[年报]PR姜鑫源：泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券2016年年度报告
债券代码： 124717.SH 1480239.IB 泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券 201 6 年 年度报告 二零一 七 年四月 重要提示 公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律 责任。 重大风险提示 一、 与 募集说明书所提示的风险因素的变化 投资者在评价和购买本期债券时，应认真考虑各项可能对本期债 券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险 因素，并仔细阅读募集说明书 中 “ 风险与对策 ” 等有关章节内容。 截至 2016 年 12 月 31 日，公司面临的风险因素与募集说明书中 “ 第 十五条 风险与对策 ” 章节没有重大变化。 目录 重要提示 ................................ ................................ ................................ ................................ .................. 1 重大风险提示 ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 2 目录 ................................ ................................ ................................ ................................ .......................... 3 释 义 ................................ ................................ ................................ ................................ ..................... 4 第一节 公司及相关中介机构简介 ................................ ................................ ................................ ..... 5 一、公司基本情况 ................................ ................................ ................................ ............................. 5 二、相关中介机构情况 ................................ ................................ ................................ ..................... 6 第二节 公司债券事项 ................................ ................................ ................................ ......................... 7 一、公司债券基本情况 ................................ ................................ ................................ ..................... 7 二、债券募集资金使用情况 ................................ ................................ ................................ ............. 8 三、债券跟踪评级情况说明 ................................ ................................ ................................ ............. 8 四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ................................ .............................. 8 五、债券持有人会议召开情况 ................................ ................................ ................................ ......... 9 六、债券受托管理人履行职责的情况 ................................ ................................ .............................. 9 第三节 财务和资产情况 ................................ ................................ ................................ ...................... 10 一、公司主要财务数据和财务指标 ................................ ................................ ................................ 10 二、公司本期财务报表被出具非标准审计报告的事项及影响 ................................ .................... 12 三、主要资产和负债变动情况 ................................ ................................ ................................ ....... 12 四、受限资产情况 ................................ ................................ ................................ ........................... 13 五、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 ................................ ................................ ............ 13 六、对外担保情况 ................................ ................................ ................................ ........................... 14 七、银行授信情况 ................................ ................................ ................................ ........................... 14 八、会计政策、会计估计变更和重大会计差错更正 ................................ ................................ .... 14 第四节 业务和公司治理情况 ................................ ................................ ................................ .............. 15 一、公司业务情况 ................................ ................................ ................................ ........................... 15 二、报告期内公司经营情况 ................................ ................................ ................................ ........... 17 三、公司发展战略目标 ................................ ................................ ................................ ................... 19 四、报告期内公司与主要客户业务来往时发生的严重违约事 项 ................................ ................ 19 五、公司独立情况 ................................ ................................ ................................ ........................... 19 六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ................................ ................................ 20 七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及关联方 提供担保情况 ................................ 20 八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ................................ ............................ 20 第五节 重大事项 ................................ ................................ ................................ ............................... 20 一、重大诉讼、仲裁或受到重大 行政处罚的事项 ................................ ................................ ........ 20 二、破产重整事项 ................................ ................................ ................................ ........................... 20 三、公司债券暂停上市或终止上市的风险 ................................ ................................ .................... 21 四、管理层涉嫌违法犯罪的事项 ................................ ................................ ................................ ... 21 第六节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ............................... 22 释 义 在本年度报告中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 发行人、本公司、公司、 鑫源公司 指 泰州市姜堰区鑫源建设有限公司 本报告 指 泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券2016年 年度报告 本次债券、本期债券 指 2014年泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券 债券受托管理人、债权 代理人 指 海通证券股份有限公司 资信评级机构、鹏元资 信 指 鹏元资信评估有限公司 募集说明书 指 发行人制作并向投资者披露的《2014年泰州市姜堰 区鑫源建设有限公司公司债券募集说明书》 报告期 指 2016年 上年、去年 指 2015年 最近两年 指 2015年、2016年 公司章程 指 泰州市姜堰区鑫源建设有限公司章程 交易日 指 上交所的营业日 法定节假日和/ 或休息 日 指 指中华人民共和国的法定及政府指定节假日 和/或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别 行政区和台湾省的法定节假日和/或休息日） 元 指 人民币元，特别注明的除外 第一 节 公司及相关中介机构简介 一、 公司 基本情况 （一） 基本情况 公司中文名称： 泰州市姜堰区鑫源建设有限公司 公司中文名称简称： 鑫源公司 公司外文名称： Taizhou Jiangyan Xinyuan Construction Co., Ltd 公司外文名称简称： XYGS 法定代表人： 丁亮 注册地址： 姜堰经济开发区办事处陈庄村 办公地址： 江苏省泰州市姜堰区姜堰大道 88号 邮政编码： 225500 （二）联系方式 信息披露事务负责人： 薛健 联系地址： 江苏省泰州市姜堰区姜堰大道 88号 电话： 0523-88812968 传真： 0523-88812968 电子信箱： 79898442@qq.com （三）登载年报的交易场所网址及年度报告备置地 投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问上海证券交易所网 站（http://www.sse.com.cn）进行查阅。 （四）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的 变更情况 1、公司控股股东、实际控制人变更情况 报告期内，本公司控股股东、实际控制人未发生变更。 2、公司董事、监事、高级管理人员的变更情况 报告期内，本公司董事、监事、高级管理人员未发生变更。 二、 相关中介机构情况 2014年泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券相关中介机构情况如下所 示： （一）会计师事务所 会计师事务所名称： 江苏公证天业会计师事务所有限公司 办公地址： 江苏省常州市晋陵中路517号赢通商务大厦10楼 签字会计师姓名： 戴伟忠、陆敏 （二）债券受托管理人 债券受托管理人名称： 海通证券股份有限公司 办公地址： 北京市海淀区中关村南大街甲 56号方圆大厦 23层 联系人： 李一峰 联系电话： 010-88027899 （三）资信评级机构 资信评级机构名称： 鹏元资信评估有限公司 办公地址： 深圳市深南大道7008号阳光高尔夫大厦三楼 第二 节 公司债券 事项 一、 公司债券基本情况 公司在本年度报告批准报出日未到期的公司债券情况如下： （一）2014年泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债券 1、债券简称：14姜鑫源/14姜堰鑫源债 2、债券代码：124717.SH/1480239.IB 3、发行日期：2014年4月23日 4、起息日：2014年4月23日 5、到期日：2020年4月23日 6、债券余额：10亿元 7、利率：8.5% 8、还本付息方式：本期债券每年付息一次，分次还本。本期债券从第3个计 息年度末开始偿还本金，第3、第4、第5及第6个计息年度分别偿还本金2.5亿元、 2.5亿元、2.5亿元和2.5亿元。本期债券存续期后4年利息随本金一起支付，年度 付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自其兑付日起不另计利息 9、公司债券上市的交易场所：上海证券交易所 10、投资者适当性安排：公众投资者 11、报告期内公司债券的付息兑付情况：公司已于2015年4月23日、2016年4 月23日支付前两个计息年度的利息各8,500万元，并已于2017年4月23日支付第3 个计息年度的本金和利息共33,500万元 12、相关条款执行情况：无 除此之外，截至本报告出具之日，公司及其全资或控股子公司无其他已发行 尚未兑付的企业（公司）债券、中期票据或短期融资券。 二、 债券募集资金使用情况 2014年4月23日，公司发行了2014年泰州市姜堰区鑫源建设有限公司公司债 券，发行规模10亿元，发行期限7年。本期债券募集资金共100,000万元，扣除承 销费用后，全部用于固定资产项目，包括姜堰经济开发区许陆小区A、B区（安 置房）建设项目、陈庄小区农民集中居住区建设项目和经七路等五条道路工程项 目，截至2016年12月31日，募集资金已全部使用完毕。本期债券募集资金的使用 与募集说明书的相关承诺一致，募集资金专项账户运作规范。 三 、债券跟踪评级情况说明 本公司已委托鹏元资信评估有限公司担任2014年泰州市姜堰区鑫源建设有 限公司公司债券跟踪评级机构，最新一期跟踪评级报告预计于2017年6月30日前 披露至上海证券交易所网站和鹏元资信评估有限公司网站。 本报告期公司并未在中国境内发行其他债券、债务融资工具，故不存在主体 评级出现差异的情况。 四 、 公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书 中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 发行人以其拥有的九宗土地使用权为本期债券提供抵押担保。土地使用权类 型为出让，使用权总面积为1,294,970.00平方米。经江苏中天资产评估事务所有 限公司评估，抵押土地使用权的总价值为239,968.58万元。当发行人未按时偿付 当期本息，经债券持有人会议表决通过，债券受托管理人可启动抵押资产处置方 案，以加速清偿本期债券。 根据江苏苏信房地产评估咨询有限公司2016年12月31日出具的对于九宗抵 押土地评估报告进行测算，抵押土地使用权的总价值为254,526.43万元，本期债 券抵押土地评估价值与本期债券未偿还本息的比率为1.96倍，抵押资产充足。 2017年度抵押资产评估工作已启动，预计资产评估价值不会出现大幅下降等 不利情况。 五 、债券持有人会 议召开情况 报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。 六、债券受托管理人履行职责的情况 公司债券存续期内，债权代理人海通证券股份有限公司严格按照《债权代理 协议》中的约定，持续监督公司经营状况和募集资金使用情况，持续关注担保资 产的担保能力，积极行使债权代理人职责，维护债券持有人的合法权益。 债权代理人预计将于2017年6月30日前出具本期债券代理事务报告，报告内 容详见上海证券交易所网站。 第三节 财务和资产情况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和资产情况。大 华会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2016年度的财务报表进行了审计，并 出具了标准无保留意见的审计报告。本节所引用2015、2016年度/末财务数据均 摘自上述经审计的审计报告。 一、公司主要财务数据和财务指标 公司最近两年主要会计数据以及财务指标列示如下： 单位：元 项目 2016年 2015年 变动比率 总资产 13,570,742,772.5 3 13,420,708,307.64 1.12% 归属于母公司股东的净资产 5,741,751,256. 39 5,568,564,384.24 3.11% 营业收入 1,022 ,625,518.50 911,299,485.28 12.22% 归属于母公司股东的净利润 93,186,872.1 4 121,012,900.15 - 22.99% 息税折旧摊销前利润（EBITDA） 186,305,253.87 208,253,972.84 - 10.54% 经营活动产生的现金流量净额 - 201,151,649.49 - 487,756,790.77 58.76% 投资活动产生的现金流量净额 - 101,979,420.64 - 17,053,220.66 - 498.01% 筹资活动产生的现金流量净额 59,872,645.82 835,017,379.36 - 92.83% 期末现金及现金等价物余额 376,951,834.02 620,210,258.33 - 39.22% 流动比率 1.69 1.56 8.05% 速动比率 0.77 0.66 17.18% 资产负债率 56.99% 57.76% - 1.32% EBITDA全部债务比 5.84% 7.25% - 19.48% 利息保障倍数 0.86 1.28 - 33.22% 现金利息保障倍数 0.0 7 - 1.30 105.19% EBITDA利息保障倍数 0.86 1.29 - 33.11% 贷款偿还率 100.00% 100.00% - 利息偿付率 100.00% 100.00% - 注： 1 、流动比率 = 流动资产 / 流动负债 2 、速动比率 = （流动资产 - 存货） / 流动负债 3 、资产负债率 = 负债总额 / 资产总额 4 、利息保障倍数 = 息税前利润 / （计入财务费用的利息支出 + 资本化的利息支出） 5 、现金利息保障倍数 =( 经营活动产生的现金流量净额 + 现金利息支出 + 所得税付现） / 现金利息支出 6 、 EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出） 7 、 EBITDA 全部债务比 =EBITDA/ 全部债务 8 、贷款偿还率 = 实际贷款偿还额 / 应偿还贷款额 9 、利息偿付率 = 实际支付利息 / 应付利息 10 、 EBITDA= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 摊销 11 、 全部债务 = 长期债务 + 短期债务； 短期债务 = 短期借款 + 交易性金融负债 + 应付票据 + 一年内到期的非流动负债；长期债务 = 长期借款 + 应付债券 （一）归属于母公司所有者净利润 截至2016年12月31日，公司归属于母公司所有者净利润同比减少22.99%，主 要原因为本期坏账增加，同时公司主营业务结构变化，本期主营只有代建基建设 施，该项业务毛利率较低。 （二）经营活动产生的现金流量净额 2016年度，公司经营活动产生的现金流量净额同比上升58.76%，主要是因为 本期收到上期代建基建设施款项911,299,485.28元。 （三）投资活动产生的现金流量净额 2016年度，公司投资活动产生的现金流量净额同比减少498.01%，主要原因 是本期对外投资私募基金1个亿，收到投资收益2,613,972.60元。 （四）筹资活动产生的现金流量净额 2016年度，公司筹资活动产生的现金流量净额同比减少92.83%，主要是因为 本期新增借款较2015年度有所减少。 （五）期末现金及现金等价物余额 截至2016年12月31日，公司期末现金及现金等价物余额同比减少39.22%，主 要是因为公司对外投资1个亿，同时本期新增借款较少，上述两个原因导致企业 流动资金减少 （六）利息保障倍数 截至2016年12月31日，公司利息保障倍数同比减少33.22%，主要是因为公司 主营业务结构变化，本期主营只有代建基建设施，该项业务毛利率较低，导致利 润下降。 （七）现金利息保障倍数 2016年度，公司现金利息保障倍数同比上升105.19%，主要是因为本期经营 活动产生的现金流量净额增长较多。 （八）EBITDA利息保障倍数 2016年度，公司EBITDA利息保障倍数同比减少33.11%，主要是因为公司主 营业务结构变化，本期主营只有代建基建设施，该项业务毛利率较低，导致利润 下降。 二、公司本期财务报表被出具非标准审计报告的事项及影响 无 三、主要资产和负债变动情况 （一）主要资产变动情况 单元：万元 项目 2016年12月31日 2015年12月31日 变动比率 流动资产： 应收账款 24,660.24 55,017.20 - 55.18% 预付款项 23,506.56 - - 其他应收款 181,410.59 133,612.51 35.77% 非流动资产： 固定资产 1,215.40 882.42 37.73% 其他非流动资产 10,000.00 - - 流动负债： 短期借款 0.00 19,800.00 - 100.00% 应付票据 40,000.00 16,300.00 145.40% 截至2016年末，本公司应收账款余额为24,660.24万元，较2015年末减少幅度 为55.18%，主要原因是本期应收账款部分和财政往来款项抵消（去年部分代建账 款由其他公司支付，没有全部抵消）；本期应收款项发生坏账；本期收回泰州市 晟鸿水环境治理有限公司款项近两亿元。 截至2016年末，本公司预付款项余额为23,506.56万元，较2015年末增长 23,506.56万元，主要原因是去年工程完工结算，由政府回购，本期新增代建项目 开工，预付工程款等。 截至2016年末，本公司其他应收款余额为181,410.59万元，较2015年末增加 幅度为35.77%，主要原因是公司内部往来款项增加。 截至2016年末，本公司固定资产余额为1,215.40万元，较2015年末增长幅度 为37.73%，主要原因是本期新增办公设备和电子设备。 截至2016年末，本公司其他非流动资产余额为10,000.00万元，较2015年末增 长10,000.00万元，主要原因是本期对外投资私募债1.00亿元。 截至2016年末，本公司短期借款余额为0.00万元，较2015年末减少幅度为 100.00%，主要原因是公司短期借款到期，归还借款。 截至2016年末，本公司应付票据余额为40,000.00万元，较2015年末增长幅度 为145.40%，主要原因是开票配合本期新增借款，提高实际利率。 四、受限资产 情况 截至2016年12月31日，公司受限资产情况如下： 2016年末公司受限资产情况 项目 期末账面价值（元） 受限原因 货币资金 230,000,000.00 银行承兑汇票保证金 货币资金 200,000,000.00 用于担保的定期存款 投资性房地产 2,774,452,530.72 抵押担保 合计 3,204,452,530.72 此外，发行人以其拥有的九宗土地使用权为本期债券提供抵押担保。土地使 用权类型为出让，使用权总面积为1,294,970.00平方木。经江苏中天资产评估事 务所有限公司评估，抵押土地使用权的总价值为239,968.58万元。当发行人未按 时偿付当期本息，经债券持有人会议表决通过，债券受托管理人可启动抵押资产 处置方案，以加速清偿本期债券。 根据江苏苏信房地产评估咨询有限公司2016年12月31日出具的对于九宗抵 押土地评估报告进行测算，抵押土地使用权的总价值为254,526.43万元，本期债 券抵押土地评估价值与本期债券未偿还本息的比率为1.96倍，抵押资产充足。 2017年度抵押资产评估工作已启动，预计资产评估价值不会出现大幅下降等 不利情况。 五、 其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至2016年12月31日，公司除本次债券外，未发行其他任何债券和债务融资 工具。 六、对外担保 情况 截至2016年12月31日，本公司对外担保情况如下： 被担保单位名称 担保方式 金额（万元） 担保截止日 泰州市姜堰城市投资集团有限公司 单人保证 20,000.00 2018.07.27 泰州市姜堰区鑫润建设有限公司 抵押+担保 13,000.00 2020.06.20 正威科技集团有限公司 多人保证 7,600.00 2017.01.31 为海（泰州）建材有限公司 单人保证 5,500.00 2017.12.18 五行材料科技（江苏）有限公司 单人保证 5,400.00 2017.12.21 姜堰市春姜新农村建设有限公司 抵押 22,000.00 2018.01.04 泰州市姜堰区龙源新农村投资开发有限公司 单人保证 3,000.00 2017.11.01 江苏鲸涛消防装备有限公司 单人保证 4,000.00 2017.04.19 泰州久诺杰电子科技有限公司 单人保证 600.00 2018.02.01 江苏鲸涛消防装备有限公司 抵押 10,056.00 2017.04.19 江苏鑫瑞阀业制造有限公司 抵押 10,009.05 2016.04.19 江苏鑫瑞阀业制造有限公司 抵押 4,000.00 2017.05.30 江苏鑫瑞阀业制造有限公司 抵押 3,500.00 2017.10.13 英立（江苏）机电有限公司 抵押 4,500.00 2017.09.28 泰州苏蒙砂轮有限公司 抵押 2,850.00 2017.09.18 泰州市鑫梁供水服务有限公司 抵押 11,010.22 2017.12.19 泰州市姜堰区鑫润建设有限公司 抵押 8,000.00 2017.10.26 江苏爱能洁新能源有限公司 抵押 11,008.75 2018.11.19 合计 146,034.02 七、 银行授信 情况 公司在各大银行的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持着长期合作 伙伴关系，获得各银行较高的授信额度，间接债务融资能力较强。截至2016年12 月31日，本公司已获得中国银行、农业发展银行、南京银行、民生银行等7家银 行共计19.67亿元的授信额度，已使用额度为13.47亿元，尚有6.20亿元额度未使 用。报告期内，本公司均已按时还本付息，不存在任何违约事项，本公司不存在 逾期未偿还债项。 八、会计政策、会计估计变更和重大会计差错更正 无 第四 节 业务和公司治理情况 一、公司业务情况 （一）公司主要业务介绍 鑫源公司作为泰州市姜堰区重要的投融资平台，开发区基础设施建设的主要 载体，全面负责姜堰区及开发区内重大项目的开发建设。公司按照姜堰区及开发 区的发展规划和要求，负责开发区内120平方公里规划区域内的土地整理及相关 征地拆迁、市政基础设施建设（含道路、桥梁、给排水、供电、弱电等各类管线 工程）、政府公益事业项目的投资建设。鑫源公司目前主营业务为组织开发区范 围内的基础设施建设、土地整理开发和安置房建设。 1、基础设施建设 为了提高姜堰经济开发区竞争实力，吸引企业投资，鑫源公司一直担负着姜 堰经济开发区道路、给排水等基础设施工程的建设任务。建设资金由公司自行筹 集，工程建设按相关规定进行公开招投标，施工过程中按合同进度付款。基于城 市基础建设的公益性和特殊性，为了进一步壮大公司的实力，使其能够为推动开 发区建设发挥更大作用，政府对鑫源公司每年均给予一定量的财政补贴。 2、土地开发整理 为释放姜堰经济开发区土地资源的价值，并且拓展公司收入来源，以形成“建 设促开发、开发养建设”的格局，公司在建设开发区基础设施的同时，还被授予 开发区内土地开发的职能。根据姜政发〔2005〕107号文，为支持公司发展，姜 堰经济开发区内所有出让土地的土地出让金开发区所得部分将全额拨付给公司。 3、安置房建设 土地开发整理过程中的农民安置工作一直是公司积极落实的主要任务之一。 公司安置房工程收入的产生主要是由于部分拆迁户获得的安置房房产价值大于 应补偿的费用，由拆迁户补缴的房款。 综合来看，公司目前已经形成了“加强基础设施建设投资——改善开发区投 资环境——土地开发增值——完善基础设施建设”良性互动的业务模式。 （二）公司所处行业情况介绍 1、城市基础设施行业 城市化水平是衡量国家现代化程度的重要标准之一。我国政府已经将实施 “城镇化战略”作为21世纪中国迈向现代化第三步战略目标的重大措施之一， “十一五”规划里提出“促进城镇化健康发展”，“十七大”报告也将“城 镇人口比重明显增加”列入全面建设小康社会奋斗目标的最新要求之中，“十八 大”报告和中央经济工作会议均相当明确指出“积极稳妥推进城镇化，着力提高 城镇化质量”。基础设施是城市赖以生存和发展的基础条件，城镇基础设施的逐 步配套和完善，对改善投资环境、提高经济效率，发挥经济核心区功能等有着积 极作用，对土地增值，房地产业发展，商业服务业的繁荣以及地方经济的发展有 着明显的拉动作用。 近年来，中国国民经济始终保持着稳定的发展态势，带动城市基础设施建设 行业稳步发展。2013年9月，国务院出台了《国务院关于加强城市基础设施建设 的意见》（国发〔2013〕36号），为加强和改进城市基础设施建设，对城市基础 设施提升做出了量化规定：到2015年，全国轨道交通新增运营里程1,000公里； 完成全国城镇燃气8万公里、北方采暖地区城镇集中供热9.28万公里老旧管网改 造任务，管网事故率显著降低；实现城市燃气普及率94.00%、县城及小城镇燃气 普及率65.00%的目标；全国中心城市基本形成500（或330）千伏环网网架，大部 分城市建成220（或110）千伏环网网架；36个重点城市城区实现污水“全收集、 全处理”，全国所有设市城市实现污水集中处理，城市污水处理率达到85.00%， 建设完成污水管网7.30万公里。在新型城镇化建设阶段，国务院对于城市基础设 施建设的量化部署，为基础设施建设行业提供了更为长远的发展空间。 2、土地开发与整理行业 土地开发整理是由政府委托企业按照城市规划功能和市政基础设施配套指 标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达 到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或 转让的过程。土地开发整理的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转 移和流动的过程。土地开发整理是地方政府运用土地供应规模与节奏调控土地市 场的重要手段。 我国正处于城市化快速发展的时期。世界城市化的进程表明，当城市化水平 超过30%时进入城市化快速发展阶段，这种趋势一直要持续到城市人口超过70% 以后才会趋缓。根据联合国发布的《世界城市化预测》，2050年世界城市化率将 达到69.6%，中国城市化率将达到72.9%，城市人口将达到10.27亿；根据国务院 发展研究中心2010年3月完成的《“十二五”至2030年我国经济增长前景展望》 预测，中国人均GDP在2030年将达到1.23万美元。城市人口的增多，经济总量的 加大，富裕程度提高带来的对居住空间的更高要求，城镇土地需求加大是不可避 免的。 二、报告期内公司经营情况 （一）主要经营业务 1、分业务板块的营业收入、营业成本构成情况 2016年度，公司营业收入为102,262.55万元，主要来自于主营业务收入，2016 年公司主营业务收入全部来自于代建基建的收入102,183.40万元。本期营业收入 同比增长12.22%。 2016年度，公司营业成本为91,969.53万元，主要来自于主营业务成本。本期 营业成本同比增长31.15%，主要是因为代建基建业务利润率较低。 2016年度，公司管理费用为2,975.51万元，较上年增加809.38万元，变动比 率为37.37%，主要是拆迁经费、工资等费用上升；公司财务费用为4,710.21万元， 较上年减少997.71万元，变动比率为17.48%，主要是手续费降幅加大。 公司营业收入、营业成本构成情况 单位：万元 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 102,183.40 91,965.03 84,834.13 68,927.92 其中：代理土地拆迁 - - 33,699.82 22,907.04 代建基建收入 102,183.40 91,965.03 51,134.31 46,020.89 其他业务 79.15 4.50 6,295.81 1,198.63 其中：出售投资房地产 - - 6,166.83 1,155.03 租金及配套费等 42.73 4.50 128.98 43.60 宅基配套费 26.00 - - - 墓穴费 10.42 - - - 合计 102,262.55 91,969.53 91,129.95 70,126.55 公司费用构成情况表 单位：万元 项目 2016年度 2015年度 变动额 变动比例 销售费用 - - - - 管理费用 2,975.51 2,166.13 809.38 37.37% 财务费用 4,710.21 5,707.92 -997.71 -17.48% 合计 7,685.72 7,874.05 -188.33 -2.39% 2、利润构成 本期公司营业收入主要来自于主营业务。2016年度，公司投资性房地产公允 价值变动收益为6,328.78万元，较2015年度增长65.90%，主要是因为2016年姜堰 区房地产价格上涨。2016年度，公司营业外收入为6,581.36万元，较2015年度增 长1127.39%，主要是因为公司收到的政府补贴涨幅较大，其中陈庄路建设资金补 助1,360.00万元，财力及利息补助为5,117.82万元，财力及利息补助主要来自于本 级与上级的财政补助。 （二）投资状况 1、截至2016年12月31日，公司无在建工程、长期股权投资。 2、本期公司无形资产的期末账面价值为15,814.02万元，较2015年减少256.44 万元，主要系无形资产累计摊销所致。 3、本期公司固定资产的期末账面价值为1,215.40万元，较2015年增加37.73%， 本期增加情况如下： 项目 房屋及建筑物 运输工具 电子设备 办公设备 其他 本期增加金额（万元） 49.58 - 273.14 186.19 22.55 三、公司发展战略目标 鑫源公司作为姜堰区重要的投融资平台，开发区开发建设的实施主体，承担 着开发区基础设施建设和土地开发的重要职责。公司紧紧围绕姜堰区及开发区的 总体战略目标，制定自身的发展规划。 第一、增强自身实力，加快投融资平台转型。依托政府优势，优化整合地方 资源，建设综合实力的投融资平台。同时，结合国家产业政策、区域经济发展方 向，制定科学的投融资决策体系，发展公司经营性业务，推进投融资平台向市场 化转型，以公司实现产业经营支撑自身可持续发展为最终目标。 第二、继续担任开发区基础设施建设主要实施者的角色。围绕重点工程建设， 加快道路建设，为开发区的市政道路网络升级做出贡献。同时，加快对拆迁安置 房的建设力度，提升城市化进程，改善居民生活条件，共建共享，提升居民生活 幸福指数。 第三、加大建设用地开发的深度和力度。要推进土地集约开发，挖掘土地潜 力，提高对土地资源的利用效率，加强商业用地、工业用地开发深度，稳定增量 土地开发的同时加大对存量土地优化再开发的力度，不断完善区域功能。 第四、加强公司治理，提高公司内部管理水平。鑫源公司自成立以来不断完 善公司治理，建立了完善的内部管理、控制、财务制度。在未来的经营过程中， 将坚持政企分开的原则，以现代企业管理制度为基础，提高管理效能，增强发展 活力。 四、报告期内公司与主要客户业务来往时发生的严重违约事 项 报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项发生。 五、公司独立情况 报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在 不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 截至2016年12月31日，公司其他应收款期末余额前五名如下： 单位名称 款项性质 期末余额 （万元） 账龄 占其他应收款期 末余额比例（%） 姜堰区龙翔城镇建设发展有限公司 往来款 55,043.36 1年以内 29.30 姜堰市土地征用服务所 土地办证费 31,216.05 2年以内 16.61 农业综合服务站 往来款 19,126.26 1年以内 10.18 瑞银国际物流（江苏）有限公司 往来款 14,400.00 1年以内 7.66 梁徐镇财政所 往来款 12,526.91 2年以内 6.27 合计 132,312.58 70.42 七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及关联方提供担 保情况 报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的 行为。 八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反《公司法》、 《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集说明书中约定或承诺的 情况。 第 五 节 重大事项 一、 重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项 报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未 来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。 二、 破产重整事项 报告期内，本公司不存在破产重整事项。 三、 公司债券暂停上市或终止上市的风险 报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 四、管理层涉嫌违法犯罪的事项 报告期内，本公司及其控股股东、实际控制人并无涉嫌犯罪被司法机关立案 调查，或公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施等事 项。 报告期内本公司并未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示 的重大事项以及公司董事会或有权机构判断为重大的事项。 第六节 财务报告 本公司2016年经审计的财务报表及审计报告请参见附件。 中财网
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