地产行业 土地成本 1,758,979,166.92 43.87 3,261,271,467.32 52.14 -46.06 房地产行业 建安成本及其他 2,072,722,224.82 51.70 2,712,454,181.94 43.36 -23.58 房地产行业 折旧及其他 11,156,590.30 0.28 14,144,217.65 0.23 -21.12 进出口贸易 出口成本 150,072,762.52 3.74 205,308,352.27 3.28 -26.90 国内贸易 内销成本 0.00 0.00 44,504,038.43 0.71 不适用 本期 未开 展 旅游饮食服务及其他 人工成本 7,797,877.79 0.19 7,068,240.12 0.11 10.32 旅游饮食服务及其他 其他成本 7,421,953.96 0.19 8,578,877.17 0.14 -13.49 旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 1,374,073.05 0.03 1,674,042.85 0.03 -17.92 合计 4,009,524,649.36 100.00 6,255,003,417.75 100.00 -35.90 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占 总成本 比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金 额较上 年同期 变动比 例(%) 情况 说明 房产销售 土地成本 1,758,979,166.92 43.87 3,261,271,467.32 52.14 -46.06 房产销售 建安成本及其 他 2,072,722,224.82 51.70 2,712,454,181.94 43.36 -23.58 物业租赁 折旧及其他 11,156,590.30 0.28 14,144,217.65 0.23 -21.12 进出口贸易 出口成本 150,072,762.52 3.74 205,308,352.27 3.28 -26.90 国内贸易 内销成本 0.00 0.00 44,504,038.43 0.71 不适用 本期 未开 展 旅游饮食服务及其他 人工成本 7,797,877.79 0.19 7,068,240.12 0.11 10.32 旅游饮食服务及其他 其他成本 7,421,953.96 0.19 8,578,877.17 0.14 -13.49 旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 1,374,073.05 0.03 1,674,042.85 0.03 -17.92 合计 4,009,524,649.36 100.00 6,255,003,417.75 100.00 -35.90 成本分析其他情况说明 √适用 □不适用 成本分析表中房地产行业成本同比减少主要系本期竣工交付面积减少，相应结转成本减少。 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额93,006,443.57元，占年度销售总额1.57%。 前五名供应商采购额62,488,045.13元，占年度采购总额的（不包括房地产业务）41.63%。 2. 费用 √适用 □不适用 本报告期内，公司三项费用总计33,277.37万元，占营业收入比例为5.62%，较上年同期减少 8,587.02万元，减幅20.51%；其中管理费用14,444.85万元，较上年同期增加1,296.53万元，增幅 9.86%；销售费用11,746.95万元，较上年同期减少4,060.45万元，减幅25.69%，主要系公司销售广 告、代理服务费及佣金等减少，另外公司销售费用占营业收入的比例略有增加，2016年度销售费用占 营业收入总额比例为1.98%，较上年同期1.87%相比增幅0.11个百分点，销售费用占收入百分比与同 行业相比略低于同行业水平，公司销售费用总体控制较好。财务费用7,085.57万元，与上年同期相比 减少5,823.10万元，减幅45.11%，减少主要系公司综合资金成本降低所致。 3. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 4. 现金流 √适用 □不适用 报告期内，公司经营活动现金流量净额为505,528.31万元，经营活动现金净流入较上年同期增加 155,633.88万元，增幅为44.48%，主要系本报告期公司项目预售收入较大，项目购地支出较上年同期 有所减少。本报告期经营活动流量现金净额与报告期净利润存在重大差异，主要系房地产行业的特殊 性，报告期公司预售资金流入较多，且这部分资金尚未达到销售结转条件，未转入当期销售收入；公 司投资活动现金流量净额为净流出50,542.27万元，主要系公司期末货币资金较多，为避免资金闲置 进行短期保本投资理财支出较大；公司筹资活动现金流量净额为净流出386,533.99万元，净流出主要 系公司销售回款用于偿还借款。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 （1）2016年9月5日，就转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司股权所涉及的相关协议约定 的违约责任问题，公司与交易各方共同签署了《补充协议》。依据《补充协议》，公司收回延期付款 利息5,650.79万元，该笔利息收入使得公司利润总额增加5,330.93万元。 （2）公司就北京新港水泥制造有限公司股权收购合作事项终止后的相关事宜，与北京市门头沟区 人民政府国有资产监督管理委员会签署《合作意向协议之补充协议二》，依据该补充协议,公司收回合 作诚意金 5,000万元和约定的利息1,778万元，该笔利息收入使得公司利润总额增加1,677.36万元， 公司以前年度对上述意向金按账龄分析法提取坏账准备，本报告期因资金全额收回公司冲销计提坏账 准备使得公司利润总额增加2,500万元。 （3）截至2016年12月31日公司对鄂尔多斯项目公司提供借款余额为110,879.64万元，公司针 对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估,上述债权提供给公司抵押物评估值为91,108.54万 元，根据相关协议及清偿顺序约定,公司应对上述借款计提资产减值准备24,483.79万元，以前年度已 计提13,843.34万元，本报告期公司计提资产减值准备10,640.45万元，资产减值损失增加10,640.45 万元，提取减值准备使得公司利润总额减少10,640.45万元。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上期期末变 动比例（%） 情况说明 货币资金 2,799,114,892.44 9.73 2,115,682,861.15 7.67 32.30 经营活动现 金支出减少 其他应收款 349,957,074.82 1.22 539,496,555.48 1.96 -35.13 股权款、债权 款收回 存货 21,598,104,955.46 75.05 21,960,580,774.10 79.64 -1.65 房地产项目 实现销售结 转 其他流动资产 1,899,350,206.84 6.60 1,544,755,679.87 5.60 22.95 理财产品金 额增加 递延所得税资 产 368,778,413.39 1.28 211,257,957.12 0.77 74.56 预收款产生 的可抵扣暂 时性差异增 加 其他非流动资 产 863,958,568.91 3.00 322,497,973.36 1.17 167.90 其他流动资 产到期置换 转入 短期借款 329,000,000.00 1.14 225,000,000.00 0.82 46.22 流动资金借 款增加 预收款项 7,981,579,340.99 27.74 5,496,409,585.87 19.93 45.21 部分项目预 售但尚未达 到收入结转 条件 应交税费 513,225,376.00 1.78 308,769,650.33 1.12 66.22 应交企业所 得税及土地 增值税金额 较大 应付利息 115,841,691.55 0.40 64,365,101.62 0.23 79.98 计提应付债 券利息增加 一年内到期的 非流动负债 5,726,743,291.51 19.90 7,687,661,325.00 27.88 -25.51 偿还借款 长期借款 5,925,536,700.00 20.59 8,249,000,000.00 29.91 -28.17 偿还借款 应付债券 2,765,174,478.52 9.61 772,887,657.49 2.80 257.77 发行私募债 递延所得税负 债 115,102,382.31 0.40 80,289,748.45 0.29 43.36 资产计税基 础不同产生 应纳税暂时 性差异 少数股东权益 1,293,335,041.05 4.49 823,181,712.50 2.99 57.11 房地产项目 销售结转利 润增加 其他说明 (1)公司营运能力指标分析： 存货周转率： 存货周转率（次）＝营业成本/平均存货 平均存货＝（年初存货+年末存货）/2 单位：万元 指标 2016年度 2015年度 平均存货余额 2,177,934.29 2,253,519.04 营业成本 401,102.76 625,701.33 存货周转率（次） 0.18 0.28 由于公司当期竣工结转交付面积减少，公司存货周转率降低。 流动资产周转率： 流动资产周转率(次)=营业收入/平均流动资产总额 平均流动资产总额=(流动资产年初数+流动资产年末数)/2 单位：万元 指标 2016年度 2015年度 平均流动资产总额 2,655,246.31 2,716,586.82 营业收入 592,186.22 843,607.63 流动资产周转率(次) 0.22 0.31 (2)公司偿债能力财务指标分析详见：第十节公司债券相关情况八、截至报告期末公司近2年的会计数 据和财务指标。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 详见附注七、46所有权或使用权受到限制的资产。 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业态 权益 在建项目/新 开工项目/竣 工项目 项目用地 面积(平 方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面 积(平方 米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 北京昌平区 公园悦 府 普通住宅、保 障房、商业 51% 在建项目 259,388 516,351 628,224 227,610 319,561 902,961 99,702.15 2 北京海淀区 琨御府 普通住宅、保 障房、商业、 写字楼 51% 在建项目 159,082 329,900 394,968 241,147 153,821 906,500 93,240.96 3 北京丰台区 西华府 普通住宅、保 障房、写字 楼、商业 50% 在建项目 233,209 629,170 664,769 349,434 315,335 843,619 43,922.82 4 北京门头沟 区 檀香府 洋房、别墅、 保障房 51% 在建项目 236,155 278,488 409,929 200,725 39,161 937,309 101,383.21 5 北京房山区 金域公 园 普通住宅 49% 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 2,908.63 6 北京房山区 新里程 普通住宅、保 障房 80% 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 2,982.66 7 北京平谷区 璟悦府 普通住宅 51% 新开工项目 89,153 179,629 242,168 36,312 0 346,000 23,545.95 8 无锡惠山区 无锡鸿 墅 普通住宅、洋 房及别墅 100% 在建项目 241,639 341,251 470,363 0 71,305 239,055 9,562.41 合计 1,323,988 2,477,577 3,056,627 1,055,228 1,145,389 4,492,680 377,248.79 注：公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积 (平方米) 已预售面积 (平方米) 累计已售面积 (平方米) 1 北京昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、 商业 66,004 32,878 176,741 2 北京海淀区 琨御府 普通住宅、公租房、 商业、写字楼 97,111 64,207 160,637 3 北京丰台区 西华府 普通住宅、公租房、 写字楼、商业 54,757 54,109 185,511 4 北京门头沟区 檀香府 洋房、别墅、保障房 54,981 35,900 35,900 5 北京房山区 金域公园 普通住宅 2,561 2,449 54,647 6 北京房山区 新里程 普通住宅、保障房 1,301 1,059 140,820 7 无锡惠山区 无锡鸿墅 普通住宅、洋房及别 墅 34,098 9,830 30,749 8 北京平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及 配套 0 0 0 合计 310,813 200,432 785,005 注：①可供出售面积=已取预售证面积-2015年底累计已销售面积。 ②已预售面积为2016年度签约销售面积数据。 4. 报告期内房地产出租情况 □适用 √不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,496,028.00 8.54 122,092.95 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 1,496,028.00 其中：银行贷款 139,044.33 关联方借款 1,079,083.67 公司债券 277,900.00 债务融资加权平均成本（%） 8.54 最高项目融资成本（%） 9.94 利息资本化金额 122,092.95 利息资本化率（%） 8.85 公司期末融资总额1,496,028.00万元。加权平均融资成本年化利率为8.54%，其中，房地产 业务融资余额1,433,178.00万元，其中最低项目融资年化利率5.97%，最高项目融资年化利率 9.94%,房地产项目利息资本化率8.85%，利息资本化金额为122,092.95万元。 公司主要通过股东借款、发行公司债券及项目公司向金融机构融资等方式筹措项目投资资金。 （1）2012年5月11日、5月29日，公司八届一次董事会、2012年第一次临时股东大会审 议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》， 由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具 体利率由双方参照市场利率协商确定。 （2）2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过 了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》由京投公 司以不超过12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由 双方参照市场利率协商确定。 （3）2015年6月26日发行公司债券77,900.00万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿 还公司债务。 （4）2016年3月18日非公开发行公司债券（第一期）100,000.00万元，募集资金扣除发行 费用后全部用于偿还公司债务。 （5）2016年8月19日非公开发行公司债券（第二期）100,000.00万元，募集资金扣除发行 费用后全部用于偿还公司债务。 （6）项目公司还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。 6. 其他说明 □适用 √不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 报告期内投资额（万元） 82,610.00 投资额增减变动数（万元） 76,770.00 上年同期投资额（万元） 5,840.00 投资额增减幅度（%） 1,314.55 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 被投资单位名称 主要经营活动 占被投资公司权 益的比例（%） 备注 金额（万元） 北京基石仲盈创业投资中心（有限 合伙） 投资管理咨询 47.06 可供出售金融资产 3,600.00 北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 51.00 分期缴纳出资 1,530.00 北京潭柘投资发展有限公司 房地产开发与经营 100.00 增资 35,400.00 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 酒店管理 100.00 增资 41,800.00 京投科技（北京）有限公司 技术服务 100.00 分期缴纳出资 280.00 合计 82,610.00 2015年4月7日、2015年4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通 过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司与京投公司以有限合 伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙），公司出 资额不超过12,000万元，本报告期支付出资额3,600万元，截至本报告期末累计投资8,400万元。 2016年8月1日公司董事会九届十一次会议审议通过了《关于对北京潭柘投资发展有限公司 增资的议案》及《关于对无锡嘉仁花园酒店管理有限公司增资的议案》，同意对全资子公司北京 潭柘投资发展有限公司及全资子公司无锡嘉仁花园酒店管理有限公司进行增资。本次增资完成后， 潭柘投资注册资本由5,000万元增加至41,000万元，无锡嘉仁注册资本由1,200万元增加至 43,000万元。 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 (六) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 1、 主要子公司、参股公司情况 单位：万元 币种：人民币 单位名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润 孙、子公司： 北京京投置地房地产有限公司 房地产开发与经营 23,000.00 362,839.15 38,239.67 1,620.32 北京京投万科房地产开发有限公 司 房地产开发与经营 40,000.00 71,335.87 48,356.51 2,593.67 北京京投银泰置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 493,270.12 65,919.29 38,287.17 北京京投银泰尚德置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 516,252.02 66,277.05 19,210.22 北京京投兴业置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 596,997.02 92,164.21 21,166.28 北京京投灜德置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 611,477.71 17,015.42 12,872.66 北京京投兴平置业有限公司 房地产开发与经营 5,000.00 173,575.91 1,374.22 -625.57 北京潭柘投资发展有限公司 房地产开发与经营 41,000.00 21,297.46 21,219.50 -2,005.88 宁波华联房地产开发有限公司 房地产开发与经营 2,000.00 16,179.50 2,942.74 -83.41 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 酒店管理 43,000.00 36,501.64 36,501.64 -964.38 无锡惠澄实业发展有限公司 房地产开发与经营 12,000.00 102,171.76 24,102.87 -6,441.14 参股公司： 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发 有限责任公司 房地产开发与经营 3,000.00 111,901.70 -37,758.72 -11,365.24 上海礼兴酒店有限公司 酒店服务业 117,051.66 136,152.78 -38,388.14 -16,919.61 北京京投阳光房地产开发有限公 司 房地产开发与经营 24,000.00 35,442.24 31,712.63 1,743.44 注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。 2、 对公司净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况 单位：万元 币种：人民币 单位名称 营业收入 营业利润 净利润 原因 北京京投银泰置业有限公司 224,345.67 51,018.53 38,287.17 本期实现收入结转 北京京投银泰尚德置业有限公 司 109,094.10 25,646.21 19,210.22 本期实现收入结转 北京京投兴业置业有限公司 130,336.51 28,215.97 21,166.28 本期实现收入结转 北京京投灜德置业有限公司 73,546.33 17,195.28 12,872.66 本期实现收入结转 无锡惠澄实业发展有限公司 10,390.94 -6,443.17 -6,441.14 本期亏损的主要原因是项目二期尚未开工 建设，借款利息7616万元全部在当期费用 化。 3、 经营业绩变动30%以上的子公司情况 单位：万元 币种：人民币 单位名称 2016年净利润 2015年净利润 变动原因 北京京投置地房地产有限公司 1,620.32 1,220.92 本期实现车库销售，导致净利润增加。 北京京投万科房地产开发有限公司 2,593.67 10,351.18 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。 北京京投银泰置业有限公司 38,287.17 -2,024.92 本期实现盖上3-6号楼交房结转，上期无交 房。 北京京投银泰尚德置业有限公司 19,210.22 28,106.83 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。 北京京投兴业置业有限公司 21,166.28 71,609.14 本期交房收入较上期减少，导致净利润减少。 北京京投灜德置业有限公司 12,872.66 -847.24 本期实现C2地块交房结转，上期无交房。 北京京投兴平置业有限公司 -625.57 -0.20 项目处于建设初期尚无收入。 北京潭柘投资发展有限公司 -2,005.88 -3,998.73 本期母公司增资导致财务费用减少，亏损减 少。 无锡惠澄实业发展有限公司 -6,441.14 -22,219.62 上年同期计提存货跌价准备，本期因项目二期 未开工利息支出当期全部费用化。 4、 资产总额变动30%以上的子公司 单位：万元 币种：人民币 单位名称 2016资产总额 2015资产总额 增减变动 变动原因 北京京投置地房地产有限公司 362,839.15 （未完）  |