[公告]万科企业：海外监管公告-2017年公司债券（第一期）信用评级报告
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部 或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 透明logo-1 CHINA VANKE CO., LTD. * 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第 13.10B條作出。 茲載列由 中 誠 信證券 評估 有限公司 出具的《萬科企業股份有限公 司 2017年公司債 券 （ 第一期 ） 信用評級 報告 》，僅供參閱，該報告已刊登於 巨潮資訊 網站。 請閣下知悉該文件並非由本公司準備，本公司對該文件中所載內容不負核實義務， 不承擔任何責任，對其準確性或完整性亦不表任何聲明，並明確表示概不對所載 內容全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何 責任，僅用作提供資訊予公眾 。 承董事會命 萬科企業股份有限公司 朱旭 公司秘書 中國，深圳 ， 2017年 7月 11日 於本公告日期，董事會成員包括：執行董事郁亮先生、王文金先生及張旭先生；非執行董事 林茂德先生、肖民先生、陳賢軍先生及孫盛典先生；以及獨立非執行董事康典先生、劉姝威 女士、吳嘉寧先生及李强先生。 * 僅供識別 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称 “ 中诚信证评 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 发 行 主体概况 万科企业股份 有限公司（以下简称 “ 万科企业 ” 或 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 恒大下属企业将不再持有公司股份。 公司拥 有 近 30 年 的房地产 基本条款 开发 万科企业股份有限公司 经验，是中国 有限公司2017年公司债券（第一 期） 发行规模基础发行规模20亿元，可超额配售10亿元 债券期限3+2年 由发行人和簿记管理人根据网下利率询价结果 债券利率在预设利率区间内协商确定，在债券存续期内 固定不变 领先的物业开发商， 随本金的兑付一起支付 募集资金本期债券募集资金扣除发行费用后，拟将全部 用途用于偿还金融机构贷款，改善债务结构 专注 于住宅项目的 开发 、销售 及管理 ， 着重开发面向大众市场的优质中小型单位 的住宅物业 。公司 项目覆盖中国广深区域、上海区 域、北京区域及 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 在房地产投资方面，近年来房地产开发投资额 保持增长，但增速有所放缓。根据国家统计局数据 显示， 2014年全年完成房地产开发投资 95,036亿 元，同比增长 10.5% 指标201420152016 ，增速下降121,991125,203144,214 9.3 同比增长-0.12.615.2 个百分点； 2015 自筹资金50,41949,03849,133 占比41.3339.1734.07 同比增长6.3-2.70.2 年房地产行业投资增速延续回落态势，当年全国房 地产开发投资95,979亿元，同比增长仅1.0%；2016 年，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产 投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资 102,581.0 亿元，同比增长 4.86.9% ，增速较上年上涨 利用外资639297140 占比0.520.240.10 同比增长19.7-53.6-52.6 5.9 个百分点。 房地产开发投资资金的到位情况方面，近年来 我国房地产开发企业的到位资金规模逐年增长， 2014~2016年房地产开发企业到位资金分别为 121,991亿元、 8.8125,203.0 亿元和 144,214 其中：定金及预收款30,23832,52041,952 亿元，年复 合增长率 12.48.73%。从资金来源来看，随着房地产市 场的回暖，房企资金来源中预收账款以及客户购房 贷款规模及其占比呈快速上升态势，2014~2016年 房企资金来源中预收账款以及客户购房贷款合计 分别为 2.643,903亿元、 49,18213,66516,66224,403 亿元和 66,355 亿元， 其中 2016 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 商品房库存去化压力有所减轻。 图 3 ： 2010 ～2016 年商品房新开工与销售面积差额 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 从销售情况看，受银行信贷收紧及价格预期变 化等因素影响， 2014 年全国商品商品房销售量有所 下滑，当年全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649万平方米和76,292亿元，同比分别下降 7.6% 和 6.3% ；其中商品住宅销售面积和销售额分 别同比下降 9.1% 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 同比增长 15.58% ，增速较上年末收窄 10.54 个百分 点。 2016年主要城市市场成交情况较好，住宅 去化 较快，商品房库存出现近年来首次下降。截至 2016 年末，全国商品房待售面积 6.95 亿平方米，环比增 加 444 万平方米，而较上年末减少 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 效果显著；同时中央及地方各管理部门及职能机构 从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、 放宽公积金贷款政策、取消限 外等多手段并施，提 升居民的购房能力及意愿。 2016 时间发文部门主要内容 年房地产行业在坚持去库存的整体基调 上，继续实施 局、住房城乡建设部 “因城施策 局 ” 上海、深圳市政府 的政策引导。从全国层面 3~06沈阳、大连等市政府 来看，依旧维持去库存的政策目标， 国务院办公厅 2016年 16.08~092 北京、天津、苏州、 月份， 政府新出台两项利好政策，包括降低非限购城市首 21个城市政 付比例，最低可至 营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契 税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 自5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税， 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四市，个 人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按 照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免 征增值税。 上海、深圳市政府率先出台楼市调控政策，调整非本地居民购房资格要求，上海将缴纳 社保年限由3年调增至5年，深圳由1年调增至3年；两地均调增居民购房首付比例。 以沈阳、大连市为代表的各地政府陆续推出购房优惠政策以实现去库存目标，具体包含 大学生购房补贴、公积金贷款额度上涨、农民购房补贴、购房税费减免等利好政策。 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，培育和发展住 房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途 径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保 障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。 20% ，同时调整契税税率，降低 方面出台严格调控政策，部分城市在前期调控政策的基础上加大调控力度。 购房成本等； 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 府 2016.11~12 上海、杭州、武汉、 郑州、成都等市政府 在前期调控政策的基础上，部分重点城市继续加大调控力度，上海在首套房的认定上认 房又认贷，普通住房首付比例增至五成，非普通住房首付增至七成；杭州扩大限购范围， 对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明 的非本市户籍居民家庭全面限购。 2016.11~12 上海、杭州、武汉、 20152016 郑州、成都等市政府 在前期调控政策的基础上，部分重点城市继续加大调控力度，上海在首套房的认定上认 房又认贷，普通住房首付比例增至五成，非普通住房首付增至七成；杭州扩大限购范围， 对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明 的非本市户籍居民家庭全面限购。 资料来源：公开资料，中诚信证评整理 行业关注 房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收购趋势 201420152016 明显，集中度进一步上升，优质资源将向具有规模 4.80%5.37%6.99% 优势的房地产企业倾斜 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影 响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑， TOP1010.44%11.31%12.54% 行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，13.65%14.62%16.21% 2016TOP5018.72%19.94%22.05% 年 22.30%24.65%27.49% 300 亿元以上百亿房企已完成及正在进行 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 表 6 ： 城市销售金额排名城市销售金额排名 2012昆明2 6 上海2郑州2 年公司主要城市销售排名 城市 销售金额排名 城市 销售金额排名 北京 2 昆明 2 上海 2 1长春1 郑州 1珠海4 1南宁4 1苏州3 2 广州 烟台1无锡3 2 区域201420152016 温州 4 深圳 1 长春 1 杭州 3 武汉 1 太原 2新疆2 1重庆6 1天津4 1 珠海 .106.934 宁波 1 南京 1 东莞 1 南宁 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 业务运营 得益于 较 强 业务类型201420152016 的品牌效益、均衡的项目分布及灵 活的经营策略，近年来 3 在房地产行业竞争加剧、“ 因 合计1,463.881,955.492,404.77 城施策 ” 政策频出的背景下 ， 公司收入规模保持较 快的增长态势 。 201 4 ~201201420152016 6年公司分别实现营业收 入1,622,463.88亿元、1,955.4 9 竣工面积1,3851,7292,237 亿元和 2 , 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 表 1 0：2014 ～2016年公司业务运营情况 单位：万平方米、亿元、元 8/平方米 指标 ,9022014 2015 802016 销售面积 1,806 2,067 2,765 5 销售金额 6 2,151 2,615 3,648 结算面积 31.2230.7930.8628.0832.43 上海 1,259 1027.4732.7726.9032.6033.111,705 北京 2,053 24.8622.1323.0721.9117.85 成都 16.4513.2019.1716.5116.61 结算金额 --1.10-0.90- 合计100100100100100100 1,435 1 ,902 2,34141105173 权益占地面积206630809 权益规划建筑面积5911,5801,892 平均楼面地价4,3724,9416,534 销售均价 11,909 12,651 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 面均排名行业第一。 其他业务 公司坚持 “ 和城市同步发展 ” 的策略，跟随城市 发展轨迹和客户需求升级， 在住宅开发核心业务的 基础上， 积极开拓商业地产、物流地产、长租公寓、 养老及滑雪等 城市配套服务 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 生不确定影响，并对 其经营计划和管理方式产生影 响；同时，公司 未来 董事会的换届选举 以及 董事会 成员 的 变化或将对公司未来发展战略、业务经营及 信用状况带来不确定性影响 。 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 业部 / 区域、一线公司三级风险管理架构，制定风险 管理制度，通过对总部及各业务单位开展风险调 研，对来自外部环境和公司内部的主要风险进行识 别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理 性和有效性。 总体 来看 ，公司 较为 全面的 各项规章制 度，完 善的治理结构和内控体系， 能够保证公司各项运作 更趋规范化和科学化， 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 使 得其在业务规模扩张的过程中，仍保持了相对稳 定的财务杠杆比率。 2014 ~201 6 年末 公司 资产负债 率分别为 77.20 % 、 772014201520162017.Q1 .70/总资产 %和80.54/流动资产 %；同期末公司 净负债率分别为 /流动资产 53.49% .41%、 19（存货+货币资金）/ 流动资产 81.85%77.02%76.86%75.34% . 3 0 % 和 201420152016 25.87%。 ,673.612016 年 4.05% 以来公司依然保持稳健的投资及积极的销售策 .96% 略，财务杠杆比率 开发产品 虽然有所上升，但仍处在合理水 平。截至 品/存货 2017年3月末，公司资产负债率和净负 债率分别为 848.8581.73/存货 %和31.520.96% % 开发产品 。 图 369.15 7 拟开发产品/存货29.96%28.12%29.30% ： 201 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 速度。 同时，自 公司 2014201420152016 年引入 /年）0.320.400.41 跟投项目 总资产周转率（次/年）0.300.350.33 制度 ， 项目 周转 效率得到明显 提升 。2014~2016年，公司 存货周转效率分别为 0.32次、0.40次和0.41次； 总资产周转率分别为 95.240. /短期债 30（X） 次、0.35次和 0.20 0.3 货币资金/短期债务 （X） 2.752.002.011.88 3 次， 整体周转效率较好 。 表1 5： 201 4 ～ 201 6 年公司周转率相关指标 6 2014 1.612015 .012016 .92 存货周转率（次/年） .53 0.32 ,404.77 三费收入占比6.19%4.79%5.64%15.36% 0.40 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 公司利润总额主要由经营性业务利润 和投资 收益构成。 近年来 公司业务规模保持增长， 毛利空 间稳定，加之其对期间费用的把控进一步增强，公 司 经营性业务利润 保持较大幅度 增长。 2014~2016 年公司经营性业务利润分别为 215.99亿元、 300.57 亿元和 币种债务总额占比 352.03.57 亿元。 .24% 投资收益方面，公司投资收益 主要来源于联营 .29 、 .04% 合营公司实现的权益利润和 .14 以股 .96% 权转让方式实现项目合作而取得 90 的收益，2014~201674 年投资收益分别为 52% 41.59 合计1,288.64100.00% 亿元、 35.62 亿 元和50.14 亿元 ，对其利润形成良好补充。 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 表 19 ： 2014201520162017.Q1 2014～2017.Q1公司偿债能力分析 2014 X） 2015 5.77/总债 X） 2016 0.27（亿元） 2017.Q1 /EBITDA 短期债务（亿元） X） 228.32 266.47 433.50 .53 483.42 EBITDA利息倍数 （X） 4.007.487.711.59 长期债务（亿元） 461.49 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 关于万科企业股份有限公司 2017 年公司债 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 附一：万科企业股份有限公司股权结构图（截至 201 7 年 3 深圳市宝能投资集团有限公司 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 －海 利 年 年 本公司 深圳市钜盛华股份有限公司 67.4% 前海人寿保险股份有限公司 51% 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 聚 富 产 品 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 自 有 资 金 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 万 能 型 保 险 产 品 0.0001%1.98%1.52%3.17% 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 宝 禄 1 号 资 产 管 理 计 划 泰 信 基 金 － 民 生 银 行 － 泰 信 价 值 1 号 特 定 客 户 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 1 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 2 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 3 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 1 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 2 号 资 产 管 理 计 划 东 兴 证 券 － 民 生 银 行 － 东 兴 信 鑫 7 号 集 合 资 产 管 理 计 划 管理 1.42%1.51%0.88%0.81%0.77%1.48%0.57%0.86% 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 金 裕 1 号 资 产 管 理 计 划 2.04% 8.39% 月 31 日） 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳市地铁集团有限公司 第一大股东持股结构图 司 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 附二：万科企业股份有限公司组织结构图（截至 201 7 年 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 附三：万科企业股份有限公司主要财务数据及指标 财务数据（单位：万元）2014201520162017.Q1 财务 5.34 数据（单位：万元） 2014 2015 2016 7,324,289.562017.Q1 货币资金 6,271,525.34 5,318,038.10 8,703,211.82 9,096,914.31 应收账款净额 189,407.18 251,065.33 207,525.68 173,449.81 存货净额 31,772,637.85 36,812,193.05 46,736,133.61EBITDA 49,163,669.14 流动资产 952,393.64348,737.0946,480,569.752,094,748.12 4,338,905.0154,702,437.591,961,725.15 510,391.0872,129,542.79 990,569.8577,324,289.56 利率（%） 长期投资 %） 1,936,683.74 .74 营业总收入（%） 3,464,223.62 X） 6,303,000.28 6,492,471.42/总债务（X） 固定资产合计 0.27 /短期债务（X） 1,212,271.19 0.79/利息支出（X） 1,628,088.92 5.77TDA利息倍数（X） 2,945,053.00 2,912,026.49/EBITDA（X） 总资产 .53 %） 50,840,875.54 （%） 61,129,556.77 %） 83,067,421.39 88,675,351.52%） 短期债务 2,283,235.806 .Q1 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 附四：基本财务指标的计算公式 长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资 =投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资 产 短期债务=短期借款++交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债 长期债务=长期借款+应付债券 长短期债务比=短期债务/长期债务 总债务=长期债务+短期债务 净债务=总债务-货币资金 三费前利润=营业总收入-营业成本-营业税金及附加 EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出 EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入 EBIT率=EBIT/营业总收入 三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入 所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益 流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债 存货周转率=营业成本/存货平均余额 应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额 总资产周转率=营业收入/总资产平均余额 资产负债率=负债总额/资产总额 实际资产负债率=（负债总额-预收款项）/（资产总额-预收款项） 总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益）） 长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益）） EBITDA利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出） 净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益 经营性业务利润=营业总收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用 长期投资 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 附五：信用等级的符号及定义 债券信用评级等级符号及定义 等级符号含义 高，信用风险极低 等级符号 含义 AAA 债券信用质量极高，信用风险极低 AA 债券信用质量很高，信用风险很低 等级符号含义 A 债券信用质量较高，信用风险较低 BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般 济环境，违约风险很高 BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高 B 正面表示评级有上升趋势 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高 CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高 CC 万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）信用评级报告 中财网
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