[公告]2017年望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司地下综合管廊建设专项债券评级报告
连带责任保证担保，有效提升了 本次 债券本息 偿付的安全性 。 4 ． 本 次 债券设置了提前分期偿还条款，有 效降低了资金集中偿付风险 。 关注 1 ． 公司流动资产主要以存货和应收账款为 主，资产流动性较弱 。 2 ． 公司土地出让业务收入和代建业务收入 根据既有安排与协议实现回款，实际资金回收 期限较长 。 3 ． 铜官循环经济工业基地建设处于投入阶 段，公司经营性现金流持续净流出，存在一定 的融资压力 。 4 ． 2016 年公司债务规模快速扩大，债务负 担有所加重。 分析师 杨 婷 电话： 010 - 85172818 邮箱： yangt @unitedratings.com.cn 刘亚利 电话： 010 - 85172818 邮箱： lyl @unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） Htp ： //w.unitedratings.com.cn 一、 主体概况 望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司（以下简称“公司”）前身为 望城循环经济工业园投资开发建设有限公司，由原望城县财政局于 208 年 7 月 10 日成立，为长 沙市望城区财政局出资成立的国有独资公司，设立时注册资金 3 , 00 .0 万元。 2015 年 12 月，长沙 市望城区财政局决定将已计入资本公积的土地望国用（ 2015 ）第 82 号转增注册资本 1.70 亿元。 截至 201 6 年底，公司注册资本为 2.0 亿元，唯一出资人及实际控制人为望城区财政局。 公司主要经营范围： 国有土地一、二级市场开发；建设、合资、合作经营开发；房地产开发； 城镇基础设施建设；水利设施建设（不含前置审批和许可项目，涉及行政许可的凭许可证经营）。 截至 201 6 年底，公司下设全资子公司 2 家，分别为长沙市望城区第二污水处理有限公司 （以下 简称“污水处理公司”） 和长沙市望城铜官工业集中区公用事业服务有限公司 （以下简称“ 公用事 业服务 公司”） 。公司内部设立综合办公室、融资部、工程建设管理部和财务部 4 个职能部（室）。 截至 201 6 年末 ，公司合并资产总额 64.04 亿元，负债合计 29.35 亿元，所有者权益 34.69 亿元， 其中归属于母公司的所有者权益 34.69 亿元。 201 6 年，公司实现营业收入 4.6 亿元，净利润 1. 54 亿 元，其中归属于母公司所有者的净利润 1. 54 亿元；经营活动现金流量净额为 - 8.35 亿元， 现金及现金 等价物净增加额 5.24 亿元。 公司注册地址： 长沙市望城区铜官街道花实村委会办公楼；法定代表人：丁永胜。 二、本次债券概况及募集资金用途 1 ． 本 次债券 本 概况 公司拟 于 2017 年 发行望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司地下综合 管廊建设专项债券（以下简称“本次债券”），债券期限 10 年。 本次债券募集金额为人民币 12 亿元，固定利率。本次债券的本金在本期债券存续期的第 3 年至 第 10 年分期兑付，其中第 3 年至第 6 年每年末分别兑付本期债券本金的 10% ，第 7 年至第 10 年每 年末分别兑付本期债券本金的 15% 。 本次债券由中国投融资担保股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 2 ． 本次债券募集资金用途 本次债券募集资金 12 亿元人民币中的 8 亿元将用于望城经济开发区铜官循环经济工业基地下 综合管廊一期项目， 4 亿元将用于补充公司流动资金。望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资 开发建设有限公司地下综合管廊建设工程项目建设具体情况如下： 表 1 项目资金用途（单位：亿元， % ） 项目名称 项目投资总额 拟用资金额度 拟用资金占投资总额比例 望城经济开发区铜官循环经济工业基 地地下综合管廊一期项目 12.48 8.0 64.1 资料来源：公司提供 （ 1 ） 项目批复情况 项目已经获得相关主管部门批复，截至 2016 年底已获批复文件详见下表： 表 2 项目批复情况 批复单位 批复名称 批复文号 长沙市望城区发展和 改革局 长沙市望城区发展和改革局关于批准望城经济开发区 铜官循环经济工业基地下管廊一期项目立项的批复 望发改投 【 2016 】 710 号 长沙市城乡规划局望 城区分局 《建设项目选址意见书》 选字第 J20160201 号 长沙市望城区国土资 源局 关于望城经济开发区铜官循环经济工业基地下综合 管廊一期建设工程用地的批复 — 长沙市望城区环境保 护局 长沙市望城区环境保护局关于《望城经济开发区铜官 循环经济工业基地下综合管廊一期项目环境影响报 告书》的批复 望环批 【 2016 】 15 号 长沙市望城区能源局 《长沙市望城区固定资产投资项目节能备案登记表》 望节能备 【 2016 】 91 号 长沙市望城区物价局 关于望城经济开发区铜官循环经济工业基地下综合 管廊项目定价的说明 — 长沙市望城区发展和 改革局 长沙市望城区发展和改革局关于批准《望城经济开发 区铜官循环经济工业基地下综合管廊一期项目可行 性研究报告》的批复 望发改投 【 2016 】 715 号 资料来源：公司提供 （2）项目建设内容及进度 项目位于湖南望城经济技术开发区铜官循环经济工业基地内，建设内容主要包括区域内 16.1 7 公里管廊建设，将建设区域内电力、通信、燃气、热力、给水、排水等六类管道，并配有完备的消 防、供电、照明、通风、排水、标识、监控与报警等附属设施。该综合管廊项目共涉及 5 条道路， 其中包括 ： 干线综合管廊 2 条，分布于白杨路和华城路，长度为 9.2 8 公里，断面外轮廓尺寸为 5.6 ×3.9m，设置 2 舱，容纳的管线有电力、通信、燃气、热力、给水和排水六类；支线综合管廊 3 条， 分布于城湘大道、发展大道、莲花路，长度 6.89 公里，断面外轮廓尺寸为 3.6×2.9m，设置 1 舱， 容纳的管线有电力、给水和排水三类。 据公司提供的《望城经济开发区铜官循环经济工业基地地下综合管廊一期项目可行性研究报告》 （以下简称“可行性研究报告”）估算，项目于 2016 年 4 月正式开工，预计将于 2019 年 3 月竣工， 建设工期 36 个月。项目建设投资共计 124,792 万元，其中包括建设投资 112,792 万元，截至 2016 年 底项目已投资 32,247 万元。项目工程费用中，白杨路工程费用 33,521 万元，华城路工程费用 29,730 万元，城湘大道工程费用 10,212 万元，发展大道工程费用 19,253 万元，莲花路工程费用 5,625 万元。 此外，项目投资还包括工程建设其他费用 6,097 万元和预备费用 8,355 万元。资金来源包括企业自筹 资金 44,792 万元和对外融资 80,000 万元。 （3）项目经济效益 据公司提供的《望城经济开发区铜官循环工业基经济地地下综合管廊一期项目可行性研究报告》 估算，在债券期限 10 年内，项目共计可带来 114,224 万元经济收入，主要来自于入廊费收入、日常 维护费收入和因项目而产生的财政补助收入，具体如下： 入廊费收入 入廊费收入主要用于弥补管廊建设成本，由入廊管线单位向管廊建设运营单位一次性支付或分 期支付。 项目参考国家发展改革委和住房和城乡建设部印发的《关于城市地下综合管廊实行有偿使用制 度的指导意见》（发改价格【2015】2754 号）中的入廊费定价考虑因素计算入廊费用。本项目以入 廊费直埋总成本 68,216 万元为基数，考虑资金占用年成本 8%，分 13 年等额支付。每年入廊费用分 摊为 8,631 万元。 项目计算期第 3 年至第 10 年间，年入廊费收入均为 8,631 万元，总计 69,048 万元。 日常维护费收入 日常维护费主要用于弥补管廊日常维护、管理支出等事务，由入廊管线单位按确定的计费周期 向管廊运营单位逐期支付。 参考同类项目运营费用现状，并结合长沙市实际情况，项目日常维护费按照 40 万元/千米·年 的标准进行收取，年日常维护费 646.76 万元（项目可行性研究报告以 647 万元进行计算）。 财政补助收入 根据项目可行性研究报告，为保证本项目顺利完工和运营，望城区人民政府将向公司合计拨付 城市地下综合管廊专项补贴资金 40,000 万元，分 8 年平均支付，于项目计算期第 3~10 年内各拨付 5,000 万元。 项目总成本费用包括工资及福利费用、水电费用、管理费用、维修费用、折旧和摊销费用、财 务费用等，其中： 本项目工资及福利费用以 40 名工作人员需求及人均工资福利每年 5 万元进行计算，则正常年度 工资福利费用为每年 200 万元； 本项目水电费用以全年耗电量 199.91 万度，电价 0.8 元/度计算，每年耗资 160 万元； 本项目管理费用以日常维护费的 8%进行计算，则项目每年管理费用 51.74 万元（项目可行性研 究报告以 52 万元进行计算）； 本项目折旧和摊销费用以 30 年折旧，5%残值率进行计算，年折旧和摊销费用 3,952 万元； 本项目维修费用以固定资产折旧费的 3%进行计算，年维修费用为 118.56 万元（项目可行性研 究报告以 119 万元进行计算）； 本项目财务费用主要由利息支出构成，其中建设期利息计入固定资产投资，经营期利息计入财 务费用，项目第 4 年至第 10 年财务费用分别为 3,600 万元、3,200 万元、2,800 万元、2,400 万元、 1,800 万元、1,200 万元和 600 万元。 综上所述，项目第 4 年至第 10 年每年经营成本费用为 530 万元，第 3 年经营成本费用为 412 万 元（无维修费用）；项目第 4 至第 10 年固定资产折旧每年 3,952 万元，共计 27,664 万元；财务费用 共计为 15,600 万元，10 年计算期内项目总成本费用为 47,386 万元。 经测算，本项目财务内部收益率 FIRR=8.83%。 总体看，公司募投项目投资规模较大，建设周期较长，但考虑到望城区政府拨付的专项补贴资 金，募投项目投资收益较好。 三、行业分析 公司作为 长沙市望城区重要 投融资平台，其发展 与城市基础设施建设和城市发展规划密切相关。 1 ．行业概况 城市基础设施建设包括机场、火车、地铁、轻轨等城市交通设施建设，市内道路、桥梁、高架 路、人行天桥等路网建设，城市供水、供电、供气、电信、污水处理、园林绿化、环境卫生等公用 事业建设等领域。城市基础设施建设是国民经济可持续发展的重要物质基础，对于促进国民经济及 地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作等有着积极 的作用，一直受到中央和地方各级政府的高度重视。 中国目前基础设施还比较薄弱，在一定程度上影响和 制约着中心城市综合服务功能的发挥，不 利于人民生活水平的提高和国民经济持续稳定快速地发展。自 198 年以来，中央政府逐年增加基础 设施建设投入，特别是增加城市基础设施建设的资金供给规模，对城市基础设施建设的国债项目实 行贷款贴息、财政拨款等一系列优惠政策，为城市基础设施建设领域注入了大量的资金，而地方政 府也相应出台了许多优惠政策，积极支持城市基础设施的投资建设。 地方政府基础设施建设融资平台被明确为代表国家或地方政府专业从事基础设施投资开发和经 营活动的企业，是组织中央或地方经营性投资活动的主体。经过多年的发展，目 前国内大多数融资 平台已形成了较大的经营规模，在城市基础设施建设领域中发挥着十分重要的作用。城市基础设施 建设具有投资数额巨大、回收期长、投资收益的间接性等特点，目前中国从事此项业务的融资平台 面临着投资项目公益性与市场性相混淆、投资项目管理模式单一、国有独资导致公司无法进行多元 化运作等实际问题。 总体看，基础设施建设是推进城市化进程必不可少的物质保证，是实现国家或区域经济效益、 社会效益、环境效益的重要条件 。 虽然中国城市基础设施建设发展迅速，但其整体水平还相对落后。 另外，城市化进程的不断推进也对城市基础设施的完善 程度提出了更高的要求。在这样的背景之下， 市政公共事业将迎来一个大规模的建设期，与之相配套的水利水电、能源交通、环保市政等基础设 施建设工程也将加快建设步伐。 2 ． 行业政策 20 世纪 90 年代末期以来，国家为推动城市基础设施建设领域的改革，出台了一系列相关政策， 主要着眼于确立企业的投资主体地位，支持有条件的地方政府投融资平台通过发行债券拓宽融资渠 道等。 209 年，在宽松的平台融资环境及 4 万亿投资刺激下，城市基础设施建设投资速度猛增，造 成投资过热及地方财政隐性债务规模快速攀升， 2010 年以来，为了正确处理政府融资 平台带来的潜 在财务风险和金融风险，国家相继出台了一系列清理及监管政策，严控平台债风险。 2012 年 12 月 24 日四部委联合下发了财预 【 2012 】 463 号，通过规范融资方式、制止违规担保 等措施约束地方政府及其融资平台政府性债务规模的无序扩张。 2013 年 4 月，银监会下发《关于加 强 2013 年地方融资平台风险监管的指导意见》（以下简称 “ 《指导意见》 ” ）要求各金融机构遵循 “ 控制总量、优化结构、隔离风险、明晰职责 ” 的总体思路，以降旧控新为重点，以风险缓释为目 标，继续推进地方政府融资平台贷款风险管控工作。 2013 年 8 月底，国家发改委办公厅下发改办 财金 【 2013 】 2050 号文，支持 “ 债贷组合 ” 模式。 “ 债贷组合 ” 模式在棚改债中的应用，创新点在 于银行的引入，一方面银行提供贷债统一授信 , 为棚改债的偿还提供了备用信用支持；另一方面银行 作为综合融资协调人，在债券存续期内通过动态长效监控，强化包括贷债在内的整体债务风险管理， 为棚改债募集资金的使用及偿债资金的归集起到一定的监管和风险提示作用。整体上 2012 及 2013 年政府融资平台面临较为严峻的信贷融资环境，迫使公开市场融资的城投债保持较大发行规模。其 次，《指导意见》对不同行政级别融 资平台实施差异化信贷政策，对国家鼓励的项目继续进行信贷 支持，这些差异化的政策使省级、省会城市融资平台和从事保障房、公路类融资平台面临相对宽松 的融资环境。 2014 年 10 月初，国务院发布 “ 国发 【 2014 】 43 号 ” 《关于加强地方政府性债务管理的意见》 （以下简称 “ 《 43 号文》 ” ）。《 43 号文》的主要内容是围绕建立规范的地方政府举债融资机制， 建立 “ 借、用、还 ” 相统一的地方政府性债务管理机制：首先，明确了政府性债务举债主体，且规 定融资平台公司不得新增政府债务，地方政府性债务采取政府债券形式；其次，地方政府债务规模 实行 限额管理及全口径预算管理，地方政府债务只能用于公益性资本支出和适度归还存量债务，不 得用于经常性支出；再次，明确了偿债主体为地方政府，中央政府实行不救助原则。 2014 年 10 月 底，财政部发布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》（财预 【 2014 】 351 号，以下简 称 “ 《 351 号文》 ” ），《 351 号文》主要围绕清理存量债务、甄别政府债务提出了细化内容。新增 核心内容主要包括：①明确存量债务甄别结果上报核查及追责要求；②提出根据项目自身收益能否 平衡债务来甄别地方政府债务，其中对于通过 PP 模式转化为企业债务的情况，正式明确其不能纳 入政府性债务；③新增 “ 凡债务率超过预警线的地区，必须做出书面说明 ” 。综上，《 43 号文》及 《 351 号文》的出台，对规范地方政府举债行为、约束地方政府盲目举债、防范化解财政金融风险 起到积极的作用。 2016 年，国家继续推行地方政府债券的发行工作，同时为加强地方政府性债务管理，国务院办 公厅下发的《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案的通知》（国办函【 2016 】 88 号，以下简称 “ 《 88 号文》 ” ），对地方政府性债务风险应急处置做出总体部署和系统安排。此 外，财政部下发了《关于印发的通知》（财预【 2016 】 152 号，以下简称 “ 《 152 号文》 ” ），依据 不同债务类型特点，分类提出处置措施，明确地方政府偿债责任，是对政府性债务管理的进一步细 化。《 88 号文》和《 152 号文》的具体规定弱化了城投企业与地方政府信用关联性，已被认定为政 府债务的城投债短期内存在提前置换的可能性，而未被认定为政府债务的以及新增的城投债将主要 依靠企业自身经营能力偿还，城投债的信用风险可能加大。此外，《中共中央、国务院关于深化投 融资体制改 革的意见》鼓励加大创新力度，丰富债券品种，进一步发展企业债券、公司债券、非金 融企业债务融资工具、项目收益债等，支持重点领域投资项目通过债券市场筹措资金，为城投企业 债券市场融资提供有利的政策环境。 2016 年 3 月 25 日，财政部、住房城乡建设部共同出台的《关 于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（ “ 财综【 2016 】 11 号文 ” ），强调多渠道筹集资金， 加大对棚户区改造的支持力度，促使城投企业棚改债规模的持续增长。 总体看 ，《 43 号文》之后，随着城投公司政府融资职能的剥离、城投公司债务与地方政府性债 务的逐步分离，城投公 司与地方政府信用关联性有所弱化，城投债的信用风险可能加大。但考虑到 目前城投公司仍是地方政府基础设施建设的重要主体，其项目来源以及资金往来与地方政府紧密相 关，短期内城投公司完成转型的可能性较小，其信用风险仍与地方政府关联关系较大。 3 ． 行业 关注 （ 1 ）经济效益不显著 城市基础设施建设项目的社会效益和环境效益一般高于经济效益，行业通常受到政府的统一规 划和管理，实施主体一般为政府授权的经营实体，并通过财政拨款、补贴等方式支持行业发展，地 区人口、经济发展、财政实力及政府支持力度等因素对行业影响较大。 （ 2 ）流动资 金压力大 建筑行业具有高负债运营的特点，目前尚未建立竞争有序的市场，垫资施工是中国建设工程施 工领域长期以来存在的一种承包方式。在这样的行业背景下，施工企业常面临巨大的流动资金压 力和较重的债务负担。 （ 3 ）代建项目回收结算周期长、受当地政府财政收支影响大 代理政府建设的城市基础设施，往受到当地政府的财政状况的影响，工程款结算周期较长， 工程回购不及时，大制约工程施工企业、工程管理企业的发展，影响城市化进程。 4 ．行业发展 （ 1 ）我国城镇化水平仍有进一步提高的空间，将促进我国基础设施建设投资继续增长 截至 201 6 年末，中国城镇化率为 5 7.35 % ，较上年提高 1. 25 个百分 点，但距发达国家仍有较大 差距，未来中国城镇化率仍有很大上升空间。 2 014 年 3 月，中共中央、国务院印发的《国家新型城 镇化规划（ 2014~ 2020 年）》指出，要有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提 高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化、改革完善城镇化发展体制机制等。 （ 2 ）引入私营资本参与基础设施建设 长期以来，我国基础设施建设资金普遍依靠政府负债以及土地出让收入。随着土地出让收入增 幅下降，地方债压力不断加大，形成债务风险隐患， 中央加强了对地方债务的控制。在新的形势下， 基础设施建设模式须从政府主导转向市场主导。中央提出要积极发展混合所有制，鼓励社会资本通 过特许经营、股权投资、公私合营等方式，积极参与基础设施投资运营。引入私营资本实现项目共 建合营，既可缓解地方政府债务，解决资金问题，也可以提高运营效率。 总体看，受益于城市化进程的进一步推进，我国基础设施 有望 保持 进一步 发展 ；另一方面，我 国基础设施建设模式将可能发生改变，由过去完全政府主导向 PP 模式（即政府和私营共同参与） 转变。 四、基础素质分析 1 ．规模与竞争力 公司系国有独资企业，截至 201 6 年末，公司注册资本为 2.0 亿元，长沙市望城区财政局为公 司唯一出资人与实际控制人 。 公司作为望城经济技术开发区铜官循环经济工业基地内唯一的资产经营和建设开发的实施主体， 主要从事土地开发与整理、工程代建等业务。公司业务在铜官基地内具有垄断性。 截至 201 6 年底，公司拥有全资子公司 2 家，其中： 污水处理公司 主要从事污水处理业务；公用 事业服务公司主要从事物业管理、房屋租赁、市政设施管理、环境卫生管理等业务。 总体看，作为 望城经济技术开发区铜官循环经济工业基地内唯一的资产经营和建设开发的实施 主体， 公司在 铜官基地 内的基础设施建设领域具有一定垄断地位，有一定的区域竞争力。 2 ．人员素质 截至 201 6 年末，公司共有董事会成员 5 名，监事会成员 5 名，高级管理人员 2 名。 公司董事长丁永胜先生， 1971 年出生，本科学历，中共党员，现任公司董事长、总经理、铜官 循环经济工业基地管委会党工委副书记、管委会主任。曾任长沙市望城县财政局人事干部管理科 员、国有资产管理办公室主任、企业管理科长；长沙市望城县财政局工资统发中心主任、长沙市 望城县财政局国库支付局长。 截至 201 6 年底，公司共有在岗职工 69 名。从员工文化素质情况来看，本科及以上学历约占 70 % ， 大专及以下学历的约占 30 % ；从员工年龄构成来看， 30 岁及以下的约占 45 % ， 30~50 岁的约占 54 % ， 50 岁以上的约占 1 % 。 总体看， 公司高管人员具有较高的专业素质 和学历水平，相关管理经验丰富。公司的员工构成 与公司业务特征相符，能满足日常工作需要。 3 ．政府支持 公司作为望城经济开发区铜官循环经济工业基地重要的资产经营和建设开发的实施主体，主要 从事园区内基础设施建设、土地开发与整理等业务，自成立以来在资金注入、土地资产注入及政府 补贴等方面均得到了望城区政府的大力支持。 （ 1 ）资金注入 208 年 7 月 10 日，公司设立时注册资金 0.30 亿 元，系由长沙市望城区财政局出资，上述出资 由长沙湘安联合会计师事务所出具的湘安验字 【 208 】 第 0708 - 6 号验资报告验证。 2015 年 12 月， 长沙市望城区财政局决定将已计入资本公积的土地望国用（ 2015 ）第 82 号转增注册资本 1.70 亿 元。 （ 2 ）资产注入 201 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 1 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济 工业 基地 投资 开发 建设有限公司的批复》（望政发 【 201 】 160 号）和《长沙市望城区人民政府关 于将 10 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望 政发 【 201 】 165 号），长沙市望城区人民政府决定分别将望国用（ 201 ）第 517 号土地（ 3.85 万平 方米）和望国用（ 2 01 ）第 623 号等 10 块土地（共计 37.29 万平方米）使用权属注入至公司。会计 核算时在“存货”和“资本公积”中体现。 201 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 1 宗国有土地注入长沙市望城区第二污水处理有 限公司的批复》（望政发 【 201 】 159 号），望城区人民政府同意将望国用（ 2010 ）第 216 号土地 （共计 3.28 万平方米）使用权属注入至公司。 2012 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 2 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济 工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望政发 【 2012 】 168 号）和《长沙市望城区人民政府关 于将 12 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望 政发 【 2012 】 181 号），长沙市望城区人民政府决定分别将望变更国用（ 2012 ）第 3501 号等 2 块土 地（共计 10.96 万平方米）和望国用（ 2012 ）第 517 号等 12 块土地（共计 51.40 万平方米）使用权 属注入至公司。会计核算时在“存货”及“资本公积”中体现。 2013 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 1 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济 工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望政发 【 2 013 】 165 号），长沙市望城区人民政府决定 将望国用（ 2013 ）第 442 号 1 块土地（ 7.2 万平方米）使用权属注入至公司，土地入账价值为 3.21 亿元。会计核算在“存货”及“资本公积”中体现。 2014 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 2 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济 工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望政发 【 2014 】 74 号），长沙市望城区人民政府决定将 望国用（ 2014 ）第 758 号等 2 块土地（共计 17.65 万平方米）使用权属注入至公司，土地入账价值 为 5.56 亿元。会计核算时在“存货”及“资本公 积”中体现。 2015 年，根据《长沙市望城区人民政府关于将 6 宗国有土地注入望城经济开发区铜官循环经济 工业基地投资开发建设有限公司的批复》（望政发 【 2015 】 37 号），长沙市望城区人民政府决定将 望国用（ 2015 ）第 821 号等 6 宗国有土地（共计 24.0 万平方米）使用权属注入至公司，土地入账 价值为 8.02 亿元。会计核算时在“存货”及“资本公积”中体现。 （ 3 ）补贴收入 根据《长沙市望城区人民政府关于拨付望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有 限公司专用资金财政补贴的批复》（望政发 【 2014 】 17 号），为促进望城区经济建设发展， 2014~ 2 01 6 年， 政府分别对公司 承建的基础设施建设项目 给予 专项补贴 0.25 亿元、 0.70 亿元和 0.85 亿元。 （ 4 ）税收优惠 根据《长沙市望城区人民政府关于减免承建代建项目相产税收的批复》（望政发 【 2012 】 42 号）， 为加速铜官循环经济工业基地经济发展，自 2012 年 1 月 1 日起，公司为加速铜官循环经济工业基地 经济发展而承建的基础设施建设取得的收入免征营业税、企业所得税；企业从财政取得的专项用途 财政性资金作为不征税收入，在计算应纳所得税额时从收入总额中减除。如果税务部门对以上 收入 所产生的税收予以强制追征，由区政府予以全额补偿。 根据长沙市望城区人民政府《关于申请为加速铜官循环经济工业基地经济发展而出让土地取得 的收入免征营业税、土地增值税及企业所得税的批复》（望政发 【 2013 】 38 号），为加速铜官循环 经济工业基地经济发展，自 2013 年 1 月 1 日起，公司为加速铜官循环经济工业基地经济发展而出让 土地取得的收入免征营业税、土地增值税及企业所得税，如果税务部门对以上收入所产生的税收予 以强制追征，由区级政府予以全额补偿。 根据长沙市望城区人民政府《关于申请持有待售土地免征土地使用税请示的回复 》（望政发 【 2013 】 39 号），为加速铜官循环经济工业基地经济发展，自 2013 年 1 月 1 日起，公司持有待售的土地免 征土地使用税，如果税务部门对以上收入所产生的税收予以强制追征，由区级政府予以全额补偿。 总体看， 长沙市望城区人民政府 在资产和资本金划拨、财政补贴及税收政策方面给予公司大力 支持。 4 ．外部环境 （ 1 ）长沙市望城区 望城区位于湖南省长沙市。望城是雷锋的故乡，被誉为“希望之城”，位于长沙近郊，东临长 沙县（星沙开发区），南接开福区、岳麓区，西至长沙宁乡县，北连岳阳市湘阴县、汨罗市，总面 积 969 平方公里，户籍人口 53.3 万人（不含雷锋街道）。区域全境已纳入《长沙市城市整体规划 （ 203 ～ 2020 ）》，属长沙市河西经济发展的火车头。 201 年成为长沙市第六个城区。 根据《长沙市望城区 201 6 年国民经济和社会发展统计公报》， 201 6 年望城区完成地区生产总 值 582.19 亿元，比上年增长 11.3 % 。其中第一产业增加值 43.31 亿元， 较上年 增长 4.7 % ；第二产业 增加值 416.30 亿元， 较上年 增长 11.6 % ；第三产业增加值 12.58 亿元， 较上年 增长 12. 7 % 。一、二、 三次产业分别拉动 GDP 增长 0.4 、 8. 3 、 2. 6 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 3.1% 、 76.1% 、 20.8% 。三次产业结构调整为 7. 4 ： 71.5 ： 2 1.1 ，与上年比较，第一产业所占比重下降 0.2 个 百分点，第二产业比重下降 0. 7 个百分点，第三产业比重上升 0. 9 个百分点。工业对经济增长的贡献 率 66.3 % ，拉动 GDP 上升 7. 5 个百分点，全部工业增加值占 GDP 比重达 57.7% ，与上年持平。 201 6 年，望城区完成工业总产值 1 , 281.49 亿元，其中规模以上工业总产值 1 , 17.17 亿元，规模 以下工业总产值 104.32 亿元。完成工业增加值 335.72 亿元，比上年增长 1 3 . 0 % ，完成规模以上工业 增加值 28.26 亿元，增长 13.6 % 。规模以上工业中，望城经济开发区工业总产值 896.58 亿元 ( 含挂靠 园区企业 ) ，增长 15.4 % ，占望城区规模工业比重的 80.7 % 。 201 6 年，望城区完成固定资产投资 607.08 亿元，比上年增长 1 4 . 6 % 。全区计划总投资超过 5 , 00 万元的在建项目（不含房地产） 180 个，完成投资 3 48 . 8 亿元，占固定资产投资总额的 57.5 % 。在固 定资产投资中，第一产业（不含水利建设投资）完成投资 2. 61 亿元，比上年增长 31 . 7 % ；第 二产业 完成投资 268.63 亿元，增长 2% ，其中工业投资 268.63 亿元，增长 2.0 % ；第三产业完成投资 335.84 亿元，增长 27 .9% 。全年基础设施建设完成投资 145.24 亿元，增长 49.6 % 。全年完成房地产开发投 资 134.74 亿元，比上年增长 11.5 % 。全区商品房销售面积 358.56 万平方米，增长 33.8 % 。全区商品 房销售额 180.96 亿元，其中住宅销售额 150.21 亿元，增长 53.6 % 。 近年来，望城区地方可控财力逐年下降， 2014~2016 年分别为 129.97 亿元、 127.35 亿元和 10.86 亿元。 2016 年，望城区地方可控财力逐年下降主要因为基金收入中的土地出让金明显下降所致，土 地出让金下降主要由于长沙市积极推动房地产市场“去库存”所致。 从望城区地方财力的结构来看，近三年，一般预算收入在望城区地方财力中的比重逐年提升， 从 2014 年的 27.25% 提升至 2016 年的 40.20% 。上级补助收入随着专项转移支付收入的提升而逐年提 升。 2016 年，一般预算收入、基金收入和上级补助收入占望城区地方财力的比重分别为 40.20% 、 29.82% 和 28.95% 。 总体看，望城区财政收入主要来源于一般预算收入、转移支付和 国有土地使用权出让。同时， 土地出让金收入占财政收入比例高，近三年持续下降对财政收入稳定性产生一定影响。从债务负担 看，望城区债务主要为直接债务。截至 201 6 年末，望城区政府全部债务余额为 82.06 亿元，全部为 政府直接债务；截至 201 6 年末，望城区政府债务率为 81 . 36 % （（地方政府债务余额÷地方综合财 力）× 10% ），债务负担较重。 表 3 望城区 201 4 ~201 6 年地方可控财力表（单位：亿元） 科目 2014 年 2015 年 2016 年 一般预算收入 35.42 40.15 40.5 其中：税收收入 24.56 28.13 28.12 非税收入 10.87 12.03 12.43 基金收入 73.02 60.70 30.08 其中：土地出让金 71.68 59.16 27.53 其他 1.34 1.5 2.5 上级补助收入 21.15 26.07 29.20 其中：返还性收入 2.86 3.03 5.02 一般性转移支付 7.23 7.42 7.54 专项转移支付 11.06 15.63 16.65 预算外财政专户资金 0 0.42 1.04 地方可控财力 129.97 127.35 10.86 资料来源：望城区财政局 表 4 201 6 年望城区地方财政与债务状况（单位：亿元） 地方债务（截止 2016 年 12 月 31 日） 金 额 地方财力（2016 年度） 金 额 （一）直接债务余额 82.06 （一）地方一般预算收入 40.55 1、外国政府贷款 0.14 1、税收收入 28.12 2、国际金融组织贷款 0.11 2、非税收入 12.43 （1）世界银行贷款 -- （二）转移支付和税收返还收入 29.20 3、国债转贷资金 0.02 1、一般性转移支付收入 7.54 4、农业综合开发借款 -- 2、专项转移支付收入 16.65 5、解决地方金融风险专项借款 -- 3、税收返还收入 5.02 6、国内金融机构借款 8.71 （三）国有土地使用权出让收入 30.08 （1）政府直接借款 -- 1、国有土地使用权出让金 27.53 （2）由财政承担偿还责任的融资平台公司借 款 -- 2、国有土地收益基金 2.50 7、债券融资 69.28 3、农业土地开发资金 0.04 （1）中央代发地方政府债券 69.28 4、新增建设用地有偿使用费 0.00 （2）由财政承担偿还责任的融资平台债券融 资 -- （四）预算外财政专户收入 1.04 8、粮食企业亏损挂账 -- 9、向单位、个人借款 0.04 10、拖欠工资和工程款 3.59 11、其他 0.17 （二）担保债务余额 -- 地方政府债务余额=（一）+（二）×50% 82.06 地方综合财力=（一）+（二）+（三）+ （四） 100.86 债务率=（地方政府债务余额÷地方综合财力）×100% 81.36% 资料来源：望城区财政局 （ 2 ）望城经济开发区铜官循环经济工业基地 望城经济开发区铜官循环经济工业基地（以下简称“铜官基地”）于 208 年 3 月成立，前身为 “长沙化工产业基地”； 208 年 6 月经长沙市人民政府批复更名； 208 年 12 月列入长沙市规划建 设的三大产业基地之一； 209 年 1 月经湖南省发改委批准同意立项，是滨湖示范区的铜丁片区工业 集中发展区、长沙市纳入洞庭湖生态经济区中的唯一产业基地。基地于 2013 年获批湖南省循环经济 试点示范园区，于 2015 年成为湖南省新材料产业协会理事单位，属首批全省循环经济示范园区。 铜官基地跨望城区铜官、东城两镇，处长沙市北郊，西濒湘江，北临湘阴县境，南接京珠高 速复线，位于长株潭 1 小时经济圈内，总规划面积 35 平方公里，其中一期建成区 4.5 平方公里，“十 三五”规划控制面积 12.7 平方公里。 铜官基地以“循环经济、资源节约、生态环保”为规划理念，以“生态、环保、低碳、循环” 为产业发展方向，主要承接长株潭及沿海地区产业转移，重点发展精细化工、电力及其配套、新型 建材、仓储物流、机械再制造、陶瓷等六大产业。 长沙市望城区把加快铜 官基地发展作为重要任务，为推进转型升级战略奠定基础。“十三五” 时期是望城区大力推进新型工业化、城镇化和努力实现全面建设小康社会的关键时期，是优化望城 区工业布局、增加工业投入、壮大工业经济总量、加快工业园区建设和发展的重要时期。 铜官基地已累计投入基础设施建设资金 4.93 亿元，形成了以铜官大道、白杨路、黄龙路、花 果路、京珠西线辅线为主干的路网框架，建成了 110KV 专用变电站、日处理 3 万立方米的污水处 理厂、供气能力达 340 吨/小时以上的集中热网工程。2,000 吨级深水码头已完成建设前期工作，并 正在积极申报深水码头配套铁路货运站。 铜官基地已引进关西涂料、华纳制药等 4 2 个项目，其中华电长沙电厂、中石油长沙油库、金驰 能源等 20 多家企业已建成投产，全部为规模以上企业。铜官基地着力打造成为湖南省七大战略性新 兴产业的重要支撑点：一是集中打造以“关西涂料”为龙头的国内较大高端汽车涂料生产基地、以 五矿“金驰能源”项目为代表的电池材料生产基地；二是集群发展以“华纳制药”为代表的医药原 料药产业；三是利用长沙电厂“粉煤灰”与“脱硫石膏”，发展以南方建材、巨星建材为代表的具 有示范效益的两型企业，打造新型住宅产业材料基地。 总体看，作为 长沙市望城区工业园区建设的重要任务，望城经济开发区铜官循环经济工业基地 将充分发挥铁路入园连港的独到优势，着眼于长江中游城市群和洞庭湖生态经济区的产业布局，成 长为引领长沙北部高速发展的产业新区。 五、公司治理 1 ．治理结构 根据《望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司章程》（以下简称“《章 程》”），公司设立了董事会、监事会和经理层的法人治理结构，明确各自管理职权，董事会、 监事会和经理层在各自职权范围内独立有效运作。公司设立董事会，成员 5 人，设董事长 1 名。 董事会成员由长沙市望城区财政局委派或更换。董事长为企业法定代表人。董事会对出资人负责。 公司设监事会，由 5 人组成。监事会设主席一名。监事会主席由长沙市望城区财政局委派。公司 设总经理，负责公司日常经营管理。 总体看，公司法人治理结构较为完善，能够保证公司顺利运行。 2 ．管理体制 从内部管理来看， 公司设有综合办公室、融资部、工程建设管理部、财务部 4 个职能部（室） ， 并根据自身特点建立了相应的管理体系。 在财务管理方面，公司制定了财务管理制度，要求财务活动在公司董事会领导下由财务部门统 一管理。财务管理制度对公司 财务计划、收入管理、支出管理、固定资产和低值易耗品管理等事宜 作出规定。 在资金管理方面，公司实行资金的集中管理，财务部调度和管理公司的资金，根据资金的使用 计划进行严格的控制和监督及审核，规范资金的安全使用，提高资金使用效率。 在投资管理方面，公司制定详细的对外投资管理制度，包括审批权限、审批程序、投资监管等， 公司的投资项目主要由总经理组织相关业务部门进行研究，并提交公司股东及董事会审议决定。 在对外担保方面，公司制定了对外担保及借贷管理制度，对公司对外担保和借贷的对象审查方 式、保后管理、责任追究等事宜作出规 定。对公司控制对外担保及借贷风险发挥作用。 总体看，公司管理体系符合当前现状，管理水平能够满足公司日常的经营管理需求。 六、经营分析 1 ．经营概况 公司 主营业务 为土地整理与开发以及基础设施代建业务。经过多年发展，公司已形成土地出让 收入和代建收入两类主要收入来源，公司污水处理业务自 2014 年起产生少量收入。 2014~2016 年，公司营业收入波动幅度较大，近三年分别为 4.57 亿元、3.67 亿元和 4.66 亿元， 其中土地整理开发收入在 2014~2016 年有所波动，2016 年公司土地整理开发收入为 2.94 亿元。公 司基础设施代建业务收入近三年波动上升，年均复合增长 3.99%，2016 年为 1.72 亿元。公司自 2014 年起获取少量污水处理收入，2015 年和 2016 年公司污水处理收入均为 34.19 万元。土地整理开发 业务收入占公司总收入的比重较高。 毛利率方面，公司近三年毛利率呈波动下降态势，2016 年公司整体毛利率为 21.88%；受公司 2016 年土地整理开发业务收入确认方式调整影响，2016 年公司土地整理开发业务毛利率出现下降， 为 28.57%；基础设施代建业务公司按项目成本的 18%收取回报，按比例提取相关杂费后，毛利率 在 15%~16%之间波动；由于公司污水处理业务尚未正式开展，污水处理业务近年均亏损经营，但 因公司污水处理业务规模较小，污水处理业务毛利率对公司整体毛利率影响程度较低 总体看，受公司 2016 年土地整理开发业务收入确认方式调整影响，公司 2016 年主营业务盈 利能力出现下滑。 表 5 201 4 ～ 201 6 年公司营业收入情况（单位：万元， % ） 项目 2014 年 2015 年 2016 年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 土地开发 整理 29,748.00 65.10 50.38 25,501.00 69.40 49.35 29,367.22 63.01 28.57 代建工程 15,911.85 34.82 15.25 11,209.05 30.51 15.25 17,205.72 36.92 15.14 污水处理 34.24 0.07 -2,272.25 34.19 0.09 -2,275.81 34.19 0.07 -2,338. 36 合计 45,694.09 100.00 36.41 36,744.24 100.00 36.79 46,607.12 100.00 21.88 资料来源：公司提供 2 ．土地 开发整理 业务 土地开发整理业务方面，根据长沙市望城区人民政府在 2011 年 10 月下发的《长沙市望城区 人民政府关于望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司对铜官循环经济工业 基地内土地开发整理有关事宜的决定》（望政发【2011】108 号），公司负责铜官基地内土地的开 发整理工作。 根据湖南望城经济开发区铜官循环经济工业基地管理委员会于 2017 年出具的《关于望城经济 开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司对铜官循环经济工业基地内土地开发整理相 关事宜的说明》，公司作为铜官基地内的土地整理与开发主体，由公司对铜官基地内土地进行整 理与开发。公司土地整理开发业务收益以土地对应的土地整理投资支出的一定比例计算业务投资 回报。2016 年，公司共整理开发 4,500 亩土地，确认 2.94 亿元土地整理开发业务收入。 公司通过摘牌方式收储了一定规模的土地，后期通过整理、出让的方式实现土地增值。 公司土地整理业务流程为：公司对拟开发土地组织开展拆迁工作和地面配套基础设施建设工 作；相关拆迁及建设工作完成后即完成土地整理工作；土地整理完毕后公司依照铜官基地规划及 市场需求状况就土地开发时间、出让规模、预计出让价格等作出规划；在公司决定将特定地块对 外出让后，公司委托望城区国土资源局以“招拍挂”程序开展出让，并以此确认出让收入；区财 政局在收到成交的出让金后，以现金等方式对公司进行返还。 表 6 201 4 ～ 201 5 年公司土地 开发整理 情况（单位：万平方米， 万元） 土地受让方 开发整理面积 出让总价 出让年份 长沙银卓镀锌有限公司 1.43 647 2014 年 湖南高速金信泰和沥青有限公司 4.61 2,077 2014 年 金驰能源材料有限公司 6.00 2,704 2014 年 湖南大藏虫草生物工程有限公司 5.52 2,490 2014 年 湖南省新雅投资开发建设有限公司 1.02 474 2014 年 湖南湘鑫科贸发展有限公司 1.54 724 2014 年 长沙广欣化工有限公司 1.27 588 2014 年 湖南汉联国际环保能源投资开发公司 3.19 1,563 2014 年 长沙玫瑰园房地产开发有限公司 3.58 17,382 2014 年 长沙巨星轻质建材股份有限公司 2.21 1,099 2014 年 中国石油天然气股份有限公司湖南销售分公 司 5.34 2,805 2015 年 盈成油脂工业（长沙）有限公司 10.76 4,847 2015 年 腾旺科技发展有限公司 1.54 700 2015 年 湖南博奥玻璃制品有限公司 3.62 1,690 2015 年 湖南同远新材料科技有限公司 2.74 1,324 2015 年 长沙祥和再生资源有限公司 7.86 3,650 2015 年 湖南湘江关西涂料（长沙）有限公司 7.45 3,670 2015 年 湖南湘江关西涂料（长沙）有限公司 13.46 6,815 2015 年 合计 83.14 55,249 -- 资料来源：公司提供 公司土地开发整理收入由区财政局支付至公司，具体支付方式为依据各年度土地成交及结算 情况，以现金或有效资产等合理方式支付。2014~2016 年，公司土地开发整理收入分别为 2.97 亿 元、2.55 亿元和 2.94 亿元。从近三年的实际返款情况看，公司收到的土地开发整理款项分别 1.11 亿元、2.33 亿元和 2.31 亿元。公司土地开发整理业务根据既有安排实现业务回款，实际资金回收 期限具有一定的不确定性。 公司自成立以来即负责铜官基地范围内的土地开发整理业务，截至 2016 年底，铜官基地已开 发面积达到 4.5 平方公里，已累计投入资金 4.93 亿元，未来拟继续开发 34.39 平方公里。 截至 2016 年底，公司拥有存货土地资产 15 块，土地面积 78.73 万平方米。上述土地全部为商 业用地。公司 2016 年审计报告显示上述土地价值 25.28 亿元。 总体看，公司是铜官基地内唯一土地整理开发实施方，在基地内具有垄断性。基于铜官基地 招商引资力度加大及入驻企业较大的土地需求分析，公司土地整理及出让业务未来发展前景较好。 3 ．代建工程业务 在基础设施建设方面，作为望城经济开发区铜官循环经济工业基地内重要的基础设施投资、 建设主体，公司根据长沙市望城区人民政府部署，承担铜官基地内基础设施建设。望城区人民政 府根据国家有关法规和政策授权公司建设相关项目，由公司负责项目报建、招投标、项目实施等 工作。长沙市望城区人民政府以“成本加成”模式分期向公司支付代建款项，公司根据项目实施 进度分阶段确认收入。 根据公司与长沙市望城区人民政府签订的《望城区基础设施建设项目工程建设协议》，在项目 实施过程中，工程各年度的实际造价按照望城区人民政府和公司 共同确认的工程建设进度确定，望 城区财政预决算（投资）评审中心对每年工程建设投入额进行评定，望城区政府每年按照工程建 设进度将经确定的工程实际造价加约定的投资回报（18%）作为工程建设资金确认对公司的应付工 程款项；在项目完成后，审计部门按照相关规定对工程办理工程项目竣工结算审计。按照审定的 工程总造价，扣除建设期望城区人民政府已经支付的工程实际造价后的净额，加约定的投资回报 确认对乙方的应付工程款。 账务处理方面： 公司项目建设投入款项在“存货 - 开发成本”科目体现，公司根据项目进度分阶 段 确认收入并结转成本，公司收到的代建款体现在“销售商品、提供劳务收到的现金”，尚未收回 的款项体现在“应收账款”科目。 近年来，公司受长沙市望城区人民政府委托先后承建了铜官大道、 白杨路、黄龙路、花果路、花实路、石龙路等一大批园区基础设施建设项目。2014~2016 年，公司 分别实现工程代建收入 1.59 亿元、1.12 亿元和 1.72 亿元。 根据公司与长沙市望城区人民政府签订的《望城区基础设施建设项目工程建设协议》，望城 区人民政府在对公司应付工程款确认时点上，3 年内将工程款项支付给公司。2014 年至 2016 年底， 公司代建基础设施建设项目累计确认收入金额为 4.43 亿元，实际收到资金 3.10 亿元。公司代建业 务收入实际资金回收期限较长，形成了公司对望城区人民政府的应收类款项，对公司资金造成一 定占用。 截至 2016 年底，公司主要在建基础设施建设项目总投资规模合计 6.37 亿元，已投资 3.65 亿 元，其中包括誓港大道、铜官大道、花果路等。公司仍有一定的投资压力。 表 7 截至 2016 年末公司主要在建项目情况（单位：万元） 项目名称 项目委托方 预计项目总投资额 已投资金额 誓港大道 望城区人民政府 18,279.93 7,387.54 铜官大道 望城区人民政府 11,988.61 11,988.61 花果路 望城区人民政府 9,937.06 9,937.06 白杨路 望城区人民政府 9,355.65 9,355.65 黄龙路 望城区人民政府 9,056.86 5,216.75 合计 — 58,618.11 43,885.61 资料来源：公司提供 总体看，公司将继续承担铜官基地内规模较大的基础性设施建设项目，随着铜官基地配套设 施的不断建设，基础设施代建业务将继续成为公司最重要的业务板块之一。 4 ．污水处理业务 公司自 2014 年起通过子公司污水处理公司正式开展污水处理业务，并产生少量收入。公司污 水处理厂共计划分三期开展建设，截至目前污水处理厂一期工程已完工运营。污水处理厂一期工 程项目总投资 1.3 亿元，其中污水处理厂房投资 0.92 亿元，污水处理设备投资 0.23 亿元，污水管 网投资 0.15 亿元。投资资金主要来源于公司自有资金。污水处理厂一期工程厂房占地面积 50 亩， 污水处理产能为 3 万立方米/天，管网铺设里程为 16.8 公里。公司污水处理采用 CASS 污水处理工 艺，出水水质为国家一级 B 排放标准。公司计划于 2018 年开展二期工程建设，二期工程计划于 2019 年完工。污水处理相关收入占公司总业务收入比重较低，原因在于试运营阶段，业务经营规 模较小。 总体看，随着铜官基地的发展以及基地内企业业务发展需求的增加，公司污水处理业务在正 式运营后，规模有望显著提升。 5 ． 拟建项目情况 公司当前主要拟建项目包括黄龙路环形段、彩虹路、湘江大道北延线等。拟建项目总投资额 约 2.28 亿元，未来公司项目支出规模适中。 6 ．经营效率 2015~2016 年， 公司应收款项主要为回购款，使得应收账款周转率较低，分别 为 0.71 次和 0.74 次；同期， 公司存货规模持续扩大，但主要由土地资产和开发成本组成，公司存货周转率较低，分 别为 0.09 次和 0.1 次； 2015~2016 年， 公司总资产周转率较低，分别为 0.1 次和 0.09 次，主要系 公司从事业务性质影响。 总体看，公司整体经营效率偏低，符合公司所在行业特点。 7 ．经营关注 （ 1 ）公司工程建设项目主要来自于长沙市望城区政府，客户集中度很高。公司主营业务为土地 整理与开发以及基础设施代建业务，公司土地出让业务根据既有安排实现业务回款，实际资金回收 期限较长，而城市交通基础设施建设存在一定的周期性，且取决于当期政府部门的规划和投资进度， 如果地方经济发展受到重大不利因素影响，亦或是地方政府出现严重的财政收支不平衡状况，将会 对公司的正常经营及偿债能力带来不利影响。 （ 2 ） 铜官循环经济工业基地建设处于投入阶段，同时公司在建和拟建项目前期投资规模较大， 公司存在一定的融资压力 。 8．未来发展 望城经济开发区铜官循环经济工业基地是国家发展长江经济带和洞庭湖生态经济区的重点地 区、是望城区实现工业强区在河东地区的主战场和排头兵，是加快建设长株潭国家“两型社会” 综合改革试验区的重要载体，一带一路和中部地区崛起战略的新亮点。铜官基地将抓住工业发展 的有利时机，坚持贯彻科学发展观，加快发展、科学发展、又好又快发展，不断提升工业化水平， 切实推进工业强区进程，高起点搞好规划建设，培育形成现代工业产业集群，实现产业集中发展、 土地集约经营、基础设施集中利用，使铜官基地成为长江经济带上重要的产业承接平台。 公司目前是望城经济开发区铜官循环经济工业基地内重要的基础设施投资建设管理主体 。公司 未来主要从投资、建设和市场方面着力发展。投资方面，通过拓宽融资渠道，创新融资方式，发 行债券等多种方式，为铜官基地的开发建设和经济发展提供资金上的支持；建设方面，持续发展 城市基础设施建设和土地开发与运营等主营业务；市场方面，为加快铜官基地内产业集群的发展、 升级，公司将通过建立现代化管理架构，以市场化运营提高经营效率，并最终实现产业升级。 总体看，公司未来发展与铜官基地经济发展紧密相关，铜官基地有望获取各级政府更加持续 稳定的外部支持，未来发展空间向好。另一方面，铜官基地未来投资建设规模较大，公司短期内 仍将面临较大的外部融资压力，公司关于土地出让款项、基础设施回购款项的资金回收情况对公 司资金周转有一定影响。 七、财务分析 1 ．财务概况 公司提供的 2013~2015 年三年连审计报告已经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审 计， 2016 年审计报告已经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计机构均出具了标准 无保留的审计意见。合并范围变化方面， 2016 年 2 月， 公用事业服务公司 对长沙市望城区盛园热力 有限公司进行了吸收合并。 截至 201 6 年 底， 公司 纳入合并范围的子公司共 2 家 。 总体看 ，公司近三 年财务数据可比性 较 强。 截至 201 6 年末 ，公司合并资产总额 64.04 亿元，负债合计 29.35 亿元，所有者权益 34.69 亿元， 其中归属于母公司的所有者权益 34.69 亿元。 201 6 年，公司实现营业收入 4.6 亿元，净利润 1. 54 亿 元，其中归属于母公司所有者的净利润 1. 54 亿元；经营活动现金流量净额为 - 8.35 亿元，现金及现金 等价物净增加额 5.24 亿元。 2 ．资产质量 201 4 ~201 6 年，公司资产规模快速增长，年均复合增长 46.78 % ，主要系货币资金、存货和其他 流动资产增长所致。截至 201 6 年底，公司资产总额 64.04 亿元，较上年增长 59.65 % ；从构成来看， 公司流动资产和非流动资产分别占 97.91 % 和 2.09 % ， 公司资产以流动资产为主。 流动资产 201 4 ~201 6 年，公司流动资产快速增长，年均复合增长 48.86 % ，主要源自货币资金、存货和其 他流动资产的快速增长。截至 201 6 年底，公司流动资产合计 62.70 亿元， 较上年 增长 61.84 % ，主要 由货币资金（占 11 . 73 % ）、应收账款（占 1 1 . 83 % ）、其他应收款（占 8.67 % ）、存货（占 54 . 91 % ） 和其他流动资产（占 12 . 76 % ）构成。 图1 2016年末公司流动资产构成 应收账款 11.83% 存货 54.91% 货币资金 11.73% 其他应收款 8.67% 其他流动资 产 12.76% 其它 0.11% 资料来源： 公司审计报告 201 4 ~201 6 年，公司货币资金快速增长，年均复合增长 452.17 % ，主要由于公司 2016 年发行公 司债券所致 。截至 201 6 年底，公司货币资金为 7.35 亿元， 较上年 上升 557.68 % ，其中银行存款占 79.60 % ，其他货币资金占 20.40 % 。公司其他货币资金为存期在三个月以上的定期存款，上述定期存 款已质押至华融湘江银行长沙望城支行。 201 4 ~201 6 年，公司应收账款快速增长，年均复合增长 20.59 % ，主要由于公司业务规模扩张， 应收望城区政府款项随之增长 。截至 201 6 年底，公司应收账款账面余额为 7.42 亿元，应收账款余 额主要为应收望城区人民政府的款项（占 99.95% ），账龄全部在 3 年以内。公司未对应收账款计提 坏账准备。 201 4 ~201 6 年，公司存货保持快速增长，年均复合增长 33.36 % ，主要由于土地资产和开发成本 增加所致。截至 201 6 年底，公司存货 34.43 亿元，由土地资产（占 26.5% ）和开发成本（占 73.45% ） 组成，开发成本主要为土地整理开发成本。 201 4 ~201 6 年，公司其他应收款波动增长，年均复合增长 34.81 % 。截至 201 6 年底，公司其他应 收款 5.4 亿元，较上年增长 119.46 % ，主要系与长沙市望城区人民政府、长沙城市发展基金有限公 司、望城区国土资源交易中心、湖南博奥玻璃制品有限公司、长沙祥和再生资源有限公司等机构的 一般性往来款、代付工程款、保证金等。前五大其他应收款欠款单位合计为 5.43 亿元，前五大客户 集中度较高，详见下表。 表 8 截至 201 6 年末公司其他应收款前五名欠款单位情况 （单位：万元，%） 单位名称 年末欠款金额 占其他应收款总额的比例 长沙市望城区人民政府 49 , 60.18 91.24 长沙城市发展基金有限公司 3 , 00.0 5.52 望城区国土资源交易中心 1 , 0 0 0.0 1.84 湖南博奥玻璃制品有限公司 382.2 0. 70 长沙祥和再生资源有限公司 367 .0 0. 68 合计 54,349.40 99.98 资料来源：公司审计报告 截至 2016 年 底 ，公司其他流动资产为 8.0 亿元， 全部 为 2016 年 新增 的银行理财产品。 非流动资产 201 4 ~201 6 年，公司非流动资产有所 减少 ，年均复合下降 3.25 % 。截至 201 6 年底，公司非流动 资产合计 1.3 4 亿元。从构成看，公司非流动资产由固定资产（占 84.06 % ） 和 无形资产（占 11. 25 % ） 构成。 201 4 ~201 6 年，公司固定资产净额有所下降，年均复合下降 5.1 % 。截至 201 6 年底，公司固定 资产净额 1.1 3 亿元。公司固定资产构成中以构筑物（占 70.80 % ）、机器设备（占 15.12 % ）和污水 管网（占 13.50 % ）为主。 201 6 年，公司固定资产累计提折旧 0.28（未完）  |