[公告]招商蛇口:关于前海土地整备及合资合作涉及的土地咨询报告统计表

时间:2019年01月11日 21:11:45 中财网


招商局蛇口工业区控股股份有限公司

关于前海土地整备及合资合作涉及的土地咨询报告统计表



根据深圳市房地产评估和发展研究中心(下称“市评估中心”)出具的深房
估字(2016)023号等76份《土地咨询报告》、深房估函字(2018)024等3份
函及深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司(下称“同致诚”)出具的深同
诚评字(2017A)(估)字10QCT第002号等18份《土地咨询报告》及深同诚
咨字(2018A)01YQX第002号《土地咨询报告》,按照《土地整备协议》约定
的土地整备补偿价值计算原则以及计算方法进行计算确定原19家持地公司享有
的土地补偿款债权金额和比例。


前述计算土地补偿债权金额依据的土地咨询报告统计如下:

表1 市评估中心出具的前海土地整备新规划条件下土地咨询报告一览表

金额单位:元




评估报告编号

地块编号

用地面积
(㎡)

评估价值

估价方法

1

深房估字
(2016)115


08-01-08

4,811.33

456,211,431

剩余法

2

08-01-09

988.88

168,370,720

3

深房估字
(2016)116


08-02-01

16,582.97

945,728,810

剩余法

4

深房估字
(2016)117


08-03-02

9,163.12

1,260,918,994

剩余法

5

08-03-04

5,987.00

607,521,000

6

08-03-05

8,210.00

1,033,907,500

7

深房估字
(2016)118


14-01-02

9,075.00

446,760,708

剩余法

8

14-01-04

7,569.00

498,196,924

9

14-01-08

7,467.00

656,599,710

10

14-01-10

16,262.00

774,125,563

11

深房估字
(2016)102


14-02-04

4,134.00

421,703,760

剩余法

12

14-02-05

5,685.00

504,866,985

13

14-02-08

8,015.00

643,799,792

14

深房估字
(2016)103


14-03-02

5,787.00

194,244,211

剩余法

15

14-03-06

4,185.00

119,895,694

16

14-03-07

5,070.00

144,691,046

17

14-03-08

13,976.00

951,263,685

18

深房估字
(2016)106号

15-01-02

13,263.70

1,313,712,000

剩余法

19

15-01-04

8,329.10

265,851,000




20

15-01-06

13,687.80

2,064,376,000

21

15-01-08

8,592.90

466,179,000

22

15-01-10

10,488.17

2,599,641,428

23

15-01-12

8,236.40

225,891,100

24

15-01-14

4,483.90

290,472,000

25

深房估字
(2016)107号

15-02-02

10,261.71

2,388,398,072

剩余法

26

15-02-03

10,006.90

273,630,000

27

15-02-06

9,370.94

1,360,769,792

28

15-02-08

9,291.10

104,145,400

29

深房估字
(2016)108号

15-03-01

6,093.20

465,121,000

剩余法

30

15-03-03

11,666.10

233,460,000

31

15-03-04

7,812.50

375,770,000

32

深房估字
(2016)110号

15-04-03

10,189.55

1,599,104,579

剩余法

33

15-04-04

7,152.80

123,328,300

34

15-04-07

6,554.64

1,417,417,135

35

15-04-08

6,691.99

1,847,256,756

36

深房估字
(2016)111号

15-05-01

1,648.57

96,161,335

剩余法

37

15-05-02

328.19

16,509,203

38

15-05-03

4,670.30

248,862,000

39

15-05-04

1,550.15

70,846,236

40

15-05-06

0.93

47,180

41

15-05-07

4,708.90

243,539,800

42

深房估字
(2016)119号

16-01-01

12,353.07

1,661,502,594

剩余法

43

16-01-04

14,316.82

1,852,860,746

44

深房估字
(2016)120号

16-02-01

10,376.00

1,500,570,550

剩余法

45

16-02-04

5,783.00

751,752,400

46

16-02-05

5,820.00

766,909,000

47

16-02-06

14,042.00

1,656,348,300

48

16-02-07

10,451.00

954,671,800

49

16-02-09

13,983.00

998,497,600

50

深房估字
(2016)121号

16-03-01

14,532.00

1,258,480,900

剩余法

51

16-03-04

8,644.00

1,027,611,000

52

16-03-06

17,361.00

1,639,082,600

53

16-03-08

12,175.00

1,602,715,000

54

深房估字
(2016)122号

16-04-01

15,041.00

1,050,729,400

剩余法

55

16-04-03

11,261.00

992,617,800

56

深房估字
(2016)123号

16-05-01

9,270.00

1,148,165,100

剩余法

57

16-05-02

8,095.78

1,591,067,172

58

16-05-05

5,234.00

1,024,862,700

59

16-05-12

4,074.22

835,217,429

60

深房估字
(2016)124号

16-06-01

6,273.00

841,981,680

剩余法

61

16-06-02

4,167.00

1,523,633,050

62

16-06-04

7,827.00

1,057,344,090

63

16-06-06

8,475.00

951,923,500

64

深房估字
(2016)125号

16-07-01

9,291.00

2,554,824,490

剩余法

65

16-07-03

7,607.00

1,233,344,850

66

16-07-05

6,393.00

779,283,400




67

深房估字
(2016)126号

16-08-01

6,028.00

1,097,707,990

剩余法

68

16-08-02

6,268.00

793,468,750

69

16-08-03

10,492.00

1,099,171,610

70

16-08-05

4,377.00

298,829,500

71

16-08-06

6,019.00

412,934,400

72

深房估字
(2016)127号

16-09-01

20,045.20

1,694,741,100

剩余法

73

16-09-03

5,180.00

750,540,640

74

16-09-04

5,304.00

1,025,183,200

75

深房估字
(2016)128号

16-10-01

4,629.00

572,642,000

剩余法

76

16-10-03

4,847.00

1,005,601,000

77

16-10-06

6,973.00

2,092,000,790

78

深房估字
(2016)129号

16-11-01

8,505.00

1,265,431,800

剩余法

79

16-11-03

3,789.00

658,637,250

80

16-11-05

5,048.00

906,869,100

81

16-11-06

3,546.00

1,133,261,900

82

深房估字
(2016)130号

16-12-02

5,375.00

780,522,900

剩余法

83

16-12-03

5,767.00

734,612,600

84

16-12-05

14,039.00

1,608,968,100

85

深房估字
(2016)133号

17-01-01

8,964.00

805,306,000

剩余法

86

17-01-03

6,460.00

149,583,000

87

17-01-05

5,018.00

437,522,000

88

17-01-06

6,752.00

652,618,000

89

17-01-07

5,023.00

435,457,000

90

17-01-08

6,723.00

606,492,000

91

深房估字
(2018)048号

17-02-02

8,349.00

188,105,450

剩余法

92

17-02-05

555.26

54,081,989

93

17-02-06

986.84

85,557,586

94

17-02-07

283.03

27,458,939

95

深房估字
(2018)049号

17-03-03

3,667.11

354,450,454

剩余法

96

17-03-04

5,273.00

526,646,000

97

深房估字
(2016)134号

18-01-01

1,213.08

41,080,252

剩余法

98

18-01-02

16,242.76

138,539,427

99

深房估字
(2016)137号

18-06-01

18,431.00

848,236,000

剩余法

100

18-06-02

7,232.38

372,013,927

101

18-06-04

12,099.60

782,481,087

102

18-06-05

7,907.78

544,845,105

103

深房估字
(2016)138号

18-07-06

3,795.54

410,727,231

剩余法

104

18-07-08

1,178.41

85,543,669

105

18-07-10

44.60

3,628,711

106

深房估字
(2016)139号

18-08-10

0.23

21,152

剩余法

107

深房估字
(2016)104号

19-01-01

16,157.60

3,745,155,000

剩余法

108

19-01-02

9,098.00

1,440,648,000

109

19-01-03

10,012.90

1,030,490,000

110

19-01-05

12,143.18

2,168,800,739

111

19-01-06

10,413.80

1,086,324,300

112

19-01-07

8,853.58

554,471,192




113

深房估字
(2016)105号

19-02-03

7,447.10

127,998,000

剩余法

114

19-02-05

6,673.90

96,970,500

115

19-02-07

5,516.72

151,532,478

116

19-02-08

13,258.50

1,196,114,500

117

19-02-09

9,310.60

758,855,500

118

19-02-10

13,767.10

1,185,891,060

119

深房估字
(2016)109号

19-05-01

8,272.66

330,787,880

剩余法

120

19-05-03

8,985.13

615,514,848

合计

943,236.22

99,146,366,606





注:

1、因 55%港区置换部分不纳入土地权益分享,在市评估中心出具的 991.46 亿元的基
础上扣减55%港区置换部分对应的新规划估值 66.13亿元后,得出19家持地单位原用地范
围对应的新规划总估值 925.33亿;

2、除上表所列宗地外,其余为新规划下非经营性用地;

3、评估基准日为2015年1月1日。









表2 同致诚及市评估中心出具的前海土地整备原规划条件下的土地咨询报告一览表

金额单位:元




用地主体

同致诚报告编


市评估中
心报告编


宗地号

土地面积
(㎡)

评估中心估价
金额

同致诚估价金


算数平均值

同致诚估价
方法

市评估中
心估价方


1

招商局蛇口
工业区控股
股份有限公
司(下称“招
商蛇口”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字 10QCT第
002号

深房估函
字(2018)
024号

QHX-001

64,736.25

267,174,193

323,681,300

295,427,747

剩余法、基准
地价系数修
正法

平均地面
单价

2

QHX-002

13,488.78

55,669,797

67,443,900

61,556,849

3

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
019号

深房估函
字(2018)
025号

QHX-003

50,779.32

383,874,612

395,200,000

389,537,306

剩余法、基准
地价系数修
正法、收益还
原法

平均地面
单价

4

QHX-009

56,858.40

429,830,416

544,512,000

487,171,208



招商蛇口合计

185,862.75

1,136,549,019

1,330,837,200

1,233,693,109





5

深圳招商供
电有限公司
(下称“招
商供电”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
003号

深房估字
(2017)
201号

T102-0183

3,228.25

1,190,449

4,035,300

2,612,875

基准地价系
数修正法

成本法

6

T102-0162

1,228.35

458,739

1,535,400

997,070



招商供电合计

4,456.60

1,649,188

5,570,700

3,609,944





7

深圳市南油
(集团)有
限公司(下
称“南油集
团”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
004号

深房估字
(2016)
025号

T102-0195

10,649.43

109,253,329

120,352,400

114,802,865

剩余法、收益
还原法

剩余法

8

深房估字
(2017)
070号

T102-0193

48,044.92

127,367,083

158,548,200

142,957,642

收益还原





9

深房估字
(2017)
071号

T102-0194

59,954.64

158,819,841

197,850,300

178,335,071

收益还原


10

深房估字
(2017)
073号

T102-0203

29,407.77

77,901,183

97,045,600

87,473,392

收益还原


11

深房估字
(2017)
072号

T102-0200

82,622.35

219,114,472

272,653,800

245,884,136

收益还原


12

深房估字
(2017)
074号

T102-0231

40,466.02

108,327,536

133,537,900

120,932,718

收益还原


13

深房估字
(2016)
084号

T102-0190

12,707.03

90,370,600

100,926,000

95,648,300

剩余法

14

深房估字
(2016)
086号

T102-0205

27,745.70

196,987,600

219,996,000

208,491,800

剩余法

15

深房估字
(2016)
087号

T102-0204

20,070.87

142,804,800

159,612,000

151,208,400

剩余法

16

深房估字
(2016)
088号

T102-0202

89,835.40

634,368,000

699,400,000

666,884,000

剩余法

17

深房估字
(2016)
081号

T102-0226

48,108.15

339,388,150

374,199,000

356,793,575

剩余法



南油集团合计



469,612.28

2,204,702,594

2,534,121,200

2,369,411,897





18

深圳市平欣
汽车有限公

深同诚评字
(2017A)(估)

深房估字
(2016)

T102-0176

7,723.75

51,933,600

70,902,000

61,417,800

剩余法、基准
地价系数修

剩余法




司(下称“平
欣公司”)

字08QCT第
005号

062号

正法

19

深圳市平福
汽车有限公
司(下称“平
福公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
006号

深房估字
(2016)
032号

T102-0177

6,535.79

43,566,800

59,286,500

51,426,650

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

20

深圳市平盛
汽车有限公
司(下称“平
盛公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
007号

深房估字
(2016)
072号

T102-0186

7,754.42

64,390,720

93,558,000

78,974,360

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

21

深圳市平旺
汽车有限公
司(下称“平
旺公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
008号

深房估字
(2016)
071号

T102-0187

8,118.19

67,263,300

97,305,000

82,284,150

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

22

深圳市平驰
汽车有限公
司(下称“平
驰公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
009号

深房估字
(2016)
061号

T102-0179

7,886.56

69,233,600

103,552,000

86,392,800

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

23

深圳市平道
汽车有限公
司(下称“平
道公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
010号

深房估字
(2016)
064号

T102-0185

6,848.73

51,928,000

75,350,000

63,639,000

用剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法

24

深圳市平程
汽车有限公
司(下称“平
程公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
011号

深房估字
(2016)
089号

T102-0210

32,988.15

153,672,400

173,808,000

163,740,200

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

25

深圳市平睿
汽车有限公
司(下称“平
睿公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
012号

深房估字
(2016)
090号

T102-0211

48,913.55

227,598,000

257,460,000

242,529,000

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法




26

深圳市平源
汽车有限公
司(下称“平
源公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
013号

深房估字
(2016)
082号

T102-0217

89,034.56

284,457,800

296,474,000

290,465,900

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

27

深圳市平畅
汽车有限公
司(下称“平
畅公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
014号

深房估字
(2016)
034号

T102-0207

34,890.32

320,450,600

428,680,000

374,565,300

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

28

深圳市平裕
汽车有限公
司(下称“平
裕公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
015号

深房估字
(2016)
038号

T102-0170

14,268.34

248,822,800

312,260,000

280,541,400

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

29

深圳市平通
汽车有限公
司(下称“平
通公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
016号

深房估字
(2016)
023号

T102-0218

30,091.84

1,230,164,971

1,370,520,000

1,300,342,486

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

30

深房估字
(2016)
024号

T102-0219

28,678.71

1,103,754,612

1,106,328,000

1,105,041,306

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法



平通公司合计

58,770.55

2,333,919,583

2,476,848,000

2,405,383,792





31

深圳市前海
平方园区开
发有限公司
(下称“平
方公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
017号

深房估字
(2016)
059号

T102-0199

10,543.31

165,187,680

222,432,000

193,809,840

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

32

深房估字
(2016)
060号

T102-0171

13,479.52

90,595,000

123,892,000

107,243,500

剩余法

33

深房估字
(2016)
063号

T102-0198

7,486.45

51,330,825

70,927,500

61,129,163

剩余法

34

深房估字
(2016)

T102-0079

15,512.01

86,989,680

95,472,000

91,230,840

剩余法




066号

35

深房估字
(2016)
067号

T102-0172

28,268.72

207,445,600

273,254,000

240,349,800

剩余法

36

深房估函
字(2018)
026号

T102-0222

7,603.31

64,355,183

84,058,000

74,206,592

平均地面
单价

37

深房估字
(2016)
069号

T102-0169

40,830.41

255,312,880

282,768,000

269,040,440

剩余法

38

深房估字
(2016)
073号

T102-0209

24,083.25

170,352,540

216,418,500

193,385,520

剩余法

39

深房估字
(2016)
026号

T102-0213

5,509.44

38,426,720

55,648,000

47,037,360

剩余法

40

深房估字
(2016)
030号

T102-0196

8,271.01

64,742,040

90,090,000

77,416,020

剩余法

41

深房估字
(2016)
031号

T102-0197

13,341.50

100,055,880

133,926,000

116,990,940

剩余法

42

深房估函
字(2018)
026号

T102-0216

10,986.53

92,991,107

119,514,800

106,252,953

平均地面
单价

43

深房估字
(2016)
035号

T102-0223

35,608.74

318,334,450

424,872,000

371,603,225

剩余法




44

深房估字
(2016)
036号

T102-0214

12,445.93

185,165,520

232,034,000

208,599,760

剩余法

45

深房估字
(2016)
037号

T102-0221

10,866.44

98,073,000

132,940,000

115,506,500

剩余法

46

深房估字
(2016)
065号

T102-0212

7,970.85

58,159,360

84,336,000

71,247,680

剩余法

47

深房估字
(2016)
070号

T102-0208

9,009.61

46,785,600

46,818,000

46,801,800

剩余法

48

深房估函
字(2018)
026号

T102-0188

7,497.63

63,460,706

71,448,000

67,454,353

平均地面
单价

49

深房估字
(2016)
083号

T102-0225

8,600.70

24,795,180

27,813,000

26,304,090

剩余法

50

深房估函
字(2018)
025号

QHX-012

28,544.15

215,784,191

526,880,000

371,332,096

平均地面
单价



平方公司合计

306,459.51

2,398,343,142

3,315,541,800

2,856,942,471





51

深圳市招商
蛇口资产管
理有限公司
(下称“蛇
口资管”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字08QCT第
018号

深房估字
(2016)
091号

T102-0224

51,244.39

204,856,300

214,520,000

209,688,150

剩余法、基准
地价系数修
正法

剩余法

52

安通捷码头
仓储服务
(深圳)有

深同诚评字
(2017A)(估)
字10QCT第

深房估字
(2017)
200号

T102-0167

368,101.55

1,519,198,853

1,840,945,100

1,680,071,976

剩余法、基准
地价系数修
正法

收益还原
法和剩余





53

限公司(下
称“安通捷
码头公司”)

002号

深房估函
字(2018)
024号

T102-0013

36,202.90

149,413,669

181,014,500

165,214,084

平均地面
单价



安通捷码头公司合计

404,304.45

1,668,612,522

2,021,959,600

1,845,286,061





54

安速捷码头
仓储服务
(深圳)有
限公司(下
称“安速捷
码头公司”)

深同诚评字
(2017A)(估)
字10QCT第
002号

深房估字
(2017)
200号

T102-0166

66,579.73

274,782,460

332,977,800

303,880,130

用剩余法、基
准地价系数
修正法

剩余法与
收益还原


合计

1,812,252.62

11,806,732,428

14,201,011,800

13,003,872,114







注:

1、除上表所列宗地外,其余为原规划下非经营性用地。


2、评估基准日为2015年1月1日。











表3同致诚出具的前海土地整备涉及19家持地公司新规划条件下的土地价
值咨询报告(深同诚咨字(2018A)01YQX第002号)

金额单位:元

持地公司

原用地范围对应的新规划总估值

招商蛇口

1,6228,899,802

招商供电

7,921,144

南油集团

33,530,665,578

平欣公司

0

平福公司

0

平盛公司

0

平旺公司

0

平驰公司

206,179,623

平道公司

0

平程公司

796,365,787

平睿公司

4,024,995,196

平源公司

793,484,758

平畅公司

375,770,000

平裕公司

614,553,574

平通公司

4,249,641,653

平方公司

16,351,342,370

蛇口资管

3,877,495,800

安通捷码头公司

8,916,874,081

安速捷码头公司

2,558,961,531

合计

92,533,150,897



注:

1、根据市评估中心出具的前海土地整备新规划土地咨询报告,并按19家持地公司原用
地范围对应新规划条件下的土地面积占比,计算得出19家持地公司原用地范围对应的新规
划条件下的土地价值金额;

2、由于技术误差,计算得出19家持地公司享有新规划土地价值汇总金额92,533,150,897
元与市评估中心出具的新规划土地价值总额92,533,150,522元相差375元,计算各家土地补
偿债权金额时相应调减蛇口资管新规划下15-01-12地块评估值。



  中财网
各版头条
pop up description layer