[公告]17苏新02：苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要
苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 声明 本募集说明书摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、 《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准 则第 23 号—公开发行公司债券募集说明书（2015年修订）》及其它现行法律、 法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。本募集说明书摘要的目的仅为向投 资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募 集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（ http://www.sse.com.cn）。投资者 在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。 除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书摘要封面 载明日期，募集说明书及本摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对 其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证 募集说明书摘要中财务会计报告真实、准确、完整。 主承销商已对募集说明书摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商 承诺募集说明书摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在 证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过 错的除外；募集说明书摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债 券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书摘要约定的相应还本 付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书摘要 及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债 券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等 方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不 1 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或 申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受 托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规 定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担 相应的法律责任。 凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书摘要、募集说明书及 有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机 构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、 偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何 与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营 与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负 责。 投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书摘要、《债券受托管 理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持 有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。 除本公司董事会和主承销商外，没有委托或授权任何其他人或实体提供未在 本募集说明书摘要中列载的信息和对本募集说明书摘要作任何解释或者说明。 投资者若对本募集说明书摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律 师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎 地考虑募集说明书第三节所述的各项风险因素。 2 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 重大事项提示 本期债券依据《公司法》以及《公司债券发行与交易管理办法》发行，发行 人特别提醒投资者关注以下重要事项： 一、发行人于 2016年 1月 18日获得中国证监会证监许可【 2016】116号文 核准，获准面向合格投资者公开发行规模不超过 20亿元的公司债券，采用分期 发行方式，第一期已发行 10亿元，本期债券发行的基础规模 5亿元（含 5亿元）， 可超额配售不超过 5亿元（含 5亿元）。 由于本期债券跨年度申请发行，故债券名称由申报时的“苏州高新区经济发 展集团总公司公开发行 2015年公司债券 ”变更为“苏州高新区经济发展集团总公 司公开发行 2017年公司债券（第二期） ”。本次债券相关的申报文件（包括但不 限于有权机构出具的相关决议、法律意见书、债券受托管理协议、债券持有人会 议规则等）及其他非申报文件（《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2015 年公司债券承销协议》等文件）均不做变更，且上述文件法律效力不受影响，均 适用于“苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）”。 二、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA+， 本期债券信用等级为 AA+，评级展望为稳定。发行人最近一年和一期末净资产 分别为 131.92亿元（截至 2016年 12月 31日经审计的合并报表中所有者权益合 计数）和 134.11亿元（截至 2017年 3月 31日未经审计的合并报表中所有者权 益合计数）；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润 为 1.26亿元（2014年-2016年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利 润平均值），最近三年平均可分配利润预计不少于本期债券 1.5年的利息。本期 债券发行及上市交易安排请参见发行公告。 三、受国民经济总体运行状况、经济周期、宏观经济政策和国际经济环境变 化等因素的影响，市场利率存在变化的可能性。公司债券属于利率敏感性投资品 种，其投资价值将随市场利率变化而变动。由于本期债券采用固定利率形式，市 场利率的波动将给投资者的债券投资收益水平带来一定的不确定性。 3 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 四、本期债券拟向上海证券交易所申请上市交易。但是，上海证券交易所对 本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人所发行债券的投资价值或者投资 人的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 五、本期债券仅面向合格投资者发行，合格投资者应当具备相应的风险识别 和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相 应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》、《证券期货投资者适当性管 理办法》和《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》。 六、发行人为房地产企业，行业内企业的资产负债率普遍偏高。报告期各期 末，发行人资产负债率分别为 77.30%、75.54%、76.07%和 77.63%，资产负债率 较高。最近三年及一期，发行人 EBITDA利息保障倍数分别为 1.02、1.05、0.95 和 0.83。报告期各期末，发行人流动比率分别为 1.45、1.62、1.68和 1.84；速动 比率分别为 0.84、1.14、1.30和 1.47。发行人长、短期偿债能力指标均较稳健， 但总体负债率仍偏高，资产流动性偏弱，若未来市场环境出现重大波动，可能对 公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，财务风险加大， 对公司正常经营活动产生不利影响。 七、发行人报告期各期末存货账面余额（合并口径）分别为 155.69亿元、 113.95亿元、 81.20和 79.82亿元。公司主营业务以房地产开发销售为主，存货 主要由开发成本和开发产品构成。发行人最近三年及一期存货周转率分别为 0.29、 0.34、0.62和 0.11，公司存货的周转能力较低。公司存货的变现能力直接影响公 司资产的流动性及偿债能力，未来若发行人的在售项目出现销售不利情况，将导 致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力产生一定不利影响。 八、发行人最近三年及一期营业利润分别为 0.26亿元、 -2.42亿元、 2.43亿 元和 -0.83亿元；主营业务综合毛利率分别为 24.37%、18.34%、21.56%和 21.36%。 公司 2015年营业利润大幅下滑，主要原因为苏州市 2015年度上半年房价下滑， 公司为加速存量房去化，对部分楼盘实施降价促销使得房地产业务的毛利率下降 以及公司对部分楼盘实施降价促销导致部分房产项目的可变现净值低于成本进 而对该部分房产存货计提了大额存货跌价准备。虽然苏州房地产市场在 2015年 4 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 下半年开始回暖，但若出现调控政策收紧等不利因素，将可能使发行人的业绩恶 化。 九、发行人最近三年及一期经营活动产生的现金净流量分别为 -16.33亿元、 -2.88亿元、3.50亿元和 49.54亿元。波动较大，主要原因为房地产项目前期投入 大，资金回流较慢，且苏州楼市 2015年下半年度开始回暖导致发行人房地产销 售出现价、量齐升以及发行人 2016年度和 2017年一季度往来款回款较多。受项 目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现 金流波动的风险，从而对发行人的偿债能力产生不利影响。 十、近三年来，发行人收到的政府补助分别为 1.28亿元、 0.84亿元和 0.49 亿元，政府补贴收入对公司利润有一定的影响。未来如果政府补贴政策产生变化， 发行人盈利水平将受影响。 十一、截至 2017年 3月 31日，发行人对内、对外担保合计 110.72亿元， 占净资产的比例为 82.56%，担保金额较大。不能排除被担保企业未来出现经营 困难的情况，从而导致发行人出现代偿风险。 十二、截至 2017年 3月 31日，发行人及其子公司抵、质押金额共计 55.58 亿元，占发行人净资产的比例为 41.44%，抵、质押金额较大。如出现发行人抵、 质押资产被处置的情况，将影响发行人的偿债能力。 十三、报告期各期末，公司应收账款余额分别为 43.70亿元、50.51亿元、 61.38亿元和 61.30亿元，占资产总额的比重分别为 8.77%、9.77%、11.13%和 10.22%；公司其他应收款余额分别为 105.81亿元、127.92亿元、 131.25亿元和 153.36亿元，占资产总额的比重分别为 21.22%、24.73%、23.80%和 25.58%。2016 年末，公司分别对苏州高新区管委会、西部生态城建设指挥部和苏州高新区财政 局有较大额应收账款及其他应收款，该部分款项主要为应收高新区及西部生态城 基础设施开发款和资金往来款。若应收款项对手方违约，公司无法及时回收应收 账款和其他应收款，将对公司的经营及业绩水平造成不利影响，可能影响各期债 券本息的偿付。 5 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 十四、土地调控政策引致的风险。土地政策的收紧使得房地产企业在土地取 得和存量土地的项目开发等方面均面临大量的资金需求，房地产企业的资金压力 增加。如果公司未来的资金周转不畅，不仅将难以取得持续发展所需的土地储备， 而且还面临存量土地无法及时开发被征收土地闲置费甚至被强制收回的风险。 十五、遵照《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规的规定以及募集 说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利， 发行人已制定《债券持有人会议规则》；为明确约定发行人、债券持有人及债券 受托管理人之间的权利、义务及违约责任，发行人聘任了东海证券担任本期公司 债券的债券受托管理人，并签署了《债券受托管理协议》；债券持有人认购、购 买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受公司为本期债券制定的《债 券持有人会议规则》并受之约束。 凡认购、购买或以其他方式合法取得并持有本期债券的投资者，均视同自愿 接受募集说明书规定的《债券持有人会议规则》、《债券受托管理协议》等对本期 债券各项权利和义务的约定。 6 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 目录 声明....................................................................................................................................... 1 重大事项提示............................................................................................................................ 3 目录....................................................................................................................................... 7 第一节释义........................................................................................................................ 9 第二节发行概况.................................................................................................................. 11 一、本次发行的批准及基本条款...................................................................................... 11 二、本期债券有关当事人.................................................................................................. 14 三、认购人承诺.................................................................................................................. 18 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 .................................................. 18 第三节发行人及本期债券的资信情况.............................................................................. 19 一、本期债券的信用评级情况.......................................................................................... 19 二、信用评级报告的主要事项.......................................................................................... 19 三、发行人的资信情况...................................................................................................... 22 第四节发行人基本情况...................................................................................................... 24 一、发行人概况.................................................................................................................. 24 二、发行人设立、实际控制人变化及重大资产重组情况.............................................. 24 三、发行人控股股东和实际控制人的基本情况.............................................................. 25 四、发行人对其他企业的重要权益投资情况.................................................................. 26 五、发行人董事、监事和高级管理人员的情况.............................................................. 30 六、发行人主要业务介绍.................................................................................................. 30 七、发行人所在行业状况及未来发展战略 ...................................................................... 42 第五节财务会计信息.......................................................................................................... 67 一、最近三年及一期财务报表.......................................................................................... 67 二、最近三年及一期主要财务指标.................................................................................. 78 三、本次发行后，公司资产负债结构的变化.................................................................. 79 第六节募集资金运用.......................................................................................................... 81 一、本期债券募集资金规模.............................................................................................. 81 二、本次募集资金运用计划.............................................................................................. 81 7 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 三、本次专项资金账户的管理安排.................................................................................. 81 四、本期债券募集资金对公司财务状况的影响.............................................................. 83 第七节备查文件 .................................................................................................................. 84 8 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 第一节释义 本报告中，除非文义另有所指，下列简称具有如下特定意义： 苏州高新、苏高新集团、苏高 新、发行人、本公司、公司 指苏州高新区经济发展集团总公司 苏高新股份指苏州新区高新技术产业股份有限公司 高新生资指苏州高新生产资料商贸发展有限公司 管委会、高新区管委会、苏州 高新区管委会 指苏州国家高新技术产业开发区管理委员会 高新区财政局指苏州高新区财政局 董事会指苏州高新区经济发展集团总公司董事会 监事会指苏州高新区经济发展集团总公司监事会 本次发行指本期债券的公开发行 募集说明书指 《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年 公司债券（第二期）募集说明书（面向合格投资者）》 募集说明书摘要指 《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年 公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合格投 资者）》 承销团指 主承销商为本次发行组织的、由主承销商和分销商 组成的承销组织 债券持有人指本期债券的投资者 合格投资者指 符合《公司债券发行与交易管理办法》第十四条规 定的资质条件的投资者 《债券受托管理协议》指 《苏州高新区经济发展集团总公司与东海证券股份 有限公司关于苏州高新区经济发展集团总公司公开 发行 2015年公司债券受托管理协议》 《债券持有人会议规则》指 《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2015年 公司债券持有人会议规则》 《信用评级报告》指 《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年 公司债券（第二期）信用评级报告》 报告期、最近三年及一期指 2014年、2015年、 2016年、 2017年 1-3月 9 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 报告期各期末指 2014年 12月 31日、2015年 12月 31日、2016年 12月 31日、 2017年 3月 31日 元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元 东海证券、主承销商、债券受 托管理人 指东海证券股份有限公司 天衡、审计机构、会计师指天衡会计师事务所（特殊普通合伙） 竹辉、发行人律师指江苏竹辉律师事务所 中诚信证评、资信评级机构指中诚信证券评估有限公司 中国/我国/国内指 中华人民共和国（不包括香港特别行政区、澳门特 别行政区和台湾省） 中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会 上交所/交易所指上海证券交易所 证券业协会指中国证券业协会 登记机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 《证券法》指《中华人民共和国证券法》 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》 上市规则指《上海证券交易所公司债券上市规则》 《公司章程》指《苏州高新区经济发展集团总公司章程》 “两个率先”指率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化。 “三区三城”指 科学发展的样板区、开放创新的先行区和城乡一体 化的示范区，以及高端产业城市、最佳宜居城市和 历史文化与现代文明相融的文化旅游城市。 交易日指上海证券交易所的营业日 工作日指 中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包 括法定节假日或休息日） 法定节假日指 中华人民共和国的法定节假日（不包括香港特别行 政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日） 本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有 差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 10 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 第二节发行概况 一、本次发行的批准及基本条款 （一）公司债券的批准情况 2015年 9月 2日，本公司董事会审议通过了《关于公司符合公开发行公司 债券条件的议案》、《关于公司公开发行 2015年公司债券方案的议案》、《关于提 请公司股东授权董事会全权办理本次公开发行公司债券相关事项的议案》、《关于 提请公司股东授权董事会在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期 偿付债券本息时采取偿还保障措施的议案》，并决定提请公司股东审议。 2015年 9月 18日，本公司股东苏州国家高新技术产业开发区管理委员会出 具了《苏州国家高新技术产业开发区管理委员会关于同意苏州高新区经济发展集 团总公司公开发行公司债券的决定》，同意公司公开发行公司债券。 经中国证监会于 2016年 1月 18日签发的 “证监许可【2016】116号”文核准， 公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 20亿元的公司债券。 （二）本期债券的基本条款 1、债券名称 本期债券的名称为：苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司 债券（第二期）。 2、发行总额 本期债券发行的基础规模 5亿元（含 5亿元），可超额配售不超过 5亿元（含 5亿元）。 3、债券期限 11 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 本期债券的期限为 5年。 4、债券形式 实名制记账式公司债券。合格投资者认购的本期债券在债券登记机构开立的 托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规 定进行债券的转让、质押。 5、票面金额和发行价格 本期债券每张票面金额为 100元，按面值发行。 6、债券认购单位 合格投资者认购的债券金额为人民币 1,000万元的整数倍且不少于人民币 1,000万元。 7、利率及其确定方式 本期债券为固定利率债券，票面利率将根据簿记建档询价结果，由发行人与 主承销商按照国家有关规定协商一致，在利率询价区间内确定。 8、发行首日和起息日 发行首日为本期债券发行期的第 1日，即 2017年 8月 7日；起息日为 2017 年 8月 8日。 9、付息日 本期债券的付息日为 2018年至 2022年每年的 8月 8日。如遇法定节假日或 休息日，则顺延至其后的第 1个交易日，顺延期间不另计利息。 10、本金兑付日 本期债券的兑付日为 2022年 8月 8日。如遇法定节假日或休息日，则顺延 至其后的第 1个交易日，顺延期间不另计利息。 11、还本付息方式 12 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最 后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将按照债券登记机构的有关规定来 统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规 定办理。 12、募集资金用途 本期发行的募集资金在扣除发行费用后，全部用于偿还有息债务。本期债券 募集资金不涉及新增地方政府债务，募集资金不用于偿还地方政府债务或用于不 产生经营性收入的公益性项目。本公司承诺本期债券募集资金不用于住宅类房地 产业务，不用于购置土地。 发行人于 2016年 1月 18日获得中国证监会签发的 “证监许可【2016】116 号”文，核准向合格投资者公开发行面值总额不超过 20亿元的公司债券，已完成 第一期发行，募集资金 10亿元。在扣除发行费用后已用于结算流动性借款，不 涉及新增地方政府债务，募集资金未用于偿还地方政府债务或不产生经营性收入 的公益性项目。 13、本息兑付方式 本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本 息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。 14、主承销商、债券受托管理人 东海证券股份有限公司。 15、债券承销方式 本期债券的发行由主承销商东海证券组织承销团，采取余额包销的方式承销。 16、发行方式及发行对象 本期债券的发行方式为公开发行；发行对象为符合法律、法规规定的合格投 资者。 13 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 17、债券担保情况 本期债券无担保。 18、信用级别 经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为 AA+，本 期债券的信用等级为 AA+。 19、拟上市地 上海证券交易所。本期债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本 期债券上市交易的申请。 20、税务提示 根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款 由投资者承担。 二、本期债券有关当事人 （一）发行人：苏州高新区经济发展集团总公司 法定代表人：贺宇晨 住所：苏州高新区狮山桥西堍 联系地址：苏州市高新区科技城锦峰路 199号锦峰大厦 2202室 联系人：蔡金春 电话：0512-68096447 传真：0512-68091903 （二）承销团 1、主承销商：东海证券股份有限公司 14 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 法定代表人：赵俊 住所：常州市延陵西路 23号投资广场 18层 联系地址：上海市浦东新区东方路 1928号东海证券大厦 3层 联系人：廖小嵩、刘威、邵立浩、徐明兴 电话：021-20333395 传真：021-50498839 2、分销商： （1）中国中投证券有限责任公司 法定代表人：胡长生 住所：深圳市福田区益田路与福中路交界处荣超商务中心 A栋第 18-21层及 第 04层 01.02.03.05.11.12.13.15.16.18.19.20.21.22.23单元 联系地址：北京市西城区太平桥大街 18号丰融国际大厦 15层 联系人：师硕 电话：010-63222863 传真：010-63222809 （2）华融证券股份有限公司 法定代表人：祝献忠 住所：北京市西城区金融大街 8号 联系地址：北京市西城区金融大街 8号 联系人：万萱 电话：010-58315157 15 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 传真：010-58568082 （三）会计师事务所：天衡会计师事务所（特殊普通合伙） 负责人：王平 住所：南京市建邺区江东中路 106号 1907室 联系地址：江苏省南京市正洪街 18号东宇大厦 8楼 联系人：谈建忠 电话：025-84711188 传真：025-84724882 （四）律师事务所：江苏竹辉律师事务所 负责人：汤敏 住所：苏州市三香路 333号万盛大厦 17楼 联系地址：苏州市三香路 333号万盛大厦 17楼 联系人：朱瑶 电话：13862077472 传真：0512-69330269 （五）债券受托管理人：东海证券股份有限公司 法定代表人：赵俊 住所：常州市延陵西路 23号投资广场 18层 联系地址：上海市浦东新区东方路 1928号东海证券大厦 3层 联系人：廖小嵩、刘威、邵立浩、徐明兴 16 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 电话：021-20333395 传真：021-50498839 （六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 负责人：关敬如 住所：上海市青浦区新业路 599号 1幢 968室 联系地址：上海市黄浦区西藏南路 760号安基大厦 8楼 联系人：张卡 电话：021-51019090 传真：021-51019030 （七）申请上市交易所：上海证券交易所 总经理：黄红元 地址：上海市浦东南路 528号上海证券大厦 电话：021-68808888 传真：021-68807813 （八）债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 负责人：聂燕 住所：上海市浦东新区陆家嘴东路 166号中国保险大厦 3层 电话： 021-38874800 传真： 021-58754185 17 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 三、认购人承诺 购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人和 以其他方式合法取得本期债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺： （一）接受本募集说明书摘要及募集说明书对本期债券项下权利义务的所有 规定并受其约束； （二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作 同意由东海证券担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意发行人与债券受 托管理人签署的本期债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定； （三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同 意并接受发行人为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束； （四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更； （五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上海证券交易所上市 交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 截至本募集说明书摘要签署日，发行人与本期债券发行有关的中介机构及其 负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大 利害关系。 18 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 第三节发行人及本期债券的资信情况 一、本期债券的信用评级情况 经中诚信证券评估有限公司综合评估，发行人的主体信用等级为 AA+，本 期债券的信用等级为 AA+，评级展望为稳定。中诚信证评出具了《苏州高新区 经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）信用评级报告》，该评 级报告在中诚信证评网站（http://www.ccxr.com.cn）予以公告。 二、信用评级报告的主要事项 （一）信用评级结论及标识所代表的涵义 经中诚信证评综合评定，本公司主体信用级别为 AA+，本期公司债券的信 用级别为 AA+，评级展望为稳定，该级别反映了本公司偿还债务的能力很强， 受不利经济环境的影响较小，违约风险很低，本期债券的信用质量很高，信用风 险很小。 （二）评级报告的内容摘要 中诚信证评肯定了苏州高新区雄厚的经济实力以及发行人较强的股东支持 力度、产业结构的优化、丰富的房地产项目操作经验以及良好的旅游品牌形象等 因素对发行人信用质量的支持。同时，中诚信证评也关注到房地产政策调控对市 场景气度的影响、资金压力较大、应收账款较多且账期偏长和对外担保金额过大 等因素可能对发行人信用质量产生的影响。 1、正面 （1）苏州高新区经济实力雄厚。2016年高新区地区生产总值1,066.41亿元， 同比增长 7.9%；一般公共预算收入 129.80亿元，以税收为主。高新区良好的经 济财政实力为公司的发展提供了良好的外部环境，同时也为给予公司强有力的支 19 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 持奠定了基础。 （2）较强的股东支持力度。公司系苏州高新区管理委员会全资子公司，是 高新区国有企业改革、国资运作的主要承担者和执行者，在资源获取、经营管理 以及资金等方面可得到股东较大支持。 （3）产业结构不断优化。为提高市场竞争力和风险抵抗能力，公司布局房 地产板块、基础设施建设板块、产业园板块、旅游板块、公共服务板块和金融板 块这六大板块，使得公司的产业结构不断优化，具有良好的市场前景和风险抵御 能力。 （4）丰富的房地产业务操作经验，较高的品牌知名度。公司在苏州有着近 二十年的开发经验，先后开发多个优质住宅房地产项目和商业地产项目，在苏州 市具备一定的市场地位并形成较好的品牌形象。 （5）良好的旅游品牌形象。旅游业务板块的苏州乐园是国家首批 AAAA级 旅游景区，在华东地区具有很高的知名度和良好的口碑形象。目前，公司具备品 牌输出和管理输出的能力，未来，公司旅游业会不断进行异地拓展，推动公司业 务规模和盈利空间的提升。 2、关注 （1）房地产调控政策对市场景气度有重大影响。自 2016年 9月末以来，全 国各大主要城市颁布房产新政，并对市场过热的城市进行“限购限贷”，苏州也 对土地拍卖、限购限贷、价格管理、市场监管等做出了进一步强化调控的要求， 在政府的严厉调控下，苏州房地产市场景气度值得关注。 （2）资金压力有所加大。近年来公司外部融资需求显著加大，财务杠杆水 平持续上升。为推进公司现有的在建和储备项目，2017年公司尚需资金投入35.04 亿元，将给公司带来较大的资金压力。 （3）应收账款规模较大，账龄偏长。截至 2016年 12月 31日，公司应收账 款金额为 61.38亿元，其中，一年以内账龄的仅占 24.80%，三年以上账龄占比 20 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 51.63%，账龄偏长。 （4）对外担保金额过大。截至 2017年 3月末，公司对外担保金额为 67.50 亿元，占净资产的 50.33%，对外担保金额较大。 （三）跟踪评级的有关安排 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定， 自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本 期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部 经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本 期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。 在跟踪评级期限内，中诚信证评将于发行人及担保主体（如有）年度报告公 布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出具之日起， 中诚信证评将密切关注发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息， 如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信证评， 并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事 项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约 定在中诚信证评网站（ www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网 站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。 如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评 将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别 暂时失效。 21 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 三、发行人的资信情况 （一）发行人获得主要贷款银行的授信情况 本公司在各大银行等金额机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保 持长期合作伙伴关系，获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。 根据中国人民银行征信中心 2017年 7月 5日的企业信用报告显示，发行人 未出现逾期未偿还银行贷款及延迟付息的情况，不存在关注类和不良类贷款。 截至 2017年 3月 31日，公司已获得工商银行、中国银行、农业银行、民生 银行、浦发银行等主要贷款银行的授信总额为 3,529,652.50万元，其中已使用授 信额度 2,482,652.50万元，未使用授信余额 1,047,000.00万元。 （二）累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例 截至本募集说明书及其摘要签署日，公司公开发行的公司债券累计余额为 37亿元。若本期债券发行规模 10亿元，在经中国证监会核准并全部发行完毕后， 本公司累计公司债券余额为 47亿元，占公司截至 2017年 3月 31日净资产（合 并报表中股东权益合计）的比例为 35.05%，未超过本公司净资产的 40%。 （三）发行人最近三年及一期合并财务报表口径下的主要偿债指标 财务指标 2017年3月31日 /2017年 1-3月 2016年 12月 31 日/2016年度 2015年 12月 31 日/2015年度 2014年 12月 31 日/2014年度 流动比率（倍） 1.84 1.68 1.62 1.45 速动比率（倍） 1.47 1.30 1.14 0.84 资产负债率（%） 77.63 76.07 75.54 77.30 贷款偿还率（%） 100 100 100 100 利息偿还率（%） 100 100 100 100 应收账款周转率（次） 0.18 1.37 1.21 1.39 存货周转率（次） 0.11 0.62 0.34 0.29 22 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 财务指标 2017年3月31日 /2017年 1-3月 2016年 12月 31 日/2016年度 2015年 12月 31 日/2015年度 2014年 12月 31 日/2014年度 债务资本率（%） 73.63 71.25 72.06 74.21 营业毛利率（%） 21.36 21.56 18.34 24.37 平均总资产回报率（%） 0.91 6.19 6.55 3.95 归属于母公司所有者的 净利润(亿元) -0.36 1.01 1.35 1.41 EBITDA(亿元) 3.49 26.39 29.20 15.77 EBITDA全部债务比（%） 0.93 8.07 8.95 4.84 EBITDA利息倍数 0.83 0.95 1.05 1.02 注：各指标的具体计算公式如下： 流动比率＝流动资产/流动负债 速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债 资产负债率＝负债合计/资产合计 贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 利息偿还率=实际支付利息/应付利息 应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额 存货周转率=营业成本/存货平均余额 全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非 流动负债 债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益） 营业毛利率=(主营业务收入-主营业务成本)/主营业务收入 平均总资产回报率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额 平均资产总额=（资产总额年初数+资产总额年末数）/2 EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销 EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务 EBITDA利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出） 最近一期有关财务指标未经年化处理 23 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 第四节发行人基本情况 一、发行人概况 公司名称：苏州高新区经济发展集团总公司 法定代表人：贺宇晨 设立日期 1988年 02月 08日 统一社会信用代码 91320505251615712K 注册资本：人民币 693,649.201232万元 实缴资本：人民币 693,649.201232万元 住所：苏州高新区狮山桥西堍 经济性质全民所有制 信息披露事务负责人蔡金春 邮政编码： 215011 电话： 0512-68096447 传真： 0512-68091903 所属行业房地产业 经营范围：采购供应开发项目和配套设施所需的基建材料和相 关的生产资料；为住宅区提供配套服务。公用服务设 施。旅游服务、项目投资开发；提供担保业务，高新 技术项目投资及咨询、代理、中介服务。（依法须经 批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 二、发行人设立、实际控制人变化及重大资产重组情况 （一）发行人设立情况 发行人由高新区管委会出资设立，1988年起筹备，1992年 9月经苏州市计 划委员会、苏州市经济体制改革委员会、苏州市经济委员会以苏计工[1992]199 24 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 号文函复批准组建，由苏州市人民政府苏州新区管理委员会（即苏州国家高新技 术产业开发区管理委员会，苏州高新区管委会前身）履行出资者职能的国有企业。 1992年 10月，发行人取得苏州工商行政管理局颁发的注册资本为 5000万元人 民币《企业法人营业执照》（企业时名“苏州新区经济发展集团总公司”）。发行人 的股东为苏州高新区管委会，苏州高新区管委会是其唯一出资人。 上述出资经中国人民建设银行苏州分行和苏州市审计事务所验证，并分别于 1990年 12月和 1992年 5月出具（024号）验资证明和（苏社审证（ 92）字第 001号）企业注册资金审计公证书。公司设立时股权结构如下： 股东投资额（元）持股比例 苏州高新区管委会 50,000,000.00 100% 合计 50,000,000.00 100% （二）发行人实际控制人变化情况 发行人最近三年实际控制人均为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会， 未发生过变化。 （三）发行人重大资产重组情况 最近三年，公司没有发生重大资产重组情况。 三、发行人控股股东和实际控制人的基本情况 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会是发行人唯一出资人，不存在其他 股东。公司的股东和实际控制人均为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会。 股权结构如下： 25 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 苏州国家高新技术产业开发区管理委员会 苏州高新区经济发展集团总公司 100% 四、发行人对其他企业的重要权益投资情况 （一）主要控股子公司情况 发行人主要控股子公司情况表（截至 2016年 12月 31日） 序 号 子公司名称 注册 地 业务性质 注册资本 （万元） 主要经营范围持股比例 1 苏州新区高新技术 产业股份有限公司 苏州房地产业 119,429.29 市政基础设施投资、工 程设计、施工、高新技 术产品投资、开发 40.57% 2 苏州新港物业服务 有限公司 苏州服务业 2,000.00 室内装饰及维修；提供 劳务服务；物业管理 100.00% 3 苏州苏高新科技产 业发展有限公司 苏州服务业 19,022.00 科技信息咨询和技术服 务；高新技术研发设计； 企业投资 100.00% 4 苏州新区创新科技 投资管理有限公司 苏州服务业 25,800.00 高新技术项目投资及其 咨询、代理、中介服务 100.00% 5 苏州金狮大厦发展 管理有限公司 苏州服务业 10,000.00 管理、出售、出租写字 楼、公寓、住宅及商业 综合体 100.00% 6 苏州高新创业投资 集团有限公司 苏州服务业 80,000.00 创业投资业务；创业投 资咨询业务； 65.00% 26 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 序注册注册资本 子公司名称业务性质主要经营范围持股比例 号地（万元） 7 苏州市小茅山铜铅 锌矿 苏州工业 6,240.54 采选、加工：铜、铅、 锌、银矿石；工程勘察； 100.00% 8 苏州高新区自来水 有限公司 苏州工业 67,478.29 苏州新区自来水的生 产、建设，给水管网的 设计、施工； 100.00% 9 苏州科技城生物医 学技术发展有限公 司 苏州服务业 15,000.00 医疗器械、生物技术、 医药的研发 47.00% 10 苏州太湖湿地世界 旅游发展有限公司 苏州 文化旅游 业 10,000.00 景区内观光、会务接待、 物业管理，旅游产品销 售 60.00% 基础设施建设、房地产 11 苏州西部生态城发 展有限公司 苏州房地产业 200,000.00 配套设施建设、销售、 租赁；旅游项目的开发、 75.00% 投资 组织房地产开发经营， 12 苏州高新区安建置 业有限公司 苏州房地产业 1,000.00 采购供应开发项目和配 套设施所需的基建材料 50.00% 和相关的生产资料 13 苏州高新区新合盛 担保有限公司 苏州 非银行金 融业 25,000.00 贷款、票据承兑、贸易 融资、项目融资的担保 业务，兼营诉讼保全、 工程履约等担保及以自 有资金进行投资等业务 61.00% 14 苏州新合盛融资租 赁有限公司 苏州融资租赁 19,600.00融资租赁 82.00% 发行人主要控股子公司 2016年末及 2016年度主要财务数据 单位：万元 序号子公司全称总资产净资产负债营业收入净利润 1 苏州新区高新 技术产业股份 有限公司 2,044,990.26 634,322.87 1,410,667.39 558,337.66 40,260.91 27 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 序号子公司全称总资产净资产负债营业收入净利润 2 苏州新港物业 服务有限公司 15,508.38 1,241.80 14,266.58 21,053.04 599.55 3 苏州苏高新科 技产业发展有 限公司 116,263.40 59,739.28 56,524.12 9,927.37 387.81 4 苏州新区创新 科技投资管理 有限公司 73,710.00 27,548.63 46,161.37 1,045.44 4,425.96 5 苏州金狮大厦 发展管理有限 公司 36,665.47 11,973.80 24,691.67 9,034.98 909.40 6 苏州高新创业 投资集团有限 公司 378,593.27 145,713.22 232,880.05 16,833.79 8,359.13 7 苏州市小茅山 铜铅锌矿 19,113.84 5,213.09 13,900.75 2,353.24 -8,046.28 8 苏州高新区自 来水有限公司 355,559.66 69,978.07 285,581.59 31,570.95 1,533.50 9 苏州科技城生 物医学技术发 展有限公司 67,949.25 16,839.78 51,109.47 5,367.64 20.00 10 苏州太湖湿地 世界旅游发展 有限公司 18,162.81 -6,935.05 25,097.86 3,534.35 -3,177.33 11 苏州西部生态 城发展有限公 司 632,739.35 205,346.46 427,392.88 42,502.97 1,911.97 12 苏州高新区安 建置业有限公 司 1,016.47 1,013.76 2.71 0.00 8.13 13 苏州高新区新 合盛担保有限 公司 27,526.43 25,783.00 1,743.42 2,685.14 761.44 14 苏州新合盛融 资租赁有限公 司 92,536.11 20,492.73 72,043.38 5,664.67 1,805.59 28 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 （二）其他主要参股公司情况 发行人主要参股公司情况表（截至 2016年 12月 31日） 序号子公司名称注册地业务性质 注册资本 （万元） 主要经营范围持股比例 1 苏州创新设计制 造中心发展有限 公司 苏州工业 4,000.00 高新技术产品设计、研发、 投资；科技信息咨询服务 50.00% 2 苏州国家环保高 新技术产业园发 展有限公司 苏州房地产业 8.500.00 房地产开发经营，环保项 目及相关产业开发 48.00% 3 苏州新浒投资发 展有限公司 苏州房地产业 102,000.00 基础设施建设；房地产及 配套设施的开发、建设、 销售、租赁 5.88% 4 苏州高新金屋工 程建设发展有限 公司 苏州房地产业 20,000.00 房地产开发、经营；公用 服务设施建设；商业环境 策划； 20.00% 5 苏州新灏农业旅 游发展有限公司 苏州服务业 28,700.00 基础设施、景观建设，绿 化工程施工；工艺品，百 货销售 15.15% 6 中节能绿建（苏 州）发展有限公 司 苏州工业 10,000.00 房地产开发、经营；从事 基础设施建设、经营，房 产租赁；对外投资；节能 环保设备的开发、销售 40.00% 发行人主要参股公司 2016年末及 2016年度主要财务数据 单位：万元 序号子公司全称总资产净资产负债营业收入净利润 1 苏州创新设计制造中心发展 有限公司 12,490.42 5,752.89 6,737.53 2,706.37 1,081.47 2 苏州国家环保高新技术产业 园发展有限公司 20,548.46 10,023.97 10,524.49 4,671.81 88.55 3苏州新浒投资发展有限公司 549,098.39 121,101.37 427,997.02 158,874.45 9,959.14 4 苏州高新金屋工程建设发展 有限公司 110,806.10 16,285.72 94,520.38 177.42 -1,571.06 29 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 5 苏州新灏农业旅游发展有限 公司 104,111.19 35,088.25 69,023.64 16,572.68 -1,052.16 6 中节能绿建（苏州）发展有限 公司 28,181.22 13,475.54 14,705.68 30,003.43 2,922.83 五、发行人董事、监事和高级管理人员的情况 姓名职务任职起止 持有发行人股权和 债券情况 贺宇晨董事长、董事 2017年至今无 鲍东晖副董事长、董事 2015年至今无 王平副董事长、总经理 2017年至今无 朱勇董事 2013年至今无 潘翠英董事、副总经理 2017年至今无 朱复民副总经理 2017年至今无 邹立波总经理助理 2015年至今无 周飞总经理助理 2015年至今无 刘音监事会主席 2017年至今无 程洁监事 2017年至今无 冯金根监事 2017年至今无 六、发行人主要业务介绍 （一）营业收入构成情况 经过多年来经营规模和实力的不断壮大，发行人已经发展成为综合性大型企 业集团，形成了以旅游项目的开发建设为重点发展内容、房地产开发与经营和基 础设施建设为基础、现代服务业（包括公用事业、物流、金融、医疗服务、物业 管理等）为重要支持的产业体系。报告期内，发行人业务收入构成情况如下表： 30 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 单位：万元 项目 2017年 1-3月 2016年 2015年 2014年 金额比例金额比例金额比例金额比例 商品房销售收入 62,990.58 55.83% 520,002.21 67.86% 304,061.61 53.54% 317,443.83 52.28% 产品销售收入 968.77 0.86% 47,463.09 6.19% 98,288.41 17.31% 116,675.01 19.21% 公用事业收入 8,439.76 7.48% 61,343.95 8.01% 22,828.98 4.02% 34,274.54 5.64% 旅游服务收入 5,653.55 5.01% 31,473.48 4.11% 32,885.76 5.79% 33,769.90 5.56% 基础设施开发 2,670.64 2.37% 12,601.04 1.64% 11,557.12 2.04% 14,230.90 2.34% 其他收入 32,097.98 28.45% 93,364.12 12.18% 98,285.13 17.31% 90,825.48 14.96% 合计 112,821.28 100.00% 766,247.90 100.00% 567,907.01 100.00% 607,216.67 100.00% 公司营业收入主要来自商品房销售收入、产品销售收入、其他收入、公用事 业收入、旅游服务收入和基础设施开发收入。公司营业收入整体呈上升趋势， 2015 年营业收入为 567,907.01万元，较上年下降 6.47%，主要由房地产销售收入、产 品销售收入及公用事业收入的下滑所致。 房地产收入主要来自子公司苏州新区高新技术产业股份有限公司、苏州高新 地产集团有限公司、苏州永新置地有限公司和苏州新创建设发展有限公司等。 2016年，公司各类房地产施工面积 178.87万平方米，其中商品房 85.23万平方 米，代建项目 93.64万平方米，实现商品房合同销售 53.35万平方米。2016年度， 发行人商品房销售收入大幅上升，主要原因为苏州市房地产市场的回暖，导致发 行人房地产业务出现价量齐升的局面。 产品销售收入来自子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司对外销售钢 材、金属材料、铁矿粉等。2016年度，发行人产品销售收入大幅下滑，主要原 因为发行人 2016年 5月处置了子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司的股 权，自 2016年 6月起不再将其纳入合并报表范围。 旅游收入是公司未来重点发展的版块，目前已初具规模，预计在不久的将来 31 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 会有更大的突破。公司旅游板块主要由子公司苏州乐园发展有限公司负责运营， 2016年苏州乐园发展有限公司实现收入 2.7亿元。 公用事业收入主要来自子公司苏州高新区自来水有限公司的自来水销售收 入以及下属子公司苏州高新污水处理有限公司的污水处理收入。基础设施开发收 入主要来自动迁房的建设和市政项目建设。 其他收入主要来源于房屋出租收入、物业费收入、融资租赁收入、担保费收 入和代建收入等。 （二）发行人各项业务毛利情况 单位：万元 项目 2017年 1-3月 2016年 2015年 2014年 毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率毛利毛利率 商品房销售收入 7,830.84 12.43% 88,476.78 17.01% 32,902.33 10.82% 54,590.90 17.20% 产品销售收入 96.68 9.98% -331.25 -0.70% 3,710.69 3.78% 4,422.58 3.79% 公用事业收入 2,287.30 27.10% 11,388.71 18.57% 8,955.30 39.23% 7,300.32 21.30% 旅游服务收入 110.34 1.95% 7,552.76 24.00% 9,554.59 29.05% 10,351.40 30.66% 基础设施开发 578.42 21.66% 374.22 2.97% 1,083.27 9.37% 1,175.05 8.26% 其他收入 13,200.05 41.12% 57,730.05 61.83% 47,974.71 48.81% 70,148.31 77.23% 合计 24,103.62 21.36% 165,191.27 21.56% 104,180.90 18.34% 147,988.56 24.37% 2015年度，公司的综合毛利率下降幅度较大，主要受商品房销售业务毛利 率下降影响，原因为苏州市 2015年度上半年房价下滑，公司为加速存量房去化， 对部分楼盘实施降价促销。发行人 2016年度基础设施开发业务毛利率大幅下降， 主要原因是由于工程收款和工程进度存在一定程度的错配，导致收入成本的确认 存在一定程度的错配。发行人 2016年度产品销售业务毛利贡献大幅下滑，主要 原因为发行人 2016年 5月处置了子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司的 32 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 股权，自 2016年 6月不再将其纳入合并报表范围。发行人 2016年度公用事业收 入毛利率大幅下滑，主要原因为子公司新港物业与苏州高新在 2016年度新增公 用事业业务，该部分业务由于刚刚开展，毛利率较低，拉低了公司公用事业业务 整体毛利率；另外，由于自来水公司深度水处理项目正式投入运营，制水成本上 升，也在一定程度上降低了板块整体毛利率。 （三）发行人主要业务模式及状况 经过多年来经营规模和实力的不断壮大，发行人已经发展成为综合性大型企 业集团，形成了以旅游项目的开发建设为重点发展内容、房地产开发与经营和基 础设施建设为基础、现代服务业（包括公用事业、物流、金融、医疗服务、物业 管理等）为重要支持的产业体系。 1、房地产开发 发行人的房地产业务主要依托于子公司苏州新区高新技术产业股份有限公 司，主要围绕高新区规划配套的住宅和商业地产项目展开。经过多年发展，发行 人已经具有较高知名度，形成较强的实力和完整的体系。最近三年，发行人积极 推行商业加地产的扩张模式，谋求房地产业务的新发展，已建成或在建的重点商 业地产项目包括苏州高新广场、狮山广场一期、天都商贸一期、天都大厦写字楼、 钻石广场、水上世界商业广场、站前广场等。随着各商业地产项目的稳步推进和 陆续进入回收期，预计发行人将取得稳定收益并有效对冲商品房销售规模收缩带 来的负面影响。 截至 2017年 3月末，公司主要房地产项目情况 单位：万元 项目名称项目类型项目进度总投资额后续资金需求 吴江天城一号地住宅、商业完工在售 120,000.00 - 扬州名仕花园一期住宅完工在售 41,244.71 - 扬州名仕花园二期住宅完工在售 39,322.51 - 33 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 项目名称项目类型项目进度总投资额后续资金需求 天之运一期住宅完工在售 103,635.30 - 悦山墅住宅完工在售 82,718.72 - 宝带熙岸一期住宅完工在售 50,857.47 - 宝带熙岸二期住宅完工在售 186,120.87 - 玉山广场住宅、商业完工在售 29,528.40 - 理想家园商业中心商业完工在售 7,249.75 - 大成珺一期住宅、商业完工在售 72,991.64 - 大成珺二期住宅完工在售 120,327.25 - 秀珺花园住宅完工售罄 74,698.20 - 龙池华府住宅完工在售 103,436.08 - 金都城商业完工在售 27,446.01 - 荣尚花园住宅完工售罄 31,003.93 - 荣华花苑住宅、商业完工售罄 39,986.55 - 吴江天城三号地住宅在建 180,000.00 37,454.00 天之运二期住宅完工在售 182,377.66 19,370.11 天都大厦商业在建 170,000.00 76,541.00 扬州名泽园一期住宅完工在售 100,119.00 15,232.94 扬州名泽园二期住宅完工在售 大成珺三期住宅完工在售 68,290.74 12,171.46 苏里人家住宅完工在售 40,598.96 5,415.08 万悦城一期住宅、商业完工在售 136,708.69 20,794.22 天之运三期商业在建 15,352.00 4,775.00 徐州铜山区 A、E地 块二期 住宅在建 56,517.75 36,683.16 徐州泉山区 B商业 地块 商业拟开发 98,000.00 88,600.26 徐州泉山区 D地块住宅、配套拟开发 33,019.00 29,558.78 徐州未来城住宅拟开发 56,600.00 49,722.54 34 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 项目名称项目类型项目进度总投资额后续资金需求 遇见山住宅在建 300,000.00 109,842.00 吴江公园里住宅在建 297,123.00 202,386.00 合肥中央公园住宅拟开发 642,000.00 320,000.00 资料来源：公司提供 在房地产市场面临宏观调控的政策背景下，公司紧跟政策变化，及时调整经 营策略，积极适应苏州高新区开发的新趋势和国家对房地产行业宏观政策的新动 向，优先推动符合政策背景的项目。在产品开发上，不断增加商品房开发中中小 户型的比例，实现开发规模的稳步提升。在区域战略上，公司以苏州为核心位置， 以扬州、徐州等城市为重点布局城市，减少对苏州单一市场的依赖，实现区域经 营协调发展。2016年苏州、徐州和扬州销售金额占当年销售收入的比例分别为 88.80%、8.75%和 2.45%。2016年公司实现新开工面积 50.95万平方米，施工面 积 178.87万平方米。 2014～2016年公司房地产开工情况 单位：万平方米 指标 2014 2015 2016 新开工面积 42 40 50.95 其中：商品房 26 0 29.01 施工面积 275 155 178.87 其中：商品房 208 142 85.23 资料来源：公司提供 2014~2016年公司分别实现销售面积23.74万平方米、29.43万平方米和 53.35 万平方米；销售签约金额 25.41亿元、26.91亿元和 67.74亿元。 2015年销售面 积的增长主要是由于 2015年公司加大去库存力度，对部分房产采用了降价促销 的策略。2016年销售面积的大幅增长主要是由于苏州房地产市场量价齐升导致。 35 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 2014～2016年公司房地产业务运营情况 单位：亿元、万平方米 指标 2014 2015 2016 销售面积 23.74 29.43 53.35 销售金额 25.41 26.91 67.74 资料来源：公司提供 从土地储备来看，截至 2016年末，公司土地储备 58.59万平方米，新增土 地储备 40.06万平方米。截至 2016年末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积 103.62万平方米，其中住宅项目 68.73万平方米，商业项目 34.89万平方米。 随着我国房地产市场竞争的加剧和苏州地区土地成本的大幅上升，公司未来 会通过房地产业务和旅游业务的资源整合，实现差异化竞争，提高公司可持续发 展的能力。 2、旅游项目的开发建设 目前，公司致力于将西京湾项目在现有基础上进行创新以形成具有自身特点 的模式，打造旅游板块龙头项目，在现有模式上重新发现利润区并深度挖掘。从 价值来源、价值挖掘、价值破坏、价值创造、价值集成等五层面发现利润区，并 进行深度挖掘，比如稀缺资源占有（太湖、苏绣等）、上下游服务一体化（吃、 住、行、娱、购、游的系统化服务）、低成本甚至是免费模式（进园免费，通过 增值服务盈利）、客户发掘模式创新（机场、车站等入口宣传，吸引苏州园林观 光客）、垄断模式、联盟模式（通过联盟合作，垄断太湖资源）等。从简单的 “吃 住行”观光游模式向个性化的度假型和商务型模式转化；从文化型、科普型、生 活型、自然保护型等简单的生态旅游提升至度假型、商务型生态旅游；从“吃住 行”短暂观光旅游升级成“沉淀型”的“度假+商务”复合型旅游；结合太湖、苏州文 化等对旅游板块进行个性化设计以及品味提升。 与此同时，公司立足当前，在发挥自身优势的同时积极寻找合作伙伴，打造 36 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 生态联盟，共同深耕旅游产业，可能的联盟方向有旅游基础设施建设公司，金融 机构，提供餐饮、酒店、娱乐、医疗、交通商业等服务的公司，旅行社、旅游网 等旅游推广机构，旅游咨询、创意项目开发公司等。在旅游产业链上精耕细作， 跨地域、多元化、混合所有制等各层面寻找联盟合作者，以集团价值最大化、发 展路径可控化、运作模式化、利润多维化为原则进行合作方案的优化设计，基于 联盟合作与方案优化，依托产业链和产业集群构筑生态链联盟。 公司在大力发展旅游业务的过程中充分强调品牌的重要性，实施品牌战略。 打造生态旅游品牌，将旅游品牌战略与集团核心战略结合，注重品牌战略落实的 监督与考核。结合行业特点与自身独特品质，对品牌进行精准定位，注重品牌核 心价值理念的培育。持续进行产品、管理、服务等各方面创新，持续跟踪旅游新 动态，以自主创新能力提升品牌的实力。加强品牌的多渠道宣传，通过品牌联盟、 参与活动等提升品牌知名度。建立完善的品牌保护体系，注重知识产权、商标专 利等保护。以客户体验为核心打造旅游景区、基础配套设施、周边商业、住宿等 业态，不定期进行客户体验调研，持续提升客户体验。 旅游项目的开发建设是发行人近年来的重点发展领域和产业结构转型升级 的突破口，发行人加强市场研究，尝试全新旅游模式，加快推动旅游业转型升级， 依托苏州乐园的市场渠道和品牌优势，整合高新区旅游资源，大力发展太湖休闲 游、山水生态游和乡村游，助推高新区成为广大游客的旅游目的地。 目前，公司旅游业已形成了苏州和徐州两大旅游产业集群。苏州方面，苏州 乐园于 1997年开业，占地 54万平方米，于 2000年成为首批国家 AAAA级旅游 景区，被誉为 “中国第三代主题乐园点睛之作”。游乐场以苏州乐园为核心，形成 了包括水上世界、欢乐世界、糖果世界、温泉世界及湿地世界五大主题的游乐场 所。其中，欢乐世界 “水果部落”于 2014年 5月改造完成，并正式对游客开放， 该项目填补了欢乐世界户外大型亲子类游乐项目的空白，提高了欢乐世界整体环 境和吸引力。2016年，苏州乐园全年共累计接待游客 336万人次；营业收入达 到 2.7亿元。 徐州方面，徐州乐园位于徐州市云龙湖风景区，占地面积 810亩，总投资 37 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 40亿元。目前有水上世界（ 2012年开园）、欢乐世界（预计 2018年开业）、糖果 世界（ 2014年 4月开园）三个乐园。 2016年全年，徐州乐园共接待游客总数 55 万人次，实现营收 0.59亿元。2016年是徐州乐园水世界运营的第 5年，糖果世 界运营的第 3年，加勒比水世界自开业以来，累计接待游客近 150万人次，实现 营收 13,952万元，糖果世界自开业以来，累计接待游客近 93.4万人次，实现营 收 5,065万元。未来，欢乐世界将被打造成一个汇聚游客中心、餐饮零售、休闲 娱乐、配套设施于一体的 “第五代高科技主题公园”，但目前处于筹备阶段，尚未 开工建设。 苏州太湖国家湿地公园于 2007年 3月正式启动，2010年 2月对外开园，总 投资约 3.88亿元，规划总面积 4.6平方公里，一期开放 2.3平方公里。苏州太湖 国家湿地公园于2011年成为全国首批国家级湿地公园和国家 AAAA级旅游景区。 公园主要以生态修复、原生态保护、整理、造景以及合理利用为主。2016年全 年累计接待游客 35.42万人次；营业收入达到 0.35亿元。 近年来，公司布局西部大旅游，整合旅游资源，成立大阳山旅游开发公司， 推进大阳山及大小贡山项目进程，目前已完成大贡山道路等基础建设及部分酒店 建设，大阳山水上世界及翡翠谷项目方案已经确定。同时，公司依托 “苏州乐园” 的品牌效应，逐步向外输出品牌、输出管理，加大旅游地产项目的对外洽谈力度。 整体来看，公司旅游业务在苏州市场发展成熟，具有很高的知名度。同时， 公司旅游产业将抓住苏州高新区西部旅游大开发契机，助推区域旅游产业的升级 及对外拓展。随着公司业务结构的调整，旅游业将成为公司重点投资的对象，未 来其营业收入和对公司利润的贡献度有所提高。 3、基础设施建设 成立以来，发行人在积极拓展经营领域、构建多元化产业结构的同时，成功 兼顾了高新区基础设施建设任务，为高新区区域发展贡献卓著。发行人陆续为高 新区建设了浒关工业园、环保产业园、苏州高新区医疗器械产业园等一批高标准 创新创业载体和产业化基地。2010年以来，根据高新区经济发展、产业结构调 38 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 整和城市建设转型升级的需要，发行人还陆续承担了高新区城中村改造和西部生 态城安置房等多项重大基础设施建设和拆迁安置项目。上述项目为发行人带来较 为稳定的收入来源，在资金、资源上也使发行人获得了高新区管委会充分的支持 和倾斜，为发行人其他业务板块发展奠定了基础。发行人承担的基础设施建设任 务主要分为动迁房和市政项目两类。2016年，公司实现基础设施业务收入 1.26 亿元。 高新区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、 横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团），未来 整体投资压力不大。在狮山片区，发行人以打造狮山主城中心为目标，实施城中 村改造工程。城中村改造范围位于东起大运河、西至金枫路、北及马运河、南迄 苏福路的 26.6平方公里的中心城区。城中村改造“新主城”项目按照商业住宅小 区标准设计，分三期建设 30栋建筑，房屋 3,400套，总建筑面积 50万平方米。 按照“整体规划、分批供地、分块建设 ”的原则施工，“新主城”一期 664套房屋已 于2012年交付使用；二期1#地块、2#地块共计1,012套房屋于2013年交付使用， 二期 3-1#地块和三期于 2013年开工建设，截至 2014年末项目基本竣工，正在等 待交付。截至 2015年末，城中村改造 “新主城”项目累计建设面积达到 46万平方 米，其中完工面积 41万平方米。 在湖滨片区，以西部生态城建设为龙头，公司加快城乡一体化综合开发，促 进城乡区域全面对接。2014年，公司继续承建西部生态城动迁安置房项目，其 中龙惠花园、锦湖花园一期均已完工交付，锦湖花园二期于 2014年 12月开工， 总建筑面积 27.37万平方米，总投资额 11.44亿元，预计将于 2017年 12月完工， 锦湖花园三期目前尚未动工。 在浒关片区，公司与浒关镇合作，推动浒关镇的基础设施建设和招商引资。 动迁房建设方面，2014年新浒花园四区动迁房二期 2标 6万平方米已竣工，具 备交付条件。基础设施建设方面，公司在浒关工业园和城铁新城区域内共维修市 政道路 6.7公里、新建道路 45公里；分别完成地块整理约 100万平方米和 80万 平方米；完成苏浒路以西沿河绿化景观工程约 6万平方米；完成康诚仓储配套停 39 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 车场 2万平方米。 发行人基础设施建设板块的业务模式有两种，一种为发行人与高新区管委会 签署代建协议的代建模式。项目建设资金由发行人自筹，根据项目实际情况确定 相应的工程管理费率，按照项目总投资和相应的项目管理费率向高新区管委会收 取工程管理费。会计处理方面，在施工过程中根据投入成本（包括支出资金、消 耗物资等）借记 “应收账款”，贷记相关科目。在项目建设过程中，发行人将会与 高新区管委会在结算时点协商确认工程管理费，工程管理费收入计入 “代建收入”， 相应增加“应收账款”。高新区管委会同意发行人每年对高新区管委会的应收账款 以不低于发行人当年综合融资成本利率计息，相应增加应收账款金额。 另一种模式为类 BT模式。由项目承建公司与委托方签署工程回购协议，由 项目公司负责委托方指定的市政项目建设，项目建设资金由相应项目公司自筹或 由委托方根据合同条款及项目进度预付。会计处理方面，在发生项目建设成本时 借记“存货”，贷记相关科目。每年末，按照当年实际发生的项目建设成本加一定 补偿（主要为项目投入资金的成本补偿和代建管理费）确认“基础设施开发收入”， 相应结转成本并冲销存货。 总体来看，公司基础设施建设业务得到高新区管委会在资金、资源等方面的 支持，为公司其他业务发展奠定了基础。 4、现代服务业 近年来，发行人加大了对公用事业、现代物流、金融、生态环保、物业服务、 医疗等产业的投入，致力于全面构筑面向高新区、面向未来的层次化产业体系， 实现长期可持续发展。 公用事业方面，发行人抓住城市供排水一体化的产业发展趋势，大力发展水 务产业，积极推进子公司苏州高新区自来水有限公司和子公司苏州高新污水处理 有限公司的生产运营和项目建设，并于 2014年完成苏州高新区自来水有限公司 对苏州新区新宁自来水发展有限公司的吸收合并，进一步优化结构，整合资源。 同时介入前景看好的新能源产业，对苏州华能热电有限公司二期扩建增资。截至 40 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 2016年末，发行人下属子公司苏州高新区自来水有限公司日供水能力达 45万吨， 实际日供水量 32.31万吨，实现营业收入 3.16亿元；子公司苏州高新污水处理有 限公司下属五座污水处理厂日处理能力达 28万吨，实际日处理量 18.18万吨， 实现营业收入 1.55亿元。 物流方面，苏州高新区是交通发达地区和制造业集聚区，为发行人发展物流 业务提供了良好的基础。发行人参股中外运高新物流（苏州）有限公司和苏州高 新区保税物流中心，大力发展保税仓库、物流配送及第三方物流业务，在顺应高 新区经济一体化进程需要、促进高新区 “北扩西进”的同时，增加了自身新的增长 点。 金融方面，发行人下属苏州高新创业投资集团有限公司紧紧围绕高新区区域 经济发展目标，着眼于最具经济活力的长三角地区，不断完善基金投资和企业服 务两大发展体系。成立以来，苏州高新创业投资集团有限公司已参与设立基金达 35支，总规模达 100亿元，累计在投项目 200个，在扶持传统优势产业的基础 上，加大了对生物医药、电子信息、新材料、新能源等新兴产业投资比重。此外， 苏州高新创业投资集团有限公司下属担保公司为高新区内外中小企业在保余额 达 14亿元，下属科技小贷公司为高新区内外中小企业在贷金额 6.8亿元，有效 缓解了高新区内外中小企业融资困境。 5、贸易行业 发行人贸易板块业务收入主要来自子公司苏州高新生产资料商贸发展有限 公司对外销售钢材、金属材料、铁矿粉等。2015年，发行人贸易板块实现业务 收入 9.83亿元，其中高新生资实现收入 9.04亿元。2016年年度，发行人产品销 售收入大幅下滑，主要原因为发行人 2016年 5月处置了子公司苏州高新生产资 料商贸发展有限公司的股权，自 2016年 6月不再将其纳入合并报表范围。 41 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 七、发行人所在行业状况及未来发展战略 （一）行业状况 1、房地产开发与经营 （1）房地产行业概况 我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、 加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业 和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。 另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞 后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康 发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进 程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展 空间。 改革开放后，特别是 1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着我 国工业化、城镇化进程加快，我国的房地产业得到了快速发展，2002-2014年， 全国房地产开发投资完成额从 7,790.92亿元提高到 95,035.61亿元，年均增长率 为 23.17%；同期，全国商品房竣工面积从 32,522.81万平方米增加至 2014年的 107,459.05万平方米，年均增长率为 10.47%；全国商品房销售面积从 26,808.29 万平方米上升至 120,648.54万平方米，年均增长率为 13.35%。 房地产业的产业链较长、产业关联度较大，联系着国民经济的方方面面，据 统计与此相关的产业和部门达 50多个，相关的产品、部门品件多达成百上千种。 例如，与上游产业部门相联系的有建材工业、冶金、化工、森林、机械、仪表等 生产资料工业部门；与中游产业部门相联系的有建筑工业、建筑机械工业、安装、 装潢、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；与下游产业部门相联系的有家用电器、 家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。 这种高度关联性，使得房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的 42 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 重大作用，从而具备支柱产业的特征。 （2）房地产行业主要政策 1）当前我国房地产行业政策环境 房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节 均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。自 2001年房地产首次出现在政府 工作报告中，房地产政策从最初的 “培育”，到随后 “鼓励”、“改革”，再到 “高度警 惕”、“从严调控”，直至 2014年提出“分类调控”，2015年提出“支持”、“促进”， 房地产行业的宏观政策一直与国民经济的健康协调发展紧密联系在一起。为了促 进房地产行业和国民经济健康协调发展，国家在未来可能出台新的调控政策。如 果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展 造成不利影响。当前我国政府对房地产行业的主要政策导向为：在稳定住房消费 的总基调下，坚持分类指导政策、支持居民自住及改善性需求。 2）住宅供给结构方面的调控政策 2010年 1月 21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城 市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发〔 2010〕9号），提出申报住宅用 地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅 用地的比例不得低于 70%。 2010年 4月 17日，国务院公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知》（国发〔2010〕10号）中规定，调整住房供应结构，保障性住房、 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%， 并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房 销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条 款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实 到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房 和限价商品住房供应。 2011年 1月 26日国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场 43 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），提出认真落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品房住户用地不低于住房建设用地供应总量 的 70%。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。 房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。 2012年 1月，财政部《关于切实做好 2012年保障性安居工程财政资金安排 等相关工作的通知》（国办发〔 2011〕45号）指出，切实落实资金来源，确保不 留资金缺口。6月，住建部、发改委等 7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性 安居工程建设。住建部在 3月和 11月分别颁布有关保障房的通知和办法，提出 建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监 督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住 房保障对象的合法权益。 2012年 12月，住建部公告《关于加快棚户区（危旧房）改造的通知》（建 保〔2012〕190号），提出深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展 的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区（危旧房）改造作为 城镇保障性安居工程的重要内容，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积 极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城 镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，着力推进资源型城市及独立工矿区 棚户区改造。 2013年 2月 26日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工 作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求完善稳定房价工作责任制，坚决抑制 投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设， 加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。 2013年 7月 4日，国务院发布了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 （国发〔 2013〕25号），要求适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为 出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工 矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至 2017年改造各类棚户区 1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共 44 苏州高新区经济发展集团总公司公开发行 2017年公司债券（第二期）募集说明书摘要 服务设施建设水平不断提高。 3）土地调控政策 土地属于国家稀缺资源，同时也是房地产开发企业最重要的原材料。随着近 年来全国房地产开发规模的快速增长，可用于房地产开发的土地资源日益稀缺， 国家陆续出台了一系列规范土地供应和加强土地有效利用的政策。 土地供应方面：2010年 3月 10日，国土资源部出台了 19条土地调控新政， 即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）， 该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商 将被“冻结”等 19条内容；同年 3月 22日，国土资源部会议提出，在该年住房和 保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上 涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供 应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 2011年 1 月 26日国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关 问题的通知》（国办发〔 2011〕1号），严格住房用地供应管理，要求各地要增加 土地有效供应。2012年 4月 13日，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利 用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，国土资源部 对《土地储备管理办法》进行修订，规定各地应根据调控土地市场的需要，合理 确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效 利用的国有存量建设用地。2013年 2月 26日，国务院办公厅发布了《国务院办 公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求 各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房（未完）  |