[公告]16不动产：平安不动产有限公司公司债券2017年跟踪评级
3 ． 2016 年， 公司资产规模快速增长、货 币资金充裕、资 产质量较高 ； 公司 股东增资 10.0 亿元，所有者权益规模大幅增长，稳定 性极强 。 关注 1 ． 公司在建项目规模较大 且回报周期长 ； 预计随着公司经营规模的扩大， 公司 对建设开 发资金的需求 仍 将保持较大规模，存在一定的 融资需求 。 2 ． 公司资产管理计划及债权投资等投资规 模进一步扩大，由于我国宏观经济和资本市场走 势的不确定性，公司或将面临项目的经营风险以 及交易对手可能产生的信用风险。 3 ． 随着业务规模和资金需求的扩大，公 司整体债务规模大幅增加 ，存在 集中到期风 险 ；此外，虽然公司投资收益的可持续性较强， 但利润水平对投资收益的依 赖程度仍处于较 高水平。 分析师 张兆新 电话： 010 - 85172818 邮箱： zhangzx @unitedratings.com.cn 支亚梅 电话： 010 - 85172818 邮箱： zhiym @unitedratings.com.cn 传真 ： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层 （ 102 ） Htp ： //w. unitedratings .com.cn 一、 主体概况 平安不动产有限公司 （以下简称“公司”或“平安不动产”）前身为1995年1月在广东省深圳 市注册成立的深圳市平安物业投资管理有限公司，初始注册资本2,000万元，股东为中国平安保险 （集团）股份有限公司（原名“中国平安保险公司”，以下简称“平安集团”）和深圳市平安实 业投资有限公司（原名“深圳平安实业投资公司”，现更名为“深圳市平安创新资本投资有限公 司”，以下简称“平安创新资本”），持股比例分别为90%和10%。 207 年 6 月，公司更名为深圳平安物业设施管理有限公司； 20 8 年 7 月，公司更名为深圳平安 物业投资管理有限公司； 201 年 1 月，公司更名为深圳平安不动产有限公司； 2014 年 5 月，公司更 名为平安不动产有限公司。自成立以来，公司历经多次增资和股权变更 ； 2016 年， 中国平安人寿 保险股份有限公司（以下简称“平安寿险”） 和 中国平安财产保险股份有限公司（以下简称“平安 财 险 ”） 分别对公司增资 50.0 亿元； 2017 年，平安创新资本将其持有的 7.5% 的股权转让给 深圳平 科信息咨询有限公司（以下简称“深圳平科”） ，并于 2017 年 5 月完成工商信息变更 。 截至 报告出具 日 ，公司实收资本为 20. 00 亿元， 深圳平科、 平安寿险和 平安 财 险 分别持股 15.5 % 、 49.5 % 和 35.0 % ； 公司的最终控股东为平安集团， 但 因平安集团股权结构较为分散，公司无实际控制人。 图 1 截至 报告出具日 公司股权结构图 资料来源：公司提供 2016 年，公司经营范围 未发生改变 ；组织架构发生较大调整。截至 2017 年 3 月底，公司设 有基金中心、投资中心、资产管理中心、工程管理中心、市场研究中心、共同资源中心和风险管 理中心共 7 大职能中心，下设基金部、投资发展部、股权投资部、工业物流部、住宅部、资产管 理部、商场部、设计管理部、工程 管理部、成本采购部、产品研发部、市场研究部、企划运营部、 财务部、人事行政部和风险控制部共 16 个职能部门 （详见附件 1 ） 。截至 2016 年底，公司共有在 职员工 604 人。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 516.87 亿元，负债合计 301.98 亿元，所有者权益（含少 数股东权益）合计 214.89 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 213.19 亿元。 2016 年，公司 实现营业收入 14.53 亿元，净利润（含少数股东损益） 10.96 亿元，其中归属于母公司所有者的净 利润 合计 10.96 亿元；经营活动产生的现金流净额为 2.86 亿元 ，现金及现金等价物增加额为 13.45 亿元。 截至 201 7 年 3 月 底，公司合并资产总额 550.98 亿元，负债合计 335.49 亿元，所有者权益（含 少数股东权益）合计 215.49 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 213.71 亿元。 201 7 年 1~3 月 ，公司实现营业收入 3.30 亿元，净利润（含少数股东损益） 0.24 亿元 1；经营活动产生的现金流 净额为 - 33.74 亿元，现金及现金等价物增加额为 7.86 亿元。 1 2017 年 1~3 月， 归属于母公司所有者的净利润未公布 。 公司地址： 西乡街道铁岗水库路 171 号桃花源科技创新园主园孵化主楼六楼 62 ；法定代表人： 邹益民。 二、 债券 发行及 募集资金使用 情况 经中国证券监督管理委员会 （ 证监许可 [201 6 ]1 704 号文 ） 核准，公司获准向社会公开发行面 值不超过 4 0 亿元的公司债券。 201 5 年 8 月 ， 公司完成了 平安不动产有限公司面向合格投资者公 开发行 2016 年公司债券 （ 第一期 ） 40.0 亿元 的发行 ， 简称“ 16 不动产 ”； 截至 2016 年底，“ 16 不动产 ” 募集资金 已全部使用完毕，其 中 15 亿元已用于补充公司营运资金， 25 亿元已用于偿还 银行借款 。 “ 16 不动产 ” 于 201 6 年 8 月 5 日正式起息，付息日为 存续期内每年的 8 月 5 日 。 截 至 本 报告出具日，尚未到第一个付息日。 表 1 公司债券发行相关情况 项目 名称 证券代码 上市日期 起息日 到期日 金额 （亿元） 期限 （年） 发行利率 （%） 平安不动产有限公司面向合格投资者公 开发行 2016 年公司债券（第一期） 16 不 动产 136612.SH 2016-10-13 2016-8-5 2023-8-5 40.00 7（5+2） 3.28 资料来源： Wind 资讯 三 、运营环境 1 ． 资产管理 近年来，资产管理行业参与主体呈逐步多元化趋势，主要包括银行理财、信托、保险资管、 证券 资管、公募基金、基金子公司、私募基金等 。截至 2016 年底，我国资产管理行业受托管理规 模达到 116 万亿元，同比增长约 25%；从市场份额来看，截至 2016 年底，银行业理财产品存续余 额 29.05 万亿元，占比为 25.06%；基金管理公司和子公司合计管理资产规模 26.05 万亿元，占比 为 22.47%；全国 68 家信托公司管理的信托资产规模达到 20.22 万亿元，占比为 17.44%；证券资 管规模占比为 14.93%，保险资管规模占比为 13.04%，私募基金资管规模占比 6.81%。 随着资产管理行业竞争加剧以及监管政策的转变，资产管理市场格局将有所变化。银行业资 金和渠道优势明显，仍将是中坚力量；受益于过去监管层对金融创新的大力支持，券商、信托和 基金子公司资产管理业务迅猛发展，但随着通道政策红利逐步消失，这些机构将面临转型风险； 公募基金和私募基金得益于直接融资加速，规模增速较快。 2016 年 10 月 21 日，银监会下发了《关于适当调整地方资产管理公司有关政策的函》，放宽 了有关地方资产管理公司设立和业务的政策：一是将允许省级政府增设一家地方资产管理公司； 二是将允许资产管理公司以债务重组、对外转让等方式处置不良资产，对外转让的受让主体不受 地域限制。资管机构可管理的资产范围将逐渐放开。 2017 年 2 月，中国人民银行会同证监会、银监会、保监会及其他有关部门，就全面规范金融 机构资产管理业务进行讨论及征求意见，起草了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》 的内审稿，对包括但不限于理财产品、信托计划、公募基金、私募基金，证券公司、基金公司、 基金子公司、期货公司和保险资管公司等发行的资产管理产品在非标资产投资、集中度、资金池、 资本约束、杠杆要求和消除多重嵌套等方面做了规范。 总体看，2016 年，我国资产管理行业受托管理规模继续扩大，但随着行业竞争及监管政策转 变，市场格局或将有所调整；此外，对资产管理行业的政策监管越来越侧重金融风险防范。 2 ． 商业地产 2016 年，我国商业地产虽然供需情况整体较 2015 年好转，但商业地产市场仍面临存量大、 同质化竞争加剧的局面，企业仍然面临着资金以及创新发展等一系列问题。 从供给端来看，商业地产开发投资增速提升，新开工降幅收窄：由于商业地产库存量大，市 场以去库存为主，2016 年新开工面积为 28,732 万平方米，同比降幅收窄 8.9 个百分点至 1.3%；开 发投资额为 22,371 亿元，同比增幅扩大 3.3 个百分点至 7.5%，且逐步转向去化较好的一二线城市。 具体来看，2016 年全国商业营业用房开发投资增幅扩大 6.6 个百分点至 8.4%，新开工面积降幅收 窄 9.2 个百分点至 0.9%；办公楼开发投资同比增幅收窄 4.9 个百分点至 5.2%，新开工面积同比降 幅收窄 8.3 个百分点至 2.3%。 从需求端来看，2016 年全国商业地产销售面积为 14,638 万平方米，同比增幅扩大 15.3 个百 分点至 20.3%。具体来看，2016 年全国商业营业用房销售面积同比增幅扩大 15.0 个百分点至 16.9%； 办公楼销售面积同比增幅显著扩大 15.2 个百分点至 31.4%。从租金水平来看，2016 年多数城市优 质写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍然较为明显；2016 年多数城市商业营业用房首 层租金变化平稳。 从发展模式来看，2016 年，我国商业地产存量大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。优秀 房地产企业通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设、借助资本力量实现发展； 通过打造大资管平台、与金融结合等，实现开发模式向资产管理模式的转变与升级；通过联合（如 险资企业、房地产企业之间的联合等）与收并购实现优势互补；此外，联合办公作为商业地产的 新形态，发展加速，实现了存量盘活与办公形式的创新。 未来，针对商业地产去库存的政策支持力度仍较较大，且关于行业发展的细化政策将进一步 落实。商业地产将更加向一线及热点二线城市集中，行业及市场集中度的提升将带来竞争加剧， 根据不同城市的特点及变化，进行精准的产品定位，通过产品创新、业态和功能的合理布局或调 整、实现错位竞争、提升商业地产价值将成为发展趋势。 总体看，2016 年，我国商业地产行业供需情况有所好转，但商业地产市场仍然面临同质化竞 争加剧的风险，产品创新、错位竞争等成为发展趋势。 四 、 管理分析 2016 年，公司进行了组织架构的调整，管理得到进一步优化。2016 年 3 月和 2016 年 6 月， 公司新增 2 名副总经理；2017 年 5 月，公司新增 1 名董事。2017 年 5 月，公司变更公司章程，将 备案的股东信息变更为现有股东。除此之外， 公司无 其他重大管理变更事项， 高管团队基本稳定。 五 、 经营分析 1 ． 经营概况 公司业务分为资产管理和不动产投资两大板块 ： 资产管理业务主要包括不动产资产运营管理、 工程管理、项目投资顾问和基金管理 等 ，不动产投资业务主要包括商业物业投资 和 工业物流投资 等 。 2016 年，公司实现营业收入 14.53 亿元，同比增长 31.3% ，主要系对第三方 深圳联新投资管理 有限公司（以下简称“深圳联新”） 产生的 投资顾问服务收入 和 资产管理业务中的其他收入 大幅增 加所致；实现净利润 10.96 亿元，同比增长 52.30% ，主要系 公司 获得的投资收益大幅增长 所致。 从营业收入的构成来看， 2016 年，公司不动产资产运营管理业务实现收入 1.17 亿元，同比增 长 13.37% ，主要系资产管理规模扩大所致；工程管理业务实现收入 0.7 6 亿元，同比下降 25.96% ， 主要系公司受平安寿险委托对上海平安大厦及深圳新城市广场进行翻新装修工程于 2015 年完工， 2016 年收取的工程管理费较 2015 年有所减少所致；项目投资顾问业务实现收入 3.84 亿元，同 比增 长 58.17% ，主要系对第三方 深圳联新 产生的投资顾问服务收入大幅增加所致；基金管理业务实现 收入 0.65 亿元，同比增长 248.9% ，主要系基金管理规模及数量有所上升所致，主要包括私募基金 及有限合伙企业；商业物业务实现收入 5.30 亿元，同比下降 6.06% ，主要系 酒店服务收入规模略 有下滑 所致；工业物流业务实现收入 0.56 亿元，同比增长 103.26% ，主要系公司新增 上海奉贤冷链 项目 等使得该类资产管理规模大幅增加所致； 资产管理中的 其他业务收入规模由 0.48 亿元增长至 2.26 亿元，主要系 夹层的 投资顾问 收入大幅增 长 所致。 2016 年，公司综合毛利率为 63.47% ，较上年增长 3.84 个百分点， 基本保持稳定 。 表 2 2015~2016 年 公司营业收入情况（单位：万元、 % ） 板块 2015 年 2016 年 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 资产管理 不动产资产运营管理 10,290.40 9.30 -- 11,666.22 8.03 -- 工程管理 10,225.83 9.24 -- 7,570.76 5.21 -- 项目投资顾问 24,299.29 21.96 -- 38,433.95 26.44 -- 基金管理2 1,852.78 1.67 -- 6,465.98 4.45 -- 其他3 4,158.89 3.76 -- 22,000.84 15.14 -- 不动产投资 基金投资 -- 0.00 -- -- 0.00 -- 商业物业 56,466.93 51.02 -- 53,046.75 36.50 -- 工业物流 2,734.83 2.47 -- 5,558.92 3.82 -- 养生养老 -- 0.00 -- -- 0.00 -- 其他 644.52 0.58 -- 603.79 0.42 -- 合计 110,673.46 100.00 59.63 145,347.21 100.00 63.47 2 此部分为 公司投资及管理基金所产的管理费收入。 3 此部分 实质 为公司 通过平安银行等 开展的委托贷款业务抽取的部分 利息收入 。 资料来源：公司提供，联合评级整理。 注：因公司无法提供分板块毛利率，故无法分析各版块毛利率变化情况。 2017 年 1~3 月，公司实现营业收入 3.30 亿元，同比 减少 27.60% ，主要系 项目投资顾问费收入减 少所致 ；实现净利润 0.24 亿元，同比减少 86.26% ，主要系业务收入减少以及财务费用、管理费用 大幅增加所致 。 总体看，公司业务涉及商业地产、工业物流、 资产管理等，业务较为多元 化； 2016 年，公司 业务和 收入 规模 增长较快，业务盈利能力整体 仍 保持在较高水平。 2 ． 资产管理业务 资产管理业务是指公司接受平安集团子公司的委托提供不动产资产代管服务，接受外部第三 方的委托提供不动产投资服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问以及基 金管理业务。 （ 1 ） 不动产资产运营管理业务 不动产资产运营管理业务为公 司受托对已建成完工的不动产项目提供包括招租在内的招商、 运营服务； 公司在提供服务期间，每年按资产原值的 0.25% ~ 0.5% 向委托人收取费用。 截至 2016 年底，公司资产管理项目有 3 3 个，较上年底增加 2 个 （武汉平安金融中心和北京中电 国信物业管理有限公司项目） ， 主要管理的物业性质有写字楼、综合体、住宅、公寓、酒店等 ； 公 司所管理资产主要租客有平安寿险、 平安 财 险 、平安银行、平安信托等平安集团内子公司以及保 利、壳牌石油、北京搜狐等集团外公司。 表 3 截至 201 6 年 底 公司 部分 主要资产管理业务基本情况（单位 ：万元） 序号 项目名称 委托人 资产管理费收入 2015 年 2016 年 1 深圳平安金融中心 平安寿险 883.71 56.14 2 上海中国平安金融大厦 平安寿险 1,5 42.04 1 , 165.14 3 深圳城市广场 平安信托 625.0 886.76 4 北京平安国际金融中心 平安信托 720.45 1070.43 5 北京世纪财富中心 平安信托 43.17 632.72 6 中国电子大厦 平安信托 405.0 58.91 7 上海平安大厦 平安信托 481.19 1 , 878.7 8 上海平安财富大厦 上海葛洲坝阳明置业有限公司 408.67 797.21 9 上海张江后援中心 平安寿险 548.37 40.42 10 成都平安 金融中心 平安寿险 406.54 294.31 1 1 静安写字楼 平安寿险、 平安财险 34.8 251.86 1 2 北京平安大厦 平安寿险、 平安财险 218.93 286.47 1 3 沈阳平安财富中心 平安信托 138.83 194.8 1 4 成都平安财富中心 平安信托 184.76 269.89 1 5 重庆平安财富中心 平安信托 157.36 229.86 1 6 上海静安 8 号酒店公寓 平安寿险 223.79 167.90 1 7 上海徐汇行政公寓 平安信托 175.17 2 55.85 1 8 深圳平安金融学院 平安寿险 290.92 213.54 19 合肥平安大厦 平安寿险 105.53 77.08 资料来源：公司提供，联合评级整理。 总体看，公司承接了平安集团旗下大部分成熟商业写字楼的资产运营管理 ， 获取一定的资产 管理费收入 ，经营稳健； 2016 年，公司 不动产资产运营管理业务 规模略有扩张 。 （ 2 ） 工程管理业务 工程管理业务为公司受托对在建的不动产项目提供工程规划、建造、施工或装修改造等工程 管理服务 ； 公司以施工过程中产生的建安成本为基数，每季度按 1.5% 的费率向委托 人收取费用。 截至 2016 年底，公司提供工程管理项目服务共 4 个，分别为深圳平安金融中心建设项目、上 海中国平安金融中心、北京平安大厦装修项目和杭州平江建设项目 ；较上年底减少 2 个项目，分 别为上海绿地国际广场项目和深圳城市广场项目，具体情况如下表所示 。 表 4 截至 201 6 年 底 公司工程管理项目基本情况（单位：万元） 序号 项目名称 委托人 工程管理费收入 2015 年 2016 年 1 深圳平安金融中心建设项目 深圳平安金融中心建设发展有限公司 7,06.14 6,79.49 2 上海中国平安金融中 心 中国平安人寿保险股份有限公司 667.93 352.67 3 北京平安大厦装修项目 中国平安人寿保险股份有限公司 45.85 11.62 4 杭州平江建设项目 杭州平江投资有限公司 829.60 406.97 5 上海绿地国际广场 上海泽安投资管理有限公司 1,286.31 -- 6 深圳城市广场 深圳平安商用置业投资有限公司 330.0 -- 合计 -- 10,25.83 7,570.76 资料来源：公司提供，联合评级整理。 总体看， 2016 年，公司该板块收入在承接项目陆续竣工后有所 减少，受平安集团建设各地平 安金融中心或大厦等办公场所的需求影响较大，收入的稳定性较弱。 （ 3 ） 项目投资顾问业务 项目投资顾问业务为公司为不动产项目提供前期投资、开发及退出的顾问服务； 公司 在提供 上述服务期间，购买土地按照地价的 1% 一次性向委托人收取费用 ， 投资优质不动产项目则 按购买 合同总交易额的 1% 一次性向委托人收取费用 。 2016 年，公司产生项目投资顾问收入 3.84 亿元，同比增长 58.17% ，主要系 公司 对深圳联新 提供服务的规模扩大所致 ； 下游客户集中度进一步提高，投资顾问收入的稳定性 较弱 。 截至 2016 年底，公司 投资顾问业务项目情况如下表所示。 表 5 2015~2016 年 公司投资顾问业务项目基本情况（单位：万元） 委托人 2015 年受托管理费收入 2016 年受托管理费收入 深圳联新投资管理有限公司 21,793.76 37,809.22 深圳平安创科投资管理有限公司 111.35 -- 深圳市陆虹投资管理有限公司 190.92 -- 中国平安人寿保险股份有限公司 2,203.27 -- 购房宝 -- 6.23 平安汇通汇赢资管计划 -- 618.50 合计 24,299.29 38,433.95 资料来源：公司提供，联合评级整理。 注：公司与深圳联新签订框架协议，服务费分为新项目投出管理费、固定管理费、浮动管理费三类。其中新项目投出管理费的计费方式 为：深圳联新新增投资的每个不动产项目，在深圳联新与交易对手签订不动产买卖或投资协议后，公司将根据深圳联新约定的投资总额 或合同总交易额的 1%收取费用；固定管理费的计费方式为每年按“（期初投资总额+期末投资总额）/2*0.5%”收取费用；浮动管理费的计 费方式为按每个投资项目退出时超过项目 IRR15%以上的超额收益部分按 20%收取费用。 总体看， 201 6 年， 公司 项目投资顾问业务 发展迅速，但是 业务集中度高， 需 要注意未来的项 目承揽情况 。 3 ． 不动产投资业务 公司不动产投资业务主要包含 基金投资业务、 商业物业投资 、 工业物流投资 和养生养老业务 等 。 （ 1 ） 基金业务 此处基金投资业务分析包含了资产管理业务中的基金管理业务 以及不动产投资业务中的基金 投资业务 ，大部分资金投向房地产行业 。 一方面， 公司针对优质不动产项目，通过拥有私募 股权 基金牌照的下属子公司设立有限合伙型基金、契约型基金进行投资；另一方面，公司作为基金管 理人对旗下基金收取基金管理费。 截至 2016 年底，公司主 要管理 1 2 只不动产投资基金， 较上年底增加 4 只， 其中自有资金出 资的有 8 只，只作为基金管理人的有 4 只 。截至 2016 年底， 公司管理 的 基金总投资规模 13.64 亿元 （同比增长 14.8% ） ，自有资金投资规模 10.4 亿元，其中作为普通合伙人投资金额有 0.30 亿元 。截至 2016 年底，公司尚无已清算基金 ，具体情况如下表所示 。 表 6 截至 201 6 年 底 公司 管理基金情况（单位：万元） 有限合伙企业 初始总投资规模 自有资金投资形式 自有资金初始投资规模 成立日期 上海安朝投资中心（有限合伙） 141,500 GP+LP 1,50+ 32,029 2013.3.01 上海安坚投资中心（有限合伙） 68,500 GP+LP 700+67,800 2014.01.01 上海安临投资中心（有限合伙） 80,050 GP 50 2013.11.22 上海安志投资中心（有限合伙） 35,010 GP 550 2013.12.02 昆山盈同投资中心（有限合伙） 14,700 GP+LP 147+300 2012.07.02 上海安衡投资中心（有限合伙） 6400 GP+LP 100+640 2013.12.27 磐石 1 号私募投资基金 763,500 -- -- 2015.9.16 磐石 2 号私募投资基金 60,000 -- -- 2015.12.25 上海安君投资中心（有限合伙） 130,000 -- -- 2015.8.31 上海安齐投资中心（有限合伙） 1,000 GP 100 2014.3.24 安朝 2 号私募投资基金 40,200 GP 500 2016.1.20 合悦会 1 号私募投资基金 1,900 -- -- 2016.2.19 合计 1,336,360 -- 104,416 -- 资料来源：公司提供 注：1、自有资金投资形式为空白的表示公司作为基金管理人，仅收取基金管理费用，并未实际出资。2、上海安君投资中心（有限合伙）、 上海安齐投资中心（有限合伙）、安朝 2 号私募投资基金和合悦会 1 号私募投资基金为 2016 年新增部分， 总体看，公司作为基金管理人，每年可收取一定比例的基金管理费，此部分收入风险不大； 但同时公司对基金的投资份额可能受项目建设和销售的影响而出现亏损。 （ 2 ） 工业物流投资业务 工业物流投资业务的商业模式为“开发管理 + 长期持有”模式，即首先公司利用自有资金和外 部融资完成项目的开发，待项目成熟后，以 合理的溢价转让给平安集团寿险资金为主的持有型基 金长期持有，之后保险资金委托公司进行项目的运营管理。 截至 2016 年底，公司工业物流业务资产管理规模为 102.64 亿元；工业物流业务已锁定项目 70 个，面积约 706 万平方米，实际投资 31 个项目，在建及运营面积合计超过 301 万平方米，已 基本形成覆盖华北、华东、华中和华南区域的现代化物流仓储网络。 由于工业物流投资业务目前 尚处在前期投入期，故现已运营产生租赁收入的项目仅有 3 个，分别为平安成都空港物流园项目 、 平安大连普湾物流园项目 和 上海奉贤冷链项目 。 截至 2016 年底 ，公 司 工业物流投资业务 在建项目 15 个，主要集中在成都、 天津 和上海 等城 市，计划总投资金额 48.80 亿元，已投资 17.70 亿元 ，尚需投资 31.10 亿元，未来存在一定资 金 支 出压力 ，具体情况如下表所示 。 此外，需要注意的是，公司工业物流项目 施工进度 易受到政府规 划的影响，如天津南物流园项目。 表 7 截至 201 6 年底 公司在建工业物流投资项目 情况（单位： 万平方米、亿元 ） 项目名称 投资 面积 计划 投资 已完成 投资 进展情况 成都龙泉驿物流园二期 25.6 0 8.9 0 4.5 0 场地平整完成 100%，2016.6.10 号库基础施工完成 昆山张浦门对门物流园 5.7 0 2.1 0 0.2 0 计划 2017 年 6 月完成消防验收 上海奉贤物流园 5.7 0 2.5 0 1.6 0 已通过消防验收 成都空港冷链物流园 7.2 0 2.7 0 0.2 0 跟进土地挂牌事宜 长春高新物流园 16.2 0 4.7 0 2.9 0 基础施工完成 100%，已通过消防验收 天津津南物流园 10.1 0 3.4 0 2.1 0 2016.6.24 获取施工许可证，因政府问题停工 廊坊龙河物流园 3.4 0 1.2 0 0.4 0 推进施工许可证办理 天津经开物流园 12.9 0 3.8 0 1.0 0 报批报建中 青岛胶州胶北新机场物流园一期 4.5 0 1.1 0 0.6 0 EPC 合同已签署，规划方案审批完成 平安长沙望城物流园一期 5.9 0 1.9 0 0.7 0 EPC 合同正在签署，正在进行方案评审 平安奉贤冷链物流园 2.7 0 3.1 0 3.1 0 已签约 西安经开物流园 14.2 0 4.3 0 0.3 0 土地 11 月 2 日摘牌，后续报批报建正常开展 长沙金霞物流园 6.0 0 2.4 0 0.1 0 已签约 上海平博物流园 7.3 0 4.1 0 - - 预购项目，已锁定 昆山玉山物流园 5.5 0 2.6 0 - - 预购项目，已锁定 合计 132.90 48.80 17.70 -- 资料来源：公司提供 总体看，公司工业物流业务运营稳定，依托平安集团退出渠道较有保证 ，但政府规划会对公 司业务 进度 造成一定影响 。目前，公司在建及未来拟建工业物流项目规模较大，投资项目较多， 且现阶段公司主要依赖外部融资来平衡现金流，预计未来资金压力将进一步加大。 （ 3 ）商业物业务 公司通过自有资金和借款进行商业物业项目的投资建设，在项目建设的中后期由平安集团其 他成员企业运用保险资金或市场其他第三方受 让项目，完成项目退出，同时公司继续受托对已转 让产权的项目进行运营管理。盈利模式上，公司对保险公司或其他机构转让项目收取投资收益， 同时对外提供写字楼租赁获取租赁收入 和物业管理费收入 。 截至 2017 年 3 月底，公司商业物业项目尚处于建设阶段；但公司从平安信托承租了 武汉平安 金融中心写字楼项目和北京平安国际金融中心项目，并对外转租，公司获取租赁收入和物业管理 收入 ，但利润贡献较低 。 2016 年，上述项目产生 租金收入 3.85 亿元，较上年增长 1.05% ，基本保 持稳定；产生物业管理收入 0.74 亿元，较上年基本保持稳定；产生酒店业务收入 0.71 亿元，较上 年略有下滑 。 截至 2017 年 3 月底，公司已交付的商业物业项目有 2 个，在建的商业物业项目有 5 个，在投 的商业物业项目有 4 个（其中 1 个为 2016 年收购得到）；公司计划总投资额为 124.30 亿元，已 投资额为 47.70 亿元（剔除险资部分对项目的投入），公司尚需投资额为 76.60 亿元，未来面临一 定资金支出压力，具体情况如下表所示。 表 8 截至 201 7 年 3 月 底 公司商业物业项目情况（单位：亿元 、万平方米 ） 序 号 项目名称 投资年 份 当前 状态 总建筑 面积 可租售 面积 项目总 投 资金来源 公司计 划投资 截至 2017 年 3 月 底项目已投 1 深圳平安金融 中心（北塔） 207 年 交付 46.40 38.60 95.50 险资 0.0 85.40 2 深圳平安金融 中心（南塔） 2010 年 在建 19.40 12.90 32.20 险资 0.0 13.80 3 杭州平安金融 中心 2012 年 交付 27.70 19.50 48.80 自有资金 + 险资 25.10 自有资金 ： 20.50 险资： 18.90 4 广州平安大厦 2013 年 在建 11.30 7.70 21.7 0 自有资金 + 借款 21.70 14.20 5 郑州平安金融 大厦 2013 年 在建 4.20 3.20 3.30 自有资金 + 借款 3.30 1.60 6 平安金融中心- 北京丽泽 2015 年 在建 29.60 22.0 60.20 险资 0.0 40.20 7 天津平安泰达 国际金融中心 2016 年 在建 30.70 23.20 38.50 自有 资金 + 借款 38.50 8.10 8 广州飞晟科学 城项目 2016 年 在投 8.40 7.30 5.50 自有资金 5.50 2.50 9 深圳平安产险 大厦 2016 年 在投 11.70 8.10 22.30 险资 0.0 5.60 10 南宁绿地项目 2016 年 在投 4.30 4.30 4.60 险资 0.0 0.90 11 济南 CBD 项目 2017 年 在投 17.40 17.40 30.20 自有资金 30.20 0.80 合计 -- -- 21.1 0 164.2 0 362.8 0 -- 124.30 212.50 资料来源：公司提供 总体看，公司在建项目均为平安金融大厦，部分项目由平安集团保险资金回购退出，整体风 险较低，但未来投资规模较 大，公司面临一定的资金需求。 （ 4 ） 养生养老业务 该业务由公司控股的桐乡平安投资有限公司具体开展。养生养老业务模式为选择国内核心城 市周边的卫星城或具有稀缺资源的文化旅游型城市进行养生养老项目的建设及运营转让 ； 另外， 针对自持项目部分， 公司还 提供养老养生公寓租赁、医疗护理、康乐等日常养生养老服务。 截至 2017 年 3 月底，公司 自持的 养生养老项目为 浙江桐乡养生养老度假项目 ， 总规划建筑面 积约 90 万平方米；目前已有部分地块完成竣工验收，并开始向客户交付，老年大学、医院、农庄 等社区配套设施已开始经营，其他地块的开发尚在推 进中。 截至 2016 年底，该项目公司已投入 9.35 亿元，公司尚需投入 9.63 亿元， 具体情况 如下表所示。 表 9 截至 201 6 年 底公司养老地产开发项目投资金额情况（单位：亿元） 项目名称 开工时 间 预计竣工时 间 预计总投 资 公司总投资 资金来源 截至 2016 年底公司 已完成投资 浙江桐乡养生养老度假项 目 4 2013 年 2020 年 170 18.98 自有资金、注册 资本 9.35 4 浙江桐乡养老项目 部分工程由其他公司负责建设，故预计总投资额中包含其他公司预算金额。 资料来源：公司提供 总体看，公司养生养老项目投资额大，建设周期长，预计将对公司的资金造成一定压力。 4 ． 经营关注 业务可持续性 风险 公司大部分收入来源于平安集团各成员企业不动产项目委托管理业务，若未来平安集团改变 相应的经营策略，终止或减少上述委托业务，将可能导致公司营业收入的减少。另一方面，公司 作为平安集团不动产投资和运营的主要载体，公司各 板 块得以快速发展，若未来平安集团对公司 在集团中的定位调整，将可能对公司的业务持续性产生负面影响。 基金管理风险 基金的组织形态在法律上属于独立法人性质，公司在进行基金管理业务是将作为基金发起人， 拟定该基金的各项法律文件，如基金章程、基金契约书、基金委托书等，在理清基金 权 责关系的 过程中，公司将面临 一定的管理风险；另外，公司作为普通合伙人的出资额清偿顺序 排 在有限合 伙人之后，存在一定 的损失无法回收 风险。 投资支出压力大，回报周期长 公司在建及未来拟建 的 工业物流 和商业物业 项目规模较大，且现阶段公司主要依赖外部融资 来平衡现金流，预计未来资金压力将进一步加大 ；养生养老项目投资额大，建设周期长，也会给 公司 运营 资金带来较大压力。 5 ． 未来发展 公司将继续壮大不动产项目资产管理业务，做好保险资金在不动产业的孵化器，同时积极 拓展集团外客户。作为平安集团不动产投资及资产管理的公司，公司业务发展空间广阔 ， 预计到 202 0 年，平安集团不动产配置金额上限为 7,50 亿元。 公司将积极拓展第三方资产管理的业务模式及其它新型的不动产投资模式。不动产投资基金 是公司未来业务壮大的重点之一，公司将积极创新第三方资产管理业务模式，做好业绩和市场知 名度管理，提高管理费收入和投资收益。 公司将加强货币资金、交易性金融资产、应收 账 款 和存货的管理，进一步增强资产流动性， 减少资金占用，提高营运效率。另外，公司力争缩短为保险资金进行产业孵化的投资期限，加快 资产周转速度。 总体看，公司未来发展规划明确，将稳健经营现有不动产项目资产管理业务，同时不断探 索 新型的不动产投资模式。 六 、 财务分析 1 ． 财务状况 公司 20 1 6 年度合并财务报表已经 普华永道中天会计师 事务所（特殊普通合伙）审计，并出具 了标准无保留意见的审计结论 ； 公司 2017 年一季度 财务数据 未经审计。 2016 年 1 2 月，公司的子 公司向 深圳联新 收购了其拥有的 杭州博华利新投资管理有限公司 （以下简称“博华利新”） 10% 的股权，属于同一控制下企业合并，按照会计准则追溯调整期初数据，因此本报告 2015 年财务数 据采取 2016 年审计报告的 期初调整数据。 考虑到新增子公司规模较小且主营业务未发生改变，因 此财务数据的可 比性较强。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 516.87 亿元，负债合计 301.98 亿元，所有者权益（含少 数股东权益）合计 214.89 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 213.19 亿元。 2016 年，公司 实现营业收入 14.53 亿元，净利润（含少数股东损益） 10.96 亿元，其中归属于母公司所有者的净 利润合计 10.96 亿元；经营活动产生的现金流净额为 2.86 亿元，现金及现金等价物增加额为 13.45 亿元。 截至 2017 年 3 月底，公司合并资产总额 550.98 亿元，负债合计 335.49 亿元，所有者权益（含 少数股东权益 ）合计 215.49 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 213.71 亿元。 2017 年 1~3 月，公司实现营业收入 3.30 亿元，净利润（含少数股东损益） 0.24 亿元 5；经营活动产生的现金流 净额为 - 33.74 亿元，现金及现金等价物增加额为 7.86 亿元。 5 2017 年 1~3 月， 归属于母公司所有者的净利润未公布 。 2 ． 资产质量 截至 2016 年底，公司合并资产总额为 516.87 亿元，较年初增长 96.50 % ，主要系 流动资产的 增加所致；其中，流动资产占比 64.4 2 % ，非流动资产占比 35.58% ，流动资产 占比较大 。 截至 2016 年底，公司流动资产合计 332.9 亿元，较年初增长 10 0.8% ，主要系以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资产和应收款项类投资的增加所致；主要由货币资金（占比 16.79% ）、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（占比 28.90% ）、 一年内到期的 应收 款项类投资（占比 37.16% ）、其他应收款（占比 8.28% ）和存货（占比 5.82% ）构成。 截至 2016 年底，公司货币资金为 55.92 亿元，较年初增长 31.43% ， 主要系公司 发行债券收到 的现金 增加所致 ；其中，使用受限的货币资金为 1.18 亿元，占比较低 。 截至 2016 年底，公司以 公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产为 96.2 亿元，较年初增长 14.67% ，主要系 公司 购买的理财产品增加（基金产品和信托产品）所致 。截至 2016 年底，公司 一年内到期的应收款项 类投资为 123.72 亿元，较年初大幅增长 357.39% ，主要系有息债权投资规模扩大所致 ，不计提坏 账准备 ；全部为债权投资，主要集中在房地产行业，项目年化利率在 3.28%~12.0% 之间，差异较 大。截至 2016 年底，公司其他应收款 账面价值 为 27.57 亿元 （计提坏账准备 11.64 万元） ，较年初 增长 37.48% ，主要系 桐乡项目拆迁补偿款以及与第三方深圳联新的无 息往来款增加 6.45 亿元 所 致；其中， 1 年以内到期的部分占 60.26% ，存在一定的资金占用。截至 2016 年底，公司存货账面 价值为 19.39 亿元，较年初增长 25.85% ，主要系 在建开发产品投入增加所致 ，未计提存货跌价准 备 ；其中，使用权或所有权受限的存货为 11.70 亿元，占比为 60.32% 。 截至 2016 年底， 公司非流动资产合计 183.89 亿元，较年初增长 89.03 % ，主要系 长期股权投 资和投资性房地产增加所致；主要由应收款项类投资（占比 6.32% ）、长期股权投资（占比 40.19% ） 和投资性房地产（占比 49.96% ）构成。 截至 2016 年底，公司应收款项类投资为 11.62 亿元 （不计提坏账准备） ，较年初 下降 19.05% ， 主要系一年内到期部分增加，调整至一年内到期的应收款项类投资所致；全部为债权投资，主要 集中在房地产行业。截至 2016 年底，公司长期股权投资为 73.91 亿元，较年初增长 148.68 % ，主 要系 公司 新增海外合 营 / 联营项目的投资及 新增 境内天津小白楼项目的股权投资 所致； 2016 年，公 司长期股权投资产生投资收益 5.43 亿元，较上年增长 29.29% 。 公司投资性房地产按照成本进行初 始计量，并采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量 ，对 正在建造或开发过程中的投资性房地 产不计提折旧，对房屋及建筑物及土地使用权采用年限平均法计提折旧，年折旧率 3.0%~3.96% ； 截至 2016 年底，公司投资性房地产为 91.86 亿元，较年初增长 89.58% ，主要系 公司收购 上海奉贤 冷链项目 以及新增的投资性房地产开发成本增加的共同影响所致 ，其中 5.90 亿元的投资性房地产 用于抵押借款 。 截至 2017 年 3 月底，公司合并资产总额 为 550.98 亿元，较年初增长 6.60% ，主要系 与关联方 往来款增加使得其他应收款 增加所致；其中，流动资产占比 66.12% 、非流动资产 占比 33.8% ， 资产结构较年初变化不大。 总体看，近年来随着公司业务规模的快速增长以及外部融资规模的扩大， 公司资产规模 快速 扩张 。 其中， 流动资产占比相对较 大 ，货币资金 较为充裕 ，债权投资规模较大 ；货币资金、存货 和投资性房地产有一定的受限比例，但总体来看比例不高，资产流动性较 好。非流动资产以投资 性房地产、长期股权投资及应收款项类投资为主；投资性房地产以成本法计量，资产存在一定的 低估，资产质量较好 。 3 ．负债及所有者权益 负债 截至 2016 年底，公司负债合计 301.98 亿元，较年初增长 94.79 % ，主要系 流动负 债和非流动 负债增加的共同影响所致。其中，流动负债和非流动负债分别占比 43.7% 和 56.23% 。 截至 2016 年底，公司流动负债合计 132.19 亿元，较年初增长 61.37 % ，主要系 其他应付款和 其他流动负债的增加所致，主要由短期借款（占比 40.24% ）、应付账款（占比 6.01% ）、其他应付 款（占比 17.08% ）和其他流动负债（占比 30.58% ）构成。 截至 2016 年底，公司短期借款为 53.20 亿元，较年初 下降 12.87 % ，主要系公司发行债券 （公 司债 、中票、 超短融 等资本市场融资工具 ）使得短期借款需求下降 所致 。截 至 2016 年底，公司应 付账款为 7.95 亿元，较年初增长 406.21% ，主要系 应付工程款增加所致。截至 2016 年底，公司其 他应付款为 22.58 亿元，较年初增长 18.04% ，主要系 公司应付关联方款项（无息且无固定偿还期 限）增加以及公司预收平安养老险股份有限公司（以下简称“平安养老”）收购杭州安丰置业有限 公司（以下简称“杭州安丰”） 43% 股权转让款的共同影响所致。截至 2016 年底，公司其他流动 负债为 40.43 亿元，较年初大幅增长 11,608.81% ，主要系 公司于 2016 年发行两期超短期融资券合 计 40.0 亿元所 致。 截至 2016 年底，公司非流动负债合计 169.79 亿元，较年初增长 132. 25 % ，主要系 应付债券的 增长所致，主要由 长期借款（占比 33.37% ）和应付债券（占比 64.98% ）构成。 截至 2016 年底，公司长期借款为 56.65 亿元，较年初 下降 8.85% ，主要系 公司偿还借款所致， 以信用借款和保证借款为主 ，合同年利率在 0.95%~6.60% 之间；从期限分布来看， 2018 年到期的 部分占比 34.14% 、 2019 年到期的部分占比 46.0% ，公司面临一定的集中偿付压力 。截至 2016 年 底，公司应付债券为 110.34 亿元 ，较年初大幅增长 1,014.48% ，主要系 公司发行一期公司债（ 40.0 亿元，利率 3.28% ，期限 5+2 年）、两期中期票据（ 20.0 亿元，利率 3.27% ，期限 3 年； 20.0 亿 元，利率 3.60% ，期限 3 年）和一期固定票息高级无抵押债券（ 3.0 亿美元，利率 3.625% ，期限 3 年）的共同影响所致；考虑到公司债券多 数 于 2019 年到期，且长期借款多 数 于 2018 年和 2019 年到期， 未来 公司集中偿付压力较大。 截至 2016 年底，公司全部债务为 262. 07 亿元，较年初增长 86.59 % ，主要系公司发行超短期 融资券、中期 票据、公司债以及固定票息高级无抵押债券的共同影响所致 ，债务规模增幅较大 ； 其中，长期债务占比 63.7 2 % （较上年提升了 12.42 个百分点）、短期债务占比 36.2 8 % 。截至 2016 年底，公司 资产负债率和全部债务资本化比率分别为 58.42% 和 54.95% ，分别较年初下降了 0. 51 个百分点和 1. 58 个百分点，基本保持稳定；长期债务资本化比率为 43.73% ，较年初增长了 3.7 1 个百分点，主要系公司优化债务结构所致。 截至 2017 年 3 月底，公司负债合计 335.49 亿元，较年初增长 11.10% ，主要系 表外企业对公 司 业务代 垫款 增加以及短期融资需求 增加 的共同影响 所致；其中，流动负债占比 49.59% ，非流动 负债占比 50.41% ，流动负债占比较年初有所上升。 截至 2017 年 3 月底，公司债务合计 271.8 1 亿 元，较年初增长 3.7 2 % ，其中短期债务占比 38.76% ，长期债务占比 61.24% ，较年初变化不大；公 司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为 60.89% 、 55.78% 和 43.58% ， 分别较年初 提高 2.46 个百分点、 提高 0.83 个百分点和 下降 0.14 个百分点。 总体看， 随着业务规模和资金需求的扩大，公司整体债务规模 大幅增加；虽然债务结构有所 优化，但 长期债务 集中到期偿付压力较大，有 一定的集中 偿付 风险。 所有者权益 截至 2016 年底，公司所有者权益为 214.89 亿元，较年初增长 98.94 % ，主要系 股东增资 10.0 亿元所致。截至 2016 年底，公司归属于母公司所有者权益为 213.19 亿元，占比 99.21% ；归属于 母公司所有者权益中，实收资本占比 93.81% 、资本公积占比 1.69% 、盈余公积占比 0.72% 、未分 配利润占比 4.45% 、其他综合收益占比 - 0.68% 。公司所有者权益主要由实收资本构成，所有者权 益稳定性极强。 截至 2017 年 3 月底，公司所有者权益合计 215.49 亿元，较年初增长 0.28% ，基本保持稳定。 总体看， 受 股东增资 的 影响 ，公司所有者权益 大幅 增长 ；其中实收资本 占比 很高 ， 权益结构 的稳定性很 强。 4 ． 盈利能力 2016 年，公司实现营业收入 14.53 亿元，同比增长 31.3% ，主要系 对 深圳联新 产生的投资顾 问服务收入以及委托贷款产生的利息收入大幅增加所致； 营业成本为 5.31 亿元，同比增长 18.83% ， 主要系公司租赁业务的租赁成本增加以及工业物流及桐乡养生度假项目部分物业于 2016 年投入 使用导致折旧增加所致； 实现净利润 10.96 亿元，同比增长 52.30% ，增幅高于营业收入 ， 主要系 投资收益增幅较大 所致。 2016（未完）  |