[公告]16不动产：平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行2016年公司债券（第一期）跟踪评级报告
平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行 2016 年 公司债券 （第一期） 跟踪 评级报告 主体信用等级： AAA 级 1 6 不动产 信用等级 ： AAA 级 评级时间 ： 201 7 年 6 月 26 日 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 编号：【 新世纪 跟踪 [ 2 0 1 7 ] 100347 】 平安不动产有限公司面向合格投资者公开发行 2016 年公司债券（第一期）跟踪评级报告 概要 跟踪对象： 平安不动产 有限公司 面向合格投资者公开发行 201 6 年 公司 债券 （第一期） 本次 前次 主体评级/展望/债项评级 评级时间 主体评级/展望/债项评级 评级时间 16不动产 AAA/稳定/ AAA 2017年6月 AAA/稳定/ AAA 2016年7月 主要财务数据 项 目 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 一季度 金额单位：人民币 亿元 母公司数据 货币资金 0.92 18.67 16.89 24.97 刚性债务 33.09 62.66 165.62 1 83.51 所有者权益 101.90 107.48 210.99 212.79 经营性现金净流 入量 6.66 - 1.79 26.48 - 32.44 合并口径数据指标 总资产 186.12 260.70 516.87 550.98 总负债 83.98 152.76 301.98 335.49 刚性债务 73.83 139.62 262.07 27 4.84 所有者权益 102.13 107.94 214.89 215.49 营业收入 9.16 11.07 14.53 3.30 净利润 0.64 7.26 10.96 0.24 经营性现金净流 入量 - 10.86 6.45 2.86 - 33.74 EBITDA 5.26 15.4 9 19.90 - 资产负债率 [%] 45.12 58.60 58.42 60.89 权益资本与刚性 债务比率 [%] 138.34 77.31 82.00 78.41 流动比率 [%] 201.22 207.97 251.90 218.95 现金比率 [%] 57.93 102.73 115.10 74.47 利息保障倍数 [ 倍 ] 1.10 2.25 2.18 - 净资产收益率 [%] 0.96 6.91 6.79 - 经营性现金净流 入量与负债总额 比率 [%] - 16.15 5.45 1.26 - 10.59 非筹资性现金净 流入量与负债总 额比率 [%] - 139.92 - 27.31 - 88.45 0.10 EBITDA/ 利息支 出 [ 倍 ] 1.13 2.29 2.19 - EBITDA/ 刚性债 务 [ 倍 ] 0.09 0.15 0.10 - 注： 根据 平安不动产有限公司 经审计的 2014 - 2016 年财务数 据 及未经审计的 2017 年一季度财务数据 整理、计算 分析师 刘伟 lw @shxs j.com 何泳萱 hyx @shxsj.com Tel ： (021) 6350134 9 Fax : (021)63500872 上海市汉 口路 398 号华盛大厦 14F http://www.shxsj.com 跟踪 评 级观点 跟踪期内， 平安不动产业务保持稳定，资产 管理方面，公司服务收入较为稳定且有一定的增 长空间；投资方面，公司投资业务包含商业地产 投资、工业物流投资、养老地产投资和基金投资 等，投资的项目主要通过平安集团保险资金和市 场其他第三方机构退出。由于公司业务发展速度 较快，资金需求量大，面临较大的资金平衡压力。 近年来，公司资本实力得到增强，资产规模亦大 幅增长。公司处于业务快速发展，现有经营性净 现金流仍然较弱，主要依赖股东注资和外部融资 对接业务发展。通过外部融资支持业务拓展使公 司刚性债务尤其是短期刚性债务处于上升趋势， 营运资金周转压力趋升， 将 不断 考验 公司 的 风险 管理能力。 . 平安集团支持 。 作为平安集团不动产投资和运 营的主要载体，平安不动产能在资本金注入、 资金和业务支持等方面得到平安集团的强有 力支持。 . 协同效应明显。 平安不动产的主营业务之一为 向平安集团提供不动产投资及资产管理服务， 收入较稳定且具有一定成长空间。其中公司投 资的部分项目主要通过平安集团保险资金收 购实现退出，退出渠道较为明确，集团协同效 应明显。 . 业务多元化。 目前平安不动产投资领域主要为 商业地产、工业物流、养老地产和基金投资等， 业务较为多元化。 . 管理团队经验丰富。 平安 不动产的管理团队曾 分别就职于国内知名度较高的金融和房地产 机构，不动产投资管理经验丰富。 . 面临一定的融资压力。 基于平安集团保险资金 资产配置及公司自身投资需求，平安不动产 正 处于快速发展阶段，投资项目较多，且现阶段公 司主要依赖外部融资来平衡现金流，预计未来 融 资 压力将进一步 增加 。 . 房地产行业波动。 目前我国宏观经济及房地产 市场仍处于调整阶段，会对平安不动产持有资 产未来的退出价格产生不确定性影响。 . 流动性管理压力。 平安不动产资产长期化和债 务短期化现象较为明显，流动性管理压力较 大。 本报告表述了新世纪公司对平安不动产及其发行的本期债券的评级观点，并非引导投资者买卖或持有平安不动产发行的金融产品 及债权人向平安不动产授信、放贷、赊销的一种建议。报告中引用的资料主要由平安不动产提供，所引用资料的真实性由平安不 动产负责。 评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司 跟踪评级报告 按照 平安不动产 有 限公司 ( 以下简称 平安不动产 、该公司或公 司 ) 2016 年 公司债券 信用评级的跟踪评级安排 ，本评级机 构根据 平 安不动产提供的 经审计的 2016 年财务报表 、未经审计的 2017 年一 季度财务报告及 相关经营数据 ， 对 平安不动产 的经营状况 、 财务状 况 及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等 方面因素，得出跟踪评级结论 如下 。 一、 债券发行情况 平安不动产 于 20 1 6 年 8 月 完成了 201 6 年 公司 债券 （第一期） 的发行， 债券 简称 为 “ 1 6 不动产 ” ， 详细信息见图表一。 图表 1. 跟踪评级债券发行情况（单位：亿元，年，%） 债券简称 发行规模 起息日 期限 票面利率 上市日期 16 不动产 40.00 2016 - 8 - 5 7 3. 28 2016 - 10 - 13 资料来源： 平安不动产 二、 跟踪评级结论 （一） 公司管理 平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”、“该公司”或 “公司”）前身为于 1995 年成立的深圳平安物业投资管理有限公司 （以下简称“平安物业”），初始注册资本为 2000 万元，是中国平安 保险（集团）股份有限公司（以下简称“平安集团”）实际控制的子 公司。 近年来，股东对平安不动产不断增资，其中， 2014 年累计增资 80 亿元。 2016 年 4 月平安集团通过平安寿险 和平安产险对公司增资 103.35 亿元，其中 100 亿元用于增加注册资本， 3.35 亿元计入资本 公积。截至 2016 年末，公司注册资本变更为 200 亿元，股东包括深 圳市平安创新资本投资有限公司（以下简称“平安创新资本”）、深 圳平科信息咨询有限公司（以下简称“深圳平科”）、中国平安财产 保险股份有限公司（以下简称“平安产险”）和中国平安人寿保险股 份有限公司（以下简称“平安寿险”），持股比例分别为 7.5 % 、 8% 、 3 5 % 和 49. 5 % 。 图表 2. 截至2016年末平安不动产股东情况表（单位：%） 股东 持股占比 中国平安人寿保险股份有限公司 49.50 中国平安财产保险股份有限公司 35.00 深圳平科信息咨询有限公司 8.00 深圳市平安创新资本投资有限公司 7.50 总计 100.00 资料来源：平安不动产 作为平安集团核心子公司 1，平安不动产是平安集团在不动产领 域进行投资和管理的主要渠道和载体，投资范围覆盖商业地产、工 业物流、养老地产、基金管理和股债权投资等。 1 目前平安不动产的注册资本在平安集团实际控股子公司 中排名 第四。 跟踪期内，平安不动产最终控股股东仍为平安集团，能够得到 平安集团的有力支持。公司法人治理情况良好，公司根据平安集团 较为全面的组织架构和管理体系设置了适应自身经营管 理需要的组 织架构，各项内部管理制度较为健全。 （二） 业务运营 2001 年以来，我国商业物业投资规模保持较快增长，从 2009 年开始增速大幅高于全行业和住宅物业的投资增速。 2002 - 2016 年， 我国商业物业投资复合增长率为 23.07% ，高出同期全国房地产投资 增速 2.21 个百分点。 2016 年，我国商业物业投资额为 22370.12 亿 元，同比增长 7.46% ，增速较上年增长 3.31 个百分点。商业物业投 资额占全国房地产总投资额的 21.81% ，同比增长 0.12 个百分点。同 期全国新开工商业地产面积 28731.92 万平方米，同比下降 1.26 个百 分点。 随着商业地产投资规模大幅增长，商业物业销售规模和销售均 价也呈现上升趋势。 2001 - 2016 年，我国商业物业销售面积由 2001 年的 2042.05 万平方米上升到 2014 年的 14638.18 万平方米，销售均 价由 2001 年的 3699.62 元 / 平米上升至 10974.46 万元 / 平方米。 图表 3. 2001-2016年我国商业地产投资、建设情况（单位：万平方米） 资料来源： Wind 资讯 在商业物业市场面临去化压力的同时，城市之间的商业地产市 场分化也不断加剧。一线城市商业物业市场仍然保持较低的空置率 和租 金增长；二三线城市在高速增长的同时，市场空置率不断攀升， 经营压力不断加大。从 2016 年四季度来看，北京、上海和深圳的优 质写字楼和优质零售物业出租率仍处在全国较高水平，而重庆、成 都、天津和沈阳等地的写字楼空置率较高，其中重庆、天津和成都 均已超过 30% 。 图表 4. 2016年四季度重点城市商业地产空置率情况（单位：%） 资料来源： Wind 资讯 从目前市场租金水平来看，全国的优质写字楼租金水平趋于稳 定，北京的优质写字楼租金相对其他城市价格最高，上海和深圳的 优质写字楼租金相较于其它二三线重点城市的价格较高，广州及全 国其它 二三线重点城市写字楼的租金水平相当且增幅均趋于平缓， 在空置率不断增长的情况下，二三线城市在营商业物业的运营压力 将不断加大。 图表 5. 2010-2016年四季度重点城市优质写字楼租金情况（单位：元/平方 米/月） 资料来源： Wind 资讯 在电子商务的支持下，我国物流行业持续发展。 2016 年交通运 输行业稳中向好，客运结构持续优化，货运量、港口吞吐量等指标 逐渐上升， 2017 年交通运输部将重点推进个大物流通道和节点建设， 未来货运水平、运行协调管理、物流数字信息化建设等将持续优化 加强。 201 6 年 11 月 我国社会物流总额 208 .80 万亿，较 上年同期的 202.40 万亿同比增长 3.16 % ，增速 有所放缓 。 201 6 年物流业景气指 数 LPI 平均值 为 55.23 % ，较 201 5 年有 0.1 75 % 的微幅 上升 。 图表 6. 2010-2016我国物流总额累计值，月度统计（单位：万亿元，%） 资料来源： Wind 资讯 仓储业市场需求逐渐增强，仓储业固定资产投资额的增幅在整 个物流行业中处于较高水平。 2007 年以后，受经济总体形式的影响， 我国仓储业投资增幅下降。截至 201 6 年 末， 仓储业固定投资额为 6983.50 亿元， 仓储业固定资产投资额增长率为 5.49 % ，同期，仓储 业固定资产投资增速为 - 22.81% ，国内仓储业保持增长但增速出现下 降。 图表 7. 2000年-2016年国内仓储业固定资产投资情况（单位：亿元，%） 资料来源： Wind 资讯 我国未来老龄化趋势明显，根据联合国教科文组织制定的标准， 60 岁以上人口比例达 10% ，或 65 岁以上老人占比达到 7% ，就意味 着该国步入老龄化社会。截至 2016 年末，我国 65 岁以上老人达到 1.49 亿，占比为 10.80% 。从老年人抚养比的角度来看，我国老年人 抚养比一直呈上升趋势，截至 201 5 年末，我国老年人抚养比例为 14.33% ，意味着每 100 名 15 - 64 岁的劳动年龄人口就要负担 14.33 名 65 岁以上的老年人。我国即将步入深度老龄化问题逐渐显现。 图表 8. 2002-2016年我国65岁以上人口情况（单位：亿，%） 资料来源： Wind 资讯 图表 9. 2011-2015我国65岁以上老年人抚养情况（单位：亿，%） 资料来源： Wind 资讯 整体来看，房地产是我国经济的支柱产业之一。受宏观经济周 期及政策调控等因素影响，我国房地产市场景气度存在一定的波动。 2016 年，我国房地产市场总体销售旺盛，行业投资增速明显回升， 但整体去 库存压力仍 然 较大，且供需矛盾主要集 中在三、四线城市。 为控制房价非理性上涨 ，我国房地产市场调控政策已逐步由整体宽 松转向为以热点城市政策收紧、非热点城市保持宽松为特征的因城 施策 。 2017 年以来， 我国土地供应进一步收紧 ， 为避免热点城市土 地市场过热，部分城市加紧了对房地产企业交易资金的监管力度。 此外，部分一线城市进一步提高购房准入标准，并限制商住房等类 住宅的开发及交易，一线城市房产过热现象逐渐降温。 跟踪期内，平安不动产业务平稳发展， 资产管理方面，公司主 要为平安集团提供不动产资产管理服务，服务收入较为稳定且有一 定的增长空间。投资方面，公司投资业务包 含商业地产投资、工业 物流投资、养老地产投资和基金投资等，投资的项目主要通过平安 集团保险资金和市场其他第三方机构退出。近年来，由于业务发展 速度较快，资金需求量大，公司面临较大的资金平衡压力 。 资产管理方面，平安不动产接受平安集团内其他子公司的委托 进行土地和成熟物业的收购，获取相应的投资顾问费。 2016 年，公 司投资顾问费收入为 3.84 亿元，较上年增长 58.02% 。此外公司承接 了平安集团大部分成熟商业写字楼的资产运营管理，获取相应的资 产管理费收入。 2016 年公司资产管理费收入为 1.17 亿元，较上年增 长 13.59% 。截至 2016 年，公司代管物业超过 30 个，每年的管理费 率为资产原值的 0.25% - 0.5 0 % 。 图表 10. 平安不动产代管资产物业情况表（单位：万元） 项目名称 委托人 2016年管理费收入 上海平安大厦 平安寿险、平安产险 1878.77 上海中国平安金融大厦 平安寿险 1165.14 北京平安国际金融中心 平安寿险 1070.43 深圳城市广场 平安信托 886.76 上海平安财富大厦 上海葛洲坝阳明置业有限公司 797.21 北京世纪财富中心 平安寿险 632.72 中国电子大厦 平安信托 588.91 深圳平安金融中心 深圳平安金融中心建设发展有限 公司 566.14 上海张江后援中心 平安寿险 400.42 成都平安金融中心 平安寿险 294.31 北京平安大厦 平安寿险、平安产险 286.47 成都平安财富中心 平安信托 269.89 上海徐汇行政公寓 平安信托 255.85 静安写字楼 平安寿险、平安产险 251.86 桐乡市安怡置业有限公司 深圳市安怡置业有限公司 242.67 重庆平安财富中心 平安信托 229.86 桐乡市安达置业有限公司 桐乡市安达置业有限公司 220.87 深圳平安金融学院 平安寿险 213.54 沈阳平安财富中心 平安信托 194.88 上海静安8号酒店公寓 平安寿险 167.90 武汉平安金融中心 平安寿险 152.79 苏州平安财富中心 平安产险 140.07 深圳寿险零星物业（深圳平安大 厦、南油海映山庄、招北商铺） 平安寿险 106.91 北京中电国信物业管理有限公司 北京中电国信物业管理有限公司 98.19 天津平安大厦 平安寿险 85.80 合肥平安大厦 平安寿险 77.08 福州平安大厦 平安寿险、平安产险 77.00 大连平安大厦 平安寿险、平安产险 66.00 产险零星物业（深圳平安大厦6 楼、深圳国际信托大厦、深圳海外 装饰大厦） 平安产险 25.09 珠海平安大厦 平安寿险 14.58 武汉招银大厦25与26层 平安寿险 7.69 其他零星物业 - 200.41 合计 - 11666.21 资料来源 : 平安不动产 此外，平安不动产还提供工程管理服务。委托人委托公司对在 建的不动产提供专业的工程规划、建造、施工及装修改造等服务， 公司获取工程管理费收入。公司按资产原值的 6% 收取管理费， 2016 年 公司工程管理费收入为 7570.76 万元，较上年下降 25.96% ，主要 系上海绿地国际广场和深圳城市广场项目的完结，叠加项目进展后 期管理费收入水平下降所致。公司工程管理费用收入主要来源于收 到深圳平安金融中心建设发展有限公司的租赁管理费及工程酬金， 占工程管理费收入比例为 89.80% 。 图表 11. 截至2016年末平安不动产工程管理项目情况（单位：百万元） 项目名称 委托人 2016年管理费收入 深圳平安金融中心建设项目 深圳平安金融中心建设发展有限公司 67.99 上海中国平安金融中心 平安人寿 3.53 北京平安大厦装修项目 平安人寿 0.12 杭州平江建设项目 杭州平江投资有限公司 4.07 合计 - 75.71 资料来源：平安不动产 商业地产投资方面，平安不动产通过自有资金投资开发写字楼 项目，在项目建设的中后期由平安集团保险资金或第三方机构受让 项目，公司完成退出，取得投资收益， 同时公司受托继续对部分已 经转让产权的项目进行运营管理 。截至 2016 年末， 公司 有四个计划 投资商业项目，分别为太平桥项目、南京河西鱼嘴项目、南塔南项 目和长沙天心区总部大楼，计划投资总额合计为 199.07 亿元，其中， 南京河西鱼嘴项目已过预审， 其余项目皆处于完成立项阶段。 图表 12. 平安不动产商业地产投资情况表(单位：亿元) 项目名称 城市 状态 计划投 资额 进展 太平洋项目 上海 已立项 130 完成投资测算，上报公司预审会 南京河西鱼嘴项目 南京 过预审 42.5 规划要点已确认，等待市长会议确认挂牌事宜 南塔南项目 深圳 已立项 23 已挂牌，2017年1月13日摘牌 长沙天心区总部大楼 广州 已立项 3.57 调规及出让申请已至市级层面 合计 - - 199.07 - 资料来源 : 平安不动产 （截至 2016 年末） 此外平安不动产承租北京中 国平安金融中心、深圳平安金融中 心 写字楼项目 以及上海静安 8 号酒店公寓等 ，并对外转租 和提供物 业管理服务 ， 公司收取租赁收入和物业管理收入 。 2016 年，公司商 业地产产生各项收入合计 5.30 亿元，较上年增加 1.49 亿元。从收入 结构来看，商业地产产生租赁收入 3.85 亿元，物业管理收入 0.74 亿 元，酒店业务收入 0.71 亿元。 工业物流业务包括对工业物流的投资、收购、开发及运营。平 安不动产通过自主开发、第三方合作或整体买入的方式投资工业物 流项目。如选择与第三方合作投资，则公司向合作方转让一定的股 份，交由合作方共同进行开发。 项目建成后，公司将股份进行回购， 对项目进行运营培育，项目运营较为成熟后，以合理的溢价转让给 平安集团保险资金、其他第三方机构或者自身持有。对于转让的项 目，平安集团保险资金或者其他第三方机构会委托公司进行项目的 运营管理，公司收取物业管理费用。对于自身持有的项目，公司通 过出租获得租金收入。截至 2016 年末，公司工业物流项目 215 个， 主要集中在成都、 天津 、 上海 等城市。公司项目计划总投资金额 48.80 亿元，截至 201 6 年末已投资金额 17.70 亿元， 计划投资面积 132.9 万平方米。 2016 年，公司工业物流项目产生租赁收 入和物业管理费 收入分别为 0.21 亿元和 0.08 亿元，与去年基本持平。 2 工业物流项目包括建设准备期项目和已开工项目。 图表 13. 平安不动产工业物流项目投资情况表(万平方米，亿元) 项目名称 投资面积 公司计划 投资 公司已完 成投资 进展情况 成都龙泉驿物流园二期 25.6 8.9 4.5 场地平整完成100%，6-10号库基础施工完成 昆山张浦门对门物流园 5.7 2.1 0.2 计划2017年6月完成消防验收 上海奉贤物流园 5.7 2.5 1.6 已通过消防验收 成都空港冷链物流园 7.2 2.7 0.2 跟进土地挂牌事宜 长春高新物流园 16.2 4 .7 2.9 基础施工完成100%，已通过消防验收 天津津南物流园 10.1 3.4 2.1 6月24日获取施工许可证，因政府问题停工 廊坊龙河物流园 3.4 1.2 0.4 推进施工许可证办理 天津经开物流园 12.9 3.8 1.0 报批报建中 青岛胶州胶北新机场物流 园一期 4.5 1.1 0.6 EPC合同已签署，规划方案审批完成 平安长沙望城物流园一期 5.9 1.9 0.7 EPC合同正在签署，正在进行方案评审 平安奉贤冷链物流园 2.7 3.1 3.1 已签约 西安经开物流园 14 .2 4.3 0.3 土地11月2日摘牌，后续报批报建正常开展 长沙金霞物流园 6.0 2.4 0.1 已签约 上海平博物流园 7.3 4.1 - 预购项目，已锁定 昆山玉山物流园 5.5 2.6 - 预购项目，已锁定 合计 132.9 48.8 17.7 - 资料来源 : 平安不动产 （截至 2016 年末） 养生养老业务主要包括对养生养老物业的开发及运营。近年来， 平安不动产在建的养生养老项目均为浙江桐乡养生养老度假项目， 该项目暂未产生营业收入和利润。该项目公司计划总投资 18.98 亿 元，目前已完成投资额 9.35 亿元，部分完工项目已实现转让退出， 剩余项目计划将于 2020 年完成。投资方式上，公司主要通过设立项 目公司及发放委托贷款 3进行养生养老项目投资。退出渠道方面，公 司计划将项目转让给集团保险资金和第三方机构或者自身持有 。 3 主要体现在公司财务报表中的应收款项类投资科目； 图表 14. 平安不动产养生养老项目情况表（单位：亿元） 项目名称 开工时间 竣工时间 类型 计划投资额 已完成投资额 浙江桐乡养老养生 度假项目 2013年 2020年 养老地产 18.98 9.35 资料来源 : 平安不动产 （截至 2016 年末） 在基金管理方面，平安不动产选择国内实力较强的房地产企业 ， 通过发行私募基金并担任普通合伙人及有限合伙人，投资该房地产 企业的不动产项目。项目达到投资约定的条件后，由房地产企业对 基金持有的项目的权益进行回购或项目完成投资计划获得市场收益 后，根据约定分配各方收益。截至 2017 年 3 月末， 公司 主要管理 12 只不动产投资基金，合计管理基金总规模 134.28 亿元，固定管理 费的收费标准一般为筹资规模的 1.00% - 1.50% 。 图表 15. 平安不动产管理基金情况4（单位：亿元） 4 磐石 1 号和磐石 2 号私募投资基金，公司为基金管理人，仅收取基金管理费用，并未出资 ； 在管基金中部分虽已到期，但还未清算，因此保留在表格中； 5其中，资管计划体现在应收款项类投资和可供出售金融资产，信托产品体现在可供出售金融 资产，委托贷款体现在应收款项类投资。 名称 初始总投 资规模 投资形式 自有资金初 始投资规模 成立时间 期限 上海安朝投资中心（有限合伙） 14.15 GP+LP 3.35 2013-03-01 2.5年 上海安坚投资中心（有限合伙） 6.85 GP+LP 6.85 2014-01-01 2年 上海安临投资中心（有限合伙） 8.01 GP 0.01 2013-11-22 2年 上海安志投资中心（有限合伙） 3.50 GP 0.06 2013-12-02 1年 昆山盈同投资中心(有限合伙) 1.47 GP+LP 0.04 2012-07-02 2年 上海安衡投资中心(有限合伙) 0.64 GP+LP 0.07 2013-12-27 13个月 磐石1号私募投资基金 76.35 - - 2015-09-16 5年 磐石2号私募投资基金 6.00 - - 2015-12-25 5年 上海安君投资中心（有限合伙） 13.00 - - 2015-08-31 2年 上海安齐投资中心（有限合伙） 0.10 GP 0.01 2014-03-24 4年 安朝2号私募投资基金 4.02 GP 0.05 2016-01-20 3年 合悦会1号私募投资基金 0.19 - - 2016-02-19 30年 合计 134.28 - - - - 资料来源：平安不动产（截至 2017 年 3 月末） 平安不动产除通过基金入股项目公司进行住宅类不动产投资 外，还通过资管计划、信托产品及委托贷款 5投资该类项目。截至 2016 年末，公司通过资管计划、信托产品及委托贷款投资住宅类不动产 金额合计超过 125 亿元，收益率区间为 3.00% - 11.00% ，期限大部分 集中在 1 年以内。 图表 16. 平安不动产通过资管计划、信托产品及委托贷款投资住宅类房地产 公司情况（单位：亿元） 名称 投资规模 年化利率 期限 深圳市平嘉投资管理公司 26.00 5.50 一年内到期 创科投资管理有限公司 25.00 5.30 一年内到期 深圳联新投资管理有限公司 15.80 4.35 一年内到期 云南甬商置业有限责任公司 8.45 5.86-6.00 一年内到期 云南景和置业有限公司 6.33 3.28 一年内到期 深圳市平瑞投资管理有限公 5.00 6.35 一年内到期 深圳联盈投资管理有限公司 4.50 5.50 一年内到期 重庆正惠置业有限公司 3.33 12.00 一年内到期 重庆云中松资产管理有限公司 3.00 4.80 一年内到期 郑州鑫南置业有限公司 3.00 6.00 一年内到期 合计 100.41 - - 资料来源：平安不动产（截至 20 1 6 年 末 ） 注：表格内为投资规模排名前十的住宅类房地产公司情况 （三） 风险管理 在风险管理方面，平安不动产构建了风险准备金、类监管资本 和经济资本为一体的风险管控体系。风险准备金计提方面，公司将 资产分为不动产类和固定收益类。公司基于损失率将不动产分为正 常、关注和不良，且对不良类逐笔计提风险准备金；公司基于交易 对手违约率将固定收益资产分为正常、关注和不良，且对正常和关 注类资产按一定比例计提 6风险准备金，对不良资产逐笔计提 7风险 准备金。 类监管资本方面，公司通过压力测试和设定资本充足率指 标来管理信用风险和市场风险。经济资本方面，公司通过经济资本、 夏普比率 8和 RORAC 9指标对资产进行整体的监测和管理 。 6 计提比例依据预期损失率和同业 数据调整后得出； 7 运用现金流贴现模型对不良资产逐笔计算未来现金流现值，根据账面金额和现金流现值计提 风险准备； 8 夏普比率 =( 投资组合预期回报率 - 无风险报酬率 )/ 投资组合标准差； 9 Return of Risk Adjusted Capital= 毛收益 - 运营成本 - 资金成本 - 风险成本（准备金） / 经济资本 。 信用 风险 平安不动产主要面临的信用风险来源于公司存放在商业银行的 存款、应收款项类投资、买入返售金融资产和可供出售金融资产等。 公司通过对潜在投资进行信用分析及对债务人设定整体额度来控制 信用风险。 存款方面，平安不动产资金主要存放银行皆为大型国有银行或 股份制银行，面临的信用风险较小。截至 2016 年末，公司在各大银 行存放货币资金合计为 55.92 亿元 ，较上年末上升 31.43% ，其中， 现金及银行存款 54.66 亿元，保证金为 1.26 亿元 10。 10 保证金中 1.18 亿元用于账面价值 2.96 元长期借款的质押； 11 公司对应收款项类投资债务人的信用风险设定相关政策及控制信用风险敞口，具体措施包 括：委派管理层、资金监管及归集安排、从第三方获取担保、 土地质押担保或股权质押担 保、优先其他债权获得偿还及其他保全措施等。 截至 2016 年末，平安不动产以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产为 96.22 亿元，较上年末增加 56.90 亿元。其中， 5.18 亿元为公司购买的房企、物流开发商及金融控股公司等发行的可转 换债券，期限为 3 年和 5 年；公司购买的理财产品的基金产品分别 为 14.28 亿元和 56.77 亿元，皆无固定期限，主要交易对手为平安银 行，主要投向为货币基金产品，且大部分为“当日赎回、当日资金 到账”的交易模式，流动性较好； 20.00 亿元为公 司购买的信托计划， 主要投向为房地产企业，期限固定，若需提前兑付，需提前一个月 提交兑付申请。 截至 2016 年末，平安不动产应收款项类投资为 135.35 亿元， 全部为债权性投资，其中 123.72 亿元为一年内到期的应收款项类投 资，占应收款项类投资比例为 91.41% 。整体上，应收款项类投资债 务人 11主要分为关联方和非关联第三方，占比分别为 81.78% 和 18.22% ；投向大部分为境内房地产行业，期限以 1 年以内为主，占 比约为 93% ，投资主体区域主要集中在深圳、重庆和昆明。 截至 2016 年末，平安不动产的其他应收款为 27.5 7 亿元，账龄 主要集中在一年以内，占比为 60.00% 。其中，物业开发代垫款为 11.44 亿元，系公司为项目代垫的拆迁补偿款，相关土地使用权出让成交 后将收回；集团内关联往来款主要为公司借给关联方的无息且无固 定期限的贷款，金额为 13.75 亿元，主要债务人为深圳联新，占比 为 89.40% ；第三方往来款、押金及保证金等总计为 2.38 亿元。截至 2017 年 3 月末，公司其他应收款大幅上升至 84.67 亿元， 主要系深 圳联新等关联公司拆借、非关联 公司 拆借及拍地保证金支付等资金 规模增加所致 。 截至 2016 年末，平安不动产可供出售金融资 产为 0.91 亿元， 其中对非上市公司股权投资金额为 0.65 亿元，投向包括住宅地产、 金融投资公司等，此外，还有少量基金和资管计划，期限皆以长期 为主。 平安不动产对交易对手进行内部信用评级及设定限额来管理相 关信用风险。 2016 年公司风控部制定的《信用风险管理指引（ 2016 版）》规定了交易对手准入标准和信用额度。截至 2016 年末公司主 要交易对手为龙湖地产有限公司（以下简称“龙湖地产”）、招商局 地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产）、金地集团股份有限 公司（以下简称“金地集团”）、万科企业股份有限公司（以下简称 “万 科”）、广州越秀集团有限公司（简称“越秀集团”）和绿城中国 控股有限公司（以下简称“绿城中国”） 。 图表 17. 平安不动产主要交易对手评级情况（单位：亿元、%） 交易对手 平安不动产内 部评级 债权投资 规模 股权投资 规模 项目个 数 增信措施 龙湖 地产 BBB 77.48 29.95 12 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 招商地产 BBB + 7.46 90.28 12 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 金地集团 BBB - 15.39 70.87 13 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 万科 A - 23.66 52.07 8 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 越秀集团 BBB - 28.17 39.95 2 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 绿城中国 BB 1.56 50.37 3 董事会席位；财务总监等人员 派驻；资金监管 资料来源：平安不动产（截至 2016 年末） 流动性 风险 平安不动产面临的流动性风险主要来源公司无法筹集足够资金 或不能及时以合理的价格将资产变现以偿还到期债务。在流动性风 险管理方面，公司会定期分析融资规模、融资成本、负债结构和还 款压力，提前做出还款安排。此外公 司通过流动比率、速动比率、 现金比率等指标和流动性压力测试来定期监视公司资产负债流动性 情况。 截至 2016 年末，平安不动产金融负债到期期限主要集中在 3 - 12 月和 1 - 5 年，其中，金融负债主要集中在应付债券、长期借款和其 他流动负债中。公司金融负债期限在一年以上的占比为 57.50% 。 图表 18. 平安不动产金融负债合同现金流量到期分析情况表（单位：亿元） 项目 3个月内 3-12月 1-5年 5年以上 合计 短期借款 10.22 44.81 - - 55.03 应付票据 0.06 - - - 0.06 应付账款 7.95 - - - 7.95 应付利息 3.18 - - - 3.18 其他应付款 22.58 - - - 22.58 其他流动负债 - 41.22 - - 41.22 长期借款 0.61 3.84 56.53 3.81 64.78 应付债券 - 1.31 123.15 - 124.47 长期应付款 - - 0.18 - 0.18 合计 44.60 91.18 179.86 3.81 319.45 资料来源：平安不动产（截至 2016 年末） 平安不动产在进行长期投资的同时，亦保持了一定规模的流动 性较 好的货币资金和交易性金融资产，能够为公司短期债务的偿付 提供一定保障。同时，公司积极寻求资本投入和金融机构的借款， 以满足短期和长期的资金需求。 市场 风险 平安不动产面临的市场风险有三个来源：房地产市场行情的波 动、利率波动和外汇波动。 平安不动产主要通过区域选择和分散投资来对冲房地产市场波 动带来的影响。目前公司项目主要集中在国内一线城市，商住地产 和工业物流占比相对较大，存在一定的业务集中度风险。 利率风险方面，平安不动产主要通过 管理计息金融资产及计息 金融负债的到期情况 来管控利率风险， 浮动利率工具一般不到一年 便会 重新估价一次 。同 2015 年末相比， 2016 年末公司需重新定价 的资产负债总缺口增加了约 27 亿元。 图表 19. 平安不动产资产负债重新定价期限分布情况（单位：亿元） 项目 3个月内 3-12月 1-5年 5年以上 合计 2015年末 66.52 -24.35 -39.94 -4.06 -1.83 2016年末 128.04 26.80 -125.66 -3.72 25.46 资料来源：平安不动产 平安不动产的财务部负责监控外币交易和外币资产及负债的规 模，以最大程度降低可能面临的外汇风险。未来，公司将通过签署 远期外汇合 约或货币互换合约的方式来规避外汇风险。截至 2016 年 末，公司持有的外币资产合计为 13.29 亿元，外币负债为 1.81 亿元， 分别占总资产和总负债比重为 2.57% 和 0.60% ，总体来看，公司持 有外汇资产及负债比重较小，外汇波动对公司造成的影响较为有限。 操作 风险 操作风险主要是指由于人员、内部程序、系统的不完善或失误， 以及企业外部事件冲击而给公司带来损失的风险。平安不动产公司 通过制定业务操作指引、运营流程制度和系列操作风险管理办法， 对公司经营管理过程中的操作风险进行监控和管理。公司已建立了 业务流程和风险管控制度体 系并持续完善，目前公司业务规模处于 不断发展扩大中，尚未出现过较大的操作风险事件。 （四） 盈利能力 近年来，得益于业务规模的增长，平安不动产营业收入取得了 较快增长。 2014 - 2016 年，营业收入分别为 9.16 亿元、 11.07 亿元和 14.53 亿元，年均复合增长率为 25.93% 。近年来随着公司存续项目 的退出，投资收益持续增长， 2014 - 2016 年其年复合增长率为 313.55% 。 图表 20. 平安不动产盈利能力指标（单位：亿元，%） 项目 2014年 2015年 2016年 2017年一季度 营业收入 9.16 11.07 14.53 3.30 投资收益 3.32 13.78 16.80 2.33 期间费用 7.84 10.56 13.35 4.28 净利润 0.64 7.26 10.96 0.24 毛利率 58.74 59.63 63.47 66.59 营业利润率 6.37 82.80 93.09 28.65 总资产报酬率 3.81 6.83 5.11 - 净资产收益率 0.96 6.91 6.79 - 资料来源：平安不动产 平安不动产收入主要来源于租赁收入、投资顾问收入和财务顾 问费收入， 2016 年，以上三类业务收 入占营业收入比重总计为 70.95% ，较去年同期上升 8.81% ，收入结构集中度呈上升趋势。 图表 21. 平安不动产收入结构情况表(单位：%) 项目 2015年 2016年 2017年一季度 租赁收入 36.42 29.37 25.38 投资顾问费收入 21.96 26.44 46.28 物业管理费收入 10.78 6.05 6.46 资产管理服务费收入 9.30 8.03 10.29 工程管理酬金收入 9.24 5.21 - 0.59 酒店业务收入 6.29 4.90 4.26 投资管理费收入 1.67 4.45 3.37 财务顾问费收入 3.76 15.14 - 企业往来收入 0.00 - - 其他 0.58 0.42 4.55 合计 100.00 100.00 100.00 资料来源：平安不动产 近年来，平安不动产投资收益增长明显。 2016 年，公司实现投 资收益 16.80 亿元， 较去年同期增加 3.02 亿元，其中，持有应收款 项类投资、长期股权投资、可供出售金额资产及交易性金融资产期 间分别实现投资收益 7.40 亿元、 5.43 亿元、 1.49 亿元和 2.47 亿元， 占投资收益比例分别为 44.06% 、 32.34% 、 8.88% 和 14.72% 。 图表 22. 平安不动产投资收益结构情况表(单位：%) 项目 2015年 2016年 应收款项类投资 24.75 44.06 长期股权投资 30.54 32.34 其中：处置损益 29.34 - 应占联营和合营企业的损益 1.19 32.34 可供出售金融资产 36.34 8.88 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 8.36 14.72 合计 100.00 100.00 资料来源：平安不动产 期间费用方面，平安不动产期间费用以管理费用和财务费用为 主，管 理费用和财务主要构成为职工薪酬和利息费用 。为满足业务 的发展 ，公司不断扩充外部融资规模并增加在职人员，融资成本及 人员支出处于较高水平，期间费用呈逐年上升态势， 2014 - 2016 年及 2017 年一季度，公司期间费用率分别为 85.49 % 、 95.38% 、 91.83% 和 129.70% 。未来，随着业务规模的持续扩大，公司成本费用存在 进一步上升趋势。 整体来看，平安不动产资产管理业务收入保持较为稳定的增速， 随着存续项目陆续退出， 公司投资收益亦保持增长。 但项目的退出 受市场环境影响较大，仍具有不确定性。此外公司期间费用水平较 高 ，且随着业务规模的扩大，期间费用仍有进一步扩大趋势，公司 的整体的盈利能力仍然面临一定的压力。 （五） 偿债能力 近年来，平安不动产资本实力得到增强，资产规模亦大幅增长。 公司处于业务快速发展，现有经营性净现金流仍然较弱，主要依赖 股东注资和外部融资对接业务发展。通过外部融资支持业务拓展使 公司刚性债务尤其是短期刚性债务处于上升趋势，营运资金周转压 力趋升。 1. 债务分析 （ 1 ）债务结构 平安不动产成立至今通过平安集团注资及内部积累，股东权益 保持了较快增长。在外部资本补充方面，平安集团较为重视公司业 务发展，先后多次向公司进行注资 ，截至 2016 年末，公司注册资本 由 1995 年 0.2 亿元增至 200.00 亿元，资本实力居行业前列；内源性 资金积累方面，公司资本公积、盈余公积及未分配利润增长较快， 2016 年末，资本公积、盈余公积及未分配利润之和为 14.64 亿元， 较 2015 年末增长 7.34 亿元。截至 2016 年末，公司注册资本为 200.00 亿元，资本公积、盈余公积及未分配利润之和为 14.83 亿元。 为支持业务的大规模发展，平安不动产负债规模逐年增加， 2014 - 2016 年 末 及 2017 年 3 月末分别为 83.98 亿元、 152.76 亿元、 301.98 亿元和 335.49 亿元， 2014 - 2016 年平均复合增长率到达 89.63% 。受益于股东增资和内源资本的积累，公司资产负债率保持 行业较低水平，但有进一步上升趋势。 2014 - 2016 年 末 及 2017 年 3 月末公司资产负债率分别为 45.12% 、 58.60% 、 58.42% 和 60.89% 。 随着项目开发规模的扩大，预计公司在中短期内有一定的资本支出 压力。 由于平安不动产经营周期相对较长，近年来公司逐渐增加长期 限债务的融资。 2014 - 2016 年 末 及 2017 年 3 月末，公司非流动负债 规模分别为 17.67 亿元、 73.06 亿元、 169.7 9 亿元和 169.11 亿元，主 要为长期借款和应付债券。 2016 年末，公司长期借款和应付债券分 别为 56.65 亿元和 110.34 亿元，占负债比例分别为 18.76% 和 36.54% ， 其中，长期借款主要为保证借款（由平安集团及下属企业提供担保）， 占比为 50% 左右；应付债券为公司及下属子公司发行的境内外债券， 期限全部在 3 年以上，票面利率在 3.27% - 4.85% 之间。 图表 23. 平安不动产应付债券情况（单位：亿元，%） 项目 发行主体 类别 期限 票面利率 余额 应付债券 富庆 12 公募离岸 3 年 4.85 9.94 人民币债 固定票息 FUXIANG 13 无抵押债券 3 年 3.63 20.66 平安不动产 中票第一期 3 年 3.27 19.93 中票第二期 3 年 3.60 19.93 第一期公司债 7 年 3.28 39.88 应付超短期融 资券 平安不动产 超短融第一期 270 天 2.98 19.99 超短额第二期 270 天 3.31 19.97 12 富庆投资管理有限公司，注册地为香港，注册资本为 5 万美元 ； 13 FUXIANG INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED ，注册地为 维尔京群岛 ，注册资本为 5 万美元 ； 14 短期借款的合同年利率在 2.80% - 7.80% 之间 。 资料来源：平安不动产（截至 2016 年末） 此外，平安不动产流动负债亦有所增加。 2014 - 2016 年 末 及 2017 年 3 月末公司流动负债规模分别 为 66.31 亿元、 79.70 亿元、 132.19 亿元和 166.38 亿元，主要因短期刚性债务和其他应付款增加， 2016 年末公司短期刚性债务和其他应付款占负债比例分别为 3 2.52 % 和 7.48% ，短期刚性债务为 9 8.20 亿元，较上年末增长 4 5.33 % ，短期 偿债压力有所增加，其中，短期借款 14和一年内到期长期借款总计 为 55.06 亿元，应付超短期融资券为 39.96 亿元；同期，其他应付款（未完）  |