一个炒房客写给2019年的极简买房观

时间:2019年01月11日 14:02:31 中财网
  跨年这段时间,相信各位看过不少关于2019的预测,可看过太多预测,大多却依然过不好这一生。

  其实这没什么,如果在天桥上算命,能发家致富,算命的瞎子应该在帝国大厦顶楼指点江山,而不是两小时唠嗑,收点手续费。

  但却无法否认,从当下看,2019年,黑天鹅时不时振翅,灰犀牛蠢蠢欲动,面临的不确定性依旧越来越大。

  三鱼我不是什么砖家,也不是江湖中传说的炒房流派。不过对于楼市这些年浮浮沉沉,自己人肉几乎走遍大半个中国,调查也好,投资也罢。对于楼市这件事,我只相信,因为经历,所以懂得。

  所以在坚持楼市中最实用的逻辑,一定是简单而有效的,准备好,开始了
  1、
  关于理念
  1、踏上买房路上的第一个念头,先告诉自己,我不会占到小便宜
  2、买房本质上是体力活,没看过100套房子就想捡便宜,那都是韭菜
  3、如果犹豫是因为太便宜,不要买,如果犹豫是因为太贵,买下它
  4、有钱人都是花钱买时间,如果你的房子能让你省下时间,那么你会越来越有钱
  5、你能咬牙够的到最好房子就是你的第一套房子,因为没人会不换房。

  6、爱笑的女孩运气一般不会太差,买了一套房的女孩通常能找了手上有N套的房的男孩。

  7、再资深的买房客也会买错,所以买错了就别难过,下一套就会赚回来。买房这条路上最大的傻叉就是什么都想要,希望你不是
  8、不要太抗拒中介,也不要相信没有中间商赚差价,最好的决策就是信任一个好中介,然后有商有量的把房子给买了
  9、适合你的房子或许没几套,所以别在意别人喜欢不喜欢
  2、
  关于周期
  10、通胀有没有被战胜的可能呢,通货膨胀之所以叫通货膨胀,是因为大部分人跑不赢的通胀指数,才叫通货膨胀。

  11、2019年第一件大事,就是央行降准。无需盲目乐观,不用迷信很多牛鬼蛇神。经济路线图无非通胀和通缩交织进行,通胀过度时收紧,通缩难捱时放水,这才是常识操作。反应到房价上,通胀时上涨,通缩时收窄,但有趣的是,大部分时间都是通胀战胜通缩,同时房价的曲线也俯卧撑式的上扬。

  12、楼市有周期,不同周期有最佳应对策略,上涨时适合套现,回调时适合投资,平稳时适合置换,回头想想,你会发现,无非“成本最低”的四个字。

  13、刚需无周期,要用的东西是产品而不是资产,某种程度上还没有资格谈论周期。但刚需可以无视周期,但务必敬畏现金流。

  14、没必要去神话那些一掷万金的开发商们,有时候拿地没什么精妙计算,一拍脑袋,拍卖时脑袋一热,就成了。某种程度,他们和股市中追涨杀跌的股民没两样,有时候,出了地王,也不代表你这有什么重大利好,兴许就是冲动了。

  3、
  关于地段
  15、楼市是分化没错,但分化从来不是按照一二三四线城市进行划分,除了公认的北上广深四大一线外,二线城市本质上都是没有标准的,有政治的,有经济的,每个人都有自己心中的一套二线门槛,而且通常谁也说服不了谁。三四线城市更复杂,简单来说还要看傍了大腿的和不傍大腿的
  16、除了各种N线地级市之外,县城们才是中国城市底色,这些城市楼市问题在于以后谁来接盘,如果要押宝就压升级型产品,因为这里的杠杆不高但生娃意愿高
  17、二线楼市的投资超额收益,大多都在重点打造的新城。当然,扩张期的强二线如果有余力,再造的新城,回报率通常也很可观。三线以下的新城大概率是伪命题
  18、改革开放四十年,城市格局基本上算固化了。目前留下唯一的两个口子,一个叫城市群,一个叫棚改,前面那个慢但稳,后面那个快但……呵呵
  19、平均收入和房价真的没关系,只有一个作用,限定城市的租房水平的天花板。

  20、地段的价值不是恒定不变的,很多地方的市中心,市政府搬了之后就不再是市中心了定义
  21、学区,是房子最具刺激性的字眼,政策给你的,也能拿回去。不过,学区房中,有种一种叫生源好,但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区,时间一长,回报惊艳
  22、地铁的本质是杠杆转移,投资的回报,是从城市地价溢价中收回,但通常只在开工前释放。另外千万别以为地铁开工就是万无一失,施工后半段突然修改规划的城市,我见过。

  23、房子一分钱一分货大致是对的,没有错买也没有错卖,但是高价拿地接盘的,卖高价则实属逼不得已,希望你买这种盘的时候不是逼不得已
  4、
  关于产品
  24、物业往往是交房后,最能直接影响房价的不稳定因素。如果投资的话,尽量避免超级大盘,没有能力的物业,往往是群租房泛滥的前提。

  25、公寓这种产品,套路太多,自住本来就不多,投资又嫌麻烦,既然麻烦,那请把精力留给住宅吧。

  26、车位不要迷信太多车位比之类数据,自己人肉感知最实际。虽然车位是拿来用的,不过很多时候,回报率往往超过同小区的住宅。

  27、神户型的就是让你第一眼心动,是看过千百回,还是心动的户型。而就市场来说,不同城市的刚需户型也各不相同,一线的两房是无奈,二线的三房是咬牙,三四的四房是常态,有得必有失,有失必有偿。

  28、投资往往要比刚需更看重上面这些因素,刚需往往需要妥协,投资需要未来接盘人的感受。

  29、其实说穿了,也没什么,自己多看看盘,非常非常多的那种,熟能生知,楼市也不例外,谁也没有比谁优越。对了,多交几个靠谱的楼市一线人员做朋友,真诚点,多聊聊,学到不比大V的少。

  5、
  以上观点,不代表是什么正确答案
  住的舒不舒适,就像鞋子脚知道,自己有数就行;投资回报如何,拉一拉收益率,自然明了。

  而唯有自己沉淀之后,才能找到合适自己,并愿意坚守的楼市原则。

  最后一句,买房子是为了让你生活更好,而不是更艰难,想清楚这句话,很多额外的烦恼也就没那么多了
  如果还要再加一句,那么我希望你可以记住这句话

  别不信,问问你身边的朋友,总有这样的过来人
(真.叫.卢.俊)
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