[中报]16惠誉02：2017年半年度报告
福星惠誉房地产有限公司 2016年公开发行公司债券 2017年半年度报告 2017年 8月 第一节重要提示、目录和释义 一、重要提示 本公司董事、监事及高级管理人员保证年度报告内容真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本公司 2017年半年度报告未经审计。 二、重大风险提示 （一）受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国 际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债券的投资价值在 其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的 债券价值具有一定的不确定性。 （二）债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对于 所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债 券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均有同等约束力。在 本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力 优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议 和主张。债券持有人认购或购买或通过其他合法方式取得本期债券之行为均视为 同意并接受发行人为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。 （三）公司经营行业主要为房地产板块，并且业务范围主要集中在武汉地区。 房地产板块与国民经济增长速度密切相关，对宏观经济周期变化较为敏感，宏观 经济运行所呈现出的周期性波动、周期性的宏观政策调整，会使发行人所经营行 业受到较大影响。一旦宏观经济出现波动、宏观政策发生重大变化以及武汉地区 房地产行业出现波动，则可能对公司生产经营及市场营销产生不利影响。 2016年 1-6月、 2017年 1-6月，公司合并报表口径的营业收入分别为 537,740.64万元、494,794.54万元，收入来源主要依托武汉地区的房地产项目销 售。公司作为武汉市区域房地产企业，在建、拟建以及已完工项目主要分布于武 汉地区，存在着业务集中度较高的风险。 （四）2016年 1-6月、 2017年 1-6月，发行人归属于母公司股东的净利润分 别为 49,406.12万元、 59,377.67万元；经营活动产生的现金流量净额分别为 -155,377.35万元、-33,816.45万元。 2017年上半年，公司房地产业实现销售面积 55.39万平方米，销售金额 465,910.28万元，分别同比减少 0.87%、18.06%。由 于公司多个房地产开发项目正处于开发建设期，若公司项目开发、销售进度放缓， 将会对公司房地产销售和资金回笼带来一定负面影响，降低资产的变现能力，若 同时市场资金趋紧、融资成本不断抬升，公司财务费用将上升，并进而对本期债 券的偿付产生重大不利影响。 （五）发行人本期债券由福星股份为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的 连带责任保证担保。在本期债券存续期间，宏观经济环境、市场波动以及资本市 场变化等因素可能会引起担保人的经营状况、财务状况及资产状况发生变化，从 而可能影响到担保人对本期债券履行其担保责任的能力。 福星股份为深交所上市公司，主营业务涉及房地产行业和金属制品行业，其 中房地产行业经营主体为本期债券发行人，金属制品行业经营主体为福星新材 料。截至2017年6月末，福星股份合并范围内总资产 442.72亿元、净资产 116.43 亿元， 2017年1-6月营业收入 54.88亿元，净利润 7.36亿元，其中利润主要由房地 产业务贡献，金属制品业务面临着行业产能过剩和激烈的同业竞争压力。 2017年6月30日，发行人总资产、净资产、营业收入、净利润分别占担保人 合并口径对应科目的93.80%、81.64%、90.16%、117.93%，占比较大。若发行人 经营状况发生重大不利变化，可能影响担保人的增信水平，从而可能影响到担保 人对本期债券履行其担保责任的能力。 截至 2017年 6月 30日，合并报表范围内福星股份累计对子公司实际担保余 额 1,108,612.80万元，累计担保余额占净资产比例为 114.49%。报告期内担保人 合并范围内累计对子公司担保总额较高，存在一定担保风险。 三、风险变化及影响 截至本报告出具日，公司面临的风险因素与募集说明书中“第二节风险因素” 章节没有重大变化。 四、目录 第一节重要提示、目录和释义 .................................................................................1 第二节公司及相关中介机构简介 .............................................................................7 第三节公司债券事项 ...............................................................................................10 第四节财务和资产状况 ...........................................................................................18 第五节业务和公司治理情况 ...................................................................................24 第六节重大事项 .......................................................................................................30 第七节备查文件目录 ...............................................................................................32 五、释义 在本年度报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下含义： 简称释义 发行人/公司/本公司 /福星惠誉指福星惠誉房地产有限公司 证监会指中国证券监督管理委员会 深交所指深圳证券交易所 主承销商 /受托管理人 /国信证券指国信证券股份有限公司 福星集团指福星集团控股有限公司 福星新材料指湖北福星新材料科技有限公司 评级机构 /中诚信证评指中诚信证券评估有限公司 律师/律师事务所指北京市康达律师事务所 审计机构 /致同所指致同会计师事务所（特殊普通合伙） 《公司法》指《中华人民共和国公司法》 《证券法》指《中华人民共和国证券法》 《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》 《公司章程》指《福星惠誉房地产有限公司公司章程》 控股股东/担保机构 /担保人 /福 星股份 指湖北福星科技股份有限公司 实际控制人 /汉川钢丝绳厂 /钢丝 绳厂 指湖北省汉川市钢丝绳厂 我国、中国指中华人民共和国 报告期指 2017年 1-6月 元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元 法定节假日或休息日指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包 括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节 假日和/或休息日） 工作日、交易日指中华人民共和国证券经营机构的正常营业日（不包括法定 节假日） 本年报中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上的差异是由四舍五入 造成的。 第二节公司及相关中介机构简介 一、公司简介 发行人的中文名称福星惠誉房地产有限公司 发行人的中文简称福星惠誉 发行人的外文名称（如有） - 发行人的外文简称（如有） - 发行人的法定代表人谭少群 发行人注册地址东西湖区武汉银湖科技产业开发园 8号 注册地址的邮政编码 430040 办公地址武汉市江汉区新华路 186号 4楼 办公地址的邮政编码 430022 二、年度报告披露网址和备置地 交易所网址 http://www.szse.com.cn 发行人网址 http://www.whfxhy.com/ 年报制备地武汉市江汉区新华路 186号 4楼 三、发行人信息披露联系人和联系方式 职务财务总监 姓名汤明亮 联系地址武汉市江汉区新华路 186号 4楼 电话 027-85350043 邮箱 fxhytml@126.com 四、 2017年 1-6月发行人控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员 的变更情况 （一）发行人控股股东、实际控制人 2017年 1-6月，发行人控股股东和实际控制人均无变化。控股股东和实际控 制人与募集说明书披露情况一致。 （二）发行人董事、监事、高级管理人员及变更情况 2017年 1-6月，发行人其他董事、监事、高级管理人员均无变化。 五、其他中介机构资料 （一）会计师事务所 名称致同会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址北京市朝阳区建国门外大街 22号赛特广场 5层 签字会计师孙宁、李炜 （二）受托管理机构 名称国信证券股份有限公司 办公地址深圳市红岭中路 1012号国信证券大厦 16-26层 联系人徐巍、王帅 联系电话 021-60933183 （三）评级机构 名称中诚信证券评估有限公司 办公地址上海市西藏南路 760号安基大厦 8楼 联系人罗彬璐、张一弛、方雨笼 联系电话 021-51019190 （四）律师 名称北京市康达律师事务所 办公地址北京市朝阳区幸福二村 40号 C座 40-3四-五层 联系人王萌、李洪涛 联系电话 010-50867666 （五）募集资金监管银行 名称中国民生银行股份有限公司武汉分行 办公地址武汉市江汉区新华路 396号民生大厦 联系人吴航宇 联系电话 027-85735892 （六）中介机构变动情况 报告期内未发生中介机构变动情况。 （七）发行人其他债券相关中介机构资料 债券简称及代码起息日受托管理机构评级机构 15福惠 01（118400.SZ） 2015年 9月 17日平安证券有限责任公司 中诚信证券评估 有限公司 15福惠 02（118457.SZ） 2015年 11月 23日平安证券有限责任公司 中诚信证券评估 有限公司 第三节公司债券事项 一、已发行公司债券基本情况 （一） 16惠誉 01 债券简称 16惠誉01 代码 112346 发行日 2016/3/14 债券期限 5年，附第 3年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权 债券余额（万元） 194,000 利率 5.28% 还本付息方式 采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，最后一期利息随 本金的兑付一起支付 上市或转让的交易场所深圳证券交易所 投资者适当性安排仅面向《管理办法》规定的合格投资者公开发行 债券兑付执行情况尚未到付息日 （二） 16惠誉 02 债券简称 16惠誉02 代码 112347 发行日 2016/3/14 债券期限 5年 债券余额（万元） 6,000 利率 6.11% 还本付息方式 采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，最后一期利息随 本金的兑付一起支付 上市或转让的交易场所深圳证券交易所 投资者适当性安排仅面向《管理办法》规定的合格投资者公开发行 债券兑付执行情况尚未到付息日 （三） 15福惠 01 债券名称福星惠誉房地产有限公司 2015年非公开发行公司债券 (第一期 ) 债券简称 15福惠 01 债券代码 118400.SZ 发行日 2015/9/17 募集资金金额 130,000.00万元 债券期限 3年 利率 8% 上市或转让的交易场所深圳证券交易所 增信措施 本期债券由福星股份为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的 连带责任保证担保 信用级别及资信评级机构 经中诚信证券评估有限公司综合评定，本期债券信用等级为 AA，发行人主体信用等级为 AA （四） 15福惠 02 债券名称福星惠誉房地产有限公司 2015年非公开发行公司债券 (第二期 ) 债券简称 15福惠 02 债券代码 118457.SZ 发行日 2015/11/23 募集资金金额 20,000.00万元 债券期限 3年 利率 8% 上市或转让的交易场所深圳证券交易所 增信措施 本期债券由福星股份为其本息兑付提供全额无条件不可撤销的 连带责任保证担保 信用级别及资信评级机构 经中诚信证券评估有限公司综合评定，本期债券信用等级为 AA，发行人主体信用等级为 AA 二、公司债券兑付兑息情况 本公司在 2016年 3月发行公司债券 20亿元（深交所简称：“ 16惠誉 01”、 “16惠誉 02”），本期债券在存续期内每年付息 1次，最后一期利息随本金的 兑付一起支付。本期债券的付息日为：2016年至 2020年每年的 3月 22日，若 投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2016年至 2018年每年的 4 月 22日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个交易日。截至本报 告出具日，本期债券在存续期内已完成 1次付息，付息方案为： （1）本期债券 16惠誉 01票面利率为 5.28％，每手 10张（面值 1,000元） 付息金额为人民币 52.8元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人每 手实际取得的利息为 42.24元，扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）每手实 际取得的利息为 47.52元。 （2）本期债券 16惠誉 02票面利率为 6.11％，每手 10张（面值 1,000元） 付息金额为人民币 61.1元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人每 手实际取得的利息为 48.88元，扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）每手实 际取得的利息为 54.99元。 相关时间为： 1、债权登记日：2017年 3月 13日。 2、除息交易日：2017年 3月 14日。 3、债券付息日： 2017年 3月 14日。 公司按时支付本期债券利息，未出现延迟支付本期公司债券到期利息的情 况。 本公司在 2015年 9月和 11月分别发行非公开公司债券 13亿元和 2亿元（深 交所简称：“ 15福惠 01”、“ 15福惠 02”），本期债券在存续期内每年付息 1 次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。“ 15福惠 01”的付息日为： 2016年 至 2018年每年的 9月 17日，“15福惠 02”的付息日为： 2016年至 2018年每 年的 11月 23日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个交易日。截 至本报告出具日，本期债券在存续期内已完成 1次付息，付息方案为： （1）本期债券 15福惠 01票面利率为 8.00％，每手 10张（面值 1,000元） 付息金额为人民币 80.00元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人每 手实际取得的利息为 64.00元，扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）每手实 际取得的利息为 72.00元。 （2）本期债券 15福惠 02票面利率为 8.00％，每手 10张（面值 1,000元） 付息金额为人民币 80.00元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人每 手实际取得的利息为 64.00元，扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）每手实 际取得的利息为 72.00元。 15福惠 01相关时间为： 1、债权登记日：2016年 9月 14日。 2、债券付息日：2016年 9月 19日。 15福惠 02相关时间为： 1、债权登记日：2016年 11月 22日。 2、债券付息日：2016年 11月 23日。 公司按时支付本期债券利息，未出现延迟支付本期公司债券到期利息的情 况。 三、公司债券募集资金使用情况 （一）公开发行公司债券（“ 16惠誉 01”、“16惠誉 02”） 截止本报告出具日，本公司 2016年公司债券募集资金人民币 20亿元严格按 照募集说明书的规定进行募集资金的使用，其中人民币 197,222.33万元用于偿还 银行贷款；人民币 1,453.67万元用于补充发行人流动资金，与募集说明书承诺的 用途、使用计划及其他约定一致。募集资金的使用审批均依照公司内部控制程序 的相关规定执行。 截至本报告出具日，发行人募集资金已偿还借款明细如下： 单位：万元 序号借款人合作金融机构 拟偿还金 额 实际偿还金 额 到期时间利率 1 湖北福星惠誉 江北置业有限 公司 信达资产管理公 司湖北分公司 54,800.00 54,800.00 2018.6.17 11.59% 2 湖北福星惠誉 江北置业有限 公司 华融资产管理公 司湖北分公司 21,283.33 21,283.33 2016.9.21 11.73% 3 湖北福星惠誉 江北置业有限 公司 工商银行 37,710.00 37,710.00 2016.8.19 6.15% 4 湖北福星惠誉 汉阳房地产有 限公司 信达资产管理公 司湖北分公司 20,590.00 20,590.00 2016.7 11.59% 5 武汉福星惠誉 欢乐谷有限公 司 华融资产管理公 司湖北分公司 51,975.00 51,975.00 2018.7 10.91% 6 武汉福星惠誉 欢乐谷有限公 工商银行 5,000.00 500.00 2017.2 6.90% 序号借款人合作金融机构 拟偿还金 额 实际偿还金 额 到期时间利率 司 7 湖北福星惠誉 后湖置业有限 公司 工行武汉水果湖 支行 19,864.00 10,364.00 2016.6 6.60% 合计 211,222.33 197,222.33 （二）非公开发行公司债券（“ 15福惠 01”、“ 15福惠 02”） 截至本报告出具日，公司严格按照相关募集说明书中承诺的资金用途，将“15 福惠 01”、“15福惠 02”债券资金用于补充公司营运资金。 四、公司债券资信评级机构情况 本公司已委托中诚信证券评估有限公司担任“16惠誉 01”、“16惠誉 02” 及“15福惠 01”、 “15福惠 02”的跟踪评级机构，将对本公司进行定期跟踪评 级以及不定期跟踪评级。根据募集说明书约定：在跟踪评级期限内，中诚信证评 将于发行人及担保主体年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并 发布定期跟踪评级结果及报告。此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信证评 将密切关注与发行主体、担保主体以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本 次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中诚信证评并提供相关资料， 中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析 并发布不定期跟踪评级结果。 2017年 6月 7日，中诚信证评对“ 16惠誉 01”及“16惠誉 02”出具年度跟 踪评级报告：本期债券信用等级维持为 AA，主体信用等级维持为 AA，评级展 望稳定。 2017年 6月 7日，中诚信证评对“ 15福惠 01”及“15福惠 02”出具年度跟 踪评级报告：本期债务信用等级维持为 AA，主体信用等级维持为 AA，评级展 望稳定。 五、已发行债券变动情况 截至本报告出具日，公司所发行债券未发生债券变动情况。 六、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况 报告期内，公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明 书中“偿债计划及其他保障措施”没有重大变化。 1、担保人基本情况 公司名称：湖北福星科技股份有限公司 英文名称：HUBEI FUXING SCIENCE AND TECHNOLOGY CO., LTD. 注册地址：湖北省汉川市沉湖镇福星街 1号 注册资本：94,932.24万元 股票上市地：深圳证券交易所 股票简称：福星股份 股票代码：000926 法定代表人：谭少群 成立时间：1993年 6月 8日 办公地址：湖北省武汉市江汉区 186号福星国际商会大厦 27楼 邮政编码：430022 电话：027-85578818 传真：027-85578818 公司网址：http://www.chinafxkj.com 电子信箱：fxkj0926@chinafxkj.com 公司经营范围为：房地产开发、经营、管理；物业管理及租赁；高新技术的 开发与高新技术项目投资。 2、担保人主要财务数据如下： 单位：元 项目 2017年 6月末/2017年 1-6月 2016年末/2016年 1-6 月 同期变动率 总资产 44,271,569,897.21 45,537,503,736.23 -2.78% 净资产 11,642,692,540.97 12,048,591,782.15 -3.37% 归属于上市公司股东的 净资产 9,683,220,213.76 9,678,934,906.60 0.04% 营业收入 5,487,741,930.73 5,803,201,032.67 -5.44% 项目 2017年 6月末/2017年 1-6月 2016年末/2016年 1-6 月 同期变动率 归属于上市公司股东的 净利润 462,489,567.25 340,176,098.76 35.96% 经营活动产生的现金流 量净额 122,982,548.55 582,219,162.10 -78.88% 息税折旧摊销前利润 1,267,164,794.80 832,364,506.42 52.24% 流动比率 2.40 2.57 -6.60% 资产负债率 73.70% 73.54% 0.22% 速动比率 1.22 1.30 -6.57% 注：上述数据未经审计。 3、担保人资信情况 报告期内，担保人的资信情况良好，未出现债务逾期或无法兑付的情况。 4、担保人累计对外担保的情况 截至 2017年 6月 30日，合并报表范围内福星股份累计对子公司实际担保余 额 1,108,612.80万元，累计担保余额占净资产比例为 114.49%。 5、担保人拥有的除发行人股权外的其他主要资产情况 除发行人之外，担保人福星股份其他主要资产如下： 单位：万元 公司名称 注册资 本 持有比 例 主营业务 总资产（ 2017 年 6月末） 净资产 （2017年 6 月末） 营业收入 （2017年 1-6月） 净利润 （2017年 1-6月） 湖北福星新材 料科技有限公 司 66,000 100% 金属丝绳制造 销售、销售及 出口，高新技 术开发与高新 技术项目投资 297,729.11 168,347.57 59,876.34 -5,591.45 武汉润信投资 有限公司 10,000 100% 对高新技术产 业投资及企业 投资咨询 10,382.98 10,382.98 -0.07 福星智慧家物 业服务有限公 司 10,000 51%物业管理 10,083.58 9,902.64 174.90 -76.37 武汉福星文化 发展有限公司 5000 100% 文化艺术咨 询、影视策划 4,991.27 4,991.27 --8.73 6、公司偿债计划及其他偿债保障措施的执行情况 发行人偿债资金的主要来源为经营活动现金流、主营业务经营利润。债券存 续期内，发行人进一步加强经营管理、资产负债管理、流动性管理和募集资金运 用管理，保证及时、足额安排资金用于每年的利息支付和到期的本金兑付。 2017 年 1-6月，发行人实现营业收入 494,794.54万元，净利润为 86,750.33万元。报 告期内，发行人较强的主营业务盈利能力为债券的到期偿付提供了有力的支持。 报告期内，发行人财务政策稳健，注重对流动性的管理，资产流动性良好。 截至 2017年 6月 30日，发行人合并口径下的流动资产余额为 3,372,990.73万元， 除存货外，货币资金、应收账款、应收票据合计 690,698.53万元。多年来，发行 人及其子公司与中行、农行、工行等多家银行建立了稳固的战略合作关系，公司 资信优良，也为债券到期本息的偿付提供了保障。 为了有效地维护债券持有人的利益，保证债券本息按约定偿付，发行人建立 了一系列工作机制，包括设立募集资金专户和专项偿债账户、组建偿付工作小组、 建立发行人与债券受托管理人的长效沟通机制、健全风险监管和预警机制及加强 信息披露等，形成一套完整的确保本次债券本息按约定偿付的保障体系。 七、债券持有人会议召开情况 报告期内，本期债券无债券持有人会议召开事项。 八、公司债券受托管理人履职情况 报告期内，本次债券受托管理人国信证券股份有限公司严格按照相关法律法 规及《债券受托管理协议》履行职责，债券受托管理人已于 2017年 5月 3日在 深圳证券交易所网站发布本次债券年度受托管理报告。此外，根据受托管理人行 为准则及发行人公告的《福星惠誉房地产有限公司累计新增借款的公告》，国信 证券股份有限公司及时公告了《福星惠誉房地产有限公司公开发行公司债券受托 管理临时事务报告》。 九、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 报告期内，本公司均按照公司债券募集说明书的相关约定使用本期债券募集 资金。 第四节财务和资产状况 本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近两年财务和资产情况。本 公司 2016年 1-6月、2017年 1-6月的财务报表未经审计。本节所引用 2016年 1-6月、2017年 1-6月财务数据均摘自上述未经审计的财务报告。 一、主要会计数据和财务指标及变动分析 （一）主要会计数据和财务指标 单位：元 项目 2017年 1-6月 2016年 1-6月同期变动率 营业收入 4,947,945,447.13 5,377,406,418.20 -7.99% 归属于母公司股东的净利润 593,776,695.64 494,061,237.57 20.18% 息税折旧摊销前利润 1,227,163,525.01 829,978,188.37 47.85% 经营活动产生的现金流量净额 -338,164,524.42 -1,553,773,481.28 -78.24% 投资活动产生的现金流量净额 -1,146,094,742.79 178,065,559.57 -743.64% 筹资活动产生的现金流量净额 -2,310,660,955.72 3,449,322,599.28 -166.99% EBITDA全部债务比 0.06 0.04 35.59% 利息保障倍数 1.56 1.21 28.76% 现金利息保障倍数 0.55 -1.70 -132.11% EBITDA利息保障倍数 1.56 1.22 28.65% 贷款偿还率 100% 100% 0.00% 利息偿付率 100% 100% 0.00% 项目 2017年 6月 30日 2016年 12月 31日同期变动率 总资产 41,527,128,303.34 43,049,648,680.39 -3.54% 归属于母公司股东的净资产 7,593,689,498.60 7,720,787,201.67 -1.65% 期末现金及现金等价物余额 5,186,303,619.87 8,982,061,741.22 -42.26% 流动比率 2.68 2.74 -2.10% 速动比率 1.28 1.36 -6.00% 资产负债率 74.95% 76.68% -2.26% 注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。 上述财务指标的计算方法如下： 1、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销； 2、流动 比率＝流动资产/流动负债； 3、速动比率＝（流动资产-存货净额）/流动负债； 4、资产负债率=总负债/总资产 5、EBITDA全部债务比 =EBITDA/全部债务 6、利息保障倍数＝（利润总额 +计入财务费用的利息支出） /（计入财务费用的 利息支出+资本化利息支出） 7、现金利息保障倍数 =（经营活动产生的现金流量净额 +现金利息支出 +所得税 付现）/现金利息支出 8、EBITDA利息保障倍数 =EBITDA/（计入财务费用的利息支出 +资本化的利息 支出） 9、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 10、利息偿付率=实际支付利息/应付利息 （二）主要会计数据及财务指标变化分析 1、息税折旧摊销前利润 2017年上半年，公司息税折旧摊销前利润较 2016年同期增加 47.85%，主要 系本期利润总额增长 52.10%所致。 2、经营活动产生的现金流量净额 2017年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额较 2016年同期增加 78.24%，主要系本期支付其他经营活动有关的现金减少 55.79%所致。 3、投资活动产生的现金流量净额 2017年上半年，公司投资活动产生的现金流量净额较 2016年同期减少 743.64%，主要系本期新收购深圳市远鹏新天地科技有限公司和投资天立不动产 （武汉）有限公司所致。 4、筹资活动产生的现金流量净额 2017年上半年，公司筹资活动产生的现金流量净额较 2016年同期减少 166.99%，主要系本期收购洪山房地产、后湖置业等公司少数股东股权所致。 5、EBITDA全部债务比 2017年上半年，公司 EBITDA全部债务比较 2016年同期增加 35.59%，主要 系本期利润总额增加 52.10%所致。 6、现金利息保障倍数 2017年上半年，公司现金利息保障倍数较 2016年同期增加 132.11%，主要 系本期经营活动现金净流量增加约 12亿所致。 7、期末现金及现金等价物余额 2017年上半年末，公司期末现金及现金等价物余额较 2016年末减少 42.26%， 主要系本期投资活动和筹资活动现金流出所致。 二、公司半年度财务报告审计情况 公司半年度财务报告未经审计。 三、主要资产及负债变动情况 单位：元 项目本期期末数 本期期末占 总资产比例 上期期末数 上期期末占 总资产比例 本期期末金额 较上期期末变 动比例 货币资金 5,838,433,540.22 14.06% 9,749,280,626.18 22.65% -40.11% 预付款项 8,036,510,347.62 19.35% 7,159,669,677.70 16.63% 12.25% 其他应收款 525,411,133.07 1.27% 326,459,938.07 0.76% 60.94% 存货 17,178,210,182.24 41.37% 18,776,072,694.92 43.61% -8.51% 划分为持有待售 的资产 499,278,450.30 1.20% 0.00 0.00% 其他流动资产 554,011,892.01 1.33% 612,195,967.61 1.42% -9.50% 可供出售金融资 产 147,000,000.00 0.35% 3,100,000.00 0.01% 4641.94% 长期股权投资 694,709,729.19 1.67% 199,311,626.28 0.46% 248.55% 项目目本期期末数 本期期末占 总资产比例 上期期末数 上期期末占 总资产比例 本期期末金额 较上期期末变 动比例 投资性房地产 6,515,105,198.09 15.69% 5,072,343,921.85 11.78% 28.44% 短期借款 642,860,332.76 1.55% 273,317,800.00 0.63% 135.21% 应付账款 1,237,730,583.32 2.98% 1,729,617,750.14 4.02% -28.44% 预收款项 7,523,363,320.14 18.12% 8,226,095,280.68 19.11% -8.54% 应交税费 348,555,217.25 0.84% 424,528,138.96 0.99% -17.90% 其他应付款 651,298,682.71 1.57% 398,398,238.87 0.93% 63.48% 划分为持有待售 的负债 352,642,200.72 0.85% 0.00 0.00% 一年内到期的非 流动负债 1,874,246,436.98 4.51% 2,421,453,158.25 5.62% -22.60% 长期借款 3,823,463,108.89 9.21% 3,841,500,000.00 8.92% -0.47% 应付债券 5,478,336,171.95 13.19% 5,129,358,805.64 11.91% 6.80% 长期应付款 8,911,624,142.97 21.46% 9,548,712,926.36 22.18% -6.67% 递延所得税负债 893,320,814.23 2.15% 820,265,561.25 1.91% 8.91% 1、货币资金 2017年 6月 30日，公司货币资金余额较 2016年末减少 39.1亿，减少比例 为 40.11%，主要系本期新收购子公司、投资联营企业及收购少数股东股权资金 流出所致。 2、其他应收款 2017年 6月 30日，公司其他应收款余额较 2016年末增加 1.99亿，增加比 例为 60.94%，主要系本期应收公司债赎回保证金 2.4亿所致，该款项已于 7月收 回。 3、可供出售金融资产 2017年 6月 30日，公司可供出售金融资产余额较 2016年末增加 1.44亿， 增加比例为 4641.94%，主要系本期新增对湖北六维梦景动漫城有限责任公司投 资所致。 4、长期股权投资 2017年 6月 30日，公司长期股权投资余额较 2016年末增加 4.95亿，增加 比例为 248.55%，主要系本期新增对天立不动产（武汉）有限公司投资所致。 5、短期借款 2017年 6月 30日，公司短期借款较 2016年末增加 3.7亿，增长比例为 135.21%，主要是公司新增民生银行短期质押借款所致。 6、其他应付款 2017年 6月 30日，公司其他应付款较 2016年末增加 2.53亿，增长比例为 63.48%，主要是公司新增应付少数股东股权转让款 2.13亿所致。 四、资产受限情况 截至 2017年 6月 30日，公司受限制资产共计 9.1亿元，主要为货币资金和 存货。具体情况如下： 所有权或使用权受到限制的资产 单位：万元 项目期末账面价值受限原因 货币资金 65,345.24保证金 存货 25,847.31抵押借款 五、其他债务融资工具付息兑付情况 债券名 称 发行日 期 债券 期限 发行金额期初金额本期发行按面值计提利息溢折价摊销 本 期 偿 还 期末金额 福星惠 誉非公 开发行 公司债 券 2015/9/1 7、 2015/11/ 23 3年 1,500,000,000.00 1,490,934,349.23 -212,022,222.21 2,494,598.86 1,493,428,948.09 福星惠 誉非公 开定向 债务融 2015/10/ 29 3年 1,410,000,000.00 1,399,278,921.05 -184,522,000.00 2,814,077.52 1,402,092,998.57 债券名 称称 发行日 期 债券 期限 发行金额期初金额本期发行按面值计提利息溢折价摊销 本 期 偿 还 期末金额 资工具 汇辰有 限公司 美元债 券 2015/2/1 0 3年 240,263,200.00 252,824,084.67 -22,434,867.72 -4,194,820.98 248,629,263.69 福星惠 誉非公 开定向 债务融 资工具 2017/4/1 3 3年 600,000,000.00 594,600,000.00 10,050,000.00 419,742.54 595,019,742.54 报告期内，本公司均已按期时还本付息，不存在逾期未偿还债项。 六、对外担保情况 截至本报告期末，公司不存在对集团外的其他任何担保。 福星惠誉按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2017 年 6月 30日止，担保累计余额为 273,765.29万元，上述担保为阶段性担保，即 从商品房承购人与银行签订按揭合同至商品房承购人两证（房产证与土地证）办 妥并将商品房他项权证交付银行之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损 失之情形，该担保事项将不会对福星惠誉的财务状况造成重大影响。 七、银行授信情况 截至本报告期末，公司获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的 情况如下： 银行名称 授信额度 （万元） 已使用额度 （万元） 可用额度 （万元） 农业银行 117,344.00 15,600.00 101,744.00 中国工商银行 199,500.00 199,500.00 - 民生银行 40,000.00 37,595.00 2,405.00 中国银行 65,000.00 43,000.00 22,000.00 银行名称 授信额度 （万元） 已使用额度 （万元） 可用额度 （万元） 招商银行 60,000.00 50,000.00 10,000.00 汉口银行 74,000.00 14,000.00 60,000.00 平安银行 85,000.00 64,999.00 20,001.00 监利农商行 18,400.00 18,400.00 - 香港中信 29,000.00 26,691.00 2,309.00 仙桃农商行 8,000.00 8,000.00 - 汉川农商行 4,600.00 4,503.00 97.00 孝感农商行 2,000.00 1,957.00 43.00 南洋商业银行 40,000.00 10,000.00 30,000.00 合计 742,844.00 494,245.00 248,599.00 报告期内，本公司均已按期时还本付息，不存在任何违约事项，不存在逾期 未偿还债项。 第五节业务和公司治理情况 一、公司业务、行业环境变化和管理层讨论 坚持住房的居住属性以及分类调控、因城施策等仍是当前房地产政策的主基 调。报告期内，在强调坚持住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热 点城市政策不断收紧，各项监管措施频频加码，“限购、限贷、限价”范围不断 扩大，房地产金融监管逐步加强，抑制投资投机性需求的意图明显。同时，中央 出台了住房租赁市场管理条例，提出加快购租并举住房制度建设，不断深化土地、 人口改革，加快长效机制的建立，力图为房地产平稳健康发展构建良好的发展环 境。 报告期内，武汉房地产市场居住类土地供应量较去年同期上涨 10%，居住类 土地成交量同比大幅上升 42%，住宅均价增速明显放缓，住宅新增供应同比回落 23%，住宅成交量同比减少 36%，导致存量房源持续大幅下降，许多地区“一房 难求”（上述数据来源于中国指数研究院）。 在产业层面，经济增长的亮点表现为产业结构调整持续深化的同时，新业态 和新模式发展迅速。近年来，除了高技术产业保持着较高增速外，风起云涌的新 业态和新商业模式发展迅速，成为我国新常态下经济增长的新动力。公司社区 O2O正顺应这种改革发展的大趋势，引入众筹合伙人，不断拓展服务区域，不 断增加服务人群，积极开展新金融、新零售、新服务和新媒体“四新”价值运营 体系，运用互联网思维和手段，促进智慧社区生活服务平台快速发展。 二、报告期经营情况分析 （一） 2016年总体经营回顾 报告期内，公司抓住房地产市场的周期高点和市场需求的积极变化，加大拆 迁力度，加快工程建设，坚持快销策略。报告期内，受制于出货周期的影响，房 地产业销售面积和金额同比有所减少；商业地产随着公司群星城商业综合体地下 商业街的开街，人气聚集效应明显，盈利水平逐步增强；北京通州项目正在积极 推进；澳大利亚、美国等海外项目进展顺利；金属制品整体销售收入同比增幅近 40%，子午轮胎钢帘线、钢绞线等主要产品增长较快；社区 O2O方面，福星智 慧家物业众筹的面积规模持续增加，内部治理结构逐步完善，运营平台搭建逐步 成熟，社区经纪、社区健康、社区旅游、社区便利、社区家装、社区家政、社区 互联等板块运转良好，社区 APP等终端软件和服务进入大规模的推广和运作期。 报告期内，公司继续推进中票、永续中票等债务融资工具的注册和发行工作， 公司目前现金充裕，资产负债率控制在合理水平，资产结构良好。 （二） 2017年 1-6月经营业绩分析 1、分版块的营业收入、营业成本构成情况 单位：元 业务类型营业收入占比营业成本占比毛利率 房地产 4,901,491,554.94 99.06% 3,443,575,233.56 99.97% 29.74% 其他 46,453,892.19 0.94% 1,146,064.82 0.03% 97.53% 合计 4,947,945,447.13 100.00% 3,444,721,298.38 100.00% 30.38% 2、利润表构成 单位：元 项目 2017年 1-6月 2016年 1-6月 本年比上年增 减 合并合并 一、营业收入 4,947,945,447.13 5,377,406,418.20 -7.99% 主营业务收入 4,901,491,554.94 5,343,440,162.72 -8.27% 其他业务收入 46,453,892.19 33,966,255.48 36.76% 二、营业总成本 减：营业成本 3,444,721,298.38 4,015,993,116.07 -14.22% 税金及附加 283,632,217.46 322,811,063.79 -12.14% 销售费用 78,740,232.15 135,104,089.21 -41.72% 管理费用 107,885,374.38 109,726,256.68 -1.68% 财务费用 45,234,325.48 59,861,138.19 -24.43% 资产减值损失 -8,371,331.70 13,012,514.89 -164.33% 加：公允价值变动收益 (损失 以“-”号填列） 179,529,847.66 37,527,659.91 378.39% 投资收益 (损失以 “-” 号填列） 970,780.73 -10,191,448.43 -109.53% 其他收益 200,000.00 - 二、营业利润(损失以“-”号填 列） 1,176,803,959.37 748,234,450.85 加：营业外收入 4,202,732.90 5,966,418.61 -29.56% 减：营业外支出 34,675,723.98 521,194.27 6553.13% 三、利润总额(损失以“-”号填 列） 1,146,330,968.29 753,679,675.19 减：所得税费用 278,827,627.80 210,877,440.10 32.22% 四、净利润(损失以“-”号填列） 867,503,340.49 542,802,235.09 （1）其他业务收入 2017年 1-6月，公司其他业务收入较多，主要是投资性房地产租金收入增加 所致。 （2）销售费用 2017年 1-6月，公司财务费用减少 41.72%，主要是本期广告费和代理费减少 所致。 （3）资产减值损失 2017年 1-6月，公司资产减值损失减少 164.33%，主要是存货计提减值损失 转回所致。 （4）公允价值变动损益 2017年 1-6月，公司公允价值变动收益增加 378.39%，主要是投资性房地产 公允价值增加所致。 （5）投资收益 2017年 1-6月，公司投资收益增加 109.53%，主要是本期处置部分可供出售 金融资产所致。 （6）营业外支出 2017年 1-6月，公司营业外支出增加 6553.13%，主要是本期公益性捐赠增 加所致。 （7）所得税费用 2017年 1-6月，公司所得税费用增加 32.22%，主要是本期营业利润增加所 致。 （三）公司投资状况 2017年 1-6月，本公司未经审计的投资活动产生的现金流量净额为 -114,609.47万元，2017年 1-6月，公司单笔支出金额最大的股权或非股权投资 均未超过 2016年末公司审计后净资产 100.39亿元的 20%。 三、未来发展展望和发展战略 （一）公司的发展趋势及面临的市场竞争格局 宽松的货币环境、增量有限的土地供给、数量趋少的热点城市以及投资和刚 需带动的购买需求，造成 2016年度一二线城市土地价格飙升、地王频出，导致 下半年开始限购限贷政策的陆续出台。 2017年，市场整体环境已发生变化，房 地产公司融资及募集资金的使用会受到更严格监管，投资需求会受到抑制，刚需 会受到一定影响。 长期来看，按照国家供地指标与常住人口挂钩的良好预期，随着居民理性消 费、企业理性开发新时期的到来，房地产开发必将回归到理性、良性、可持续发 展的轨道上来，可以预见的是，今后房地产市场竞争将更加激烈、风险也将加大。 武汉区域市场方面，随着城市功能与资源的快速优化与聚集、一系列国家级战略 和发展规划的落实，武汉将迎来良好发展机遇，武汉房地产市场远期来看仍有稳 定的发展空间。具体到产品层面，社会阶层的分化以及客户需求的多样化，创新 型产品、定制化产品的占比会越来越重，单纯的投资性产品会越来越少，随着行 业的集中度不断提高，中小房企面临着越来越大的生存压力。 公司注意到，宏观经济还在下行，经济结构仍在调整期，这既是对经营管理 的挑战，也是结构转型的良机。公司将抓住经济周期的低谷，积极寻找投资并购 标的，为后续发展提供产业支撑。作为国民经济支柱产业的房地产业，政府的相 关政策都是引导其向平稳健康的发展，而不是一棒子打死，未来可深耕、投资前 景好的部分城市仍有发展空间，同时，对于三四线城市高库存的释放，也需要做 好去化的长期准备。 公司发现，工业 4.0、标准化、工业化、智能化、装配式住房等新概念和新 应用将逐步延伸到房产领域，新技术、新工艺对行业的渗透越来越深，房地产公 司将迎来更多的技术革命。公司正寻找新的技术突破口，以适应未来房地产发展 的需求。 公司看到，金属制品行业仍处在行业周期的低谷，仍需要较长时间的复苏， 可喜的是部分产品上下游供应关系逐步恢复正常，毛利率有所上升，市场形势有 所好转。 （二）公司发展战略 围绕快拆迁、增储备的总基调，促进销售进度的良性波动以及项目可持续发 展。在销售方面，加大项目销售力度，加快销售回款，努力完成经营目标；在项 目管理方面，抓好项目质量、安全与进度管理，进一步制定和完善质量、安全考 核机制，保质保量完成任务。在项目拓展上，利用较充裕的资金储备，科学决策， 把“三旧”改造与拿净地相结合，拓展武汉、北京、深圳等重点城市项目，切实 做好相应区域市场的调研，着力培育业务和盈利增长点，增强可持续发展后劲。 社区 O2O方面，努力做好基础物业服务，打造标杆项目物业基础服务 O2O， 加快推进社区服务 APP、设备集中管理等系统、客户关系管理系统等在平台内企 业的推广和应用；加强品牌建设，提升行业影响力；逐步完善智慧社区生活服务 平台各项功能，打造智慧社区服务生态圈，提升增值服务能力。 四、其他与业务相关情况 （一）违约事项说明 报告期内，公司与客户发生业务往来时，未发生过严重违约事项。 （二）独立性说明 发行人严格按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公司章程》 的要求规范运作，具有独立、完整的资产和业务体系，具备直接面向市场独立经 营的能力。 （三）非经营性往来占款情况说明 截至 2017年 6月末，其他应收款账面余额（未扣除坏账计提）按性质分类 如下： 单位：万元 项目 2017年 6月末 账面余额比例 往来款 39,668.95 67.43% 代垫款 11,186.13 19.02% 押金保证金 6,216.22 10.57% 备用金 1,426.90 2.43% 员工公积金及保险 27.33 0.05% 其他 300.70 0.51% 合计 58,826.23 100.00% 截至 2017年 6月末，发行人其他应收款前五大交易对手方（不含关联方） 明细情况如下： 单位：万元 年份 交易对手方名称 （前五大） 账面余额形成原因利率账龄回款安排 可回 收性 坏账准备 计提情况 武汉市城市建设 1年以内及 投资开发集团有6,800.00代垫款 1至 2年 项目完工后向政府收回可收回 208.00 限公司 - 2017 武汉市墙体材料 改革办公室 3,121.28 押金保证 金 - 1年以上项目完工后向政府收回可收回 1,823.93 年 6月 末 武汉郭徐岭工贸 发展有限公司 3,000.00往来款 - 1至 2年项目启动时转土地款可收回 150.00 上海中住置业开 发有限公司 3,000.00往来款 - 1至 2年项目清算前收回可收回 150.00 武汉市洪山区建 设局 2,620.00代垫款 - 3年以上项目完工后向政府收回可收回 2,492.50 （四）公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保 截至 2017年 6月末，公司未为关联方提供担保。报告期内，公司不存在违 规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的行为。 （五）公司治理合规说明 报告期内，公司在公司治理、内部控制等方面未发生违反《公司法》、《公 司章程》规定的情形。公司严格遵守并执行募集说明书相关约定和承诺，未发生 对债券投资者利益产生重大不利影响的事项。 第六节重大事项 一、公司涉及的未决诉讼、仲裁及行政处罚事项 报告期内，公司不存在对公司正常经营情况、财务状况及偿债能力等可能产 生重大不利影响的未决诉讼、仲裁及行政处罚事项。 二、报告期内公司破产重整事项 报告期内，公司不存在破产重整事项。 三、存续期内公司债券面临暂停或终止上市风险情况 报告期内，公司存续期内的债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。 四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、 监事、高级管理人员涉嫌被司法机关采取强制措施的情况 报告期内，公司及其控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不 存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影 响的未决诉讼、仲裁及行政事项。 第七节财务报告 一、发行人财务报表 发行人 2017年 1-6月的财务会计报告未经审计。报告期内公司不存在会计估 计变更或会计差错更正情况。 发行人 2017年 6月 30日资产负债表、2017年 1-6月的利润表和现金流量表 如下： 二、担保人财务报表 担保人 2017年 1-6月的财务会计报告未经审计。报告期内公司不存在会计估 计变更或会计差错更正情况。 担保人 2017年 6月 30日资产负债表、2017年 1-6月的利润表和现金流量表 如下： 第八节备查文件目录 中国证监会及其派出机构、证券交易场所、或债券持有人、受托管理人依据 法律、法规、公司章程或有关协议要求，可查阅如下相关正式法律文件： （一）财务报表； （二）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公 告的原稿； （三）按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度报告、年度 财务信息（如有）。 中财网
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