[年报]中洲控股:2016年年度报告
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年年度报告 2017 年 04 月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务管理中心总经理 ( 会计主管人员 ) 黄薇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 谭华森 董事 因公 姚日波 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述存在的政策风险、市场竞争风险、融资 信贷、 利率 风险、经营风险等，敬请查阅 经营 层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与 分析中可能面对的风险的内容。 公司经本次董事会审议通过的 利润分配预案 为 ： 以公司年末总股本 664,831,139 股为基数， 向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），送红 股 0 股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ .................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................ 5 第三节 公司业务概要 ................................ .......................... 9 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................... 12 第五节 重要事项 ................................ ............................ 37 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................... 56 第七节 优先股相关情况 ................................ ....................... 62 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ... 63 第九节 公司治理 ................................ ............................ 70 第十节 公司债券相关情况 ................................ ..................... 78 第十一节 财务报告 ................................ ........................... 84 第十二节 备查文件目录 ................................ ...................... 195 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 前海阳诚 指 深圳市前海阳诚实业发展有限公司 中洲资本 指 深圳市中洲资本有限公司 旺洲置业 指 青岛市旺洲置业有限公司股权 联顺地产 指 青岛市联顺地产有限公司股权 源洲投资 指 青岛源洲投资有限公司 华南城控股、华南城 指 华南城控股有限公司 Accurate Gain 指 Accurate Gain Developments Limited Best wisdom 指 Best Wisdom Group Limited 万载银河湾 指 万载县银河湾贸易有限公司 成都深长城 指 成都深长城地产有限公司 成都银河湾 指 成都市银河湾房地产开发有限公司 华电公司 指 深圳市华电房地产有限公司 宝东公司 指 深圳市宝东地产开发有限公司 龙岗投控 指 深圳市龙岗区投资控股集团有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD 公司的法定代表人 姚日波 注册地址 深圳市 福田区百花五路长源楼 注册地址的邮政编码 5180 28 办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金融中心 39 层 办公地址的邮政编码 518054 公司网址 http://www.zztzkg.com 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 尹善峰 陈颖 联系地址 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 融中心 39 层 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 融中心 39 层 电话 0755 - 8839 3698 0755 - 8839 3605 传真 0755 - 8839 3600 0755 - 8839 3600 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况 组织机构代码 19219076 - 8 公司上市以来主营业务的变化 情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如 有） 1 、 1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000 股。公司发 起人深圳市建设（集团）公司（后更名为 “ 深圳市建设投资控股公司 ” ）以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05% ），成为公司的控股股东。 2 、 2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司持有本公司的国 家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投资控股公司变为深圳市国 资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8% ），为公司第一大股东。 2006 年，公司股权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本 公司股份由 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8% ）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75% ）。 3 、 2013 年 6 月，深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股 份（占公司总股本的 19.75% ） 转让给深圳市中洲房地产有限公司（现已更名为 “ 深圳市中洲置地有限公司 ” ）。 2013 年 7 月， 深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股本的 10% ）无偿划转至 远致公司名下。 2013 年 8 月，上述股份转让和无偿划转取得国务院国资委同意批复。 2013 年 9 月，相关股份过户完成。上述股份变动后，深圳市国资委不再持有本公司股份；加上 此前持有公司 4.04% 股份，中洲置地合计持有公司 23.79% 股份，并在《详式权益变动报告 书》中承诺拟在未来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。 2013 年 10 月 28 日至 2013 年 11 月 5 日间，中洲置地通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方式 累计买入 11,212,000 股本公司股份（占公司总股本的 4.68% ）。本次增持后，中洲置地合计 持有本公司股份 68,182,503 股，占公司总股本的 28.47% ，成为公司第一大股东，并发布了 《详式权益变动报告书》。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3 - 9 层 签字会计师姓名 袁龙平、周学春 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √ 适用 □ 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 北京市朝阳区亮马桥路 48 号 中信证券大厦 马丰明、邓淑芳 2015 年 12 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元） 8,115,755,330.09 5,047,823,963.43 60.78% 3,054,508,871.12 归属于上市公司股东的净利润 （元） 260,532,556.30 401,177,291.16 - 35.06% 306,703,422.54 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 278,986,036.74 409,683,593.11 - 31.90% 298,664,102.67 经营活动产生的现金流量净额 （元） 1,748,423,570.05 - 846,828,689.25 306. 47 % - 1,640,186,839.52 基本每股收益（元 / 股） 0.3959 0.8377 - 52.74% 0.6404 稀释每股收益（元 / 股） 0.3959 0.8377 - 52.74% 0.6404 加权平均净资产收益率 4.57% 11.61% 下降 7.04 个百分点 9.66% 2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元） 29,161,608,501.95 24,621,393,457.39 18.44% 16,212,386,773.28 归属于上市公司股东的净资产 （元） 5,885,037,057.52 5,615,109,303.66 4.81% 3,303,358,604.10 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,906,287,786.01 1,415,216,639.57 2,051,032,127.50 2,743,218,777.01 归属于上市公司股东的净利润 44,774,632.28 - 18,315,921.08 55,528,680.85 178,545,164.25 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 41,696,318.99 - 4,088,104.19 69,332,461.70 172,045,360.24 经营活动产生的现金流量净额 - 947,805,793.78 313,951,062.03 3,078,006,137.57 - 695,727,835.77 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） - 6,943,207.76 - 393,068.87 227,577.92 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 2,062,281.72 641,395.36 74,574.20 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 467,760.20 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 合并日的当期净损益 2,705,562.99 2,127,003.65 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 10,023,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 - 18,105,888.31 - 13,336,444.29 - 705,610.65 本期支付项目竣工逾 期违约金 减：所得税影响额 - 4,521,873.01 - 3,201,978.73 3,132,753.66 少数股东权益影响额（税后） - 11,460.90 1,325,725.87 1,042,231.79 合计 - 18,453,480.44 - 8,506,301.95 8,039,319.87 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内行业及公司主要项目所处区域市场分析 2016年，在因城施策、去库存的背景下，三四线城市仍坚持去库存策略，热点城市调控政策不断收 紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，政策环境“由松趋紧”，房地产市场走势渐趋平稳。同时， 中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好 环境。 房地产交易高位运行，全年商品房销售面积157,349万平方米，比上年增长22.5%，其中，住宅销售 面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%，绝对量均创历史新高， 但同比增幅收窄。品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企市场份额升至50%，房企进入规模化发展的新时 代。 目前公司房地产业务主要集中在深圳、上海、成都、惠州、青岛五个城市，业务以商品住宅开发与 销售为主，精选优质资产自持运营为辅。根据CREIS中指数据，2016年深圳、上海、成都、惠州、青岛地 区房地产销售数据如下： 城市 住宅均价 （元/㎡） 同比 成交面积 （万㎡） 同比 新入市面积（万 ㎡） 同比 销供比 深圳 53,454 59.92% 417.93 -37.24% 436.97 -38.94% 0.96% 楼市价升量跌，基本上无库存压力，并呈现供不应求。 上海 38,356 18.81% 1,382.90 -7.07% 802.21 -30.94% 1.72% 整体供应量及成交量不同幅度下降，但刚需、改善需求旺盛导致成交均价明显上升。 惠州 7,916 25.23% 535 49.37% 370.55 -17.64% 1.44% 楼市升温，市场交易活跃，呈现量价齐升。 成都 11,562 17.75% 991.86 11.30% 928.26 -28.09% 1.07% 楼市持续火热, 呈现量价齐升。 青岛 9,601 -4.08% 1,962.52 62.16% 1,153.18 -0.96% 1.70% 延续去库存政策，较宽松的政策环境带动成交面积上涨，达到历史最高水平。价格平稳 二、公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投 资等领域。公司在全国开发建设了众多优质项目和精品楼盘，拥有科学合理的土地储备。公司逐步增加自 持优质资产，自主经营国际化五星级酒店，拥有专业的、提供优质服务的物业管理公司，保持良好的社会 信誉和品牌形象。 深圳区域主要项目有笋岗物流项目和黄金台项目。笋岗物流项目为深圳市首批十大城市更新项目之 一，由地标商务、创意办公、公寓、商业购物中心及酒店构成。黄金台项目是深圳市龙华新区核心地段的 住宅项目，位于深圳北站商务核心区内，地理位置佳。 上海及周边区域开发和销售的项目主要有上海君廷项目、珑悦项目、无锡项目和嘉兴项目。君廷项 目作为上海徐汇滨江板块稀缺的纯居住府邸，产品定位高端，树立了中洲控股在上海市场的品牌形象。报 告期内，公司积极布局长三角地区，通过招拍挂形式分别在无锡和嘉兴获取项目，拓展了中洲控股在长三 角地区的战略布局。 成都区域开发销售的中洲锦城湖岸项目依靠自身优势及精准营销，在成都市场引起关注，进一步提 升了中洲控股在成都市场的品牌影响力。2016年公司在成华区通过招拍挂形式取得中洲里程项目，将于 2017年面市。中洲控股在成都已经初步形成多区域多盘联动，市场地位显著提升。 惠州公司除夺得惠州惠城区销售金额、面积和套数冠军外，其开发销售的中央公园和天御两个项目， 还获得了惠州惠城区年度销售金额的单盘冠、亚军，中央公园和天御的业绩为中洲控股在惠州打下了高品 质的产品形象，带来良好的市场美誉度。 青岛区域依靠其优秀的自然资源和产品品质，在胶州开发销售的中洲半岛城邦项目，于2016年销售 额达到6亿元，获得胶州区域年度单盘销售金额亚军，奠定了良好的口碑与形象，获得当地市场的高度认 可。 三、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 □ 适用 √ 不适 用 2、主要境外资产情况 √ 适用 □ 不适用 资产的具体内 容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 中洲投资控股 （香港）有限公 司 Centralcon Investment Holding(Hong Kong) Company Limited 设立 HK$ 2,387,804, 495.81 香港 独立运营、自 负盈亏 公司治理层、 高管成员及 财务负责人 由公司任命 或委派 HK$ (50,175, 509.20) 36.29% 否 其他情况说明 中洲投资控股（香港）有限公司由公司在香港以港币 1 万元登记设立 ， 其通过新设方式持有中洲控股管理 公司 、 佳智集团有限公司 的 100% 股权，通过 股权 收购持有 Ever Reality Limited 、 中洲（火炭）有限公司 、 祥铭有限公司和时骏有限公司 的 100% 股权。其核心资产为全资子公司中洲（火炭）有限公司所持有的位 于香港新界沙田区坳背湾 1 - 11 号的，于土地登记处登记为沙田市地段第 75 号及丈量约份第 176 约地段 744 号余段（ Sha Tin Town lot No.75 & DD176 lot 744RP ）房地产开发项目；以及全资子公司时骏有限公司持有 的位于香港港岛铜锣湾区大坑道 4 - 4C 号，于香港土地注册处登记的登记号为 INLAND LOT NO.7426 号的 土地上的 24 个住宅单位的所有权。 四、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步 提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强 化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“高 周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强 可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过外部招聘、公开竞聘和内部培养等方式，以业绩和市场为导向，本着能者上、庸者下的选 人用人原则，打造了拥有专业的房地产开发及管理能力的运营团队和高执行力的业务队伍。 3、员工激励机制 公司在推行市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上，积极利用上市公司平台，先后推出了限制 性股票股权激励计划、员工持股计划和项目跟投方案等，构建多层次的激励体系，形成 “共创、共担、 共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性，保障公司业绩增长，顺利实施战略目标。 4、品牌实力支撑 根据中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》， 公司2016年被评为上市房企发展速度5强及地产上市公司综合实力50强。深圳中洲万豪酒店在全球第一的 旅游评论网TripAdvisor(猫途鹰)网站人气排名第一位，获第六届CHA中国酒店大奖-2016最佳酒店室内设 计奖、第十三届中国酒店金枕头奖、亚洲最具魅力商务酒店至尊大奖、十大白金商务酒店、精选奢华酒店 奖等多项殊荣。中洲圣廷苑酒店亦获得2016年度最佳品牌酒店、2016年度最佳绿色环保酒店奖等业内奖项。 公司开发的房地产项目和自营的高端酒店在品质、销量、口碑等方面获得诸多专项奖项，彰显公司品牌形 象及市场的高度认同。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2016年，公司继续以“高周转、扩规模”的发展战略为导向，对外加大项目获取力度，对内着重提 升内部管控能力和项目运营水平。全年实现合同销售金额105.85亿元，顺利完成2014-2016年三年战略目 标。 报告期内，公司实现房地产销售面积84.86万平方米，完成年度目标的131.50%，比上年同期增长 104.28%；合同销售金额105.85亿元，完成年度目标的100.6%，比上年同期增长43.37%；房地产开发投资 40.03亿元，完成年度目标的72.87%，比上年同期下降12.89%。全年主要经营及管理工作如下： 1、加大项目拓展力度，提高可持续发展能力。2016年，公司加大项目拓展力度，强化已有区域的深 耕布局，积极探索新业务发展模式。公司立足广东，走出上海，辐射长三角，首次进入无锡、嘉兴，全年 新增土地面积20.73万平米，计容积率面积51.48万平米，进一步强化了已有区域的深耕布局。 2、提升精细管理水平，优化项目运营体系。公司致力于精细化管理，一方面及时调整和完善组织架 构，厘清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求；另一方面优化了 “高周转”项目开发实施路径， 并将其落到实处，通过运营执行情况分析，重点严控关键开发节点，搭建与之相适配的绩效考核体系和专 项激励机制，以利润为核心、以结果为导向，聚焦项目开发运营目标，确保公司整体经营计划的最终实现。 3、调整全年营销策略，超额完成全年任务。报告期内，公司紧密结合国家调控政策，对不同区域的 项目采取有针对性且快速应变的销售措施，紧跟市场热度，把握区域市场机会，进行营销渠道、营销推广 及营销体验创新，达成价格与去化速度双赢。公司全年合同销售金额105.85亿元，同比增长43.37%，实现 突破百亿的销售目标。 4、积极拓展融资渠道，有效降低融资成本。报告期内，公司首次尝试基金融资方式，丰富信托、境 外融资，强化贷后管理工作，融资成本持续下降。在资本市场方面，公司启动了第二轮股权融资、债权融 资，报告期内，公司拟向包括控股股东在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集资金35.11亿 元，项目已经中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚待取得正式批文。 5、丰富激励手段，实现发展共创、利益共享、风险共担。继第一次股权激励实施完成后，公司实施 了2016年员工持股计划，将员工与公司、股东的利益有效结合。公司以成都中洲里程项目为试点，积极探 索试行项目跟投机制。截至目前，成都中洲里程项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目、嘉兴2016南-23 号地块项目、惠州天御五期项目均已实行员工项目跟投，将员工利益和公司经营紧密结合，以实现发展共 创、利益共享、风险共担。 6、稳定资产板块现金流，有效发挥避风港作用。2016年，公司资产板块业务累计营业收入6.69亿元， 为公司提供了稳定现金流，为主营业务发展提供有力支撑，对冲了房地产业的政策风险，有效发挥避风港 作用。 7、探索“房地产+”新模式，培育利润新增长点。公司积极探索“房地产+”新模式，通过对外股权 投资，尝试“房地产+金融”业务模式，参股成立深圳市中保产业基金管理有限公司。公司笋岗物流项目 拟引入文化、设计、创意等业态，都是公司在主营业务以外的新模式探索，以期培育公司未来发展的新利 润增长点。2016年10月，公司筹划收购华南城控股有限公司23.20%股份，是公司为了实现“房地产+产业 地产”的战略举措。由于国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化，继续推进本次重大资 产购买的条件已不再具备，经各相关方协商一致决定终止本次重大资产购买事项。 8、实施“高管学徒”计划，构建优才培养机制。公司一直注重企业人才的引进和培养，尤其重视对 年轻员工的中长期职业培养。实行“高管学徒”计划，优秀应届毕业生员工可以向公司高级管理人员学习， 使其业务素质和职业素养迅速成长。公司为员工中长期职业发展规划负责，亦为公司从内部培养优秀储备 人才。 （二）公司房地产项目基本情况 1、公司的土地储备情况 项目名称 项目主体 权益 比例 项目区位 土地用途 占地面积 （㎡） 计容积率 面积（㎡） 计划总投 资额 （万元） 深圳黄金台项目 深圳市华电房地产 有限公司 90% 深圳龙华 住宅 注1 成都三岔湖项目 四川中洲文旅投资 有限公司 100% 成都市仁寿县 城镇住宅 547,495 848,752 511,483 青岛旺洲项目 青岛市旺洲置业有 限公司 100% 胶州市扬州路 南侧、洞庭湖路 东侧 商业、住宅 275,801 330,961 177,252 嘉兴中洲花溪地项 目（即“嘉兴2016南 -23号地块项目”） 嘉兴洲禾房地产有 限公司 100% 东至许家路（规 划路），南至由 拳路，西至曹家 港绿地，北至景 苑路（规划路） 商住用地 66,196 132,392 156,449 无锡中洲崇安府项 目（即“无锡第六空 间项目”） 无锡中洲房地产有 限公司 100% 锡沪路以北，第 六空间东侧 商住用地 30,022 99,073 196,490 香港火炭项目 中洲（火炭）有限公 司 100% 香港新界沙田 区 住宅 20,038 84,306 1,155,130 (HKD) 香港铜锣湾项目 时骏有限公司 100% 香港湾仔区铜 锣湾大坑道 住宅 1,946 9,730 336,974 (HKD) 康威项目 惠州市康威投资有 限公司 100% 惠州市金山湖 片区 商业（五星 级酒店） 52,297 130,750 107,825 惠州德隆项目 惠州市维臻房地产 开发有限公司 惠州市三栋镇 田心村福长岭 商住用地 注2 惠州沙奥、竹仔园项 目 惠州市绿洲投资发 展有限公司 100% 惠州市三栋镇 沙澳地段 商住用地 注3 备注： 1、黄金台项目原土地总面积约28.5万平方米，该地块已纳入深圳市2014年度土地整备计划，市规划 国土委龙华管理局已拟定了《华电地块A806-0001宗地土地整备实施方案》并经市政府有关会议审议并原 则通过，但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围及周边 调整留用项目用地，剩余用地由政府收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿 及后续工作。目前，该项目尚无进一步进展。 2、惠州德隆项目占地面积为94023平方米，该项目已签订相关股权转让协议，目前协议正在履行过 程中。 3、惠州沙奥、竹仔园项目为村企合作建设项目，占地约14万平方米，该项目已签订协议。其中沙奥 一地块（惠州天御项目五期）项目公司已通过用无底价挂牌出让方式获得，该地块占地面积 27940平方米， 用途为商业用地、住宅用地，容积率3.5。沙奥二地块与竹仔园地块仍在履行协议当中。 2、公司主要房地产项目开发情况 地 区 项目名称 权益 比例 土地用 途 预计总投 资（万元） 报告期实 际投资金 额（万元） 累计已投 资（万元） 占地面积 （㎡） 计容积率面 积（㎡） 总建筑面积 （㎡） 2016年新 开工面积 （㎡） 2016年竣 工面积 （㎡） 累计开工 面积（㎡） 累计竣工 面积（㎡） 待开发面 积（㎡） 成 都 中洲中央城邦 100% 住宅 133,163 5,531 125,472 37,633 112,900 178,236 — — 178,236 178,236 0 中洲锦城湖岸 100% 住宅 485,272 34,651 271,256 133,000 399,001 570,261 — — 299,999 — 270,26 2 中洲中央公园 60% 住宅 382,524 61,056 188,940 283,459 425,188 557,203 126,872 113,949 376,447 113,949 180,756 中洲里程 100% 住宅 72,812 43,087 43,087 15,101 57,381 79,538 79,538 — 79,538 — 0 上 海 中洲珑湾/珑悦 100% 住宅 220,130 12,130 156,053 115,369 226,124 307,310 — — 238,853 178,122 68,457 中洲里程 100% 住宅 144,874 19,682 128,656 45,071 88,829 112,788 — 112,788 112,788 112,788 0 君 廷 100% 住宅 4 28 , 734 72,836 394 , 392 33,824 84,560 120,653 — — 120,653 120,653 0 深 圳 笋岗物流项目 100% 物流、 商业 539,937 26,163 126,848 66,454 29 5 ,440 462,940 — — 462,940 — 0 惠 州 中洲中央公园 央筑 100% 住宅、 商业 564,732 41,116 307,631 249,705 589,140 724,618 — — 548,981 367,459 175,637 中洲中央公园 湾上 100% 住宅、 商业 150,304 18,158 130,135 88,119 176,450 280,268 — 233,812 280,268 233,812 0 中洲天御花园 100% 住宅、 商业 285,447 53,074 140,654 209,878 586,385 794,907 292,882 157,622 629,286 157,622 1 65 , 621 青 岛 中洲半岛城邦 （南区） 100% 住宅 196 , 848 12,819 55,905 309, 936 37 1 , 919 417,462 94,873 — 94,873 — 322,589 合 计 3, 604 , 777 400,303 2,069,029 1,587,549 3,413,317 4,606,184 594,165 618,171 3,422,862 1,462,641 1,183,322 3、公司主要房地产销售情况 地区 项目名称 权益 比例 业态 可供出售面 积（㎡） 本年销售 面积（㎡） 本年销售金额 （万元） 本年结转面积 （㎡） 本年结转金额 （万元） 营业收入（万元） 营业成本（万元） 毛利率 成都 南熙里商业 100% 商业 49,267 2,181 4,936 308 1,356 1,356 119 91% 中洲中央城邦 100% 住宅 101,596 18,591 22,413 98,785 110,231 120,391 104,200 13% 商业 18,616 259 1,443 952 5,113 车位 12,763 3,975 5,126 4,150 5,046 中洲锦城湖岸 100% 住宅 199,921 161,420 224,027 - - - - - 商业 14,112 - - - - 车位 24,788 - - - - 中洲中央公园 60% 住宅 255,523 115,926 84,455 50,003 27,600 27,600 28,374 -3% 车位 35,332 - - - - 上海 中洲珑悦 100% 住宅 117,504 7,926 13,571 32,832 55,690 55,690 33,877 39% 办公 47,808 14,898 24,493 - - 商业 52,711 - - - - 酒店 15,444 - - - - 车位 6,713 - - - - 中洲里程 100% 住宅 72,206 37,310 81,116 - - - - - 商业 10,263 9,276 24,585 - - 车位 5,950 - - - - 君廷项目 100% 住宅 82,880 18,120 158,165 49,295 345,013 345,013 226,895 34% 商业 1,577 - - - - 车位 6,075 1,875 11,301 - - 惠州 中洲中央公园 央筑 100% 住宅 371,640 89,454 105,636 26,386 27,380 27,380 21,539 21% 商业 204,600 - - - - 车位 44,800 - - - - 中洲中央公园 100% 住宅 163,100 47,534 52,794 109,050 94,003 94,003 62,466 34% 湾上 商业 8,608 - - - - 车位 19,238 - - - - 中洲天御 100% 住宅 544,477 216,042 160,554 96,475 54,501 57,491 47,316 18% 商业 34,695 14,163 18,603 2,430 2,990 车位 64,013 - - - - 青岛 半岛城邦 100% 住宅 94,553 82,501 60,447 - - - - - 4、公司主要自有物业出租情况（含酒店经营） 地区 项目名称 权益比例 业态 可供出租面积（㎡） 出租率 深圳 中洲控股中心A、C座 100% 商业 4,526 100% 写字楼 72,264 91% 酒店 40,631 100% 长盛大厦、长兴大厦 100% 酒店 46,482 100% 写字楼 61,459 91.70% 社区商业 100% 商业 51,127 99.93% 成都 南熙里商业 100% 商业 28,495 38.89% （三）公司的融资情况 截止2016年12月31日，公司各类融资情况如下： 融资渠道 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构（年） 银行贷款 574,410 4.75% - 8.50% 1 - 15 境外借款 160,387 1.9% - 3.50% 2 年以内 公司债券 129,176 6.30% 3 信托类融资 130,000 6.50% 5 二、主营业务分析 1、概述 参见 “ 经营情况讨论与分析 ” 中的 “ 一、概述 ” 相关内容。 （1）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 8,115,755,330.09 100% 5,047,823,963.43 100% 60.78% 分行业 房地产 7,787,431,785.55 95.95% 4,857,878,008.21 96.24% 60.31% 服务 176,881,216.80 2.18% 93,422,046.70 1.85% 89.34% 酒店 276,042,457.83 3.40% 243,622,007.72 4.83% 13.31% 施工 20,300,586.13 0.25% 33,260,347.35 0.66% - 38.96% 内部抵消 - 144,900,716.22 - 1.79% - 180,358,446.55 - 3.57% 19.66% 分产品 房地产 7,787,431,785.55 95.95% 4,857,878,008.21 96.24% 60.31% 服务 176,881,216.80 2.18% 93,422,046.70 1.85% 89.34% 酒店 276,042,457.83 3.40% 243,622,007.72 4.83% 13.31% 施工 20,300,586.13 0.25% 33,260,347.35 0.66% - 38.96% 内部抵消 - 144,900,716.22 - 1.79% - 180,358,446.55 - 3.57% 19.66% 分地区 广东地区 2,512,035,780.55 30.95% 3,467,165,654.43 68.69% - 27.55% 四川地区 1,543,106,877.04 19.01% 218,483,468.47 4.33% 606.28% 上海地区 4,007,024,811.87 49.37% 1,035,262,109.20 20.51% 287.05% 辽宁地区 53,587,860.63 0.66% 326,912,731.33 6.48% - 83.61% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产 7,787,431,785.55 5,385,634,193.09 30.84% 60.31% 85.36% - 9.35% 分产品 房地产 7,787,431,785.55 5,385,634,193.09 30.84% 60.31% 85.36% - 9.35% 分地区 广东 2,512,035,780.55 1,754,334,636.94 30.16% - 27.55% - 17.46% - 8.54% 四川 1,543,106,877.04 1,341,202,284.60 13.08% 606.28% 4,074.54% - 72.21% 上海 4,007,024,811.87 2,601,728,698.36 35.07% 287.05% 306.56% - 3.11% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减 房地产 合同销售额 亿元 105.85 73.83 43.37% 新开工面积 万平方米 59.42 66.03 - 10.01% 房地产存货 亿元 178.25 163.27 9.17% 相关数据同比发生变动 30% 以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期公司合同销售额105.85亿元，较上年同期增长43.37%，主要是本期房地产项目销售规模扩大。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 单位：元 行业分类 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 5,385,634,193.09 93.75% 2,905,517,037.34 95.73% 85.36% 服务 132,657,071.09 2.31% 77,944,667.89 2.57% 70.19% 酒店 320,027,464.11 5.57% 189,397,865.78 6.24% 68.97% 施工 18,999,291.00 0.33% 38,627,773.40 1.27% - 50.81% 抵消 - 112,453,568.59 - 1.96% - 176,406,048.55 - 5.81% - 36.25% 合计 5,744,864,450.70 100.00% 3,035,081,295.86 100.00% 89.28% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 本公司2016年度纳入合并范围的子公司共49户。本公司本年度合并范围比上年度增加21户，减少2 户，详见下表： 主体 合并范围变动原因 持股比例 （直接） 持股比例（间 接） 青岛市中洲地产有限公司 新设 100.00% 上海洲立房地产有限公司 新设 100.00% 惠州市浩瀚房地产开发有限公司 新设 100.00% 惠州市维臻房地产开发有限公司 新设 100.00% 成都中洲洲成房地产有限公司 新设 80.00% 广州洲立置业有限公司 新设 100.00% 广州市中洲置地有限公司 新设 100.00% 深圳市洲立房地产有限公司 新设 100.00% 中保盈泰（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙） 新设 （未完）  |