[中报]招商蛇口:2018年半年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2018-080 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年半年度报告摘要 一、重要提示 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监 会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。 公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 二、公司基本情况 1、公司简介 股票简称 招商蛇口 股票代码 001979 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘宁 陈江 电话 0755-26819600 0755-26819600 传真 0755-26818666 0755-26818666 电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com 2、主要财务数据和财务指标 本报告期 上年同期 本报告期比上年同 期增减 调整前 调整后 调整后 营业收入（元） 20,987,800,638.73 19,395,661,327.46 19,688,616,389.28 6.60% 归属于上市公司股东的净利润（元） 7,116,802,989.57 3,466,437,541.53 3,602,764,341.63 97.54% 归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润（元） 6,136,433,863.72 3,361,588,301.10 3,361,588,301.10 82.55% 经营活动产生的现金流量净额（元） -6,582,482,202.91 -11,708,933,634.38 -12,014,440,578.22 45.21% 基本每股收益（元/股） 0.88 0.44 0.46 91.30% 稀释每股收益（元/股） 0.88 0.44 0.46 91.30% 加权平均净资产收益率 10.12% 6.03% 6.00% 增加4.12个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年 度末增减 调整前 调整后 调整后 总资产（元） 407,853,634,724.41 332,620,921,218.49 339,155,539,553.08 20.26% 归属于上市公司股东的净资产（元） 65,762,449,138.78 68,368,024,923.45 71,106,896,262.21 -7.52% 注1：2017年12月31日及2018年6月28日，本公司分别收购同一控制下公司南通长轮房屋开发有限公司和招商局漳州开 发区有限公司，上年同期数据已按照同一控制下企业合并的相关会计处理规定调整。 注2：计算基本每股收益、稀释每股收益时，扣除了分类为其他权益工具的永续债利息148,700,913.24元。 3、公司股东数量及持股情况 单位：股 报告期末普通股股东总数 83,301户 持股5%以上的普通股股东或前10名普通股股东持股情况 股东名称 股东性质 持股 比例 报告期末持 有的普通股 数量 报告期内增 减变动情况 持有有限售 条件的普通 股数量 持有无限售 条件的普通 股数量 质押或冻结 情况 股份 状态 数量 招商局集团有限公司 国有法人 66.10% 5,225,000,000 0 5,225,000,000 0 无 0 招商局轮船有限公司 国有法人 5.18% 409,823,160 0 276,561,760 133,261,400 无 0 安邦资管－招商银行－安邦资 产－共赢3号集合资产管理产品 基金、理财 产品等 1.22% 96,425,058 0 0 96,425,058 无 0 深圳市招为投资合伙企业（有限 合伙） 境内一般法 人 1.07% 84,745,762 0 84,745,762 0 无 0 香港中央结算有限公司 境外法人 0.85% 67,436,703 8,579,893 0 67,436,703 无 0 中国证券金融股份有限公司 境内一般法 人 0.84% 66,632,357 32,545,544 0 66,632,357 无 0 深圳华侨城股份有限公司 国有法人 0.80% 63,559,322 0 63,559,322 0 无 0 国开金融有限责任公司 国有法人 0.80% 63,559,322 0 63,559,322 0 无 0 北京奇点领誉一期投资中心（有 限合伙） 境内一般法 人 0.80% 63,559,322 0 63,559,322 0 无 0 博时资本－招商银行－博时资 本管理有限公司 基金、理财 产品等 0.80% 63,559,322 0 63,559,322 0 无 0 兴业财富资产－兴业银行－华 福证券有限责任公司 基金、理财 产品等 0.80% 63,559,322 0 63,559,322 0 无 0 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10 名普通股股东的情况 招为投资、华侨城、国开金融、奇点领誉、博时资本－招商银行、兴业财富因 参与公司非公开发行成为公司前10名普通股股东，该部分股票上市日期为 2016年1月14日，预计可流通时间为2019年1月14日。 上述股东关联关系或一致行动的说明 招商局集团、招商局轮船及招为投资属于一致行动人。 前10名无限售条件普通股股东持股情况 股东名称 报告期末持有 无限售条件普 通股股份数量 股份种类 股份种类 数量 招商局轮船有限公司 133,261,400 人民币普通股 133,261,400 安邦资管－招商银行－安邦资产－共赢3号集合资产管理产品 96,425,058 人民币普通股 96,425,058 香港中央结算有限公司 67,436,703 人民币普通股 67,436,703 中国证券金融股份有限公司 66,632,357 人民币普通股 66,632,357 安邦资产－平安银行－安邦资产－共赢2号集合资产管理产品（第六期） 36,391,956 人民币普通股 36,391,956 全国社保基金一一八组合 35,553,804 人民币普通股 35,553,804 澳门金融管理局－自有资金 27,528,403 人民币普通股 27,528,403 全国社保基金一一六组合 24,796,919 人民币普通股 24,796,919 和谐健康保险股份有限公司－传统－普通保险产品 20,349,962 人民币普通股 20,349,962 招商财富－招商银行－硕明2号专项资产管理计划 17,463,345 人民币普通股 17,463,345 前10名无限售条件普通股股东之间，以及前 安邦资管－共赢3号、安邦资产－平安银行－安邦资产－共赢2号集合资产管 10名无限售条件普通股股东和前10名普通股 股东之间关联关系或一致行动的说明 理产品（第六期）、和谐健康保险股份有限公司－传统－普通保险产品属于一 致行动人；招商局集团、招商局轮船及招为投资属于一致行动人。 前10名普通股股东参与融资融券业务股东情 况说明 无 公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 4、控股股东或实际控制人变更情况 公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。 5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 公司报告期不存在优先股。 6、公司债券情况 （1）公司债券基本信息 债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额 （万元） 利率 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向 合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二) 18蛇口04 112718.SZ 2018年6月7日 2021年6月11日 216,000.00 4.97% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向 合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一) 18蛇口03 112715.SZ 2018年6月7日 2023年6月11日 184,000.00 5.25% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向 合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二) 18蛇口02 112679.SZ 2018年4月13日 2021年4月17日 100,000.00 4.83% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向 合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) 18蛇口01 112678.SZ 2018年4月13日 2023年4月17日 200,000.00 5.00% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2017年面向 合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二) 17蛇口02 112614.SZ 2017年11月16日 2020年11月20日 104,000.00 5.20% 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2017年面向 合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) 17蛇口01 112613.SZ 2017年11月16日 2022年11月20日 136,000.00 5.40% （2）截至报告期末的财务指标 项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减 流动比率 1.656 1.730 -4.29% 资产负债率 77.12% 71.80% 7.40% 速动比率 0.695 0.735 -5.46% 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 EBITDA利息保障倍数 3.592 3.615 -0.64% 贷款偿还率 100.00% 100.00% - 利息偿付率 100.00% 100.00% - 注：2017年12月31日及2018年6月28日，本公司分别收购同一控制下公司南通长轮房屋开发有限公司和招商局漳 州开发区有限公司，上年同期数据已按照同一控制下企业合并的相关会计处理规定调整，上表中上年末、上年同期数据 为重述调整后的数据。 三、经营情况讨论与分析 1、报告期经营情况简介 外部市场环境分析 2018年上半年，国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，但外部环境不确定性增多，中美之间贸易摩擦频繁， 国内经济下行风险依然存在。坚持以供给侧结构性改革为主线、持续扩大有效需求，仍是振兴实体经济、应对外部挑战、确 保经济平稳健康运行的有效手段。 报告期内，房地产市场调控政策在继续积极抑制短期非理性需求的同时，强调扩大并落实中长期“有效供给”。多城落 实地方主体责任，调控力度持续升温，房地产调控政策将在相当一段时期内保持连续性和稳定性。行业集中度的不断提升， 在拿地、销售、融资等方面得到了充分体现。上半年土地市场整体供需关系逐渐改善，二线城市仍然是房地产企业的主战场。 其中，各地住宅用地的推出量保持较高增速；住宅用地的成交量也继续提升，溢价率继续下降。龙头房企销售金额稳步提升， 销售业绩保持较高水平。受经济形势及市场环境的影响，传统融资渠道延续收紧态势，加快周转保障资金安全成为行业普遍 共识。 我国现阶段经济结构进入优化期，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求也在日益增强。一方面，租购并举的 住房制度将存量市场空间充分激活，住房租赁市场迎来快速发展的机遇期；另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，房 地产企业需要调整经营模式，构建复合型产业格局。产业新城正在成为城市生长的重要环节，互联网、大数据、人工智能等 战略新兴产业与医疗保健、交通、通讯、教育及休闲娱乐等消费升级产业成为热点，围绕“美好生活”进行全产业链布局是 产业地产开发企业新的利润增长点。 邮轮旅游被纳入国家十三五旅游发展规划，各地政府加码对邮轮产业发展的扶持政策。2018年上半年，国内邮轮市场 增速有所放缓，市场运力结构步入调整期，外籍邮轮公司投放邮轮增速呈现放缓态势，但总体载客量保持增长；国内邮轮旅 游通关便利化及邮轮船票制度试行，邮轮港口升级继续推进，邮轮销售模式逐步趋于理性、务实，市场软硬件环境持续完善。 公司经营管理概述 2018年是招商蛇口的“改革年”。站上“千亿销售”台阶后，公司在认识转型、深化转型的基础上，拥抱变化、主动变 革，整体发展势头良好，并朝着质效提升方向有力推进。 报告期内，公司积极探索尝试，深化转型实践。一方面，践行“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”计划，坚持 以销定投、以销定产，通过提高综合服务能力、创新服务形式，构建品牌认可度和客户黏性，提升产品竞争力；另一方面， 明确“由传统单一业务发展向创新综合业务发展转型”理念，要求各大城市公司必须具备片区综合开发理念的理解力和执行 力，有效融合公司港、区、城业务优势，统筹城市区域综合发展，择机抢占市场蓝海。 在积极转型发展应对外部市场变化的同时，公司扎实锻造各项核心能力，全面开展质效提升工程，在质量、速度、成本、 效益、风险管理等维度上健全长效机制，持续提升公司稳健经营、抵抗风险的能力。质效提升不仅需要运用科学的管理工具， 还需要配合组织建设和健全保障。上半年，公司着手开展组织变革，简政放权，通过调整管理模式及权责划分，明确公司组 织定位，平衡公司各业态的发展，优化岗人配置、匹配激励政策，逐步探索内部多元协同、高效发展的新道路。 报告期内，公司销售业绩稳步增长，实现签约销售金额750.96亿元，同比增长39.86%；实现签约销售面积358.36万平 方米，同比增长24.26%。在资源储备方面，公司新增项目40个，扩充项目资源751.33万平方米，总地价603.58亿元；新 进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同 时补充了优质的土地资源。此外，公司相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公 司100%股权及相关债权，进一步提升公司在相关区域的市场竞争力。 报告期内，公司完成了对招商漳州的股权收购，增加了丰富的园区资源储备。截至2017年底，招商漳州及其控股子公 司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11,662亩（其中双鱼岛3,376亩）。通过 招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，公司可以分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利， 进一步增强公司园区开发运营能力、区域综合发展能力。作为中国第一例获批的经营性人工岛，双鱼岛将成为集休闲、娱乐、 居住、养生于一体的全国旅游目的地、区域商娱中心与品质生活区，在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后，将为 公司带来可观的利润。 以蛇口为产业新城基地，公司与各地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目。报告期 内，公司重点跟进了10余个产业新城项目。其中，粤东新城项目取得重大进展；苏州金融小镇底价获取首期用地；常熟琴 湖项目签订多层级合作协议推动项目落地；湛江智慧城项目完成前期研究，联合工作组的各项工作推进顺利。此外，公司通 过发挥在产业园区方面的专业优势，以产带城、两力齐发，协同拓展了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店 区项目为代表的数个产业新城项目。 报告期内，太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进。太子湾片区，商务广场完成主要建设，预计下半年可以正式 入伙；人才公寓处于主体施工中，预计下半年主体结构封顶；国际学校项目方案已经上报，等待审核批复。会展湾片区，国 际会展场馆和配套商业均按计划分别开始着手方案设计和相关的施工建设。前海片区，土地整备方面，公司协调各方密集协 商谈判，实施方案已达成技术性共识，目前正在协调推动规土委、前海局联合报文加快政府审批；环境整治方面，以开展环 境和绿化双提升工程为抓手，加快提升前海片区环境面貌；新城建设方面，全面启动战略规划与智慧妈湾规划编制工作，启 动区一期住宅与公寓项目开发建设有序进行，深港文创小镇前期筹建顺利。 上半年，公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。大公寓快速发展，以“以轻资 产租入改造、存量商办改造为主，伺机小股操盘引入专业基金；构建融投管退全周期商业模式，有效推进统一品牌、投资标 准、产品标准、客户资源管理、运营评价”为发展策略，在精耕深圳市场的基础上，落地北京、上海、重庆、南京、杭州等 8个一二线城市；报告期内，新增13个长租公寓项目（24.1万平方米/5,134间），合计在全国布局长租公寓近2万间，管理 规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。大健康脱孵入实，从“养老、医院、康养小镇”三方面积 极推进医养业务，广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已于2018年2月2日、3月30日相继开业。大文创精彩绽放，国 际教育项目持续推进，海上世界文化艺术中心运营顺利，已相继开展了多次展览、品牌塑造及教育活动。 公司在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，力求构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服 务生态圈。报告期内，不断推进邮轮产业相关政策落地，全面参与行业宣传，借力推广公司品牌；着重构建邮轮产业全链条， 大力推进远洋及沿海船队、免税业务等工作；积极应对市场变化，持续推进邮轮销售体系建设；优化运力，稳步提升渡轮核 心航线持续盈利能力；实施服务质量提升专项工作，提升旅客体验，为邮轮运营提供有力的支持和保证。上半年，深圳蛇口 邮轮母港实现邮轮靠泊次50次，同比上升85%；邮轮客流量18.4万人次，同比上升207%。 报告期内，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级，顺利发行了公司债券70亿元；于近期陆续发行了两 期超短期融资券（270天和180天），总额合计40亿元，票面利率分别为3.74%、3.55%；联合招商资本、平安银行东莞分 行共同签署了成立招商澎湃系列投资基金的协议，引入稳定的基金合作伙伴；联合招商启航等多家公司设立招商局蕲春蕲艾 产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；成立储架额度60亿元，首期发行20亿元“招商创融-招商蛇口长 租公寓第一期资产支持专项计划”，是国内首单储架式长租公寓CMBS产品；携手建行注册首单银行间长租公寓ABN200亿 （首发40亿元），创新解决长租公寓融资金额少、期限长、成本高的难题。截止6月底，公司的综合资金成本为4.87%，在 行业内继续保持较大的融资优势。 核心竞争力分析 强大的集团内部协同优势 招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。近年来，集团 内部资源整合动作频频、产融互动协同有效，促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。招商局集团146年的稳健 经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。招商局集团强 大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机遇。 独有的战略资源优势 园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备以及政策和区位优势。发展湾区经济已是世界经济强国 的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置—— 蛇口、太子湾、前海、会展湾等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，公司享受的独特政策和战略区 位优势也将日益凸显。 丰富的城区和产业园区综合开发运营经验和独特的“前港—中区—后城”综合发展模式 历经40年对蛇口工业区的建设运营，公司形成了完整的城区和产业园区综合开发体系和服务理念，不仅充分地展示了 自身优秀的资源综合整合能力，获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会效益。“前港—中区—后城”是一 种生态圈式可持续发展模式，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区发展，从而实现成片区域的整体联动发展，实现价 值洼地向价值高地的变身。 较低的融资成本优势 作为国有大型上市企业，公司充分发挥央企优势，积极探索创新型融资工具，构建多元化融资渠道。同时，凭借着稳定 的业绩增长和良好的资本市场形象，公司在融资方面具有较大优势；尤其是在市场资金面紧张、信用风险分化加剧的环境下， 公司能够保持较低的综合融资成本。这一核心优势，为公司持续获取资源储备、全方位开拓市场、有质量地扩大生产规模提 供了有力的资金保障。 先天的创新变革基因优势 创新精神于公司是与生俱来的，招商局集团开发蛇口工业区时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”这一品牌的重 要内涵，“招商血脉、蛇口基因”说的就是公司不断改革创新的精神。推动公司各项战略落地的背后，创新是重要的源动力。 从员工持股、股权激励到项目跟投，从体制创新到机制改革，从业务转型到组织变革，创新贯穿着公司经营发展的每个环节。 2、涉及财务报告的相关事项 （1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 财政部于2017年修订了《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资产转移》、 《企业会计准则第24号——套期会计》、《企业会计准则第37号——金融工具列报》四项会计准则，要求境内上市企业自 2019年1月1日起施行上述会计准则，鼓励或允许境内企业提前执行上述会计准则。公司自2018年1月1日起提前执行上 述会计准则。 财政部于2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号），公 司相应变更报表格式，自2018年中期财务报告开始执行，并调整比较报表数据。 （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 本报告期新纳入合并范围的公司共56家，其中非同一控制下企业合并取得子公司22家，新设立子公司23家，同一控 制下企业合并取得子公司11家。本年度不再纳入合并范围的公司17家，其中协议转让10家，注销5家，吸收合并2家。 中财网
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