[中报]深物业A:2017年半年度报告
深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017年半年度报告 (公告编号:2017-35) 2017年08月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主 管人员)沈雪英声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义...................................................2 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................5 第三节 公司业务概要...........................................................8 第四节 经营情况讨论与分析....................................................11 第五节 重要事项..............................................................22 第六节 股份变动及股东情况....................................................28 第七节 优先股相关情况........................................................31 第八节 董事、监事、高级管理人员情况..........................................32 第九节 公司债相关情况........................................................33 第十节 财务报告..............................................................34 第十一节 备查文件目录.......................................................158 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控 指 深圳市投资控股有限公司 深建投 指 深圳市建设投资控股公司 深投管 指 深圳市投资管理公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 深物业A、深物业B 股票代码 000011、200011 变更后的股票简称（如有） 不适用 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称（如有） 深物业集团 公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development（Group） Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） SZPRD 公司的法定代表人 陈玉刚 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 范维平 钱忠、丁名华 联系地址 深圳市人民南路国贸大厦42层 深圳市人民南路国贸大厦42层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043 电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2016年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具 体可参见2016年年报。 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 1,317,146,732.43 372,057,479.96 254.02% 归属于上市公司股东的净利润（元） 364,355,770.43 -5,248,704.63 7,041.82% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损 益的净利润（元） 367,822,064.03 -5,865,281.91 6,371.17% 经营活动产生的现金流量净额（元） -500,537,688.53 1,509,256,494.79 -133.16% 基本每股收益（元/股） 0.6114 -0.0088 7,047.73% 稀释每股收益（元/股） 0.6114 -0.0088 7,047.73% 加权平均净资产收益率 14.25% -0.25% 14.50% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增 减 总资产（元） 5,937,260,097.37 6,654,356,144.10 -10.78% 归属于上市公司股东的净资产（元） 2,665,956,411.06 2,410,434,735.75 10.60% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 10,256.83 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 624,434.78 详见本报告第十节财务报告七 13事项。 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,305,850.08 主要系诉讼赔款，详见本报告第 十节财务报告十四2事项。 减：所得税影响额 -1,204,864.87 合计 -3,466,293.60 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及 把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项 目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性 损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 （一）主要业务概述 公司目前总共有12家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管 公司（国贸物管、皇城物管），2家小汽车出租公司（国贸汽车公司、深新汽车公司），2家合资企业（吉发仓储、天安物业， 皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。 分别开展以下业务： 1、房地产业务 地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目： （1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，总地价1.92亿元，已于2016年12月开盘销售， 经过两批的开盘销售，一期项目房源已基本实现销售。 （2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售，目前该项 目已基本销售完毕，2017年将入伙结算。 （3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。 （4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，总地价2.7亿元，已于2015年 11月开盘销售，推出的房源目前已基本售罄。 （5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，总建面约18.3万平方米，该项目目前正在紧 张有序施工当中。 上述5个在建项目合计占地面积26.3万平方米,总建筑面积75.1万平方米，可售面积约53.7万平方米。 2、物业管理行业 公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。 3、小汽车出租业务 公司目前主要有国贸汽车和深新汽车两家出租车企业，合计拥有红的牌照530个。 4、租赁业务 公司目前共有可租赁物业面积8.62万平方米，出租率达96%。 5、仓储业务 公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。 6、餐饮业务 公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。 （二）公司主要业务发生的变化情况 为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行 业改革的趋势，公司以不低于资产评估结果18953.3万元的价格（其中深圳市国贸汽车实业有限公司为16963.07 万元，深圳 市深新出租汽车有限公司为1990.23 万元），向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属国贸汽车公司、深新汽车公司100% 股权。 经2017年6月30日公司第八届董事会第十七次会议审议，本次股权转让事项已获得公司董事会全票审议通过，独立董事 亦发表了专业独立意见，本次股权转让事项已提交公司2017年第一次股东大会审议并获得通过，本次股权转让事项已取得深 圳市国资委批复同意，股权转让标的公司的评估报告已完成深圳市国资委备案程序。目前，本次股权转让事项各项工作正有 序推进。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 比期初增加3.84%，主要是权益法确认合营企业实现收益所致。 固定资产 比期初增加0.33%，主要是子公司原购置房产按规定从其他流动资产转入核算所致。 无形资产 比期初减少4.18%，主要是报告期摊销所致。 货币资金 比期初减少21.27%，主要是支付工程款及税费增加所致。 应收账款 比期初增加28.50%，主要是物管公司应收业主款项增加所致。 存货 比期初减少4.61%，主要是报告期项目结算所致。 其他流动资产 比期初增加140.95%，主要是报告期预缴增值税增加所致。 投资性房地产 比期初减少2.17%，主要是报告期计提折旧所致。 应付账款 比期减少15.87%，主要是报告期达到支付条件支付所致。 预收款项 比期初减少31.99%，主要是报告期项目结算所致。 应交税费 比期初减少14.49%，主要是报告期支付所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 近些年来，公司房地产主业持续稳定经营，公司资产规模和收入规模连创新高，这主要得益于公司具有独特的核心竞争 优势： 一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路 线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性； 二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销 节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予 了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》、成本专项管 理《目标成本—合约规划管理体系》等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟； 三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公 司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益； 四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”的品牌价值和综合实 力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月， 在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团 在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2017年上半年，各地政府因城施策去库存，加强房地产市场分类调控， 40多个城市密集出台新一轮紧缩调控。这一轮 调控最大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市，整体来看，在全国因城施 策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部宽松与局部“灭火”共存的局面。 由于受到限购、限价影响，上半年一、二线城市出现“量缩价平”现象，三、四线城市销售趋热，出现“量价齐升”的 现象，这主要得益于投资需求和资金从一二线城市“外溢”至三、四线城市。目前，市场依旧保持一定的热度，房地产宏观 数据也处在高位，考虑到去年房地产销售创历史新高，今年若继续上涨，政府调控压力将增大，要进一步控制房价过快上涨， 下半年调控政策或将进一步加大。 2017年上半年，集团公司完成营业收入13.17亿元，净利润3.60亿元，各项指标基本按照全年预算的进度完成。2017年 下半年，公司根据政策和市场变化，调整销售策略，积极消化异地项目库存。同时，提高物业管理公司的安全管理以及园区 服务水平，继续加强租赁、餐饮等辅业发展，保证企业全面持续健康发展。2017年7月，在深圳市房地产业协会召开的2017 深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，集团公司在全市800多家同行中脱颖而出，位 列第16位。 （一）上半年公司各项业务运行特点 1.公司营业收入大幅增加，房地产主业表现超预期 2017年上半年公司营业收入13.17亿元，同比大增254%，主要归结于房地产主业收入快速增长，房地产主业实现收入10.54 亿元，同比上涨幅度较大，达到933%，主要原因是是前海港湾花园项目入伙，项目达到结转收入条件，上半年前海港湾花园 项目结转面积1.44万平米，结转收入9.09亿元；销售方面，上半年集团主要有前海港湾花园、松湖朗苑项目、半山御景以及 湖畔御景四个在售项目，各项目上半年共销售3.04万平米、销售金额28,646万元。其中，徐州半山御景项目加强品牌管理， 通过加大宣传力度、开拓媒体合作等多种渠道拓展客户，有针对性地围绕项目二批次开盘销售开展工作；扬州房地产市场上 半年呈现利好现象；湖畔御景项目把握市场时机，利用市场调研、策略性销控等多项措施，全面清盘一期项目，二期去化率 达98%以上。 2.房屋租赁、物业管理及汽车客运业务完成较好 集团各辅业充分拓展市场，物业管理、小汽车出租、工程监理和餐饮等企业克服困难，积极应对严峻的市场考验，经营 正常平稳，基本实现了时间过半任务过半的目标。总体来看，上半年，一是物管行业实现营业总收入约1.91亿元，其中国贸 物管公司获评“2017中国物业服务综合实力100强企业” 第36名，“2016年度深圳市物业服务企业综合实力50强”等多个荣 誉称号，皇城物管公司有序推进“智慧社区”推广工作，全面提升服务品质，积极拓展外地物业管理市场；二是租赁行业积 极应对市场变化，主动出击寻找优质租户，盘活空置物业，促使租金收入稳步增长，上半年实现收入3250万元，同比增长242 万元，增幅达8%；三是餐饮行业不断加大团购营销和网络营销力度，监理公司有序推进金领假日公寓、扬州湖畔御景等重点 项目的工程监理工作。 3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作 为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行 业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、 深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30 日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，目前各项工作正稳妥有序推进。 （二）各在建重点项目进展情况 1.深物业·金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前3天完成工期节点，上半年 三栋主体结构分别施工至38层、28层和26层，后续同步推进营销中心装修和首批样板房装修及部分园林景观施工。 2.深物业·前海港湾项目（深圳）：2017年上半年工作主要围绕项目入伙展开工作，目前该项目已结转收入497套，结 转面积4.16万平米，已累计结转收入22.54亿元。 3.深物业·松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7 月28日顺利入伙。 4.深物业·湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工。 5.深物业·半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升。 详细情况如下表所示： 项目 位置 占地面积 （m2） 总建筑面 积（m2） 可售面积 （m2） 截至本报 告期末未 结算面积 （m2） 项目现状 开工时间 竣工时间 前海港湾 深圳市南 山区 19,894 98,626 63,336 21,779 竣工在售 2014年2月 2016年10月 扬州湖畔 御景一期 扬州市维 扬区 25,535 50,948 48,871 14,268 竣工在售 2013年4月 2015年10月 扬州湖畔 御景二期 扬州市维 扬区 41,024 75,024 73,305 73,305 在建、在售 2015年8月 2017年12月 徐州半山 御景一期 徐州市铜 山区 65,332 100,774 85,653 59,929 竣工在售 2011年9月 2016年10月 徐州半山 御景二期 徐州市铜 山区 31,537 待定 待定 待定 前期筹备 2019年12月 待定 松湖朗苑 东莞市大 朗镇 66,882 207,403 140,396 140,396 竣工在售 2012年1月 2017年7月 金领假日 公寓项目 深圳市福 田区 12,598 182,829 125,635 125,635 在建 2014年3月 2018年12月 福昌二期 项目 深圳市福 田区 4,573.7 ------- ------- ------- 前期筹备 前期筹备 前期筹备 惠阳淡水 项目 惠州市惠 阳区 17,700 ------- ------- ------- 前期筹备 前期筹备 前期筹备 注：扬州湖畔御景项目可售面积含车位。截至本报告期末，公司在建项目可售未结算面积约43.8万平米（含公司 廊桥花园未售商业面积约3100平米）。 二、主营业务分析 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 1,317,146,732.43 372,057,479.96 254.02% 主要是项目结算面积增 加使得房地产业务收入 同比大幅增加所致。 营业成本 498,581,168.93 295,007,821.86 69.01% 主要是项目结算面积增 加所致。 销售费用 10,856,348.95 16,539,759.59 -34.36% 主要是报告期发生销售 代理费及广告费用减少 所致。 管理费用 52,072,280.85 44,572,155.45 16.83% 主要是公司报告期在建 项目减少使得薪酬及相 关费用资本化减少所 致。 财务费用 -17,763,773.52 -7,038,438.94 152.38% 主要是利息收入增加所 致。 所得税费用 103,623,313.68 2,611,980.49 3,867.23% 实现利润增加所致。 经营活动产生的现金流 量净额 -500,537,688.53 1,509,256,494.79 -133.16% 主要是公司报告期售楼 款回笼资金减少所致 投资活动产生的现金流 量净额 -918,825.49 -1,245,993.48 -26.26% 净流出减少，主要是公 司报告期购置固定资产 资金流出减少所致。 筹资活动产生的现金流 量净额 -107,246,594.16 -326,276,049.87 -67.13% 净流出减少，主要是上 年同期发生偿还债务支 付的现金流出，而报告 期没有发生。 现金及现金等价物净增 加额 -610,313,659.77 1,182,718,159.91 -151.60% 主要是公司报告期售楼 款回笼资金减少所致 税金及附加 357,170,022.95 23,744,962.40 1,404.19% 主要是本期实现收入增 加以及结转收入项目增 值率较高使得计提的土 地增值税等相关税费大 幅增加所致。 资产减值损失 -55,631,180.18 3,810,897.96 -1,559.79% 主要系半山御景（徐 州）、湖畔御景（扬州） 项目由于价格上涨于报 告期转回部分原计提的 跌价准备所致 归属于母公司所有者 的净利润 364,355,770.43 -5,248,704.63 7,041.82% 主要是报告期合计结算 面积及项目毛利率均同 比大幅增加所致 公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 □ 适用 √ 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产开发 1,053,591,937.66 293,555,585.90 72.14% 933.48% 203.52% 67.01% 物业管理业务 157,531,686.30 152,998,315.98 2.88% -1.93% 0.63% -2.47% 分产品 房地产开发 1,053,591,937.66 293,555,585.90 72.14% 933.48% 203.52% 67.01% 物业管理服务 157,531,686.30 152,998,315.98 2.88% -1.93% 0.63% -2.47% 分地区 深圳地区 1,054,301,190.65 259,354,534.13 75.40% 604.49% 164.51% 40.92% 其他地区 238,425,713.76 229,005,040.83 3.95% 21.71% 20.89% 0.66% 注：分行业、分产品业务收入为占公司营业收入总额或营业利润总额超过10%的业务活动，分地区业务收入为公司扣除非 主营业务收入的合计数。 三、非主营业务分析√ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 1,412,812.91 0.30% 按权益法确认合营企业实 现收益 是 资产减值 -55,631,180.18 -11.89% 主要系半山御景（徐州）、 湖畔御景（扬州）项目由于 价格上涨于报告期转回部 分原计提的跌价准备所致 否 营业外收入 608,155.97 0.13% 主要是取得的零星罚没收 入 否 营业外支出 5,903,749.22 1.26% 主要是本期发生的诉讼赔 款，详见本报告第十节财务 报告十四2事项。 否 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 本报告期末 上年同期末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比 金额 占总资产比 例 例 货币资金 2,259,441,557.08 38.06% 2,128,458,135.68 36.01% 2.05% 主要是期初结余资金高于上年同期 期初资金所致 应收账款 40,558,549.40 0.68% 40,962,133.32 0.69% -0.01% 主要是应收款项收回所致 存货 2,466,473,592.96 41.54% 2,602,147,091.53 44.03% -2.49% 主要是项目结算同比大幅增加所致 投资性房地产 418,528,217.82 7.05% 229,265,743.99 3.88% 3.17% 主要是龙园创展大厦14、15层房产 于2016年底从其他流动资产转入核 算导致投资性房地产同比大幅增加 所致 长期股权投资 38,164,704.03 0.64% 35,684,753.73 0.60% 0.04% 主要是取得合营企业收益增加所致 固定资产 74,177,948.81 1.25% 78,626,061.41 1.33% -0.08% 主要是计提折旧所致 预付款项 104,188,676.90 1.75% 193,415,543.75 3.27% -1.52% 主要是项目结算对原预缴的税费转 出增加所致 其他流动资产 26,450,414.00 0.45% 174,382,120.00 2.95% -2.50% 主要是龙园创展大厦14、15层房产 于2016年底转入投资性房地产科目 核算所致 无形资产 81,911,329.43 1.38% 89,063,832.47 1.51% -0.13% 主要是摊销所致 递延所得税资产 395,789,839.43 6.67% 297,451,802.80 5.03% 1.64% 主要是已预提待抵扣的土地增值税 增加而确认递延所得税所致 应付账款 353,291,549.78 5.95% 183,713,716.76 3.11% 2.84% 主要是达到结算条件的工程款挂账 增加所致 预收款项 1,517,598,186.69 25.56% 2,606,286,303.68 44.10% -18.54% 主要是项目结算同比大幅增加所致 应交税费 1,073,157,332.64 18.07% 753,528,090.51 12.75% 5.32% 主要是期初应交税费比上年同期期 初大幅增加所致 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 3.可供出售金 融资产 3,003,714.14 609,527.09 3,613,241.23 金融资产小计 3,003,714.14 609,527.09 3,613,241.23 上述合计 3,003,714.14 609,527.09 3,613,241.23 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 （1）截止报告期末，公司使用受限的保函保证金合计12,402,160.00元，系本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有 限公司委托商业银行出具《商品房住房质量担保函》缴纳的保证金。因本公司子公司东莞市国贸长盛房地产开发有限公司属 暂定资质的房地产开发企业，在办理商品房预售许可申请时需提交企业破产、解散等清算情况发生后的商品房住房质量担保 函。该项保函为不可撤销的商品房住房质量担保函，其中1,468,870.00元的担保期间为2015年6月30日至2020年12月31日， 剩余10,933,290.00元的担保期限为2015年7月1日至2020年12月31日。 （2）公司与深圳市美丝实业有限公司的民事诉讼过程中（详见本报告第十节财务报告十四2事项），为保护诉争的梅林 厂房、综合楼及相应的土地使用权，公司于2012年12月19日，申请深圳市中级人民法院对原深房地字第0103139号、0103142 号房地产证载明的土地房产予以查封，并根据民事诉讼法的规定提供了公司自有物业-国贸广场合计41套房产作为此案件财 产保全担保。该房产合计8,342.24平方米，截止6月30日的账面价值为5,034.36万元。 五、投资状况分析 1、总体情况 □ 适用 √ 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：万元 项目名称 投资 方式 是否 为固 定资 产投 资 投资项目 涉及行业 本报告期投 入金额 截至报告期末 累计实际投入 金额 资金来源 项目进度 截止报告期 末累计实现 的收益 深圳金领假日公寓 自建 否 房地产 4,970 30,890 自筹 在建，累计完成 投资约29% 0.00 深圳前海港湾项目 自建 否 房地产 3,936 68,795 自筹+借款 已竣工 225,455 东莞松湖朗苑项目 自建 否 房地产 4,163 75,869 自筹+借款 已竣工 0.00 扬州湖畔御景项目 自建 否 房地产 3,742 98,911 自筹 一期已竣工，二 31,961 期在建在售 徐州半山御景项目 自建 否 房地产 1,948 65,397 自筹 一期已竣工，二 期筹划中 13,725 合计 -- -- -- 18,759 339,863 -- -- 271,141 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 √ 适用 □ 不适用 证券品 种 证券代 码 证券简 称 最初投 资成本 会计计 量模式 期初账 面价值 本期公 允价值 变动损 益 计入权 益的累 计公允 价值变 动 本期购 买金额 本期出 售金额 报告期 损益 期末账 面价值 会计核 算科目 资金来 源 境内外 股票 400016 、 420016 金田股 份A、金 田股份 B 3,565,856.06 公允价 值计量 3,003,714.14 609,527.09 3,613,241.23 可供出 售金融 资产 系金田 债务重 整取得 合计 3,565,856.06 -- 3,003,714.14 0.00 0.00 609,527.09 0.00 0.00 3,613,241.23 -- -- 证券投资审批董事会公告 披露日期 证券投资审批股东会公告 披露日期（如有) （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 √ 适用 □ 不适用 交易对 被出售 出售日 交易价 本期初 出售对 股权出 股权出 是否为 与交易 所涉及 是否按 披露日 披露索 方 股权 格（万 元） 起至出 售日该 股权为 上市公 司贡献 的净利 润（万 元） 公司的 影响 售为上 市公司 贡献的 净利润 占净利 润总额 的比例 售定价 原则 关联交 易 对方的 关联关 系 的股权 是否已 全部过 户 计划如 期实 施，如 未按计 划实 施，应 当说明 原因及 公司已 采取的 措施 期 引 深圳巴 士集团 股份有 限公司 深圳市 国贸汽 车实业 有限公 司100% 股权 2017年 06月30 日 16,963.07 112.18 国贸汽 车公司 将不再 是公司 下属子 公司 0.00% 资产基 础法 否 无关联 关系 否 目前正 按计划 实施 2017年 06月30 日 巨潮资 讯网编 号为 2017-30 《关于 向深圳 巴士集 团股份 有限公 司转让 公司下 属两家 出租汽 车公司 100%股 权的公 告》 深圳巴 士集团 股份有 限公司 深圳市 深新出 租汽车 有限公 司100% 股权 2017年 06月30 日 1,990.23 95.33 深新汽 车公司 将不再 是公司 下属子 公司 0.00% 资产基 础法 否 无关联 关系 否 目前正 按计划 实施 2017年 06月30 日 巨潮资 讯网编 号为 2017-30 《关于 向深圳 巴士集 团股份 有限公 司转让 公司下 属两家 出租汽 车公司 100%股 权的公 告》 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市皇 城地产有 限公司 子公司 房地产开 发及销售 房地产 30,000,000.00 1,066,109,862.14 139,283,588.46 22,635,731.86 -3,597,852.36 -2,806,721.06 深圳市物 业房地产 开发有限 公司 子公司 房地产开 发及销售 房地产 30,950,000.00 51,204,700.87 48,833,164.61 398,185.62 -399,027.99 -299,271.00 深圳市国 贸汽车实 业有限公 司 子公司 汽车客运 汽车客运 29,850,000.00 131,886,102.38 53,164,531.30 20,677,325.33 1,642,072.72 1,121,764.49 深圳市国 贸物业管 理有限公 司 子公司 物业管理 与租赁 物业管理 20,000,000.00 266,236,399.53 46,298,356.36 168,932,458.26 12,336,254.81 8,117,970.44 深物业扬 州房地产 开发有限 公司 子公司 房地产开 发及销售 房地产 50,000,000.00 831,341,260.62 1,826,699.97 7,027,721.63 3,770,745.75 3,922,248.75 深物业集 团徐州大 彭房地产 开发有限 公司 子公司 房地产开 发及销售 房地产 50,000,000.00 515,885,281.41 -133,102,902.65 137,253,197.14 48,127,460.63 48,127,460.63 东莞市国 贸长盛房 地产开发 有限公司 子公司 房地产开 发及销售 房地产 20,000,000.00 1,051,870,885.71 -13,896,979.38 -133,383.61 -447,030.40 报告期内取得和处置子公司的情况 √ 适用 □ 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 深圳市国贸汽车实业有限公司 向深圳巴士集团股份有限公司转让国贸 国贸汽车公司将不再是公司下属子公司 汽车公司100%股权 深圳市深新出租汽车有限公司 向深圳巴士集团股份有限公司转让深新 汽车公司100%股权 深新汽车公司将不再是公司下属子公司 主要控股参股公司情况说明 为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行 业改革的趋势，公司以不低于资产评估结果18953.3万元的价格（其中深圳市国贸汽车实业有限公司为16963.07 万元，深圳 市深新出租汽车有限公司为1990.23 万元，下称“国贸汽车公司”、“深新汽车公司”，均为公司全资下属企业），向深圳巴士 集团股份有限公司（下称“巴士集团”）转让公司下属国贸汽车公司、深新汽车公司100%股权。 上述股权转让事项已经公司第八届董事会第十七次会议审议通过，同时也经2017年7月17日2017年第一次临时股东大会 审议通过，具体详细内容请见公司披露于巨潮资讯网的相关公告。 八、公司控制的结构化主体情况 √ 适用 □ 不适用 详见本报告第十节：财务报告.九.1中的在子公司的权益情况。 九、对2017年1-9月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 √ 适用 □ 不适用 业绩预告情况：同向大幅上升 业绩预告填写数据类型：确数 年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动 累计净利润的预计数（万元） 57,700 -720 增长 8,113.89% 基本每股收益（元/股） 0.9682 -0.0121 增长 8,113.89% 业绩预告的说明 业绩发生大幅变动的原因：公司2017年1-9月各项目合计可结算面积比上年同期大幅增加以 及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。上述预测为公司根据房产项目的销售现状进行的初 步估算，公司 2017 年 1-9月实际盈利情况以公司 2017 年第三季度报告数据为准，敬请投 资者注意。 十、公司面临的风险和应对措施 （一）公司面临的风险 1.深圳市场观望氛围严重，外地项目政策影响较大 公司目前在售项目位于深圳、东莞、徐州、扬州，受政策及整体市场影响，给项目未来销售带来一定不确定性。如深圳 和东莞受政策影响严重，市场观望情绪严重；扬州项目因市场回暖，成交增加，但是四月上旬扬州政府出台限价政策，市场 观望气氛渐浓；徐州楼市回暖，但项目周边别墅产品较多，价格适中，因此竞争压力仍然较大。 2.土地储备不足，土地竞争压力加大 公司土地储备不足，目前的土地储备主要是历史遗留用地以及已开发项目的剩余待开发土地，其中历史遗留用地产权需 要逐步明确，开发周期不确定。此外，以公司目前的规模和财力，无法在一二线城市与同行业的大型公司竞争购地，公司已 深刻认识这一现实情况，积极深挖内部存量土地和旧改项目，同时联合系统兄弟企业，共同开发历史遗留土地，达到共赢。 另外，积极探索多种开发模式，打破公司房地产传统的开发方式，使开发方式多元化。 （二）主要应对措施 1.根据市场态势进行销售调整，保持稳定的成交量 扬州房地产市场今年以来处于“量价齐升”的阶段，公司根据市场情况，及时把握契机，适当调高产品销售价格，产品去 化良好。徐州项目已经入伙，目前需做好产品品质提升工作，以入伙为契机，开展特色营销活动，吸引顾客，从而刺激项目 销售。7月初，徐州项目加推热销，自开盘累计销售182套（认购口径），去化率达到了85%，下一步将继续根据市场情况调 整价格和销售策略。 2.盘活现有土地资源，确保企业可持续发展 公司多次对名下未开发土地进行考察，积极开展前期规划调研工作，及时跟进相关进展。5月公司与市人才安居集团已 经签订福昌二期地块的开发合作意向书。另外公司已启动淡水土地开发的前期规划工作。 第五节 重要事项 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引 2016年年度股东大 会 年度股东大会 63.85% 2017年04月21日 2017年04月21日 巨潮资讯网编号为 2017-19号的《2016 年年度股东大会决 议公告》 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不适用 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案 □ 适用 √ 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及 截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期 未履行完毕的承诺事项。 四、聘任、解聘会计师事务所情况 半年度财务报告是否已经审计 □ 是 √ 否 公司半年度报告未经审计。 五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明 □ 适用 √ 不适用 七、破产重整相关事项 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 八、诉讼事项 重大诉讼仲裁事项 □ 适用 √ 不适用 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 其他诉讼事项 □ 适用 √ 不适用 九、处罚及整改情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 □ 适用 √ 不适用 十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的的实施情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 十二、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务往来 √ 适用 □ 不适用 是否存在非经营性关联债权债务往来 √ 是 □ 否 应收关联方债权： 关联方 关联关系 形成原因 是否存在非 经营性资金 占用 期初余额 （万元） 本期新增金 额（万元） 本期收回金 额（万元） 利率 本期利息 （万元） 期末余额 （万元） 安徽南鹏造 纸有限公司 持有其30% 股权 经营周转 金 否 890 859 深圳物方陶 瓷工业有限 公司 持有其26% 股权 经营周转 金 否 175 175 深圳迎宾馆 有限公司 同受本公司 母公司控制 往来款 否 91 91 关联债权对公司经营成 果及财务状况的影响 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。安徽南鹏造纸有限公司本期变动 系外币汇率折算所致。 应付关联方债务： 关联方 关联关系 形成原因 期初余额（万 元） 本期新增金 额（万元） 本期归还金 额（万元） 利率 本期利息（万 元） 期末余额（万 元） 深圳物业吉 发仓储有限 公司 合营公司 往来款 2,630 300 2,930 深圳天安国 际大厦物业 管理有限公 司 合营公司 往来款 521 521 关联债务对公司经营成果 及财务状况的影响 均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。 5、其他重大关联交易 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。 十三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 十四、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在担保情况。 3、其他重大合同 √ 适用 □ 不适用 合同订 立公司 方名称 合同订 立对方 名称 合同标 的 合同签 订日期 合同涉 及资产 的账面 价值 （万 元）（如 有） 合同涉 及资产 的评估 价值 （万 元）（如 有） 评估机 构名称 （如 有） 评估基 准日 （如 有） 定价原 则 交易价 格（万 元） 是否关 联交易 关联关 系 截至报 告期末 的执行 情况 披露日 期 披露索 引 深圳市 物业发 展（集 团）股 份有限 公司 、 深圳市 皇城地 产有限 深圳 巴士集 团股份 有限公 司 深圳市 国贸汽 车实业 有限公 司 100% 股权 2017年 06月 30日 6,519.76 16,963.07 深圳市 鹏信资 产评估 土地房 地产估 价有限 公司 2017年 03月 31日 资产基 础法 16,963.07 否 无关联 关系 目前正 在办理 相关产 权过户 手续 2017年 06月 30日 巨潮资 讯网编 号为 2017-30《关于 向深圳 巴士集 团股份 有限公 司转让 公司 公司下 属两家 出租汽 车公司 100% 股权的 公告》 深圳市 物业发 展（集 团）股 份有限 公司 深圳 巴士集 团股份 有限公 司 深圳市 深新出 租汽车 有限公 司 100% 股权 2017年 06月 30日 1,742.64 1,990.23 深圳市 鹏信资 产评估 土地房 地产估 价有限 公司 2017年 03月 31日 资产基 础法 1,990.23 否 无关联 关系 目前正 在办理 相关产 权过户 手续 2017年 06月 30日 巨潮资 讯网编 号为 2017-30《关于 向深圳 巴士集 团股份 有限公 司转让 公司下 属两家 出租汽 车公司 100% 股权的 公告》 十五、社会责任情况 1、履行精准扶贫社会责任情况 （1）半年度精准扶贫概要 公司半年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。 2、重大环保情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 否 十六、其他重大事项的说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。 十七、公司子公司重大事项 □ 适用 √ 不适用 第六节 股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后 数量 比例 发行新股 送股 公积金转 股 其他 小计 数量 比例 一、有限售条件股份 352,511,223 59.15% 0 0 0 0 0 352,511,223 59.15% 2、国有法人持股 350,579,943 58.82% 0 0 0 0 0 350,579,943 58.82% 3、其他内资持股 1,931,280 0.33% 1,931,280 0.33% 其中：境内法人持股 1,894,980 0.32% 0 0 0 0 0 1,894,980 0.32% 境内自然人持 股 36,300 0.01% 0 0 0 0 0 36,300 0.01% 4、外资持股 0 二、无限售条件股份 243,467,869 40.85% 0 0 0 0 0 243,467,869 40.85% 1、人民币普通股 175,862,626 29.51% 0 0 0 0 0 175,862,626 29.51% 2、境内上市的外资股 67,605,243 11.34% 0 0 0 0 0 67,605,243 11.34% 三、股份总数 595,979,092 100.00% 595,979,092 100.00% 股份变动的原因 □ 适用 √ 不适用 股份变动的批准情况 □ 适用 √ 不适用 股份变动的过户情况 □ 适用 √ 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 □ 适用 √ 不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 □ 适用 √ 不适用 2、限售股份变动情况 □ 适用 √ 不适用 深圳市物业发展(集团)股份有限公司2017年半年度报告全文 二、证券发行与上市情况 □适用√不适用 三、公司股东数量及持股情况 单位：股 报告期末普通股股东总数49,485 报告期末表决权恢复的优先股 股东总数（如有）（参见注8） 0 持股5%以上的普通股股东或前10名普通股股东持股情况 股东名称股东性质持股比例 报告期末 持有的普 通股数量 报告期内 增减变动 情况 持有有限 售条件的 普通股数 量 持有无限 售条件的 普通股数 量 质押或冻结情况 股份状态数量 深圳市建设投 资控股公司 国有法人54.33% 323,796,3240 293,997,37029,798,954 深圳市投资管 理公司 国有法人9.49% 56,582,5730 56,582,5730 杜歆晔境内自然人0.65% 3,880,8000 3,880,800 周群境内自然人0.52% 3,115,4500 3,115,450 杜允丰境内自然人0.39% 2,323,0000 2,323,000 深圳市免税商 品企业有限公 司 境内自然人0.29% 1,730,3000 1,730,300 麦富容境内自然人0.25% 1,384,8000 1,384,800 杨耀初境内自然人0.22% 1,320,6200 1,320,620 陈丽英境内自然人0.18% 1,102,0510 1,102,051 深圳市颂凯设 备有限公司 境内非国有法人0.17% 984,400 减少 380,000 984,400 战略投资者或一般法人因配售新 股成为前10名普通股股东的情况 （如有）（参见注3） 无。 上述股东关联关系或一致行动的 说明 第一、第二股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理。除此之外， 未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。 前10名无限售条件普通股股东持股情况 股东名称报告期末持有无限售条件普通股股份数量 股份种类 股份种类数量 深圳市建设投资控股公司29,798,954人民币普通股29,798,954 杜歆晔 3,880,800 人民币普通股 3,880,800 周群 3,115,450 人民币普通股 3,115,450 杜允丰 2,323,000 人民币普通股 2,323,000 麦富容 1,384,800 境内上市外资股 1,384,800 杨耀初 1,320,620 境内上市外资股 1,320,620 陈丽英 1,102,051 境内上市外资股 1,102,051 深圳市颂凯设备有限公司 984,400 人民币普通股 984,400 李京 962,440 境内上市外资股 962,440 刘嫦玲 910,900 人民币普通股 910,900 前10名无限售条件普通股股东之 间，以及前10名无限售条件普通 股股东和前10名普通股股东之间 关联关系或一致行动的说明 第一股东归属本公司实际控股股东—深圳市投资控股有限公司管理，除此之外，未知其 余九名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。 前10名普通股股东参与融资融券 业务股东情况说明（如有）（参见 注4） 不适用。 公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易 □ 是 √ 否 公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 四、控股股东或实际控制人变更情况 控股股东报告期内变更 □ 适用 √ 不适用 公司报告期控股股东未发生变更。 实际控制人报告期内变更 □ 适用 √ 不适用 公司报告期实际控制人未发生变更。 第七节 优先股相关情况 □ 适用 √ 不适用 报告期公司不存在优先股。 第八节 董事、监事、高级管理人员情况 一、董事、监事和高级管理人员持股变动 □ 适用 √ 不适用 公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2016年年报。 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 √ 适用 □ 不适用 姓名 担任的职务 类型 日期 原因 刘宁华 独立董事 离任 2017年02月09 日 个人原因辞职离任 袁鸿昌 独立董事 聘任 2017年04月21 日 董事会提名聘任，经2016年度股东大会审议通过 龚四新 董事、财务总监 离任 2017年04月14 日 工作调动原因离任 袁绍武 财务总监 聘任 2017年04月28 日 董事会提名聘任 第九节 公司债相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 否 第十节 财务报告 一、审计报告 半年度报告是否经过审计 □ 是 √ 否 公司半年度财务报告未经审计。 二、财务报表 财务附注中报表的单位为：人民币元 1、合并资产负债表 编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017年06月30日 单位：元 项目 期末余额 期初余额 流动资产： 货币资金 2,259,441,557.08 2,869,755,216.85 结算备付金 拆出资金 以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 40,558,549.40 31,564,219.86 预付款项 104,188,676.90 120,532,275.38 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 12,144,073.81 9,542,311.30 买入返售金融资产 存货 2,466,473,592.96 2,585,658,521.65 划分为持有待售的资产 一年内到期的非流动资产 （未完）  |