[收购]国际实业:中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟收购新疆中油化工集团有限公司第一加油站项目资产评估说明
中国石化销售有限公司新疆哈密石油分公司拟 收购新疆中油化工集团有限公司 第一加油站 项目 资 产 评 估 说 明 中联评报字 [201 8 ] 第 949 号 中联资产评估集团有限公司 二 〇 一 八 年 五 月 三十 日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .. .. 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .. 4 第三部分 资产核实情况说明 .. .. 5 一、 评估对象与评估范围说明 .. .. 5 二、 资产核实情况总体说明 .. .. . 6 第四部分 成本法 评估说明 .. .. .. 8 一 、固定资产评估技术说明 .. .. .. 8 二 、无形资产 — 土地使用权评估技术说明 .. .. 19 第五部分 收益法评估说明 .. .. .. 59 一、评估模型的选择 .. .. .. 59 二、评估前提与假设 .. .. .. 61 三 、未来收益预测 .. .. .. 44 四 、收益法评估值测算 .. .. .. 95 第六部分 评估结论及其分析 .. .. 10 一、评估结论 .. .. .. 10 四、其他事项说明 .. .. .. 101 企业关于进行资产评估有关事项的说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和 产权持有者 共同撰写，并由委托方单 位负责人和 产权持有者 负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内 容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。 第三部分 资产核实情况说明 一、 评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 评估对象 和评估 范围 是第一加油站 成品油零售经营相关资产组， 具体包 括 第一加油站 成品油零售经营权及相关房屋建（构）筑物、机器设备及国有 土地使用权。 1 、房屋建筑物共 9 项，账面原值 4,104,642.80 元，账面净值 1,415,629.69 元， 主要为 第一加油站 营业用房屋，包括营业厅、消防房和附属楼等。房屋 建筑物均为砖混结构，建筑面积合计 4,629.6 平方米，其中营业厅、消防房、 综合楼、附属楼办理了 《房屋所有权证》，其余房屋未办理房产证，产权持 有单位中油化工承诺上述房屋建筑物及构筑物产权为其所有，不存在产权纠 纷。如有纠纷，与评估 机构无关。 2 、构筑物主要为加油站罩棚、道路地坪及管线安装、油罐区围墙等； 3 、机器设备为加油站经营用设备，包括加油机、立罐和零位罐等。由 于购置时间久远，部分设备存在长期闲置的情况。 4 、无形资产 - 土地使用权为加油站用地，评估基准日均已取得土地使用 证，土地使用证号为哈密市国用（ 208 ）第 017 号，土地面积 29,39.58 m2 ， 位于哈密哈巴公路西侧，证载用途为生产用地，土地性质为出让。 5 、 第一加油站原成品油零售经营权利人为新疆中油化工集团有限公司， 2010 年中油化工与中国石油化工股份有限公司新疆石 油分公司签订加油站 租赁合同，由此《成品油零售经营批准证书》经营主体变更为中国石化销售 有限公司新疆哈密石油分公司第一加油站，并约定租赁期届满不再续租的， 已变更的加油站资质将恢复到中油化工名下，租赁期内承租方中石化哈密分 公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产权归出租方中油化工所有。 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 二、 资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分 布特点，分成房屋及构筑物、机器设备 和其他资产小组，于 201 8 年 5 月 2 日至 5 月 10 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实 及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下： 首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评 估资料。 201 8 年 4 月 中下 旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资 产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估 的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、 企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在 此基础上，填报 “ 评估申报明 细表 ” 和 “ 资产调查表 ” ，收集并整理委托评估资 产的产权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。 其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资 产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和 完善资产评估申报明细表，使 “ 表 ” 、 “ 实 ” 相符。 再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实 “ 表 ” 、 “ 实 ” 相 符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权 权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权属资料中所载明的所有 人与资产委托方和相关当事 人不符以及缺乏产权属资料的情况，给予高度 关注，进一步通过询问的方式，了解产权属，并要求委托方和相关当事人 出具了 “ 说明 ” 和 “ 承诺函 ” 。 （二）影响资产核实的事项及处理方法 清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。 （三）资产核实结论 除上述核实事项外，核实情况表明： 实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企 业财务人员进行了沟通。 第四部分 成本法评估说明 一、固定资产评估技术说明 （一）房屋建筑物类资产 1 ．评估范围 纳入本次评估范围房屋建筑物类资 产是 第一加油站 的房屋建筑物、构 筑物。 2 ． 建（构）筑物 概况 纳入评估范围的房屋建筑物具体为营业厅、消防房、综合楼和附属楼等， 均为砖混结构，建筑面积合计 4,629.6 m 2 。其中营业厅、消防房、综合楼、 附属楼办理了《房屋所有权证》，其余房屋未办理房产证，产权持有单位中 油化工承诺上述房屋建筑物及构筑物产权为其所有，不存在产权纠纷。如有 纠纷，与评估机构无关。 构筑物主要为加油站罩棚、道路地坪、围墙及工艺管线等。 截至 评估基准日上述资产均能满足使用要求。 3、评估过程 （1）收集资料及准备 根据第一加油站提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核对，并 核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等； 查看有关建（构）筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实 际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。 （2）实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行详尽 的现场勘查，对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材 质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进 行了较详细的记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料，向房屋建筑 物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。 （3）评估作价及报告 在实施了上述调查和勘察的基础上，根据被评估房屋建（构）筑物的具 体情况，分别采用重置成本法进行评估作价，并撰写有关评估说明。 4、评估方法 对房屋建筑物的评估根据被评估房产的特点采用重置成本法进行评估。 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资 产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按 建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建 筑物评估净值。基本计算公式为： 建筑物评估值=重置全价×成新率 （1）重置全价的确定 重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 ①建安造价的确定 评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，采用预决算调整 法与类比法确定建安工程造价。 重编预算法：评估人员根据房屋基础资料及部分图纸，参照《新疆建筑 工程消耗量定额 2010（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010（措 施项目）》、《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD-901-20》，《新 疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》（2010 年）、《新疆维吾尔自治区 哈密区域建设工程材料市场价信息》（2018 年 3 月），按评估基准日当地市 场材料价格调整材料价差，从而计算得出建筑安装工程造价。 类比法：根据哈密市建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价 信息、工程造价指标，选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分 析，以建安工程造价为基础，通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工 程造价。 ②前期及其他费用的确定 前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部等规定收取的建设 费用及建设单位为建设工程而投入 的除建筑造价外的其它费用两个部分。包 括的内容及取费标准见表 4 - 1 、 表 4 - 2 ： 表 4 - 1 工程建设前期费率表 序号 费用名称 取费基数 费率(含 税) 费率（不 含税） 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.00% 2.00% 财建[2016]504 号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.88% 3.66% 参考国家计委、建设部计价格（2002）10 号 3 工程建设监理费 建安工程造价 3.01% 2.84% 参考国家发改委、建设部《关于印发〈建设 工程监理与相关服务收费管理规定的通知〉》 （发改价格[2007]670 号） 4 建设工程招标代理费 建安工程造价 0.66% 0.62% 参考国家发展计划委员会、建设部 计价格 (2002)1980 号 5 环境影响评估费 建安工程造价 0.11% 0.10% 参考国家发展计划委员会、国家环境保护总 局 计价格(2002)125 号 前期费小计 9.65% 9.22% 表 4 - 2 工程建设 其他 费 费率表 序 号 项 目 计算依据 计算基数 计算标准 (元/m2) 1 市政公用设施配套费 《新疆维吾尔自治区城市市政公用基础设施配套 费征收使用管理办法》（新政办法〔2015〕147 号） 建筑面积 25 合计 25 ③资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利 率按基准日中国人民银行规定标准计算，其中六个月以内贷款利率为 4.35%， 一年期贷款利率为 4.35%，一年期至五年期贷款利率为 4.75%。工期按建设 正常情况周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用含税价）×合理工期× 贷款利率÷2 （2）成新率 建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构） 筑物，将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用 综合成新率方法确定，采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权 平均得出综合成新率。对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察 情况进行修正后确定其成新率。 计算公式为： 成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4 ①勘察成新率 将影响房屋成新率的因素分为三大部分（结构、装饰和设备部分），通 过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度，确定不同结构类型建（构）筑 物各因素的标准分值，根据勘察情况给出不同的分值，并据此确定勘察成新 率。 ② 理论成新率 根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率 = 房屋建筑物尚可使用年限÷（房屋建筑物已使用年限+房屋 建筑物尚可使用年限）×100% 5、评估结果及与账面价值相比变动原因分析 （1）评估结果 房屋建筑物类资产 账面原值 6,147,02.83 元，账面净值 1,650,517.56 元， 评估原值 10,894,30.0 元，评估净值 7,425,470.0 元。 评估原值与账面原值 比较增值 4,747, 297.17 元，增值率 77.23 % ；评估净值与账面价值比较增值 5,74,952.4 元，增值率 349.89 % 。 详 见 “ 固定资产评估汇总表 ” 、 “ 房屋建筑 物评估明细表 ” 及 “ 构筑物及其他辅助设施评估明细表 ” 。 （2）与账面价值变动原因分析 ①随着建筑材料价格和人工工资的上涨，造成建筑物建造成本增加，且 相应的规费也有一定的增长，因而评估原值增值。 ②因为房屋建筑物会计折旧年限小于经济使用年限，造成评估净值增 值。 6、典型案例 案例一：附属楼（房屋建筑物评估明细表序号 9） （1）建筑物概况 附属楼为四层砖混 结构，半地下一层 , 钢筋混凝土整板基础，现浇混凝土 构造柱、圈梁，楼板、屋面板为钢筋混凝土预制板。其一层为半地下结构， 建筑面积 2903 平方米，半地下层高 2.4m, 一层高 4.2m, 二至四层为 3.6m, ， 多孔砖外墙围护，墙体厚 370 ，内墙多孔砖厚 240 。内墙顶棚面为乳胶漆粉 刷，外墙火烧花岗岩板饰面，走道顶棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，卫生间为瓷 砖墙面，地砖地面，房间地面均为 d60*60 镜面地砖，彩铝固定平开窗、 局部铝合金钢化玻璃幕墙。室内普通夹板门、外门为钢化玻璃地弹门，木扶 手楼梯，室内格栅日光灯，走道部位为吸顶 灯，屋面为细石混凝土砂浆找平， 卷材防水。镀锌管给水、 PVC 管排水，室内设有取暖设施，消防、通讯设施 齐备。 （2）重置全价计算 ① 建筑安装工程造价 以被评估建筑物 的 竣工结算资料为基础 ， 参照 《新疆建筑工程消耗量定 额 2010 （实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010 （措施项目）》、 《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD - 901 - 20 》， 《新疆维吾尔自治 区建筑安装工程费用定额》（ 2010 年）、《关于发布哈密区域 2018 年 1 月、 2 月建设工程价格信息的通知》 [ 哈市建字（ 2018 ） 30 号 ] 、《 2018 年 3 月份哈密 区域建设工程材料市场价信息》及相关工程的编制依据等资料， 计算工程建 安造价， 测算 见表 4 - 3 ： 表 4 - 3 建筑 安装 工程费计算表 序号 费用项目 费率 金额(元) 一 直接工程费 3,427,118.04 (一) 1.1 人工费 1,102,677.07 1.2 材料费 1,853,236.82 1.3 机械费 105,620.41 (二) 措施费 365,583.74 2.1 可计量措施费 256,820.71 2.1.1 人工费 85,736.77 2.1.2 材料费 156,297.08 2.1.3 机械费 14,786.86 2.2 施工组织措施费 8.31% 108,763.03 二 企业管理费 12.50% 163,602.64 三 利润 6% 78,529.27 四 规费 14.60% 191,087.88 五 税金 11% 424,637.16 六 建筑工程造价（不含税） 3,860,337.83 建筑工程造价 （含税） 4,284,974.99 该工程建安造价（含税价） 为 4,284,974.9 元 ，建安造价（不含税价） 为 3,860,37.83 元 。 ② 前期费用及其它费用 参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，工程建设前期及其他 费用计算过程见 表 4 - 1 、表 4 - 2 。 根据表 4 - 1 该 建筑物 的含税前期费率为 9.65% ，不含税前期费率为 9.2% 。 根据表 4 - 2 其他费用征收标准为每建筑面积 25 元 / 平方米， 则该 附属 楼 前期 及其他费 为： 前期费用和其他费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税）+ 面积×其他费用 = 4,284,974.9 × 9.65 % + 2903.14 × 25 = 486,078.59 （元） 前期费用和其他费用（不含税价）=建安造价（含税）×费率（不含税） +面积×其他费用 = 4,284,974.9 × 9.2 % + 2903.14 × 25 = 467,653.19 （元） ③ 资金成本 该加油站的合理建设工期一般为 1 年，贷款利率为 4.35%，建设资金按 均匀投入计。 资金成本＝（建安工程费（含税价）＋前期费用（含税价））×建设期 ×50%×4.35% =（4,284,974.99 +486,078.59）×1×4.35%÷2 = 103,770.42（元） ④ 重置价值的确定 重置全价=建筑安装工程造价（不含税价）+前期及其他费用+资金成本 =3,860,337.83+ 467,653.19 + 103,770.42 = 4,431,761.44（元） 精确到百位 为 4,431,80.0 元 （ 3 ）成新率计算 ①勘察成新率 评估师依照《房屋完损等级评定 标准》，通过现场勘察，对建筑物各部 位分项鉴定、打分，据此评定成新率。（详见下表） 表 4 - 4 房屋建筑评估鉴定表 序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 结构部分 1 地基基础 稍有不均匀下沉，但已稳定 25 18 2 承重构件 完好未变形，网架结构油漆失光 40 35 3 墙体 墙体无腐蚀损坏，整体状况良好 15 12 4 屋面 防水隔热完好未见渗漏 20 18 小 计 100 83 装修部分 5 门窗 开关较灵活，玻璃五金、油漆失光 25 20 6 外粉饰 外墙无釉面砖，稍有裂缝 20 12 7 内粉饰 内墙乳胶漆局部剥落 20 12 8 顶棚 同内墙，车间办公部分吊顶变形 20 10 9 楼面板 地面平整，有明显磨损 15 8 小 计 100 62 设备部分 10 水卫 上下水较通畅，各器具完好部分零件损坏。 25 18 11 电照 线路装置完好牢固绝缘良好 25 18 12 消防 正常使用 10 8 13 暖通 正常使用 40 30 小 计 100 74 勘查成新率=结构部分评分×0.60＋装修部分评分×0.25 ＋设备部分评分×0.15 勘察成新率=83×0.60＋62×0.25＋74×0.15 =76% ②理论成新率 该建筑物于 205 年 12 月 建成并投入使用，截止评估基准日已经使用 12.34 年。该办公房为砖混结构， 该结构房屋经济使用寿命为 50 年，预计该 房屋尚可使用年限为 38 年，则： 理论成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100% =（1-12.34/50）×100% =75% ③综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% =76%×60% +75%×40% =76% （4）评估值 评估值 = 重置全价 × 成新率 = 4,431,80.0 × 76 % = 3,368,168.00（元） 案例二： 第一加油站网架 （构筑物评估明细表序号 1 ） （ 1 ）构筑物概况 第一加油站钢结构网架投影建筑面积 700 平方米，长 35m，宽 25m，钢 结构网架柱顶高度为 7.5m。四根现浇钢筋混凝土柱支撑整个钢结构网架重量 及相关荷载，其结构是参照球形网架做法，为简易钢结构网架工程，钢材多 为各种规格型号的钢管。钢网架屋面及四周垂直檐边均采用波形彩钢板。加 油站的设计标准均采用国家规定的安全等级标准。加油站砼地面局部严重龟 裂。 （ 2 ）重置全价计算 ① 建筑安装工程造价 以被评估建筑物的竣工结算资料为基础， 参照《新疆建筑工程消耗量定 额 2010 （实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010 （措施项目）》、 《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD - 901 - 20 》， 《新疆维吾尔自治 区建筑安装工程费用定额》（ 2010 年）、《关于发布哈密区域 2018 年 1 月、 2 月建设工程价格信息的通知》 [ 哈市建字（ 2018 ） 30 号 ] 、《 2018 年 3 月份哈密 区域建设工程材料市场价信息》及相关工程的编制依据等资料 ，计算工程建 安造价， 测算 见 表 4 - 5 ： 表 4 - 5 建筑安装工程费计算表 序号 费用项目 费率 金额(元) 一 直接工程费 465,543.06 (一) 1.1 人工费 164,667.26 1.2 材料费 231,285.10 1.3 机械费 28,390.91 (二) 措施费 41,199.79 2.1 可计量措施费 24,295.52 2.1.1 人工费 8,233.36 2.1.2 材料费 13,932.84 2.1.3 机械费 2,129.32 2.2 施工组织措施费 8.31% 16,904.27 二 企业管理费 12.50% 25,427.61 三 利润 6% 12,205.25 四 规费 14.60% 29,699.44 五 税金 11% 58,616.29 六 建筑工程造价（不含税） 532,875.36 建筑工程造价（含税） 591,491.65 该工程建安造价 （ 含税价 ） 为 591,491.65 元 ， 工程建安造价（ 不含税价 ） 为 532,875.36 元。 ② 前期费用及其它费用 参照国家相关部门颁布的 建设项目有关取费标准，工程建设前期及其他 费用计算过程见表 4 - 1 ： 前期费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税） = 591,491.65 × 9.65% = 57,078.94 （元） 前期费用=建安造价（含税）×费率（不含税） = 591,491.65 × 9.2% = 57,078.94 （元） ③ 资金成本 该道路地坪的合理建设工期一般为 1 年，贷款利率为 4.35%，建设资金 按均匀投入计。 资金成本＝（建安工程费（含税价）＋前期费用（含税价））×建设期 ×50%×4.35% =（591,491.65+57,078.94）× 1× 4.35%÷2 = 14,106.41（元） ④重置价值的确定 重置全价=建筑安装工程造价（不含税价）+前期及其他费用+资金成本 = 532,875.36 + 54,535.53 + 14,106.41 = 601,517.30（元） 计算结果精确到百位为 601,500.00 元 （3）成新率计算 ①勘察成新率 评估师依照《房屋完损等级评定标 准》，通过现场勘察，对建筑物各 部位分项鉴定、打分，据此评定成新率。（详见下表） 表 4 - 6 建筑评估鉴定表 序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 备注 结 构 部 分 1 混凝土柱 有承载力 40 28 2 矩形梁 正常使用部分有锈蚀 30 16 3 顶棚 顶棚存在剥落 30 16 小计 100 60 勘察成新率=60% ②理论成新率 该建筑物于 205 年 12 月建成并投入使用，截止评估基准日已经使用 12.34 年。 该网架经济使用寿命为 30 年，预计尚可使用年限为 18 年，则： 理论成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限） =（1-12.34/30） =59% ③综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40% =60%×60% +59%×40% =60% （4）评估值 评估值 = 重置全价 × 成新率 =601,500.00×40% =360,900.00（元） （二）设备类资产 设备类资产 1、评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产是 新疆中油化工集团有限公司 申报的 机器设备 。 2、设备概况 本次委估的机器设备 为加油机、立罐和潜油泵 等 。 其中 加油机和监控设 备等 部分设备由于购置时间久远，实际经营者中石化哈密分公司在经营过程 中进行了设备的更新 ； 5 个液化气罐未年检处于长期闲置状态； 1 个 60 立 方立罐存在漏油现象已停止使用，其余设备 基本 可满足正常生产和使用的需 要 。 3、评估过程 （ 1 ）清查核实 根据企业设备资产的构成和特点，指导企业根据实际情况填写资产申报 评估明细表，在填写和完善明细表的同时对设备的账面价值及构成情况、形 成过程、数量、规格型号、运行和使用状况进行清查核实。并对大型、重要 设备的实际运行状况进行勘察和记录。 查阅设备运行记录、技术档案， 了解设备的实际状况；并向现场操作、 维护人员了解设备的运行检修情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标 情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情 况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。 （ 2 ）评估作价 在实施了上述调查和勘察的基础上，按照评估目的确定价值类型，根据 被评估设备的具体情况，开展了市场询价工作、选择评估方法、进行评定估 算。 （ 3 ）评估汇总和报告 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调 整、修改和完善，并撰写有关说明。 4、评估方法 根据持续使用假设， 结合被评估机器设备的特点和 资料收集 情况，此次 评估主要采用重置成本法。基本计算公式为： 评估值＝重置全价 × 成新率 （ 1 ）机器设备 ① 重置全价 机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和 资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税〔 208 〕 170 号） 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》，自 209 年 1 月 1 日起， 购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中 华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国 增值税暂行条例实施细则》（财政部、国 家税务总局令第 50 号）的有关规 定，从销项税额中抵扣。 重置全价计算公式： 重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装工程费 ＋基础费 ＋其他费用＋ 资金成本 评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负 责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。 A ．设备购置价的确定 设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设 备的合同价格确定。不能从市场询到价格的设备，通过查阅 、《 2018 机电产 品价格信息查询系统》 、网上询价以及通过对评估基准日相同或相似的设备 对比分析，综合确定其购置价。 B ．设 备运杂费的确定 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购 置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率 计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部 分价格），则不计运杂费。 C ．安装调试费的确定 参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、 安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装调试费率计取。 对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。 D. 配套辅助配件及基础费的确定 对于大型设备，购买后安装时需部分辅助配件及固定基 础方能投入使 用，按照设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同基础费率计取。 E. 其他 费用的确定 前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标管理 费及 安 评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备 特点进行计算。 参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，工程建设 其他费用计算过程见表 4 - 7 ： 表 4 - 7 工 程建设前期费率表 序号 费用名称 取费基数 费率(含 税) 费率（不 含税） 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 2.00% 2.00% 财建[2016]504 号 2 勘察设计费 建安工程造价 3.88% 3.66% 参考国家计委、建设部计价格（2002）10 号 3 工程建设监理费 建安工程造价 3.01% 2.84% 参考国家发改委、建设部《关于印发〈建设 工程监理与相关服务收费管理规定的通知〉》 （发改价格[2007]670 号） 4 建设工程招标代理费 建安工程造价 0.66% 0.62% 参考国家发展计划委员会、建设部 计价格 (2002)1980 号 5 环境影响评估费 建安工程造价 0.11% 0.10% 参考国家发展计划委员会、国家环境保护总 局 计价格(2002)125 号 前期费小计 9.65% 9.22% F ．资金成本 资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准 日执行的贷款利率，并按建设期均匀投入考虑。 计算公式如下： 资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费＋基础费＋其他费用） × 合理建设工期 × 贷款利率 ×50% ② 成新率的确定 对机器设备采用年限法与现场勘察法，分别测算其勘察成新率和理论 成新率，加权平均求得其综合成新率，即： 综合成新率＝勘察成新率× 60% ＋理论成新率× 40% 5 、评估结果 及与账面价值相比变动原因分析 （ 1 ）设备评估结果 纳入本次评估设备类资产账面原值 4,797,378.39 元，账面净值 235,904.78 元，评估原值 5,067,80.0 元，净值 1,581,9.0 元，原值评估 增 值 270,421.61 元 ， 增 值率 5.64 % 。净值评估增值 1,346,094.2 元 ，增值率 570.61 % 。 （ 2 ） 与账面价值相比变动原因分析 ①机器设备 中立罐等主材价格 的 上涨幅度较大，造成评估原值较账面原 值有一定增值； ④ 企业按照会计政策，根据规定的折旧年限提取折旧后所形成，而评 估 中所采用的是设备类资产的经济使用年限，由于设备类资产的经济使用年限 一般要大于会计上的折旧年限，致使采用成本法计算得出的设备类固定资产 评估净值要高于账面净值 。 具 体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细表” 。 6 、评估案例 案例一：立罐（固定资产—机器设备评估明细表 54 项） （ 1 ）设备概述 该 立罐 于 205 年 12 月份 由企业自制建成使用 。评估人员经现场勘察 得知该设备安装于加油站 附属库区 内，目前设备运行状况良好 。该 立罐 的 主要技术参数如下： 公称容积： 170m3 油罐 型式：拱顶罐 设备材质： Q235B 储液介质：柴油 设计压力：常压 操作压力：常压 设计温度：常温 操作温度：常温 （ 2 ） 重置全价的确定 ①设备购置价 表 4 - 8 制作安装工程费计算表 序号 费用名称 取费说明 费率（%） 金额 一、 直接费 直接工程费+措施费 370,639.73 (一) 直接工程费 定额人工费+材料费+施工机械使用费 364,767.61 1 定额人工费 人工费 44,621.04 2 材料费 材料费+主材费-辅材调整费用 279,439.03 3 施工机械使用费 机械费-机械调整费用 40,707.55 (二) 措施费 通用措施费+特定条件下的措施费 5,872.12 A 通用措施费 文明施工、环境保护费+临时设施费+冬雨季施工增加 费+二次搬运费+生产工具用具使用费+夜间施工增加 费+工程定位复测、点交、场地清理费+检验试验费 5,872.12 4 文明施工、环境保护费 定额人工费 0.79 352.51 5 临时设施费 定额人工费 5.4 2,409.54 6 冬雨季施工增加费 定额人工费 2.65 1,182.46 7 二次搬运费 定额人工费 1.03 459.60 8 生产工具用具使用费 定额人工费 1.34 597.92 9 夜间施工增加费 定额人工费 1.41 629.16 10 工程定位复测、点交、场 地清理费 定额人工费 0.14 62.47 11 检验试验费 定额人工费 0.4 178.49 B 特定条件下的措施费 已完工程及设备保护费+建预制加工厂增加费+在有 害身体健康环境中施工保健费+特殊地区施工增加费 +特殊工种技术培训费+特殊技术措施费+大型机械进 出场及安拆费+大型机械使用费 - 12 已完工程及设备保护费 - 13 建预制加工厂增加费 - 14 在有害身体健康环境中施 工保健费 - 序号 费用名称 取费说明 费率（%） 金额 15 特殊地区施工增加费 - 16 特殊工种技术培训费 - 17 特殊技术措施费 - 18 大型机械进出场及安拆费 - 19 大型机械使用费 - 二、 企业管理费 定额人工费 50.52 22,542.55 三、 规费 一般规费 25,010.10 C 一般规费 养老保险费+失业保险费+医疗保险费+生育保险费+ 工伤保险费+危险作业意外伤害保险费+住房公积金+ 工程排污费 25,010.10 20 养老保险费 定额人工费 26.37 11,766.57 21 失业保险费 定额人工费 2.51 1,119.99 22 医疗保险费 定额人工费 8.79 3,922.19 23 生育保险费 定额人工费 0.88 392.67 24 工伤保险费 定额人工费 1.26 562.23 25 危险作业意外伤害保险费 定额人工费 1.13 504.22 26 住房公积金 定额人工费 15.07 6,724.39 27 工程排污费 定额人工费 0.04 17.85 四、 利润 定额人工费 12.72 5,675.80 五、 人材机价差 人工费调整+辅材调整费用+机械调整费用 - 1 人工费调整 - 2 辅材调整费用 辅材调整费用 - 3 机械调整费用 机械调整费用 - 六、 税金 直接费+企业管理费+规费+利润+人材机价差 11 46,625.50 七、 安全生产费 - 八、 安装工程费(含税) 直接费+企业管理费+规费+利润+人材机价差+税金 470,493.67 九 安装工程费(不含税) 423,868.17 该立罐 安装工程费（含税价） 为 470,493.67 元 ，安装工程费（含税价） 为 423,868.17 元 ② 运输费 设备运输费包含在购置价款中。 ③ 安装调试费用 安装调试费 取 包含在购置价款中 ④设备基础费 该安装时需部分辅助配件及固定基础方能投入使用。 以新疆中油化工有 限公司提供的原始的工程结算资料为基础，并套用《新疆地区建筑和装饰工 程预算定额（ 2014 ）》及其费用定额和新疆地区营改增文件，并按照哈密地 区现行信息价（ 2018 年 3 月份），调整材料价差重编预算如下： 表 4 - 9 基础建安工程费计算表 序号 汇总内容 费率 金额:(元) 1 分部分项工程 12,511.83 1.1 人工费 11,376.22 1.2 材料费 6,447.28 1.3 施工机具使用费 8,915.50 1.4 企业管理费 10.37 2,104.25 1.5 利润 4.12 836.02 2 措施项目 1,909.45 2.1 单价措施项目费 - 2.2 总价措施项目费 1,909.45 2.2.1 其中：安全文明施工措施费 7.28 1,477.24 临时设施费 2.13 432.22 3 其他项目 - 3.1 其中：暂列金额 - 3.2 其中：专业工程暂估价 - 3.3 其中：计日工 - 3.4 其中：总承包服务费 - 4 规费 15.01 2,164.64 4.1 工程排污 0.25 - 4.2 社会保障费 12.84 - 4.2.1 养老保险 8.85 - 4.2.2 失业保险 0.79 - 4.2.3 医疗保险 2.51 - 4.2.4 生育保险 0.31 - 4.2.5 工伤保险 0.38 - 4.3 住房公积金 1.92 - 5 税金 11 1,824.45 基础费建筑工程造价（含税） 18,410.37 基础费建筑工程造价（不含税） 16,585.92 该立罐基础费（含税价）为 18,410.37 元 ，基础费（含税价）为 16,585.92 元。 ⑤ 前期 费 用 该设备的含税前期费率为 9.65% ，不含税前期费率为 9.2% ，则： 前期费（含税） = （ 设备购置费 （含税） + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费（含 税） × 前期 费率 （含税） = （ 470,493.67 + 0.0 + 0.0+18,410.37 ） × 9.65 % = 47,179.24 （元） 前期费 （不含税） = （ 设备购置费 （含税） + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费 （含税） × 前期 费率 （不含税） = （ 470,493.67 + 0.0 + 0.0+18,410.37 ） × 9.2 % = 43,379.52 （元） ⑤ 资金成本 该 立 罐 按企业建设正常投产周期考虑，正常投产周期为 1 年，评估基准 日同期贷款利率 4. 35 % ，按资金均匀投入计算。 资金成本 = （ 设备购置费 + 运杂费 + 安装调试费 + 基础费（含税） + 前期费 （含税） ） ×4. 35 %× 1 ×50% = （ 470,493.67 + 0.0 + 0.0+18,410.37+ 47,179.24 ） ×4. 35 %× 0.5 ×50% = 11,659.81 （元） ⑥ 重置全价（含增值税） = 设备购置费 + 国内运杂费 + 安装调试费用 + 基础 费 + 前期 费用 + 资金成本 = 470,493.67 +0.0 +0.0+18,410.37+47,179.24+ 11,659.81 = 547,743.09 （元） 确定被评估设备的重置全价为 547,70.0 元（取整到百位）。 依据 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 [2016]36 号）， 对于符合增值税抵扣条件的设备和车辆在计算其重置全价时应扣减可抵扣 增值税进项税额 。 中油化工 为增 值税一般纳税人，本次评估的固定资产的重 置全价中不含增值税。 可抵扣增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／（ 1 ＋增值税率） + 运杂费×相应的增值税率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 安装费×相应的增值税 率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 基础费×相应的增值税率 / （ 1+ 相应的增值税率） + 前期费中可抵扣增值税额 = 470,493.67 ÷ 1.1 1 × 1.1 1 + 0.0 ÷ 1.1 × 0.1+ 0.0 ÷ 1.1 × 0.1+ 18,410.37 ÷ 1.1 × 0.1+ （ 47,179.24 - 43,379.52 ） = 52,249.67 （元） 重置全价（不含增值税） = 重置全价（含增值税）－可抵扣增值税进项 税额 = 547,743.09 － 52,249.67 = 495,450.3 （元） 取整到百位，确定该 立罐 的重 置全价为 495,50.0 元。 （ 3 ）成新率的确定 该 立罐 于 201 1 年 10 月购入， 评估人员通过现场勘察 ，勘查情况如下表 ： 表 4 - 10 现场勘查表 序号 设备部位 设备技术状态 权重 标准分 评定分 成新率 1 罐体 体表部分凹痕、划痕，稍微变形，焊缝无 开裂、拱顶密封良好 65% 100 50 33% 2 储罐附件 仪表精度基本符合标准，防火器、各附属 管件无损坏，表面稍微变形 15% 100 40 6% 3 储罐阀件 表面有锈蚀，功能基本正常 8% 100 30 2% 4 中央排水系统 排水功能基本正常，罐体无水渍 5% 100 50 3% 5 罐体防腐刷漆 漆膜完好，基本无脱落 5% 100 50 3% 6 罐体隔热保温 铝合金板表面基本完好平整，岩棉无外露 2% 100 50 1% 合计 47% 综上该设备勘查成新率为 47 % 。 该设备能正常使用，基本能 满足生产的需要，至本次评估基准日已使用 14.45 年，该类设备的 尚可 使用年限为 1 年，则成新率为： 理论 成新率 = （ 1 －实际已使用年限／经济使用年限） ×10 ％ = （ 1 - 14.45/20 ） ×10 % ≈ 38 % 综合成新率 = 勘查成新率 × 0. 6 + 理论成新率 × 0. 4 = 47 × 0. 6 + 38 × 0. 4 = 43 % （ 4 ）评估值的计算 评估值 = 重置全价 × 成新率 = 495,50.0 × 43 % = 213,065.0 （元） 该 立罐 评估 值为 213,065.0 元。 二、无形资产评估技术说明 本次评估的无形资产为 新疆中油化工集团有限公司 所拥有的一宗土地 使用权，土地使用权性质为出让，证载用途为生产 用地 ， 已取得 《土地使用 权证》 ， 土地面积为 29,39.58 平方米，账面价值为 30, 984.0 元 。 （一）评估对象概况 1、土地登记状况 待估宗地的证载土地使用权人、土地使用证号、宗地位置、土地面积、 土地用途、使用权类型、终止日期等见《待估宗地土地登记状况表》： 表 4 - 11 待估宗地土地登记状况表 序号 土地使用权人 宗地名称 土地权证编号 土地位置 土地面积 （㎡） 证载土地 用途 使用权 类型 使用权截止 日期 1 新疆中油化工 集团有限公司 一号站土地 哈密市国用（ 208 ） 第 017 号 哈密哈巴公 路西侧 29,39.58 生产用地 出让 2053-07-02 2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有， 新疆中油化工集团有限公司 以出 让方式取得土地使用权。 待估宗地来源合法，产权清楚。待估宗地的土地使用者，国有土地使用 证号、他项权利等土地权利状况详见下表： 表 4 - 12 土地权利状况一览表 土地使用者 出让 用途 国有土地使用证编号 使用权 类型 批准使用年 限（年） 剩余使用 年限（年） 土地使用权 终止日期 他项权 利状况 新疆中油化工集团 有限公司 生产 用地 哈密市国用（2008） 第 0177 号 出让 50 35.28 2 05 3 - 07 - 02 无 3、土地利用状况 本次待估宗地为新疆中油化工集团有限公司一宗土地使用权，土地面积 29,399.58 ㎡ 。土地现状利用条件如下： 待估宗地地上建有第一加油站营业 厅、消防房、警卫室（含大理石墙）等，均建成于 2005 年，总建筑面积 4,629.66 平方米，实际容积率为 0.16。土地利用情况详见下表。 表 4 - 13 地面建筑物情况一览表 序号 宗地位置 宗地面积 （㎡） 主要房屋/构筑物 结构 建筑面积 （㎡） 实际容 积率 1 哈密哈巴公 路西侧 29,399.58 第一加油站营业厅 砖混 126.22 0.16 消防房 砖混 509.96 警卫室 砖混 104.48 综合楼 砖混 630.67 发油房 砖混 47.04 油泵房 砖混 114 消防泵房 砖混 56.05 罐瓶车间 砖混 138.1 附属楼 砖混 2903.14 合计 4,629.66 4、地价定义 （ 1 ）地价内涵 本次待估宗地土地使用权地价定义：评估基准日为 2018 年 3 月 3 1 日。 土地设定用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外“ 五 通”（通上水、 通下水、 通电、通路 、通讯 ）和宗地红线内“场地平整”，正常市场状况和 现状使用条件下的国有出让土地使用权价格。 （ 2 ）土地使用年限设定 根据待估宗地对应的《国有土地使用证》（权证号：哈密市国用（2008） 第 0177 号），待估宗地土地终止日期为 2053 年 07 月 02 日，剩余使用权年 限为 35.28 年，设定土地使用年限为 50 年。 （二）影响地价的因素 1 、一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇 用地的地价总体水平的社会、自然、经济和行政等因素，通过对土地供给和 需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。 （1）城市资源状况 哈密位于新疆维吾尔自治区最东端，地跨天山南北，全书最东在星星峡 东北东经 96°23′00″处，最西在七角井以西东经 91°06′33″处，最南为哈密市 嘎顺戈壁的白龙山附近北纬 40°52′47″，最北在巴里坤哈萨克自治县的大哈甫 提克山北纬 45°05′33″。南北距离约 440 公里，东西相距约 404 公里。东部、 东南部与甘肃省酒泉市为邻；南接巴音郭楞蒙古自治州；西部、西南部与昌 吉回族自治州、吐鲁番市毗邻；北部、东北部与蒙古国接壤，有长达 586.663 公里的国界线。 哈密属典型的温带大陆性干旱气候，干燥少雨，晴天多，年平均气温 9.8 度，年降水量 33.8 毫米，年蒸发量 3300 毫米，年均日照 3358 小时，无霜期 182 天。春季多风、冷暖多变，夏季酷热、蒸发强，秋季晴朗、降温迅速， 冬季寒冷、低空气层稳定。极端最高气温 43℃，极端最低气温-32℃，无霜 期平均 182 天。空气干燥，大气透明度好，云量遮蔽少，光能资源丰富，为 全国光能资源优越地区之一，日照充足，全年日照时数为 3300 至 3500 小时， 为全国日照时数最多的地区之一。 哈密是一个多民族聚居地区，2007 年年末，全市总人口为 54.62 万人， 比 2012 年增加 0.43 万人。城镇化率为 57.4%。人口出生率 10.74‰，死亡率 3.72‰，人口自然增长率 7.02‰。共有 37 个民族，其中较多、在 1 万人以上 的少数民族有维吾尔族、哈萨克族、回族；人口总数在 1000 人以上、1 万人 以下的有蒙古族、满族；其他少数民族人口均在 1000 人以下。汉族约占 70.99%，少数民族人口占 29.01%。 2016 年年末全市总人口 61.97 万人，其中，城镇人口 41.40 万人，乡村 人口 20.57 万人。城镇化率为 66.80%。全年出生人口 0.64 万人，人口出生 （未完）  |