“日光盘”为何屡屡出现

时间:2018年05月16日 14:10:12 中财网
  现象:各地楼盘热销
  近日,记者发现周边熟人又开始议论楼市。人们讨论的主题依然是房价,有关楼盘热销的消息让不少购房者心中起了一点波澜,难道楼市开始好转了?房价会不会因此而再次踏上上涨之路?

  上海两个高端项目热销的消息,对市场的影响尤其明显。4月中旬,位于上海中环的高端楼盘——大宁金茂府开盘,总共推出382套总价从1000万元到2000万元不等的非普通住宅,引来751组客户,仅用了半天便全部售罄,销售金额约58亿元。

  同样在4月中旬,上海内环内备受瞩目的老牌豪宅翠湖天地开盘,户型为290平方米和390平方米的大平层,共计推出118套房源,单价范围在12万~19万元/平方米之间,总价3500万元起。上海公证网公示了翠湖天地隽荟的商品住房销售摇号排序情况,该项目总共认筹385组客户,而此次开盘房源共计118套,差不多3个人抢购一套房。

  南京也传来了类似的消息。在今年3月份,高淳有项目“日光”,按照媒体报道,该项目推出不到500套房源,但现场却吸引了2300人抢房。

  在其他二线城市,也曾出现过抢房现象。3月下旬,成都一个叫滨江和城刚需楼盘启动网上登记之后,总共1000套房子,两天网上登记人数超过了4.3万人。在济南,一个叫长清湖项目3分钟认购超5亿元。

  调查:并非普遍现象
  通过进一步调查发现,楼盘热销并未遍地开花,而只是个别现象。

  不可否认的是,目前楼市“日光”现象虽然存在,但出现的频率已经大大降低。在2017年,“日光”现象较为普遍。以武汉为例,2017年上半年“日光”盘数量便达到了90多个,超过了2016年全年,而2017年全年武汉“日光盘”接近200个。此外,在杭州、南京等城市,2017年也时常出现“日光”现象,但进入2018年之后,类似的现象已不再常见。

  此外,从需求端来看,并未表现出放量迹象。就上海来说,4月新房供应创近23月高点,但成交面积不升反降。根据上海链家市场研究部监控的数据显示,2018年4月,全市新建商品住宅成交面积为46.88万平方米,环比下跌4.89%,同比下跌26.38%;成交套数为0.41万套,与3月基本持平,同比下跌22.62%。4月总体成交套数与3月相当,成交面积方面则有小幅下滑。

  从全国范围来看,也并未发现异常放量现象。根据易居研究院公布的数据显示,4月份,40个典型城市成交面积约2479万平方米,环比增加5%,同比减少9%。一线城市成交面积约147万平方米,环比减少11%,同比减少35%;二线城市成交面积约1570万平方米,环比增加5%,同比减少15%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米,环比增9%,同比增加15%。

  探究:多重因素促成
  其实,对于目前仍然存在“日光”现象,在一定程度上说明刚需仍然较为旺盛,楼市依然延续较高热度。但不可否认的是,部分楼盘热销的背后,还有其他原因。

  首先,部分二线城市市场需求仍旧旺盛,在市场整体较为平稳的大背景下,有部分城市仍然保持正增长。根据克而瑞统计的数据显示,在今年一季度,重庆、杭州、南京成交量分别为644万、342万和184万平方米,同比增幅为4%、15%和15%。此外成都、武汉分别达到344万和333万平方米,同比大幅下滑,但这与推盘量减少不无关系。

  其次,在于各地发布各自重大规划方案,加之近一年来不断出台“抢人”措施,使得部分热点二线城市吸引力大大增强,从而对楼市需求也起到了一定的推动作用。据了解,近年来,包括上海、南京、杭州、武汉、成都、重庆纷纷提出了各自的城市发展策略,重大基础设施和各城城建规划频出,不断完善地铁、快速路等交通配套设施。此外,各城市都推出了包括安居保障、公共服务等“抢人”措施,这一系列举措对城市房地产市场也起到了一定的振奋作用。

  还有就是房价“倒挂”现象,让不少刚需购房者提前入市。以成都为例,一、二手房价格严重倒挂,“日光”盘比比皆是,房地产市场已然出现无房可售的窘境。而类似的情形在南京、杭州等地也出现过。如南京物价部门明确,河西南部的新房价格不得超过3.5万元/平方米,河西中部的新房售价不得超过4.5万元/平方米,但板块内二手次新房,报价超过4.8万元/平方米现象比比皆是。这种现象使得购房者产生“买到即赚到”想法,因此也在某种程度上加快了其购房进程。

  预测:成交难以持续放量
  预计未来楼市成交不会大幅放量,因此零星出现的“日光”现象难以形成燎原之势,更不会对未来房价走势产生根本性的影响。也就是说,彼时的“日光”伴随着价格暴涨的局面,已经一去不复返,购房者无需为此而感到担忧。

  上海易居房地产研究院研究员王梦雯分析指出,在经历了2017年年底的翘尾行情后,2018年40城成交同比重回下降区间。两会报告再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,可见政府促进房地产市场平稳健康发展的决心,让住宅的居住属性更加凸显,防止市场的大起大落。政策面仍然是以稳为主,楼市调控政策将保持延续性和稳定性,因此2季度成交不存在大幅回升的可能,预计规模与去年同期比较接近。

  不过业内人士也表示,由于一、二手房价“倒挂”现象的存在,不排除未来仍然会出现个别楼盘“日光”现象。专家认为,如果一、二手房价倒挂,势必会促使购房者选择新房,这属于正常的市场反应,购房者不必过度解读。
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