[公告]万科企业：海外监管公告-2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部 或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 透明logo-1 CHINA VANKE CO., LTD. * 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公 司證券上市規則第 13.10B條作出。 茲載列萬科企業股份有限公司在巨潮網站刊登的《萬科企業股份有限公司 2017 年 面向合格投資者公開發行 公司債券（第一期） 募集說明書 》，僅供參閱。 承董事會命 萬科企業股份有限公司 朱旭 公司秘書 中國，深圳 ， 2017年 7月 11日 於本公告日期，董事會成員包括：執行董事郁亮先生、王文金先生及張旭先生；非執行董事 林茂德先生、肖民先生、陳賢軍先生及孫盛典先生；以及獨立非執行董事康典先生、劉姝威 女士、吳嘉寧先生及李强先生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 深圳 市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 海外監管公告 年面向合格投资者 本公告乃根據香港聯合交易所有限公 司證券上市規則第 一條作出。 茲載列萬科企業股份有限公司在巨潮網站刊登的《萬科企業股份有限公司 年 面向合格投資者公開發行 公司債券（第一期） 募集說明書 》，僅供參閱。 承董事會命 萬科企業股份有限公司 朱旭 公司秘書 日 声明 本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、 《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式 准则第 23 号 —— 应赔偿。 凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的信息披露 文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府 部门对本次发行 所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、 诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反 重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中 “ 风险因素 ” 等有 关章节。 价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实 际投资收益具有 一定的不确定性。 四、本期债券发行结束后，公司将及时向深圳证券交易所提出上市交易申 请，并将申请在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以 下简称“双边挂牌”）。但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流 和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市 申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市， 投资者有权选择在上市前将本期债券回售予本公司。本期债券不能在除深圳证 券交易所以外的其它交易场所上市。 地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降；发行人经营活 动产生的现金流量净额分别为417.25 亿元 、 160.46 亿元 、 过后受让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其 他合法方式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约 束。 十 一 、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法 注册、尚未发行 的中期票据注册额度 已 于 2017 年 目录 重大事项提示 ................................ ................................ ................................ ............ 二、发行人历史沿革 ................................ ................................ ................................ . 50 三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................ ............................ 56 四、发行人的股权结构及权益投资情况 ................................ ................................ .... 一、债券受托管理人 ................................ ................................ ............................... 217 二、债券受托管理协议主要内容 第一节 释义 在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 本公司、公司、发行 人、万科股份 指 万科企业股份有限公司 《公司章程》 证券登记公司 财政部 指 中华人民共和国财政部 国土资源部 指 发行人律师 指 广东信达律师事务所 审计机构、毕马 威会 计师事务所 指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 第二节 发行概况 一、本 期 发行的基本情况 （一）发行人基本情况 注册名称 ：万科企业股份有限公司 法定代表人 ： 郁亮 注册资本 ：10,995,210,218 元 2015 年 5 月 22 日，本公司 2014 年度股东大会审议并通过了关于授权发行 债券的议案。 2015 年 7 回售申报： 自发行人发出关于是否 调整 本期债券票面利率及 调整 幅度的公告 之日起 5 个交易日内， 行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申 报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交 易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接 受上述关于是否 付息日 ：本期债券的付息日为 2018 年至 2022 年每年的 7 月 1 8 主承销商、簿记管理人、债券受托管理人 ：本公司聘请中信证券作为本次债 券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。 发行方式： 本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行 人与主承销商（簿记管理人） 根据询价簿记情况进行配售。 配售规则： 主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购进行 费用等。 募集资金用途 ： 本期债券募集资金扣除发行费用后，拟将 全部 用于偿还金融 机构 住所：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 法定代表人： 马骥 （六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 住所： （ 十 ）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 住所 ： 深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼 负责人：戴文华 电话： 第三节 风险因素 投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外， 应特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、与本 期 债券相关的投资风险 本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不 确定 性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能 导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从 而使投资者面临一定的偿付风险。 （ 四 ）资信风险 本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在最近三年与其主要客 户发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将 2,404.77 亿元 和 185.89 亿元 ；营业利润分别为 249.79 亿元、 331.23亿元 、 390.24 亿元 4 、存货跌价风险 公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开 发产品、拟开发产品构成。最近三年及一期末，发行人存货净 额分别为 3,177.26 亿元 、 3,681.22 亿元 、 4,673.61 亿元 面积约 5,296.9 万平方米 ， 按公司 201 6 年主体建安成本 3,700元 / 6,235,022.43 万元、 10,658,025.72万元和 11,534,491.13 万元。其中，应付合营 / 联营企业款、应付股权款与合作公司往来及其他合计分别为 3,651,443.55 万元、 2 、土地、原材料及劳动力成本上升风险 房地产行业的主要原材料 —— 土 地和建材的价格波动，将直接影响着房地产 开发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和 劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司 采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本 需要，政府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给 发行人的经营带来风险。 6 、跨区域经营的风险 作为领先的房地产开发商，公司在国内的北京、广深、上海、中西部四大区 域的 60 多个主要城市以及海外 或在补偿有关缺陷时出现延迟，从而对发行人的声誉、业务、财务状况及经营业 绩有不利影响。 8 、合作开发经营的风险 过去十年，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源， 拓宽了融资渠道，合作开发成为继续行业龙头地位的重要保障。公司也积累了可 能是行业内最为丰富的与境内外合作的经验。今年以来，随着公司 “ 小股操盘 ” 模式的推进，公司合作开发的模式将会进一步深入。发行人在合作开发经营中， 发行人从 2013 年开始，通 过自行开发建设 和当地知名开发商合作的方式， 先后进入香港、美国、新加坡等海外市场开发物业项目。虽然目前发行人主要通 过和当地知名开发商合作的方式开展海外业务，但由于海外市场的政策以及市场 需求、地域特点等都不同于国内，发行人拓展海外市场业务存在一定风险。 励机制和约束机制不健全，也将难以激发员工的积极性，这将会影响公司的长期 发展。 3 、安全施工风险 根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发 [2004]2 号）要求进一步强化安全生产的工作重点和政 策措施，建设部也曾专门发文要求 6 、突发事件引起的治理结构变动的风险 发行人已建立了董事会、监事会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司 其职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会、监事会 和高级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事 会、监事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。 （四）政策风险 1 、针对房地产行业的宏观政策风险 公司所处的房地产行业与宏观经济和国民生活紧密相联，与国民经济发展周 期呈正相关关系，固定资产投资规模、房地产行业发展、城市化进展等均受到经 济周期的影响。从 2002 了资本市场的有效融资平台，但是如果未来金融政策发生变化，使得公司的融资 渠道进一步受到限制，公司的融资成本相应增加，将可能对公司的盈利和发展产 生一定程度的不利影响。 3 、土地政策变化的风险 土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产开发企业生存和发展的基 础。房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方 式取得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部 门。近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，国家出台了一系列 土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。 预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着 我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能 越来越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发 生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括发行人在内的所 有房地产开发企业的生产经营和可持续稳定发展产生一定程度的不利影响。 4 加强管理监控， 但是随着我国对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、 排污等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法 律法规，公司可能会因此增加环保成本或其他费用支出，进而影响公司的盈利水 平。同时，由于环保审批环节增加、审批周期加长，公司部分项目的开发进度可 能会延迟，进而对公司经营产生不利影响。 6 、房屋拆迁政策变化的风险 第四节 发行人及本期债券的资信状况 一、本 期 债券的信用评级情况 经中诚信 证评 2017 年 6 的品牌竞争力 。 （ 3 ） 区域均衡分布优势 。 万科企业坚持聚焦深耕城市圈的发展战略，截至 2016 年末已进入中国大陆 65 应及时通知 中诚信证评 ，并提供相关资料， 中诚信证评 将就该事项进行调研、分 析并发布不定期跟踪评级结果。 如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息， 中诚信证评 将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用等级或公告信用等级 暂时失效。 中诚信证评 的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过中诚信证评网 站（www.ccxr.com.cn）予以公告。 三、发行人的资信情况 （一）发行人获得主要贷款银行的授信情况 发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系， 具有较强的间接融资能力。2017年3月末，公司获得主要合作银行授信总额约 为1,456.13亿元，其中已使用授信额度约为683.98亿元，未使用授信额度约为 772.15 亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行 序号 币种 发行金额（万元） 发行日期 债券期限 票面利率 6 人民币 100,000.00 2013/12/4 5年 4.500% 7 180,000.00 2014/12/24 3年 4.700% 8 500,000.00 2015/9/25 5年 3.500% 9 150,000.00 2015/11/5 5年 3.780% 10 150,000.00 2015/11/5 5年 3.780% 11 150,000.00 2016/3/9 5 年 3.200% 12 150,000.00 2016/3/9 5 年 3.200% 13 港币 137,500.00 2016/4/13 3年 2.500% 14 62,500.00 2016/4/18 3年 2.500% 15 165,000.00 2016/4/29 3年 EBITDA 利息 保障倍数 - 7.87 8.53 4.43 贷款偿还率 100.00% 100.00% 第五节 增信机制、偿债计划及其他保障措施 一、增信机制 本期债券无担保。 二、偿债计划 四、偿债应急保障方案 公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动 资产变现来补充偿债资金。截至201 6年年末，公司所有权受限制的资产账面价 值（除质押的子公司股权外）合计为173.16亿元，仅占净资产的比例为10.71%， 其中受限使用的货币资金75.42亿元（包括因质押使用受限的货币资金61.83亿 元），因质押使用受限的其他流动资产9.30亿元，用于借款抵押的存货为 65.12 亿元、投资性房地产为 19.23亿元 ，因担保使用受限的投资性房地产为 会根据公司的资金情况，结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额 充裕。 五、偿债保障措施 为了 充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本期债券的按时、足额 偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并 严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格 履行信息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。 （一）制定《债券持有人会议规则》 公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采 取一切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。 本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职 责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况， 并在公司可能出现债券违 约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议 采取必要的措施。 有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节 本期债券本息或者在本期债券到期时未能按期偿付债券本息时，至少采取如下措 施： （ 1 ） 不向股东分配利润； （ 2 ） 暂缓重大对外投资 持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日起，按每日万分之 二 支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，按每日 万分之 第六节 发行人基本情况 一、发行人概况 公司名称：万科企业股份有限公司 法定代表人：郁亮1 设立日期：1984年5 月 网址： www.vanke.com 二、发行 人历史沿革 （一）历史沿革 万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心， 1992 年 3 月，公司实施每 5 股送 1 股红股的利润分配方案，送股后，公司 股本总额增至 92,364,611 股。 3 、分红转增及公积金转增股本 1993 年 3 1997 年 6 月，公司实施全体股东每 10股送红股 1.5 股、派现金 1 元的利润 分配方案。送股后，万科股本总额增至 364,604,796 股。 10 、配股 月 22 日至 20 04 年 4 月 23 日，万科转债累计转股 161,951,9 74 股。此时公司股本 21 、公积金转增股本 2007 年 5 月，公司以 2007 年 5 月 15 日收市时总股本为基数，实施向全体 股东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为 6,554,848,126 股。 期权行权，发行人总股份数相应增加 2 2 , 538 , 323 股，增至 11 ,0 37, 507 ,242 股。 三、发行人股本总额及前十名股东持股 情况 截至2017 例 年3月31日，公司股本总额11,039,152,001股，公司前十名股东 持股情况如下： 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比 例 持股总数 质押股数 地铁集团 国有法人 15.31% 1,689,599,817 - HKSCC NOMINEES LIMITED 注 1 境外法人 注 4 ：万科经济利润奖金计划的集体奖金奖励对象，通过深圳盈安财务顾问企业（有限 合伙）持有 “ 国信 证券－工商银行－国信金鹏分级 深圳市宝能投资集团有限公司 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 金 裕 1 号 资 产 管 理 计 划 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 宝 禄 1 号 资 产 管 理 计 划 泰 信 基 金 － 民 生 银 行 － 泰 信 价 值 1 号 特 定 客 户 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 1 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 2 号 资 产 管 理 计 划 地铁 集团与公司股权关系图如下： 本公司 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 3 号 资 产 管 理 计 划 东 兴 证 券 － 民 生 银 行 － 东 兴 信 鑫 7 号 集 合 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 2 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 1 号 资 产 管 理 计 划 钜盛华 前海人寿保险股份有限公司 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 万 能 型 保 险 产 品 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 自 有 资 金 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 聚 富 产 品 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 海 利 年 年 （二）发行人的组织结构 截至 201 7 年 3 月 3 1 日 ，公司的组织结构图如下： 深圳市人民政府国有资产监督 管理委员会 地铁 本公司 集团 发行人组织结构图 （三）发行人控股子公司的情况 1、控股子公司基本情况 截至2016年12月31日，发行人重要控股子公司的基本情况如下： 发行人重要控股子公司基本情况 序号 企业名称 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 （ % 序号 企业名称 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 （%） 享有表决权 （%） 直接 间接 有限公司 4 北京万科企业有 限公司 北京 房地产开发 200,000.00 95 5 100 5 佛山市万科置业 有限公司 佛山 房地产开发 2,000.00 - 100 100 6 东莞市万科房地 产有限公司 东莞 房地产开发 30,000.00 - 100 100 7 珠海市万科房地 产有限公司 珠海 房地产开发 1,000.00 100 - 100 8 厦门市万科房地 产有限公司 厦门 房地产开发 5,000.00 100 - 100 9 福州市万科房地 产有限公司 福州 房地产开发 2,000.00 100 - 100 10 海南万科房地产 开发有限公司 海南 房地产开发 1,000.00 100 - 序号 企业名称 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 （%） 享有表决权 （%） 直接 间接 22 青岛万科房地产 有限公司 青岛 房地产开发 2,000.00 100 - 100 23 成都万科房地产 有限公司 成都 房地产开发 8,000.00 90 10 100 24 武汉市万科房地 产有限公司 武汉 房地产开发 15,000.00 95 5 100 25 万科 (重庆) 房地 产有限公司 重庆 房地产开发 10,000.00 100 - 100 26 西安万科企业有 限公司 西安 房地产开发 2,000.00 100 - 100 27 贵阳万科房地产 有限公司 贵阳 房地产开发 10,000.00 100 - 100 28 昆明万科房地产 开发有限公司 昆明 房地产开发 2,000.00 100 - 100 29 序号 企业名称 注册地 业务性质 注册资本 （万元） 持股比例 （%） 享有表决权 （%） 直接 间接 (Overseas) Limited 发 41 万科地产 (香港) 有限公司 香港 投资 70,200.00（港币） 80 20 100 42 永达中国投资有 限公司 香港 投资 1.00（港币） - 100 100 43 万科置业 (香港) 有限公司 香港 投资 30,000.00（美元） - 100 100 44 万科置业地产 (香港) 有限公司 香港 投资 9,000.00（美元） 49 51 100 45 东莞万科建筑技 术研究有限公司 东莞 其他 序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润 9 福州市万科房地 产有限公司 62,062.09 56,108.45 5,953.64 24,809.64 249.95 10 海南万科房地产 开发有限公司 150,538.47 98,991.38 51,547.09 550.00 (1,293.99) 11 南京万科置业有 限公司 387,274.04 346,068.48 41,205.56 4,277.63 8,391.93 12 江苏苏南万科房 地产有限公司 298,684.84 261,002.88 37,681.96 4,092.66 1,840.83 13 宁波万科房地产 开发有限公司 493,273.90 458,449.29 34,824.61 5,435.59 (4,404.28) 14 合肥万科置业有 限公司 154,856.06 106,306.07 48,549.99 1,170.49 1,966.86 15 唐山万科房地产 开发有限公司 44,825.58 41,829.78 2,995.80 21,233.56 (4,450.14) 16 天津万科房地产 有限公司 832,880.73 640,664.31 192,216.42 78,556.83 8,353.52 17 沈阳万科房地产 开发有限公司 642,655.70 553,220.70 89,435.00 106.33 (3,319.19) 18 大连万科置业有 限公司 204,835.74 190,889.70 13,946.04 0.06 (2,800.40) 19 长春万科房地产 开发有限公司 115,759.52 104,274.12 11,485.40 21.32 22.81 20 烟台万科房地产 开发有限公司 165,151.21 183,315.80 (18,164.59) 264.58 (2,601.91) 21 太原万科房地产 有限公司 170,473.36 152,419.78 18,053.58 1,266.33 (792.87) 22 青岛万科房地产 有限公司 428,028.19 413,051.40 14,976.79 1,499.34 (4,195.42) 23 成都万科房地产 有限公司 序号 公司名称 资产 负债 所有者权益 营业收入 净利润 29 新疆万科房地产 有限公司 81,181.78 62,037.85 19,143.93 1,854.63 1,485.63 30 浙江浙南万科房 地产有限公司 130,109.00 8,378.50 121,730.50 179.45 (1,824.31) 31 中山市万科房地 产有限公司 14,963.54 645.29 14,318.25 - 756.21 32 长沙市万科房地 产开发有限公司 344,205.78 321,443.09 22,762.69 152,640.18 11,092.35 33 芜湖万科房地产 有限公司 6,004.22 9.92 5,994.30 - (0.05) 34 扬州万科房地产 有限公司 65,501.13 66,873.70 (1,372.57) - (18.28) 35 郑州万科房地产 有限公司 95,056.19 81,399.79 13,656.40 2,375.02 (8,990.33) 36 徐州万科房地产 有限公司 56,088.28 43,395.80 12,692.48 880.00 407.03 37 济南万科房地产 开发有限公司 87,237.39 68,493.13 18,744.26 4,420.03 2,861.33 38 南宁市万科房地 产有限公司 1,943.32 954.66 988.66 - (7.60) 39 常州万科房地产 有限公司 114,912.62 68,325.57 46,587.05 66,974.69 306.26 40 Vanke Property (Overseas) Limited 125,149.18 259.84 124,889.34 - 1,037.39 41 万科地产（香港） 有限公司 4,771,200.00 4,695,000.00 76,200.00 - (23,900.00) 根据 发行人 201 6年度 经审计的财务报表 列示，截至 2016 年 深圳市宝能投资集团有限公司 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 金 裕 1 号 资 产 管 理 计 划 西 部 利 得 基 金 － 建 设 银 行 － 西 部 利 得 宝 禄 1 号 资 产 管 理 计 划 泰 信 基 金 － 民 生 银 行 － 泰 信 价 值 1 号 特 定 客 户 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 1 号 资 产 管 理 计 划 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 2 号 资 产 管 理 计 划 2017 年 本公司 1 南 方 资 本 － 平 安 银 行 － 安 盛 3 号 资 产 管 理 计 划 月， 东 兴 证 券 － 民 生 银 行 － 东 兴 信 鑫 7 号 集 合 资 产 管 理 计 划 地铁集团 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 2 号 资 产 管 理 计 划 以协议受让方式 南 方 资 本 － 广 发 银 行 － 广 钜 1 号 资 产 管 理 计 划 从华润股份有限公司及其全资子公 钜盛华 前海人寿保险股份有限公司 司中润国内贸易公司 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 万 能 型 保 险 产 品 获得公司 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 自 有 资 金 15.31% 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 聚 富 产 品 的股份， 前 海 人 寿 保 险 股 份 有 限 公 司 － 海 利 年 年 持有发行人 1,689,599,817 股股份， 成为公司基石股东； 2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股万科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁 集团 物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨 道交通相关业务咨询及教育培训。地铁集团 与公司股权关系如下： 深圳市人民政府国有资产监督 管理委员会 本公司 截至本募集说明书签署之日，发行人不存在控股股东及实际控制人。 （二）发行人的独立性 发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管 理， 自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和 投资等决策。 发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面 向市场自主经营的能力。 2 、资产 发行人拥有独立于 六、发行人法人治理结构 公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、 行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符 合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成 13 、审议批准变更募集资金用途事项； 14 、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产 总额百分之三十的事项作出决议； 6 、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案； 7 、拟订公司重大收购、收购发行人股票或者合并、分立、解散和变更公司 形式方案； 1 、对公司定期报告签署书面审核意见； 2 、检查公司财务； 8 、拟定公司职工的工资、福利、奖 惩，决定公司职工的聘用和解聘； 9 、公司章程或董事会授予的其他职权； 10 、提议召开临时董事会会议。 七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 （一）基本情况 发行人于2017年6月30日召开了2016年度股东大会，选举郁亮、林茂德、 肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董事，选举 康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选举解冻、郑英 为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于2017年6月30日召开了 第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票，一致同意 推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生将与经 2016年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同组成公 司第九届监事会，任期三年。 截至本募集说明书签署日，本公司现任董事、监事、高级管理人员的基本情 况如下： 公司董事、监事及高级管理人员基本情况 姓名 职务 性别 任期起止日期 持股数（股） 持有债券情况 郁亮 董事会主席 、总裁 姓名 职务 性别 任期起止日期 持股数（股） 持有债券情况 吴嘉宁 独立董事 男 2017年起 - 李强 独立董事 男 2017年起 - 解冻 监事会主席 男 2017 年起 1,490,745 - 2009年3月调入深圳市地铁集团有限公司，任总工程师。加入 公司 之前，其于 1988 年 8 务官。在加入 公司 之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学 精密机械研究所。 （7）张旭先生，1963年出生，现任公司董事，执行副总裁，首席运营官， 董事会投资与决策委员会委员。张先生目前兼任万科置业（海外）有限公司（香 港联合交易所有限公司上市公司，股份代码：1036）执行董事。张先生1984年 毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001年获美国特洛伊 州立大学（troy state university）MBA学位。张先生2002年加入 公司 1984年加入香港毕马威会计师行，1996年起担任合伙人，后任毕马威中国副主 席，2016年3月退休。吴先生现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计 师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特许公认会计师公会资深会员 （FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会会员（AICAEW）。 （11）李强先生，1972年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委 员会召集人 ，同时兼任 前海金融控股有限公司董事长。李先生于 1995 年毕业于 西安统计学院国民经济管理专业，获学士学位；于 理、客户服务部经理、资产管理部经理 。 （ 3 ）周清平先生， 1969 年出生。现任公司职工代表监事、审计监察部总经 理。周先生 1993 年毕业于湖南财经学院（现湖南大学）会计专业，获学士学位； 1 、在 股东单位或其他关联单位任职情况 姓名 股东单位或股东关联单位名称 担任的职务 林茂德 深圳市地铁集团有限公司 董事长、党委书记 肖民 深圳市地铁集团有限公司 董事、总经理、党委副书记 陈贤军 深圳市地铁集团有限公司 董事、财务总监 郑英 深圳市地铁集团有限公司 物业开发总部党委书记、副总经理 2、在其他单位任职情况 姓名 兼职单位名称 担任的职务 （一）房地产行业情况 1 、行业概述 自上世纪 90年代以来，随着福利分房政策的退出和住房货币化的推广，在 国家积极的财政政策刺激下，全国房地产固定资产投资快速增长，房地产投资占 全国 GDP 15.45 亿平方米，同比下降14.00% ，竣工房屋面积10.00 亿平方米，同比下降 6.94% 。 2016 年1 - 9 月，全国新开工房 幅下降以外，我国商品房平均销售价格总体呈现上涨的趋势。自 2010 年以来， 受宏观经济环境、宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素影响，商品房平均销 售价格上涨速度放缓。进 入 2015 年，商品住宅的供需矛盾逐渐得到缓解，同时 二三线地区房地产企业库存上升，除一线城市外，各城市均逐步放宽或解除限购 政策并出台相关鼓励措施，房地产开发企业通过多重促销方式及时消化库存，使 得整体成交价格增幅进一步放缓，房地产市场价格增长趋于理性。根据国家统计 局数据显示，2015年度，全国商品房平均售价为6,792.55元 / 序号 时间 主要政策 核心内容 2 2009年 1月 国务院总理温家宝签署第546号 国务院令，宣布1951年8月8 日由原政务院公布的《城市房地 产税暂行条例》自2009年1月1 日起废止 外商投资企业、外国企业和组织以及外籍 个人，依照《中华人民共和国房产税暂行 条例》缴纳房产税 3 2009年 5月 国土资源部土地利用管理司发布 《关于切实落实保障性安居工程 用地的通知》，对廉租房和经济 适用房用地将给予减免费用的政 策支持 各地被要求在6月30日前，完成未来 3 序号 时间 主要政策 核心内容 13 2011年 1月 国务院常务会议推出八条房地产 市场调控措施（新国八条） 进一步落实政府责任，明确新房房价调控 目标并公布；加大保障房建设力度；营业 税免征时限2年变5年；强化差别化信贷， 二套首付提至60%；严格住房用地管理； 合理引导需求，大范围实施存量限购；落 实约谈机制；坚持强化舆论引导 14 序号 时间 主要政策 核心内容 合条件的房地产企业在银行间债券市场发 行债务融资工具，积极稳妥开展REITS试 点。 19 2015年 3月 中国人民银行、住建部和银监会 联合发布《关于个人住房贷款政 策有关问题的通知》 对拥有 1 序号 时间 主要政策 核心内容 24 2015年 9月 中国人民银行、中国银行业监督 管理委员会发布《关于进一步完 善差别化住房信贷政策有关问题 的通知》 在不实施“限购”措施的城市，对居民家 庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷 款，最低首付款比例调整为不低于25%。 25 年新增城镇人口 1.67 亿，从而必将带来大量新增的住房需要。此外，从人均住 宅面积拥有量来看，欧洲国家基本在 30 - 50 平方米之间，虽然中国城镇居民 未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势： 1 、拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商 发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之 一。自2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同 销售额一直排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提 供优质服务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣 获多项荣誉。 2、多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险 发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住 宅物业产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅 物业、多层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注 大众普通住宅市场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影 响。发行人的项目遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集 中在单个地区经营项目的风险。 3、审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利 发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地 竞拍时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。 选择土地时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用PIE（人口、 基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求 的主流项目。基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本 合理，支持可持续发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金 和稳健的债务水平。稳健的投资和财务管理有助发行人持续获利。 4、多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性 发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元 化的融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行 人与国内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从 大型银行总部直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外 银行贷款。凭借良好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押 银行借贷及信托融资进行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行 人亦可在国内外发行债券与股票集资。 5、提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱 发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项 专业机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发 行人的物业服务通过ISO9002 和ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的 努力赢得客户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领 跑企业。 6、公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可 作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责” 的企业管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者 股东之间的利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支 专业、资深兼具创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高 级管理层在公司平均任职达10 年以上 ， 对公司的远景、价值观和管理策略有深 远影响。 （三）公司经营方针及战略 通过充分 把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的 机遇， 持续提升产品竞争力， 发行人将巩固并持续扩大已 有 业务的市场份额。 同 时为了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新 的商业模式。 2 施等配套服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如 社区 养老服务，满 足不断增加的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓 展发行人的产品 或服务 供应。 5 、继续提倡住宅工业化和绿色建筑 作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用 工业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台 及其他部 单位： 万元 、% 科目 2017年1-3月 2016年 2015年 2014年度 收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比 主营业务 1,797,529.05 96.70 23,840,054.80 99.14 19,318,321.96 98.79 14,551,810.45 99.41 房地产 1,667,324.96 89.70 23,414,029.66 97.36 19,021,283.58 97.27 14,353,009.21 98.05 物业管理 130,204.09 7.00 426,025.14 1.78 297,038.38 1.52 198,801.24 1.36 其他业务 61,393.83 3.30 207,668.89 0.86 236,591.04 注：受南北天气差异的变化及建筑行业的特性影响，房地产竣工结算存在较为明显的 季节性，一季度通常结算规模较小。故未对 201 7 年 1 季度按分部进行收入的披露。 公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2016年底，公司进入中国大陆65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环 渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司 自2013年开始尝试海外投资。截至2016年末，公司已进入旧金山、香港、新加 坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市，海外项目在2016年贡献销售面积3.6 万平方米，销售收入人民币33.0亿元。 （2）营业成本分析 发行人最近三年及一期营业成本的构成情况 单位：万元、% 科目 2017年1-3月 2016年度 2015年度 2014年度 成本 占比 成本 占比 毛利 占比 毛利 占比 毛利 占比 毛利 占比 主营业务 404,487.43 96.56 4,702,948.67 96.46 3,752,492.99 95.20 3,006,170.22 98.04 房地产 383,564.59 91.57 4,629,606.05 94.96 3,700,854.39 93.89 2,979,848.94 97.18 物业管理 20,922.84 4.99 73,342.62 1.50 51,638.60 1.31 26,321.28 0.86 其他业务 14,400.29 3.44 172,659.22 3.54 189,314.46 4.80 60,249.27 1.96 合计 418,887.72 100 4,875,607.89 项目 /区域 2016年度 2015年度 2014年度 中西部区域 3,800.85 3,177.77 2,969.50 年度开工面积（万平方米） 3,136.76 2,126.56 1,728.04 其中：广深区域 780.01 623.99 494.42 上海区域 824.80 555.68 444.99 北京区域 768.31 544.52 405.24 中西部区域 763.64 402.37 383.39 年度竣工面积（万平方米） 2,237.24 1,728.70 1,384.57 其中：广深区域 643.65 409.90 440.87 上海区域 564.20 381.01 291.31 北京区域 516.59 437.55 386.91 中西部区域 512.80 500.25 265.48 销售面积（万平方米） （六）发行人房地产开发项目情况 1、公司境内主要竣工项目 最近三年及一期，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目如下： 序号 项目公司名称 项目名称 1 鞍山万科恒信房地产开发有限公司 鞍山金域国际 2 北京金第万科房地产开发有限公司 北京朗润园 3 北京万信投资发展有限公司 北京大都会 4 北京万筑房地产开发有限责任公司 北京金域缇香 5 北京五和万科房地产开发有限公司 北京长阳天地 6 北京住总万科房地产开发有限公司 北京万科橙 7 北京金域华府 8 成都传媒文化置业有限公司 成都金色乐府音乐广场 9 成都华茂兴蓉置业有限公司 成都万科华茂广场 10 成都万科华东置业有限公司 成都海悦汇城 11 成都万科龙锦置业有限公司 成都金色城市 序号 项目公司名称 项目名称 28 佛山市南海区万科乐恒置业有限公司 佛山金域国际 29 佛山市南海区万科阳光房地产有限公司 佛山金色领域广场 30 佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 佛山水晶城 31 佛山市万科投资有限公司 佛山万科城 32 佛山市万科中心城房地产有限公司 佛山万科广场 33 福州市万华房地产有限公司 福州金域花园 34 福州市万榕房地产开发有限公司 福州万科广场 35 广州市腾创贸易有限公司 广州黄埔仓 36 广州市万合房地产有限公司 广州欧泊 37 广州市万融房地产有限公司 广州峰境花园 38 广州市万溪房地产有限公司 广州万科云广场 39 广州市万新房地产有限公司 广州金域华庭 40 贵阳创元房地产开发有限公司 贵阳公园5号 41 贵阳万科大都会商业置业有限公司 贵阳大都会商业综合体 42 贵阳万科劲嘉房地产有限公司 贵阳大都会 43 序号 项目公司名称 项目名称 60 南京筑浦兴业房地产开发有限公司 南京璞悦山 61 南宁市万科朗润房地产有限公司 南宁魅力之城 62 南宁市万科投资有限公司 南宁万科大厦 63 南通万科投资有限公司 南通金域蓝湾 64 宁波江北万科置业有限公司 宁波云鹭湾 65 宁波万江置业有限公司 宁波江东府 66 宁波万启置业有限公司 宁波金域传奇 67 宁波中万置业有限公司 宁波万科城 68 莆田市万科汇置业有限公司 莆田万科城G地块 69 莆田市万科置业有限公司 莆田万科城 70 秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司 秦皇岛假日风景 71 青岛广告文化产业园开发有限公司 青岛玫瑰里 72 青岛万科城地产有限公司 青岛万科城 73 青岛万科商业地产有限公司 青岛福州路万科中心 74 青岛万科银盛泰投资有限公司 青岛山东路万科中心 75 序号 项目公司名称 项目名称 92 深圳市和诚鸿业投资发展有限公司 深圳布吉水径项目 93 深圳市九州房地产开发有限公司 深圳天誉 94 深圳市聚龙湾投资发展有限公司 深圳公园里 95 深圳市世基房地产开发有限公司 深圳嘉悦山花园 96 深圳市万疆城投资发展有限公司 深圳金域九悦花园 97 沈阳万科东阪置业有限公司 沈阳明天广场 98 沈阳万科恒祥置地有限公司 沈阳春河里 99 沈阳万科朗丰置地有限公司 沈阳铁西蓝山 100 沈阳万科天琴湾置业有限公司 沈阳柏翠园 101 沈阳中铁万科朗榆置地有限公司 沈阳香湖盛景苑北区 102 苏州青云置业有限公司 苏州万科城 103 唐山二十二冶万筑房地产开发有限公司 唐山新里程 104 唐山万科金色房地产开发有限公司 唐山金域华府 105 天津万科房地产有限公司 天津东丽湖 106 天津万科民和巷有限公司 天津民和巷项目 107 万科（重庆）房地产有限公司 序号 项目公司名称 项目名称 124 烟台万联房地产开发有限公司 烟台假日风景 125 烟台万拓房地产开发有限公司 烟台万科城 126 烟台竹林苑置业有限公司 烟台御龙山 127 长春嘉湖房地产开发有限公司 长春柏翠园 128 长春万科房地产开发有限公司 长春金色里程 129 长春万科京诚房地产开发有限公司 长春蓝山 130 长春万科新城房地产开发有限公司 长春万科城 131 长春万科新里程房地产开发有限公司 长春金域长春 132 长沙君捷置业投资有限公司 长沙金域滨江 133 长沙市万科房地产开发有限公司 长沙白鹭郡 134 长沙梅溪郡 135 浙江南都置业有限公司 杭州良渚文化村 136 镇江万科房地产有限公司 镇江魅力之城 137 序号 项目公司名称 项目名称 4 北京首开万科和泰置业有限公司 北京首开万科中心 5 北京首开万科置业有限公司 北京公园里005、008、009号地块 6 北京五和万科房地产开发有限公司 北京长阳天地 7 北京住总万科房地产开发有限公司 北京金域华府 8 常州万科房地产有限公司 常州万科城 9 成都传媒文化置业有限公司 成都金色乐府音乐广场 10 成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司 成都理想城 11 成都万科川府置业有限公司 成都华阳220亩项目 12 成都万科锦西置业有限公司 成都国宾润园 13 成都万科龙锦置业有限公司 成都金色城市 14 成都万科蓉北置业有限公司 成都金域缇香 15 成都万科新都置业有限公司 成都翡翠郡 序号 项目公司名称 项目名称 36 佛山市南海区万科阳光房地产有限公司 佛山金色领域广场 37 佛山市南海区万融房地产有限公司 佛山金色城市 38 佛山市南海区万轩房地产有限公司 佛山金融高新区B区中央大街商 服项目 39 佛山市顺德区万科房地产有限公司 佛山金域滨江广场 40 佛山市顺德区万御房地产有限公司 佛山翡翠滨江 41 佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 佛山水晶城 42 佛山市万科投资有限公司 佛山万科城 43 佛山市万科置业有限公司 佛山城东花园 44 佛山市万科中心城房地产有限公司 佛山万科广场 45 福州市万科房地产有限公司 福州金域榕郡 46 福州市万坤房地产有限公司 福州金域滨江 47 福州市万泽房地产有限公司 福州金融港中心 48 抚顺万科房地产开发有限公司 抚顺金域国际 49 广州市金仑房地产开发有限公司 序号 项目公司名称 项目名称 66 杭州万通杭昀置业有限公司 杭州北宸之光三期 67 杭州万旭置业有限公司 杭州万科中央公园 68 杭州万耀置业有限公司 杭州万科星空 69 杭州万溢置业有限公司 杭州万科杭宸一期 70 杭州万哲置业有限公司 杭州万科新都会1958 71 合肥万科东昇地产有限公司 合肥长江东路项目 72 合肥万科瑞宸地产有限公司 合肥森林公园 73 合肥万科瑞翔地产有限公司 合肥森林公园 74 合肥万科瑞益地产有限公司 合肥时代之光 75 合肥万科新城地产有限公司 合肥蓝山花园 76 河南省美景之州地产开发有限公司 郑州万科美景万科城 77 湖北汉江新世纪投资有限公司 武汉翡翠滨江 78 湖南百汇投资有限公司 长沙金域国际 79 湖南湘诚壹佰置地有限公司 长沙魅力之城 80 惠州市利万房地产开发有限公司 序号 项目公司名称 项目名称 98 南昌万湖房地产开发有限公司 南昌金域滨江 99 南昌万科高新房地产有限公司 南昌海上传奇 100 南昌万科经开房地产有限公司 南昌金域国际 101 南昌宇泽房地产开发有限公司 南昌金域传奇 南充金润华府 102 南充万科置业有限公司 103 南京恒越置业有限公司 南京安品圜舍 104 南京荟峰置业有限公司 南京尚都荟南 105 南京荟融置业有限公司 南京九都荟南 106 南京同昇房地产开发有限公司 南京城市之光 107 南京万融置业有限公司 南京九都荟 108 南京站东置业有限公司 109 南京源辉置业有限公司 南京万科城 110 南京筑浦兴业房地产开发有限公司 南京璞悦山 111 南宁市万科城房地产有限公司 南宁万科城 112 南宁市万科朗润房地产有限公司 序号 项目公司名称 项目名称 130 青岛桃花源置业有限公司 青岛桃花源二期 131 青岛万科生态城置业有限公司 青岛生态新城 132 青岛万毅置业有限公司 青岛万科未来城（B地块） 133 青岛新都心置业有限公司 青岛紫台 134 清远市宏美投资有限公司 清远万科城 135 清远市万合房地产有限公司 136 泉州市爱乐置业有限公司 晋江金域滨江二期 137 泉州市万科北峰房地产有限公司 泉州万科城 138 厦门东森信源置业有限公司 厦门东森项目 139 厦门市万科滨海置业有限公司 厦门金域华府 140 厦门市万科广场置业有限公司 厦门万科广场 141 厦门市万科湖心岛房地产有限公司 厦门湖心岛 142 厦门市万科马銮湾置业有限公司 厦门海沧万科城 143 山东乐水置业有限公司 济南公园里 序号 项目公司名称 项目名称 162 深圳市万科南苑房地产开发有限公司 深圳渔一村项目 163 深圳市万科云城商业有限公司 深圳留仙洞 164 深圳市东方欣悦实业有限公司 深圳安托山项目 165 深圳市名爵房地产开发有限公司 166 深圳市万鸿嘉投资发展有限公司 深圳布吉水径项目 167 深圳市万龙靓投资发展有限公司 168 序号 项目公司名称 项目名称 194 天津滨海天瑞投资有限公司 天津金域华府 195 天津市海天燕居置业有限公司 天津海天燕居 196 天津万城置业有限公司 天津梅江柏翠园 197 天津万港投资有限公司 天津海港城 198 天津万科房地产有限公司 天津东丽湖 199 天津万科民和巷有限公司 天津民和巷项目 200 天津万商地产投资有限公司 天津四季花城 201 天津万泰浙祥置业有限公司 天津紫台 202 天津万为置业投资有限公司 天津金域国际 203 温州万昱置业有限公司 温州学院路七号 204 无锡鼎安房地产有限公司 无锡信成道 205 无锡东城房地产有限公司 无锡金域缇香 206 无锡融圣房地产有限公司 无锡周新老街4号项目 207 无锡万胜房地产开发有限公司 无锡金域蓝湾 序号 项目公司名称 项目名称 226 徐州鼎郡置业有限公司 徐州淮海天地 227 徐州鼎旭置业有限公司 228 徐州万宸置业有限公司 徐州北宸天地 229 徐州万汇置业有限公司 徐州万科城 230 徐州万铭置业有限公司 徐州华东机械厂项目 231 徐州万旭置业有限公司 徐州铜山路项目 232 烟台共盈房地产开发有限公司 烟台翡翠公园 233 烟台万福房地产开发有限公司 烟台城市之光 234 烟台万科房地产开发有限公司 烟台海云台 235 烟台万联房地产开发有限公司 烟台假日风景 236 烟台万拓房地产开发有限公司 序号 项目公司名称 项目名称 257 郑州万科南城房地产开发有限公司 郑州万科大都会 258 中山市科誉房地产发展有限公司 中山金域蓝湾 259 中山市万科水晶城房地产有限公司 中山柏悦湾 260 重庆林畔花园置业有限公司 重庆万科西城 261 重庆四季流辉置业有限公司 重庆锦尚 262 重庆万科银翔置业有限公司 重庆万科西九 263 重庆万旭置业有限公司 重庆万科城 264 重庆万卓置业有限公司 重庆金色悦城 265 重庆溪畔置业有限公司 重庆溉澜溪 266 珠海市万有引力房地产有限公司 珠海万科城 3、公司拟建项目 截至2017年3月31日，公司主要拟建项目如下： 序 号 项目公司名称 项目名称 17 东莞市六泰房地产有限公司 东莞高埗东城中路项目 18 东莞市松湖居置业有限公司 东莞城市之光广场 19 东莞市万科置地有限公司 东莞翡丽山 20 东莞市新万房地产开发有限公司 东莞双城水岸 21 佛山市禅城区万展房地产有限公司 佛山金色里程 22 佛山市南海区融粤房地产有限公司 佛山城市之光 23 佛山市南海区万璟置业有限公司 佛山万科大厦 24 福州市万滨房地产有限公司 福州万科九里商务中心 25 福州市万坤房地产有限公司 福州金域滨江 26 抚顺万科房地产开发有限公司 抚顺金域蓝湾 27 广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司 广州金色悦府 28 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 29 广州市金仑房地产开发有限公司 广州金色城市 30 广州市万旭房地产有限公司 广州万科云二期 序 号 项目公司名称 项目名称 48 济南恒伟置业有限公司 济南海晏门项目 49 济南万铭房地产开发有限公司 济南悦峯项目 50 济南万运房地产开发有限公司 51 昆明万宝房地产开发有限公司 昆明公园里 52 昆明万启房地产开发有限公司 昆明金色领域 53 昆明万洲房地产开发有限公司 昆明万科城市之光 （未完）  |