[公告]17中科02：重庆市中科控股有限公司2017年公开发行公司债券（第二期）信用评级报告
关注 1 ． 公司建筑工程业务和房地产业务区域分 布较集中，一定程度上降低了营运成本，但也 容易受到区域经济和当地政策的影响。 2 ． 公司房地产项目主要分布在三、四线城 市，存在一定去化压力；公司主要进行存量项 目的开发，土地储备规模不大 。 3 ． 兰州中通道 PP 项目体量大，其开发运 营情况对公司未来经营业绩有重要影响；因规 划调整，该项目开工时间延迟。 4 ．随着宏观经济增速下行，公司小贷业务 风险加大，贷款不良率上升，资产减值损失对 公司利润造成一定影响。 5 ． 公司 债务结构中短期债务占比较高， 长 期债务存在一定集中偿付压力 ，主营业务以外 的其他利润来源对公司影响较大， 建筑业务的 施工 垫资 和各类保证金 对资金造成占用。 分析师 张兆新 电话： 010 - 85172818 邮箱： zhangzx @unitedratings.com.cn 李 镭 电话： 010 - 85172818 邮箱： lil @unitedratings.com.cn 传真： 010 - 85171273 地址： 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PIC 大厦 12 层（ 102 ） Htp ： //www.unitedratings.com.cn 一、主体概况 重庆市中科控股有限公司（以下简称 “ 公司 ” 或 “ 中科控股 ” ）前身为成立于 2010 年 12 月的 重庆科盛投资有限公司（ 201 年 11 月公司更名为现用名），由 自然人 黄一峰、王小琴出资设立， 初 始 注册资本为 2,0.0 万元 ，持股比例分别为 70.0% 和 30.0% 。 2014 年 4 月，黄一峰、王小琴分 别对公司增资，注册资本变更为 5,0.0 万元，持股比例不变。 2015 年 4 月，黄一峰将持有的公司 70.0% 股份转让给新股东黄伟；同年 11 月，重庆富捷投资有限公司（以下简称“富捷投资”）出资 2.52 亿元，成为公司新股东；同年 12 月，黄伟、王小琴分别将其持有的公司 11.60% 和 5.0% 的股份 转让给黄一峰。 2015 年 12 月 25 日 ，重庆中坤房地产开发有限公司（以下简称“中坤地产”）的股 东 重庆同德投资集团有限公司（以下简称“重庆同德”）和丁长春 将持有的中 坤 地产 10.0% 股权 投入公司，成为公司新股东 ，同时富捷投资以债权 5.0 亿元转股权出资 。 2015 年 12 月 31 日，重庆 同德和丁长春分别将其持有的公司 10.69% 和 0.56% 的股份转让给新股东余宗常、曾红伟，同时公司 将 7.67 亿元资本公积转增注册资本。 历经多次增资、股权变更、资本公 积转增注册资本等事项，截至 2017 年 6 月 底，公司注册资本 11.67 亿元， 富捷投资 是公司第一大股东，持股比例为 76.25% ，公司实际控制人为黄一峰。 图 1 截至 201 7 年 6 月 底公司股权结构图 资料来源：公司提供 注：黄一峰与王小琴为夫妻关系 公司经营范围为：利用自有资金从事建筑业、房地产业、农业、林业、旅游业、酒店业、运输 业项目的投资；货物及技术进出口；销售：建筑材料（不含危险化学品和木材）、防盗门、室内门、 摩托车零配件、汽车零配件、旅游工艺品。 截至 201 7 年 6 月 底，公司 本部 下设 董事会 / 党委办公室（监察审计部）、风险管理部、投融资 管理中心、董事局办公室、人力行政部、财务管理部、信息化管理部和经营拓展中心 8 个职能部门 （见附件 1 ）；纳入合并范围的子公司共 55 家；在职员工合计 1, 930 人。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 162.82 亿元，负债合计 109.09 亿元，所有者权益（含少数股东 权益）合计 53.73 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 34.75 亿元。 2016 年，公司实现营业收入 50.02 亿元，净利润（含少数股东损益） 3.65 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1.90 亿元；经营活动 产生 的现金流量净额 1.92 亿元，现金及现金等价物净增加额 - 1.36 亿元。 截至 2017 年 6 月底，公司合并资产总额 165.65 亿元，负债合计 110.3 亿元，所有者权益（含少数 股东权益）合计 55.32 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 36.08 亿元。 2017 年 1~6 月，公司营业 收入 17.48 亿元，净利润（含少数股东损益） 1.59 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1.3 亿元； 经营活动产生的现金流量净额 1.95 亿元，现金及现金等价物净增加额 - 0.54 亿元。 公司注册地址：重庆市涪陵区兴华中路 55 号（宏富大厦） 2 - 1 号；法定代表人：黄一峰。 二 、 本期 债券概况及募集资金用途 1 ．本期 债券概况 2016 年 12 月 15 日，经中国证监会证监许可 [2016]3095 号文核准，公司获准面向合格投资者公 开发行面值不超过 20.0 亿元（含 20.0 亿元）的公司债券。 2017 年 3 月 28 日，公司发行“重庆市 中科控股有限公司 2017 年公开发行公司债券（第一期）”，债券简称“ 17 中科 01 ”，债券代码 “ 143037.SH ”，发行规模 5.0 亿元，债券期限 5 年 ， 附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投 资者回售选择权， 票面利率 6.50% 。 本期债券名称为“重庆市中科控股有限公司 2017 年公开发行公司债券（第二期）”，面向合格 投资者公开发行，发行规模不超过 1 5.0 亿元，债券期限 不超过 5 年 。本期债券面值 10 元，按面 值平价发行。本期债券为固定利率债券，债券利率由 公司 及主承销商根据簿记建档结果协商确定。 本期债券采用单利按年计息，不计复利；每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑 付一起支付。 本期债券无担保。 2 ． 本期 债券募集资金用途 本期债券 的募集资金扣除发行费用后拟用于补充公司流动资金和偿还金融机构贷款。 三 、 行业分析 公司主要从事建筑施工 和房地产开发业务。 1 ．建筑行业 （ 1 ）行业概况 建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计 等 工作的生产部门。其产 品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设 施。近年来，得益于基础建设 、 房地产和工业固定资产投资增长的 拉 动 ，中国 建筑业 发展迅速 ，建 筑业总产值从 208 年的 62,036.81 亿元增长至 201 6 年的 193,56.78 亿元。历经多年的快速发展，随 着中国经济增速的下行， 2014 ~2015 年建筑业总产值增速大幅放缓 ； 2016 年，随着房地产投资增速 回升以及政府大力推动基础设施投资，建筑业总产值增速有所回升。 2014~2016 年 建筑业总产值 同 比增速分别为 10.19% 、 2.29% 和 7.09% 。 2017 年 1~6 月，建筑业总产值 85,871 亿元，同比增长 10.9% ， 高于国内生产总值增速。 图 2 近年来 中国建筑业总产值 及全社会固定资产投资完成额情况 （单位：亿元、 % ） 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 0.00 100,000.00 200,000.00 300,000.00 400,000.00 500,000.00 600,000.00 700,000.00 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年1~6月 建筑业总产值 全社会固定资产投资完成额 建筑业总产值同比 全社会固定资产投资完成额同比 资料来源： Wind 资讯 2014 年，一方面，国内基础设施投资增速维持高位运行；另一方面，政府为抑制房地产过热发 展，进一步收紧居民购房条件，限制房地产企业融资，房地产投资增速的下降带动建筑业总产值增 速下行。 2015 年，财政刺激政策力度有所减轻，导致基础设施投资增速降低，同时房地产投资增速 进一步下降，建筑总产值增速大幅下降至 2.29% 的低点。 2016 年，来自“一带一路”相关国家的对 外承包工程规模大幅增长，政府积极推动 PP 项目落地实施， 加之 房地产投资增速触底反弹，建筑 总产值增速较上年回升 4.80 个百分点。 2017 年 1~6 月，在基础设施投资建设 的拉动下，国内建筑总 产值 增速进一步回升。 新签合同额对建筑业未来半年到一年的产值规模有较大的决定性作用。历经 2014 年建筑业新签 合同额的低速增长和 2015 年的负增长后， 2016 年，建筑业新签合同额增速大幅上升至 15.38% ，行 业景气度改善。 随着 2016 年中期政府加大基础设施建设力度的效果开始显现，以及 2017 年初密集 的行业政策刺激，建筑业新签合同额快速增长。 2017 年 1~3 月，建筑业新签合同额同比增长 22.2% 。 总体看，随着国内经济增速的下行， 2014~2015 年建筑业总产值增速大幅下降； 2016 年以来， 房地产市场回暖、 政府积极推动“一带一路”建设和 PP 项目落地实施， 使得 建筑业总产值增速回 升，新签合同额快速增长，行业景气度改善。 （ 2 ）经营模式 受建筑业毛利率较低、市场竞争激烈以及房地产投资增速放缓等因素的驱动， 建筑行业的经营 模式 持续演变， 综合性的 EPC （设计 - 采购 - 施工总承包） 、 BOT （建设 - 经营 - 转让） 、 BT （建设 - 转 让） 、 BOT （建设 - 拥有 - 经营 - 转让） 、 PP （公私合营） 等模式在建筑业市场的比重逐步上升，利 润重心向前端的项目开发和后端的运营转移。 订单驱动的建筑施工业务是较为传统的业务承揽方式，应用范围最为广泛。建筑施工企业根据 业主建设项目需要进行招标，承揽成功后进行建筑施工，一般采用完工百分比法确认收入，根据进 度或节点进行工程款的结算。订单驱动的业务模式门槛较低，市场竞争激烈，项目建设毛利率较低。 随着大型建筑项目投融资模式不断创新，资金实力雄厚、融资成本较低的建筑施工企业或地方 投融资平台越来越多地采用 BT 、 BOT 和 PP 等模式进行项目开发建设，该类项目以地方政府的公 共基础设施项目和保障房项目居多。上述业务模式门槛较高，业务规模大、资金实力强、融资 渠道 畅通的大型建筑施工企业具备较大竞争优势。 此外，建筑企业大多向上下游产业进行延伸，以增加高利润业务以及进行纵向一体化扩张以增 强企业整体竞争力，进入的上游产业一般包括建筑设计院、建筑工程特种设备制造（盾构机、集装 箱起重机等）和建材生产销售（混凝土、建筑预制件、钢结构等），进入的下游产业一般包括房地 产开发、城市综合开发运营等。部分建筑企业进入资产运营领域以获取较为稳定的现金流和较高的 利润水平，如主营房屋建设的企业持有商业物业资产、电力建设企业持有发电厂、冶金建设企业持 有矿产资源、路桥建设企业持有收费高速公路 等。 总体看，我国建筑施工企业经营模式日益多样化，由传统的订单驱动模式向投、融资驱动模式 发展，建筑企业大多向上下游产业链进行一定拓展。 （ 3 ）上游原材料 建筑行业上游主要是建材等原材料供给行业，如钢铁制造业、水泥制造业和玻璃制造业等。建 筑施工企业在采购时主要在项目地附近就近采购，采购价格基本随行就市。 原材料成本在建筑施工 企业的生产成本中占比较大，原材料价格波动对企业成本控制有较大影响。 钢铁行业经过多年发展，已出现了全局性产能过剩情况，近年来钢材价格呈持续下降趋势； 2016 年以来，在“供给侧改革”持续推进、 供需错配的影响下，钢材价格触底回升，呈波动上升态势。 钢材价格的大幅波动对建筑企业的成本控制造成不利影响。 图 3 近年来 Myspic 综合钢价指数 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2012-01-04 2013-01-04 2014-01-04 2015-01-04 2016-01-04 2017-01-04 资料来源： Wind 资讯 水泥行业同样出现了较严重的产能过剩现象，近年来产量增速和价格呈下滑趋势， 2015 年跌幅 扩大。 2016 年以来，在国家出台稳增长政策、基础设施建设和房地产投资增长的环境下，水泥价格 回升，波动幅度较大，对建筑企业的成本控制造成一定不利影响。 图 4 近年来全国水泥价格指数 0 20 40 60 80 100 120 140 2012-01-04 2013-01-04 2014-01-04 2015-01-04 2016-01-04 2017-01-04 资料来源： Wind 资讯 总体看，受产能过剩影响，近年来钢材和水泥价格呈持续下跌趋势， 2015 年跌幅尤其显著； 2016 年以来，在“供给侧改革”、稳增长政策等因素的影响下，钢材和水泥价格恢复增长且波动幅度较 大，对建筑企业的成本控制造成不利影响。 （ 4 ）下游需求 建筑行业下游产业主要包括房地产开发业和基础设施建设行业，海外工程的发展也有效拓展了 国内建筑业的下游需求。 2014~2015 年，受经济增速放缓、限购效果逐步体现等因素的影响，房地产行业增速持续下滑， 但 2016 年开始出现回升。根据国家统计局数据， 2014 年，全国房地产开发投资 95 ,035.61 亿元，较 上年增长 10.49% ，增速较上年下滑 9.30 个百分点； 2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元， 较上年增长 1.0% ，增速较上年下滑 9.49 个百分点，为近五年来的最低点； 2016 年，房地产市场升 温、投资回升，全国房地产开发投资 102,580.61 亿元，较上年增长 6.90% ，增速较上年回升 5.90 个 百分点； 2017 年 1~6 月，全国房地产开发投资增速进一步回升，同比增长 8.5% ，房地产行业的建筑 需求增长。 基础设施建设对托底经济增长有重要意义，在经济增速下行的背景下，基础设施投 资通常可作 为对冲宏观经济增速回落的工具。随着地方政府债务置换逐步落实以及 PP 模式落地，基础设施建 设需求保持较快增长。根据国家统计局数据， 2014 年，全国基础设施建设投资 112,174.48 亿元，较 上年增长 20.29% ； 2015 年，基础设施建设投资 131,165.37 亿元，较上年增长 17.29% ； 2016 年，基 础设施建设投资 152,01.68 亿元，较上年增长 15.71% ； 2017 年 1~6 月，基础设施建设投资同比增长 21.1% 。 基础设施建设投资保持较快增长，对建筑行业起到良好的支撑作用。 近年来，我国建筑企 业凭借在电力工程建设、铁路建设等方面的技术实力和融资能力以及在“一 带一路”政策的带动下，对外承包工程新签合同额保持较快增长，市场前景广阔。根据商务部数据， 2014 年，对外承包工程新签合同额 1,917.60 亿美元，较上年增长 11.73% ； 2015 年，对外承包工程 新签合同额 2,10.70 亿美元，较上年增长 9.50% ； 2016 年，对外承包工程新签合同额 2,40.10 亿美 元，较上年大幅增长 16.20% ，“一带一路”政策取得显著成效。 2017 年 1~5 月，我国对外承包工程 新签合同额 5,191.4 亿人民币，同比增长 5 .5% ，有小幅增长。 总体看， 2016 年以来全国房地产开发投资显著回暖，基础设施建设投资保持较快增长，对外工 程承包新签合同额在“一带一路”带动下持续增长，建筑业下游需求持续增长。 （ 5 ）行业竞争 建筑企业只有在取得相应资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动，资质等级 是建筑企业的重要基础条件。 目前，国内建筑行业的竞争特点主要体现在建筑设计、施工， 区域建筑市场呈现 地方垄断 特征 ， 外部建设公司准入困难等，中国建筑市场存在四类参与者： “ 五大 ” 央企、区域龙头、外资巨头以 及众多中小建筑公司。 表 1 中国建筑业市场企业竞争格局 企业类型 代表企业 经营状况 五大央企 中国建筑股份有限公司 经过大规模的整合之后进入资本市场，是中国建筑 市场的领导者，规模上均达到世界 500 强的水平， 在国际工程承包市场占有一席之地。 中国铁建股份有限公司 中国中铁股份有限公司 中国冶金科工股份有限公司 中国交通建设集团有限公司 区域龙头 上海浦东路桥建设股份有限公司 在所在区域做深做透的同时，跨区域扩张也取得一 定成果，依靠较好的管理和成本控制能力，获取较 好的收益。 上海建工股份有限公司 北京建工集团有限责任公司 上海隧道工程股份有限公司 龙元建设集团股份有限公司 外资企业 清水建设株式会社 占有国内高端市场，主要优势在设计和工程管理， 业务主要在总承包（EPC）、项目管理承包（MPC） 层面。 瑞典斯堪斯卡公司 其他中小建筑企业 -- 成为专业的劳务分包企业，依靠中国巨大的廉价劳 动力资源，故能够长久持续生存。 资料来源：联合评级整理 从各业务领域的竞争情况来看， 普通房屋建筑工程市场集中度最低，竞争极其激烈 。 公共建筑 及高层、超高层建筑工程市场，整体集中度较高，存在一定 程度 的垄断性 ， 高层 、 超高层建筑以中 国建筑股份有限公司承建为主 。 矿山建筑工程市场集中度较高，中国冶金科工股份有限公司承建了 大部分黑色及有色冶金厂房建设与矿区建设 ， 中铝国际工程股份有限公司承建了大部分的电解铝冶 炼厂及铝土矿区建设 。 铁路、城市轨道交通呈寡头垄断的市场格局 ， 中国 中铁股份有限公司与中 国铁建股份有限公司 占据 了 80% 以上的市场份额。航道、港口以及疏浚工程呈垄断市场格局，主要 由中国交通股份有限公司进行承建。 公路、隧道、桥梁工程、大坝、电厂和港口工程 市场 集中度高 。 建筑安装工程与装饰装修工程市场集中度较低，竞 争较为激烈。 总体看，建筑企业数量众多，普通房建领域竞争激烈，基础设施建设领域中公路、隧道、桥梁 工程、大坝、电厂和港口工程集中度较高。 （ 6 ）行业政策 简政放权，审批权限下放 2014 年 7 月，住建部发布《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》，指出 以 简政放权为发展 目标，开放市场，坚持放管并重，消除市场壁垒，构建统一开 放、竞争有序、诚信守法、监管有力 的全国建筑市场体系。 政府 工作重心由 “ 重审批，轻监管 ” 转变为 “ 淡化前置管理，重视事中和事 后监管 ” ，宽进严管。 新版资质标准出台 2014 年 11 月，住建部 发布 《住房城乡 建设部关于印发 < 建筑业企业资质标准 > 的通知》，新资 质标准中的专业承包资质由原先的 60 项减少为 36 项。另外各类别二级企业资质对一级建造师数量 要求明显增加 ； 各类别三级企业资质由三级项目经理证改为注册建造师。 跨省业务统一监管 2015 年 9 月，住房城乡建设部印发 《关于 推动 建筑市场统一开发的若干规定》 ，指出给予外地 建筑施工企业与本地建筑施工企业同等待遇，实行统一的市场监管，推动建筑市场统一开放，对全 国建筑施工企业跨省承揽业务活动实施统一监管。 营改增 打击挂靠 2016 年 5 月 1 日，营改增试点范围扩大至建筑业，明确建筑业的增值税率为 11% 。目前，建 筑业转包、挂靠、劳务用工不规范以及项目采购不规范等行为导致建筑施工企业项目分包方以及人 工费无法拿到进项税发票，从而在短期内增加了建筑施工企业的税负成本。但是，从长期看营改增 有助于提高行业规范程度与竞争环境。 PP 项目加速 国家发改委和国开行 2015 年 3 月 17 日发布的《关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作 有关工作的通知》要求，各地要加强协调，积极引入外资企业、民营企业、中央企业、地方国企等 各类市场主体，灵活运用基金投资、银行贷款、发行债券等各类金融工具，推进建立期限匹配、成 本适当以及多元可持续的 PP 项目资金保障机制。除金融支持外， PP 发展也要有健全法律法规予 以保障。 4 月 21 日，国务院常务会议审议通过了发改委会同有关部门研究起草的《基础设施和公用 事业特许经营管理办法》。 清理各项保证金 2016 年 6 月，国务院办公厅发布《关于清理规范工程建设领域保证金的通知 》，取消了 24 项 工程领域保证金，只保留 4 项，推荐低成本的银行保函方式来替代保证金缴纳，取消的保证金应于 2016 年底之前退还建筑施工企业。住房城乡建设部副部长在国新办吹风会上表示，初步估算此次清 理规范工程建设领域的保证经，会盘活近万亿资金，减轻企业负担。 （ 7 ）行业关注 价格竞争较为激烈 我国建筑市场近年来一直处于供大于求的状况，在招投标制度下，建筑市场上存在着拖欠工程 款、压价竞争和垫资施工的现象。与其他行业相比，建筑工程市场的价格竞争行为表现的更为激烈， 很多建筑业企业为了保住市场或收回固定成本费用，不惜降价 让一部分利润以降低价格或以成本价 低价竞标，使得中国建筑业的利润率一直处于很低的水平。 垫资施工占用企业资金 垫资施工是工程发包方降低资金成本、转嫁经营风险、获取施工企业利润的一种重要手段和途 径，当前很多发包方即使是资金充裕的情况下也会要求施工企业垫资施工。垫资施工已经成为众多 施工企业承揽项目的先决条件和难以回避的经营 “ 陷阱 ” ，它不仅会给建筑业企业带来一定的资金 时间损失，也是建筑企业高负债运营的原因之一。 成本波动风险 建筑业上游行业如钢铁行业、水泥行业等，均为周期性很强的行业，其价格与整个经济周期关 系密切。 2016 年以来，钢铁、水泥价格持续回升，价格波动幅度较大 。劳务费用方面，近年来，随 着国家总体工资水平的上涨以及一些地方 “ 民工荒 ” 现象的出现，建筑业人工费用在不断上涨，不 利于建筑企业控制成本。建筑原材料的可替代性较小，建筑企业缺乏与上游原材料供应厂商的议价 能力，大多数企业的产业链条不够完整，在很大程度上受制于上游厂商，进一步加大了企业的成本 风险。 （ 8 ）未来发展 未来一段时期 ， 预计房地产市场将持续 受到 房地产调控政策影响 ， 房地产投资大幅拉动建筑业 需求增长的可能性较小 。 在 “ 一带一路 ” 和 PP 项目推动下，基础设施建 设投资有望保持增长，对 建筑行业的发展起到支撑作用。随着固定资产投融资模式日趋多元化，大型建筑企业的规模优势和 资金优势将更加显著，市场集中度将有所提高。 建筑业转型升级将进一步深化，由粗放式的发展模式向以装配式建筑为代表的工业化、精细化 方向转型。装配式建筑是弥补现阶段建筑业高技能劳动力短缺的有效途径，通过工厂预制和现场装 配相结合的生产方式，不但缩短了建造周期，还能减少对手工劳动和劳动技能的依赖，提升建筑质 量。 总体看，在基础设施建设投资的支撑下，建筑业市场空间巨大，市场集中度将进一步提升，装 配式建筑将是未来的 重要发展趋势。 2 ．房地产行业 （ 1 ）行业概况 房地产业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过 十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正 由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 2014 年，地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市 场低迷，市场观望情绪强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，全年商品房销售面积 120,649 万平方米，同比 下 降 7.6% ，其中住宅销售面积下降 9.1% ；商品房销售额 76,292 亿元，同比 下降 6.3% ，其中住宅销售额下降 7.8% 。从供给方面看， 2014 年房地产开发企业房屋竣工面积仍继 续保持增长，但增速出现回落，整体上供不应求的状态出现明显好转。全年房屋竣工面积 107,459 万平方米，增长 5.9% 。其中，住宅竣工面积 80,868 万平方米，增长 2.7% ；商业营业用房竣工 12,084 万平方米，增长 11.3% 。 2015 年，房地产政策持续向好，房地产企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面积和销 售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存 为主。 2015 年，全国 商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5% 。其中，住宅销售面积增长 6.9% ，办公楼销售 面积增长 16.2% ，商业营业用房销售面积增长 1.9% 。从供应来看，土地供应控规模、调结构，并加 大保障性住房安置，改善市场环境。全年房屋竣工面积 10,039 万平方米，下降 6.9% 。其中，住宅 竣工面积 73,7 万平方米，下降 8.8% 。 进入 2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位运行。 2016 年，全国商品房销售面积 157,349.0 万平方米，同比增 长 22.5% 。其中，住宅销售面积增长 22.4% ， 办公楼销售面积增长 31.4% ，商业营业用房销售面积增长 16.8% 。从供应来看， 2016 年，全国房屋 竣工面积 106,128.0 万平方米，同比增长 6.1% 。其中，住宅竣工面积 77,185.0 万平方米，同比增 长 4.6% 。 2017 年 1~6 月，全国商品房销售面积 74,62.0 万平方米，同比增长 16.10% 。其中，住宅销售面积 增长 13.50% ，办公楼销售面积增长 38.80% 。 2017 年 1~6 月， 全国房屋竣工面积 41,524.01 万平方米， 同比增长 5.0 % 。 图 5 近年来 全国商品 房 供求情况 （单位：万平方米） 资料来源： Wind 资讯 从商 品房销售价格看， 2014 年，由于各地限购的影响持续深化，市场整体下行趋势明显，房价 下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房，全国百城住宅价格出现明显回 落， 2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元 / 平方米，环比下跌 0.92% 。 2015 年受多重宽松政策调整 影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象，全国 10 个城市（新建）住宅平 均价格为 10,980 元 / 平方米，环比上涨 0.74% 。进入 2016 年，百城价格指数延续上年增长态势，一、 二线城市进入快速上涨通道，同时三线城市价格进入增长通道，截至 2016 年底，百城价格指数为 13,035.0 元 / 平方米，较年初增长 18.2 % 。 为了应对房价快速上涨防止房地产市场泡沫化，2016年“十一假期”，全国多个一线及重点二 线城市（包括：北京、广州、深圳、上海一线城市以及南京、苏州、武汉、天津、东莞等二线城市） 陆续推出房地产调控政策，从限购、限贷、限价等多个方面进行调控。11月中旬，武汉、杭州、深 圳、南京等地的楼市已推起第二轮调控的波澜，这一轮的调控，整体上都是在国庆调控政策的基础 上，从公积金、社保和个税缴存年限、贷款比例等方面，进行了加码。11月28日，上海、天津限购 政策再升级，而上海楼市政策加码“认房又认贷”，力度更是比北京、深圳更严厉。 2016年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道，房价上涨压力并未减 弱。2017年3月以来，全国约30个城市发布楼市调控新政，其中厦门、杭州、广州等城市多次发布升 级版调控政策，北京从“认房又认贷”开始，在购房资格、入学条件、商住房买卖限制、中介整治 等方面填补政策漏洞，调控力度升级，调控地域范围扩大。本轮调控中针对供给端主要采取了两个 手段：一是严格规范房屋土地规划用途，严禁“商办工改住”；二是住房限售，即居民家庭新购买 的住房在取得不动产证满规定年限后方可转让。限售政策是本轮政策调控中的创新措施，通过限制 住房交易后的再次转让，增加了住房持有成本，有力打击了各类炒房和套现的现象。 2017年7月下旬，中共中央政治局召开了会议，提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策， “稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。长效机制要遵循供给侧结构性 改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。培育和发展住房租赁市场是建 立长效机制的一个重要方向：我国首部住房租售法规已公开征求意见，立法步伐正在加快；住建部 等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。此外， 长效机制还须配套施策：从财税上降低住房交易带来的财富增值效应，从投资渠道建设上引导资金 流到急需支持的实业上去等。 总体看， 在当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方 面的重要作用。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体呈回暖趋势，但政策环境由松趋 紧，出现分化，热点城市调控政策不断收紧，而三四线城市仍坚持去库存战略，从供需两端改善市 场环境。 （ 2 ）行业关注 行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征 。 截至 2016 年底，按 Wind 资讯整体法 1计算的房地产 板块资产负债率为 7 6.96 % ，较 2015 年底提高了 0.5 个百分点，房地产板块整体债务率较高 。 2015年， 国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善，根据中国指数研究院数 据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍。2016年，房 地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%。2015年和2016年房 地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。 1 Wind 行业内标的公司：（成分股 * 总负债） / （成分股 * 总资产） 。 房地产调控政策再度趋严 2016 年 10 月至 2017 年 4 月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、 限价、限贷、限售等多个方面对房地 产行业进行调控。不排除后续存在政策继续出台的可能性，房 地产行业可能再度面临进入行业紧缩期的可能。 市场格局持续分化 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。 从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐 观，去库存仍然是目前三、四线房地产市场调控的核心任务之一。 中小房企面临被整合风险 高库存状态下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提供 了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳 、成都、东莞等热点城市以 收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 3 ．区域经济 公司位于重庆市的建筑施工项目和房地产开发项目较多，重庆市区域经济对公司经营业绩有较 大影响。 根据《 2016 年重庆市国民经济和社会发展统计公报》， 2016 年，重庆市实现地区生产总值 17,58.76 亿元，较上年增长 10.7% ；实现建筑业增加值 1,714.63 亿元，较上年增长 15.1% ；建筑业 总产值达 7,035.81 亿元，较上年增长 12.4% ；全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实 现利润 336.92 亿元，较上年增长 9.9% ，建筑业整体发展良好。 2016 年，重庆市全年完成固定资产投资总额 17,361.12 亿元，较上年增长 12.1% ；其中，基础设 施建设投资 5,60.87 亿元，较上年增长 30.0% ，占全市固定资产投资的 32.6% ，基础设施建设投资对 建筑业的发展起到了很大的推动作用。 2016 年，重庆市全年完成房地产开发投资 3,725.95 亿元，同比微幅下降 0.70% ，房地产开发投 资并未出现回暖；其中，住宅投资完成 2,319.97 亿元，同比下降 3.0% 。 2016 年，重庆房屋新开工 面积为 4,875.16 万平方米，同比大幅下降 16.10% 。其中，住宅新开工面积为 2,98.92 万平方米，下 降 18.30% 。 2016 年， 重庆 商品房竣工面积为 4,421.30 万平方米，同比下降 4.50% 。其中，住宅竣工 面积为 3,084.0 万平方米，下降 3.20% 。 从土地供应来看， 2016 年，重庆供应土地 789 宗，较上年的 967 宗减少 178 宗 ，主要系重庆市 房地产库存水平较高、政府为推进去库存而减少土地供应所致 ；成交土地 714 宗，较上年 824 宗减 少 110 宗。 2016 年，重庆成交土地占地面积 3,83.34 万平方米，同比下降 22.0 3% ；规划建筑面积 6,051.97 万平方米，同比下降 25.30% 。其中 ， 成交住宅类土地占地面积 1,187.48 万平方米，同比下 降 30.02% ；成交商住综合用地占地面积 563.75 万平方米，同比下降 35.35% ；成交商服用地占地面 积 316.24 万平方米，同比下降 26.24% 。土地价格方面， 2016 年 12 月，重庆住宅类用地楼面均价 3,72.60 元 / 平方米，为全年 12 个月的最高值，较上年同期大幅增长 138.89% ；商服用地楼面均价 1,764.14 元 / 平方米，较上年同期增长 58.47% ；商住综合用地楼面均价 5,6 53.17 元 / 平方米，同比增长 178.76% 。 从商品房销售情况看， 2016 年，重庆商品房销售面积 6,257.15 万平方米，同比增长 16.27% ；其 中住宅销售面积 5,105.46 万平方米，同比增长 14.0% 。商品房销售额 3,432 亿元，同比增长 16.30% ； 其中住宅销售额 2,635.64 亿元，同比增长 17.40% 。 商品房销售均价 5,484.93 元 / 平方米，同比小幅增 长 0.02% ，销售均价基本维持稳定。 总体看，重庆市基础设施建设投资快速增长，带动建筑业较快发展；房地产开发投资并未出现 回暖，开工面积和竣工面 积均有所下降； 2016 年重庆市房地产需求端旺盛，土地供应下降，以去库 存为主。 四、基础素质分析 1 ． 规模与竞争力 公司成立于 2010 年，是一家以建筑业和房地产业为主导，产业涉足商贸、金控、酒店等多个行 业的中型现代化企业。 目前公司在全国民企 50 强企业排 名 第 298 位、重庆民企 50 强 排名 第 7 位。 公司在重庆市民营建筑企业中规模最大、资质最全。 公司拥有 10 余年建筑施工经验 ， 目前拥有施工承包资质 1 3 个， 其中包括房屋建筑工程一级、 市政公用工程一级、建筑装饰装修工程一级、 公路工程二级、地基与基础工程二级、消防设施工程 二级、防水防腐保温工程二级、古建筑工程二级等一、二级资质以及 5 个三级专业资质， 可承接绝 大部分施工业务。公司建筑业务主要集中重庆、四川、贵州、陕西、甘肃、新疆等地，公司与碧桂 园控股有限公司、红星美凯龙家居集团股份有限公司都签有战略合作协议。近年来 ，公司 在 BT 、 PP 等新业务模式领域取得了较好业绩，分别承建了成都市新津北大附中、重庆市黔江区行政中心、贵 州省毕节市第一中学等 BT 项目，与甘肃省兰州市交通运输委员会签订了 “ 乌海至玛沁国家高速公 路（ G1816 ）甘肃境兰州新区 至兰州段公路工程 ” PP 项目投资合作协议， 预计 总投资额 达 181.50 亿元。公司 曾 荣获 重庆市建筑协会颁发的“ 巴渝杯（重庆市优质工程） ”和“ 三峡杯（重庆市优质 结构） ” 、 重庆市涪陵建筑业协会颁发的“ 涪州杯（涪陵区优质工程） ” 等 荣誉 ，是中国建设系统 企业信用 AA 级企业，曾多次参与编制国家级标准和行业标准编制，拥有 工法及专利 40 余项 。 房地产开发方面，公司拥有房地产开发二级资质，项目主要位于重庆周边区县以及四川、贵州 等省份的地级市 ，以住宅开发为主 。 截至 2017 年 6 月底，公司拥有土地储备建筑面积 83.25 万平方 米，在建项目 共 8 个， 2016 年实现销售金额 20.70 亿元。 总体看，公司作为国内规模较大的 民营建筑企业之一，行业资质齐备、等级较高，公司建筑工 程质量较好 、 具有良好品牌形象和较强的区域竞争力 ，房地产业务具有一定的区域竞争力 。 2 ． 人员素质 公司共有董事、监事及高管人员 4 人，其中，执行董事 1 名，监事 1 名，除执行董事外的高管 2 名。公司高管人员大多在公司从事相关业务和管理工作多年，行业经验丰富。 公司创始人和执行董事黄一峰先生，重庆市涪陵区人， 1971 年 4 月出生，经济管理专业毕业， 大学本科学历，高级工程师。 1986 年 6 月参加工作。 206 年 8 月加入中国民主建国会，先后任重庆 市工商联副主席、重庆市青年联合会副会长、重庆建筑业协会副会长、重庆市慈善总会副会长、涪 陵区工商联主席等社会职务，是重庆市第四届人大代表。现任公司执行董事。 截至 2017 年 6 月底，公司共有在职员工 1,930 人。其中，生产人员占 61.91% ，技术人员占 5.54% ， 销售人员占 9.38% ，管理人员占 19.79% ，其他人员占 3.38% ；从文化程度来看，高中及中专学历占 29.53% ，大专学历占 33.78% ，本科及以上学历占 36.69% 。 总体看，公司主 要高级管理人员拥有丰富的行业背景和管理经验，公司属于劳动密集型企业， 因此大量员工集中于生产一线，公司人员构成符合行业特点，可以满足目前的生产经营需要。 3 ．技术研发 技术研发方面， 截至 2017 年 6 月 底， 公司配备研发人员 3 3 人， 已 设立 了 企业技术中心并经重 庆市认定，占地面积约 30 平方米，具备良好的办公研发条件。此外，公司拥有注册建造师 113 人， 高级职称 3 6 人，中级职称 11 8 人，具备高素质的技术团队。 此外，公司联合重庆大业新型建材集团有限公司、重庆大学钢结构工程研究中心、重庆川东船 舶重工有限责任公司共同成立中科大业建筑产业化集团有限公司，依托重庆大学钢结构工程研究中 心强大的科研技术能力、重庆川东船舶重工有限责任公司的钢结构加工能力、中科大业建筑产业化 集团有限公司的新型建材研发能力、重庆中科建设（集团）有限公司的现场装配一体化施工能力， 打造完整的建筑产业化核心生态圈。公司现已与重庆大学、中国建材研究院等签署技术合作协议， 已组建研发、设计、施工、管理团队，并已将涪陵工商联大厦作为高层办公建筑示范工程，在设计 及研发工作方面已取得明显进展， 涪陵工商 联 大厦项目于 2017 年 3 月 取得施工许可证，目前仍在建 设中 。公司将围绕建筑产业化五化一体（标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信 息化管理）的建设目标，通过与科研院校机构的产学研合作及知名企业的战略合作，打造集研发、 设计、 BIM 管理、绿色新型建材、钢结构及部件加工、装配施工于一体的钢结构绿色建筑全产业链 企业，将实现技术持续创新进而降低成本，提高效率和质量。 总体看，公司技术研发实力较强， 目前正积极推进建筑产业化的研发。 4 ．税收优惠 公司享受的西部大开发等税收 优惠政策较多，主要为：依据财政部、海关总署、国家税务总局 《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税 [201]58 号）文件，公司二级子 公司重庆中科建设（集团）有限公司（以下简称“中科建设”）、三级子公司重庆商汇小额贷款股 份有限公司（以下简称“商汇小贷”）、三级子公司重庆市涪陵区大业建材有限公司所从事的产业 属于《西北地区鼓励类产业目录》中所确定的鼓励类目录，且符合目录的主营业务收入占企业总收 入 70% 以上，公司享有西部地区的鼓励类产业企业减按 15% 的税率征收企业所得税的优惠政策。根 据西藏自治区人 民政府藏政发 [2014]51 号文件，公司三级子公司西藏涪展实业有限公司享受上述税 收优惠，企业所得税率为 9% 。根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条、《中华人民共 和国企业所得税法实施条例》第八十六条规定及结合本公司的具体经营情况，公司二级子公司重庆 展禾农业发展有限公司 2016 年度自产农产品免征企业所得税优惠事项已经重庆市涪陵区国家税务 局备案确认。 2016 年初，公司与甘肃省兰州市交通运输委员会签订了 “ 乌海至玛沁国家高速公路（ G1816 ） 甘肃境兰州新区至兰州段公路工程 ” PP 项目 （以下简称“兰州中通道项 目”） 投资合作协议，总 投资额 181.5 亿元。该项目属于《西北地区鼓励类产业目录》中所确定的鼓励类目录，且符合目录 的主营业务收入占企业总收入 70% 以上，公司享有西部地区的鼓励类产业企业减按 15% 的税率征收 企业所得税的优惠政策。 总体看，公司享受一系列税收优惠政策，面临较好的外部发展环境。 五、公司管理 1 ． 治理结构 公司按照《中华人民共和国公司法》等相关法律法规的要求，建立 了 较为简单的治理结构 。 公司设立了股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构。 公司设执行董事 1 名 ， 对公司股东会负责。执行董事负责召集股东会议，并向股东会报告工 作；负责执行股东会的决议；决定公司的经营计划和投资方案；决定聘任或者解聘公司副经理、财 务负责人及其报酬事项等。 公司设监事 1 名 ， 对股东会负责 ； 监事任期每届 3 年，任期届满，可连选连任。监事主要负责 检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公 司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议等。 公司设经理，由股东会聘任或者解聘。经理负责主持公司的生产经营管理工作、组织实施执行 董事决议；组织实施公司年度经 营计划和投资方案；拟定公司内部管理机构设置方案；拟定公司的 基本管理制度；制定公司的具体规章；提聘或解聘公司副经理、财务负责人及除应由执行董事聘任 或者解聘以外的管理人员；履行执行董事授予的其他职权。 总体看，公司治理结构较为合理，符合法律要求，能够满足公司日常经营需要，整体运行情况 良好。 2 ．管理体制 公司根据自身情况制订了较为完整的管理体系和制度。 截至 201 7 年 6 月 底，公司 本部 下设 董事 会 / 党委办公室（监察审计部）、风险管理部、投融资管理中心、董事局办公室、人力行政部、财务 管理部、信息化管理部和经营拓展中心 8 个职能部门 ，各个部门分工明确，运作规范。 公司通过向下属子公司委派经营高管和财务高管以加强对其管理。各级子公司均为独立法人， 实行独立核算。在市场销售和项目承揽方面，主要由子公司市场部和项目经理负责市场开拓、完成 可研报告和成本预算工作。公司在立项审批、投资、重大款项支付等方面实行统一监管。公司对主 要生产原材料采取公司本部统一采购，一般原材料由子公司直接采购。公司通过对子公司定期或不 定期检查，履行必要监管，掌握子公司经营管理情况。 财务管理方面，公司对下属子公司实行 严格 管理。公司成立财务管理部，下设九个处室， 对全 资子公司实行直接财务管理；对参控股子公司的财务管理，公司是通过向下属参、控股子公司委派 财务高管以加强对其管理。公司制定了包括《会计核算管理制度》、《会计预算管理制度》、《投 资管理制度》、《税收管理制度》、《资金管理办法》等配套管理制度，对子公司进行 严格的 财务 管理。 公司资金管理主要包括资金预算、融资、担保和对外投资以及债权债务的管理等。公司对各级 子公司实行 “ 收支两条线 ” 制度，通过内部银行资金管理平台，建立 “ 资金池 ” ，采取 “ 统收统支 ” 和 “ 统借统还 ” 的统一领导 和 高度集中 管理，对 资金支出采取分级管理。 担保 管理 方面 ， 公司原则上不对外担保，但是若基于公司运营发展需要或合作需求，在风险可 控的前提下，公司会对上下游客户提供对外担保，以公司与被担保方进行业务交易形成的款项为保 障。对外担保由分管客户的部门根据需要提出对外担保申请，由公司融资部、法务部、董办及分管 领导审核相关方案后交由执行董事审核同意后，方可实施。 合同管理 方面，公司 建立 了 合同归口管理部门， 按合同签订履约主体不同进行分级分类管理， 风险管理部门对合同履约风险统一检查。市场营销部是公司各种经营类合同及各子公司工程项目类 合同的归口管理部门。合同管理其他部门还包 括审计法务部、财务部、工程管理部、成本管理部以 及公司办公室。 安全生产管理方面， 为加强公司安全生产管理 、 全面落实企业安全生产主体责任，公司制定了 《安全管理一般规定》，要求公司及项目 公司 需建立安全生产保证体系，建全安全组织机构，由具 有安全管理素质的工作人员执行，各部门将安全目标层分解，明确各级人员的安全责任。 总体看，公司部门设置齐全，内部管理制度规范，管理运作情况良好。 六、经营分析 1 ．经营概况 公司主要从事建筑工程、房地产开发销售、金融、商贸等业务，目前公司的主要收入来源是建 筑业和房地产业，其中，建筑业务主要涵盖房屋建筑、市政工程、 土石方、装修装饰等建筑工程类 型，房地产开发项目主要分布在重庆市 、贵州省和 四川省 。 2015 年 12 月，公司通过非同一控制下 的 企业 合并获得中坤地产 10% 股权，新增房地产开发业务，业务领域进一步向多元化发展。为提高 数据可比性，公司编制了 201 3 ~2015 年的备考财务报表，本报告经营及财务分析部分 2014~2015 年 数据均采用备考财务报表口径 ， 2016 年数据采用审计报告口径 。 2014~2016 年，公司主营业务收入分别为 39.86 亿元、 56.71 亿元和 49.95 亿元，呈波动上升态 势； 2015 年主营业务收入增长 42.26% ，主要系房地产结转收入增长所致； 2016 年主营业务收入减 少 11.91% ，主要系 公司进行转型升级，整合公司资源重点进行建筑产业化发展及 PP 项目的拓展， 传统业务规模有所下滑， 建筑工程收入减少所致。 2014~2016 年，公司净利润分别为 2.04 亿元、 7.78 亿元和 3.65 亿元，呈波动增长态势； 2015 年净利润大幅增长 280.68 % ，主要系毛利率较高的房地产 项目结转所致 ； 2016 年净利润减少 53.03 % ，主要系 资产减值损失增加 以及公允价值变动收益减少所 致。 表 2 2014~2016 年公司主营业务收入 及毛利率 情况（单位：亿元 、 % ） 板块 2014 年 2015 年 2016 年 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 建筑工程 29.85 74.88 10.76 29.92 52.76 14.27 20.47 40.99 10.93 房地产销售 6.07 15.24 18.79 17.34 30.58 26.75 19.47 38.98 33.19 建筑产业化商 品销售业务 0.72 1.80 9.92 5.61 9.89 14.48 7.32 14.66 18.18 小贷业务 2.41 6.05 100.00 2.51 4.42 100.00 2.54 5.07 76.37 租赁业务 0.18 0.46 22.43 0.29 0.52 12.73 0.01 0.02 -130.47 其他业务 0.63 1.57 25.85 1.04 1.83 29.87 0.14 0.28 14.84 合计 39.86 100.00 17.66 56.71 100.00 22.18 49.95 100.00 23.97 资料 来源：公司提供 注： 2014~2015 年小贷业务收入为净收入，毛利率为 10.0% ； 2016 年小贷业务收入统计口径改变，将利息收入计入营业收入，将利息支出 计入营业成本。 从各板块收入来看， 2014~2016 年，建筑工程收入波动下降， 2016 年同比下降 31.58% ，主要系 建筑业务转型以及 公司为控制业务风险而减少与中小房企的合作所致；房地产销售收入逐年增长， 主要系近年来开发规模扩大、项目陆续结转所致； 建筑产业化 商品销售业务收入逐年增长，主要系 重庆大业新型建材集团有限公司（以下简称“大业新材”） 生产销售规模增长 所致；小贷业务收入 逐年增长，主要系业务拓展所致；租赁业务收入 2016 年大幅下降，主要系 重庆中科图正贸易（集团） 有限公司（以下简称“图正贸易”）不再纳入合并范围所致。 从收入构成来看， 2014~2016 年，建筑工程 业务 始终是公司最大收入来源，但收入占比逐年下 降；房地产销售收入占比逐年上升， 2016 年达 38.98% ，成为公司重要收入来源； 建筑产业化 商品销 售业务收入占比逐年上升， 2016 年达 14.6% ；小贷业务收入占比变化不大，均在 5% 左右；租赁业 务和其他业务收入占比较小。 从毛利率来看， 2014~2016 年，建筑工程毛利率呈波动增长态势，主要系 业务结构变化和市场 竞争 加剧所致；房地产销售毛利率逐年上升，主要系平均售价较高的项目陆续结转所致； 建筑产业 化 商品销售业务毛利 率逐年上升，主要系合并范围变化、毛利率较高的混凝土销售增加所致；小贷 业务毛利率 由 10.0% 下降至 76.37% ，主要系收入统计口 径改变所致 ；租赁业务毛利率大幅下降至 - 130.47% ，主要系图正贸易不再纳入公司合并范围后、剩余的租赁业务 盈利能力较弱 所致。 综上， 2014~2016 年，公司主营业务毛利率分别为 17.6% 、 22.18% 和 23.97% ，逐年上升，主要系房地产销 售收入占比及毛利率上升所致。 2017 年 1~6 月，公司实现营业收入 17.48 亿元，较上年同期减少 20.58% ，主要系公司正在进行 升级转型，整合公司资源重点进行建筑产业化发展及 PP 项目拓展，并且为规避风险减少与小型公 司的合作，传统业务规模有所下滑， PP 业务尚在准备或初 始进场阶段所致；随着营业收入的减少， 公司实现净利润 1.59 亿元，较上年同期减少 27.61% 。 总体看，建筑工程及房地产开发是公司收入的主要来源，近三年公司收入规模波动增长，毛利 率水平逐年提升。 2 ． 业务运营 （ 1 ）建筑工程业务 公司建筑工程业务主要由子公司 中科建设 运营 ， 业务模式以 BT （建设 - 移交）、进度付款（每月 结算以及按工程节点或工程金额结算）和 PP 模式为主。公司承建的建筑施工程业务类型主要为房 屋建筑工程 和 市政工程。 近年来 ， 考虑到三四线城市房地产市场景气度欠佳，为控制风险，公司减少与中小型房地产开 发商的合作， 2014~2016 年，公司房屋建筑业务规模逐年下降，收入占 建筑工程业务总收入 的比重 分 别为 63.49% 、 54.15% 和 49.83% ， 占比逐年下降，但 仍为建筑施工业务的 重要 构成部分 。 2014~2015 年， 公司房屋建筑业务以地方政府投融资平台公司的保障性住房、拆迁安置房、政府办公楼、学校 和市政道路建设等非商品房建筑为主，建设资金一般来源于财政预算或专项资金，回款风险相对较 小， 在房屋建筑收入中的 占比分别为 55.01% 和 55.0% ； 2016 年，非商品房建筑收入减少 55.86% ，主 要系之前多个项目已完工、但涪陵工商联大厦因政府规划等因素未能如期动工所致。 2017 年 1~6 月， 由于公司承接的 PP 市政工程项目尚在准备或初始进场阶段，收入规模较小，房屋建筑业务收入占比 上升至 89.73% 。 考虑到政府信誉良好 、 回款较好等因素，公司加大对道路、桥梁、医院、学校、公租房、土地 整治等市政工程的投标力度， 2014~2016 年，公司市政工程收入占比逐年上升，分别为 36.49% 、 45.75% 和 50.06% ；收入规模波动下降，分别为 10.89 亿元、 13.6 9 亿元和 10.25 亿， 2016 年收入下降主要系新 签合同规模缩减所致。 公司劳务业务规模很小，主要承接木工作业、砌筑作业、混凝土作业、脚手 架作业等劳务施工业务， 主要 负责该业务的 2 家子公司分别于 2015 年 12 月和 2016 年 1 月发生股权转让， 不再纳入公司合并范围。 表 3 近三年一期 公司建筑工程板块收入情况（单位：万元） 项目 201 4 年 201 5 年 201 6 年 2017 年 1~6 月 房屋建筑 189,52.5 161,97.35 101,92.3 66,890.92 其中：商品房 85,265.15 72,89.81 62,6.15 55,705.01 非商品房 104,257.40 89,097.54 39,326.18 11,185.91 市政工程 108,931.34 136,865.18 102,45.7 7,656.03 劳务 53.60 325.85 -- -- 其他工程 -- 0.04 237.97 -- 建筑工程合计 298,507.49 29,18.42 204,686.07 74,546.95 资料来源：公司提供 注：商品房业主为开发商，非商品房业主为地方政府投融资平台公司。 公司建筑工程业务在立足重庆、四川、贵州等核心区域的同时，持续拓展陕西、江苏、甘肃等 地的区域市场，在 “ 扎根重庆、辐射全国 ” 的战略方针下，公司形成了以重庆为中心，辐射西南、 华东、华北、华南的经营网络，投资项目分布在重庆、四川、贵州、江苏、陕西、福建、天津、北 京等省市。 2016 年，公司建筑工程板块收入主要来源于重庆、贵州、四川和陕西，占比分别为 32.46% 、 50.18% 、 6.13% 和 8.82% ，其中重庆地区近三年收入占比逐年下降，主要系重庆市房地产市场库存面 积较大、发展速度减缓、房地产开发投资增速下降所致；贵州地区收入占比大幅提升，主要系贵州 地区基础设施建设投资增速较快所致。 公司建筑板块收入主要来自重庆和贵州地区，业务区域有待 进一步拓展。 表 4 近三年一期 公司建筑工程板块分地区营业收入情况（单位：万元 、 % ） 地区 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 1~6 月 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 重庆 126,103.3 42.24 105,719.3 35.35 66,431.92 32.46 45,463.40 60.9 贵州 49,62.50 16.62 87,608.45 29.28 102,703.30 50.18 23,39.20 31.39 四川 44,138.47 14.79 42,965.29 14.36 12,539.7 6.13 5,684.35 7.63 陕西 20,14.10 6.74 36,32.63 12.14 18,056.21 8.82 -- -- 江苏 37,79.81 12.6 24,704.96 8.25 4,610.81 2.25 -- -- 其他 20,729.28 6.95 1,867.76 0.62 34.06 0.16 -- -- 合计 298,507.49 10.0 29,18.42 10.0 204,686.07 （未完）  |