[年报]华发股份:2017年年度报告
公司代码：600325 公司简称：华发股份 珠海华发实业股份有限公司 2017年年度报告 重要提示 一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 谢伟 因公务出差 俞卫国 董事 许继莉 因公务出差 陈茵 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司2017年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红 利3元（含税）。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关 于公司未来发展中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义 .................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8 第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 10 第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 35 第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 55 第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 62 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 63 第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 71 第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 75 第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 83 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 271 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 华发汽车 指 珠海华发汽车销售有限公司 华发物业 指 珠海华发物业管理服务有限公司 华发综合 指 珠海华发综合发展有限公司 珠海金控 指 珠海金融投资控股集团有限公司 集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司 华金资本 指 珠海华金资本股份有限公司 华金国际资本 指 华金国际资本控股有限公司 华发华宜 指 珠海华发华宜投资控股有限公司 华发景龙 指 珠海华发景龙建设有限公司 设计公司 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司 营销公司 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司 商管公司 指 珠海华发商业经营管理有限公司 文传公司 指 珠海华发文化传播有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 中证登上海分公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司 珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员 会 报告期 指 2017年1月1日——2017年12月31日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 李光宁 二、 联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲 联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 电话 0756-8282111 0756-8282111 传真 0756-8281000 0756-8281000 电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 www.cnhuafas.com 电子信箱 zqb@cnhuafas.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、 《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华发股份 600325 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中国北京海淀区西四环中路16号院7号楼12 层 签字会计师姓名 刘涛、张海龙 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比 上年同 期增减 (%) 2015年 营业收入 19,916,813,945.71 13,298,911,112.74 49.76 8,308,344,527.88 归属于上市公司股 东的净利润 1,620,376,315.55 1,018,381,912.11 59.11 680,131,692.08 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 1,596,926,181.87 1,006,785,204.57 58.62 621,622,027.65 经营活动产生的现 金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 277,869,985.73 2017年末 2016年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2015年末 归属于上市公司股 东的净资产 11,882,683,922.33 12,989,478,884.61 -8.52 11,740,812,703.59 总资产 139,682,652,827.40 113,796,835,130.23 22.75 93,466,884,218.29 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同 期增减(%) 2015年 基本每股收益（元／股） 0.77 0.48 60.42 0.45 稀释每股收益（元／股） 0.77 0.48 60.42 0.45 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.76 0.48 58.33 0.41 加权平均净资产收益率（%） 12.65 8.30 增加4.35个百 分点 8.88 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 12.47 8.20 增加4.27个百 分点 8.12 根据2017年4月28日召开的 2016 年度股东大会决议通过的利润分配方案，公司以股权登 记日的总股本1,176,840,620股（包括2017年实施限制性股票股权激励计划已完成授予登记的 7,795,000股）为基数，向全体股东每10股派发现金红利8元（含税），同时向全体股东实施资 本公积金转增股本，每 10 股转增 8 股。利润分配方案实施完毕后，公司总股本由1,176,840,620 股增加至2,118,313,116股。报告期内，公司根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订），每股收益按照最新股数予以重 述。 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2017年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 4,208,463,000.85 2,792,792,296.03 5,739,360,980.69 7,176,197,668.14 归属于上市 公司股东的 净利润 420,697,238.19 147,939,558.52 297,211,395.56 754,528,123.28 归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益后的 净利润 417,950,514.15 146,417,666.44 293,908,064.46 738,649,936.82 经营活动产 生的现金流 量净额 144,791,507.41 1,748,222,928.26 4,556,668,501.11 4,849,570,655.05 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017年金额 附注（如 适用） 2016年金额 2015年金额 非流动资产处置损益 24,628,359.60 -459,256.07 47,152,620.45 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 16,519,453.85 5,899,617.70 1,960,433.14 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 -3,195,825.76 -4,797,062.09 除同公司正常经营业务相关的 4,411,533.47 309,710.79 309,710.79 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 3,849,773.62 对外委托贷款取得的损益 9,639,124.69 6,634,850.07 23,356,208.19 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 7,604,109.66 9,907,616.74 7,833,979.99 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -34,456,603.40 2,753,230.92 -5,741,390.75 少数股东权益影响额 8,669.85 -2,762,381.78 6,585,596.67 所得税影响额 -4,904,514.04 -7,490,855.07 -22,000,205.58 合计 23,450,133.68 11,596,707.54 58,509,664.43 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 交通银行 6,618,634.29 7,123,348.17 504,713.88 - 和谐并购安华私 募投资基金 549,564,574.01 305,358,332.03 -244,206,241.98 - 投资性房地产 2,360,555,700.00 2,368,159,809.66 7,604,109.66 7,604,109.66 合计 2,916,738,908.30 2,680,641,489.86 -236,097,418.44 7,604,109.66 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主 开发销售为主，并逐步开展合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。 公司业务范围主要集中在珠海、上海、武汉、广州、苏州、南京、中山、威海，其中珠海为公司 战略大本营，上海、武汉、广州等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。 2017 年，我国经济实现了增长平稳、就业扩大、结构优化等多重目标，经济发展步伐稳健有 力，GDP增速比上年加快0.2个百分点，是2011年以来经济增速首次回升。“雄安新区”、“粤 港澳大湾区”的逐步落地；自贸区开发建设、 “一带一路”战略的纵深推进；国企改革等措施的 深入部署，为经济发展注入了新动力。 2017年，国家对房地产行业坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，并提出了“加 快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，实行“因城施策去库存”的指 导原则，调控政策持续加强，因城施策逐渐落实。全国一、二线城市及部分三、四线城市重启限 购限贷调控政策，严格限制房产投机、投资属性，强调回归房屋居住属性。在加强对房地产调控 政策的同时，政策层面的长效机制也处于加速推进阶段，其中大力发展住房租赁市场成为建立房 地产调控长效机制的重要组成部分。 房地产调控政策影响下，房地产投资性需求受到抑制，房地产市场发展趋于平稳健康，但分 化态势依然明显，结构性差异出现变化：一线城市房价稳中回落；二线城市量跌价稳，总体投机 需求得到遏制；三线城市量价齐升，去库存态势良好。国家统计局公布的数据显示，2017年12 月，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续15个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅 比上月扩大0.4个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅与上月相同。“分类调控、因城 施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价 格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。 行业竞争方面，根据《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，2017年百强企业销售业绩 实现了跨越式增长，销售总额、销售面积分别达63,760.7亿元、49,795.9万平方米，同比增长 32.8%和23.7%；百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，行业集中度加 速提升。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积169,408万平方米，增长7.7%，其中 住宅销售面积增长5.3%；全国商品房销售额133,701亿元，增长13.7%，其中住宅销售额增长11.3%。 标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加 速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升，行业两极化格局愈加明显。在此背景下，房 地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版图，中小企业寻求转型出路或退出，强强联合、 行业并购或将成为房地产行业发展的特点之一。 从房企表现看，一线房企受益于市场因素，利用其资源布局优势和品牌号召力加大销售力度， 推动其市场份额进一步提高，行业集中度不断提升；而中小型房企资源分布相对较弱，库存去化 速度较缓，储备增量空间受限较大，与一线房企差距进一步拉大。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、公司在房地产领域深耕细作30余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公 司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。 2、公司始终坚持“建筑理想家”的理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的 市场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以商业运营、文化、设计、园 林、建筑新材料、定制装修等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。 3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓 相关领域，开创性提出新一代优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品服务体系，全 力打造高品质产品及服务。 4、战略发展方向方面，公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战 略大本营，上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，目前已经形 成以珠海为战略大本营，上海、广州、武汉、南京等核心城市为重点的区域布局并取得显著成效。 5、业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基础上，延伸地产业务产业链和价值深 挖，逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张，并积极开拓与房地产业务相关的产业股 权投资等业务，推动公司多元化业务格局发展。 6、激励机制与团队建设方面，公司限制性股票激励计划已经落地实施，进一步完善了公司长 效激励机制；项目拓展奖激励方案已经落地，项目跟投方案已经制定并积极实施中；优+领军人才 计划全面启动，中高层管理人员内部选聘工作、优+人才培养项目等项目取得较好成效，推动人才 实现内部良性互动。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 报告期内，公司在董事局的领导下，公司经营业绩保持平稳发展。报告期内，公司实现营业 收入199.17亿元，同比增长49.76%；归属于上市公司股东净利润16.20亿元，同比增长59.11%； 截止报告期末，公司总资产为1,396.83亿元，同比增长22.75%。报告期内，公司新开工面积220.47 万平方米；竣工215.28万平方米，同比增长61.12%。截止报告期末，公司拥有的土地储备建筑 面积为877.11万平方米；在建面积715.35万平方米，同比增长26.10%。 （一）销售格局显著优化，核心城市重点突破 报告期内，面对复杂的市场形势，公司积极应对市场变化，灵活调整营销策略，在确保珠海 市场平稳去化的基础上，上海、广州、武汉等核心城市重点突破，带动公司实现签约销售金额 310.17亿元，签约销售面积133.76万平方米。华南区域（珠海、中山、广州、南宁）实现签约 销售134.39亿元，其中珠海实现签约销售69.01亿元，占总签约销售金额的22.25%；华东区域 （上海、苏州）实现签约销售60.32亿元，在华东地区打响了品牌知名度，其中上海签约销售额 达到51.06亿元，占总签约销售金额的16.46%；华中区域（武汉）实现签约销售89.29亿元，占 总签约销售金额的28.79%，成为公司新的利润贡献点。在深耕珠海市场的基础上，实现了核心城 市的重点突破，推动公司市场格局的显著优化和全面发展。 （二）项目拓展强强联合，城市更新稳步推进 报告期内，公司通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式，在继续深耕上海、武汉、 广州、苏州等已布局城市的基础上，成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场，并不断深化新进城市的 项目储备，扩大公司的品牌影响力，开启公司新一轮的投资布局。报告期内，公司新增土地储备 计容积率建筑面积277.65万平方米（权益面积），并与多家行业标杆企业的建立良好的合作关系。 报告期内，公司城市更新工作稳步推进。珠海区域，珠海广昌项目顺利动工，湾仔银坑村项 目拆迁工作正式启动；上海闵行区浦江镇召稼楼特色小镇、青浦区徐泾城中村改造、北京廊坊旧 城改造等异地更新项目也已全面展开，佛山、中山城市更新工作已稳步推进。 （三）精心培育新兴产业，加快实现多元化业务格局 商业板块提质增效，全国布局不断加快。华发商都积极优化招商业态，继续引领珠海商业潮 流。华发水岸、未来荟项目招商稳步推进。华商百货继续拓宽海外精品货源，提升内在品质。阅 潮书店已形成旗舰店+社区店+服务店的格局。 新兴产业加快提升。公装、定制精装、设计、软装四大业务加快拓展，目前已进入上海、威 海、广州、南宁、武汉等城市；华发优生活等新媒体平台用户量迅速上涨，影响广泛，成为提升 华发产品销售的助推器；华发中建珠海PC厂建设加快推进并顺利试产，在开拓华发水郡花园、华 发城建国际海岸花园等内部项目的基础上，加快拓展体系外优质客户；华发华宜投资平台不断夯 实，组建了珠海知行并进文化产业基金、珠海华金文化传媒专项股权投资基金，进一步开拓了股 权投资业务。 积极探索住房租赁业务。依托国家政策支持，结合公司现有项目情况，全面开展探索住房租 赁业务的研究工作，并加快制定长租公寓方案。 （四）信息建设全面推进，优+产品迭代升级 报告期内，公司信息化建设不断完善，整体IT规划逐步落地。新房地产营销管理系统功能不 断完善，顺利完成部分全国项目房源、客户、销售等各类数据的迁移工作，推动营销工作进入大 数据时代；客服管理系统试点上线，有效提升客服工作的及时性和准确性；档案管理系统、法务 管理系统、商业租赁管理系统等专项信息化项目正全速推进。 成本管理方面，加强成本招采联动。以战略采购为依托，切实把握产品质量与价格之间的平 衡，全面提升产品品质和美誉度；积极更新完善战略集采产品库，在整体材料、人工成本不断上 升的大环境下，战略涂料、弱电箱、开关插座面板、道闸等项目成本均有所下降；产品价值库不 断完善，成本管理大数据交互式的分享平台正在积极筹建。 产品研发方面，拆分产品研发与设计管控职能，组建产品研发中心，加快优+产品的迭代升级， 从优+产品到优+体系，提升品牌价值；积极推进、绿色建筑、装配式建筑、华发绿色建筑技术服 务指南、华东片区精品豪宅手册、小面积底层高密度产品等新产品、新工艺、新材料的研究研发 工作；顺利完成《华发股份开发项目幼儿园设计管控导则》、《华发股份住宅户型设计指引》等 标准编制工作，继续完善产品标准体系。 （五）拓展融资渠道，改善融资结构 报告期间，在整体融资成本上升的大环境下，公司积极拓展融资渠道，改善融资结构，将公 司融资成本保持在较低水平。 资本运作方面，50亿元中期票据在中国银行间市场交易商协会注册通过，并顺利完成三期合 计40亿元的发行工作，进一步拓展了公司融资渠道；“09华发债”及“15华发01”等公司债券 继续维持“AA+”的评级结果，为公司的融资工作提供了强大助力；同时非公开发行25亿元公司 债券工作已取得上交所无异议函，购房尾款资产支持计划正有序推进中。 资产负债结构方面，公司继续贯彻执行调结构、降成本的战略方针，通过积极销售、加强回 款等措施，推动公司资产负债结构进一步优化。截至报告期末，公司持有货币资金111.93亿元， 预收账款281.20亿元。 （六）管控体系整合优化，周转提速全面启动 在管控架构方面，组织架构不断优化，明确责权体系，上下衔接更为紧密，工作推进更为高 效；管控模式不断优化，开展战略运营管控提升工作，组建华东区域、华南区域、华中区域、北 方区域、山东区域五大区域公司，加快探索由二级管控向三级管控模式转变；风控体系全面强化， 法务直管成效显著，内部审计机制不断健全，财务管控加快向管理会计转型，为业务发展提供有 力支撑。 工程质量把控方面，全力抓好全国施工标段开发建设的管理工作，事前抓审核、定标准，事 中抓巡查，事后抓考核，严格落实企业安全生产主体责任；编制《华发股份建设工程项目综合验 收总指引》及《各专项指引》，全面整改项目验收工作，确保产品质量，进一步提升客户满意度。 周转机制方面，明确总部与城市公司职责，工程项目由串联审批改为并联同步推进，工作效 率明显改善；大数据分享平台正式上线，全面分享百余份成本研究成果。 （七）深化激励机制改革，推动人才要素迸发新效能 人力资源管控更加规范。《职位管理制度》、《华发股份干部选拔任免管理办法》等新制度 加快实施，人力资源管控各环节不断规范；人才培养机制加快全覆盖，优+经理人培训、75计划、 85计划等活动全面实施，积极培养内部人才。 专业人才梯队更加完备。外部招聘与内部选聘相结合，社会招聘与高校招聘互补充，促进公 司人才梯队进一步完善。 激励机制更具活力。强化绩效考核措施，推动新版考核方案落地，绩效管理水平不断提升。 专项激励机制频频推出，限制性股票激励计划落地实施，进一步完善了公司长效激励机制；项目 跟投制度、董事局专项奖励基金等全面实施，进一步激发了员工的积极性。 二、报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 19,916,813,945.71 13,298,911,112.74 49.76 营业成本 14,304,962,822.18 9,006,272,970.39 58.83 销售费用 536,065,478.25 489,991,922.83 9.40 管理费用 592,969,744.63 423,057,008.62 40.16 财务费用 68,344,343.08 59,302,402.95 15.25 经营活动产生的现金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 投资活动产生的现金流量净额 -33,906,457,971.92 -9,969,523,620.00 -240.10 筹资活动产生的现金流量净额 17,950,296,687.68 -1,395,795,872.95 1,386.03 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用 (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房地产业 销售 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69个 百分点 其他 909,074,479.42 733,880,470.72 19.27 19.86 14.64 增加 3.67个 百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 房地产业 销售 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69个 百分点 其他 909,074,479.42 733,880,470.72 19.27 19.86 14.64 增加 3.67个 百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收 入比上 年增减 （%） 营业成 本比上 年增减 （%） 毛利率 比上年 增减（%） 珠海地区 15,028,550,771.17 10,022,624,031.74 33.31 59.95 87.55 减少 9.81个 百分点 两广地区 (不含珠 海) 1,868,473,928.77 1,842,298,169.83 1.40 8.21 5.04 增加 2.97个 百分点 辽宁地区 569,036,138.14 386,482,667.51 32.08 -50.22 -62.95 增加 23.34个 百分点 内蒙古地 区 100,124,362.60 72,374,809.30 27.72 -63.59 -67.87 增加 9.65个 百分点 山东地区 1,441,554,265.61 1,247,302,673.08 13.48 合 计 19,007,739,466.29 13,571,082,351.46 28.60 51.57 62.21 减少 4.69个 百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 2017年度公司的营业收入珠海地区占比79.07%，两广地区(不含珠海)占比9.83%，辽宁地区 占比2.99%，内蒙古地区占比0.53%，山东地区占比7.58%。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构 成项目 本期金额 本期占 总成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期 金额 较上 年同 期变 动比 例(%) 情况 说明 房地产业 销售 房产开 发 13,571,082,351.46 94.87 8,366,118,478.25 92.89 62.21 其他 其他成 本 733,880,470.72 5.13 640,154,492.14 7.11 14.64 分产品情况 分产品 成本构成 项目 本期金额 本期 占总 成本 比例 (%) 上年同期金额 上年 同期 占总 成本 比例 (%) 本期 金额 较上 年同 期变 动比 例(%) 情况 说明 房地产业 销售 房产开发 13,571,082,351.46 94.87 8,366,118,478.25 92.89 62.21 其他 其他成本 733,880,470.72 5.13 640,154,492.14 7.11 14.64 成本分析其他情况说明 □适用 √不适用 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额7,250.06万元，占年度销售总额0.38%；其中前五名客户销售额中关联方销售 额0万元，占年度销售总额0 %。 前五名供应商采购额163,206.49万元，占年度采购总额19.06%；其中前五名供应商采购额中关 联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 2. 费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动原因 销售费用 536,065,478.25 489,991,922.83 9.40 主要系公司销售规模扩大 相应费用增加所致 管理费用 592,969,744.63 423,057,008.62 40.16 主要系公司规模扩大相应 费用增加所致 财务费用 68,344,343.08 59,302,402.95 15.25 主要系利息收入减少所致 3. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 4. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例 （%） 变动原因 经营活动产生的 现金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 主要系预收售楼 回款减少所致 投资活动产生的 现金流量净额 -33,906,457,971.92 -9,969,523,620.00 -240.10 主要系直接土地 款投资及股权投 资增加所致 筹资活动产生的 现金流量净额 17,950,296,687.68 -1,395,795,872.95 1,386.03 主要系融资款净 流入增加所致 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期 末数占 总资产 的比例 （%） 上期期末数 上期期 末数占 总资产 的比例 （%） 本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%） 情况说明 应收账款 12,057,062.08 0.01 5,683,191.31 - 112.15 主要系应收服务费 增加所致 预付款项 5,520,055,799.54 3.95 4,033,457,607.01 3.54 36.86 主要系预付土地出 让金所致 其他应收款 783,941,025.71 0.56 222,794,554.89 0.20 251.87 主要系合营公司往 来款及竞买保证金 增加所致 一年内到期的 非流动资产 - 53,200,000.00 0.05 -100.00 主要系一年内到期 的长期委托贷款减 少所致 其他流动资产 9,472,090,517.41 6.78 3,699,145,829.87 3.25 156.06 主要系对联营合营 公司等拆借款增加 所致 可供出售金融 资产 730,031,680.20 0.52 556,283,208.30 0.49 31.23 主要系支付基金投 资增加所致 长期股权投资 4,717,248,744.10 3.38 2,578,589,218.20 2.27 82.94 主要系联营合营公 司的投资增加所致 无形资产 119,516,861.67 0.09 58,754,590.47 0.05 103.42 主要系土地使用权 增加所致 递延所得税资 产 1,651,210,941.14 1.18 1,089,237,664.24 0.96 51.59 主要系可抵扣暂时 性差异增加所致 短期借款 9,036,187,245.29 6.47 2,928,000,000.00 2.57 208.61 主要系增加借款所 致 应付股利 - - 701,233.80 - -100.00 主要系本期支付上 期股东股利所致 其他应付款 8,557,423,672.44 6.13 3,674,191,100.18 3.23 132.91 主要系计提的土地 增值税准备金及合 作项目股东拆借款 增加所致 应付债券 13,956,608,034.54 9.99 9,933,852,422.46 8.73 40.50 主要系发行中期票 据所致 递延收益 540,000.00 23,254,893.34 0.02 -97.68 主要系原子公司转 为合营公司致政府 补助减少所致 股本 2,118,313,116.00 1.52 1,169,045,620.00 1.03 81.20 主要系资本公积转 增股本增加所致 资本公积 3,144,188,977.41 2.25 5,627,231,911.33 4.94 -44.13 主要系资本公积转 增股本及收回少数 股东股权所致 库存股 63,451,300.00 0.05 - 主要系股权激励回 购义务增加所致 其他综合收益 132,477,228.67 0.09 320,949,272.58 0.28 -58.72 主要系可供出售金 融资产公允价值变 动所致 盈余公积 597,732,075.27 0.43 383,481,610.96 0.34 55.87 主要系计提盈余公 积所致 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 受限资产期末账面价值 受限原因 货币资金 183,173,492.75 保证金 存货 27,052,558,980.46 设定抵押 投资性房地产 2,368,159,809.66 设定抵押 合计 29,603,892,282.87 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 2017年1-12月份，全国房地产开发投资10.98万亿元，同比名义增长7%，比2016年全年 下滑0.9个百分点，其中住宅投资比重为68.4%；全国商品房销售面积169,408万平方米，增长 7.7%，其中住宅销售面积增长5.3%。全国商品房销售额133,701亿元，增长13.7%，其中住宅销 售额增长11.3%。12月末，全国商品房待售面积58,923万平方米，比上年末下降15.3%。（数据 来源：国家统计局） （1）珠海房地产市场情况 2017年，珠海市经济运行态势运行平稳，全市实现GDP 2,564.73亿元，同比增长9.2%。全 年固定资产投资约1,662.02亿元，同比增长19.6%；全年房地产开发投资666.12亿元，同比增 长3.9%；商品房施工面积3,253.98万平方米，同比增长23.1%；商品房竣工面积422.80万平方 米，同比增长17.1%；商品房销售面积509.65万平方米，同比下降22%。（数据来源：珠海市统 计局） （2）广州房地产市场情况 2017年，广州市实现地区生产总值（GDP）21,503.15亿元，同比增长7%,增幅与上年同期 持平。房地产开发投资完成2,702.89亿元，同比增长6.4%。商品住宅施工面积6,399.47万平方 米，同比增长4.8%。全年房地产土地成交建筑面积 2,878.81万平方米，同比上升105.37%；商 品房成交建筑面积1,232.49万平方米，同比下降 28.36%；其中， 住宅供应面积 963.09万平方 米，同比下降 14.86%，成交面积 1,097.11万平方米，同比下降 31.24%，成交均价 16,956 元/ 平方米，同比上升 1.49%。（数据来源：广州市统计局和克而瑞）。 2017年，广州限购加紧，自“317”、“330”新政实施以来，广州市商品住宅市场开始进 入交投平淡期，成交量明显回落，成交均价整体亦呈现下滑态势，商品住宅市场成交回落明显。7 月份以来，楼市政策相对稳定，租购同权逐渐进入公众视野，租赁市场也成为企业未来发展的重 点领域。 （3）上海市场 2017年，上海市全年生产总值30,133.86亿元，比上年增长6.9%，增速与上年持平。房地产 开发投资完成3,856.53亿元，比上年增长4.0%。其中，住宅投资2,152.40亿元，增长9.5%。商 品房施工面积15,362.25万平方米，增长1.7%；竣工面积3,387.56万平方米，增长32.8%。商品 房销售面积1,691.60万平方米，下降37.5%。其中，住宅销售面积1,341.62万平方米，下降33.6%。 全年商品房销售额4,026.67亿元，下降39.9%。其中，住宅销售额3,336.09亿元，下降36.3%。 全年存量房买卖登记面积1,563.53万平方米，下降54.0%。（数据来源：上海市统计局） 2017年，上海市房地产市场交易冷清，市场化新建住宅交易量大幅萎缩，新增供应大幅下降。 随着全国各地调控政策出台，市场观望气氛更加浓厚，传统的“金九银十”行情并未出现，全年 房地产市场呈现“量缩价稳”的总体态势。 （4）武汉市场 2017年，武汉市实现地区生产总值13,410.34亿元，同比增长8.0%。全年完成固定资产投资 （不含农户）7,817.21亿元，比上年增长11.0%，同比提高13.8个百分点。房地产开发投资 2,686.34亿元，同比增长6.7%；房地产施工面积11,912.98万平方米，同比增长0.9%；房地产 竣工面积776.30万平方米，同比减少4.5%；商品房销售金额4,148.65亿元,同比增长26.8%。（数 据来源：武汉市统计局和克而瑞） 在放宽落户门槛、供应不足、需求强劲等多重因素作用下，武汉住宅成交量同比呈现较大幅 度增长。2017年下半年，武汉市陆续颁布了“汉十条”、发展租赁市场等新政策，推动武汉房地 产市场理性健康发展。 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序 号 持有 待开 发土 地的 区域 持有待开发 土地的名称 持有待开发 土地的面积 (平方米) 一级土 地整理 面积(平 方米) 规划计容建 筑面积(平 方米) 是/ 否涉 及合 作开 发项 目 合作开发项 目涉及的面 积(平方米) 合作开 发项目 的权益 占比 (%) 1. 1 珠海 依山郡后续 开发用地 158,061 261,857 否 - - 2. 2 珠海 金湾华发商 都中心 58,483 73,361 否 - - 3. 6 珠海 保税区宝顺 路南侧、宝珠 路西侧 15,268 38,170 否 - - 4. 6 珠海 金湾航空城 山湖海北侧、 22,833 68,499 否 - - 金鑫路西侧 5. 8 珠海 科技创新海 岸北围新沙 五路北、新沙 八路东侧 20,309 60,926 是 60,926 80 6. 9 珠海 科技创新海 岸北围新沙 五路北、新沙 八路东侧 54,168 162,501 是 162,501 80 7. 10 珠海 珠海大道北、 珠海大桥东 侧 81,546 179,400 是 179,400 50 8. 6 珠海 金湾区西湖 片区启动区 省道S272西 侧、山湖海路 南侧 84,346 210,864 是 210,864 50 9. 7 珠海 金湾区三灶 镇丹凤四路 东侧 36,588 65,859 是 65,859 36.7 10. 8 珠海 金湾区三灶 镇丹凤四路 东侧 28,753 51,753 是 51,753 36.7 11. 9 珠海 斗门区白蕉 镇白蕉路以 北、胜利河以 西 20,934 41,868 否 - - 12. 10 珠海 科技创新海 岸北围片区 兴中路南、新 湾七路东侧 11,488 34,465 否 - - 13. 11 珠海 科技创新海 岸北围片区 兴中路南、北 站西一路东 侧 15,345 46,036 否 - - 14. 12 中山 生态庄园六- 九期用地 161,943 505,979 否 - - 15. 12 中山 观山水二期 及后期用地 243,542 432,758 否 - - 16. 12 广州 海珠区宝岗 大道地块 7,600 24,300 否 - - 17. 12 佛山 佛山市禅城 区亲仁路 26,909 107,634 否 - - 18. 12 南宁 华发新城B 地块 67,800 136,800 否 - - 19. 13 武汉 华发首府S2 地块 21,497 66,082 是 66,082 51 20. 1 武汉 青岛路地块 77,200 121,500 是 121,500 51 3 21. 13 武汉 新洲区阳逻 街马山村和 余岗村 126,416 265,500 是 265,500 80 22. 14 武汉 新洲区阳逻 街潘庙村 55,005 121,011 否 - - 23. 15 武汉 新洲区阳逻 街施岗村 78,477.38 - 156,955 是 156,955 50.49 24. 16 武汉 新洲区阳逻 街万山村 177,262 354,524 是 354,524 50.49 25. 17 武汉 东西湖区径 河街九通路 以东、三店南 路以南 53,037 185,630 否 - - 26. 18 武汉 黄陂区盘龙 城经济开发 区庆云路以 南、宋家岗东 路以东 118,620 164,308 否 - - 27. 19 上海 闵行新城 22,234 86,712 是 86,712 50 28. 20 嘉兴 嘉兴市南湖 区七星街道， 东至规划道 路、南至规划 道路、西至亚 太路、北至灵 湖北路 95,564 124,235 是 124,235 34 29. 21 太仓 科教新城十 洲路北、文昌 路西、梅村路 南 142,169 192,684 是 192,684 49 30. 21 太仓 科教新城十 洲路南、文昌 路西、文治路 北 31. 22 南京 高新区龙王 山东侧 pkb01307-06 地块 63,270 155,470 是 155,470 10 32. 23 南京 栖霞区经五 路一期东侧 地块 129,504 552,236 是 552,236 50 33. 24 南京 站西片区 8-9-17-18-23-24-28号地 块 108,522 404,517 是 404,517 14.28 34. 25 南京 栖霞区经五 路纬一路交 叉口西北角 48,078 256,784 是 256,784 50 地块 35. 26 南京 江宁区麒麟 街道东麒路 以东、宁杭公 路以南B地 块 36,554 94,958 是 94,958 50 36. 26 南京 NO.2016G84 地块 426,439 - 541,303 是 541,303 20 37. 26 威海 九龙湾四期 99,595.35 179,074.75 否 - - 38. 26 威海 商业街二期 75,067 118,078.1 否 - - 39. 26 威海 九龙湾中心 CBD 74,343.82 205,646.3 否 - - 40. 26 威海 万豪酒店 90,705.15 20,845.36 否 - - 41. 27 威海 悦湖路南侧、 云光南路东 侧 165,649 224,000 否 - - 42. 28 威海 威海市经区 滨海大道北、 九龙湾西 10,860 22,806 否 - - 43. 29 大连 大连塔河湾 地块项目 150,000 273,300 是 273,300 80 44. 29 大连 大连船厂地 块项目 200,000 240,000 否 - - 45. 29 沈阳 华发新城 414,000 1,035,000 否 - - 46. 29 包头 华发新天地 12,000 104,900 否 - - 47. 29 北京 朝阳区将台 乡铁路大环 内一级开发 项目 — 350,000 是 350,000 51 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 地区 项目 经营业 态 在建项 目/新 开工项 目/竣 工项目 项目用地面 积(平方米) 项目规划计 容建筑面积 (平方米) 总建筑面积 (平方米) 在建建筑面 积(平方米) 已竣工面积 (平方米) 总投资额 报告期实际 投资额 1 珠海 华发首 府一期 住宅 竣工 57,278 143,790 177,662 0 177,662 1,098,414 102,850 2 珠海 华发首 府二期 住宅 在建 53,277 132,660 214,632 214,632 0 3 珠海 华发首 府三期 综合 在建 19,092 42,185 71,865 71,865 0 4 珠海 华发绿 洋湾 住宅 在建 56,191 172,601 210,342 210,342 0 423,197 47,335 5 珠海 华发山 庄S1 住宅 竣工 106,957 171,131 277,485 0 277,485 439,268 38,559 6 珠海 华发山 庄S2 别墅 在建 106,956 42,782 82,280 82,280 0 7 珠海 华发峰 景湾一 期 住宅 竣工 60,376 218,610 296,229 0 296,229 323,500 36,677 8 珠海 华发新 城左岸 住宅 在建 9,025 17,847 25,057 25,057 0 37,843 6,045 9 珠海 华发国 际海岸 花园A1 地块 住宅 在建 68,948 97,860 122,037 122,037 0 422,637 45,251 10 珠海 华发国 际海岸 花园A3 地块 住宅 在建 33,129 45,715 45,715 0 11 珠海 华发国 际海岸 花园A6 地块 住宅 在建 76,433 107,830 107,830 0 12 珠海 华发国 际海岸 花园A4 地块 商业、 公建 在建 6,595 9,892 12,695 12,695 0 13 珠海 华发国 际海岸 花园A8 地块 商业、 公寓 在建 25,865 （未完）  |