[公告]安泰科技:安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司增资扩股项目安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产..
安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司增资扩股项目 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明 增资扩股项目 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值 资产评估说明 京信评报字 [2016]第 463号 (共三册第二册 ) 中京民信 (北京 )资产评估有限公司 二O一六年十二月一日 目录录 说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..........................................................................................1 说明二关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................................................................2 说明三评估对象与评估范围说明 ..................................................................................................................3 一、评估对象与评估范围 ..............................................................................................................4 二、实物资产的分布情况及特点 ..................................................................................................5 三、无形资产情况 .......................................................................................................................... 5 四、账外资产情况 .......................................................................................................................... 6 五、资产权属状况 .......................................................................................................................... 6 说明四资产核实总体情况说明 ......................................................................................................................7 一、资产核实过程 .......................................................................................................................... 8 二、影响资产核实的事项及处理方法 ..........................................................................................9 三、资产核实结论 .......................................................................................................................... 9 说明五评估技术说明 ................................................................................................................................. 10 第一部分成本法（资产基础法）评估技术说明 ..............................................................................11 流动资产评估说明 ........................................................................................................................12 房屋建（构）筑物评估说明 ........................................................................................................17 土地所有权评估说明 ....................................................................................................................31 设备评估说明 ............................................................................................................................... 43 在建工程－土建工程评估说明 ....................................................................................................58 无形资产 —其他无形资产 ............................................................................................................59 负债评估说明 ............................................................................................................................... 60 第二部分收益法评估技术说明 ............................................................................................................63 收益法评估技术说明 ....................................................................................................................64 说明六评估结论与分析说明 ........................................................................................................................90 一、两种评估方法的评估结果 ....................................................................................................91 二、成本法 (资产基础法 )评估结论与账面价值比较的变动情况及原因 .................................92 三、关于股东部分权益价值的说明 ............................................................................................93 附件、企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和管 理部门使用。非为法律法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单 位和个人，也不得见诸公开媒体。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -1 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 (本部分内容由委托方及被评估单位提供，见附件) 中京民信(北京)资产评估有限公司 -2 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明三 评估对象与评估范围说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -3 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 委托评估的评估对象为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司的股东全部权益价值， 评估范围为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司的全部资产和负债。 委托评估的资产类型包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、固 定资产、在建工程、无形资产，负债为应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、 应付利息、其他应付款及一年内到期的非流动负债。其账面价值如下表： 金额单位：人民币元 资产 2016年 6月 30日负债及所有者权益 2016年 6月 30日 流动资产：流动负债： 货币资金 5,937,796.24短期借款 交易性金融资产交易性金融负债 应收票据应付票据 6,727.91 应收账款 11,110,022.00应付账款 23,041,082.71 预付款项 92,387.12预收款项 应收利息应付职工薪酬 31,167.77 应收股利应交税费 18,857.00 其他应收款 1,664,502.64应付利息 85,407.23 存货 25,767,649.74应付股利 一年内到期的非 流动资产 其他应付款 21,661.51 其他流动资产 一年内到期的非流动 负债 19,982,846.76 流动资产合计 44,562,357.74其他流动负债 非流动资产：流动负债合计 43,187,750.89 可供出售金融资 产 非流动负债： 持有至到期投资长期借款 长期应收款应付债券 长期股权投资长期应付款 投资性房地产专项应付款 固定资产 57,870,229.76预计负债 在建工程 322,016.38递延所得税负债 工程物资其他非流动负债 固定资产清理非流动负债合计 中京民信(北京)资产评估有限公司 -4 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 资产 2016年 6月 30日负债及所有者权益 2016年 6月 30日 生产性生物资产负债合计 43,187,750.89 油气资产所有者权益： 无形资产 71,912.68实收资本 47,412,942.56 开发支出资本公积 长期待摊费用盈余公积 递延所得税资产未分配利润 13,107,242.47 非流动资产合计 58,264,158.82所有者权益合计 59,638,765.67 列入评估范围的资产及负债业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计 并出具中天运 [2016]审字第 90129号标准无保留意见审计报告。 二、实物资产的分布情况及特点 评估范围内的实物资产账面反映为存货、固定资产、在建工程（设备）等。 纳入评估范围的存货包括原材料、在产品（自制半成品）及产成品。原材料、在产 品、产成品主要分布于安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司的库房； 设备主要为配电柜、激光切割机等和办公经营用电子设备、车辆等。车辆及电子设 备主要分布于安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司的经营场所。 房屋建筑物类主要为厂房、宿舍等。房屋建筑物类资产主要分布在泰国罗勇工业园 区安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司内。 在建工程主要为在建（设备）工程。在建（设备）工程为园区内使用的全自动磨轮 开刃机。 土地所有权包括工业用地 1宗，土地面积计 12.2056莱（19,528.96平方米），位 于 7/411， Village No.6,Mabyangporn Sub-district,Pluak Daeng,District,Rayong Province。 实物资产存在以下特点： 存货均可按原有用途正常使用或出售；房屋建筑物、构筑物，机器设备、车辆和电 子设备等固定资产，维护保养较好，可以正常使用。在建工程尚未全部完工，未达到转 固状态。 三、无形资产情况 被评估单位账面无形资产为其他无形资产。 其他无形资产为外购软件，外购软件主要包括泰国会计软件、用友财务软件、人力 资源管理软件等。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -5 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 四、账外资产情况 企业列入评估范围的资产均有账面记录。 五、资产权属状况 (一)实物资产权属状况 评估人员对评估范围内的固定资产的产权进行了调查，并核对了企业提供的车辆行 驶证、设备购置合同及发票等产权资料，被评估单位申报评估的设备车辆等均属于公司 所有。 纳入评估范围内的管理用房已办理了房屋所有权证，部分房屋未取得产权证或《房 屋建设改造或转移证明书》，产权持有单位已说明原因并出具承诺函。 纳入评估范围内的土地已核对了土地所有权证，被评估单位申报的土地所有权证属 于公司所有。 (二)无形资产权属状况 评估人员对评估范围内的无形资产进行了调查，并核对了办公软件的购买凭证等资 料，被评估单位申报评估的办公软件属于公司所有。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -6 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明四 资产核实总体情况说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -7 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 资产核实总体情况说明 评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估 明细表》，对固定资产的产权归属证明文件资料进行收集；并在被评估单位相关管理部 门和相关人员的协助和配合下，于二〇一六年十一月二日至十一月九日对评估范围内资 产进行了核实。 一、资产核实过程 (一)实物类资产 企业的实物类资产为房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备、车辆、在建工程、 存货和土地等。首先进行账 (财务账 )、表 (评估明细表 )核对；然后对照《资产评估明细 表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时，对各类实物资产中的主要资产或主 要部分拍照留存。 1、房屋建筑物、构筑物 房屋建筑物为生产厂房、宿舍等，对房屋建筑物，逐一核对数量 (栋、间、项 )，核 实座落位置、建成年月、建筑面积及建筑结构； 2、机器设备、电子设备 机器设备主要为配电柜、激光切割机、压机等生产配套设备，电子设备主要为办公 家具、空调及电脑等。对机器设备、电子设备，现场清点核对数量 (台、套 )，查明有无 盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量；对设备的过往使用情况和目前状态进 行调查和查看，确定有无报废情况及报废设备的名称、数量；抽查设备的规格型号、生 产厂家、启用日期等，以判断明细表上所填相关内容的正确与否；抽查设备购置发票或 相关记账凭证，核实设备的权属。 3、车辆 对车辆，逐一核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行 驶、维护保养、是否发生事故等情况。 4、在建工程 在建工程为在建设备全自动磨轮开刃机。对在建工程，收集相关的建设资料、图纸， 对公司建设工程各项目的支出情况进行分析、核实，了解在建工程的施工进度、付款进 度等情况。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -8 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 5、存货 对存货，按照重要存货全查、一般存货抽查 (抽查金额不低于该类存货总金额的 60%、数量不低于 40%)的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额， 查看各类存货的现状，了解是否存在残、次、冷、背等情况。 6、土地 对土地所有权，查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料，了解土 地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况。 (二)非实物类资产 非实物类资产包括：货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款等流动资产，无 形资产等非流动资产。 对流动资产，主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、 余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实。 对无形资产 —外购软件，查阅无形资产相关协议、合同等权属证明资料。 (三)账外资产 企业列入评估范围的资产均有账面记录。 (四)负债 负债包括流动负债。对负债款项，了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程， 了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项；对计提款项，了解主要款项的计 提依据、标准，查阅相关合同、纳税申报资料等，了解分析是否存在无需计提或者计提 不合理的款项；以核实各负债款项、计提款项的实际金额。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。 三、资产核实结论 经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表、表实相符；实物资产 均能正常使用；固定资产的产权清晰。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -9 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 说明五 评估技术说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -10 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 第一部分成本法（资产基础法）评估技术说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -11 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 流动资产评估说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司于评估基准日 2016 年 6月 30日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他 应收款、存货。 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称账面价值 货币资金 5,937,796.24 应收账款 11,100,022.00 预付账款 92,387.12 其他应收款 1,664,502.64 存货 25,767,649.74 流动资产合计 44,562,357.74 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资 产评估明细表示范格式，指导企业填写流动资产评估明细表。 第二阶段：现场勘察核实阶段 1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明细 账、台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符，然后和仓库台账进行相互核对。对 名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。 2、现场清查盘点：评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下，对企业 申报的各项实物流动资产进行了现场盘点，并收集评估基准日至盘点日的出入库单。现 金为全额盘点，存货的抽查比例在总金额的 60％以上，数量在 40%以上，同时填写了 “现 金盘点表 ”和“存货抽查盘点记录 ”。 第三阶段：评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机； 2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的公允价值， 编制相应评估汇总表； 3、提交流动资产的评估技术说明。 三、评估分析 中京民信(北京)资产评估有限公司 -12 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 各项流动资产评估说明如下： （一）货币资金 货币资金为现金和银行存款，账面值为 30,894,947.62泰铢。其中现金 178,625.75泰铢，银行存款 30,716,321.87泰铢。 1、现金 现金为泰铢，存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现 金，评估采取盘点推算方法计算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入，减 基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现金日记账 和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。对外币，按评估基准日库存数及汇率折算 确定评估值。现金评估值为 178,625.75泰铢。 2、银行存款 银行存款分别存放在中国银行罗勇分行、工商银行罗勇支行、泰国银行罗勇分行等 11个银行账户，账面值为 30,716,321.87泰铢，为人民币存款、泰铢存款和美元存款。 对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对的办法，如有未达账项则编制银 行存款余额调节表。 经逐户核对银行对账单 2016年 6月 30日余额，对于有未达账项的账户，按双向调 节法编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账项者经过逐户分析了 解每笔未达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值 30,716,321.87泰铢作为评估值。 货币资金评估值为 30,894,947.62泰铢。 （二）应收账款 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司应收账款是因销售产品而形成的债权，账面 价值为 57,754,524.47泰铢，坏账准备 0.00元，应收账款净额 57,754,524.47泰铢，主要 为应收货款，共 2项。 应收账款主要核算应收货款。评估人员首先对大额应收账款进行函证，对未能收回 函证的项目采用替代方法，审核相关账薄及原始凭证，以证实款项的真实存在性和金额 的准确性。评估值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式。 个别认定是对于符合有关规定应核销或者有确凿证据表明无法收回的，如债务人死 亡、破产、工商注销以及余款催讨无经济意义的，及有充分理由相信全部不能收回的款 项评估为零。 对其余往来应收款项，有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失 为 100%。对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计 中京民信(北京)资产评估有限公司 -13 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债 务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄 1年以内（含 1年） 不予计提，1-2年（含 2年）为 10%，2-3年（含 3年）为 30%，3-4年（含 4年）为 50%， 4-5年（含 5年）为 80%，5年以上为 100%，关联单位之间往来不考虑坏账（有确凿证 据证明已形成事实损失的除外），按照有关评估规范，将计提的坏账准备评估为零。 经以上评估工作，应收账款评估值为 57,754,524.47泰铢。 （三）预付账款 评估范围内的预付账款为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司预先支付的采购款， 账面价值为 480,699.42泰铢，共 9项。我们核实了安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公 司账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了调查，评估值的认定采用个别 认定和账龄分析结合的方式（具体原则同应收账款评估个别认定和账龄分析原则）。 经以上评估工作，预付账款评估值为 480,699.42泰铢。 （四）其他应收款 评估范围内的其他应收款为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司因非购销活动而 形成的债权，账面价值 8,922,492.22泰铢，坏账准备为 261,918.54泰铢，其它应收账款 净额 8,660,573.68泰铢。主要为备用金、押金及运费等，共 5项。根据安泰钢研金刚石 工具（泰国）有限公司提供的资产评估申报明细表，评估人员核实了安泰钢研金刚石工 具（泰国）有限公司账面数值并对款项的发生时间、性质、收回的可能性等进行了调查。 评估值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式（具体原则同应收账款评估个别 认定和账龄分析原则），按照有关评估规范，将计提的坏账准备评估为零。 经以上评估工作，其他应收款评估值为 8,660,573.68泰铢。 （五）存货 本次评估范围内的存货是由原材料、在产品（自制半成品）及产成品构成。存货分 项汇总如下表： 金额单位：人民币元 科目名称账面价值 原材料 12,568,041.07 产成品（库存商品） 6,898,360.08 在产品（自制半成品） 6,301,248.59 合计 25,767,649.74 企业存货管理井然有序，内部控制制度严谨。评估人员会同企业财务、库管人员对 仓库的原材料、库存商品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证工作。盘点价值占总价 值的 60%以上，数量在 40%以上，盘点结果无差错，账实一致。 1、原材料 中京民信(北京)资产评估有限公司 -14 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 原材料账面值为 65,392,774.36泰铢。原材料存放在企业仓库内。经清查，企业材料 库存属实。评估人员在核实数量的基础上，对于正常周转使用原材料，由于购置时间距 基准日较近，其账面价值基本反映了原材料的价值，以核实后账面价值确定评估价值。 原材料评估值为 65,392,774.36泰铢。 2、产成品（库存商品） 产成品账面值为 35,892,857.32泰铢。存放在公司仓库，为生产的各型号种类的锯片 等。 对于正常销售产品，评估人员对基准日企业库存商品以评估基准日产成品的实际库 存数量，乘以其在评估基准日的不含税销售单价格，销售费用和适当净利润计算得出评 估值，评估公式为： 产成品评估值 =数量 ×不含税单价 ×（1-综合扣除率） 综合扣除率 =销售费用 /销售收入 +适当净利润 /销售收入 综合扣除率 = 1,292,919.85/48,913,143.01+3,069,573.53×50%/48,913,143.01 =0.06 对于销售正常的产成品，扣除的适当净利润按 50%确定。 例：产成品 ——冷压烧结锯片（明细表第 8项） 经核实该类产成品为冷压烧结锯片，实际库存 8片，根据评估人员对企业销售情况 调查，该产品市场不含税销售单价为 9.88元/片，销售费用等综合扣除率合计为 0.06。 则：产成品评估值 =数量 ×不含税单价 ×（1-综合扣除率） = 8×9.88×（1-0.06） = 74.32（元） 经评估，产成品评估值为 41,394,160.78泰铢。 3、在产品（自制半成品） 在产品共 181项，账面值 32,786,026.43泰铢，采用实际成本核算，系企业按合同生 产各种规格的产品发生的直接材料、直接人工及制造费用等。 根据调查，该公司产品生产工序多，生产过中发生的损耗也无法测定，因此难以 确定其完工比率，故对在产品，以核实企业在产品的核算方法，如有不合理费用则扣除 不合理费用的方法评估；评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法，认为企业成 本核算真实合理，账面价值基本反映了该部分价值，以核实后账面值确认为评估值。 在产品评估值为 32,786,026.43泰铢。 4、存货评估结果 中京民信(北京)资产评估有限公司 -15 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 存货评估结果汇总见下表： 金额单位：人民币元 科目名称账面价值评估价值增减值增值率 % 原材料 12,568,041.07 12,568,041.07 -- 产成品（库存商品） 6,898,360.08 7,955,672.73 1,057,312.65 15.33 在产品（自制半成品） 6,301,248.59 6,301,248.59 -- 合计 25,767,649.74 26,824,962.39 1,057,312.65 4.10 四、流动资产评估结果 （一）流动资产评估结果 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司流动资产评估值为 45,619,670.39元。具体结 果见下表： 金额单位：人民币元 科目名称账面价值评估价值增减值增值率 % 货币资金 5,937,796.24 5,937,796.24 -- 应收账款 11,100,022.00 11,100,022.00 -- 预付账款 92,387.12 92,387.12 -- 其他应收款 1,664,502.64 1,664,502.64 -- 存货 25,767,649.74 26,824,962.39 1,057,312.65 4.10 流动资产合计 44,562,357.74 45,619,670.39 1,057,312.65 2.37 流动资产评估值 45,619,670.39元，增值率 2.37%。主要原因为产成品评估值中包含 部分利润，致使流动资产评估增值。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -16 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 房屋建（构）筑物评估说明 一、评估范围 本次评估的范围为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司所属的房屋、构筑物、土 地等，委估建筑物类固定资产在评估基准日的账面值如下所示： 固定资产 -建筑物汇总表 金额单位：人民币 编号科目名称 账面价值 原值净值 1房屋建筑物 23,013,763.07 21,902,861.26 2构筑物及其他辅助设施 699,032.98 650,464.60 3土地 6,141,964.39 6,141,964.39 合计 29,854,760.43 28,695,290.25 二、资产概况 本次由安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司申报评估的房屋建筑物、构筑物、其 他辅助设施及土地等固定资产共 16项中：房屋建筑物有 8项，构筑物及其他辅助设施 有7项，土地 1项。 纳入评估范围的房屋建（构）筑物位于泰国，主要位于 7/411，Village No.6,Mabyangporn Sub-district,Pluak Daeng,District,Rayong Province/安泰钢研 金刚石工具（泰国）有限公司厂区内和 Lake Valley(Bowin)小区内，房屋建筑物主要为 3幢宿舍、A厂房、B厂房、门卫、化学品库、切割实验室等。厂房、化学品库、切割实 验室为钢混排架结构，其他房屋均为框架结构。构筑物主要为阳光顶、道路和围墙等。 房屋建（构）筑物主要建成时间为 2012年-2014年。本次评估资产范围内房屋建筑物未 设定抵押权、担保权等他项权利。 纳入评估范围的房屋建筑物总建筑面积 10,471.08平方米， 3幢宿舍均为别墅，购 买取得，位于 Lake Valley(Bowin)小区内，已办理《房产证》和地契；其余房屋建（构） 筑物为自建工业房产，位于 7/411，Village No.6,Mabyangporn Sub-district,Pluak Daeng,District,Rayong Province/安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司厂区内，所 占土地已办理地契，其中 A厂房、B厂房已取得《房屋建设改造或转移证明书》；其余房 产尚未取得《房产证》或《房屋建设改造或转移证明书》；委估房屋建筑物维修保养较 好。 构筑物主要有阳光顶、道路和围墙等。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -17 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 申报评估的主要厂房建（构）筑物情况介绍如下： （一）主要房屋建筑物概况 1、A厂房：建成于 2014年，钢筋混凝土排架结构单层厂房（局部二层），建筑面积 5,760.00平方米，檐高 8.3米，单跨，跨度 36米，现浇混凝土独立柱基础，现浇混凝 土设备基础。车间主体为钢混排架结构，钢筋混凝土矩形柱，混凝土空心砖围护，轻钢 屋面，铝合金门、塑钢窗，钢镘磨光金刚砂地面，局部地砖、花岗岩地面，内墙面乳胶 漆，外墙局部仿石瓷砖、涂料，局部石膏板吊顶。厂房给排水、电气、照明、消防等措 施齐全，正常使用，维护状况良好。 2、B厂房：建成于 2014年，钢筋混凝土排架结构单层厂房，建筑面积 3,880.00 平方米，檐高 8.3米，单跨，跨度 36米，现浇混凝土独立柱基础，现浇混凝土设备基 础。车间主体为钢混排架结构，钢筋混凝土矩形柱，混凝土空心砖围护，轻钢屋面，铝 合金门、塑钢窗，钢镘磨光金刚砂地面，内墙面乳胶漆，外墙涂料。厂房给排水、电气、 照明、消防等措施齐全，正常使用，维护状况良好。 3、22/76宿舍、 22/77宿舍、 22/43宿舍：建成于 2012年， 2014年购买，框架结 构 2层别墅，建筑面积分别为 140.00平方米、140.00平方米、169.00平方米，所占土 地面积分别为 146.24平方米、 146.24平方米、 180平方米。开发商已完成别墅内、外 部装修，地面地砖、木地板、内、外墙乳胶漆，天棚矿棉板吊顶、乳胶漆，木门、塑钢 窗、小波瓦屋面、整体橱柜，给排水、电气、照明等措施齐全，正常使用，维护状况良 好。 （二）主要构筑物概况如下： 1、阳光顶： 2014年竣工，面积为 1,080.00平方米，结构形式为轻钢结构，为 A 厂房和 B厂房之间连接的顶棚。 2、厂区道路：2014年竣工，面积为 3,696.00平方米，结构形式为钢筋混凝土结构， 混凝土面层、碎石灌砂垫层。 3、围墙： 2014年竣工，长度为 124.94米，结构形式为铁艺结构。 （三）资产使用维护情况 截至评估基准日，建（构）筑物正常使用，安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司 定期对各类建筑物进行检查和维修，故日常使用维护保养较好，所有建筑物均无大的沉 降变形，屋面基本不渗漏。经评估人员现场勘察，建筑物结构状况较好。 （四）账面值构成 中京民信(北京)资产评估有限公司 -18 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 1、对于自建工业房产，账面原值由建筑安装工程费、前期及其他费用构成；对于 购买别墅，账面原值由购买合同价款及其他费用构成。 2、固定资产 —房屋建筑物评估明细表序号第 6-8项、固定资产 —构筑物及其他辅 助设施评估明细表序号第 4-7项，账面值含在房屋建筑物评估明细表第 4、5项内。 三、评估依据及参考资料 （一）中华人民共和国国务院令第 91号（1991年）《国有资产评估管理办法》； （二）原国家国有资产管理局发布的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资发 [1992]第 36号）； （三）财政部 2004年 2月 25日发布的《资产评估准则 —基本准则》、《资产评估职 业道德准则 —基本准则》（财企 [2004]20号）； （四）中国资产评估协会 2007年 11月 28日发布的《资产评估准则 —评估程序》、 《资产评估准则 —工作底稿》、《资产评估准则 —不动产》、《资产评估价值类型指导意见》 （中评协 [2007]189号）； （五）《资产评估准则 —评估报告》（中评协 [2011]230号）； （六）中国资产评估协会 2008年 11月 28日发布的《企业国有资产评估报告指南》 （中评协 [2008]218号）； （七）中国注册会计师协会 2003年 1月 28日发布的《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》（会协 [2003]18号）； （八）《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-2015）； （九）《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准 GB/T 18508－2014，中华人 民共和国国家质量监督检验检疫总局于 2014年 7月 24日发布）； （十）被评估单位提供的建筑类固定资产清查评估明细表； （十一）被评估单位提供的部分建筑物及其他辅助设施施工图等； （十二）企业提供的产权证、建筑施工合同等产权证明文件复印件； （十三）泰国网站发布的造价信息； （十四）国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他 有关资料； （十五）企业提供的有关说明、有关财务凭证等资料； （十六）评估人员收集的其他有关资料。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -19 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 四、评估程序 （一）核对原始资料 根据委托方提供的房屋建筑物、构筑物及其附属设施等评估明细表，对房屋建（构） 筑物及附属设施进行核对，对填写不符合评估要求之处与委托方有关人员共同修正，对 项目不全或错误之处予以更正。 （二）市场调查 根据评估目的需要，评估人员到有关建设管理部门及委托单位的财务、基建等部门 进行调查咨询，取得工程决算资料、评估基准日山东建设工程造价信息、与建设工程有 关的其他各项费用取费标准和政府政策性收费文件等资料。了解工程地质状况，验收和 房屋的历年使用、维修情况。 （三）现场勘察 对建筑物的现场勘察评估，遵循公正、客观、科学的原则，根据被评估单位提供的 建筑物、构筑物评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照 明、通风等设备情况，进行现场勘察核实，并结合现场了解建筑物的结构情况和各部位 完损状况，逐项做现场记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物做详细的查看，除核对建筑物、构筑物 数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看： 1、建筑物结构、装修、设施、配套使 用情况； 2、构筑物的结构形式、状况； 3、管线的状况、架设方式、绝缘方式情况。 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提 供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无 不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有开裂粉化以及粉 化的严重程度。 装饰：由于每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，不能一概而论。一般可分为内 装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是 看装修的面层有无脱落、开裂、损坏，另外还要查看装饰的新旧程度。 设备：水、电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。 维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢 失、腐烂、开裂等现象。 构筑物及辅助工程、管道沟槽：构筑物及辅助工程、管道沟槽呈多种多样，主要包 括设备基础、厂区道路、围墙、生活给水排水管道等，重点观测构筑物及辅助工程是否 中京民信(北京)资产评估有限公司 -20 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 损坏、开裂、受腐蚀等，最主要的是是否能够满足正常年使用的要求。 （四）评定估算 根据市场调查和现场勘查情况，结合房屋建筑物的特点，采用适当的方法进行评定 估算，汇总出基准日的评估结果并编写房屋建筑物评估说明。 五、评估方法 房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一 般用于工业房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有收益或潜在收益的房产评 估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。 对于委估建（构）筑物的工业房产，采用成本法评估；由于委估资产所在区域的房 地产市场上不易收集到足够有同等规模的类似房产出租案例，故不采用收益法评估；由 于委估资产所在区域的房地产市场上不易收集到有同等规模的类似房产成交案例，故不 采用市场法评估。 对于委估的别墅，不宜采用成本法评估；由于委估资产所在区域的房地产市场上不 易收集到足够有同等规模的类似房产出租案例，故不采用收益法评估；由于委估资产所 在区域的房地产市场上易收集到有同等规模的类似房产成交案例，故采用市场法评估。 （一）重置成本法 重置成本法计算公式为：评估值 =重置成本 ×综合成新率 1、重置成本的确定 重置成本 =建安工程造价 +前期费用 +资金成本 （1）建安工程造价 由于委估房屋建（构）筑物无完整的工程预决算资料，建成时间距评估基准日较近， 因此本次评估，采用工程造价指数调整法评估。 （2）前期及其他费用 前期费用包括工程项目前期规划、勘察设计、工程招标费等；其他费用包括建设单 位管理费，工程监理费等费用。依据企业申报的评估基准日资产规模和企业提供的相关 资料，确定前期及其他费用费率。详见下表。 前期及其他费用表 序号费用名称取费基数费率 1建设单位管理费建安工程费 6.26% 中京民信(北京)资产评估有限公司 -21 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 序号费用名称取费基数费率 2勘察设计费建安工程费 2.15% 3工程建设监理费建安工程费 0.66% 4招标代理服务费建安工程费 0.05% 9.12% 5电力配套费建筑面积 348.81元/m2 小计 348.81元/m2 （3）资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本， 以建安工程造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建（构）筑物及重新建造 时其资金投入为均匀投入。资金利息率按评估基准日泰国银行公布的银行现行贷款利率 进行计算。 2、综合成新率的确定 本次评估对建筑物主要采用年限法和勘察法综合判定成新率。 （1）使用年限法 使用年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其 计算公式为： 年限法成新率 =尚可使用年限 /（已使用年限 +尚可使用年限） ×100% 或：年限法成新率 =（经济耐用年限－已使用年限） /经济耐用年限 ×100% （2）勘察法 勘察法是对评估建筑物的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、 建造、使用、磨损、维护、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比 较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估建 筑物的成新率，从而估算实体性贬值。 （3）综合成新率 综合成新率 =使用年限法成新率 ×40%+勘察法成新率 ×60% （4）对以下情况，采用合理方法确定成新率： ①如果现场勘察法和使用年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后， 凭经验判断，取两者中相对合理的一种。 ②对于条件所限无法实施勘察鉴定的项目，一般采用使用年限法确定成新率。 （二）市场法 市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地 中京民信(北京)资产评估有限公司 -22 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等 进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。 基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中： P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。 交易情况修正系数 A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、 公正的交易价格。 交易日期修正系数 B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格。 区域因素修正系数 C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条 件、基础设施等方面的差异。 个别因素修正系数 D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、 装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。 六、评估结果及增减值分析 （一）评估结果 经评估，房屋建（构）筑物的评估结果见下表： 金额单位：元 科目名称 评估价值增值额增值率 % 原值净值原值净值原值净值 房屋建筑物类合计 25,811,584.26 24,718,423.07 2,098,788.22 2,165,097.21 8.85 9.60 固定资产 -房屋建筑物 23,179,881.42 22,296,986.42 166,118.36 394,125.16 0.72 1.80 固定资产 -构筑物及其他辅助设施 2,631,702.84 2,421,436.65 1,932,669.86 1,770,972.05 276.48 272.26 （二）评估增减值分析 本次评估价值较账面价值相比评估原值增值 8.85%，评估净值增值 9.60%。评估净 值增值主要原因是： 中京民信(北京)资产评估有限公司 -23 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 1、企业会计折旧年限短于建筑物的经济寿命年限； 2、账面原值未包含管理费用和资金成本，评估值考虑了管理费用和资金成本。 七、特别事项说明 （一）遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见， 对评估对象的法律权属状况给与必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的 保证，本评估报告的结论仅为本次评估目的服务，不能作为确认产权的依据。 （二）截止评估基准日，纳入本次评估范围内部分房屋建筑物未办理《房产证》， 但办理了《房屋建设改造或转移证明书》，《房屋建设改造或转移证明书》上未记载屋建 筑物建筑面积，详细情况见下表。评估人员对被评估单位申报的面积进行了现场核实。 如果在评估报告有效期内，评估使用的面积与取得的房产证证载面积不一致，应根据房 产证证载面积对评估结果进行调整。 未办理《房产证》或《房屋建设改造或转移证明书》房屋建筑物明细表 评估明细表序号建筑物名称结构建成年月建筑面积 (m2) 4 A厂房框排架 2014/6/30 5,760.00 5 B厂房框排架 2014/6/30 3,880.00 合计 9,640.00 （三）截止评估基准日，纳入本次评估范围内部分房屋建筑物未办理《房产证》或 《房屋建设改造或转移证明书》，详细情况见下表。对未办理《房产证》或《房屋建设 改造或转移证明书》的房屋建筑物建筑面积确认，我们依据被评估企业的介绍和提供的 资料，可能与实际建筑面积存在差异，本次评估未考虑该项因素对评估值的影响，提请 报告使用者注意。 未办理《房产证》或《房屋建设改造或转移证明书》房屋建筑物明细表 评估明细表序号建筑物名称结构建成年月建筑面积 (m2) 6门卫框架 2014/6/30 38.08 7化学品库框排架 2014/6/30 200.00 8切割实验室框排架 2014/6/30 144.00 合计 382.08 （四）由于委估房屋建（构）筑物增值税采用先缴纳后返还，所以本次评估房屋建 （构）筑物评估值不含增值税。 （五）固定资产 —房屋建筑物评估明细表序号第 1-3项，本次评估值为房地合一的 中京民信(北京)资产评估有限公司 -24 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。 （六）本次评估中，我们查看了每项委估对象的外部状况，在情况允许下对房屋建 筑物实施了现场勘察鉴定，但仅借助了一般辅助性工具和常规手段，未使用精密或专业 仪器对结构进行测试和鉴定。由于条件所限，对于隐蔽部分无法实施勘察和观测，具体 情况以被评估企业介绍和评估人员经验判断为依据。 八、评估案例 案例一： A厂房（房屋建筑物评估明细表第 4项） 概况：建成于 2014年，钢筋混凝土排架结构单层厂房（局部二层），建筑面积 5,760.00平方米，檐高 8.3米，单跨，跨度 36米，现浇混凝土独立柱基础，现浇混凝 土设备基础。车间主体为钢混排架结构，钢筋混凝土矩形柱，混凝土空心砖围护，轻钢 屋面，铝合金门、塑钢窗，钢镘磨光金刚砂地面，局部地砖、花岗岩地面，内墙面乳胶 漆，外墙局部仿石瓷砖、涂料，局部石膏板吊顶。厂房给排水、电气、照明、消防等措 施齐全，正常使用，维护状况良好。账面原值为人民币 13,034,486.37元，账面净值为 人民币 12,414,242.41元。 （一）重置成本 1、建安工程造价 由于委估房屋建筑物无完整的工程预决算资料，2014年 6月建成，建成时间距评估 基准日较近，本次评估采用工程造价指数调整法，计算得出建安工程造价为 56,062,316.45泰铢。 2、前期及其他费用 前期及其它费用是建设单位在工程建设中必须支出的各项费用。本工程考虑了设计 费、建设单位管理费、工程监理费等，经计算前期及其他费用为 8,400,249.67泰铢。 前期及其他费用取费情况见下表： 前期及其他费用计算表 序号费用名称取费基数费率合计 1建设单位管理费建安工程费 8.31% 4,658,778.50 2勘察设计费建安工程费 2.15% 1,205,339.80 3工程建设监理费建安工程费 0.87% 487,742.15 4招标代理服务费建安工程费 0.07% 39,243.62 5电力配套费建筑面积 348.81 2,009,145.60 中京民信(北京)资产评估有限公司 -25 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 合计8,400,249.67 3、资金成本 按合理建设工期，全部工程整体考虑，该工程合理建设工期为一年，假设建设资金 匀速投入，按泰国银行公布的评估基准日执行的一年期内银行贷款年利 6.275%计算，则 资金成本 : 资金成本 =（建安工程费 +前期费用及其他费用） ×贷款利率 ×1年/2 =（56,062,316.45 +8,400,249.67）×6.275%×1/2 =2,022,513.01（泰铢） 4、重置成本 重置成本 =建安工程费 +前期费用及其他费用 +资金成本 =56,062,316.45 +8,400,249.67+2,022,513.01 =66,485,079（泰铢）取整 =66,485,079/5.2031 =12,777,974.48（人民币元） （二）成新率 本工程采用综合成新率的方法计算。 综合成新率 =年限法成新率 ×40% +勘察法成新率 ×60%。 1、年限法成新率 该厂房经济耐用年限按 50年计取，截至到评估基准日已使用 2年,尚可使用年限 为 48年。 年限法成新率 =（经济耐用年限－已使用年限） /经济耐用年限 ×100% =（50－2）/50×100% =96% 2、勘察法成新率 经现场勘察的结果如下表所示： 勘察法成新率计分表 分项评定依据标准分分数 结 构 1.基础 满足承载能力，未见不均匀沉降 2 5 25 2.承重构件 梁、柱、板结构基本完好，未见变形 2 5 24 中京民信(北京)资产评估有限公司 -26 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 分项评定依据标准分分数 3.墙体满足承载能力，结构牢固，满足使用 要求 1 5 14 4.屋面 平整无渗漏，满足使用功能 2 0 19 5.楼地面 略有磨损 1 5 14 小计：（ 1+2+3+4+5）×0.7 67.20 装 饰 6.门窗 满足使用功能 3 0 29 7.外墙 墙面平整 2 5 24 8.内墙 墙面平整 2 5 24 9.顶棚 满足使用要求 2 0 19 小计：（ 6+7+8+9）×0.23 22.08 设 备 10.水、卫配置齐全、设备完好 3 5 33 11.电器照明设施齐全、绝缘较好、使用正常 3 5 34 12.其他配置齐全、设备完好 3 0 29 小计：（ 10+11+12）×0.07 6.72 勘察成新率合计 % 96 3、综合成新率 综合成新率 =96×40%+96×60% =96%（取整） （三）评估值 评估值 =重置成本 ×综合成新率 =66,485,079×96% =63,825,676（泰铢）取整 =63,825,676/5.2031 =12,266,855.53（人民币元） 案例二：22/76宿舍 ——固定资产 —房屋建筑物评估明细表序号 1 1．基本情况 22/76宿舍：该楼建成于 2012年， 2014年购买，框架结构 2层别墅，建筑面积为 中京民信(北京)资产评估有限公司 -27 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 140.00平方米，所占土地面积为 146.24平方米。开发商已完成别墅内、外部装修，地 面地砖、木地板、内、外墙乳胶漆，天棚矿棉板吊顶、乳胶漆，木门、塑钢窗、小波瓦 屋面、整体橱柜，给排水、电气、照明等措施齐全，正常使用，维护状况良好。账面原 值为人民币 440,759.74元，账面净值为人民币 416,970.80元。 2．选取比较实例 委估对象位于泰国 Lake Valley(Bowin)，小区外交通便利程度一般。评估根据该建 筑物的特殊区位和情况，选择与委估资产同一别墅区的 A、B、C三宗交易实例作为比较 实例。其情况见下表： 比较因素条件说明表 比较内容评估对象 Lake Valley(Bowin) Lake Valley(Bowin) Lake Valley(Bowin) 建筑用途别墅相同相同相同 所处区域 Bowin相同相同相同 交易时期 2016.6.30 2016.9 2016.6 2016.6 交易情况市场价成交价中介叫价中介叫价 建成年代 2012 2015 2016 2016 土地使用期限无期限相同相同相同 繁华程度不繁华相同相同相同 交通便捷程度临县道相同相同相同 环境质量 空气、噪音、绿化 周围景观较好 相同相同相同 建筑结构框架相同相同相同 建筑面积 (m2) 140.00 140.00 140.00 140.00 户型 3房 1厅 1厨 1卫相同相同相同 楼层 1-2相同相同相同 朝向南北相同相同相同 装修情况中档相同相同相同 交易单价 (泰铢 /m2) 16,222 16,222 16,222 3．交易情况修正 交易情况修正系数 =正常交易的交易情况指数 /比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，经了解，房产销售价格统一，报价已考虑优 惠政策，故不需进行交易情况修正。 4．进行交易日期修正 因所选案例的叫价日期与评估基准日接近，市场价变化不大，故不需进行交易日期 中京民信(北京)资产评估有限公司 -28 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 修正。 5．进行区域因素修正 区域因素修正系数 =评估对象区域因素指数 /比较实例的区域因素指数 因比较实例与评估对象处同一区域，故不需要进行区域因素修正。 6．进行个别因素修正 以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、朝向、楼层、景观、装修配套标准、 新旧等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果 详见因素比较修正系数表。 7．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目实例 A实例 B实例 C 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 1．面积 100/100 100/100 100/100 2．楼层 100/100 100/100 100/100 3．朝向 100/100 100/100 100/100 4．结构 100/100 100/100 100/100 5．装修 100/100 100/100 100/100 6．新旧程度 100/102 100/103 100/103 因素比较修正系数计算表 项目实例 A实例 B实例 C 交易单价 (泰铢 /m2) 16,222 16,222 16,222 交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正 1.0000 1.0000 1.0000 个别因素修正 1．面积 1.0000 1.0000 1.0000 2．楼层 1.0000 1.0000 1.0000 3．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 4．结构 1.0000 1.0000 1.0000 5．装修 1.0000 1.0000 1.0000 6．新旧程度 0.9804 0.9709 0.9709 中京民信(北京)资产评估有限公司 -29 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 项目实例 A实例 B实例 C 综合修正系数 0.9804 0.9709 0.9709 比准单价 (泰铢 /m2) 15,904 15,750 15,750 8．确定评估值 市场单价＝ (15,904+15,750+15,750)÷3＝15,801 (泰铢 /m2)取整 评估值＝市场单价 ×建筑面积 ＝15,801×140.00＝2,212,140 (泰铢 )取整 =2,212,140/5.2031 =425,158（人民币元） 中京民信(北京)资产评估有限公司 -30 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 土地所有权评估说明 一、评估范围 本次评估之土地所有权范围为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司所属的 1宗土 地，总用地面积 12.2056莱（ 19,528.96平方米），账面价值为 31,957,254.92泰铢。 二、评估对象概况 （一）土地状况 委估宗地位于泰国 7/411， Village No.6,Mabyangporn Sub-district,Pluak Daeng,District,Rayong Province/， 2013年取得该宗地的所有权。其四至为：东临金 刚石工具公司、南临某公司、西临园区道路、北临新泰车轮公司。截至评估基准日，安 泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司已取得该宗地的《地契》。《地契》证载证号为 22932， 权利人为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司，地号 168，使用权面积为 12.2056莱。 （二）产权状况 截至评估基准日，安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司已取得该宗地的《地契》。 《地契》证载证号为 22932，该土地为安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司所有，无 使用期限制。截至评估基准日，该宗地未设定抵押权、担保权等他项权利。 （三）基础设施状况 待估工业用地宗地地势平坦、土地面积适中，地基承载力一般。截止评估基准日， 宗地红线外基础设施达到 “六通一平 ”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通 讯、通气，红线内场地平整）。 （四）地上建筑物及附着物状况 根据企业提供的权属资料及现场勘察情况，待估宗地规划利用方向均为工业用地用 途，现状利用方向与规划一致。在现状利用条件下宗地内主要建筑物及地上附着物状况 详见下表： 建筑物及地上附着物状况表 宗地 编号 使用单 位 土地位置 土地面 积(莱) 房屋建筑物面 积(平方米 ) 容积 率 主要建筑物及 地上附着物 中京民信(北京)资产评估有限公司 -31 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 建筑物及地上附着物状况表 宗地使用单土地面房屋建筑物面容积主要建筑物及 编号位 土地位置 积(莱)积(平方米 )率地上附着物 7/411，Village 1 安泰钢 研金刚 石工具 （泰 国）有 限公司 No.6,Mabyang porn Sub-district,Pl uak Daeng,District ,Rayong 12.2056 10,471.08 0.51 房屋建筑物： A厂 房、B厂房、门卫、 化学品库、切割实 验室等；构筑物： 道路、围墙等。 Province/ 合计 12.2056 10,471.08 三、地价影响因素 1、一般因素 （1）地理与行政区划 泰王国（泰语： ..............，英语： the Kingdom of Thailand），通称泰国 （Thailand）。是一个位于东南亚的君主立宪制国家。泰国位于中南半岛中部，其西部 与北部和缅甸、安达曼海接壤，东北边是老挝，东南是柬埔寨，南边狭长的半岛与马来 西亚相连。 泰国旧名暹罗，1949年 5月 11日，泰国人用自己民族的名称，把“暹罗 ”改为 “泰”， 主要是取其 “自由 ”之意。 泰国实行自由经济政策，在 20世纪 90年代经济发展较快，跻身成为 “亚洲四小虎 ” 之一，但于 “九八经济危机 ”中受重大挫折，之后陷入衰退和停滞。是世界的新兴工业 国家和世界新兴市场经济体之一。制造业、农业和旅游业是经济的主要部门。泰国是亚 洲唯一的粮食净出口国，世界五大农产品出口国之一。电子工业等制造业发展迅速，产 业结构变化明显，汽车业是支柱产业，是东南亚汽车制造中心和东盟最大的汽车市场。 泰国是世界最闻名的旅游胜地之一。泰国是佛教之国，大多数泰国人信奉四面佛。 佛教徒占全国人口的九成以上。 泰国是东南亚国家联盟成员国和创始国之一，同时也是亚太经济合作组织、亚欧会 议和世界贸易组织成员。 泰国全国分中部、南部、东部、北部和东北部五个地区，现有 76个府。府下设县、 中京民信(北京)资产评估有限公司 -32 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 区、村。曼谷是唯一的府级直辖市。 泰国现时总人口约为 6800万，共有 30多个民族。主要民族是泰族和老族，约各占 总人口的 40%和 35%，其他还有马来族、高棉族、苗族、桂族、瑶族等。泰语为国语。 90%以上的民众信仰佛教，马来族信奉伊斯兰教，还有少数民众信仰基督教、天主教、 印度教和锡克教。 （2）自然条件 泰国的常年气温在 19～38℃之间，平均气温约 28℃；湿度变化为 66%～82.8%。一 年分三季：凉季（十一月至二月）、夏季（三月至五月）、雨季（六月至十月）。 泰国自然资源丰富，主要有钾盐、锡、褐煤、油页岩、天然气，还有锌、铅、钨、 铁、锑、铬、重晶石、宝石和石油等。其中钾盐的储量４０７０万吨，居世界首位，锡 的储量约１２０万吨，其储量占世界总储量的１２％，油页岩蕴藏量达１８７万吨，褐 煤蕴藏量约２０亿吨，橡胶产量居世界首位，年产达２１０万吨，占世界总产量的三分 之一，其中９０％用于出口。森林资源、渔业资源、石油、天然气等也是其经济发展的 基础，天然气蕴藏量约１６．４万亿立方英尺，石油储量１５００万吨，森林覆盖率为 ２５％。此外，泰国还盛产分别被誉为 “果中之王 ”和“果中之后 ”的榴莲和山竹。荔 枝、龙眼、红毛丹等热带水果同样名扬天下。 （3）经济发展状况 泰国经济和社会发展委员会预测， 2015年泰国经济增长难以实现 3%增长，但不会 低于 2.7%。2016年，在全球经济预计增长 3.6%的前提下，泰国经济有望增长 4％。 泰国政府将在出口、投资、旅游三方面发力。出口方面，泰国将采取低利率的货币 政策支持经济发展。投资方面，泰国将大力发展高速公路、火车、经济特区等基建投资 项目。尽管政府基建投资举债规模达到 1.7万亿铢，但政府将积极通过 PPP吸引企业投 资。旅游方面，预计 2015年全年泰国旅游收入为 1.4兆铢，是过去 8年来最高纪录。 2016年泰国旅游业将延续今年的表现，预计全年入境泰国旅游收益将达 1.5兆铢，全年 旅游将创收 2.3兆铢。 2、区域因素 （1）区域概述 泰中罗勇工业园开发有限公司是由中国华立集团与泰国安美德集团在泰国合作开 发的面向中国投资者的现代化工业区。园区位于泰国东部海岸、靠近泰国首都曼谷和廉 差邦深水港，总体规划面积 12平方公里，包括一般工业区、保税区、物流仓储区和商 中京民信(北京)资产评估有限公司 -33 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 业生活区，主要吸引汽配、机械、家电等中国企业入园设厂。 泰中罗勇工业园开发有限公司已被中国政府认定为首批 “境外经济贸易合作区 ”--中 国传统优势产业在泰国的产业集群中心与制造出口基地，最终形成为制造、会展、物 流和商业生活区于一体的现代化综合园区。 作为东盟创始成员国的泰国位于东南亚的中心，长期以来一直以其完善的基础设 施、宽松的投资环境、较好的市场辐射能力、稳定的社会和政治以及友好丰富的文化吸 引着来自世界各国的投资者。而泰中罗勇工业园凭借优越的区位与交通优势、一流的基 础设施、优惠的政策和优质的 “一站式 “服务，将成为中国企业赴泰国投资兴业的最佳 选择！ 总体规划面积 12平方公里，其中一期规划占地 1.5平方公里，二期规划占地 2.5 平方公里，三期占地 8平方公里。 建有一般工业区、保税区、会展中心、物流基地以及配套的商业生活设施。 泰中罗勇工业园开发有限公司是华立集团与泰国安美德集团于 2005年 7月 1日， 在泰国总理他信和国务院副总理回良玉的见证下，签署了合作开发 “泰国工业园 ”的备 忘录。 2006年双方合资成立了泰中罗勇工业园开发有限公司具体负责园区的开发。 （2）经济发展 工业园已有 80家中资企业入驻，总投资超过 20亿美元，涉及汽摩整车及零配件、 机械电子、通讯、光伏等行业，其中不乏中策橡胶、盾安集团这样的产业龙头企业。2015 年入园企业实现销售额 24亿美元，累计已实现销售额 65亿美元，向当地政府累计缴纳 税收已超过 8000万美元，解决了当地 2万人的就业问题。 （3）交通状况 位于泰国东部海岸罗勇府的泰中工业园靠近首都曼谷和境内最大的深水港运输码 头，水陆空交通都非常便捷，而走进园区内，宽阔的道路，配套齐全且便利的生活设施， 绿树成荫的优美环境和远离闹市的清新空气都让人感觉仿佛身处大自然中的度假村。 （4）基础设施 园区地质 园区土地开发经切割填充，80%的紧密度。平整后的土地海拔 90-105米，具有 坚实的地基，适合安置重型机械和建筑厂房，节省打桩费用。 环保标准 2002年获得 ISO14001环保标准，绿化率 30%，环境优美。 水水库蓄水量 350万立方米，年可供水 600万立方米，外部水库年可供水量 600 中京民信(北京)资产评估有限公司 -34 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 立方米。 电园区变电站提供 22千伏的电力，泰国地方电力局提供 110千伏的专线。 天然气泰国石化局铺设的天然气管道直接通道园区，充分供应给需要天然气的用户。 光纤电信备有 2048线的光纤电信系统和 ISDN/ASDN。 道路所有道路皆属钢筋混凝土铺设，主干道宽 52米， 8车道。 污水及废 物处理系 统 活化淤泥废水处理系统可接受来自各个工厂已符合排放标准的废水，目前处理量 18000立方米 /天，园区提供垃圾回收服务，焚化炉日处理垃圾能力达 33吨 3、个别因素 （1）总体情况 委估宗地位于泰国 7/411， Village No.6,Mabyangporn Sub-district,Pluak Daeng,District,Rayong Province/，距曼谷 114KM，距曼谷新国际机场 99KM，距廉 差邦深海港 27KM，距大璞石化港 48KM，距曼谷 Klongtoey码头 122KM。 待估宗地厂区内地势平坦、土地面积一般，宗地基础设施达到红线外 “六通 ”及红 线内场地平整。 （2）具体情况 A.面积 待估宗地面积 12.2056莱（ 19528.96平方米），面积一般，适合于一般工业企业用 地使用。 B.形状 待估宗地形状较规则，有利于厂房、办公楼的布置。 C.地形及地基 场内场地地形较平坦，待估宗地所在区域部分地区承载力一般。 D.宗地最有效用途 规划用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次评估设定用途为工业用地。 E.周围土地利用类型 周围土地以工业用地为主。 F.土地使用年期 待估宗地使用年限为无期限。 G.土地利用强度 中京民信(北京)资产评估有限公司 -35 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 待估宗地出为工业用地，土地利用强度一般。 四、评估依据 （一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件 1、财政部 2004年 2月 25日发布的《资产评估准则 —基本准则》、《资产评估职业 道德准则 —基本准则》（财企 [2004]20号）； 3、中国资产评估协会 2007年 11月 28日发布的《资产评估准则 —评估程序》、《资 产评估准则 —工作底稿》、《资产评估准则 —不动产》、《资产评估价值类型指导意见》（中 评协 [2007]189号）； 4、《资产评估准则 —评估报告》（中评协 [2011]230号）； 5、中国注册会计师协会 2003年 1月 28日发布的《注册资产评估师关注评估对象 法律权属指导意见》（会协 [2003]18号）； 6、《中华人民共和国土地管理法》（2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务 委员会第十一次会议通过）； 7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256号 1998 年12月24日）； 8、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年 7月 5日第八届全国人民代表大 会常务委员会第八次会议通过，并于 2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委 员会第二十九次会议修正）； 9、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62号，2007年 3月 16日）。 （二）有关技术标准 1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-2015）； 2、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准 GB/T 18508－2014，中华人民 共和国国家质量监督检验检疫总局于 2014年 7月 24日发布）； （三）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1、泰国土地管理网站发布的信息。 （四）委托方提供的相关资料 1、《买卖地协议》； 2、土地入账发票； 3、《地契》； 中京民信(北京)资产评估有限公司 -36 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 4、被评估单位提供的其他资料。 （五）其他资料 1、宗地所在园区管委会提供的资料； 2、估价人员现场勘察、调研、收集的相关资料。 五、评估步骤 （一）核查资料 根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助被评估单位填写 “土地所有权评估明 细表 ”，根据被评估单位的评估资料，进行土地面积、土地开发、规划设计、土地基础 设施情况、土地所有权利状况等情况的核实。 （二）现场勘查 对照有关资料及 “土地所有权评估明细表 ”对待估宗地进行查勘，与有关人员座谈， 了解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。 （三）社会及市场调查 就本次评估涉及到的委估宗地，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了 解了当地政府公布的基准地价文件、有关征用土地文件、当地土地开发费；查阅当地土 地交易市场价格、交易方式，取得土地评估的计价依据。 （四）评定估算 根据收集掌握的有关资料，运用适当的评估方法，并掌握待估宗地的性质、土地使 用年限、地块大小、形状、微观区位条件，对待估宗地进行综合评定估算。 六、评估方法确定 根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩 余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照《城 镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的 等，选择适当的评估方法。 在本次估价方法的选择过程中，评估人员遵循估价原则，结合估价目的，在认真分 析所掌握的资料并进行实地调查之后，根据委估土地的特点和实际状况，按照城镇土地 估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件、当地地产市场发育情况并结合评 估对象的具体特点及评估目的等，选择适当的评估方法。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -37 安泰钢研金刚石工具（泰国）有限公司股东全部权益价值资产评估说明 因当地国土部门所谓的基准地价是划片的宗地价格，主要用于征税，与宗地实际成 交价格不相同，故不采用基准地价系数修正法；因不易收集到征地资料和补偿标准，故 不采用成本逼近法评估；因估价对象所处区域土地市场发育活跃，土地交易活动频繁， 且出售地块信息标准较易于取得，故采用市场比较法评估；因无法收集到该区域足够的 市场租赁价格，故无法采用收益法评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力 的房地产估价，因委估宗地不能用于房地产开发，故无法采用假设开发法评估。 市场比较法是在求取一宗待评估土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近 时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较时，并依据后者已知的价格，参 照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估基准日 的地价。 基本公式： 地价 =比较案例地价 ×交易情况比较指数 ×交易期日比较指数 ×区域因素条件比较 指数 ×个别因素条件比较指数 选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求： （未完）  |