[关联交易]轴研科技:发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易申请文件一次反馈意见的回复（评估师部分）
洛阳轴研科技股份有限公司 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易 申请文件一次反馈意见的回复 （评估师部分） 评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一七年六月 问题4、申请材料显示，本次拟募集配套资金不超过62,891万元，主要用 于支付标的资产在建项目建设费用和中介机构费用。其中，募投项目包括“设 备购置费用”、“设备安装费用”、“其他费用”、“预备费”、“铺底流动 资金”等。请你公司：1）补充披露募投项目存在上述其他费用、预备费和铺底 流动资金是否符合我会相关规定。2）补充披露募投项目中设备购置费和设备安 装费的具体测算依据及合理性。3）结合上市公司及国机精工货币资金用途、未 来支出安排、资产负债率、可利用的融资渠道、授信额度以及前次募集资金使 用情况等，补充披露本次募集配套资金的必要性。4）补充披露本次募集资金规 模与标的资产规模是否匹配，以及标的资产业绩考核期是否扣除募集资金投入 带来的节约财务费用影响。请独立财务顾问、会计师和评估师核查并发表明确 意见。 评估师核查意见：经核查，本次评估没有考虑募集资金使用对评估结果的影 响。 问题17、申请材料显示，新亚公司以2016年4月30日作为基准日的收益 法评估值为30,205.13万元；本次交易以6月30日为基准日的收益法评估值为 37,158.86万元。请你公司结合评估方法、相关评估参数的差异情况，补充披露 上述两次评估作价差异的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师检查并发表 明确意见。 【回复】 评估师核查意见： 新亚公司2016年涉及的两次评估的目的和标的不尽相同，因此在评估方法 适用性和评估参数上有所差异。 1、评估标的和估值模型的差异 前次股权收购以2016年4月30日为评估基准日，由于郑州磨料磨具磨削研 究所有限公司拟收购新亚公司16%股权，评估对象为郑州新亚复合超硬材料有限 公司16%股权，评估时考虑到小股东持有股权主要是获取投资回报，因此采用的 是收益法（红利贴现模型），16%股权的评估值是4,832.82万元，折算全部股权 价值为30,205.13万元。 本次轴研科技收购国机精工以2016年6月30日为评估基准日，作为合并报 表范围内的公司，对国机精工整体价值的确定需要先评估郑州新亚复合超硬材料 有限公司全部股权价值，评估对象是新亚公司的全部股权，评估方法采用的是收 益法（企业自由现金流量模型），该评估模型的一个重要假设是公司股东可以支 配公司全部现金流，而不仅是利润。 由于两次评估的对象不同，因此两次评估结果内涵有差异。 2、评估参数选择的对比及合理性分析 （1）收入规模预测差异：新亚公司销售规模与石油行业景气度有着非常紧 密的联系，销售规模随石油价格波动。比较同期新亚公司收入与国际原油价格指 数，两者之间有着非常一致的同步变化。2016年上半年油价处于低位，年初曾 经达到10年低点，4月30日前6个月平均油价为40美元（北海布伦特原油）， 下半年油价逐步回升，6个月平均油价为50美元（北海布伦特原油），超过了 2015年同期平均油价。根据企业下半年订单完成情况，评估人员认为行业复苏 相对上半年评估时有更多乐观的理由， 2016年全年销售规模按实际发生的未审 规模8,900万元确认，较前次评估增加4.5%左右。同时考虑油价虽然明显复苏， 但是价格持续大幅度增长有限，主要是恢复性增长，基于稳健原则，预测期内收 入规模考虑基数增加的同时略有调增。预测期2017年至2021年，本次评估年平 均收入规模平均比上次增加1,805.09万元，调增比例14.73%，年平均净利润规 模增加357.19万元，调增比例10.58%。 （2）销售净利润率差异：两次评估基准日销售净利率数据对比如下表所示 项目 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 本次评估销售净 利率 26.62% 27.21% 27.78% 27.92% 27.36% 27.37% 上次评估销售净 利率 33.40% 31.80% 30.30% 28.70% 27.20% 27.20% 差异额 -6.80% -4.59% -2.52% -0.78% 0.16% 0.17% 差异率 -20.36% -14.43% -8.32% -2.72% 0.59% 0.63% 本次评估时2016年、2017年、2018年的销售利润率比前次评估有所降低， 主要是基于稳健原则，适当调低了业务毛利率，减少成本波动不可预见影响。 （3）折现率：16%股权收购收益法（红利贴现模型）折现率为12.11%，采 用的是权益资本成本（re）;本次评估收益法（企业自由现金流模型）折现率为 11.29%，适用资本资产加权平均成本模型（WACC），其中权益资本成本为 12.44%。两次评估选用的权益资本报酬率接近，本次评估同口径折现率略有提升。 由于本次评估考虑了2016年下半年的实际数据，企业经营未来经营预期趋 势向好，因此本次评估结果较前次有所增加，是适当的。 问题21、申请资料显示，本次交易国机精工100%股权采用资产基础法的 评估值为98,137.68万元，增值率40.47%，对应2015 年市盈率倍数为44.14倍， 市净率1.41倍。请你公司：（1）补充披露本次交易国机精工仅采用资产基础法 进行评估的原因及合理性，是否符合我会相关规定。（2）结合近期可比交易案 例情况，从对比估值角度补充披露国机精工本次交易作价的合理性。请独立财 务顾问和评估师检查并发表明确意见。 【回复】 评估师核查意见： （一）补充披露本次交易国机精工仅采用资产基础法进行评估的原因及合 理性，是否符合我会相关规定。 根据证监会发布的《会计监管风险提示第5号——上市公司股权交易资产评 估》，对上市公司股权交易进行资产评估的评估方法选择规定如下：对股权进行 评估时，应逐一分析资产基础法、收益法和市场法等3种基本评估方法的适用性。 在持续经营前提下，原则上应当采用两种以上方法进行评估。除被评估企业不满 足其中两种方法的使用条件外，应合理采用两种或两种以上方法进行评估。如果 只采用了一种评估方法，应当有充分依据并详细论证不能采用其他方法进行评估 的理由。 国机精工不适合采用收益法进行评估的原因如下：国机精工本级2013年、 2014年、2015年均无业务收入。2016年起国机精工本级将作为采购中心服务于 下属子公司——即将采购物资平进平出，不单独获利，其业务量完全取决于子公 司的需求情况，业务规模难以预测，故未来收益难以合理预测，且企业风险亦难 以量化，故对国机精工本级不适用收益法。 国机精工不适合采用市场法进行评估的原因如下：由于难以从公开市场搜集 到与国机精工业务规模、经营模式、资产结构等类似的上市公司，也难以从公开 市场上查询到相关的交易案例，即使放大行业范围进行搜集案例，也较难以合理 化修正，故本次评估不适合使用市场法进行评估。 国机精工账面资产清晰，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到 满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评 估，资产基础法可以较好的反映国机精工在评估基准日的市场价值，因此本次评 估采用资产基础法。 评估人员结合国机精工的资产及经营情况对评估方法进行了逐项分析，认为 采用资产基础法一种方法进行估值是恰当的。除国机精工本级作为平台公司不宜 采用收益法和市场法进行评估外，下属的三磨所和中机合作公司分别采用了资产 基础法和收益法进行评估。同时为避免因三磨所、中机合作公司单独收益法估值 而忽略上级控股平台国机精工的管理费用从而导致收益法估值虚增影响估值结 论的情形，国机精工作为控股型企业，总部的管理费用应在下属公司间予以分摊， 以期合理反映相关公司的估值，可以满足对标的资产价值判断的基础数据要求。 （二）结合近期可比交易案例情况，从对比估值角度补充披露国机精工本 次交易作价的合理性。 同行业可比上市公司交易案例中，标的公司的估值情况如下: 序号 上市公司 标的资产 评估基准 日 评估 方法 评估增 值率 市净率 市盈率1 市盈率2 1 康跃科技 河北羿珩科技公司 100%股权 2016.3.31 收益 法 239.92% 3.69 45.61 13.21 2 银禧科技 兴科电子科技 66.20%股权 2016.3.31 收益 法 383.67% 4.65 33.61 8.19 3 红相电力 卧龙银川变压器公 司100%股权 2016.9.30 收益 法 192.60% 2.93 16.77 21.25 4 红相电力 合肥星波通信公司 67.54%股权 2016.9.30 收益 法 571.68% 6.72 45.21 25.72 5 江南红箭 中南钻石100%股 权 2012.7.31 收益 法 216.40% 2.85 10.19 10.17 6 新研股份 明日宇航股权 2014.1.31 收益 法 418.64% 5.18 33.36 21.41 平均值 337.15% 4.34 30.79 16.66 中位数 311.80% 4.17 32.20 17.23 轴研科技 国机精工100%股 权 2016.6.30 资产 基础 法 71.43% 1.26 44.14 11.82 注1：:市盈率1=交易作价/预测期前最近一个完整会计年度净利润； 注2：市盈率2=交易作价/预测期 第一年净利润；注3：市净率＝交易作价÷评估时点归属于母公司所有者权益 注4：于与本次交易案例相 近，且最终以资产基础法定价的案例较少，本次选取的标的公司定价评估方法为收益法；注5：以上数据 摘自各上市公司公告。 1、基于评估增值率角度的估值合理性分析 本次选取的可比交易的案例中，评估增值率平均值为337.15%，评估增值率 中位数为311.80%。本次交易采用资产基础法评估结果作为国机精工全部股东权 益价值的评估结论，评估结果为98,137.68万元，评估增值率为71.43%，显著低 于可比案例的平均水平。 2、基于评估基准日市净率的估值合理性分析 可比案例基于评估基准日的市净率平均值为4.34倍，市净率中位数为4.17 倍。本次交易国机精工股权作价对应的基于评估基准日评估值的市净率为1.26 倍，显著低于可比案例的平均水平。 3、基于评估基准日市盈率的估值合理性分析 可比案例基于预测期前最近一个完整会计年度净利润计算的市盈率平均值 为30.79倍，市盈率中位数为32.2倍。本次交易国机精工股权作价对应的基于预 测期前最近一个完整会计年度净利润计算的市盈率为44.14，高于可比案例的平 均水平，主要是由于国机精工2015年度归母净利润较低。 可比案例基于预测期第一年净利润计算的市盈率平均值为16.66倍，市净率 中位数为17.23倍。本次交易国机精工股权作价对应的基于预测期第一年净利润 计算的市盈率为11.82，低于可比案例平均水平。 综上所述，从同行业可比上市公司的并购案例角度分析，本次交易标的估值 具有合理性。 问题22、申请材料显示，国机精工以资产基础法对长期股权投资进行评估， 其中中国机械工业国际合作有限公司和三磨所的账面价值分别为16,462.14万元 和34,825.25万元。而对中国机械工业国际合作有限公司和三磨所的评估分析显 示，其账面价值分别为17,046.12万元和45,987.04万元。请你公司补充披露产生 上述差异的原因，如存在差错，请更正相关内容，请独立财务顾问、会计师和 评估师核查并发表明确意见。 【回复】 评估师核查意见： “国机精工以资产基础法对长期股权投资进行评估，其中中国机械工业国 际合作有限公司和三磨所的账面价值分别为16,462.14万元和34,825.25万元。” 此处账面价值是站在母公司角度的采用成本法核算的长期股权投资的账面价值， 即国机精工本级对中国机械工业国机合作有限公司和三磨所公司股权投资的入 账价值，采用成本法后续计量； “对中国机械工业国机合作有限公司和三磨所的评估分析显示，其账面价值 分别为17,046.12万元和45,987.04万元”，此处账面价值为子公司单体报表的账 面净资产数额，即中机合作和三磨所单体报表的账面净资产价值；此等差异，是 长期股权投资成本法核算下的投资成本与被投资单位所有者权益数额的正常差 异，主要原因是子公司在合并后经营过程中净资产变动造成的，不存在差错。 问题23、申请资料显示，本次评估国机精工5宗土地引用郑州豫华土地评 估咨询有限公司出具的土地估价报告，其中荥阳土地评估值为4,721.47万元。 请你公司列表披露上述土地使用权的出让价格、账面价值和评估价值，并结合 相关评估方法、评估参数的选择以及市场可比交易案例，补充披露上述土地使 用权评估的合理性。请独立财务顾问和评估师检查并发表明确意见。 【回复】 评估师核查意见： （一）列表披露上述土地使用权的出让价格、账面价值和评估价值，并结 合相关评估方法、评估参数的选择以及市场可比交易案例，补充披露上述土地 使用权评估的合理性。 1、引用郑州豫华土地评估咨询有限公司出具的土地估价报告的5宗土地情 况： 序 号 登记土地使 用者 土地使用证 面积 （㎡） 账面价值 评估值 出让土地总 价 （万元） 1 郑州磨料磨 具磨削研究 所实验工厂 郑国用 （1995）字 第912号 3504.52 3,259,200.00 3,756,800.00 3,756,800.00 2 郑州磨料磨 具磨削研究 所 郑国用 （2010）第 0006号 11517.42 43,993,443.21 59,556,600.00 59,556,600.00 3 郑州磨料磨 具磨削研究 所 郑国用 （2010）第 0007号 15711.95 60,016,476.67 83,477,600.00 83,477,600.00 4 中国磨料磨 具进出口公 司 郑国用 （2002）字 第0691号 2232.87 10,228,485.63 14,978,100.00 14,978,100.00 5 中国磨料磨 具进出口公 司 郑国用 （2005）字 第0213号 1275.78 5,844,914.37 9,221,300.00 9,221,300.00 （1）土地使用权评估方法的合理性 依据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），各宗地所处区域有相同 用途的土地市场交易案例，满足市场比较法的使用条件，故宜采用市场比较法； 同时，郑州市现行基准地价于2014年9月1日开始实施，基准地价期日为2013 年1月1日，距本次估价期日2016年6月30日虽已超过三年，但未超过六年， 仍为当地国土部门使用，且郑州市基准地价修正体系完善，郑州市为国家级地价 动态监测城市，其地价指数每季度公布，故适宜采用基准地价系数修正法进行评 估。因此，结合评估目的及宗地实际情况，本次评估采用了基准地价修正系数法 和市场比较法两种评估方法。 （2）土地使用权评估参数选择的合理性 ①基准地价系数修正法参数合理性分析 A.土地级别及基准地价的确定 各宗地所在土地级别及基准地价均是按照基准地价文件规定确定的。 宗地编 号 土地使用者 土地使用证 号 用途 基准地价 文件 土地级别及基准地价 宗地1 郑州磨料磨 具磨削研究 所实验工厂 郑国用 （1995）字第 912号 工业用地 《郑州市 人民政府 关于公布 我市市区 土地级别 与基准地 价的通 知》（郑 政 [2014]37 号） 郑州市城区工业用途二级，基准地 价为915元/㎡ 宗地2 郑州磨料磨 具磨削研究 所 郑国用 （2010）第 0006号 商服用地 郑州市城区商服用途五级，基准地 价为4,350元/㎡ 宗地3 郑州磨料磨 具磨削研究 所 郑国用 （2010）第 0007号 商服用地 郑州市城区商服用途三级（所占比 例约1%）、五级（所占比例约 99%），三级基准基地为6,300元/ ㎡、五级基准地价为4,350元/㎡ 宗地4 中国磨料磨 具进出口公 司 郑国用 （2002）字第 0691号 商服用地 郑州市城区商服用途三级（所占比 例约50%）、五级（所占比例约 50%），三级基准基地为6,300元/ ㎡、五级基准地价为4,350元/㎡ 宗地5 中国磨料磨 具进出口公 司 郑国用 （2005）字第 0213号 商服用地 郑州市城区商服用途三级（所占比 例50%）、五级（所占比例50%）， 三级基准基地为6,300元/㎡、五级 基准地价为4,350元/㎡ B.期日修正系数的确定 郑州市为国家地价动态监测城市，本次评估期日修正主要结合中国城市地价 动态监测系统、近年来地价的实际变动情况以及估价人员对待估宗地周围情况的 调查分析情况，确定区域地价水平上涨幅度，以此确定工业用地期日修正系数为 1.0794、商服用地期日修正系数为1.2651。 C.影响地价因素修正系数的确定 根据待估宗地的区域因素、个别因素的实际状况，按照当地基准地价修正体 系规定的地价影响因素指标说明表判定其优劣状况，确定宗地地价修正系数（见 下表），修正系数均在规定修正幅度内。 宗地编号 基准地价 宗地地价修正系数 级别 所占比例 基准地价/㎡ 宗地1 二级 100% 915 0.0875 宗地2 五级 100% 4,350 0.1851 宗地3 三级部分 1% 6,300 0.1280 五级部分 99% 4,350 0.1700 宗地4 三级部分 50% 6,300 0.1359 五级部分 50% 4,350 0.2421 宗地5 三级部分 50% 6,300 0.1359 五级部分 50% 4,350 0.2421 D.容积率修正系数的确定 宗地 编号 容积率修正 宗地1 本次评估设定容积率为0.55，与基准地价内涵对应的容积率不一致，故需进行 容积率修正。郑州市现行基准地价体系中工矿仓储用地未制订容积率修正体系；同 时，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）文件规定：“对现 有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的， 不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑 面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”,在该政策下，宗地容积率的 不同对工业用地价无影响，不同容积率下工业用地地价无明显差异，因此,本次评估 时容积率修正系数确定为1.0。 宗地2 本次评估容积率设定为0.77，结合郑州市实际情况，容积率小于1的商服用途 供地很少，地价水平一般情况下与容积率的高低成正相关，相邻容积率之间地价的 变化幅度相似，故在容积率小于1时，参考相邻容积率1.0与1.1之间的差值及趋势 进行修正，与地价的变化趋势相符。则采用插值法，确定容积率为0.77时的商服用 地容积率修正系数为0.782。 宗地3 本次评估容积率设定为0.86，结合郑州市实际情况，容积率小于1的商服用途 供地很少，地价水平一般情况下与容积率的高低成正相关，相邻容积率之间地价的 变化幅度相似，故在容积率小于1时，参考相邻容积率1.0与1.1之间的差值及趋势 进行修正，与地价的变化趋势相符。则采用插值法，确定容积率为0.86时的商服用 地容积率修正系数为0.807。 宗地4 本次评估容积率设定为1.82，参照郑州市基准地价资料，确定容积率为1.82时， 商服用地容积率修正系数为0.928。 宗地5 本次评估容积率设定为2.98，参照郑州市基准地价资料，确定容积率为2.98时， 商服用地容积率修正系数为1.0。 E.开发程度修正值的确定 比较各宗地实际开发程度与当地基准地价内涵确定的开发程度是否一致，如 不一致，则根据实际开发状况所需的客观费用对开发程度进行修正；本次评估设 定各宗地开发程度均为宗地外七通、内土地平整，与基准地价内涵对应的开发程 度一直，故开发程度修正值为0元/㎡。 F.年期修正系数的确定 土地年限修正系数系根据《城镇土地估价规程》规定的公式进行测算，修正 公式为： 11/(1) 11/(1) mnrKr .. . .. 其中： m 为待估宗地设定使用年限； n 为基准地价设定土地使用年期； r 为土地还原率，城镇基准地价更新报告中有明确规定。 评估设定估价对象年期与基准地价内涵对应年期一致，故年期修正系数均为 1.0。 综上，确定基准地价系数修正法测算估价对象的测算结果如下： 基准地价系数修正法测算过程一览表 宗地编 号 基准地价 宗地地 价修正 系数 期日修 正系数 容积率 修正系 数 年期修 正系数 开发程 度修正 值/㎡ 各级别测 算结果/㎡ 按比例加 权后宗地 测算结果/ ㎡ 级别 所占 比例 基准地 价/㎡ 宗地1 二级 100% 915 0.0875 1.0794 1.0000 1.0000 0 1,074.07 1,074.07 宗地2 五级 100% 4,350 0.1851 1.2651 0.7820 1.0000 0 5,100.07 5,100.07 宗地3 三级 1% 6,300 0.1280 1.2651 0.8070 1.0000 0 7,255.18 5,216.64 五级 99% 4,350 0.1700 1.2651 0.8070 1.0000 0 5,196.05 宗地4 三级 50% 6,300 0.1359 1.2651 0.9280 1.0000 0 8,401.44 7,372.4 五级 50% 4,350 0.2421 1.2651 0.9280 1.0000 0 6,343.35 宗地5 三级 50% 6,300 0.1359 1.2651 1.0000 1.0000 0 9,053.27 7,944.39 五级 50% 4,350 0.2421 1.2651 1.0000 1.0000 0 6,835.51 以上估价方法使用符合《城镇土地估价规程》要求、参数确定依据充分，所 得结果客观、公正。 ②市场比较法参数合理性分析 A.比较实例的确定 参考《城镇土地估价规程》，选择的 3 个比较实例均为与估价对象属于同 一供需圈内、用途相同或相近、交易时间与评估期日相差不超过 3 年的正常交 易实例，满足可比实例的选取条件。本次选用的市场案例如下： 宗地1：工业用途（郑国用（1995）字第912号宗地） 因素 宗地 案例1 案例2 案例3 宗地位置 郑州市中原西 路161号 城北路南、司庄 路东 紫荆山路东、陇 海东路南 紫荆山路东、陇 海东路南 土地用途 工业 工业用地 工业用地 工业用地 交易日期 2016年6月30 日 2014年11月18 日 2013年9月16 日 2013年9月16 日 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 核资 协议 协议 协议 宗地价格（元/ ㎡） 待估 1,103 1,088 1,077 土地面积（㎡） 3,504.47 2,295.85 21,593.23 17,235.76 土地使用年期 （年） 50 50 50 50 价格类型 出让 出让 出让 出让 容积率 0.55 ＞1.6 ＞1.6 ＞1.6 宗地2：商服用途（郑国用（2010）第0006号宗地） 因素 宗地 案例1 案例2 案例3 宗地位置 华山路西、中原 路南 伊河路南、工人 路西 沁河路南、伏牛 路西 鼎盛大道南、嵩 山南路东 土地用途 商服 商务金融用地 批发零售用地、 住宿餐饮 批发零售用地、 住宿餐饮 交易日期 2016年6月30 日 2015年8月14 日 2015年10月28 日 2016年1月15 日 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 核定资产 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 宗地价格（元/㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 11,517.420 6,716.87 11,354.45 30,175.03 土地使用年期 （年） 40 40 40 40 价格类型 出让 出让 出让 出让 容积率 0.77 小于8 小于3.8 小于4 宗地3：商服用途（郑国用（2010）第0007号宗地） 因素 宗地 案例1 案例2 案例3 宗地位置 华山路西、中原 路南 伊河路南、工人 路西 沁河路南、伏牛 路西 鼎盛大道南、嵩 山南路东 土地用途 商服 商务金融用地 批发零售用地、 住宿餐饮 批发零售用地、 住宿餐饮 交易日期 2016年6月30 日 2015年8月14 日 2015年10月28 日 2016年1月15 日 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 核定资产 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 宗地价格（元/ ㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 15,711.95 6,716.87 11,354.45 30,175.03 土地使用年期 （年） 40 40 40 40 价格类型 出让 出让 出让 出让 容积率 0.86 小于8 小于3.8 小于4 宗地4：商服用途（郑国用（2002）字第0691号宗地） 因素 宗地 案例1 案例2 案例3 宗地位置 中原路南、伏牛 路东 伊河路南、工人 路西 沁河路南、伏牛 路西 鼎盛大道南、嵩山 南路东 土地用途 商服 商务金融用地 批发零售用地、 住宿餐饮 批发零售用地、住 宿餐饮 交易日期 2016年6月30 日 2015年8月14 日 2015年10月28 日 2016年1月15日 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 核定资产 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 宗地价格（元/ ㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 2,232.87 6,716.87 11,354.45 30,175.03 土地使用年期 （年） 40 40 40 40 价格类型 出让 出让 出让 出让 容积率 1.82 小于8 小于3.8 小于4 宗地5：商服用途（郑国用（2005）字第0213号宗地） 因素 宗地 案例1 案例2 案例3 宗地位置 中原路南、伏牛 路东 伊河路南、工人 路西 沁河路南、伏牛 路西 鼎盛大道南、嵩 山南路东 土地用途 商服 商务金融用地 批发零售用地、 住宿餐饮 批发零售用地、 住宿餐饮 交易日期 2016年6月30 日 2015年8月14 日 2015年10月28 日 2016年1月15 日 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 核定资产 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 宗地价格（元/㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 1,275.87 6,716.87 11,354.45 30,175.03 土地使用年期 （年） 40 40 40 40 价格类型 出让 出让 出让 出让 容积率 2.98 小于8 小于3.8 小于4 B.比较因素的确定 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有交易期日、交易 情况、价格类型、土地使用年限、区域因素（影响工业用地的区域因素主要选择 了：产业集聚状况、交通条件、自然条件、基础设施状况、区域环境状况等；影 响商服用地的因素主要选择了：商服繁华程度、道路通达性、所临道路有无交通 管制、公交便捷度、公共设施配套状况、基础设施状况、区域环境状况等）、个 别因素（宗地面积形状、临街状况、规划限制、容积率等）。 C.因素条件说明表和比较因素条件指数表的确定 根据上述确定的各比较因素编制因素条件说明表，根据待估宗地与比较实例 各种因素具体情况，编制待估宗地与实例比较因素条件指数表。 比较因素指数确定如下： a.待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故 对于上述这些影响地价的因素不作修正。 b.地价指数修正 主要结合中国城市地价动态监测系统、近年来各区域地价的实际变动情况以 及估价人员对待估宗地周围情况的调查分析进行确定。 c.土地年期修正 土地年限修正系数系根据《城镇土地估价规程》规定的公式进行测算，修正 公式为： 其中： m 为待估宗地设定使用年限； n 为比较实例的土地使用年期； r 为土地还原率，城镇基准地价更新报告中有明确规定。 d.区域因素修正 工业用途（郑国用（1995）字第912号宗地）： 产业集聚状况分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以待估宗地 100， 每相差一个等级地价相应修正3%。 交通条件：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以待估宗地 100，每 相差一个等级地价相应修正3%。 自然条件：划分为地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有利、地形 地基承载力及地下水位等条件对工业建设较有利、地形地基承载力及地下水位等 条件对工业建设有轻微影响、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响 较大、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响严重五个等级，以待估 宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正2%。 基础设施状况：由于待估宗地与可比实例的基础设施状况相同，不对基础设 施状况进行修正。 区域环境状况：分为无污染、基本无污染、轻度污染、污染较严重、严重污 染五个等级，以待估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正2%。 商服用途（郑国用（2010）第0006号、郑国用（2010）第0007号、郑国用 （2002）字第0691号、郑国用（2005）字第0213号宗地）： 商服繁华程度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地为 100， 每相差一个等级地价相应修正3%。 道路通达性：分为“周边路网密度大，道路通达度高，综合评价交通条件优”、 “周边路网密度较大，道路通达度较高，综合评价交通条件较优”、“周边路网 密度一般，道路通达度一般，综合评价交通条件一般”、“周边路网密度较小， 道路通达度较低，综合评价交通条件较差”、“周边路网小，道路通达度低，综 合评价交通条件差”五个等级，以待估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修 正2%。 所临道路有无交通管制：分为无交通管制、部分时间实行交通管制、全天实 行交通管制三个等级，以待估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正1%。 公交便捷度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以待 估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正2%。 公共设施配套状况：分为完备、较完备、一般、较不完备、不完备五个等级， 以待估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正2%。 基础设施状况：由于待估宗地与可比实例的基础设施状况相同，不对基础设 施状况进行修正。 区域环境状况：分为无污染、基本无污染、轻度污染、污染较严重、严重污 染五个等级，以待估宗地为 100，每相差一个等级地价相应修正1.5%。 e.个别因素修正 工业用途（郑国用（1995）字第912号宗地）： 宗地面积形状：分为对宗地极为有利、对宗地较为有利、对宗地无不良影响、 对宗地的利用有一定的影响、对宗地利用产生严重影响五个等级，以待估宗地 100，每相差一个等级地价相应修正2.5%。 临街状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地 100，每 相差一个等级地价相应修正2%。 容积率修正：所选案例容积率与估价对象容积率不一致，需要进行容积率修 正；考虑到郑州市现行基准地价体系中工矿仓储用地未制订容积率修正体系，同 时，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）文件规定：“对 现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积 率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标， 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款”,在该政策下， 宗地容积率的不同对工业用地价无影响，不同容积率下工业用地地价无明显差 异。因此,评估确定估价对象及所选比较案例的容积率指数均为100。 规划限制修正：由于待估宗地与可比实例的规划限制相同，本次评估不对规 划限制进行修正。 商服用途（郑国用（2010）第0006号、郑国用（2010）第0007号、郑国用 （2002）字第0691号、郑国用（2005）字第0213号宗地）： 宗地面积形状：分为对宗地极为有利、对宗地较为有利、对宗地无不良影响、 对宗地的利用有一定的影响、对宗地利用产生严重影响五个等级，以待估宗地 100，每相差一个等级地价相应修正2%。 临街状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地 100，每 相差一个等级地价相应修正1.5%。 容积率修正：所选案例容积率与估价对象容积率不一致，需要进行容积率修 正；评估时依据郑州市基准地价成果资料中的商服用地容积率修正体系，确定各 宗地及所选案例的容积率修正系数，同时，依据《城镇土地估价规程》要求：“当 容积率对地价影响较大时，应单独修正”，评估时将比较案例的容积率修正与估 价对象一致后的地价情况如下： 因素 宗地2 案例1 案例2 案例3 宗地位置 华山路西、中原 路南 伊河路南、工人路 西 沁河路南、伏牛路 西 鼎盛大道南、嵩山南 路东 宗地价格（元/ 待估 12,149 7,863 7,466 ㎡） 土地面积（㎡） 11,517.42 6,716.87 11,354.45 30,175.03 容积率 0.77 小于8 小于3.8 小于4 容积率修正系 数 0.782 1.7929 1.1999 1.2612 容积率修正后 价格（元/㎡） —— 5,298.97 5,124.48 4,629.25 因素 宗地3 案例1 案例2 案例3 宗地位置 华山路西、中原 路南 伊河路南、工人路 西 沁河路南、伏牛路 西 鼎盛大道南、嵩山南 路东 宗地价格（元/ ㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 15,711.95 6,716.87 11,354.45 30,175.03 容积率 0.86 小于8 小于3.8 小于4 容积率修正系 数 0.807 1.7929 1.1999 1.2612 容积率修正后 价格（元/㎡） —— 5,468.37 5,288.31 4,777.25 因素 宗地4 案例1 案例2 案例3 宗地位置 中原路南、伏牛 路东 伊河路南、工人路 西 沁河路南、伏牛路 西 鼎盛大道南、嵩山南 路东 宗地价格（元/ ㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 2,232.87 6,716.87 11,354.45 30,175.03 容积率 1.82 小于8 小于3.8 小于4 容积率修正系 数 0.928 1.7929 1.1999 1.2612 容积率修正后 价格（元/㎡） —— 6,288.29 6,081.23 5,493.54 因素 宗地5 案例1 案例2 案例3 宗地位置 中原路南、伏牛 路东 伊河路南、工人路 西 沁河路南、伏牛路 西 鼎盛大道南、嵩山南 路东 宗地价格（元/ ㎡） 待估 12,149 7,863 7,466 土地面积（㎡） 1,275.87 6,716.87 11,354.45 30,175.03 容积率 2.98 小于8 小于3.8 小于4 容积率修正系 数 1 1.7929 1.1999 1.2612 容积率修正后 价格（元/㎡） —— 6,776.17 6,553.05 5,919.76 规划限制修正：由于待估宗地与可比实例的规划限制相同，本次评估不对规 划限制进行修正。 D.因素修正系数表及市场比较法测算结果的确定 在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因 素修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各 因素修正系数（如下），经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比 较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，经过比较分析，三个比准 价格的差距在合理范围之内，故采用简单算术平均法确定待估宗地的估价结果。 宗地1比较因素修正系数表 待估宗地及比较实例 案例1 案例2 案例3 比较因素 土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易日期 136 / 131 136 / 128 136 / 128 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100 土地使用年期 100 / 100 100 / 100 100 / 100 价格类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100 区 域 因 素 交通条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 自然条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100 基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 产业集聚规模 100 / 100 100 / 100 100 / 100 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100 个 别 因 素 宗地面积形状 100 / 100 100 / 105 100 / 105 临街状况 100 / 104 100 / 104 100 / 104 规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 综合因素修正系数 0.9982 0.9730 0.9730 实例地价（元/㎡） 1,103.00 1,088.00 1,077.00 比准价格（元/㎡） 1,101.01 1,058.62 1,047.92 估价对象评估价格（元/ ㎡） 取三例修正地价的平均值 1,069.18 宗地2比较因素修正系数表 待估宗地及比较实例 案例1 案例2 案例3 比较因素 土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易日期 272 / 255 272 / 261 272 / 266 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100 土地使用年期 100 / 100 100 / 100 100 / 100 价格类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100 区 域 因 素 距商服中心距离 100 / 106 100 / 100 100 / 97 道路通达性 100 / 98 100 / 100 100 / 100 所临道路有无交通管制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公用设施状况 100 / 100 100 / 98 100 / 92 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100 个 别 因 素 宗地面积形状 100 / 100 100 / 100 100 / 100 临街状况 100 / 103 100 / 103 100 / 103 规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 综合因素修正系数 0.9969 1.0324 1.1125 容积率修正后实例地价（元/ ㎡） 5,298.97 5,124.48 4,629.25 比准价格（元/㎡） 5,282.54 5,290.51 5,150.04 估价对象评估价格（元/㎡） 取三例修正地价的平均值 5,241.03 宗地3比较因素修正系数表 待估宗地及比较实例 案例1 案例2 案例3 比较因素 土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易日期 272 / 255 272 / 261 272 / 266 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100 土地使用年期 100 / 100 100 / 100 100 / 100 价格类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100 区 域 因 素 距商服中心距离 100 / 106 100 / 100 100 / 97 道路通达性 100 / 98 100 / 100 100 / 100 所临道路有无交通 管制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公用设施状况 100 / 100 100 / 98 100 / 92 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100 个 别 因 素 宗地面积形状 100 / 100 100 / 100 100 / 100 临街状况 100 / 103 100 / 103 100 / 103 规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 综合因素修正系数 0.9969 1.0324 1.1125 容积率修正后实例地价（元/ ㎡） 5,468.37 5,288.31 4,777.25 比准价格（元/㎡） 5,451.42 5,459.65 5,314.69 估价对象评估价格（元/㎡） 取三例修正地价的平均值 5,408.59 宗地4比较因素修正系数表 待估宗地及比较实例 案例1 案例2 案例3 比较因素 土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易日期 272 / 255 272 / 261 272 / 266 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100 土地使用年期 100 / 100 100 / 100 100 / 100 价格类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100 区 域 因 素 距商服中心距离 100 / 106 100 / 100 100 / 97 道路通达性 100 / 98 100 / 100 100 / 100 所临道路有无交通管制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公交便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100 基础设施状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 公用设施状况 100 / 100 100 / 98 100 / 92 环境质量 100 / 100 100 / 100 100 / 100 个 别 因 素 宗地面积形状 100 / 106 100 / 106 100 / 106 临街状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100 容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100 综合因素修正系数 0.9687 1.0032 1.0810 容积率修正后实例地价（元/ ㎡） 6,288.29 6,081.23 5,493.54 比准价格（元/㎡） 6,091.47 6,100.69 5,938.52 估价对象评估价格（元/㎡） 取三例修正地价的平均值 6,043.56 宗地5比较因素修正系数表 待估宗地及比较实例 案例1 案例2 案例3 比较因素 土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易日期 272 / 255 272 / 261 272 / 266 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 交易方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100 土地使用年期 100 / 100 100 / 100 100 / 100 价格类型 100 / 100 100 / 100 100 / 100 区 域 因 素 （未完）  |