[中报]18深建01：深圳市特区建设发展集团有限公司公司债券2018年半年度报告
深圳市特区建设发展集团有限公司 公司债券半年度报告 （ 2018 年） 二〇一八年 八 月 重要提示 公司董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 本 公司 半年度报告未经审计。 重大风险提示 一、财务风险 （一）存货占比高，资产流动性较弱的风险 2015 年末、 2016 年末、 2017 年末及 2018 年 6 月末， 公司 的存货分别为 5,851,790.36 万元、 1,891,585.0 万元、 2 ,54,709.74 万元和 2,842,507.27 万元。 近年来公司存货占流动资产比例较高，且三大集团划出后呈增长态势。 公司 2017 年末存货占流动资产比例达 48.71% ， 2018 年 6 月末存货占流动资产的比例达 51.27 % ，存货占比较高，资产流动性较弱。虽然目前 公司 具有较强的筹资能力和 流动性资产管理能力，但如果未来 公司 的流动负债大幅增长，仍会面临一定的资 产流动性风险。 （二） 存货跌价的风险 公司 存货规模较大，且占流动资产的比例相对较高，主要是由于 公司 本部项 目科技园区较多，而开发项目的出售周期与项目建设周期存在 不匹配。由于 公司 的存货主要以科技园区开发成本为主，如果未来科技园区出售与运营价格大幅下 降，将可能降低 公司 存货的价值从而对 公司 的盈利能力产生不利影响。 （三） 其他应收款占比较高的风险 2015 年末、 2016 年末、 2017 年末及 2018 年 6 月末， 公司 其他应收款分别 为 1,417,628.05 万元、 1,42,202.8 万元、 1,353,938.79 万元和 1,36,573.63 万元， 最近一年一期占流动资产的比重分别为 25.92% 和 24.65 % ，主要为公司参与市政 工程项目支付的工程款， 公司 正与深圳市国资委协商还款 安排。考虑到其他应收 款规模较大、占比较高，虽收回可能性较大，但仍有对 公司 造成财务损失的风险。 （四） 经营活动净现金流波动风险 2015 年 - 2017 年及 2018 年 1 - 6 月， 公司 经营活动产生的现金流量净额分别 为 1,09,958.16 万元、 942,439.36 万元、 - 304,061.82 万元和 - 173,856.72 万元，波 动幅度较大。 2017 年及 2018 年 1 - 6 月，由于公司收益性项目大部分仍处于投入 期，经营活动整体上呈现净流出状态，导致 2017 年及 2018 年 1 - 6 月经营活动现 金流净额为负数，与 公司 当前实际经营情 况相符。未来几年，随着收益性项目逐 步销售结转，其收入及现金流状况有望持续好转。但项目的完工风险、销售风险、 政策风险等均可能对 公司 的经营活动现金流产生影响，使 公司 的现金净流量面临 一定的波动风险。 （五） 未来资本性支出较大风险 公司 作为深圳市重大战略性项目、区域经济合作项目及城市更新改造项目的 投融资和开发实施主体，承担了较多的建设任务，未来三年预计投资分别为 64.3 亿元、 96.06 亿元、 96.64 亿元。在市场环境有利的条件下，大规模的资本性支出 和对外投资是 公司 加快发展的战略性决策。但若市场环境发生变化，项目达 产时 市场需求下降，以及项目投资因经济环境变化而超出预算，将可能影响 公司 发展 战略目标的实现，使公司面临预期收益不能实现、公司总体收益下降的风险。 （六） 公司 业务收入、利润不稳定风险 报告期内， 公司 实现营业收入分别为 2,612,394.48 万元、 1,543,18.93 万元、 225,651.98 万元及 105,304.50 万元，净利润分别为 378,030.26 万元、 282,748.95 万元、 17,728.43 万元及 9,404.27 万元。 公司 本部 在 2016 年 、 2017 年及 2018 年 1 - 6 月份分别实现营业收入 128, 349.40 万元、 58,83.58 万元和 38,514.74 万元， 2015 年尚未实现业务收入， 公司 本部近三年及最近一期净利润分别为 53,743.56 万元、 68,73.14 万元、 13,408.54 万元和 6,610.29 万元。三大集团划出后， 公司 收入及利润出现较大幅度下滑，且 公司 收益性项目大部分尚在建设投入期，开发 项目的出售周期与项目建设周期存在不匹配， 公司 本部项目建设尚未实现收入。 总的来说， 公司 营业收入、营业利润受三大集团股权划转影响呈现较大幅度下滑， 且本部盈利能力尚不稳定，目前可能对 公司 的偿债能力产生一定 影响。 （七） 公司 存在大额营业外支出的风险 2017 年， 公司 实现营业利润 54,71.50 万元，实现利润总额为 24,625.91 万 元，其中营业外支出 31,250.59 万元，主要系 公司 应深圳市政府要求，向国家海 洋基金捐赠 3 亿元所致。虽然本项支出为特殊偶发性支出，但 公司 仍存在大额营 业外支出的风险。 （八） 公司 债务集中到期的风险 截至 2018 年 6 月末，公司有息债务总额 1,851,825.51 万 元，包括短期借款 225,0.0 万 元、长期借款 1,27,815.13 万 元、应付债券 398,978.81 万 元及其他 流动 负债 31.57 万 元，以长期债务为主，与 公司 经营特点相匹配。 公司 将有 1,450,470.38 万 元有息债务于 1 - 3 年内 到期 ，占 有息债务总额 的比重为 78.3 % ， 占比较大 。 公司 未来 1 - 3 年内到期债务较多，存在债务集中到期的风险。 二、经营风险 （一） 重大资产重组可能引起的相关风险 公司 于 2014 年 7 月 21 日发布《深圳市特区建设发展集团有限公司关于划转 深圳市远致投资有限公司 10% 股权的公告》，拟将远致投资 10% 的股权无偿划 转至深圳市国资委直接持有。总体来看，远致投资无偿划转导致公司资产及净资 产规模出现一定程度下 降；远致投资净利润主要来自投资收益，盈利较好，公司 净利润会受到一定影响。同时，此次远致投资产无偿划转还可能会产生资产、 利润转移以及关联交易等对投资人信息披露不利的影响。 公司 已于 2016 年 8 月 25 日披露了《深圳市特区建设发展集团有限公司关于 资产划转的公告》，将特区建发所持有的深业集团有限公司 10% 股权、深圳市机 场（集团）有限公司 10% 股权、深圳市盐田港集团有限公司 10% 股权，以 2015 年 12 月 31 日为基准日，无偿划转至深圳市国资委，由市国资委履行国有资产出 资人职责；同时市国资委将深圳市投资控股有限公 司所持有的深圳中冶管廊建设 投资有限公司 60% 股权无偿划转给深圳市特区建设发展集团有限公司持有，股权 无偿划转基准日为 2016 年 6 月 30 日，截至 2016 年 9 月 30 日已经完成相关股权 划转工商变更手续。总体来看下属三家企业的股权划转导致公司总资产及净资产 规模大幅下降，公司净利润水平也大幅下降，同时，此次三家企业资产无偿划转 还可能会产生资产、利润转移以及关联交易等对投资人信息披露不利的影响。 （二） 突发事件引发的经营风险 2015 年 3 月 17 日，深圳纪委官方网站 “ 深圳明镜网 ” 公布，深圳市特区建设 发展集团有限公司副总经理 梁猛因涉嫌严重违纪接受组织调查。截至目前，梁猛 已经内部程序免去高级管理人员职位，且 公司 也已任命对应接替人员。 2016 年 10 月 14 日深圳纪委官方网站 “ 深圳明镜网 ” 公布，深圳市机场（集团）有限公司 党委书记、董事长汪洋涉嫌严重违纪接受组织调查，截至目前汪洋已经内部程序 免去董事职位。此类高管涉嫌违纪情况的发生，可能对公司产生一定的负面影响， 存在突发事件引发的经营风险。 （三） 物业开发运营的风险 物业开发运营具有涉及环节多、开发时间长和投资金额大的特点，易受外部 环境因素的影响，包括受开发过程中其他合作方（例如调研、设 计、施工、材料 供应和营销策划等单位）的制约以及市政规划调整等外部条件的变化。项目公司 因此将面临因设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部 环境的变化导致土地的闲置或者延误项目进度及其他相关风险。 （四） 监事缺位的风险 公司现任监事 4 名。 公司 公司章程中规定应设有监事 5 名。截至本募集说明 书出具之日，监事的任职人数暂未完全达到公司章程的规定，尚有两位监事正向 市国资委汇报申请选举 / 委派过程中。公司组织机构较为健全，可以维持各项生 产经营和决策活动，监事会运行正常，但仍存在监事缺位风险。 （五） 委托风险 根据 公司 与深圳市人才安居集团有限公司所签订委托管理协议，人才安居集 团所持有深规院公司决策权委托与 公司 年限为从 2017 年 10 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，故 公司 持股比例为 50% ，表决权比例为 10% 。虽然 公司 与深圳市人 才安居集团有限公司签订了相关委托管理协议，并因而认定对深规院公司形成实 际控制，但未来仍有因相关协议委托年限过期且未续签所导致的委托风险。 三、管理风险 （一） 人力资源风险 尽管 公司 已形成相对成熟稳定的经营模式和管理制度，培养了一批较高素质 的业务骨干和核心人员，但公司在快速发展过程中，需要更多 的专业人才，对人 力资源及其管理能力提出了更高的要求。虽然公司目前在这方面的人才有一定储 备，但如果公司不能通过提供具有竞争力的薪酬水平和良好的职业发展前景等措 施来吸引优秀人才，将在一定程度上制约公司的可持续发展。 （二） 安全运营风险 公司 的安全生产管理风险主要来自交通事故、设备损坏事故、火灾事故、货 损事故等。 公司 一直坚持将安全经营放在首要位置，制定了完善的管理制度并严 格地组织落实、执行，但突发安全事件出现的可能性依然存在。一旦因疏于防范 而发生安全事件，可能对 公司 正常生产经营造成不利影响。 （三） 股权划转风险 公司 由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 10% 控股，同时 公司 获得 的迅速发展客观上离不开深圳市委、市政府、市国资委的大力支持。如果政府对 公司 及子公司的股权结构或者支持政策发生变化，将较大影响公司的经营业绩和 债务偿付能力。 （四） 突发事件引发公司治理结构突然变化的风险 公司 于 2014 年 7 月 21 日发布《深圳市特区建设发展集团有限公司关于划转 深圳市远致投资有限公司 10% 股权的公告》，拟将远致投资 10% 的股权无偿划 转至深圳市国资委直接持有。股权划转同时导致公司董事及监事的变化。 2016 年 1 月，公司董事长李冰同 志辞去公职，根据深圳市人民政府文件《深圳市人民 政府关于李冰同志免职的通知》（深府任 [2016]1 号），免去李冰同志的市特区建 设发展集团有限公司董事长、董事职务。另根据深圳市人民政府文件《深圳市人 民政府关于王滨同志任命的通知》（深府任 [2016]34 号），任命王滨同志为深圳市 特区建设发展集团董事长。存在因突发事件引发公司治理结构突然变化的风险。 四、政策风险 （一） 房地产行业政策变化的风险 房地产行业在国民经济中具有重要地位。房地产行业发展态势关系整个国民 经济的稳定发展和金融安全。 209 年 12 月以来，国务院 以及相关部门连续出台 了一系列的宏观调控政策，重点调控领域为住宅市场，房地产行业政策显著收紧。 2010 年以来，国家陆续出台 “ 国十一条 ” 、 “ 新国四条 ” 、 “ 新国十条 ” 等一系列政策， 2010 年下半年起全国一、二线城市纷开始实行限购、限价政策； 201 年 1 月 26 日，国务院办公厅又下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知》（国办发 [201]1 号文）； 2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议出台 “ 新国 五条 ” ； 2014 年 9 月，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》； 2015 年 3 月 30 日，人民银行、住建部、银监会联合发布 了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》； 2015 年 9 月 28 日，住房和城乡 建设部、财政部和中国人民银行发布了《关于切实提高住房公积金使用效率的通 知》； 2016 年 2 月 12 日，中国人民银行和中国银监会发布《关于调整个人住房 贷款政策有关问题的通知》； 2016 年 5 月 6 日，中央国家机关住房资金管理中心 发布《关于进一步改进住房公积金个人贷款管理服务工作的通知》。若国家继续 针对房地产行业推出更加严厉的调控措施，可能对 公司 的经营业绩产生不利影响。 （二） 土地调控政策的风险 近年来，国 家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了 对土地的宏观调控。 土地供给数量方面， 204 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 提出，要严格控制建设用地增量，建立和完善符合我国情的最严格的土地管理 制度。 土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方 式。 206 年 5 月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》， 明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。 207 年 11 月 1 日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》进一步规定 “ 未按出让 合同 约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得 按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 ” 土地供给成本方面， 206 年 11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行发 布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》，从 207 年 1 月 1 日起， 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1 倍。 207 年 8 月 7 日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 （国发〔 207 〕 24 号）明确提出：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小 套型普通商品住房建设用地的年度供应量 不得低于居住用地供应总量的 70% 。 208 年 1 月 3 日，国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国 发〔 208 〕 3 号），加强对闲置土地的处理力度，其中明确规定：土地闲置满两 年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件 的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处 置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20% 征收 土地闲置费，且闲置土地特别是闲置房地产用地将要征缴增值地价。 公司在房地产开发过程中制订了严格的开发流程，并通过严密的内 控体系保 证项目按计划开发。但在房地产开发过程中经常存在拆迁、城市规划调整等诸多 情形，这些情形会对公司房地产开发的进程造成影响。如果因为地上建筑物未能 按时拆迁完毕、政府部门调整城市规划、项目周边地区市政道路施工等原因造成 项目在约定或者规定的时间无法动工建设，尽管根据《土地闲置处理办法》的相 关规定，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工 作造成动工开发迟延的，不应缴纳土地闲置费，也不应被无偿收回土地使用权， 但仍然可能存在被相关政府部门暂时按闲置土地进行处罚的风险，并因公司需要 进行额外的土地 闲置原因的举证工作而影响到项目开发的效率。 预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可 能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源， 这对于未来的市场供求将产生重大影响。 释义 一、一般术语 发行人 / 公司 / 本公司 / 集团 指 深圳市特区建设发展集团有限公司 成员公司 / 子公司 指 深圳市特区建设发展集团有限公司之子公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 中信证券 / 债券受托管理人 指 中信证券股份有限公司 国泰君安 指 国泰君安证券股份有限公司 发 行人律师 指 广东君言律师事务所 评级机构 / 中诚信证评 指 中诚信证券评估有限公司 债券持有人 指 持有本期债券的机构投资者 公司章程 指 《深圳市特区建设发展集团有限公司章程》 《债券受托管理协议》 指 《深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年公开 发行公司债券之债券受托管理协议》 《债券持有人会议规则》 指 《深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年公开 发行公司债券债券持有人会议规则》 债券登记托管机构 / 结算公司 / 登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 深交所 指 深圳证券交 易所 路桥集团 指 深圳市路桥建设集团有限公司 深规院 指 深圳市城市设计规划研究院有限 公司 年度付息款项 指 本期债券存续期内用于支付本期债券每个计息年度 利息的款项 报告期 指 201 8 年 1 月 1 日至 2018 年 6 月 30 日 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司债办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》 交易日 指 按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可交易的 日期 工作日 指 北京市的商业银行对公营业日（不包含法定节假日 或休息日） 法定节假日或休息日 指 中华人民共和国法定节假日或休息日（不包括香港 特别行政区、澳门特别行政区和 台湾地区法定节假 日或休息日） 元 / 万元 / 亿元 指 人民币元 / 万元 / 亿元 中国 / 中国内地 指 中华人民共和国 目录 重要提示 .. .. .. .. .. 1 重大风险提示 .. .. .. .. .. 2 一、财务风险 .. .. .. .. 2 二、经营风险 .. .. .. .. 4 三、管理风险 .. .. .. .. 5 四、政策风险 .. .. .. .. 6 释义 .. .. .. .. .. 9 目录 .. .. .. .. .. 10 第一节 公司及相关中介机构简介 .. .. .. 12 一、公司基本信息 .. .. .. .. 12 二、信息披露负责人 .. .. .. .. 12 三、信息披露网址及置备地 .. .. .. . 12 四、报告期内控股东 、实际控制人、董事、监事、高级管理人员变更情况 .. 12 五、中介机构情况 .. .. .. .. 13 六、中介机构变更情况 .. .. .. .. 13 第二节 公司债券事项 .. .. .. .. 14 一、债券基本信息 .. .. .. .. 14 二、募集资金使用情况 .. .. .. .. 14 三、资信评级情况 .. .. .. .. 15 四、报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 .. . 15 五、持有人会议召开情况 .. .. .. .. 17 六、受托管理人履职情况 .. .. .. .. 17 第三节 财务和资产情况 .. .. .. .. 18 一、是否被会计师事务所出具非标准审计报告 .. .. . 18 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 .. .. 18 三、主要会计数据和财务指标 .. .. .. 18 四、主要资产和负债变动情况 .. .. .. 19 五、逾期未偿还债务 .. .. .. .. 21 六、权利受限资产情况 .. .. .. .. 21 七、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 .. .. . 22 八、对外担保的增减变动情况 .. .. .. 22 九、银行授信情况及偿还银行贷款情况 .. .. .. 23 第四节 业务和公司治理情况 .. .. .. .. 24 一、公司业务情况 .. .. .. .. 24 二、公司主要经营情况 .. .. .. .. 24 三、严重违约情况 .. .. .. .. 27 四、公司独立性情况 .. .. .. .. 27 五、非经营性往来占款或资金拆借情况 .. .. .. 27 六、公司治理、内部控制情况 .. .. .. 28 第五节 重大事项 .. .. .. .. 29 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项 .. .. 29 二、关于破产相关事项 .. .. .. .. 29 三、关于司法机关调查事项 .. .. .. . 29 四、其他重大事项的信息披露情况 .. .. .. 29 第六节 发行人认为应当披露的其他事项 .. .. .. 31 第七节 备查文件目录 .. .. .. .. 32 附件 2018 年上半年财务报表及附注 .. .. .. 33 第一节 公司及相关中介机构简介 一、 公司基本信息 中文名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 中文简称 特区建发集团 外文名称（如有） Shenzhen Sez Const.& Dvpt Co, Ltd 法定代表人 王滨 注册地址 深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼 7 楼 办公地址 深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼 7 楼 邮政编码 518048 公司网址 htp:/w.sztqjf.com/ 电子信箱 qinwz198@126.com 二、 信息披露负责人 姓名 覃文忠 联系地址 深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼 7 楼 电话 075 - 8354039 传真 075 - 2549212 电子信箱 qinwz198@126.com 三、 信息披露网址及置备地 登载半年度报告的交易场所网站网址 深圳证券交易所网站（ htp:/w.szse.cn/ ） 半年度报告备置地 深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼 7 楼 四、 报告期内控股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员变更情况 （一）报告期内控股东、实际控制人的变更情况 公司控股东、实际控制人未发生变更。 （二）报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 √ 适用 □ 不适用 姓名 职务 变动类型 变动日期 变动原因 余锡权 副总经理 新任 2018.02.06 国资委推荐 张前 监事 新任 2018.05.15 国资委派 五、 中介机构情况 （一）会计师事务所 姓名 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 深圳市福田区滨河大道 502 号联合广场 A 座 1706 签字会计师（如有） 吴平权 、温安林 姓名 北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市朝阳区关东店北街 1 号 2 幢 13 层 签字会计师（如有） 吕润波、张群 （二）受托管理人 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层 联系人 王宏峰 、韩兆恒 联系电话 010 - 6083864 （三）资信评级机构 名称 中诚信证券评估有限公司 办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼 六、 中介机构变更情况 □适用 √不适用 第二节 公司债券事项 一、债券基本信息 单位：亿元 、 % 币种：人民币 债券代码 112672.SZ 债券简称 1 8 深建 01 债券名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 2018 年面向合格投资者 公开发行公司债券 ( 第一期 ) 发行日 2018 年 6 月 1 日 到期日 2023 年 5 月 31 日 债券余额 20.0 利率 4.85 还本付息方式 单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本， 最后一期利息随本金的兑付一起支付。 上市或转让场所 深圳证券交易所 投资者适当性安排 合格投资者 报告期内付息兑付情况 报告期内 2018 年公司债券尚未达到付息和兑付条件 特殊条款的触发及执行情况 报告期内 2018 年公司债券尚未 达到任何调整票面利率选择 权及投资者回售选择权条件 二、募集资金使用情况 单位：亿元 币种：人民币 债券代码 112672.SZ 债券简称 18 深建 01 募集资金专项账户运作情况 严格按照募集说明书中的用途、使用计划及公司内部的审批 流程使用募集资金 募集资金总额 20.0 募集资金期末余额 0.0 募集资金使用情况 已全部用于偿还公司债务 募集资金使用履行的程序 按规定程序 由财务管理部制定月度资金使用计划，报财务总 监、分管副总、总经理、董事长审批，审批完成后按计划执 行。 募集说明书承诺的用 途、使用 计划及其他约定 全部用于偿还公司债务 是否与约定相一致 是 履行的募集资金用途变更程 序（如有） 无 募集资金用途变更程序是否 与募集说明书约定一致（如 有） 不适用 如有违规使用，是否已经及时 整改（如有） 不适用 其他需要说明的事项 无 三、资信评级情况 （一）跟踪评级情况 □适用 √不适用 （二）主体评级差异 □适用 √不适用 四、报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 （一）增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 □适用 √不适用 （二）增信机制、偿债计划及其他偿债保 障措施的执行情况、变化情况 1 、增信机制 （ 1 ）保证担保 法人或其他组织保证担保 □适用 √不适用 自然人保证担保 □适用 √不适用 保证人情况在本报告期是否发生变化 □适用 √不适用 保证人是否为发行人控股东或实际控制人 □适用 √不适用 （ 2 ）抵押或质押担保 □适用 √不适用 （ 3 ）其他方式增信 □适用 √不适用 2 、偿债计划或其他偿债保障 √适用 □不适用 具体偿债计划如下： （ 1 ）本期公司债券的起息日为 2018 年 6 月 1 日。 （ 2 ）本期公司债券的利息自起息日起每年支付一次。最后一期利息随本金 的兑付一 起支付。本期债券每年的付息日为 2019 年至 2023 年每年的 6 月 1 日， 如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2019 年至 2021 年间每 年的 6 月 1 日。（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间付息 款项不另计利息）。 （ 3 ）本期债券到期一次还本。本期债券的本金支付日为 2023 年 6 月 1 日， 如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的本金支付日为 2021 年 6 月 1 日。 （如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息）。 （ 4 ）本期债券的本金兑付、利息支付将通过登记机构和有关机构 办理。本 金兑付、利息支付的具体事项将按照国家有关规定，由公司在中国证监会指定媒 体上发布的相关公告中加以说明。 （ 5 ）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税金由 投资者自行承担。 发行人在报告期 内的偿债计划 与 募集说明书 的 相关承诺 相一致 。 3 、专项偿债账户设置情况 √适用 □不适用 发行人指定专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿 付，并进行专项管理。专项账户资金来源将主要来源于公司日常经营所产生的现 金流。 报告期内专项偿债 账户运作正常， 发行人 已 根据募集说明书约定， 将募集资 金全额 提取偿还 公司 债务。 五、持有人会议召开情况 □适用 √不适用 六、受托管理人履职情况 债券代码 112672.SZ 债券简称 18 深建 01 受托管理人履行职责情况 公司债券存续期内，债券受托管理人中信证券股份有限公 司严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信 状况、募集资金管理运用情况、公司债券本息偿付情况等 进行了持续跟踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中 所约定义务，积极行使了债券受托管理人职责，维护债券 持有人的合法权益。 是否存在利益冲突，及其风险 防范、解决机制 否 第三节 财务和资产情况 一、是否被会计师事务所出具非标准审计报告 半年度财务报告是否被会计师事务所出具非标准审计报告 □是 □否 √未经审计 上年度财务报告是否被会计师事务所出具非标准审计报告 □是 √否 □未经审计 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 □适用 √不适用 三、主要会计数据和财务指标 单位： 亿元 、 倍、 % 币种：人民币 项目 本期末 上年末 变动比率 原因 总资产 646.91 605.5 6.83 - 归属母公司股东的净资产 36.56 337. 33 8.67 - 流动比率 8.46 4.51 87.6 主要是偿还超短 期融资券 30.3 亿 元和一年内到期 的应付债券 19.98 亿元合计 50.28 亿 元导致流动负债 减少造成的 速动比率 4.12 2.31 78.31 主要是偿还超短 期融资券 30.3 亿 元和一年内到期 的应付债券 19.98 亿元合计 50.28 亿 元导致流动负债 减少造成的 资产负债率 41.51 42.7 2 - 2.8 3 - 本期 上年同期 变动比率 原因 营业收入 10.53 1.98 431.83 主要 由于本期增 加前海铂寓销售 收入 3.6 亿元 、 并 入路桥集团的工 程收入 3.93 亿元， 深规院同比增加 0.62 亿元收入 归属母公司股东的净利润 0.85 - 0.04 2,181.81 主要由于 本期 前 海铂寓销售实现 净利润 6 , 610 万 元，深规院实现归 属母公司的净利 润 824 万元以及新 增路桥净利润 1 , 663 万元 经营活动产生的现金流净额 - 17.39 34.40 - 150.54 主要由于 去年 3 月 收到 市 财政委拨 付 的援建医院项 目 资 金 32 亿元和 本期各项目支付 工程款 EBITDA 5.47 3.82 43.09 主要由于本期增 加前海铂寓销售 收入 3.6 亿元、并 入路桥集团的工 程收入 3. 93 亿元， 深规院同比增加 0.62 亿元收入 EBITDA 利息倍数 1.41 1.02 38.42 主要由于本期增 加前海铂寓销售 收入 3.6 亿元、并 入路桥集团的工 程收入 3.93 亿元， 深规院同比增加 0.62 亿元收入 贷款偿还率 10.0 10.0 0.0 - 利息偿付率 10.0 10.0 0.0 - 四、主要资产和负债变动情况 单位：亿元、 % 币种：人民币 项目 本期末 余额 上年末 或募集 说明书的报告 期末 余额 变动比率 原因 货币资金 117.74 107.27 9.76 - 应 收账款 3.25 3.18 1.96 - 项目 本期末 余额 上年末 或募集 说明书的报告 期末 余额 变动比率 原因 预付款项 7.5 4.76 58.39 本期新增预付乐府 花园工程款 1.49 亿 元，预付翡翠岛项目 0.32 亿 元，预付光明 高端人才房项目工 程款 0.86 亿 元 应收利息 0.01 0.02 - 34.17 深规院计提的大额 存款利息后续收回 导致的正常波动 其他应收款 136.6 141.72 - 3.57 - 存货 284.25 254.76 11.58 - 其他流动资产 5.01 17.01 - 70.56 主要是本期理财产 品净收回 12 亿元导 致 可供出售金融资产 1 8.5 18.5 0.0 - 长期股权投资 1.03 1.03 0.0 - 投资性房地产 0.12 0.14 - 15.71 - 固定资产 1.65 1.62 1.52 - 在建工程 1.0 0.90 10.87 - 固定资产清理 0.02 0.0 510.73 路桥正在处置其持 有的某房产导致 无形资产 0.46 0.26 73.70 东部公司因鲘门站 前广场 BOT 项目新 增无形资产 0.17 亿 元 长期待摊费用 0.51 0.62 - 17.92 - 递延所得税资产 0.25 0.03 7 16.73 主要为 新增路桥递 延所得税资产 0.2 亿 元 其他非流动资产 68.8 63.82 7.93 短期借款 22.50 9.50 136.84 集团提取部分 一 年 期 流动贷款 所致 应付账款 3.26 3.14 3.70 - 预收款项 23.0 21.65 6.23 - 应付职工薪酬 1.32 1.39 - 5.10 - 应交税费 0.10 0.42 - 75.29 支付 2017 年度企业 所得税 0.37 亿元 所 致 应付利息 0.69 0.4 56.06 二季度债券利息计 提所致 项目 本期末 余额 上年末 或募集 说明书的报告 期末 余额 变动比率 原因 应付股利 0.3 5 0.36 - 3.15 - 其他应付款 14.3 14.48 - 1.06 - 一年内到期的非流动负债 - - - - 其他流动负债 0.0 30.64 - 99.9 主要为偿还超短期 融资券 30.3 亿元本 息 所致 长期借款 12.78 118.0 4.05 应付债券 39.90 19.90 10.51 主要是本期新增发 行公司债 20 亿元所 致 专项应付款 35.07 32.02 9.51 - 递延收益 5.21 5.21 0.0 - 五、逾期未偿还债务 □适用 √不适用 公司无逾期未 偿还的债务，无具有可对抗第三人的有限偿付负债的情况。 六、权利受限资产情况 √适用 □不适用 （一）使用受限的货币资金 公司 2017 年末货币资金 — 其他货币资金余额中 1,560.91 万元为受限制使用 的货币资金，系保函保证金 560.91 万元，被冻结银行存款 1,0.0 万元。公司 2018 年 6 月末货币资金余额中 4,840 .0 万元为受限制使用的货币资金，包括保 函保证金 709 .0 万元和履约保证金 3,96 .0 万元，被冻结银行存款 165 .0 万元。 （二）使用及所有权受限的长期资产 公司 于 2015 年 12 月向国家 开发银行、建设银行深圳分行申请总额为人民币 12.5 亿元的银团贷款，期限 10 年（含宽限期 2 年）； 公司 以光明光电企业产业加 速器及高端人才房项目用地，即宗地编号为 A518 - 0102 的项目土地（深房地字第 80105876 号）及宗地编号为 A62 - 0107 的项目土地（深房地字第 80105878 号）为上述银团贷款提供抵押担保。如下表所示： 质押资产 质押银行 账面价值 起始日期 截止日期 光明光电企业产业加速器及 高端人才房项目用地，即宗 地编号为 A518-0102 的项目 土地（深房地字第 8000105876 号）及宗地编号 为A622-0107 的项目土地（深 房地字第 8000105878 号） 国家开发银行、 建设银行深圳分 行 38,700.00 万元 2015.09.28 2027.05.26 七、其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 √适用 □不适用 债券代码 03139076.IB 债券简称 13 深圳建发 PPN01 债券名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 2013 年度第一期非公开定向债务融 资工具 发行总额（亿元） 20.0 还本付息方式 每年付息一次 兑付日 2018 年 3 月 18 日 债券代码 017 53064.IB 债券简称 17 深圳特发 SCP03 债券名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度第三期超短期融资券 发行总额（亿元） 10.0 还本付息方式 到期一次还本付息 兑付日 2018 年 4 月 24 日 债券代码 01756052.IB 债券简称 17 深圳特发 SCP02 债券名称 深圳市特区建设发展集团有限公司 2017 年度第二期超短期融资券 发行总额（亿元） 20.0 还本付息方式 到期一次还本付息 兑付日 2018 年 6 月 23 日 八、对外担保的增减变动情况 公司 报告期对外担保的增减变动情况： 报告期内，公司对外担保新增了 5,40.0 万元。 尚未履行及未履行完毕的对外担保总额： 公司于 2015 年 12 月向国开行、建设银行申请了总额为 12.5 亿元的银团贷 款，以光明光电企业产业加速器及高端人才房项目用地，即宗地编号为 A518 - 0102 的项目土地（深房地字第 80105876 号）及宗地编号为 A62 - 0107 的项目土地（深房地字第 80105878 号）为上述银团贷款提供抵押担保。目前 贷款余额 59,612 .0 万元。 尚未履行及未履行完毕的对外担保总额是否超过报告期末 净资产 30% ： □是 √否 九、银行授信情况及偿还银行贷款情况 单位：亿元 币种：人民币 银行名称 综合授信额度 剩余额度 报告期内贷款偿还情况 国家开发银行 179.52 123.26 按时偿还 中国银行 87 .0 84 .0 按时偿还 招商银行 30 .0 18.25 按时偿还 工商银行 115.75 106.51 按时偿还 农业银行 40 .0 28.05 按时偿还 建设银行 48 .0 37.76 按时偿还 广发银行 40 .0 32.02 按时偿还 浦发银行 50 .0 20. 2 0 按时偿还 光大银行 20 .0 20 .0 按时偿还 中信银行 15 .0 13 .0 按时偿还 其他银行 75 .0 73 .0 按时偿还 合计 70.27 556.05 报告期内，公司银行贷款不存在未按时偿还、展期及减免的情况。 第四节 业务和公司治理情况 一、公司业务情况 公司从事的主要业务 科技园区 开发、 基础设施建设、 设计咨询 主要产品及其用途 商用房及住宅 、路桥、城市规划设计 经营模式 定位于“科技园区开发运营平台、基础设施投资平台、功能性投资 平台” ， 覆盖科技园区开发及 服务业两大板块 所属行业的发展阶 段、周期性特点、行 业地位 科技园区开发： 园区开发行业属于房地产的 细分行业之一，面临着 与整体房地产行业相类似的行业特征和行业环境。 与房地产行业目 前面临整体从紧的宏观调控政策不同，政府并未对园区开发类企业 并直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响 比较有限，受冲击程度远小于其他房地产类企业。随着我国经济结 构转型、产业布局调整的加速，未来对工业园区的需求仍将相当旺 盛。 随着各园区开发进入成熟阶段，园区开发类企业真正进入多元 化的经营战略，借助企业的资源优势和产业特色，围 绕工业地产开 展具有明确盈利模式的配套、增值服务。未来产业园区开发会呈现 出投资主体的多元化和产城融合的趋势。 公司作为深圳市属唯一 的基础设施投资平台，深圳市政府和国资委将通过持续的资本金和 资产注入等政策，推动公司持续发展 设计咨询： 城市规划设计是研究城市的未来发展、城市的合理布局 和综合安排城市各项工程建设的综合部署。随着城镇化步伐的加快， 未来对于城市规划设计的需求将逐步攀升，现阶段，我国一线城市、 省会城市及大部分地级市都已经出台了相应的城市总体建设规划。 随着未来城镇化水平的提高及城市规模的不断扩大，城市规划将 逐 渐下沉至县、镇以及城市中的区域规划，这也是未来城市规划发展 的一个重要方向，其市场前景也非常广阔。 报告期内的重大变化 及对经营情况和偿债 能力的影响 无 二、公司主要经营情况 （一）主要经营数据的增减变动情况 单位：亿元、 % 币种：人民币 项目 本期 上年同期 变动比率 原因 营业收入 10.53 1.98 431.83 主要是与去年同期相比，本期 增加前海铂寓房产收入 3.6 亿元，新增路桥集团的工程收 入 3.93 亿元，深规院同比增 加 0.62 亿元收入导致 营业成本 7.31 1.65 343.19 主要 是与去年同期相比，本期 项目 本期 上年同期 变动比率 原因 结转前海铂寓房产成本 1.34 亿元，新增路桥集团的工程成 本 3.8 亿元，深规院同比增 加 0.49 亿元的营业成本 销售费用 0.06 0.05 15.64 - 管理费用 1.1 0.69 62.21 主要是本部人员增加和本期 并入路桥集团导致管理费用 上升 财务费用 - 0.25 - 3.52 92.94 主要是上年同期结转外环高 速项目的利息收入 2.63 亿元 导致 经营活动现金流量净额 - 17.39 34.40 - 150.54 主要原因是去年 3 月收到财 政委拨的援建医院项目金 32 亿元和本期各项 目增加投入 支付工程款 18.32 亿元，导致 经营活动现金流量净额同比 上期减少 51.78 亿元 投资活动现金流量净额 19.80 - 21.16 193.56 主要原因是本期理财产品净 收回相比同期增加 40.5 亿元， 导致投资活动现金流量净额 同比上期增加 40.96 亿元 筹资活动现金流量净额 11.39 16.05 - 29.04 - （二）经营业务构成 单位：亿元、 % 币种：人民币 项目 本期 上年同期 收入 成本 收入占比 收入 成本 收入占比 主营业务 房地产开发 3.6 1.34 34.76 规划设计 2.51 2.16 23.84 1.89 1.58 0.95 房屋出租 0.21 0.15 1.9 0.02 0.01 路桥工程 3.93 3.53 37.32 （未完）  |