[公告]17宿迁01：2017年第一期宿迁市城市建设投资（集团）有限公司主动评级（首评）
2 ． 公司流动资产中存货规模大 ， 且以流 动性弱的 开发成本及土地资产为主 ， 公司资产 质量一般。 3 ． 公司应收类款项规模大，对资金形成 占用，公司面临一定的短期支付压力。 4 ． 受公司对外资金拆借规模快速扩大影 响，公司经营性净现金流 流 持续为负 且规模 较 大。 5 ． 本期债券的募投项目收益与其本金偿 付时点存在不匹配性，且预期收入的实现受房 地产行业调控及当地经济发展状况影响大。 分析师 高 鹏 电话： 010 - 85172818 邮箱： gaop @unitedratings.com.cn 孙林 电话： 010 - 85172818 邮箱： sunl @unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） Htp ： / /w.unitedratings.com.cn 一、 主体概况 宿 迁市城市建设投资（集团）有限公司系宿迁市人民政府 出资设立的国有独资公司，成立于 201 年 9 月 5 日， 初始 注册资本 12 , 742.46 万元，经过宿迁市人民政府对公司多次增资，截至 201 6 年 底，公司注册资本为 32.40 亿元，宿迁市人民政府为其实际控制人。 公司经营范围：经营管理政府授权范围内的国有资产，承担政府发包或 委托并由财政资金投 资的市政公用设施建设，投资、经营有收益权的市政公用设施，投资经营与市政公用设施相关的 土地开发、房地产综合开发业务，土地整理开发，法律、法规许可的其他业务。 截至 20 16 年底，公司下设综合部、财务审计部、工程建设部、 融资 部、资产经营部和招标采 购部和总工办六部一室；公司拥有全资子公司 7 家，控股子公司 1 家 ； 公司共有在职员工 12 人 。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 234.39 亿元，负债合计 146.02 亿元，所有者 权益合计 88.36 亿元，归属于母公司所有者权益 87.72 亿元。 2016 年，公司实 现营业收入 6.23 亿元，净利润 0.8 亿元，归属于母公司所有者的净利润 0.90 亿元；经营活动产生的现金流量净额 - 6.42 亿元，现金及 现金等价物净增加额 - 0.4 亿元。 公司注册地址：江苏省宿迁市洪泽湖路 140 号（建设大厦内）；法定代表人：单成武。 二、本期债券概况 1 ． 本期债券概况 本期债券名称为“ 2017 年第一期宿迁市城市建设投资（集团）有限公司公司债券”，发行 额 度 不超过 3.0 亿元 ，债券期限为 7 年。本期债券采用分期偿还本金方式，自债券发行后第 3 年起， 每年按债券发行总额 20% 的比例偿还债券本金。 本期 债券无担保。 2 ． 本期债券 募集 资金用途 本期债券募集资金总额为 3.0 亿元，分别 用于隆城世嘉 建设项目、隆城丹郡建设项目 及补充 公司营运资金。 表 1 本期债券募集资金用途概况（单位：亿元、 % ） 募集资金用途 项目总投资 拟使用募集资金 拟使用资金占项目投资额比例 隆城世嘉建设项目 8.08 0.90 11.14 隆城丹郡建设项目 12.84 0.90 7.01 补充营运资金 -- 1.20 -- 合计 -- 3.0 -- 资料来源：本期债券募集说明书 （ 1 ） 隆城世嘉建设项目 隆城世嘉 建设项目 位于宿 迁市老城区，北至卫生路、南至项王路、东至黄河南路、西至饮 马堤路， 建设内容包括拆迁补偿、安置住宅、配套公建用房等建设，以及总图（含道路广场、 绿化景观）、给排水、供电、通信、燃气等基础设施建设。 该 项目总用地面积为 49 , 158.3 平方米（折合约 73.74 亩）；规划建筑总面积约为 168 , 621.3 平方米，其中住宅 12 , 082.50 平方米，合计配套商业设施 14 , 547.10 平方米 ， 地下建筑面积 30 , 005.70 平方米，同时配套公建筑面积为 1 , 986 平方米 。 该项目 已获得有关部门的批准 ， 具体批复情况如下表所 示 。 表 2 隆城世嘉建设项目 获得相关批复 情 况 发文机关 批文名称 批文编号 发文日期 主要内容 宿迁市发展 改革委 《市发展改革委关于隆城世 嘉项目核准的批复》 宿发改投资发 [2014]108 号 2014 年 4 月 29 日 同意项目核准申请,并对项目 建设规模与内容、总投资、资 金来源等事项作出核准性批 复。 宿迁市发展 改革委 《市发展改革委关于调整隆 城世嘉建设项目建设单位和 投资额的批复》 宿发改投资发 [2014]323 号 2014 年 12 月 15 日 同意项目建设单位调整，同意 项目投资额度调整。 宿迁市环境 保护局 《关于对宿迁市城市建设投 资有限公司宿迁市隆城世嘉 小区保障性住房项目环境影 响报告书的批复》 宿环建管[2013]45 号 2013 年 12 月 25 日 同意项目环境影响报告书所 载内容，准予项目实施，并对 实施过程中应采取的环保措 施作出了详细规定。 宿迁市规划 局 关于隆城世嘉建设项目《建 设用地规划许可证》 地字第 321300201410008 2014 年 5 月 4 日 项目建设用地符合城乡规划 要求。 宿迁市规划 局 关于隆城世嘉建设项目《建 设工程规划许可证》 建字第 321300201410056 2014 年 11 月 7 日 项目建设工程符合城乡规划 要求。 宿迁市住房 和城乡建设 局 关于隆城世嘉建设项目《建 筑工程施工许可证》 编号 321300020150025、 321300020150026 2015 年 4 月 22 日 项目符合建筑工程施工条件。 宿迁市人民 政府、宿迁 市国土资源 局 关于隆城世嘉建设项目《土 地使用权证》 宿国用（2015）第 12920 号 2015 年 7 月 14 日 -- 资料来源：企业提供 注：隆城世嘉项目前期编制项目申请报告时未计入拆迁安置费用，宿发改投资发[2014]323 号同意隆城世嘉建设项目总投资额由 50,015.6 万元调整为 80,818.72 万元。 根据项目可研报告， 商业用房、地下车库均按照宿迁城区普通商品性住房市场价格出售。 商业用房销售价格为 20 , 00 元 / 平方米，地下车库价格为 60 , 00 元 / 个。 宿城区人民政府 针对棚 户区改造地块住户颁布了相应的补偿安置方案， 住户可以选择隆城世嘉建设项目进行异地安置， 安置住房价格为 4 , 150 元 / 平方米 ， 超出居住安置面积的市场价格约为 6 , 30 元 / 平方米。隆城世 嘉建设项目总收入为 86 , 284.87 万元，收入和现金流均较好。 隆城世嘉建设项目 总投资估算为 80 , 818.72 万元， 拟使用本期债 券募集资金 9 , 00 .0 万元， 拟使用募集资金占项目总投资比例的 11.14 % 。该项目已于 2014 年 6 月动工，建设周期 2 年，截 至 201 7 年 3 月底，该项目累计投资 5.93 亿元。 （ 2 ） 隆城丹郡建设项目 隆城丹郡建设项目位于宿迁市老城区，东至幸福路、南至八一路、西至黄河路、北至环城 北路，交通便利，地理位置优越。该项目由住宅楼、商业及与之配套的辅助用房组成，项目集 居住、休闲娱乐于一体。 该项目利用土地面积合计约为 12.80 公顷；规划建筑总面积约为 35 , 169.07 平方米，其中住 宅 249 , 786.03 平方米、配套商 业面积 22 , 610.43 平方米，地下建筑面积 72 , 150.86 平方米，辅助 用房建筑面积 10 , 621.75 平方米。本项目分两期建设，一期部分建筑面积 180 , 00.0 平方米，二 期部分建筑面积 175 , 169.07 平方米。 隆城丹郡项目 已获得有关部门的批准 ， 具体批复情况如下表所示 。 表 3 隆城丹郡建设项目获得相关批复情况 发文机关 批文名称 批文编号 发文日 期 主要内容 宿迁市发 展改革委 《市发展改革委关于核准宿 迁市隆城置业有限公司隆城 丹郡建设项目的批复》 宿发改投资发 [2013]316 号 2013 年 8 月 23 日 同意项目立项申请,并对项目建 设规模与内容、总投资、资金来 源等事项作出核准性批复。 宿迁市发 展改革委 《市发展改革委关于宿迁市 隆城置业有限公司隆城丹郡 建设项目合理用能评估报告 书的审查意见》 宿发改能审[2013]第 004 号 2013 年 1 月 29 日 项目设计方案符合节能设计要 求。 宿迁市环 境保护局 《关于对宿迁市隆城置业有 限公司隆城丹郡建设项目环 境影响报告书的批复》 宿环建管[2013]27 号 2013 年 8 月 23 日 同意项目环境影响报告书所载内 容，准予项目实施，并对实施过 程中应采取的环保措施作出了详 细规定。 宿迁市规 划局 关于隆城丹郡建设项目《建 设用地规划许可证》 地字第 321300201310030 2013 年 8 月 23 日 项目建设用地符合城乡规划要 求。 宿迁市规 划局 关于隆城丹郡建设项目《建 设工程规划许可证》 建字第 321300201410032 2014 年 5 月 15 日 项目建设工程符合城乡规划要 求。 宿迁市住 房和城乡 建设局 关于隆城丹郡建设项目《建 筑工程施工许可证》 编号 321300020140087 2014 年 8 月 19 日 项目符合建筑工程施工条件。 宿迁市人 民政府、宿 迁市国土 资源局 关于隆城丹郡建设项目《土 地使用权证》 宿国用（2013）第 15753 号 2013 年 8 月 18 日 -- 资料来源：企业提供 隆城丹郡项目总投资估算 128 , 365.36 万元，其中工程费用 56 , 653.0 万元，工程建设其他费 用 65 , 59.30 万元（含土地费用 61 , 513.4 万元），建设周期 4 年，已于 2013 年 10 月动工。截至 201 7 年 3 月底，该项目累计投资 10.1 亿元。 根据项目可研报告，本项目计算期 7 年，其中：建设期 4 年， 2 017 年起 对外销售商品房。 宿城区人民政府针对 该 棚户区改造地块住户颁布了相应的补偿安 置方案，住户可以选择隆城丹 郡建设项目进行异地安置，安置住房价格为 4 , 050 元 / 平方米。隆城丹郡建设项目收入合计为 151 , 749.95 万元 。 3 ． 债券 保护条款 公司与江苏银行股份有限公司宿迁分行签订了（下称 “ 江苏银行宿迁分行 ” 或 “ 监管银行 ” ） 《 201 6 年宿迁市城市建设投资（集团）有限公司公司债券账户及资金监管协议》 1，公司为在监管 银行设立 “ 偿债账户 ” ，用于管理本期债券偿债资金。偿债专户内的资金用于本期债券的本金兑付 和支付债券利息以及银行结算费用。在本期债券存续期间，公司应在每年不晚于付息首日与 / 或兑 付首日前 第 5 个工作日前将本期债券应付的利息与 / 或本金付至本协议项下偿债资金专项账户。另 外，本期债券设置提前偿还条款，从第 3 个计息年度末开始，按照本期债券总额的 20% 的比例等 额偿还债券 本金，进一步降低投资人的投资风险。 1根据企业提供的《关于 2016 年 宿迁市城市建设投资（集团）有限公司分期发行及更名的说明》，本期债券名称变更不改变原签 订的与本次发行相关的法律文件效力，原签订的相关法律文件对更名后的债券继续具有法律效力。 三、 行业 分析 公司主要负责宿迁市的基础设施建设和保障房的开发，下述行业分析将围绕土地一级开发 与基础设施建设进行分析 。 1． 土地一级开发 （1）开发模式 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市 利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以 ，必须科学规划和布局， 以合理、高效、经济 地 开发利用土地。目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导。这种模式比较普遍，近期可能存在机会， 但长远来看，发展空间越来越窄。政府主导可能会更加关注经济效益、社会效益和生态效益的统 一，追求城市高质量、可持续发展。 模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制 熟地开发及市场供应，形成了 “ 统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理 ” 的 “ 五 统一 ” 格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招 标方式确定施工企业。广州市成功的前 提在于其土地开发实施较早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。 模式三：政府和法定机构协作模式，以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资 成立的开发企业完全垄断土地一级开发， “ 一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水 ” ，从而 达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京市为代表。政府 “ 抓两头 ” ，即控制土地储备计 划和供应计划； “ 放中间 ” ，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城 市规 模巨大，政府无法垄断一级开发市场。 根据国土部 2010 年 9 月 10 日发文明确要求，在 201 年 3 月底前，土地储备机构必须与其下 属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得 直接从事土地一级市场开发。这意味着由政府主导的市场化运作模式将是我国土地一级开发的主 要发展趋势。这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的 土地按照 “ 熟地 ” 出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让 价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备 资格的企业，在土地出让合同规定的期限 内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与 土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上 能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。 总体看 ，目前 ， 土地一级开发存在多种模式 ； 未来 ， 由政府主导的市场化运作模式将是我国 土地一级开发的主要发展趋势。 （ 2 ） 融资模式 土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基 础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在 征用土地和房屋拆迁等前期。当 开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金， 降低资金流动性。储备机构要继续 “ 吸进 ” 土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融 资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模 式有以下四种：土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务；一级土地开发主 体直接融资，土地储备机构本身或委托其他担保机构承担保责任；土地开发主体自行安排融资 并承担融资安排中的责任和义务；一级土地开发主体专门成立项目公司， 由项目公司直接进行融 资，一级开发主体提供担保责任。 表 4 目前土地一级开发融资来源对比情况 融资方式 现状（在全部资金来源中的比重） 趋势（在全部资金来源中的比重） 财政拨款 比重很小 增长空间有限 银行贷款 比重很大 有所减小 吸收直接投资 占有一定比重 增长空间有限 发行股票 比重很小 增长空间有限 发行债券 -- 增长空间较大 商业信用 占有一定比重 有所减少 基金、信托等 比重很小 增长空间很大 资料来源：联合评级整理 从上表可以看出，目前土地一级开发资金来源主要集中于银行贷款， 未来通过发行债券和基 金、信托等方式筹集资金有望渐成趋势。融资能力是土地一级开发的关键要素，资金获取能力强、 融资渠道宽的企业具有一定的竞争优势。 总体看 ，土地一级开发资金需求量大 ， 目前 ， 土地一级开发 资金来源主要集中于银行贷款， 未来通过间接渠道筹集资金有望渐成趋势。 （ 3 ）竞争格局 土地一级开发市场与当地房地产市场的发展情况、区域政策、区域经济和财政实力等因素高 度相关，从事全国性一级土地开发的企业较少，主要还是以地方性业务为主，且有较为明确的区 域划分。另外资金瓶颈也是制约一级土地开发的关键，近年来由于拆迁成本的 不断提高、以及资 金长期占用（受行政审批和拆迁等不确定因素影响，导致项目实际执行时间超出预期），均会给一 级土地开发企业带来资金压力，因此资本实力雄厚、融资渠道相对较宽的上市企业具有一定的竞 争优势。随着宏观调控的延续，二级房地产市场开始低迷，使得不少大型房地产企业转而进军一 级土地开发市场，如万科、龙湖、恒大等房地产开发企业。土地一级开发市场的竞争也在加剧， 但区域性差异较大。 总体看 ， 土地一级开发市场主要存在区域、资本实力、融资渠道等方面的竞争。 （ 4 ）行业关注 开发投入超出专业机构评估确定的基准地价 在土地一级 开发中，拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价，《国有土地上房屋征收 和补偿条例》中规定， 危旧房改造须有 90% 以上人数同意 且 征收补偿额按市场评估价确定 ， 进一 步加大了拆迁成本。由于超出部分的“熟地”不能入市交易，如果政府不同意分享土地一级开发 的增值收益，开发企业恐面临亏损风险。 长期占用大量资金 一般来说，对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由开发企业用自有资金偿付 给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。由此，可能给 开发企业造成资金占用压力。 政府违约行为的风险 在 土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文 件与政府利益紧密捆绑，对政府形成一定约束，但仍不能消除地方政府违约的风险。 政策风险 与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策不全面，全国性 的政策规定比较原则性，操作性不强。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方 情况而改变有关土地利用政策。 （ 5 ）未来发展 由企业主导的一、二级联动开发模式，逐步向政府主导的一、二级独立开发的模式转变 企业和政府在城市土地开发中追求的目标和市场行为不同。前者主要 关注短期经济效益，后 者则关注经济效益、社会效益和生态效益的统一，追求城市高质量、可持续发展。因此，未来由 政府主导土地储备与开发，从源头上加强对房地产市场的控制权和对土地增值收益的索取权有望 成为趋势。目前，在北京、上海、杭州、广州等城市，已经开始以政府为主导，进行土地储备和 有计划供应，加强政府对土地市场的调控力度。 进入土地一级开发的门槛可能大提高 政府在对土地一级开发进行市场化运作时，为提高效率和避免风险，政府在选择土地一级开 发主体时，将更加重视企业的资金保障、开发周期、开发资质、资产规模和经验等因素，使 得行 业门槛进一步提高。 土地一级开发项目的竞争也将趋于激烈 目前很多公司只是同当地政府签署协议，约定不再接纳其它开发商，其实并没有完全获得一 级开发授权。对于资金实力雄厚的公司，可以通过土地一级开发获取稳定的投资回报，因此，未 来有实力的企业会越来越多地介入土地一级开发，使得行业竞争进一步加剧。 总 体 看 ，土地一级市场开发的行业门槛会逐步抬高、竞争会进一步加剧，但资本实力相对雄 厚、资质和管理经验相对完善的开发企业仍具有 相对 发展 优势。 2 ． 基础设建设 （ 1 ）行业概况 城市基础设施建设包括机场、火车、地铁、轻轨等城 市交通设施建设，市内道路、桥梁、高 架路、人行天桥等路网建设，城市供水、供电、供气、电信、污水处理、园林绿化、环境卫生等 公用事业建设等领域。城市基础设施建设是国民经济可持续发展的重要物质基础，对于促进国民 经济及地区经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作等 有着积极的作用，一直受到中央和地方各级政府的高度重视。 中国目前基础设施还比较薄弱，在一定程度上影响和制约着中心城市综合服务功能的发挥， 不利于人民生活水平的提高和国民经济持续稳定快速地发展。自 198 年以来，中央政府逐年增加 基 础设施建设投入，特别是增加城市基础设施建设的资金供给规模，对城市基础设施建设的国债 项目实行贷款贴息、财政拨款等一系列优惠政策，为城市基础设施建设领域注入了大量的资金， 而地方政府也相应出台了许多优惠政策，积极支持城市基础设施的投资建设。 作为周期性行业，城市基础设施建设行业的发展受宏观经济形势影响较大，其中固定资产投 资直接驱动着行业增长。随着近年来国民经济实力的增强 以及中国城镇化进程的加快， 全 国 固定 资产投资总额 逐年增长，但受全球经济复苏疲软、国内经济结构调整以及房地产周期性调整等因 素影响， 2010 年以来，全国 固定资产投资增速逐年放缓。 2015 年，全国固定资产 投资完成额 55.16 万亿元，较上年增 长 10.0% ，较上年 增速 减少 5.70 个百分点 ，增速有所放缓 。 2015 年，全国新 增固定资产投资完成额 38.62 万亿元，较上年增长 15.90% ，较上年增速大幅下降 9.50 个百分点。 具体到三次产业来看， 2015 年第一产业固定资产投资完成额 1.56 万亿元，较上年增长 31.80% ， 增速较上年下降 2.10 个百分点；第二产业固定资产投资完成额 22.41 万亿元，较上年增长 8.0% ， 增速较上年下降 5.20 个百分点；第三产业固定资产投资完 成额 31.19 万亿元，较上年增长 10.60% ， 增速较上年下降 6.20 个百分点。 201 6 年，全国固定资产 投资（不含 农户 ）合计 59.65 万亿元 ， 比上年名义增长 8.1% （扣除价 格因素实际增长 8.8% ） ， 增速 较上年 下降 1.9 个百分点 ，增速有所放缓 。 分产业看， 2016 年第一 产业固定资产投资完成额 1. 88 万亿元，较上年增长 21.1 % ，增速较上年下降 10.7 个百分点；第二 产业固定资产投资完成额 22.79 万亿元，较上年增长 3.6 % ，增速较上年下降 4.4 个百分点；第三 产业固定资产投资完成额 34.58 万亿元，较上年增长 10. 9 % ，增速较上年上升 0.3 个百分点。 图 1 2010~2016 年全国固定资产投资完成额情况 （单位：万亿元、 % ） 资料来源： Wind 资讯 受全 国 固定资产投资增速下降影响， 201 年国内基础设施建设行业 投资 增速大幅下降，但 2012 年以来在保障房、水利建设等基础设施建设投资的支持下，基础设施建设行业整体保持了较 高的增速。 201 5 年，全国基础设施建设行业累计完成投资 13.13 万亿元，较上年累计增长了 17.29 % ， 增速较上年下降 1.18 个百分点。 2016 年以来，全国基础设施建设投资增速进一步下降。 2016 年 ， 全国基础设施建设行业累计完成投资 15.20 万亿元，较上年累计增长 15.71 % ，增速较上年下降 1.58 个百分点，但行业投资总额达到一个新的高点。 图 2 201~2016 年全国基础设施建设投资情况 （单位：万亿元、 % ） 资料来源： Wind 资讯 中国目前正处于城镇化高速发展阶段，城镇化率从 1978 年的 17.9% 增长到 2015 年的 56.10% ， 基础设施建设是推进城市化进程必不可少的物质保证，是实现国家或区域经济效益、社会效益、 环境效益的重要条件 。 虽然中国城市基础设施建设发展迅速，但其整体水平还相对落后。 另外， 城市化进程的不断推进也对城市基础设施的完善程度提出了更高的要求。在这样的背景之下，市 政公共事业将迎来一个大规模的建设期，与之相配套的水利水电、能源交通、环保市政等基础设 施建设工程也将加快建设步伐。 总体看，近几年受全球经济复苏乏力的影响，我国经济下行压力增大，经济结构调整成为新 常态，制造业投资增速的放缓以及房地产能过剩导致全国固定资产投资增速进一步放缓，进而 导致基础设施建设投资增速放缓压力增大。但我国城镇化水平仍有待进一步提高，基础设施建设 投资仍有进一步增长的潜力。 （ 2 ）行业政策 近年来，我国愈发 重视城市基础设施建设。十八大报告指出要推动城乡发展一体化，通过加 大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，从而逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。同时还 加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化， 促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的 新型工农、城乡关系。 2014 年 9 月，在推进新型城镇化建设试点工作座谈会中，李克强总理再次重申，推进新型城 镇化建设要加快基础设施建设，同时在“十三五”时期重点向中西部倾斜。 2015 年 4 月 21 日的 国务院常务会议通过《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，最大亮 点在于完善特许经营价格或收费机制，为 PP 融资提供了切实可行的新举措。文件允许对特许经 营项目开展预期收益质押贷款，鼓励以设立产业基金等形式入股提供项目资本金，支持项目公司 成立私募基金，发行项目收益票据、资产支持票据、企业债、公司债等拓宽融资渠道。 2016 年 5 月，国土资源部印发《关于下达〈 2016 年全国土地利用计划〉的通知》，明确要加 强和改进土地计划管理，从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制，实行 3 年滚动编制、分 年度下达，统筹新增和流量建设 用地，新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废 弃地复垦利用计划同时下达。 2016 年全国土地利用计划体现坚持区别对待、有保有压且促进区域、 城乡、产业协调发展的总原则，重点倾斜交通、水利、能源等基础设施和军事建设、中小城市和 特色小城镇，且发展潜力大、吸纳人口多的县城以及养老、旅游、物流、光伏等新产业新业态以 及“大众创业、万众创新”发展用地和重点镇和教育、医疗、文化和公益设施等项目。 2016 年 7 月 5 日，《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（以下简称“ 18 号文”） 公布实施，这是历史上首次以党 中央国务院名义出台专门针对投融资体制改革的文件。 18 号文明 确了政府投资范围，“政府投资金只投向市场不能有效配置资源的社会公益服务、公共基础设施、 农业农村、生态环境保护和修复、重大科技进步、社会管理、国家安全等公共领域的项目，以非 经营性项目为主，原则上不支持经营性项目”。此外，强调政策性、开发性金融机构要加大对城镇 棚户区改造、生态环保、城乡基础设施建设、科技创新等重大项目和工程的资金支持力度。 2016 年 8 月，发改委就采用政府和社会资本合作即 PP 模式建设的国家高速公路网新建项目 批复方式的有关事项发布通知， 明确政府采用投资补助方式参与的国家高速公路网新建 PP 项目 按照核准制管理。政府采用资本金注入方式参与的国家高速公路网新建 PP 项目仍按照审批制管 理，直接报批可行性研究报告，发改委将逐步完善相关监督、管理和协调机制，进一步鼓励和引 导社会资本在公路交通领域投资。 2016 年 8 月，发改委发布了《国家发展改革委关于切实做好传统基础设施领域政府和社会资 本合作有关工作的通知》（发改投资 [2016]174 号）（以下简称“《通知》”），《通知》提出 PP 项目 政府主管部门职责分工已经明确，并针对 PP 项目社会资本参与度不高 等问题提出了建立合理回 报机制和构建多元退出机制等政策部署，推进对政府支持、价格改革、合理回报机制、退出机制 等途径的探索，多重举措有利于增强 PP 项目对社会资本的吸引力。 2017 年 2 月， 深交所推进 PP 项目资产证券化有关事项发布通知，要求各相关方切实履行尽 职调查、信息披露、现金流归集、收益分配和风险防范等职责，对于符合条件的优质 PP 项目资 产证券化产品，积极其通过 ABS 方式实现市场化融资。 总体看，近年来政策加大对城市基础设施建设的支持力度，着重强调了城乡一体化、高质量、 合理市场分工以及中西部地区的建设发展 ，在全球经济复苏乏力以及我国经济下行压力增大的背 景下，未来基础设施建设将成为拉动我国经济发展的重要动力，行业前景可期。 （ 3 ）行业关注 流动资金压力大 城市基础设施建设具有投资数额巨大、回收周期长、投资收益的间接性等特点，因此地方政 府投融资平台通常高负债运营，并面临着较大的流动资金压力。 代建项目回收结算周期长、受当地政府财政收支影响大 代理政府建设的基础设施，往受到当地政府的财政状况的影响，工程款结算周期较长，工 程回购不及时，大制约工程施工企业、工程管理企业的发展，进而影响工程进度。 经济效益不显著 城市基础设施建设项目的社会效益和环境效益一般高于经济效益，行业通常受到政府的统一 规划和管理，实施主体一般为政府授权的经营实体，并通过财政拨款、补贴等方式支持行业发展， 地区人口、经济发展、财政实力及政府支持力度等因素对行业景象较大。 （ 4 ）行业发展 我国城镇化水平仍有进一步提高的空间，将促进我国基础设施建设投资继续增长 截至 2015 年底，中国城镇化率为 56.10% ，较上年提高 1.3 个百分点，但距发达国家仍有较 大差距，未来中国城镇化率仍有很大上升空间。 2 014 年 3 月，中共中央、国务院印发的《国家新 型城镇化规划 （ 2014~ 2020 年）》指出，要有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、 提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化、改革完善城镇化发展体制机制等。 引入私营资本参与基础设施建设 长期以来，我国基础设施建设资金普遍依靠政府负债以及土地出让收入。随着土地出让收入 增幅下降，地方债压力不断加大，形成债务风险隐患，中央加强了对地方债务的控制。在新的形 势下，基础设施建设模式须从政府主导转向市场主导。中央提出要积极发展混合所有制，鼓励社 会资本通过特许经营、股权投资、公私合营等方式，积极参与基础设施投资运营。引 入私营资本 实现项目共建合营，既可缓解地方政府债务，解决资金问题，也可以提高运营效率。 总体看，受益于城市化进程的进一步推进，我国基础设施 有望 保持 进一步 发展 ；另一方面， 我国基础设施建设模式将可能发生改变，由过去完全政府主导向 PP 模式（即政府和私营共同参 与）转变。 四、 基础素质分析 1 ． 规模 与竞争力 公司 是 宿迁市城市基础设施建设的融资和建设主 体 ，主要从事宿迁市城市基础设施建设的工 作，先后承担了宿迁市多项大型市政工程，入宿迁市海关 国检综合楼、市体育运动学校综合训练 馆、市府新区商务写字楼等市级政府投资建设项目 ，目前公司主要在建的城市基础设施建设项目 计划总投资约为 129.86 亿元。 公司作为宿迁市政府城市基础设施和保障房的重要 主体 ，得到了宿迁市在资产划拨、资金拨 付等方面的支持， 近年来宿迁市政府通过资产划拨和资金拨付等方式增加公司注册资本。 2012 年， 宿迁市财政局拨付 10.40 亿元用于增加公司注册资本。 2013 年 ，宿迁市人民政府拨付资金 17.32 亿元作为政府资本性投入，计入资本公积。 2014 年，宿迁市人民政府拨付 25.01 亿元作为政府资 本性投入，计入资本公积。 总体看，公司作为宿迁市主要的城市基础设施建设和保障的建 设主体，获得了宿迁市政府在 项目资源和资本投入上的支持，在当地具有较强的竞争力。 2 ． 人员素质 公司现有高层管理人员共 6 人，其中董事长和总经理各 1 名。 公司董事长、党委书记 单成武 先生 ，大学历 ； 曾任江苏省淮阴市泗阳县王集轧花厂技术员、 车间主任，江苏省淮阴市泗阳县经贸委科员、科长，宿迁市经委、经贸委生产科副科长、营销管 理科长、电力能源处长、工商业投资处长，宿迁市产业发展集团有限公司党委副书记、总 经理，宿迁市同创信用担保有限公司董事长，江苏洋河酒厂股份有限公司副总经理，江苏双沟酒 业股份有限公司副总经理 ； 2 015 年 11 月起任公司董事长、党委书记 。 公司总经理 孙恩杰 先生 ， 研究生 学历 ； 曾任 中铁三局上海（华海）工程公司技术员、质检员、 质检室主任 ， 宿迁市高速公路建设指挥部助理工程师、工程师 ， 宿迁市高速公路建设指挥部计划 科负责人 、 副科长 ， 宿迁市铁路建设办公室规划工程处副处长 ， 宿迁市交通运输局党委员、总 工程师 ，宿迁 市铁路建设办公室副主任 ， 2017 年 5 月起 任公司总经理。 截至 201 7 年 3 月 底，公司（合并口径）共有员工 12 2 人，其中本科及以上学历人员 5 5.74 % ， 大专学历人员占 38.52 % ；从年龄结构看， 3 5 岁及以下人员占 68.85 % ， 3 5~45 岁员工占 23.7 % ， 45 岁及以上人员占 7.38 % 。 总体看 ，公司人员文化素质较高，年龄结构合理；公司高管文化素质高，管理经验与政 府工作经验丰富，有助于公司业务经营发展 。 3 ． 政府 支持 公 司作为宿迁市政府城市基础设施和保障房建设的重要主体，公司得到了 宿迁市政府在资产 划拨、资金拨付等方面的支持 。 （ 1 ） 资本金与资产注入 为了增强公司资本实力，近年来宿迁市政府通过资产划拨和资金拨付等方式增加公司注册资 本。 2012 年，根据宿财综（ 2012 ） 12 号文，宿迁市财政局将 2012 年 1 ~ 7 月拨付资 金中 10.40 亿 元用于增加公司注册资本。 除了增加公司注册资本外，宿迁市政府还通过资产划拨和资金拨付等增加公司资本公积。 2013 年，根据宿迁市财政局宿财综 [ 2013] 号文件，宿迁市人民政府拨付资金 17.32 亿元（ “ 收到其他与 筹资活动有关的现金 ” 科目体现）作为政府资本性投入，计入资本公积。 2014 年，根据宿迁市财 政局《关于明确宿迁市城市建设投资有限公司相关财务处理原则的通知》，宿迁市人民政府拨付资 金 25.01 亿元（ “ 收到其他与筹资活动有关的现金 ” 科目体现）作为政府资本性投入，计入资本公 积。 （ 2 ） 财政补贴 公 司的棚户区改造等保障性住房建设获得较大规模的中央及江苏省和宿迁市政府的财政补贴。 201 4 ~201 6 年，公司收到棚户区改造资金、保障房建设补贴、公租房示范项目奖励、财政贴息等 （计入 “ 营业外收入 - 政府补贴 ” 科目）资金分别为 1.90 亿元 、 0.82 亿元 和 1.68 亿元 。 （ 3 ） 偿债准备金 为保障市级政府性债务的及时偿还，当地政府建立了偿债准备金制度。 根据《市政府办公室关于印发宿迁市级政府偿债准备金管理暂行办法的通知》（宿政办发 [ 2012 ] 117 号文），经市政府批准建立偿债准备金，用于偿还政府性债务或临时垫付政府债 务资金 缺口的专项资金，按照 “ 专款专用、专户核算、严格程序、滚存使用 ” 的原则，开设独立账户， 独立管理和运作，任何单位和个人不得挪作他用。偿债准备金主要来源：预算内财力安排；预算 内超收财力安排；当年政府非税收入统筹部分的 50% ；当年国有资本经营收入的 50% ；当年国有 土地出让毛收入的 3% ；专项收入的超收部分适当安排用于偿债准备金等。 总 体 看，宿迁市政府在资产注入、资金拨付、财政补贴等方面给予公司的支持力度大，为公 司经营发展提供了有力保障 。 4 ． 区域情况 （1）经济概况 宿迁市是 196 年经国务院批准设立的地级市 ，地处江苏省北部，全市总面积 8 , 55 平方公里， 人口 580 万。下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区和宿迁经济技术开发区、市湖滨新 区、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园、市洋河新区、市项王故里景区，共 102 个乡 （镇）、 13 个街道办事处， 1 , 461 个村（居）委会。宿迁位于新兴的淮海经济区的中心区域，东临 中国八大港口之一连云港，西接全国交通枢纽徐州市，京杭大运河纵贯南北，京沪、宁宿徐、徐 宿淮盐高速、宿新高速建成通车，新长铁路、 205 国道穿境而过，宿淮铁路、省道 34 加快推进。 西距徐州观音国际机场 60 公 里，北离连云港白塔埠机场 10 公里，东到淮安涟水机场 130 公里， 空港优势明显，交通便利。 近年来，伴随江苏省经济的高速增长，宿迁城市化进程不断加快。根据《 宿迁市 2016 年国民 经济和社会发展统计公报 》显示， 2016 年全市实现地区生产总值 2 , 351.12 亿元，比上年增长 9.1% ， 比全省增速快 1.3 个百分点。其中第一产业增加值 275.23 亿元，增长 2.0% ；第二产业增加值 1 , 140.37 亿元，增长 10.1% ；第三产业增加值 935.52 亿元，增长 10.2% 。 三次产业结构调整为 11.7 ： 48.5 ： 39.8 ，其中一产比 重较上年下降 0.4 个百分点，二产比重较上年持平，三产比重较上年提高 0.4 个 百分点。人均 GDP 达 48 , 309 元，按平均汇率达 7 , 275 美元。 201 6 年， 宿迁市 全市工业经济稳步发展，质量和效益明显提高。全部工业增加值比上年增长 10.6% 。规模以上工业企业实现产值 4 , 313.56 亿元，比上年增长 13.0% 。经济效益稳步提升。全市 规模以上工业企业实现主营业务收入 4 , 07.1 亿元，比上年增长 11.0% ；实现利润总额 403.28 亿 元，比上年增长 11.6% 。全市固定资产投资完成 2 , 059.58 亿元，比上年增长 12. 0% 。一、二、三 产业投资分别完成 26.38 亿元、 1 , 330.76 亿元和 702.4 亿元，比上年分别增长 1.2 倍、 8.3% 和 17.4% 。 三次产业投资分别占投资总量的 1.3% 、 64.6% 和 34.1% 。民间投资仍是主力，完成 1 , 59.60 亿元， 占全部投资的 77.7% 。 总 体 看，近年来宿迁市经济持续快速发展，工业总产值、固定资产投资稳定增长，这些有利 条件均为宿迁市基础设施建设、招商引资和产业布局奠定了良好的外部环境。 （2）财政实力 公司是宿迁市人民政府批准设立从事宿迁城市基础设施建设的重要主体，宿迁市政府的财政 实力在一定程度上决定着公司的实力。 2014~2016 年，宿迁市地方财政可控财力逐年上升，分别为 495.62 亿元、502.89 元和 531.98 亿元。从收入结构看，2014~2016 年宿迁市一般预算收入占可控财力的比重相对稳定，分别为 42.39%、46.86%和 44.75%。一般预算收入中税收收入近三年分别为 180.69 亿元、196.95 亿元和 186.27 亿元，税收收入波动增长且占一般预算收入比重较大，反映了宿迁市一般预算收入的质量 较好。2014~2016 年， 宿迁市获得上级补助收入分别为 163.18 亿元 、 17 8.05 亿元和 201.68 亿 元 ，补助力度逐年增强，在一定程度上增强了宿迁市可控财力。 宿迁市政府性基金收入主要为 国有土地使用权出让收入，受土地行情影响，近三年呈现出波动下降趋势，2016 年为 92.22 亿元， 但仍为地方综合财力的重要组成部分。 表 5 201 4 ~201 6 年宿迁市财政收支数据（单位：万元、 % ） 科目 2014 年 2015 年 2016 年 一般预算收入 2,10,975 2,356,71 2,380,78 其中：税收收入 1,8 06,83 1,969,518 1,862,679 非税收入 294,092 387,193 518,109 基金收入 1,14,364 803,329 92,150 其中：国有土地使用权出 让金 1,053,520 720,730 847,764 其他 90,84 82,59 74,386 上级补助收入 1,631,80 1,780,548 2,016,824 其中：税收返还性收入 103,343 104,35 279,294 一般性转移支付 839,176 1,040,419 1,098,361 专项转移支付 689,281 635,794 639,169 预算外财政专户资金 79,065 88,296 -- 地方可控财力 4,956,204 5,028,84 5,319,762 资料来源：宿迁市财政局 总体来看，受土地行情影响，宿迁市地方基金收入波动较大，但近年来宿迁市区域经济的快 速发展为财政收入提供了较好的税源基础，一般预算收入增长较快；同时，上级政府补助力度逐 年增强，在一定程度上增强了宿迁市可控财力。 （3）地方政府债务 宿迁市地方政府债务由直接债务和担保债务构成。截至 2016 年底，宿迁市政府直接债务余额 401.98 亿元，担保债务为 0.04 亿元，地方债务率为 75.57%，较上年的 71.94%有所上升，总体债 务水平较高。 表 6 201 6 年宿迁市地方政府 财政实力及 债务负担情况（单位：万元） 地方财力（2016 年度） 金额 地方债务（截至 2016 年底） 金额 （一）地方一般预算收入 2,380,78 （一）直接债务余额 4,019,762.1 7 1、税收收入 1,862,679 1、外国政府贷款 2、非税收入 518,109 2、国际金融组织贷款 （二）转移支付和税收返还收入 1,780,548 （1）世界银行贷款 1、一般性转移支付收入 1,098,361 （2）亚洲开发银行贷款 2、专项转移支付收入 639,169 （3）国际农业发展基金会贷款 3、税收返还收入 279,294 （4）国家开发银行贷款 （三）政府基金收入 92,150 （5）其他国际金融组织贷款 1、国有土地使用权出让金 847,764 3、国债转贷资金 540.91 2、国有土地收益基金 4、农业综合开发借款 3、农业土地开发资金 5、解决地方金融风险专项借款 4、新增建设用地有偿使用费 6、国内金融机构借款 58,35.57 5、其他 74,386 （1）政府直接借款 27,609.7 （四）预算外财政专户收入 （2）由财政承担偿还责任的融资平台公司 借款 30,725.87 7、债券融资 3,92,214 （1）中央代发地方政府债券 3,75,214 （2）由财政承担偿还责任的融资平台债券 融资 167,0 8、粮食企业亏损挂账 9、向单位、个人借款 11,782.53 10、拖欠工资和工程款 26,89.16 11、其他 （二）担保债务余额 430 1、政府担保的外国政府贷款 2、其他 地方综合财力=（一）+（二）+（三）+（四） 5,319,762 地方政府债务余额=（一）+（二）×50% 4,019,97.17 债务率=（地方政府债务余额÷地方综合财力）×100% 75.57% 资料来源：公司提供 总体看， 地方政府债务余额 以直接债务为主，且债务水平较高。 五 、 管理分析 1 ． 治理结构 公司根据《公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》及其他法律法规要求规范公司运作， 建立了相应的治理结构。公司不设股东会，设有董事会、监事会。 董事会是公司的权力机构和决策机构，由 3 名董事组成。董事每届任期 3 年，可以连任。董 事会设董事长 1 名，副董事长 1 名，由出资人在董事会中指定。 监事会由 5 名监事组成，监事每届任期 3 年。监事会设监事会主席 1 名，由出资人在监事会 成员中指定。 公司监事会行使以下职权：监督公司的经营活动，监督重大投资计划和投资项目的 实施，检查公司财务；对董事会、总经理行使公司职权时违反法律、法规或者公司章程的行为进 行监督；当董事会和总经理的决定已经损害或将会损害公司利益时，监事会有权要求董事会和总 经理撤销相关决定等 公司设总经理 1 名，公司高级管理人员由董事会聘任或解聘，对董事会负责，每届任期不超 过聘任其为高级管理人员的董事会任期。总经理对董事会负责，负责主持公司的日常生产经营管 理工作，提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、总工程师和财务总监等高级管理人员等。 总体看，公司按照《公司法》的有关规定，建立了基本的公司治理结构，整体运行状况良 好。 2 ． 管理 制度 为规范公司运作，完善公司投融资功能，确保国有资产保值增值，公司明确了各部门职责， 并制定了一系列管理制度，从财务管理、资金管理、资产管理、投融资管理、工程管理、人力资 源等方面加强了对公司的管理。 （ 1 ） 财务管理制度 财务审核与审批方面，公司制定了《财务管理制度》，实行总经理审批制度，即由主管财务的 总经理审批。公司建立了审核审批制度，对于已经发生的费用支出，在审批前应由部门负责人签 署证明意见，由财务负责人审核签字，然后报主管总经理审批。原始凭证复核必须严格按照财政 部《会计基础工作规范》的 有关规定要求进行，对不符合要求的原始凭证，会计人员不得受理。 原始凭证必须有经办人、证明人签字。借款借据，必须在出纳人员监督下制作，由部门负责人签 字证明，并经总经理签批后方可办理借款。 内审方面，公司建立内部审计机构，实行《公司内部审计制度》。内部审计机构对公司及全资 企业、控股企业以及分支机构的经营管理活动进行审计监督，并定期提交内部审计报告。 （ 2 ） 工程建设管理制度 公司对建设工程资金严格执行预算管理制度，制定了《工程资金管理办法》。工程开工前，工 程处应将项目批准文件、预算、合同、施工进度计划等资料报公司财 务部，财务人员应尽快熟悉 工程项目情况，以便加强资金的筹集、调度、控制和管理。严格执行工程资金拨付审批程序，各 项工程款、材料款及有关费用的支付，先经工程部经办人和负责人根据合同、协议、工程质量、 工程进度签核确认后，由财务部审核，报主管财务总经理审批。各项工程资金的拨付，均必须有 合法、规范、有效的原始凭据，并一律经过银行转帐支付；数额较小不足转帐起点的，经财务部 门负责人批准并签署意见后，方可支付现金。 （ 3 ） 资金管理制度 项目现金的管理方面，会计人员要严格执行人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据公司 实际需要 ，合理核定现金的库存限额，超出限额部分要及时送存银行。严禁白条抵库和任意挪用 现金，日记帐必须日清月结，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。公司的一切现金 收付都必须有合法的原始凭证。 银行存款的管理方面，出纳人员要随时掌握银行存款的余额，不准签发空头支票，不准将银 行帐户出借给任何单位和个人办理结算或套取现金。月末要做好与银行的对帐工作，并编制银行 存款余额调节表，对未达帐项作出说明。 （ 4 ） 人力资源制度 在员工招聘上，公司各部门及子公司上报人员需求计划，由办公室统一编制招聘计划，经公 司党支委会研究后，报市国资委批准后实施。 人事考核上，考核实行岗位差别制，即试用期职工采取试用考核制；职工（包括主管、主办、 办事员）采取每 3 个月考核制；中层管理人员（部门经理（主任）、部门副经理（副主任）采取每 6 个月考核制。董事长、总经理和副总经理的考核由董事会决定。 总体看，公司注重资金监管、层级管理和制度约束相结合的方法，制定了较为合理的管理体 制，可以保证项目有效实施 。 六、 经营分析 1 ． 经营概况 公司目前主要从事城市 基础设施建设、旧城改造、保障房建设 、 天然气销售 以及混凝土的生 产销售业务，是宿迁市从事城市基础设施建设的重要经营主体之一，负责市内城市基础设施建设 的投融资和建设工作。 201 4 ~201 6 年 ， 公司营业收入 相对稳定 ，三年分别实现 6.41 亿元 、 6.6 亿元 和 6.23 亿元 。从 营业收入结构看，公司收入主要来自保障房销售收入。其中，公司连续三年未形成基础建设收入， 主要原因是公司建设的市政基础设施建设项目尚未完工结算。近三年，公司保障房销售分别实现 收入 5.35 亿元 、 6.10 亿元 和 5.73 亿元 。公司商品销售收入主要来自混凝土 销售，主要销售对象为 公司的保障房项目，近三年该项收入 快速持续下降 ，主要原因是负责商品销售的子公司宿迁市景 城建材有限公司于 2015 年 9 月被拆迁，公司 该业务转型为 “ 采购 + 销售 ”的模式 形式运营 ，之后 在 2016 年该项业务完全关停 。 公司天然气销售业务系 2016 年新增业务，实现销售收入 0.36 亿元； 公司其他收入规模较小，主要为房屋租赁收入、工程代建 收入和物业费收入 。整体看，近三年公 司保障房销售收入 为公司收入 主要来源 ，基础设施建设业务受政府结算进度滞后未产生收入，商 品销售 及天然气销售 业务收入对公司收入形成补充。 毛利率方 面，受业务性质影响，公司保障房销售业务在 201 4 年和 201 6 年 处于亏损状态 ， 但 2015 年该项业务毛利率为 17.60 % ， 主要原因是该年度 宿迁市政府允许公司开展保障房配套设施中 的商铺销售业务，同时本期结转的隆城颐和小区土地成本低，促使保障房业务盈利能力大幅提升 。 公司商品销售业务毛利率在 201 4 ~ 2015 年较为稳定 ， 2016 年 因业务停顿转 为亏损状态 。整体看， 受保障房业务成本 波动影响，公司综合毛利率波动较大 ， 2014~2016 年分别为 0.34% 、 17.59% 和 0.69% 。 表 7 2014~2016 年公司营业收入及毛利率情况（单位：万元、%） 项目 2014 年 2015 年 2016 年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 保障房销售 53,471.50 83.43 -3.85 60 , 978.54 91.61 17.60 57 , 251.68 91.83 - 1.78 商品销售 9,463.80 14.77 13.31 5 , 109.3 7.68 13.10 73.08 0.12 - 16.45 天然气销售 -- -- -- -- -- -- 3 , 656.49 5.87 9.37 其他 1,158.35 1.80 87.62 478.12 0.7 1 64.02 1 , 362.39 2.1 8 90.2 合计 64,093.65 100.00 0.34 66 , 565.9 10.0 17.59 62 , 343.64 10.0 0.69 资料来源：公司提供 2 ． 基础设施 建设 公司是宿迁市城市基础设施建设的融资和建设主体，主要从事宿迁市城市基础设施的建设工 作，具体工作由本部负责实施。 宿迁市人民政府委托宿迁市财政局与公司签订总承包协议。根据协议，公司每年度按照完工 项目的成本加成 15% 与 宿迁市财政局进行项目结算，根据结算报告确认基础设施建设收入。 公司已按总承包协议约定的要求，先后承担了宿迁市多项大型市政工程，如宿迁市海关国检 综合楼（总投资 14 , 638.01 万元）、市体育运动学校综合训练馆（总投资 2 , 913.9 万元）、市府新区 商务写字楼（总投资 35 , 326.14 万元）等市级政府投资建设项目的集中建设。 201 4 ~ 2016 年及 2017 年 1~ 3 月 ，公司无基础设施建设收入 2，主要原因是公司大部分基础设施建设项目处于施工阶段， 同时部分已完工项目受财政结算进度滞后影响未能确认收入。 2 2016 年第三季度财务报表（未经审计）中公司确认基建收入 1.31 亿元， 2016 年审计报告中却无该项收入；根据企业提供的说明，审 计机构对 2016 年第三季度报表中的基建收入确认方式不认可，因此 2016 年审计报告中无基建收入。 表 8 截至 20 1 7 年 3 月 底公司主要在建城市基础设施项目建设情况 ( 单位：万元 ) 项目名 称 开工时 间 预计竣 工时间 计划总投资 截至 2017 年 3 月底累计投 资额 施工进 度 投资计划 2017 年 4~12 月 2018 年 2019 年 宿迁市 档案馆 2013.03 2014.08 11,000.00 11,000.00 竣工验 收 -- -- -- 民兵武 器装备 仓库 2014.02 2016.01 5,074.00 4,971.28 竣工验 收 -- -- -- 马陵中 学迁建 工程 2013.01 2014.09 34,295.00 34,000.00 竣工验 收 295.00 -- -- 广播发 射塔 2013.01 无法预 计 33,893.00 5,216.33 停工 -- -- -- 宿迁市 法院审 判综合 楼 2015.02 2016.12 1,400.00 976.25 竣工验 收 -- -- -- 苏州银 行宿迁 分行综 合楼 2014.01 2016.08 9,500.00 9,165.45 完工 -- -- -- 建设银 行宿迁 分行综 合楼 2014.01 2017.05 （未完）  |