[发行]南都物业:首次公开发行股票招股说明书摘要
南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 声明 本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不 包括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于上海证券交易 所网站（www.sse.com.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明 书全文，并以其作为投资决定的依据。 投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪 人、律师、会计师或其他专业顾问。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确 性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及 其摘要中财务会计资料真实、完整。 中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明 其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 1-2-1 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第一节重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风 险： 一、 发行方案 本次发行方案经公司 2016年第三次临时股东大会审议通过。 本次公开发行新股的数量为 1,984.1270万股，全部为发行人公开发行新股， 发行后流通股占发行后总股本比例为 25.00%。网上发行数量为 1,984.10万股， 为本次发行数量的 99.9986%，剩余未达沪市新股网上申购单位 1,000股的余股 270股由保荐人（主承销商）负责包销。本次发行股份全部为新股，不安排老股 转让。 二、发行人及相关责任主体的承诺事项 （一）主要股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺 1、公司实际控制人韩芳女士承诺： （1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人 管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物 业回购该等股份； （2）在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期 间每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业 股份总数的 25%； （3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； （4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价 均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价 格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。不因 其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺； 1-2-2 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承 诺； （6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 2、公司控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石承诺： （1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司 /本企业不转让或者 委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不 由南都物业回购该等股份； （2）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价 均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价 格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六 个月。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺； （3）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格将不低于本次发行的发行价； （4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 3、公司董事兼总经理肖小凌，公司董事金涛承诺： （1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人 管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都 物业回购该等股份； （2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有 南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%； （3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； 1-2-3 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价 均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价 格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。不因 其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺； （5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承 诺； （6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 4、公司董事、副总经理兼董事会秘书阙建华，副总经理沈慧芳、徐静、潘 才平、余剑义，财务负责人陈红承诺： （1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管 理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物 业回购该等股份； （2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有 南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%； （3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； （4）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日 的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行 的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因职务变更、离职 等原因而放弃履行该承诺； （5）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 1-2-4 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 5、公司监事金新昌、章文亚、倪瑶承诺： （1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管 理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物 业回购该等股份； （2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有 南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%； （3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； （4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 6、公司股东上海南都、银泰置地承诺： （1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司不转让或者委托他 人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都 物业回购该等股份； （2）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格将不低于本次发行的发行价； （3）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调 整。 7、公司股东郑勇强、中城年代承诺： 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人/本公司不转让或者委托他 人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南 都物业回购该等股份。 （二）公开发行前持股5%以上股东的持股意向及减持意向 1-2-5 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 本次发行前，持有本公司 5%以上股份的股东为韩芳女士、南都地产服务、 舟山五彩石、上海南都、银泰置地，分别直接持有公司 28.64%、45.82%、 6.64%、6%、6%股权。公司首次公开发行股票并上市后，其在锁定期满后根据 需要通过证券交易所集中竞价交易系统、大宗交易系统减持其所持公司股票。持 有本公司 5%以上股份的股东自锁定期满之日起两年内减持股份的具体安排如 下： 1、实际控制人韩芳女士持股意向及减持意向 （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的持 有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，均已经全 额承担赔偿责任。 （3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本 人所持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持 比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的 25%。上述减持数量 均以不影响本人对南都物业实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为 限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。 （4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易 所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过 发行人予以公告。 2、控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石持股意向及减持意向 （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人 股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。 （3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本 企业所持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减 1-2-6 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 持比例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部股份数额的 25%。上述减持 价格将不低于本次发行的发行价。 （4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易 所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过 发行人予以公告。 3、股东上海南都、银泰置地持股意向及减持意向 （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。 （2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人 股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。 （3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 价格将不低于本次发行的发行价。 （4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易 所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过 发行人予以公告。 4、未履行或未及时履行上述相关承诺时的约束措施如下： 由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行相关承诺的事实及原 因；承诺人及时作出合法、合理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护 发行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行 人股东大会审议；承诺人因未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人 所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失的，依法赔 偿发行人或投资者的损失。 三、关于公司上市后三年内公司股价低于每股净资产时稳定公 司股价的预案 （一）公司股价稳定预案 1-2-7 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司 2016年第三次临时股东大会通过了《公司股票上市后三年内公司股价 稳定预案》，主要内容如下： 为维护公司上市后股价的稳定，保护广大投资者尤其是中小投资者的利益， 公司制定了关于首次公开发行股票上市后三年内公司股价连续低于最近一年末经 审计每股净资产时稳定公司股价的预案，主要内容如下： 1、启动稳定股价预案的触发条件 公司股票自首次公开发行并上市之日起三年内，若非因不可抗力因素所致， 如公司股票连续 20个交易日收盘价均低于最近一个会计年度末经审计每股净资 产时，本公司及本预案中提及的其他主体将依照本预案的约定采取相应的措施以 稳定公司股价。 若因除权除息等事项致使上述股票收盘价与本公司最近一个会计年度末经审 计的每股净资产不具可比性的，上述股票收盘价应做相应的复权调整。 2、稳定股价的具体措施 稳定股价的具体措施包括发行人回购公司股份、控股股东增持公司股份以及 公司董事（不含独立董事）、高级管理人员增持股份。在上市后三年内每次触发 启动稳定股价预案的条件时，公司将及时依次采取以下部分或全部措施以稳定公 司股价： （1）发行人回购股份 自应采取稳定股价措施之日起 10个交易日内，若公司控股股东、非独立董 事、高级管理人员未向公司董事会送达增持公司股票书面通知，公司董事会将在 上述送达通知事项期满后 10个交易日内制定公司回购公司股票的预案，并在履 行完毕相关内部决策程序和外部审批/备案程序（如需）后实施，且按照上市公 司信息披露要求予以公告。预案包括回购股份数量、回购价格或价格区间、回购 实施期限、回购股份的处理、回购对公司经营的影响、回购所需资金的来源、回 购对公司股价的影响等内容。在公司股票收盘价连续 10个交易日高于最近一期 经审计的每股净资产时，公司可终止实施回购计划。 1-2-8 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司在公告回购公司股票预案后 3个月内实施回购公司股份。公司单次用于 回购公司股票的资金总额不低于上一会计年度经审计的归属于母公司股东净利润 的 5%，连续十二个月内回购比例不超过公司上一年度股份总额的 2%。 （2）控股股东增持股份 自应采取稳定股价措施之日起 10个交易日内，公司控股股东向公司董事会 送达增持公司股票书面通知，通知至少包括控股股东拟增持股份数量、增持价格 或价格区间、增持期限、增持目标及其他有关增持的内容。在公司股票收盘价连 续 10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司控股股东可终止实施 增持计划。公司控股股东在增持计划按期实施后或增持计划终止后 2个工作日内 向公司董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包 括控股股东已增持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。 （3）董事（不含独立董事）和高级管理人员增持股份 自应采取稳定股价措施之日起 10个交易日内，公司非独立董事、高级管理 人员向公司董事会送达增持公司股票书面通知，通知至少包括非独立董事、高级 管理人员拟增持股份数量、增持价格或价格区间、增持期限、增持目标及其他有 关增持的内容。在公司股票收盘价连续 10个交易日高于最近一期经审计的每股 净资产时，公司非独立董事、高级管理人员可终止实施增持计划。公司非独立董 事、高级管理人员在增持计划按期实施后或增持计划终止后 2个工作日内向公司 董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包括已增 持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。 公司非独立董事、高级管理人员承诺，自应采取稳定股价措施之日起 3个月 内实施增持公司股份。连续十二个月内非独立董事、高级管理人员累计增持资金 金额不低于其上一年度在公司领取的税后薪酬总额及公司对其现金股利分配总额 （税后）之和的 20%。 若上述期间内存在 N个交易日限制非独立董事、高级管理人员买卖股票， 则非独立董事、高级管理人员相应期限顺延 N个交易日。 1-2-9 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （4）继续回购或增持公司股份将导致公司股权分布不符合上市条件时，将 停止实施股价稳定措施。 （5）公司稳定股价措施实施完毕及承诺履行完毕之日起 2个交易日内，公 司应将稳定股价措施实施情况予以公告。 （二）与公司股价稳定预案相关的承诺 1、公司的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的 每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导 致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动 稳定股价措施的条件，公司应在发生上述情形的最后一个交易日起十个交易日 内，严格按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价 措施，向社会公众股东回购股票。由公司董事会制定具体实施方案并提前三个交 易日公告。 2、控股股东的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的 每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导 致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动 稳定股价措施的条件，本公司应在发生上述情形后严格按照《公司股票上市后三 年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公司股份，并将根据公 司股东大会批准的《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》中的相关规定， 在公司就回购股份事宜召开的股东大会上，对回购股份的相关决议投赞成票。 3、董事（独立董事除外）、高级管理人员承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的 每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导 致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动 稳定股价措施的条件，公司董事、高级管理人员应在发生上述情形后，严格按照 1-2-10 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公 司股份。 上述承诺对公司未来新任职的董事和高级管理人员具有同样的约束力。 四、相关各方关于信息披露文件有虚假记载、误导性陈述或重 大遗漏方面的承诺 （一）公司关于信息披露重大违规方面的承诺 本公司及公司全体董事、监事、高级管理人员承诺《南都物业服务股份有限 公司首次公开发行股票招股说明书》（以下简称“招股说明书”）不存在虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的 法律责任。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司 是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公司 前述事实作出处罚决定之日起 30日内，本公司将启动依法回购本次发行的全部 新股的程序，回购价格按照回购是本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加 同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股 本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确 定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在 证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30日内，本公司将依法 赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部 门、司法机关认定的方式和金额确定。 （二）控股股东南都地产服务关于信息披露重大违规方面的承 诺 本公司承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》 （以下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真 实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 1-2-11 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物 业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成 重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会 议中就相关议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的， 本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银 行同期存款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的 原限售股。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在 证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30日内，本公司将依法 赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部 门、司法机关认定的方式和金额确定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本公司非因 不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30日内未启动履行上述承诺，则本 公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向 股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，直至按承诺采取 相应的承诺措施并实施完毕为止。 （三）实际控制人韩芳关于信息披露重大违规方面的承诺 如南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）本次发行招股说明书 有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自 赔偿责任被依法认定之日起 30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和 金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金 额确定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不 可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30日内未启动履行上述承诺，则本人 将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向 股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如 有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。 1-2-12 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （四）董事、监事和高级管理人员关于信息披露重大违规方面 的承诺 本人承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以 下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实 性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物 业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成 重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议 中就相关议案投赞成票。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在 证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30日内，本人将依法赔 偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部 门、司法机关认定的方式和金额确定。 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不 可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30日内未启动履行上述承诺，则人将 在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和 社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺 措施并实施完毕为止。 （五）本次发行相关中介机构的承诺 保荐机构承诺：如因长江保荐为发行人首次公开发行制作的、出具的文件有 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，长江保荐将依照相 关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。该等损失的赔偿金额以 投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额 等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。 1-2-13 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 审计机构承诺：因本所为南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票并上 市制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失 的，将依法赔偿投资者损失，如能证明本所没有过错的除外。 发行人律师承诺：如本所在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本所所制 作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或在披 露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投资者直 接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本所将依照相关法律、法规规定承担 民事赔偿责任，赔偿投资者损失。该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生 的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形 实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。 资产评估机构承诺：如因本公司在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本公 司所制作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述， 或在披露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投 资者直接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本公司将依照相关法律、法规 规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。该等损失的赔偿金额以投资者因此而 实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待 上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。 五、发行人及其控股股东、实际控制人、董事及高级管理人员 等责任主体未能履行承诺时的约束措施 （一）发行人的承诺 如本公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股说明书中所作出的公开承 诺事项未能履行、确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施： 1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原 因； 2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益； 3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议； 1-2-14 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。 （二）控股股东、实际控制人的承诺 浙江南都房地产服务有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务股份有限公 司控股股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开 承诺，则采取或接受以下措施： 1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正； 2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失； 3、有违法所得的，按相关法律法规处理； 4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺； 5、根据届时规定可以采取的其他措施。 （三）公司董事、高级管理人员的承诺 南都物业服务股份有限公司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行 上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施： 1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正； 2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失； 3、有违法所得的，按相关法律法规处理； 4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺； 5、根据届时规定可以采取的其他措施。 发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作 出的承诺。 （四）公司股东的承诺 1-2-15 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都地产服务、舟山五彩石、银泰置地、上 海南都、中城年代作为南都物业服务股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首 次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施： 1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正； 2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失的，依法赔偿发行人因此所 遭受的直接损失； 3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理； 4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺； 5、根据届时规定可以采取的其他措施。 六、公司上市前滚存利润的分配安排 经 2016年 5月 21日召开的 2016年第三次临时股东大会决议，公司股票发 行当年所实现的净利润和发行前一年末的滚存未分配利润由发行完成后的新老股 东共享。 七、发行后公司股利分配政策 （一）利润分配的原则 公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维 护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的 相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经 营能力。 （二）利润分配的方式 公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金分 红方式分配股利。具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。采用 股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理 因素。公司利润分配不得超过累计可供股东分配的利润范围，不得损害公司持续 经营能力。 1-2-16 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）分红的条件及比例 在满足下列条件时，可以进行分红： 1、在公司当年盈利且累计未分配利润为正数且保证公司能够持续经营和长 期发展的前提下，如公司无重大资金支出安排，公司应当优先采取现金方式分配 股利；公司每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可供股东分配的利润的 10%，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配 利润的 30%。具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来 资金使用计划提出预案。 2、在公司经营状况良好，且董事会认为公司每股收益、股票价格与公司股 本规模、股本结构不匹配时，公司可以在满足上述现金分红比例的前提下，同时 采取发放股票股利的方式分配利润。公司在确定以股票方式分配利润的具体金额 时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司目前的经营规模、 盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利润分配方案 符合全体股东的整体利益和长远利益。 3、公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈 利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照《公司章程 （草案）》规定的程序，提出差异化的现金分红政策。 （1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时， 现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80%； （2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时， 现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 40%； （3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时， 现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20%； （4）公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定 处理。 4、上述重大资金支出事项是指以下任一情形： 1-2-17 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超 过公司最近一次经审计净资产的 30%或资产总额的 20%； （2）当年经营活动产生的现金流量净额为负； （3）中国证监会或者上海证券交易所规定的其他情形。 （四）现金分红的期间间隔 在符合分红条件的情况下，公司原则上每年度进行一次现金分红。公司董事 会可以根据当期的盈利规模、现金流状况、发展阶段及资金需求状况，提议公司 进行中期分红。 （五）股票股利分配的条件 在公司经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整 体利益时，可以在确保足额现金股利分配的前提下，提出股票股利分配预案。采 用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合 理因素。 （六）决策程序和机制 公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供 给和需求情况提出、拟定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事 会审议通过后提交股东大会审议批准。独立董事可以征集中小股东的意见，提出 分红提案，并直接提交董事会审议。 股东大会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种 渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉 求，并及时答复中小股东关心的问题。 如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向 股东大会提交利润分配预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金 留存公司的用途和使用计划，并由独立董事发表独立意见。 （七）公司利润分配政策的变更 1-2-18 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事 的意见制定或调整分红回报规划及计划。但公司应保证现行及未来的分红回报规 划及计划不得违反以下原则：即在公司当年盈利且满足现金分红条件的情况下， 公司应当采取现金方式分配股利，以现金方式分配的利润不少于当次分配利润的 20%。 如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政策 的，应以股东权益保护为出发点，在股东大会提案中详细论证和说明原因；调整 后的利润分配政策不得违反中国证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润 分配政策的议案，须经董事会、监事会审议通过后提交股东大会批准，独立董事 应当对该议案发表独立意见，股东大会审议该议案时应当采用网络投票等方式为 公众股东提供参会表决条件。利润分配政策调整方案应经出席股东大会的股东所 持表决权的 2/3以上通过。 公司外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化是指以下情形之一： 1、因国家法律、法规及行业政策发生重大变化，对公司生产经营造成重大 不利影响而导致公司经营亏损； 2、因出现战争、自然灾害等不可抗力因素，对公司生产经营造成重大不利 影响而导致公司经营亏损； 3、因外部经营环境或者自身经营状况发生重大变化，公司连续三个会计年 度经营活动产生的现金流量净额与净利润之比均低于 20%； 4、中国证监会和证券交易所规定的其他事项。 （八）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股 东分配的现金红利，以偿还其占用的资金 （九）股东分红回报规划的制订周期和调整机制 1、公司应以三年为一个周期，制订股东回报规划，公司应当在总结之前三 年股东回报规划执行情况的基础上，充分考虑公司所面临各项因素，以及股东 1-2-19 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （特别是中小股东）、独立董事和监事的意见，确定是否需对公司利润分配政策 及未来三年的股东回报规划予以调整。 2、如遇到战争、自然灾害等不可抗力，或者公司外部经营环境发生重大变 化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化，或现行 的具体股东回报规划影响公司的可持续经营，确有必要对股东回报规划进行调整 的，公司可以根据本条确定的利润分配基本原则，重新制订股东回报规划。 八、填补被摊薄即期回报的承诺 （一）公司关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报： 1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格 管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用； 2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制； 3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步 提高公司市场竞争力和持续盈利能力。 （二）董事、高级管理人员关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员 作出如下承诺: 1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方 式损害公司利益； 2、对本人的职务消费行为进行约束； 3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动； 4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况 相挂钩； 1-2-20 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激 励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。 （三）公司控股股东、实际控制人关于填补被摊薄即期回报方面 的承诺 公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵 占南都物业利益。 九、本公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险 （一）劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工 数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。报告期内，人力资源成本占主营业 务成本的比例分别为 81.15%、83.59%、84.31%与 85.48%。虽然公司通过提升物 业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加 值，以提升公司的盈利水平。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成 不利影响的可能。 （二）未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险 报告期内公司（含控股子公司）未为全部员工缴纳社会保险。截至 2017年 6月 30日，公司及其子公司员工人数为 6,276人，其中退休返聘人员 1,588人， 当月离职停保 127人，城镇保险缴纳人数 3,063人，“双农保”缴纳人数 296人， 公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为 19.15%。报告期内，公司存 在应缴社保但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，由于各地方政策差 异，员工社会保险在转移的过程中，社会保险手续正在办理中；部分员工基于个 人原因自愿放弃缴纳社会保险。 经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的 重要性，并且积极采取规范措施，向员工详细告知社会保险的政策和功能，促使 员工接受缴纳社会保险，社保覆盖率逐步提高。针对上述社会保险缴纳情况，公 1-2-21 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司 的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东、实际控制人将无条件以现 金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。 （三）产业政策风险 报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物 业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公 司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法 律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的 业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。 十、审计截止日后公司经营情况 公司财务报告审计截止日为 2017年 6月 30日，天健会计师接受本公司的委 托，审计了本公司 2017年 6月 30日、2016年 12月 31日、2015年 12月 31 日、2014年 12月 31日的合并及母公司资产负债表，2017年 1-6月、2016年 度、2015年度、2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、 合并及母公司股东权益变动表，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（天健 审[2017]7978号）。 （一）2017年 1-6月经营情况和上年同期对比 1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目 2017年 6月 30日 2016年 12月 31日 资产总计 68,070.24 57,297.31 负债合计 43,561.45 33,643.14 归属于母公司股东权益 24,420.35 23,654.17 少数股东权益 88.44 - 股东权益合计 24,508.79 23,654.17 2、合并利润表主要数据 1-2-22 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目 2017年 1-6月 2016年 1-6月 营业收入 37,506.80 27,150.94 营业利润 4,770.88 4,394.85 利润总额 4,891.42 4,505.39 净利润 3,589.03 3,345.42 归属母公司所有者净利润 3,566.18 3,345.42 3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目 2017年 1-6月 2016年 1-6月 经营活动产生的现金流量净额 3,348.47 193.43 投资活动产生的现金流量净额 11,456.45 -6,003.81 筹资活动产生的现金流量净额 -3,263.90 9,825.00 汇率变动对现金的影响 -- 现金及现金等价物净增加/(减少)额 11,541.02 4,014.62 4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目 2017年 1-6月 2016年 1-6月 计入当期的政府补助 135.26 104.62 非流动性资产处置损益 -0.28 -0.06 委托他人投资或管理资产的损益 -352.64 其他营业外收入和支出 -13.03 23.89 减：所得税影响 31.92 117.74 减：少数股东权益影响额（税后） 2.22 - 合计 87.81 363.35 截至 2017年 6月 30日，公司总资产为 68,070.24万元，较上年末增加 18.80%，公司总负债为 43,561.45万元，较上年末增加 29.48%，资产、负债规模 1-2-23 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为 24,508.79万元，较上年末增长了 3.61%，主要系 2017年 1-6月所实现的净利润所致。 2017年 1-6月公司营业收入为 37,506.80万元，较上年同期增加了 10,355.86 万元，增幅为 38.14%，实现归属母公司所有者净利润 3,566.18万元，较上年同 期增加了 220.76万元，增幅为 6.60%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所 有者净利润 3,478.38万元，较上年同期增加 496.30万元，增幅为 16.64%，主要 系公司持续发展经营导致。 （二）2017年 1-9月经营情况与上年同期对比 公司财务报告审计截止日为 2017年 6月 30日。公司 2017年 9月 30日的合 并及母公司资产负债表，2017年 1-9月的合并及母公司利润表、现金流量表、以 及财务报表附注未经审计，但已由天健会计师事务所审阅，并出具了天健审 [2017]8434号《审阅报告》。 财务报告审计截止日至本招股说明书签署之日，公司经营情况正常。公司生 产经营模式未发生重大变化；公司采购模式和销售模式未发生重大变化；公司经 营情况正常；公司税收政策亦未发生重大变化；公司亦未出现其他可能影响投资 者判断的重大事项。 公司财务报告审计截止日之后经审阅的主要财务数据如下： 1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目 2017年 9月 30日 2016年 12月 31日 资产总计 72,642.01 57,297.31 负债合计 46,617.34 33,643.14 归属于母公司股东权益 25,910.74 23,654.17 少数股东权益 113.93 - 股东权益合计 26,024.67 23,654.17 2、合并利润表主要数据 1-2-24 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目 2017年 1-9月 2016年 1-9月 营业收入 58,040.40 40,347.96 营业利润 6,709.49 6,069.44 利润总额 7,009.99 6,216.76 净利润 5,104.91 4,561.83 归属母公司所有者净利润 5,056.57 4,561.83 3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目 2017年 1-9月 2016年 1-9月 经营活动产生的现金流量净额 3,190.60 -494.94 投资活动产生的现金流量净额 10,263.46 -6,388.01 筹资活动产生的现金流量净额 -3,263.90 9,825.00 汇率变动对现金的影响 -- 现金及现金等价物净增加/(减少)额 10,190.16 2,942.05 4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目 2017年 1-9月 2016年 1-9月 计入当期的政府补助 337.53 154.07 非流动性资产处置损益 -0.58 -0.19 委托他人投资或管理资产的损益 -510.88 其他营业外收入和支出 -34.64 18.10 所得税影响 82.57 173.42 少数股东权益影响额（税后） 8.51 - 合计 211.24 509.45 截至 2017年 9月 30日，公司总资产为 72,642.01万元，较上年末增加 26.78%，公司总负债为 46,617.34万元，较上年末增加 38.56%，资产、负债规模 1-2-25 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为 26,024.67万元，较上年末增长了 10.02%，主要系 2017年 1-9月所实现的净利润所致。 2017年 1-9月公司实现营业收入为 58,040.40万元，较上年同期增加了 17,692.44万元，增幅为 43.85%，实现归属母公司所有者净利润 5,056.57万元， 较上年同期增加了 494.74万元，增幅为 10.85%，实现扣除非经常性损益后归属 母公司所有者净利润 4,845.33万元，较上年同期增加 792.94万元，增幅为 19.57%，主要系公司持续发展经营导致。 （三）2017年度预计经营情况与上年同期对比 2017年度全年预测主要财务数据如下： 单位：万元 项目 2017年度（预估） 2016年度（经审计） 营业收入 72,000-76,000 57,774.53 净利润 6,900-7,300 6,296.48 扣除非经常性损益后归属母公司所有 者净利润 6,200-6,600 5,611.81 根据公司 2017年度预估的主要财务数据，2017年，公司营业收入预测值为 72,000.00万元至 76,000.00万元，较 2016年同期增加 14,225.47万元至 18,225.47 万元，增幅为 24.62%至 31.55%。净利润预测值为 6,900.00万元至 7,300.00万 元，较 2016年同期增加 603.52万元至 1,003.52万元，增幅为 9.59%至 15.94%。 扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润预测值为 6,200.00万元至 6,600.00万元，较 2016年同期增加 588.19万元至 988.19万元，增幅为 10.48%至 17.61%。 1-2-26 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第二节本次发行概况 股票种类人民币普通股A股 每股面值 1.00元 发行股数不超过1,984.127万股 其中：公开发行股数 1,984.127万股 公司股东公开发售股数 0万股 每股发行价 16.25元 发行后每股收益 0.71元（以2016年度经审计扣除非经常性损益 前后孰低的归属于母公司股东的净利润除以发 行后总股本计算） 市盈率 22.98倍 发行前每股净资产 4.10元（以2017年6月30日经审计的归属于母公 司股东的净资产除以发行前总股本计算） 发行后每股净资产 6.70元（以2017年6月30日经审计的归属于母公 司股东的净资产加上本次募集资金净额除以本 次发行后总股本计算） 市净率 2.43倍（按本次每股发行价格除以发行后每股 净资产计算） 发行方式直接定价，不进行网下询价或配售 发行对象 持有上交所证券账户卡的自然人、法人、证券 投资基金法人、符合法律规定的其他投资者等 （国家法律、法规禁止及发行人须遵守的其他 监管要求所禁止者除外）。 承销方式余额包销 拟上市交易所上海证券交易所 1-2-27 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 发行股份的流通 本次发行结束后，发行人将尽快申请发行的股 票在上海证券交易所上市流通 预计募集资金总额 32,242.06万元 预计募集资金净额 28,748.30万元 发行费用概算（不含税） 承销及保荐费用：2,137.74万元 审计、验资及评估费用：649.06万元 律师费用：318.00万元 用于本次发行的信息披露费用：367.92万元 材料制作费：7.05万元 发行手续费：14.00万元 费用合计：3,493.77万元 1-2-28 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第三节发行人基本情况 一、发行人基本情况 发行人名称：南都物业服务股份有限公司 英文名称： Nacity Property Service Co.,Ltd. 注册资本： 5,952.381万元 法定代表人：韩芳 成立日期： 1994年4月13日（2015年12月29日整体变更为股 份有限公司） 注册地址：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10 楼 邮政编码： 310023 联系电话： 0571-88255592 传真： 0571-88255592 网址： http://www.nacityres.com/ 电子信箱： IR@nacity.cn 1-2-29 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 二、发行人历史沿革及改制重组情况 （一）设立方式 公司系由浙江南都物业管理有限公司以 2015年 10月 31日为基准日整体变 更设立的股份公司。2015年 12月 27日，公司召开创立大会暨第一次股东大 会，全体发起人一致同意南都有限整体变更为股份公司。根据天健会计师 2015 年 11月 27日出具的天健审[2015]7304号《审计报告》，以南都有限截至 2015 年 10月 31日经审计的净资产额 55,239,604.84元为依据，折为股份公司的股本 总额 50,000,000股，每股面值为人民币壹元，剩余部分净资产 5,239,604.84元计 入资本公积。2015年 12月 29日，公司在浙江省工商行政管理局办理了工商变 更登记，企业法人注册登记号为：91330000142924946H。 （二）发起人及其投入的资产内容 原南都有限的股东即为整体变更后南都物业的发起人，整体变更时，发起人 及其持股情况如下： 序号发起人名称 /姓名持股数量（万股）持股比例 1 韩芳 1,704.545 34.09% 2 金涛 113.635 2.27% 3 肖小凌 59.090 1.18% 4 浙江南都房地产服务有限公司 2,727.275 54.55% 5 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 395.455 7.91% 合计 5,000.000 100.00% 三、发行人有关股本情况 （一）本次发行前后的股本变化情况 本次发行前，公司股本 5,952.381万股，本次拟公开发行 1,984.127万股，占 发行后股本 25%。本次发行前后公司股本结构如下： 股东名称本次发行前本次发行后 持股数量 （万股） 持股比例 (%) 持股数量 （万股） 持股比例 (%) 1-2-30 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 南都地产 2,727.2750 45.82% 2,727.2750 34.36% 韩芳 1,704.5450 28.64% 1,704.5450 21.48% 舟山五彩石 395.4550 6.64% 395.4550 4.98% 上海南都 357.1429 6.00% 357.1429 4.50% 银泰置地 357.1429 6.00% 357.1429 4.50% 中城投资 119.0476 2.00% 119.0476 1.50% 郑勇强 119.0476 2.00% 119.0476 1.50% 金涛 113.6350 1.91% 113.6350 1.43% 肖小凌 59.0900 0.99% 59.0900 0.74% 本次发行的股份 --1,984.1270 25.00% 合计 5,952.3810 100.00% 7,936.5080 100.00% （二）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股 份的承诺 本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺详见招股说明书 中“重大事项提示”。 四、发行人业务情况 （一）发行人主要业务概述 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，其中物业 管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询 服务，具体情况如下： 1、物业服务 公司的物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、 绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公 寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目 等。 （1）基础物业服务 基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管 理服务。 1-2-31 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 A、包干制物业管理服务 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均 由物业管理企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身 服务效率。 B、酬金制物业管理服务 公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方 式上截然不同。酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额， 提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或 者不足均由业主享有或者承担。该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务 透明。 （2）案场服务 案场服务由公司的案场服务中心负责，提供标准化与专业化的客服、礼宾、 保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服 务。案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，目前公 司也在进行业务拓展，开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。案场服务项 目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。 （3）顾问咨询服务 在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单 位、设计院和承建商的工作。但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发 现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。公司关注到此类市场需求，为房地 产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。 该服务按对象可以分为两类：①前期物业顾问业务，主要面向房地产开发 商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入 使用提供意见和建议。②物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司， 公司凭借其二十多年来的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验、提 供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。 1-2-32 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2、增值服务 增值服务是指公司为了自身经营的需要，增强盈利能力，在物业管理服务之 外开展的业务。主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务，与 基础的物业管理服务有所区分，具体介绍如下： 增值服务类别服务内容 家政服务根据客户的个性化需求，为私家区域提供的清洁服务等 绿化养护 根据客户的个性化需求，为私家区域提供树木、花卉、草坪等植 物的保养、维护服务 入室维修根据客户的个性化需求，为私家区域提供专有部位、专有设施设 备的维修服务 拎包入住为毛坯房或精装修房屋客户，提供“从装修到电器”整体解决方案 的家装装修服务 商务服务为客户提供专业的礼宾、接待服务 社区商业以社区范围内的客户为服务对象，以便民、利民，满足和促进居 民综合消费为目标的属地型商业服务 （二）主要业务销售情况 1、主要业务销售收入情况 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，报告期 内，物业管理服务与增值服务的销售收入及占比情况如下表所示： 单位：万元 类型 2017年 1-6月 2016年度 2015年度 2014年度 金额占比金额占比金额占比金额占比 物业管理服务 34,830.78 93.12% 54,184.71 94.09% 44,937.99 95.67% 36,348.72 93.45% 增值服务 2,573.48 6.88% 3,406.07 5.91% 2,032.04 4.33% 2,549.67 6.55% 合计 37,404.25 100.00% 57,590.78 100.00% 46,970.03 100.00% 38,898.39 100.00% 其中，物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场 1-2-33 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 服务和顾问咨询服务，其销售收入及占比情况如下表所示： 单位：万元 类型 2017年 1-6月 2016年度 2015年度 2014年度 金额占比金额占比金额占比金额占比 包干制物业管理服务收入 30,576.76 87.79% 45,480.14 83.94% 40,243.14 89.55% 32,917.44 90.56% 酬金制物业管理服务收入 292.90 0.84% 494.10 0.91% 425.28 0.95% 297.32 0.82% 案场服务收入 3,920.09 11.25% 8,070.62 14.89% 4,100.01 9.12% 2,986.87 8.22% 顾问服务收入 41.04 0.12% 139.86 0.26% 169.56 0.38% 147.10 0.40% 合计 34,830.78 100.00% 54,184.71 100.00% 44,937.99 100.00% 36,348.72 100.00% 关于销售收入结构的具体分析，参见招股说明书“第十一节管理层讨论与分 析”之“二、盈利能力分析”之“（二）营业收入分析”。 2、前五名项目销售情况 报告期内，公司向前五名管理项目销售金额占当期主营业务收入的情况如下 表所示： 年度序号项目名称营业收入（元）占当期主营业务收入 的比例 2017年 1 启东长岛案场 12,145,473.57 3.25% 1-6月 2 成都银泰城 9,194,036.34 2.46% 3 杭州银泰城 8,436,061.20 2.26% 4 东方润园 8,007,900.25 2.14% 5 阿里巴巴 7,896,406.79 2.11% 小计 45,679,878.15 12.21% 2016 1启东长岛案场 36,487,413.78 6.34% 2杭州银泰城 17,653,820.04 3.07% 3阿里巴巴[注 1] 13,772,503.27 2.39% 4海宁银泰城 13,073,748.54 2.27% 5东方润园 12,317,795.95 2.14% 小计 93,305,281.58 16.20% 2015 1杭州银泰城 19,822,969.97 4.21% 2 东方润园 15,109,574.39 3.21% 3 海宁银泰城 13,162,687.71 2.80% 4 阿里巴巴园区 11,418,939.91 2.43% 5 财富金融中心 10,834,506.59 2.30% 小计 70,348,678.57 14.94% 2014 1杭州银泰城 23,650,999.15 6.05% 2 东方润园 16,385,377.43 4.19% 3 财富金融中心 10,629,479.46 2.72% 4 海宁银泰城 10,571,229.98 2.70% 5 阿里巴巴园区 10,448,539.86 2.67% 1-2-34 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 小计 71,685,625.88 18.34% 注 1：阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目，由于两个项 目与同一大业主签订在一个合同内，故此处合并计算。 报告期内，公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的 50%或严重依赖于少数客户的情况。前五名项目中，杭州银泰城、成都银泰城项 目的大业主为公司关联自然人沈国军控制的企业，参见“第七节同业竞争与关联 交易”之“四、关联交易情况”之“（一）报告期内的经常性关联交易”中的相关内 容；海宁银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军参股的企业。除此之外， 公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司 5%以 上股份的股东未在上述客户中占有权益。 3、主要业务销售量及价格变动情况 公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目， 其他项目主要为学校及厂房。报告期内，公司在管项目按照物业类型区分，每期 末的项目数量及签约面积情况如下： 物业 类型 2017年 6月 30日 2016年 12月 31日 2015年 12月 31日 2014年 12月 31日 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 住宅 137 26,289,486 116 22,261,170 101 19,484,885 87 16,970,021 办公 63 6,135,356 47 4,914,016 41 4,250,400 36 3,795,136 商业 31 3,846,118 23 3,231,486 16 2,146,444 14 1,537,384 其他 34 1,933,893 17 1,073,658 5 558,015 4 379,177 合计 265 38,204,853 203 31,480,330 163 26,439,744 141 22,681,718 报告期内，公司签约的项目数量及面积总额逐年增长， 2015年、2016年签 约面积的增长率分别为 16.57%、19.06%。 报告期内，公司已交付项目按照物业类型区分，每期末的项目数量及管理面 积情况如下： 物业 类型 2017年 6月 30日 2016年 12月 31日 2015年 12月 31日 2014年 12月 31日 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 项目 （个） 面积（平方 米） 住宅 116 20,985,834 84 14,601,874 68 11,230,554 58 10,553,718 办公 56 4,722,302 45 4,191,676 39 3,674,621 32 2,756,137 商业 24 2,559,747 19 2,385,442 15 1,724,470 12 1,491,828 1-2-35 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 其他 28 1,866,893 11 1,003,958 5 558,015 4 379,177 合计 224 30,134,776 159 22,182,950 127 17,187,660 106 15,180,860 利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算，公司在管项目的加权 平均价格情况如下表所示： 物业类型 单价（元/平方米 ·月） 2017年 1-6月 2016年 2015年 2014年 住宅 1.97 2.17 2.23 2.15 办公 5.29 5.57 4.78 4.71 商业 5.80 4.44 4.27 4.62 其他 1.59 2.25 4.41 4.10 平均单价 2.44 2.79 2.83 2.77 公司签订的物业服务合同，其价格按照政府指导价或市场价格制定。对于单 个项目来说，合同期间其物业服务价格基本固定。但是随着人员工资薪酬的提 高，公司新增项目的单价也有一定程度的提升。 告期内，各类项目平均单价的波动，主要是由每年新增项目的单价不同所 致。对于商业类项目，2015年该类型的单价较 2014年降低了 7.58%，是由于 2015年签约的两个项目所提供的服务，一为保安消防，二为工务方面的服务， 其单价较 2014年商业类项目平均单价降低了 51.73%、71.21%，但新增面积占 2014年商业类项目总面积的 3.43%、6.50%，造成 2015年商业类项目的平均单 价有一定的下降。2017年 1-6月，由于成都银泰城项目新交付了一批单价较高的 物业，占商业类物业面积的 10%以上，使得公司商业类项目的单价较之 2016年 有明显的提升。2016年之前的其他类型物业项目主要为政府、学校类项目，单 价在 5-10元/平方米·月左右，物业单价较高，但占地面积小，对后期单价的影响 较小。2016年公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型 物业管理面积的 77%左右，而其平均单价仅为 1.64元/平方米·月，因此大幅拉低 了其他类型物业项目的平均单价。2017年 1-6月新增统计了公司于 2016年底收 购的采林物业的项目，由于采林物业的在管项目平均单价为 1.23元/平方米·月， 其面积占比约为 23.84%，因此导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度 的下降。 1-2-36 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）主要成本及其供应情况 公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。物资采购可进一 步细分为办公家具、客服用品、秩序用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿 舍用品、食堂用品、洗衣房用品等；业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩 序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。整个市场完全竞争，供应充足。 1、前五名供应商采购情况 报告期内，公司各期前五名供应商及采购情况如下： 年份序号供应商名称采购金额（元）占营业成本金额之比 2017 年 16 月 1 杭州北秀保安服务公司 25,799,937.99 9.33% 2 杭州明邦保安服务公司 17,321,218.42 6.27% 3 杭州市安保服务集团有限公司 9,934,366.06 3.59% 4 浙江德邦保安服务有限公司 5,820,243.21 2.11% 5 浙江震霆装饰设计工程有限公司 5,580,000.00 2.02% 小计 64,455,765.68 23.32% 2016 1杭州北秀保安服务公司 32,498,601.12 7.72% 2 杭州明邦保安服务公司 28,167,671.88 6.70% 3 杭州市安保服务集团有限公司 14,300,402.59 3.40% 4 上海镜新保洁有限公司 11,248,700.88 2.67% 5 上海庆管物业管理有限公司 10,890,494.31 2.59% 小计 97,105,870.78 23.08% 2015 1杭州市保安服务总公司 6,984,063.26 2.11% 2 杭州明邦保安服务公司 5,685,248.00 1.72% 3 上海重望物业管理服务有限公司 3,211,987.98 0.97% 4 上海瑞庭物业管理服务有限公司 2,788,275.99 0.84% 5 杭州捷丽世纪物业管理有限公司 2,722,377.35 0.82% 小计 21,391,952.58 6.47% 2014 1杭州市保安服务总公司 5,015,045.40 1.75% 2 杭州盛世行环境工程有限公司 2,147,680.00 0.75% 3 杭州捷丽世纪物业管理有限公司 1,911,533.40 0.67% 4 上海智诺酒店管理有限公司 1,680,000.00 0.59% 5 杭州兵瑶服饰有限公司 1,541,122.00 0.54% 小计 12,295,380.80 4.29% 公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的 50%或严重依赖 于少数供应商的情况。公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关 联方，持有公司 5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。 1-2-37 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2、主要成本的价格变动情况 物业管理行业的主要生产成本为人工成本，随着近年来最低工资标准的提升 与房地产行业平均工资水平的上涨，导致公司的人力成本和劳务外包成本有所增 加。2010年至 2014年五年来，浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均报酬及 变动水平如下1： 名称 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 浙江省房地产业城镇单位就 业人员月平均工资（元） 4,013.00 4,351.00 4,717.00 5,127.00 5,528.00 年增长率 13.86% 8.43% 8.42% 8.70% 7.82% （四）行业竞争情况以及发行人在行业中的竞争地位 1、行业竞争格局 我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集 团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能 力。历经 30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管 理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平 参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合 阶段。2014年本行业的企业总数达 10.5万家，尚未形成市场占有比例较大的专 业物业公司。 但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与 其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。 （1）向四大城市群聚集 近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房 市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计 局相关数据，2016年我国的城镇化率达到 57.35%，约 7.93亿人居住在城镇；全 国商品房竣工面积为 10.6亿平方米，存量房市场规模再创新高。行业领先企业 主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市 群。2016年百强企业中，一线城市管理项目个数占比 21%，二线城市占比 1数据来源：国家统计局 1-2-38 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 44%，三四线城市占比 35%。 （2）经营规模和经营能力的提升 根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管 理面积从 2013年的 19.67亿平方米上升到 2016年的 54.50亿平方米，年均复合 增长率高达 40.45%，其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了 29.44%。 2、发行人在行业中的竞争地位 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户 提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。其业务以杭州地区为基点， 精耕江浙沪，适时向全国拓展。 公司于报告期内，分别实现营业收入 39,086.15万元、47,076.24万元、 57,774.53万元、37,506.80万元。由公司目前的营收规模和业务板块来看，与彩 生活、中海物业和中奥到家等行业领先企业相比，本公司已经具有较强的竞争实 力。 作为 2014年至 2018年中国物业管理协会第四届常务理事单位，公司所管理 的项目获得多项国家、省、市级荣誉。2013年，阿里巴巴项目获得中国住建部 颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2012年，逸天广场项目获得中国住建 部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2011年，联合大厦项目获得中 国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2010年，温岭市财税大楼获 得浙江省建设厅颁发的“全省物业管理示范大厦”称号；2009年，林语别墅项 目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2006年，浙大 科技园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号，江滨花园项 目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。除此之外，公司 在行业内也获得多项荣誉，具体如下： 序号名称颁发者时间 1 中国物业服务百强企业中国指数研究院 2017 2 市场化运营领先企业中国指数研究院 2017 3 中国物业服务商办物业管理 TOP10 中国指数研究院 2016 1-2-39 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 4 物业管理商业模式创新企业中国物业管理协会 2015 5 物业管理综合实力百强企业中国物业管理协会 2015 6 中国物业服务领先品牌国务院发展研究中心、清 华大学、中国指数研究院 2015 7 浙江省服务业重点企业浙江省人民政府办公厅 2014 8 物业管理综合实力 TOP200企业中国物业管理协会 2013 9 物业管理综合实力 TOP200服务特色 企业-商业类 中国物业管理协会 2013 10物业管理改革发展 30周年行业标兵中国物业管理协会 2011 11物业管理改革发展三十周年 综合实力百强企业 中国物业管理协会 2011 3、发行人竞争优势 （1）机制优势 南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。相比其他规模化的物业管理公 司，南都物业自 2007年起便率先实现了市场化运作，不存在地产开发母公司或 集团的制约，因而能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的机制优势使 公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。 独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划 得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。 （2）人员与组织优势 南都物业拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在 70后年龄段， 中级管理人员主要集中在 80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神 与奋斗精神。公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化。 最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分，使得公司职能部门扁平 化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗 志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。 1-2-40 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强 员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系，拥有一支 46人的内部培 训讲师团队，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。公司的各 项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优 势作出了必要的贡献。 （3）管理与品牌优势 南都物业作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务 理事单位，已通过 ISO9001、ISO14001和 OHSAS18001三项管理体系认证，具 有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司 3次入围中国物业管理协会全 国物业服务企业综合实力前 30强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位，获得了商业模式创新企业称号。此外，公司获得了中国指数研究院服务领先 品牌称号，其品牌价值位列全国前 15强，并获得中国物业服务商办物业管理 TOP10称号。 公司的 40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务 业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形 成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。 （4）项目资源优势 南都物业自 1994年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了一 大批优质且稳定的客户资源。2011年起，南都物业与绿地集团、银泰置地签订 了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与 多元化服务体系的建立。南都物业总结各类项目的服务与管理经验，创造了 “南 都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较 为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的 认可，保证了稳定的项目来源。 此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念 的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚 实的基础。 1-2-41 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况 （一）主要固定资产 1、主要固定资产的构成及价值 公司固定资产主要包括房屋建筑物、运输工具、其他设备等。其他设备包括 办公用品与工具类用品，其中办公用品如电脑、复印机、投影仪等，工具类用品 如割草机、洗地机、对讲机等。 截至报告期末，公司固定资产的具体情况如下： 单位：万元 项目资产原值累计折旧资产净额 房屋及建筑物 4,002.95 1,559.07 2,443.88 运输工具 567.30 423.40 143.90 其他设备 866.55 613.52 253.04 合计 5,436.80 2,595.99 2,840.81 2、自有房屋及建筑物 （1）联合大厦房产 公司与浙江华海实业有限公司存在纠纷的房产为位于杭州市西湖区紫荆花路 2号联合大厦内的房产三处，分别为联合大厦 701-708室、联合大厦 1001- 1002 室、联合大厦 1003室。 公司分别于 2007年 4月 3日、2007年 5月 31日、2009年 6月 23日与华海 实业签订《房屋预约转让协议》，约定：南都物业向华海实业购买分别位于联合 大厦 1幢 7层 701-708室（面积 3,168.2平方米，价款 3,168.32万元）、联合大 厦 1幢 10层 1001室、1002室（面积 612平方米，价款总计 581.4万元）、联合 大厦 1幢 10层 1003室（面积 311.72平方米，价款总计 296.431万元）房屋。 1-2-42 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2009年 6月 15日，华海实业取得联合大厦《房屋所有权证》；2009年 7月 22日，华海实业取得变更后的联合大厦《国有土地使用证》。2009年 6月 25 日，双方进行房产交付，公司开始对房屋进行使用。 2011年 9月 9日，杭州市国土资源局出具“杭土资简复[2011]60号”《关于联 合大厦分层登记的答复意见》，联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地 使用权由浙江华海实业有限公司以协议出让方式取得，土地出让用途为 “商业、 综合（办公）”，为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，该局在调研基础上 已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，该局将按照市政府批复意见办 理。 截至 2012年，联合大厦 1幢共设立两项抵押。2011年，华海实业在联合大 厦 1幢设立最高额抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行。 2012年 2月 9日，华海实业在联合大厦 1幢设立一般抵押，抵押权人为厦门国 际信托有限公司。 2012年 3月 28日，抵押权人中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行将华 海实业起诉至法院，请求华海实业偿还贷款并在不能按时还款时享有拍卖、变卖 该抵押物所得价款的优先受偿权。 2012年 6月 1日，公司将华海实业诉至法院。西湖区人民法院于 2012年 12 月 17日分别出具（2012）杭西民初字第 1547号、（2012）杭西民初字第 1548 号、（2012）杭西民初字第 1549号《民事判决书》，根据上述判决书，判决公 司与华海实业之间签署的《房屋预约转让协议》系合法有效的房屋转让合同。 2015年 8月 25日，杭州市国土资源局出具《复函》，载明“根据《关于创 新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（杭政办函[2014]18号）和府办 简复第 B20150983号公文处理简复单规定，浙江华海实业有限公司可在联合大 厦项目的抵押、查封等权利限制状态解除后，对该项目符合规定的土地使用权申 请盘活。经属地楼宇经济主管部门审查，属地政府审核，并报我局批准后，可按 规划竣工验收最小单元分割转让”。 1-2-43 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2017年 6月 20日，南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，请求判令 浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦 1幢 701室-708室、1001室-1003室房 屋不动产转移登记至南都物业名下。2017年 6月 29日，该案件正式立案。截至 本招股说明书签署日，该案件正在审理过程中。 截至目前，上述房产尚未办理完成过户登记，上述房产由公司自行使用或对 外出租。 （2）绿地浦创商务大厦房产 公司与上海绿地北虹置业有限公司于 2017年 3月 8日签订《上海市商品房 出售合同》，约定南都物业向北虹置业购买位于上海市虹口区东大名路 1050号绿 地浦创商务大厦 21层 2404室房屋，建筑面积 152.09平方米，价款总计 1,003.794万元。上述房产目前正在办理过户登记手续。 3、租赁房屋及建筑物 截至本招股说明书签署之日，公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为 员工宿舍、办公场所及长租公寓运营，具体情况如下： 序号承租人位置 面积(平 方米） 月租金 （元） 租赁期限 1 南都物业桐庐县江南镇春江路龙潭小区 121.96 1,600.00 2017.5.1-2018.4.30 2 南都物业滨江区逸天广场 150.4 3,700.00 2016.1.1-2018.12.31 3 南都物业温州市鹿城区人民西路群艺大楼 90 3,083.00 2017.3.22-2018.3.21 4 南都物业慈溪市宗汉街道百两村桥南 59号 250 4,166.70 2017.1.1-2017.12.31 5 南都物业 郑州市惠济区长兴路办事处王宅村 114号楼 140 2,700.00 2017.5.24-2018.5.23 6 南都物业郑州市惠济区长兴路水景雅苑 170 3,500.00 2017.4.21-2018.2.20 7 南都物业 郑州市管城区中州大道阳光城 10号 院 46 1,750.00 2017.4.27-2018.4.26 8 南都物业 郑州市经济技术开发区第六大街以 东经南三路以南 12幢 89.5 3,000.00 2017.5.1-2018.4.30 9 南都物业何家坝 5号 30 1,200.00 2017.4.1-2018.3.31 10 南都物业西湖区文二西路 99号银座会所 150 1,344.00 2017.3.1-2018.2.28 11 南都物业 余杭区良渚镇良渚街道美丽洲小山 桥村 38号 98 1,375.00 2017.4.1-2018.3.31 12 南都物业滨江区浦沿街道园区中路 28号 70 3,000.00 2017.3.22-2018.3.21 13 南都物业江干区御道家园 66.97 3,700.00 2017.5.20-2019.5.19 14 南都物业下城区朝晖五区 48.38 4,608.00 2017.8.5-2018.8.4 15 南都物业西溪北苑 29幢 90 3,400.00 2017.8.1-2018.7.31 16 南都物业萧山区宁围镇佳丰南苑 29幢 80 3,400.00 2017.7.20-2018.7.19 17 南都物业萧山区宁围镇合丰村佳丰南苑 30幢 120 3,000.00 2015.11.1-2018.10.31 18 南都物业慈溪古塘街道担山北路担山公寓 87.78 1,800.00 2017.3.15-2018.3.14 19 南都物业逸品福邸 21幢 126.99 1,350.00 2017.7.1-2020.6.30 20 1-2-44 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 21 南都物业成都市天府新区伏龙小区 110 2,800.00 2017.3.4-2018.3.3 22 南都物业西湖区西穆邬社区 57号 100 3,000.00 2017.6.8-2018.6.7 23 南都物业西湖区东蒋湾教室宿舍 90 2,300.00 2016.12.1-2017.11.30 24 南都物业骆家庄西苑二区 99号 20 1,620.00 2017.10.20-2018.10.19 25 南都物业 临安市锦北街道民主村青城山语间 高家庄 263.52 880.00 2016.12.1-2017.11.30 26 南都物业萧山区宁围镇江南明城 159.25 4,620.00 2016.11.1-2019.10.31 27 南都物业上海市虹口区海门路 609号 70.97 6,000.00 2017.6.1-2018.5.31 28 南都物业浦东新区施湾三路 1105弄 128 3,000.00 2017.4.1-2019.3.31 29 南都物业西湖区留下荆长路 19-2号 80 8,800.00 2017.8.8-2018.8.7 30 南都物业滨江园区中路 28号 120 9,600.00 2017.6.29-2018.6.28 31 采林物业昆山市开发区美华西村 85 1,600.00 2017.6.20-2018.6.19 32 采林物业昆山市玉山镇中茵广场 77.34 1,600.00 2017.2.1-2018.1.31 33 南都物业上海市虹口区东大名路 1050号 206.64 43,997.10 2017.5.1-2020.1.31 34 南都物业西湖区紫荆花路 2号联合大厦 543.9 41,666.67 2016.1.23-2021.2.22 35 南都物业惠济区长兴路 22号银江商务综合楼 40.20 2,300.00 2017.8.5-2018.7.4 36 大悦资产滨江区江陵路 336号鑫都汇大厦 14,100 634,735.00 2017.1.1-2028.12.31 37 大悦资产九环路 31-6号 6,113.02 149,066.30 2017.3.20-2027.7.19 38 大悦资产西湖区天目山路 405号 13,370 320,833.33 2017.7.15-2029.7.14 39 大悦资产杭州市下城区朝晖九小区 69幢 2,324.7 207,080.85 2017.11.1-2033.2.28 4、运输工具 截至报告期末，公司运输工具的资产净值为 143.90万元，除电动车、观光 车外，公司拥有 11辆商务用车，共计原值 567.30万元。 （二）无形资产 1、土地使用权 截至本招股说明书摘要签署之日，公司未获取任何土地使用权。 2、商标 截至本招股说明书摘要签署之日，公司注册拥有的商标如下： 序号商标注册商标号 核定服 务项目 注册人注册有效期 1 第 805811号第 36类 上海益都 实业投资 有限公司 2016.01.06-2026.01.06 2 第 13913201号第 35类南都物业 2015.03.07-2025.03.06 1-2-45 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 3 第 13913213号第 36类南都物业 2015.03.07-2025.03.06 4 第 6972452号第 36类南都物业 2010.06.21-2020.06.20 5 第 6972457号第 43类南都物业 2010.09.28-2020.09.27 6 第 8112140号第 36类南都物业 2011.05.07-2021.05.06 7 第 8124824号第 36类南都物业 2012.02.28-2022.02.27 8 第 6092068号第 41类南都物业 2010.05.14-2020.05.13 9 第 6092061号第 43类南都物业 2010.06.28-2020.06.27 10第 13909942号第 37类南都物业 2015.03.07-2025.03.06 11第 13909971号第 39类南都物业 2015.03.07-2025.03.06 12第 13910009号第 41类南都物业 2015.02.28-2025.02.27 （未完）  |