[收购]胜利股份:拟收购股权项目所涉及的重庆胜邦燃气有限公司股东全部权益价值资产评估说明
山东胜利股份有限公司拟收购股权项目所涉及的 重庆胜邦燃气有限公司股东全部权益价值 资产评估说明 北方亚事评报字[2018]第01-002号 （共三册 第二册） 二零一八年一月五日 本册目录 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 ............................ 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................ 2 第三部分 资产评估说明 .............................................. 3 一、评估对象与评估范围说明 ....................................... 3 二、资产核实情况总体说明 ......................................... 6 三、评估技术说明 ................................................. 8 四、评估结论及分析 ............................................. 102 附 件（企业关于进行资产评估有关事项的说明） ....................... 104 第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明 资产评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部 门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任 何单位和个人，不得见诸公开媒体。 北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 二零一八年一月五日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受山东胜利股份有限公司 委托，对重庆胜邦燃气有限公司股东全部权益价值进行评估，有关说明详见后附： 委托人、被评估单位共同编写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分 资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 本项目评估对象为重庆胜邦燃气有限公司股东全部权益价值。 评估范围为截止2017年12月23日重庆胜邦燃气有限公司的全部资产。资产 总额为183,707,770.36元，其中：流动资产为8,609,977.07元，非流动资产为 175,097,793.29元；负债总额为0.00元；所有者权益总额为183,707,770.36元。 详见下表： 2017年12月23日资产负债表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 一、流动资产 四、流动负债 货币资金 短期借款 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 减：坏账准备 预收款项 应收款净额 其他应付款 其它应收款 应付职工薪酬 预付款项 应交税费 存货 5,555,108.40 应付股利 其他流动负债 其它流动资产 3,054,868.67 流动负债合计 流动资产合计 8,609,977.07 五、非流动负债 二、非流动资产 长期借款 长期股权投资 应付债券 投资性房地产 长期应付款 固定资产原价 147,008,325.15 其他非流动负债 其中：设备类 5,791,970.00 非流动负债合计 建（构）筑物类 141,216,355.15 负债合计 减：累计折旧 六、所有者（股东）权益 固定资产净额 147,008,325.15 实收资本 183,707,770.36 其中：设备类 5,791,970.00 资本公积 建（构）筑物类 141,216,355.15 盈余公积 在建工程 26,746,791.00 一般风险准备 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 无形资产 1,342,677.14 未分配利润 递延所得税资产 归属于母公司所有者权益 非流动资产合计 175,097,793.29 所有者（股东）权益合计 183,707,770.36 三、资产总计 183,707,770.36 负债和所有者权益总计 183,707,770.36 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。评估 范围内的资产账面价值已经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了 无保留意见。 （二）实物资产的分布情况及特点 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建（构）筑物、设备 类资产、在建工程等。实物资产的类型及特点如下： 1. 存货：包括原材料、库存商品。其中：原材料共计828项，主要为主要为 无缝管、PE管、调压箱、IC卡气表、管件、阀门等天然气管线安装材料；库存商 品共计302项，主要为天然气、燃气灶、燃气热水器、地暖设备及材料等。上述 存货分别存放于公司仓库及经营门市。 2. 房屋建筑物共57项，主要为公司综合办公楼，龙水管理站综合楼及自建 仓库，龙岗配气站、龙水简易仓库、龙水配气站、邮亭配气站、万古配气站、石 马配气站、金山配气站及城南CNG加气站的房屋及设备棚，以上房屋为公司股东 于1990年至2012年之间陆续购买或建造，大多为砖混结构，总建筑面积8,367.99 平方米。 3.构筑物共计42项，主要为位于龙岗配气站、龙水配气站、邮亭配气站、万 古配气站、石马配气站、金山配气站及城南CNG加气站的水泥地面、围墙、门垛、 大门、消防水池、排水沟等。为公司股东于2000年至2012年陆续建设。 4.管道沟槽共1628项，主要为铺设的地下供气主管网及向各住宅小区及工商 业用户铺设的支管网及调压箱（柜）。管道材质为钢管及PE管，钢管管径分别为 DN32、DN57、DN89、DN108、DN133、DN159、DN720、DN1219等八种规格，PE管管 径分为DE63、DE90、DE110、DE160、DE200、DE250六种规格，申报总长度777,169.00 米，为公司股东于1989年至2016年陆续铺设。 5. 机器设备共149项245台（套），主要为燃气检漏仪等检测设备，天然气 压缩机、天然气调压及计量设备，储气井、罐等天然气存储设备，焊机、发电机、 压缩机、套丝机等管道安装、维护设备等，为公司股东于2000年至2015年期间 购置，主要安装、存放于各镇管理站点及加气站、调压站及安装公司、安监部等。 6. 电子办公设备共214项276台（套），主要为电脑、打印机、空调、监控 等，为公司股东于1995年至2017年期间购置。安置于公司办公区域及仓库、营 业厅、管理站等。 7. 运输设备共计15辆，为公务用轿车、商务车及工程施工用皮卡车，为公 司股东于2008年至2017年期间购置，停放于公司办公地点及各乡镇管理站。 8. 在建工程共计72项，均为设备安装工程，主要是已基本铺设完毕、尚未 转为固定资产的管道铺设工程。在建工程管道总长度为155,737.00米，钢管涉及 DN32、DN57、DN219、DN1219四种规格，PE管涉及DE63、DE90、DE110、DE160四 种规格。 上述实物资产均为公司股东于2017年12月以评估净值为基础开具发票投入。 （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状 况等 公司申报无形资产—土地使用权2项。 第1项《不动产权证书》编号为渝（2017）大足区不动产权第001308705号， 权利人为重庆胜邦燃气有限公司公司，共有情况为单独所有，坐落为大足区龙岗 街道办事处北禅社区4组，不动产单元号为500111 002009 GB00034，权利类型为 国有土地使用权，权利性质为划拨，用途为机关团体用地，土地使用权面积为987 平方米。 第2项《不动产权证书》编号为渝2017大足区不动产权第001287790号、渝 2017大足区不动产权第001287792号、渝2017大足区不动产权第001287794号， 三宗不动产权证书共同指向该宗地，权利人为重庆胜邦燃气有限公司，坐落为大 足区棠香街道办事处南郊村，不动产单元号为500111 003024 GB00012 F00020001， 土地使用权类型为划拨，土地用途为工业用地，土地使用权面积为4,158.70平方 米。 截止评估基准日，第1项土地使用权未设定抵押、担保等他项权利，第2项 土地使用权随地上物设定了抵押权。 上述无形资产均为公司股东于评估基准日依据评估净值开具发票投入。 除以上外，公司未申报其他无形资产。 （四）企业申报的表外资产的类型、数量 除上述申报资产外，企业未申报其他表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本次评估未引用其他机构报告。 二、资产核实情况总体说明 （一） 资产核实人员组织、实施时间和过程 在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制定了 现场清查核实实施计划，对企业的资产情况进行清查核实。项目组清查核实工作 从2017年12月23日开始，到2017年12月28日结束。 清查核实工作主要包括以下过程： 1. 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构 提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，同 时收集、准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文 件资料等。 2. 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然 后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明 确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 3. 现场实地勘察 依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。根据纳入评 估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下， 按照资产评估准则的相关规定，针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查 方法，对各项资产进行了现场勘查。 评估人员根据提供的资产评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、 鉴定及记录，包括核实存货的类型、资产状况、现实价格变化情况、有无减损、 滞销情况；房屋建筑物的坐落位置、建筑面积、结构、附属设施的配置及建筑物 周边环境特点等情况；对机器设备、车辆、电子设备逐台进行现场勘察，并向公 司技术人员及管理人员了解机器设备、车辆、电子设备的购置、更新改造、维护 修理和工作状况情况，并对其资产状态、工作环境和维护保养情况进行调查了解。 对管道沟槽及在建工程，依据申报明细，对照被评估单位提供的天然气管道 现状、建设示意图及申报明细，分段抽取了部分管线进行了现场清查核实。 对土地使用权进行了现场查看，核对了土地权属证明资料及有关协议，对土 地的所处位置、现状、交通及繁华程度等情况进行核实和了解，并收集了解了当 地的基准地价、土地收费标准及相关政策。 4. 修改和完善申报数据并与相关部门人员进行访谈交流 根据现场实地核查情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报 明细表，并向企业相关人员了解企业发展历史及资产使用管理情况等。 5. 核实产权证明文件 对评估范围内的房产、设备、土地等资产的产权情况进行调查核实，做到评 估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协 议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况，对尚未办理权证或权 属不清的资产要求被评估单位提供权属说明和承诺。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 1. 企业部分房产未办理产权证，评估人员在核查资产基础上要求被评估单位 出具资产情况说明和承诺，以此确定资产权属关系。评估中，对已办理权证的房 屋以证载面积为准；未办理权证的房屋建（构）筑物以相关资产设计数据及评估 人员与公司相关人员一同现场测量确定。 2. 企业申报的天然气输送管线埋于地下，对资产清查核实产生一定影响。本 次评估我们对照被评估单位提供的天然气管道现状、建设示意图及申报明细，分 段抽取了部分管线进行了现场清查，未对全部管线进行现场清查。 （三） 核实结论 1. 资产核实结论 评估范围内的资产情况与被评估单位申报的评估明细表及有关资料一致。 2. 资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度 核实结果与账面记录不存在差异。 3. 权属资料不完善等权属不清晰的资产 纳入评估范围的资产均是评估基准日凭股东开具的发票投入公司，涉及的房 产、车辆已办理过户，权属资料比较完善。 4. 抵押情况 根据《不动产权证书》记事栏记载，有13幢总建筑面积4246.64平方米房屋 （或房地产）已由股东作为抵押担保物向中国工商银行股份有限公司重庆朝天门 支行抵押贷款。根据区政府专题会议纪要2017-41，抵押权人知晓并同意在不解除 抵押状态下转让该房地产。 已抵押房产一览表 序 号 权证编号 建筑物 名称 结构 建成年月 建筑面积/ 体积 (m2)/(m3) 证载用 途 1 渝（2017）大足区不动产权第001287695号 公司综合办公楼 砖混 2004/3/1 1672.79 办公 2 渝（2017）大足区不动产权第001287816号 办公用房 砖混 1992/9/1 406.30 商业服务 3 渝（2017）大足区不动产权第001287815号 北街中段门市 砖混 1992/9/1 116.67 商业服务 4 渝（2017）大足区不动产权第001287785号 报恩路101号营业用房 砖混 1990/12/1 25 商业服务 5 报恩路101号营业用房 砖混 1990/12/1 94.45 6 渝（2017）大足区不动产权第001287405号 北环路A幢门市 砖混 1995/11/1 286.37 办公 7 北环路A幢（院内仓库） 砖混 1995/11/1 130.52 8 渝（2017）大足区不动产权第001287767号 龙水管理站仓库 砖混 2000/7/1 140.20 商品房 9 渝（2017）大足区不动产权第001287752号 龙水管理站综合楼 砖混 2000/8/1 693.08 办公 10 渝（2017）大足区不动产权第001287736号 三驱办公楼 砖混 1993/12/1 154.08 非住宅 11 渝2017大足区不动产权第001287792号 城南CNG机房 砖混 2005/12/1 235.44 其他 12 渝2017大足区不动产权第001287790号 城南CNG加气棚 钢结构 2005/12/1 73.96 其他 13 渝2017大足区不动产权第001287794号 城南CNG站房 砖混 2005/12/1 217.78 其他 合 计 4,246.64 - 5. 企业申报的账外资产的核实结论 本次评估企业未申报账外资产。 三、评估技术说明 结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基 础法、收益法对评估对象进行评估。 （一）资产基础法 1．存货 存货账面价值5,555,108.40元，包括原材料、库存商品，明细如下： 存货科目及金额表 单位：元 科目名称 账面价值 1、原材料 4,877,202.15 2、库存商品 677,906.25 存货合计 5,555,108.40 （1）原材料 1）基本情况 原材料共计828项，主要为主要为无缝管、PE管、调压箱、IC卡气表、管件、 阀门等天然气管线安装材料，存放于公司仓库中。 2）数量、品质的核实方法、过程和结论 在评估过程中，评估人员采用A、B、C法对原材料进行盘点，即对价值量大 的原材料进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的原材料进行抽查盘点。抽 查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60%以上，核实结果与申报结果一致。 在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现原材料存在残次、变质及毁 损现象。 3）评估值的确认 在履行盘点、核实等评估程序的基础上，对材料账面价值的构成及合理性进 行了了解，并通过查阅近期进货发票等形式与现行市场价格进行了比较分析。鉴 于上述原材料周转较快，原材料账面价值与市场价格比较接近，以清查核实后的 实际数量乘以账面单价确定评估值。 4）评估结果 原材料的评估值为4,877,202.15元。 （2）库存商品 1）基本情况 库存商品共计302项，主要为天然气、燃气灶、燃气热水器、地暖设备及材 料等，存放于公司储罐及经营门市。 2）数量、品质的核实方法、过程和结论 评估人员对库存商品的核查采用A、B、C法进行盘点，即对价值量相对较大 的天然气、燃气灶及热水器进行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小存量相对 较大的燃气配管进行抽查盘点；抽查盘点数量与金额分别占该类存货的40%和60% 以上。在盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未发现存在毁损、残次的情 况。 3）评估值的确认 经履行盘点、核实等评估程序，对库存商品账面价值的构成及合理性进行了 了解，评估人员认为库存商品账面值比较真实地反映了其实际进货成本。由于其 售价不固定，多是随居民开户零利润或较少加价配卖，以核实确认的账面值确定 评估值。 4）评估结果 库存商品的评估值为677,906.25元。 存货评估值为5,555,108.40元，无评估增减值。 2.其他流动资产 （1）基本情况 其他流动资产账面价值3,054,868.67元，为待抵扣的增值税进项税额。 （2）核实方法和结论 评估人员查阅了资产注入发票及记账凭证，对进项税额的真实性及正确性进 行了清查，核实结果与账面值一致。 （3）评估值的确认和结论 以经过核实的账面价值确定评估值。 其他流动资产的评估值为3,054,868.67元。 3．固定资产 （1）房屋建筑物类固定资产 1) 概况 房屋建筑物类固定资产包括建筑物、构筑物与管道沟槽，均为公司股东于2017 年12月作价投入，账面原值141,216,355.15元，账面净值141,216,355.15元。 ①建筑物 建筑物共申报57项，主要为公司综合办公楼，龙水管理站综合楼及自建仓库， 龙岗配气站、龙水简易仓库、龙水配气站、邮亭配气站、万古配气站、石马配气 站、金山配气站及城南CNG加气站的房屋及设备棚，总建筑面积8,367.99 平方米。 申报账面原值23,656,043.78元，账面净值23,656,043.78元。 以上房屋为公司股东于1990年至2012年之间陆续购买或建造，并于2017年 12月作价投入，大多为砖混结构，部分钢结构及简易结构。截至评估基准日，有 15幢总建筑面积4464.74平方米房屋办理了《不动产权证书》，证载情况见下表： 有证房地产统计表 序 号 房屋登记状况 土地登记状况 建筑物 名称 权证编号 结构 建成年月 建筑面 积 (㎡) 土地面积 (M2) 土地用途 土 地 权 属 性 质 1 公司综合办公楼 渝（2017）大足区不动产权第001287695号 砖混 2004/3/1 1672.79 517.3 机关团体用地 划拨 2 办公用房 渝（2017）大足区不动产权第001287816号 砖混 1992/9/1 406.30 共有1127.46 其他商服用地 划拨 3 北街中段门市 渝（2017）大足区不动产权第001287815号 砖混 1992/9/1 116.67 共有1127.46 其他商服用地 划拨 4 报恩路101号营业用房 渝（2017）大足区不动产权第001287785号 砖混 1990/12/1 25 共有14052.5 商业 划拨 5 报恩路101号营业用房 砖混 1990/12/1 94.45 6 北环路A幢门市 渝（2017）大足区不动产权第001287405号 砖混 1995/11/1 286.37 共有394.7 机关团体用地 划拨 7 北环路A幢（院内仓库） 砖混 1995/11/1 130.52 8 龙水管理站仓库 渝（2017）大足区不动产权第001287767号 砖混 2000/7/1 140.20 共有1025.2 其他商服用地 出让 9 龙水管理站综合楼 渝（2017）大足区不动产权第001287752号 砖混 2000/8/1 693.08 共有1025.2 机关团体用地 出让 10 三驱办公楼 渝（2017）大足区不动产权第001287736号 砖混 1993/12/1 154.08 共有132.8 机关团体用地 划拨 11 中敖住房 渝（2017）大足区不动产权第001308257号 混合 2003/7/1 142.69 共有509 城镇住宅用地 划拨 12 中敖回龙街门市 渝（2017）大足区不动产权第001308177号 混合 1998/9/1 75.41 共有509 其他商服用地 划拨 13 城南CNG机房 渝2017大足区不动产权第001287792号 砖混 2005/12/1 235.44 共有4158.7 工业用地 划拨 14 城南CNG加气棚 渝2017大足区不动产权第001287790号 钢结构 2005/12/1 73.96 共有41587 工业用地 划拨 15 城南CNG站房 渝2017大足区不动产权第001287794号 砖混 2005/12/1 217.78 共有4158.7 工业用地 划拨 合 计 4,464.74 其余房产均未办理产权证书。以上建筑物日常维护和管理状况良好，近几年 未进行大修或者装潢，未计提减值准备。 ②构筑物 构筑物共申报42项，主要为位于龙岗配气站、龙水简易仓库、龙水配气站、 邮亭配气站、万古配气站、石马配气站、金山配气站及城南CNG加气站的水泥地 面、围墙、门垛、大门、消防水池、排水沟等。申报账面原值727,032.37元，账 面净值727,032.37元。 以上构筑物为公司股东于2000年至2012年陆续建设，并于2017年12月作 价投入。以上构筑物日常维护和管理状况良好，未计提减值准备。 ③管道沟槽 管道沟槽共申报1628项，主要为铺设的地下供气主管网、向各住宅小区及工 商业用户铺设的支管网以及管网中包含的调压箱和调压柜。管道均为钢管及PE管， 钢管管径分别为DN32、DN57、DN89、DN108、DN133、DN159、DN720、DN1219八种 规格，PE管管径分为DE63、DE90、DE110、DE160、DE200、DE250六种规格，申报 总长度777,169.00米，申报账面原值116,833,279.00元，账面净值 116,833,279.00元。 以上管线为公司股东于1989年至2016年陆续铺设，并于2017年12月作价 投入。以上管线日常维护和管理状况良好，未计提减值准备。 2) 清查核实 评估人员现场了解了委估资产的形成过程、管理机构和管理制度，对于被评 估单位无法提供基础资料的部分资产，评估人员在现场核实勘查过程中，通过仔 细了解资产现状以弥补其资料的不足。评估中，评估人员对建筑物的法律权属、 现实状况等情况进行了调查了解。 建筑物及构筑物：评估人员在被评估单位人员的陪同下一一确认核实。对隐 蔽工程，部分采用重庆胜邦提供的相关数据，部分采用现场测量确定的数据。 管道沟槽：管道沟槽均为隐蔽工程，评估人员根据被评估单位提供的管网位 置图及申报清单，沿线进行核实，同时就沿线检查井、阀门井的建设尺寸及做法 进行勘察核实；对管道铺设路线、管道铺设长度的核实采用了起点与终点抽查的 方式进行。 3) 评估方法及选择理由 ①对于无交易及出租案例可寻、位于被评估单位加（配）气站内的建（构） 筑物、管道沟槽，采用成本法进行评估。 成本法是指测算现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需 的全部成本（重置全价），再结合该资产的新旧程度和使用维护状况综合确定成新 率，以两者的乘积确定评估值,其公式为： 重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本 A.重置全价的确定 房屋建（构）筑物及管道沟槽重置全价由以下部分组成：建安综合造价、前 期及其它费用和资金成本等，各部分计算过程如下： a.建安综合造价 评估人员在对建筑物、构筑物及管道沟槽进行现场勘察分析的基础上，依据 工程结算、估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定 额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算 其建安综合造价。 对未能提供完整的工程竣工图纸和工程预决算资料的，评估人员根据所提供 的部分资料及现场丈量所获取的基础性数据，参考同类工程或类似工程的建安工 程造价进行修正系数调整，计算其建安造价。 b.前期及其它费用 对于已经办理产权证的房产，前期费用涉及勘察设计费、工程招标代理服务 费、项目建设管理费、工程建设监理费、环境影响评价费、人防易地建设费、城 市基础设施配套费；其余建筑物及构筑物无相应规划审批程序，构造简单，施工 难度不大，本次评估仅考虑了勘查设计费、项目建设管理费和环境影响咨询收费。 房屋建筑物及构筑物前期费用表 费用名称 取费依据 费率 按总 投资 取费 勘察设计费 计价格[2002]10号 4.50% 工程招标投标服务费 发改价格[2011]534号 1.00% 项目建设管理费 财建[2016]504号 2.00% 工程建设监理费 发改价格[2007]670号 3.30% 环境影响咨询收费 计价格[2002]125号 本项目按投资额 的0.20% 按建 人防易地建设费 重庆市大足区人民政府办公室关于进一步规范 25 筑面 积收 费 防空地下室建设和防空地下室易地建设费征管 工作的通知 基础设施配套费 重庆市大足区城市建设配套费征收管理办法 210 对于管道沟槽类资产，我们根据建设部及重庆市有关部门颁布的有关建筑工 程前期收费的标准及一般惯例，分别计算了勘察设计费、工程招标代理服务费、 项目建设管理费、工程建设监理费、环境影响评价费、可行性研究费，取费项目 及依据分别如下： 管道沟槽前期取费表 序号 费用名称 取费依据 取费基础 费率 1 勘察设计费 计价格[2002]10号 建安造价 3.05% 2 工程招标代理服务费 发改价格[2011]534号 建安造价 0.22% 3 项目建设管理费 财建[2016]504号 建安造价 1.27% 4 工程建设监理费 发改价格[2007]670号 建安造价 2.11% 5 环境影响评价费 计价格[2002]125号 预计投资规模 本项目按投资额的 0.15% 6 可行性研究费 计价格[1999]1283号 预计投资规模 本项目按投资额的 0.85% c.资金成本 根据建设规模和原始资料，按照国家工期定额确定项目建设工期，在正常建 设期情况下，且假设建设期内资金均匀性投入，按照评估基准日基本建设贷款利 率计算。 评估基准日适用的金融机构贷款利率标准 贷款期限 年利率（%） 一、短期贷款 六个月（含） 4.35 六个月至一年（含） 4.35 二、中长期贷款 一至三年（含） 4.75 三至五年（含） 4.75 五年以上 4.9 三、贴 现 在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点 资金成本=（建安综合造价+前期及其它费用）×建设期×利率×1/2 B.综合成新率的确定 a.采用理论成新率和勘察成新率相结合的方法确定建筑物、构筑物的综合成 新率。 (a)理论成新率N1的计算 理论成新率N1=(1－已使用年限/经济寿命年限)×100% (b)勘察成新率N2的确定 勘察成新率N2：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的 基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上 下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完 损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标 准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的 现场勘察成新率。 勘察成新率N2=结构部分打分值×权重＋装修部分打分值×权重＋设备部分 打分值×权重 (c)综合成新率 理论成新率取权重0.4，勘察成新率取权重0.6。 成新率N=理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60% b.采用使用年限成新率确定管道沟槽的综合成新率。 对于管道沟槽类资产，由于全部为隐蔽工程，在不破坏现状的基础上，无法 直观的获得鉴定成新率，故选择理论成新率。 C.评估值的计算 评估值=重置全价×理论成新率 ②对有市场交易案例的住宅、办公及商业房地产，采用市场法进行评估。 市场法是选取与委估房地产处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性， 且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据评估对象与参照物经比较分析后 的差异情况，进行交易情况、交易日期、区域因素及个别因素修正等，得到委估 房地产的评估值，其公式为： 委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数 4) 评估案例 案例一：公司综合办公楼（固定资产——房屋建筑物评估明细表第1项） ①评估对象概况 公司综合办公楼位于大足区龙岗街道办事处北环西路70号，建成于2004年。 根据现场勘查，评估对象为砖混结构，总层数为3层，层高约3.6米，建筑平面 形状呈长方形,南北朝向，单面廊，24砖墙，外墙墙面贴瓷砖，内墙乳胶漆，走廊 及室内大理石地面，无吊顶，木门，铝合金窗。房屋内上下水及供电齐全。委估 资产账面原值为8,281,018.10元，账面净值为8,281,018.10元。 至评估基准日，该房屋基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、门窗、电 气照明等配套设施均正常使用。能最大程度满足办公需要。 该房屋已办理《不动产权证书》，证号为渝（2017）大足区不动产权第001287695 号，权利人重庆胜邦燃气有限公司，共有情况为单独所有，坐落为大足区龙岗街 道办事处北环西路70号，不动产单元号为500111 002008 GB00091 F00010001， 权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为划拨，用途为机关团体 用地/办公，面积为：共有宗地面积517.3平方米/房屋建筑面积1672.79平方米。 权利其他状况描述为：权利人证件号码：重庆胜邦燃气有限公司营业执照： 91500225MA5YN4CL19，房屋结构：混合结构，专有建筑面积（套内面积）：1625.92， 所在楼层（名义层）：1、2、3，业务编号：201712220200167。根据附记栏备注： 1、该宗房地产已作为抵押担保物向中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行抵 押贷款。2、根据区政府专题会议纪要2017-41，抵押权人知晓并同意在不解除抵 押状态下转让该房地产。 ②进行市场调查，选取可比实例 经过调查、分析、筛选，市场上没有近期交易的办公类房地产交易实例，本 着用途相近的原则，选取近期房地产交易市场三个住宅交易实例作为可比实例， 分别为金科、海棠国兴与铜锣湾三个住宅小区的交易实例。 ③建立价格可比基础 以每平方米售价作为价格可比基础。 ④交易情况修正 以上所选择的几个交易实例，均为自由竞争市场上的正常成交价格，不需进 行交易情况修正。 ⑤交易日期修正 以上所选三个交易实例的成交日期与评估基准日相近，房地产价格基本没有 变动，故不需进行交易日期修正。 ⑥区域因素与个别因素修正 区域因素主要考虑评估对象与可比实例在商业繁华程度、交通便捷度、区域 土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、基础 设施状况等方面的差异；个别因素主要考虑评估对象与可比实例在商业类型、新 旧程度、平面布置、规模、装修情况及设施设备等方面的差异。 ⑦求取比准价格 根据以上修正，获得三个可比案例的比准价格，将三个比准价格的算术平均 值作为委估对象的比准价格。见下表： 因素说明及修正表 委估 物业 案例一金科 案例二海棠国兴 案例三铜锣湾 与委估 物业比 较描述 因素修正 与委估物 业比较描 述 因素修 正 与委估物 业比较描 述 因素 修正 交易价格（元） 6,774.00 6,018.00 6,000.00 交易情况修正 正常 100 正常 100 正常 100 正常 100 交易时间修正 正常 100 2017年11月 100 2017年11月 100 2017年11月 100 区 域 因 素 商业繁华 度 繁华 100 较繁华 95 一般 94 一般 94 交通便捷 度 便捷 100 较便捷 99 较便捷 99 较便捷 99 区域土地 利用方向 商服办公 100 住宅 97 住宅 97 住宅 97 临街宽度 和深度 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 临街道路 状况 一般 100 好 102 较好 101 好 102 宗地形状 及可利用 程度 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 基础设施 状况 齐全 100 齐全 100 齐全 100 齐全 100 个 别 因 素 商业类型 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 新旧程度 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 平面布置 较好 100 较好 100 较好 100 较好 100 规模 大 100 适中 105 适中 105 适中 105 装修情况 一般 100 毛坯 98 毛坯 98 毛坯 98 设备设施 一般 100 齐全 102 齐全 102 齐全 102 比准价格（元/米2） 6,935.84 6,288.98 6,208.70 评估单价（取整） 6,478.00 （元/米2） ⑧对比准价格进行用途修正 根据评估人员市场调查，在重庆市渝中区与九龙坡区调查了28个楼盘的平均 售价，其中写字楼楼盘13个，住宅楼盘15个，对以上售价进行分析可得，写字 楼售价与住宅售价的比值为87.64%。 写字楼与住宅售价统计表 序号 所在区域 物业类型 物业名称 售价 均价 比例 （写字楼/住宅） 1 渝中区 写字楼 英利中心1号 13000 22285.71 0.869715503 2 写字楼 万科023创意天地 15000 3 写字楼 鼎升国际中心 35000 4 写字楼 高盛创富中心 13000 5 写字楼 英利未来公寓 27000 6 写字楼 英利国际金融中心 25000 7 写字楼 申基金融广场 28000 8 住宅 融创白象街 30000 25624.14 9 住宅 滨江壹号 20000 10 住宅 日月光解放碑壹号 23869 11 住宅 协信公馆 28000 12 住宅 鹅岭峰 40000 13 住宅 商社时代 18000 14 住宅 和泓江山国际 19500 15 九龙坡 写字楼 重庆金茂中心 9800 12033.33 0.883180428 16 写字楼 保利时代广场 9400 17 写字楼 力扬九龙熙街 16000 18 写字楼 锦怡国际 11000 19 写字楼 汇祥荟广场 14000 20 写字楼 通用晶城 12000 21 住宅 春风与潮 14500 13625 22 住宅 财信时光里 12000 23 住宅 中粮鸿云 13000 24 住宅 奥园盘龙壹号 13000 25 住宅 鲁能九龙花园东郡 9000 26 住宅 联发欣悦 12000 27 住宅 北大资源燕南 11500 28 住宅 华润二十四城 24000 综合比例 87.64% 由于评估对象用途为办公，则用途修正系数为87.64%，委估对象单价应为： 6478×87.64%=5677（元/平方米）（取整） 委估房地产设定土地使用权为出让土地使用权状况下的市场单价为5677元/ 平方米，建筑面积为1672.79平方米，则市场总价为： 5677×1672.79=9,496,429.00（元） ⑨确定补缴地价款 委估对象所占用的国有土地使用权性质为划拨，根据《重庆市国土房管局关 于印发<重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则>的通知》（渝国土房管规发 〔2016〕6号）关于划拨土地使用权转出让补缴地价款的规定，房地产价值中应包 含应补缴的地价款。 A.相关规定 根据《重庆市国有建设用地使用权宗地地价确定规则》规定，配建的配套商 业、办公、车库等非住宅部分分摊的土地（独栋且具备单独招拍挂出让条件的除 外）应按以下规定补缴地价款： ——用途为计容商业（含小区会所、库房等商服设施）、办公用房（含学校、 幼儿园）的，按土地使用权人申请出让时点政府公布执行的对应级别商业、办公 用途基准地价乘以国土部门公布执行的对应用途级别土地增值收益率后，与申请 办理出让的对应用途计容建筑面积的乘积计算应补缴的地价款。 B.确定基准地价 根据委估对象所在的位置，结合基准地价图确定其所处地段为办公2级地范 围内，基准地价（楼面地价）为950元/平方米。 C.确定土地增值收益率 根据《重庆市大足区国土资源和房屋管理局关于公布大足区土地收益系数的 通知》（大足国土房管发[2016]97号），委估对象用途为办公，则土地增值收益率 为30%。 大足区土地收益系数 类型 商业 办公 住宅 工业 土地增值收益率 30% 30% 35% 20% D.确定补缴地价款 补缴地价款=基准地价×土地增值收益率×房屋建筑面积 =950×30%×1672.79 =476,745.00（元） ⑩估算委估房地产公允价值 房地产公允价值=房地产市场总价-土地使用权出让金 =9,496,429.00-476,745.00 =9,019,684.00（元） 案例二：城南CNG加气站机房（固定资产-房屋建筑物评估明细表第46项） ①评估对象概况 公司综合办公楼位于大足区棠香街道办事处南郊村，建成于2005年。根据现 场勘查，评估对象为砖混结构，总层数为1层，层高约5.3米，建筑平面形状呈 长方形,南北朝向，24砖墙，外墙墙面贴条形瓷砖，内墙乳胶漆，室内水泥地面（控 制室瓷砖地面），钢筋混凝土大梁，单层镀锌铁皮屋顶，无吊顶，设备部分无门窗， 控制室部分塑钢门窗。委估资产账面原值为300,060.95元，账面净值为300,060.95 元。 至评估基准日，该房屋基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、门窗、电 气照明等配套设施均正常使用。 该房屋已办理《不动产权证书》，证号为渝（2017）大足区不动产权第001287792 号，权利人重庆胜邦燃气有限公司，共有情况为单独所有，坐落为大足区棠香街 道办事处南郊村，不动产单元号为500111 003024 GB00012 F00030001，权利类型 为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为划拨，用途为工业用地/其他， 面积为：共有宗地面积4158.7平方米/房屋建筑面积235.44平方米。权利其他状 况描述为：权利人证件号码：重庆胜邦燃气有限公司营业执照： 91500225MA5YN4CL19，房屋结构：混合结构，专有建筑面积（套内面积）：222.56， 所在楼层（名义层）：1，业务编号：201712220200173。根据附记栏备注：1、该 宗房地产已作为抵押担保物向中国工商银行股份有限公司重庆朝天门支行抵押贷 款。2、根据区政府专题会议纪要2017-41，抵押权人知晓并同意在不解除抵押状 态下转让该房地产。 ②重置全价的确定 A.建筑安装工程造价 根据委托方提供委估房屋的工程资料，评估人员通过详细的现场勘察，采用 重编预算法，综合确定其建安造价为313,946.23元（详见下表）。 建筑工程取费表 工程名称：城南CNG加气站设备房 序号 费用名称 计算公式 费率 （%） 金额（元） 备注 1 建筑工程 建筑工程 300365.01 一 直接费 直接工程费+组织措施费+允许按实计 算费用及价差+未计价材料 245039.71 1 直接工程费 人工费+材料费+机械费 166525.55 1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价） 调整 73014.45 1.1.1 定额基价人工费 人工费 29441.31 1.1.2 定额人工单价（基价）调 整 人工费*(2.48-1) 43573.14 渝建发 〔2016〕71 号 1.2 材料费 材料费 88405.67 1.3 机械费 定额基价机械费+定额机上人工单价 （基价）调整 5105.43 1.3.1 定额基价机械费 机械费 3949.03 1.3.1.1 定额基价机上人工费 定额基价机上人工费 831.94 1.3.2 定额机上人工单价（基 价）调整 定额基价机上人工费*(2.39-1) 1156.4 1.4 未计价材料 主材费+设备费 2 组织措施费 夜间施工费+冬雨季施工增加费+已完 工程及设备保护费+二次搬运费+包干 费+工程定位复测、点交及场地清理费+ 材料检验实验费 4762.22 渝建发 [2014]27 号文 2.1 夜间施工费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.77 937.83 2.2 冬雨季施工增加费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.6 730.78 2.3 已完工程及设备保护费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.2 243.59 2.4 二次搬运费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.8 974.37 2.5 包干费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 1.2 1461.55 2.6 工程定位复测、点交及场 地清理费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.18 219.23 2.7 材料检验实验费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.16 194.87 3 允许按实计算费用及价 差 人工费价差+材料费价差+按实计算费 用+其他 73751.94 3.1 人工费价差 人工价差 14131.82 3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价 差 59620.12 3.3 按实计算费用 按实计算费 3.4 其他 二 间接费 企业管理费+规费 21643.16 4 企业管理费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 12.9 15711.69 5 规费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 4.87 5931.47 三 利润 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 4 4871.84 四 建设工程竣工档案编制 费 定额基价人工费+材料费+定额基价机 械费 0.28 341.03 渝建发 [2014]26 号文 五 住宅工程质量分户验收 费 建筑面积*1.35*单子目分摊系数 渝建 〔2013〕19 号 六 安全文明施工费 渝建发 [2014]25 号文 七 进项税额 进项税额 1296.63 八 税前工程造价 直接费+间接费+利润+建设工程竣工档 案编制费+住宅工程质量分户验收费+ 安全文明施工费-进项税额 270599.11 九 销项税额 税前工程造价 11 29765.9 十 工程造价 税前工程造价+销项税额 300366.01 土石方工程取费表 工程名称：城南CNG加气站设备房 序号 费用名称 计算公式 费率 （%） 金额（元） 备注 2 人工土石方工程 人工土石方工程 6530.34 一 直接费 直接工程费+组织措施费+允许按实计 算费用及价差 4753.61 1 直接工程费 人工费+材料费+机械费+未计价材料 4029.48 1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价） 调整 3965.37 1.1.1 定额基价人工费 人工费 1645.38 1.1.2 定额人工单价（基价）调 整 人工费*(2.41-1) 2319.99 渝建发 〔2016〕71 号 1.2 材料费 材料费 1.09 1.3 机械费 定额基价机械费+定额机上人工单价 （基价）调整 63.02 1.3.1 定额基价机械费 机械费 63.02 1.3.1.1 定额基价机上人工费 定额基价机上人工费 1.3.2 定额机上人工单价（基 价）调整 定额基价机上人工费*(2.39-1) 1.4 未计价材料 主材费+设备费 2 组织措施费 夜间施工费+冬雨季施工增加费+包干 费+已完工程及设备保护费+工程定位 复测、点交及场地清理费+材料检验实 验费 131.63 渝建发 [2014]27 号文 2.1 夜间施工费 定额基价人工费 4.62 76.02 2.2 冬雨季施工增加费 定额基价人工费 2.38 39.16 2.3 包干费 定额基价人工费 0 2.4 已完工程及设备保护费 定额基价人工费 0 2.5 工程定位复测、点交及场 地清理费 定额基价人工费 1 16.45 2.6 材料检验实验费 定额基价人工费 0 3 允许按实计算费用及价 差 人工费价差+材料费价差+按实计算费 用+其他 592.5 3.1 人工费价差 人工价差 596.82 3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价 差 -4.32 3.3 按实计算费用 按实计算费 3.4 其他 二 间接费 企业管理费+规费 949.22 4 企业管理费 定额基价人工费 36.99 608.63 5 规费 定额基价人工费 20.7 340.59 三 利润 定额基价人工费 12 197.45 四 建设工程竣工档案编制 费 定额基价人工费 0.23 3.78 渝建发 [2014]26 号文 五 安全文明施工费 渝建发 [2014]25 号文 六 进项税额 进项税额 20.87 七 税前工程造价 直接费+间接费+利润+建设工程竣工档 案编制费+安全文明施工费-进项税额 5883.19 八 销项税额 税前工程造价 11 647.15 九 工程造价 税前工程造价+销项税额 6530.34 安装工程取费表 工程名称：城南CNG加气站设备房 序号 费用名称 计算公式 费率 （%） 金额（元） 备注 3 安装工程 安装工程 7049.88 一 直接费 直接工程费+组织措施费+允许按实计 算费用及价差 5367.58 1 直接工程费 人工费+材料费+机械费+未计价材料费 4932.41 1.1 人工费 定额基价人工费+定额人工单价（基价） 调整 2173.66 1.1.1 定额基价人工费 人工费 909.48 1.1.2 定额人工单价（基价）调 整 人工费*(2.39-1) 1264.18 渝建发 〔2016〕71 号 1.2 材料费 材料费 346.07 1.3 机械费 定额基价机械费+定额机上人工单价 （基价）调整 33.62 1.3.1 定额基价机械费 机械费 33.62 1.3.1.1 定额基价机上人工费 定额基价机上人工费 1.3.2 定额机上人工单价（基 价）调整 定额基价机上人工费*(2.39-1) 1.4 未计价材料费 主材费+设备费 2379.06 2 组织措施费 夜间施工费+冬雨季施工增加费+包干 费+已完工程及设备保护费+工程定位 复测、点交及场地清理费+材料检验试 验费 232.09 渝建发 [2014]27 号文 2.1 夜间施工费 定额基价人工费 8.33 75.76 2.2 冬雨季施工增加费 定额基价人工费 6.55 59.57 2.3 包干费 定额基价人工费 3 27.28 2.4 已完工程及设备保护费 定额基价人工费 4 36.38 2.5 工程定位复测、点交及场 地清理费 定额基价人工费 3 27.28 2.6 材料检验试验费 定额基价人工费 0.64 5.82 3 允许按实计算费用及价 差 人工费价差+材料费价差+按实计算费 用+其他 203.08 3.1 人工费价差 人工价差 229.97 3.2 材料费价差 材料价差+主材价差+设备价差+机械价 差 -26.89 3.3 按实计算费用 按实计算费 3.4 其他 二 间接费 企业管理费+规费 738.5 4 企业管理费 定额基价人工费 55.37 503.58 5 规费 定额基价人工费 25.83 234.92 三 利润 定额基价人工费 30 272.84 四 建设工程竣工档案编制 费 定额基价人工费 2.53 23.01 渝建发 [2014]26 号文 五 安全文明施工费 渝建发 [2014]25 号文 六 进项税额 进项税额 （未完）  |