[公告]万 科Ａ:2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书
声明 本募集说明书依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、 《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式 准则第 23 号 —— 公开发行公司债券募集说明书（ 2015 年修订）》及其他现行法 律、法规的规定，以及中国证 券监督管理委员会对本次债券的核准，并结合发 行人的实际情况编制。 发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别 和连带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及 其摘要中财务会计报告真实、完整。 发行人全体董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员以及主承销商 承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使 投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证 明 自己没有过错的除外；除承销机构以外的专业机构及其直接责任人员应当就其 负有责任的部分承担赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。本募集说 明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时 兑付本息的，主承销商承诺负责组织、落实相应的还本付息安排。 受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及 受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司 债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及 时通过召开债券持有人会 议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包 括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民 事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合 法权益。受托管理人拒不履行、迟延履行或者不适当履行相关规定、约定及本 声明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失予以相 应赔偿。 凡欲认购 本次发行本次债券 的投资者，请认真阅读本募集说明书及有关的 信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及 其他政府 部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、 偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任 何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《中华人民共和国证券法》的规定， 本次债券 依法发行后，发行人经 营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行 负责。 投资者认购或持有本期公司债券视作同意债券受托管理协议、债券持有人 会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人 等主体权利义务的相关约定。 除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其 他人或实体提供未 在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募 集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计 师或其他专业顾问。投资者在评价和购买 本次债券 时，应特别审慎地考虑本募 集说明书第三节所述的各项风险因素。 重大事项提示 请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中 “ 风险因素 ” 等有 关章节。 一、 本公司经中国证券监督管理委员会 “ 证监许可 [201 8 ] 916 号 ” 文核准向合 格投资者公开发行面值总额不超过人民币 80 亿元 的公司债券。 2 018 年 8 月 9 日完成本次债券的 首期发行，发行规模 1 5 亿元，当期票面利率 4 .05 % 。 2018 年 10 月 2 9 日完成本次债券的第二期 发行，发行规模 20 亿元，当期票面利率 4. 18 % 。 本期债券为本次债券的 第 三 期 发行，发行规模 不超过 20 亿元 （含 20 亿元） 。 本期债券 面向符合《 公司债券发行与交易 管理办法》规定且在 中国证券登 记结算有限责任公司深圳分公司 开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发 行，不向公司股东优先配售 ，公众投资者不得参与发行认购 。 本次发行 采取网 下面向合格投资者询价配售的方式，由发行人与主承销商（簿记管理人）根据 询价簿记情况进行配售 。 本期债券 上 市后将被实施投资者适当性管理，仅限合 格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。 二、 经中诚信证券评估有限公司 （以下简称 “ 中诚信证评 ” ） 综合评定，发 行人主体信用等级为 AA ，评级展望为稳定， 本期债券 信用等级为 AA ，说 明发行人偿还债务的能力 极强 ，基本不受不利经济环境的影响，违约风险 极低。 本期债券 上市前，发行人 截 至 2017 年 12 月 3 1 日归属于母公司所有者权益合计 1,326.75 亿元 ， 发行人合并报表口径资产负债率为 83.98% ， 合并口径扣除预收 账款后的资产负债率 49.0% ， 母公司资产负债率为 79.6 9% ； 截至 2 018 年 9 月 3 0 日 ， 发行人 归属于母公司所有者权益合计 1,40.01 亿元，发行人合并报表口 径资产负债率为 84. 93 % ，母公司资产负债率为 80.63% ； 本期债券 上市前，发 行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 223.98 亿 元 （ 201 5 年 - 201 7 年 度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于 本期 债券 一年利息的 1.5 倍。 本期债券 发行及挂牌上市安排请参见发行公告。 三 、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变 化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于 本期债券 期限较长，债券的投资 价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而 本期债券 投资者实 际投资收益具有一定的不确定性。 四、 本期债券 发行结束后，公司将及时向 深交所 提出上市交易申请，并将 申请在 深交所 集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称 “ 双边挂 牌 ” ）。但 本期债券 上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情 况可能出现重大变化，公司无法保证 本期债券 双边挂牌的上市申请能够获得 深 交所 同意，若届时 本期债券 无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择在上市前 将 本期债券 回售予本公司。 本期债券 不能在除 深交所 以外的其 它交易场所上市。 五 、 本期债券 面向《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者公 开发行。 本期债券 发行结束后，发行人将积极申请 本期债券 在 深交所 上市流通。 由于具体上市审批或核准事宜需要在 本期债券 发行结束后方能进行，并依赖于 有关主管部门的审批或核准，发行人目前无法保证 本期债券 一定能够按照预期 在 深交所 上市，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场 的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影 响，发行人亦无法保证 本期债券 在 深交所 上市后 本期债券 的持有人能够随时并 足额交易其所持有的债 券。 六、 本公司主体信用等级为 AA ， 本期债券 信用等级为 AA ， 本期债券 符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的 相关规定执行。 七 、 本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金 流。 2015 - 2017 年度 及 2 018 年 1 - 6 月 ，发行人合并口径营业收入分别为 1,95.49 亿元、 2,404.7 亿元 、 2,428.97 亿元 和 1, 059.75 亿元 ；营业利润分别为 331.23 亿元、 390.24 亿元 、 508.13 亿元 和 1 96.29 亿元 ；与之相对应的营业毛利润率分 别为 20.16% 、 20.27% 、 25.98% 和 2 7.36 % 。近年来，随着一批在市场回暖期销 售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利润率有所提高；发行 人经营活动产生的现金流量净额分别为 160.46 亿元、 395.6 亿元 、 823.23 亿元 和 - 42.5 亿元 ， 2018 年 1 - 6 月， 发行人经营活动产生的现金流量净额 为负的主 要原因是 房地产市场趋于平稳，购买商品、接收劳务支付的现金同比增幅高于 销售商品、提供劳务收到的现金，且支付合营 / 联合公司及集团外部单位往来款 项增加 。 近年来，发行人经营活动现金流增加幅度较大。发行人目前的经营 情 况、财务状况和资产质量良好，但受宏观经济环境及政策调控、房地产开发投 资及销售进度以及房地产开发周期等因素的影响，未来经营活动现金流波动存 在不确定性。 八 、 2015 - 2017 年末 及 2 018 年 9 月末 ，发行人的合并口径资产负债率分别 为 77.70% 、 80.54% 、 83.98% 和 8 4.93 % ；发行人扣除预收账款 、合同负债 后的 资产负债率分别为 42.92% 、 47.47% 、 49.0% 及 4 6.29 % 。发行人财务较为稳健， 剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率总体保持在行业内较低的 水平。 2015 - 2017 年末 及 2 0 18 年 6 月末 ，发行人的全部债务分别为 9,623,562.15 万元、 13,246,816.27 万元 、 19,497,453.65 万元 和 23,135,251.57 万元 ，全部债 务余额有所增加。 2015 - 2017 年度 及 2 018 年 1 - 6 月 ，发行人的 EBITDA 利息保 障倍数分别为 8.53 、 7.87 、 9.34 和 6.56 ，对利息支出的保障能力较强。但若未 来房地产市场出现重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响， 导致公司流动资金紧张，财务风险加大，因而对公司正常经营活动产生不利影 响。 九、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的 持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场 进行调控。近年来， 我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加 保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土 地的及时开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。房地 产调控政策及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带来一 定的不利影响。 十 、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所 有本期未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对 决议或放弃 投票权的债券持有人， 持有无表决权的本债券之债券持有人 以及在相关决议通 过后受让 本期债券 的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其 他合法方式取得 本期债券 均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约 束。 十 一 、 本期债券 为无担保债券。在 本期债券 的存续期内，若受国家政策法 规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获 得足够资金，可能将影响 本期债券 本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额 偿付 本期债券 的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。 此外， 截至 201 8 年 6 月 3 0 日，公司抵、质押借款金额合计为 18.6 亿元 ，占 发行人有息负债 的 8.31 % 。 若公司经营不善而破产清算，则 本期债券 持有人对 发行人抵质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。 十 二 、资信评级机构将在 本期债券 信用等级有效期内或者 本期债券 存续期 内，持续关注 本期债券 发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及 本 期债券 偿债保障情况等因素，以对 本期债券 的信用风险进行持续跟踪，并出具 跟踪评级报告，以动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构的定期和不定 期跟踪评级结果等相关信息将通过其网站（ htp:/w. ccx r .com.cn/ ）予以公告。 发行人亦将通过 深交所 网站（ htp:/w.szse.cn ）及监管部门指定的其他媒体将 上述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在 深交所 网站查询上述跟踪评 级结果及报告。 十 三 、 2017 年 6 月 9 日， 中国恒大集团下属企业与地铁集团 下属企业签署 了股份转让协议，将所持有 1,53,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全 部转让给地铁集团。本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府 国有资产监督管理委员会的批复（深国资委函 [2017]485 号）。截至本募集说明 书出具日 ，本次股份转让 已 完成过户登记手续，恒大下属企业不再持有发行人 股份，地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 29.38% ，成为发行人 的第一大 股东。 十 四 、 发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、 林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立 董事，选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选 举解冻、郑英为公司第九届监事会非职工代表监事。 同时，发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大 会全体委员无记名 投票，一致同意推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周 清平先生将与经 2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英 女士共同组成公司第九届监事会，任期三年。 2018 年 1 月 31 日，经第十八届 董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执 行官，董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。发行人 董事、监事 、 高级管理人员 变更不影响公司既有决议的有效性，上述人事变动后，发行人公 司治理结构符合法律、法规、规范性文件和 公司章程 的规定 。 十五、 2018 年 1 月 1 日 至 2018 年 7 月 31 日，发行人借款余额增加量为 514.96 亿元，超过 2017 年末经审计净资产的 20% ，达到 27.59% ，上述借款增加主要 是公司业务发展需求所增，属于正常经营活动范围， 不会对本期债券还本付息 能力造成重大不利影响。 十 六 、 发行人是中国境内房地产行业的龙头企业，主体信用等级为 AA ， 在深交所（ 002.SZ ）和香港联交所（ 2202.HK ）同时上市 ，截至本 募集说明 书 出具日正常上市流通。 2018 年 10 月 26 日，发行人于深圳证券交易所网站公 布了《万科企业股份有限公司 2018 年第 三 季度报告》。 截至 2018 年 9 月末，发 行人合并口径总资产 14,322.22 亿元，相比 2017 年末增长 22.90%，合并净资产 2,158.92 亿元，相比 2017 年末增长 15.65%；2018 年 1-9 月发行人合并口径营 业总收入 1,760.22 亿元，相较 2017 年同期增长 50.32%，净利润 217.98 亿元， 相较 2017 年同期增长 47.12%。公司 2018 年 1 - 9 月生产经营正常，业绩较上年 同期未出现大幅下滑或亏损，亦不存在重大违法违规等重大不利变化或对偿债 能力产生重大影响的其他事项。截至本募集说明书出具日，发行人符合公开发 行公司债券的 发行及上市条件。 十七、 因涉及跨年，按照命名规则，本期债券名称确定为“万科企业股份 有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”。 本期债券名称变更不改变原签订的与本期 债券相关文件的法律效力。前述法律 文件包括但不限于：《万科企业股份有限公司 2018 年住房租赁专项公司债券受 托管理协议》、《万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租 赁专项公司债券债券持有人会议规则》等。 目录 重大事项提示 ............................................................................................................ 3 第一节释义 ............................................................................................................... 12 第二节发行概况 ...................................................................................................... 16 一、本次发行的基本情况.......................................................................................... 16 二、本次债券发行的有关机构 .................................................................................. 21 三、认购人承诺 ........................................................................................................ 24 四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系.............................................. 24 第三节风险因素 ...................................................................................................... 25 一、与本次债券相关的投资风险............................................................................... 25 二、发行人的相关风险 ............................................................................................. 26 第四节发行人及本次债券的资信状况 ............................................................ 40 一、本次债券的信用评级情况 .................................................................................. 40 二、信用评级报告的主要事项 .................................................................................. 40 三、发行人的资信情况 ............................................................................................. 42 第五节增信机制、偿债计划及其他保障措施.............................................. 46 一、增信机制 ............................................................................................................ 46 二、偿债计划 ............................................................................................................ 46 三、偿债资金来源..................................................................................................... 46 四、偿债应急保障方案 ............................................................................................. 47 五、偿债保障措施..................................................................................................... 48 六、发行人违约责任 ................................................................................................. 50 第六节发行人基本情况 ........................................................................................ 52 一、发行人概况 ........................................................................................................ 52 二、发行人历史沿革 ................................................................................................. 53 三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ............................................................ 58 四、发行人的股权结构及权益投资情况.................................................................... 59 五、发行人控股股东和实际控制人 ........................................................................... 65 六、发行人法人治理结构.......................................................................................... 68 七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ..................................................... 72 八、发行人主要业务情况.......................................................................................... 79 九、关联方及关联交易 ........................................................................................... 121 十、发行人内部管理制度........................................................................................ 145 十一、信息披露事务与投资者关系管理.................................................................. 148 第七节财务会计信息 .......................................................................................... 152 一、公司 2015-2017 年及 2018 年 1-6 月合并及母公司财务报表 ............................ 152 二、合并报表范围的变化........................................................................................ 152 三、会计政策调整对财务报表的影响 ..................................................................... 215 四、2015-2017 年及 2018 年 1-6 月主要财务指标 ................................................... 220 五、管理层讨论与分析 ........................................................................................... 222 六、本次债券发行后公司资产负债结构的变化....................................................... 252 七、重大或有事项或承诺事项 ................................................................................ 253 八、资产抵押、质押和其他限制用途安排 .............................................................. 264 第八节募集资金运用 .......................................................................................... 265 一、募集资金运用计划 ........................................................................................... 265 二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 .......................................................... 268 三、募集资金专项账户管理安排............................................................................. 269 第九节债券持有人会议 ...................................................................................... 271 一、债券持有人行使权利的形式............................................................................. 271 二、债券持有人会议规则........................................................................................ 271 第十节债券受托管理人 ...................................................................................... 283 一、债券受托管理人 ............................................................................................... 283 二、债券受托管理协议主要内容............................................................................. 284 第十一节发行人、中介机构及相关人员声明............................................ 297 第十二节备查文件 ............................................................................................... 308 一、备查文件内容................................................................................................... 308 二、备查文件查阅地点 ........................................................................................... 308 三、备查文件查阅时间 ........................................................................................... 309 第一节 释义 在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义： 本公司、公司、发行 人、万科股份 指 万科企业股份有限公司 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 本次债券 指 根据发行人于 201 7 年 12 月 29 日提请第 四 届 董事会 通 讯表决并审议通过 和 2018 年 2 月 23 日股东大会审 议通过 ，经中国证监会核准向合格投资者公开发行 规 模不超过 8 0 亿元 （以中国证监会核准规模为准） 的 万科企业股份有限公司 住房租赁专项 公司债券 本期债券 指 万科企业股份有限公司 201 9 年 面向合格投资者公开 发行 住房租赁专项 公司债券 （第 一 期） 本次发行 指 本 次 债券的发行 本期发行 指 本期债券的发行 募集说明书 指 发行人根据有关法律、法规为发行 本 期 债券 而制作的 《 万科企业股份有限公司 201 9 年面向合格投资者公 开发行住房租赁专项公司债券 （第 一 期） 募集说明书》 募 集说明书摘要 指 发行人根据有关法律、法规为发行 本 期 债券 而制作的 《 万科企业股份有限公司 201 9 年面向合格投资者公 开发行住房租赁专项公司债券 （第 一 期） 募集说明书 摘要》 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 证券登记机构、中国 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 财政部 指 中华人民共和国财政部 国土资源部 指 中华人民共和国土资源部 （ 2018 年 4 月已更名为 中华人民共和国自然资源部） 住房和城乡建设部、 住建部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 监察部 指 中华人民共和国监察部 深交所 指 深圳证券交易所 香港联交所 指 香港联合交易所有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 承销团 指 由主承销商为 本次发行 而组织的，由主承销商和分销 商组成承销机构的总称 债券受托管理协议 指 发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受 托管理协议及其变更和补充 投资人、持有人 指 就 本次债券 而言，通过认购、受让、接受赠与、继承 等合法 途径取得并持有 本次债券 的主体 双边挂牌 方式 指 集中竞价交易和协议交易方式 公司董事会 指 万科企业股份有限公司董事会 主承销商、簿记管理 人、债券受托管理 人、中信证券 指 中信证券股份有限公司 发行人律师 指 广东信达律师事务所 审计机构、毕马威会 计师事务所 指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 资信评级机构、评级 机构、中诚信 证评 指 中诚信证券评估有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理 办法》 新会计准则 指 财政部 颁布的企业会计准则 最近三年 指 2015 年度、 2016 年度及 2017 年度 最近三年及一期 / 报 告期 指 201 5 年度、 201 6 年度 、 201 7 年 度 及 2 018 年 1 - 9 月 工作日 指 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定 节假日） 交易日 指 深圳证券交易所的营业日 法定节假日或休息 日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地 区的法定节假日和 / 或休息日） 元 / 万元 / 亿元 指 人民币元 / 万元 / 亿元 本募集说明 书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第二节 发行概况 一、 本次发行 的基本情况 （一）发行人基本情况 注册名称 ：万科企业股份有限公司 法定代表人 ： 郁亮 注册资本 ： 11,039,152,01 元 1 1 截至 2018 年 6 月末，发行人总股份数为 11,039,152,001 股。截至募集说明书签署日尚未完成工商登记变 更。下同。 设立日期 ： 1984 年 5 月 30 日 注册地址 ： 广东省 深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 联系地址： 广东省 深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 统一社会信用代码： 914030192181490G 联系电话： 075 - 25606 邮政编码 ： 518083 经营范围 ：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含 专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定 证书规定办理）；房地产开发。 控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 （二）核准情况及核准规模 201 7 年 12 月 29 日， 提请本公司第十八届董事会第四次会议通讯表决，审 议并通过了《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。 2018 年 2 月 23 日，本公司 2018 年第一次临时股东大会审议并通过了《关 于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》。 2018 年 1 月 30 日，提请本公司第十八 届董事会第六次会议通讯表决，审议 并通过了《关于董事会授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议 案》。为提高债务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资 工具授权后，转授权公司总裁在股东大会通过之日起 24 个月内，根据公司需要 和市场条件全权处理上述债务融资工具决策、中介机构选聘、申请、发行、上市 等阶段相关事宜。如果总裁已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有 效期内取得监管部门的发行批准、许可或登记的，公司可在该等批准、许可或登 记确认的有效期内完成有关发行。 20 18 年 3 月 2 6 日，公司总裁作出《关于万科企业股份有限公司公开发行住 房租赁专项公司债券的决定》，决定面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司 债券。 本次计划发行总规模不超过人民币 8 0 亿元、期限不超过 10 年（含 10 年） 的公司债券， 采用 分期发行 方式 。 经中国证监会于 201 8 年 6 年 5 日 印发 的 “ 证监许可 [201 8 ] 916 号 ” 文核准，公 司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过 8 0 亿元的公司债券。公司将综合 市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。 （三） 本期债券 的主要条款 发行主体 ：万科企业股份有限公 司。 债券名称 ：万科企业股份有限公司 201 9 年面向合格投资者公开发行住房租 赁专项公司债券 （第 一 期） （债券简称为“19 万科 01”，债券代码为“112844”）。 债券期限 ：本期债券为 5 年期（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投 资者回售选择权）。 发行人调整票面利率选择权： 发行人有权决定是否在本期债券存续期的第 3 年末调整本期债券后续期限的票面利率。发行人将于本期债券第 3 个计息年度付 息日前的第 30 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调 整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使利率调整 权，则本期 债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。 投资者回售选择权： 发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度 的公告后，投资者有权选择在本期债券第 3 个计息年度付息日前将其持有的本期 债券全部或部分按面值回售给发行人。本期债券第 3 个计息年度付息日即为回售 支付日，公司将按照深交所和登记公司相关业务规则完成回售支付工作。 回售申报： 自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告 之日起 5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申 报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公 司债券份额将被冻结交 易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接 受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。 发行规模 ： 本期债券发行规模不超过 20 亿元（含 20 亿元）。 债券票面金额 ：本期债券票面金额为 10 元。 发行价格 ：本期债券按面值平价发行，发行价格为 10 元 / 张。 债券形式 ：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记机构开立 的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的 规定进行债券的转让、质押等操作。 发行对象 ：本期债券面向符合《管理办法 》规定且在中国证券登记结算有限 责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行，不向公司 股东优先配售。 发行首日、网下认购起始日 ：本期债券的发行首日、网下认购起始日为 201 9 年 2 月 2 5 日。 起息日 ：本期债券的起息日为 2019 年 2 月 2 6 日 。 付息债权登记日 ：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和登记托管机构 的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均 有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。 付息日 ： 本期债券 的付息日为 20 20 年至 202 4 年每年的 2 月 2 6 日 。 如投资 者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 20 20 年至 202 2 年每年的 2 月 26 日 。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款 项不另计利息） 兑付债权登记日 ：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和登记托管机构 的相关规定执行。 兑付日 ： 本期债券的兑付日为 202 4 年 2 月 26 日 。如投资者行使回售选择权， 则回售部分债券的兑付日为 202 2 年 2 月 26 日 。（如遇法定节假日或休息日，则 顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息） 还本付息方式及支付金额 ：本期债券采用单利按年计息，不计复利 。每年付 息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年 的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有 的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金 额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持 有的债券票面总额的本金。 付息、兑付方式 ：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债 券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办 理。 债券利率及其确定方式： 本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定 ，在 其存续期的前 3 年内固定不变。如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售 部分在其存续期后 2 年票面利率为前 3 年票面利率加 / 减 调整基点，在其存续期 后 2 年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存 续期后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。 担保情况： 本期债券无担保。 信用级别及资信评级机构 ：经中诚信证评综合评定，本公司的主体信用等级 为 AA ，本期债券的信用等级为 AA 。 主承销商、簿记管理人、债券受托管理人 ：本公司聘请中信证券作为本期债 券的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。 发行方式： 本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方式，由发行 人与主承销商（簿记管理人）根据询价簿记情况进行配售。 配售规则： 主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有效申购进行 配售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售 依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利 率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所 对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利 率）的投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利 率上的所有申购 不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作 的投资者优先。 承销方式 ：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式 承销。 拟上市交易场所 ：深交所。 上市安排： 本次发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市 交易的申请。具体上市时间将另行公告。 质押式回购 ：本公司主体信用等级为 AA ，本期债券信用等级为 AA ，本 期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机 构的相关规定执行。 发行费用概算 ：本次发行费用概算不超过本期债券发行总 额的 1% ，主要包 括承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露 费用等。 募集资金用途 ：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于发行人住房租赁 项目建设及补充营运资金。 募集资金专项账户 ：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》、《受托 管理协议》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户， 用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一 个月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。 账户名称：万科企业股份有限公司 开户银行： 招商银 行深圳东门支行 银行账户： 010901251081 税务提示 ：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应 缴纳的税款由投资者承担。 （四） 本期债券 发行及上市安排 1 、 本期债券 发行时间安排 发行公告刊登日期： 201 9 年 2 月 21 日。 发行首日： 201 9 年 2 月 2 5 日 。 预计发行期限： 201 9 年 2 月 25 日 至 201 9 年 2 月 26 日 ，共 2 个 交易 日。 网下发行期限： 201 9 年 2 月 25 日 至 201 9 年 2 月 26 日 。 2 、 本期债券 上市安排 本次发行 结束后，本公司将尽快向深交所提出关于 本期债券 上市交易的申 请，具体 上市时间将另行公告。 二、 本次债券 发行的有关机构 （一）发行人：万科企业股份有限公司 住所： 广东省 深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 联系地址： 广东省 深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 法定代表人： 郁亮 联系人： 许国辉、 史晓云 、 邬丹 、 马璐 联系电话： 075 - 25606 传真： 075 - 2531696 （二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司 住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 法定代表人：张 佑君 联系人： 蒋昱辰、童育坚、 杨芳、 张天亮、 朱鸽 、陈小东、 李龙飞 联系电话： 010 - 6083 88 传真： 010 - 6083504 （三）分销商 东海证券股份有限公司 地址： 江苏 省 常州 市 延陵西路 23 号投资广场 18 层 法定代表人： 赵俊 联系人： 高芳 联系电话： 021 - 20395 传真： 021 - 50783656 （四）发行人律师：广东信达律师事务所 住所： 广东省 深圳市福田区益田路 601 号太平金融大厦 12 楼 负责人： 麻云燕 经办律师： 麻云燕、王翠萍 联系电话： 075 - 88265120 、 075 - 882 6 505 4 传真： 075 - 88265175 （五）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 住所： 北京东长安街 1 号东方广场 毕马威大楼 8 层 负责人： 钟启明 联系人： 钟启明、 房炅、 陈泳意 联系电话： 020 - 3813828 、 020 - 38137631 传真： 075 - 8268930 （六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司 住所： 上海黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼 负责人： 闫衍 主要联系人： 应治亚 联系电话： 021 - 51019090 传真： 021 - 5101903 （ 七 ） 募集资金专项账户开户 银行 账户名称：万科企业股份有限公司 开户银行： 招商银行深圳东门支行 银行账户： 010901251081 （ 八 ）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所 住所 ： 广东省 深圳市福田区深南大道 2012 号 总经理： 王建军 电话： 075 - 8868 传真： 075 - 82083947 邮政编码： 518038 （ 九 ）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 住所 ： 广东省 深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼 负责人：戴文华 电话： 075 - 259380 传真： 075 - 259 8812 邮政编码： 518031 三、认购人承诺 购买 本期债券 的投资者（包括 本期债券 的初始购买人和二级市场的购买人， 及以其他方式合法取得 本期债券 的人，下同）被视为作出以下承诺： （一）接受本募集说明书对 本期债券 项下权利义务的所有规定并受其约束； （二） 本期债券 的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关 主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变 更； （三） 本期债券 发行结束后，发行人将申请 本期债券 在深交所上市交易，并 由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。 四、发行人与 本次发行 的有关机构、人员的利害关系 截至本募集说明书签署之日，本公司与 本次发行 有关的中介机构及其法定代 表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利 害关系。 第三节 风险因素 投资者在评价和投资 本次债券 时，除本募集说明书披露的其他各项资料外， 应特别认真地考虑下述各项风险因素。 一、与 本次债券 相关的投资风险 （一）利率风险 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济 环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于 本次债券 可能跨越一 个以上的利率波 动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动 而发生变动，从而使 本次债券 投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。 （二）流动性风险 本次债券 发行结束后，公司将及时向 深交所 提出上市交易申请，并将申请在 深交所 集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称 “ 双边挂牌 ” ）。但 本次债券 上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现 重大变化，公司无法保证 本次债券 双边挂牌的上市申请能够获得 深交所 同意。 由 于具体上市审批或核准事宜需要在 本次债券 发行结束后方能进行，并依赖于有关 主管部门的审批或核准， 公司目前无法保证 本次债券 一定能够按照预期在深交所 交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易 活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司 亦无法保证 本次债券 在深交所上市后 本次债券 的持有人能够随时并足额交易其 所持有的债券。因此， 本次债券 的投资者在购买 本次债券 后，可能面临由于债券 不能及时上市流通而无法立即出售 本次债券 的流动性风险，或者由于债券上市流 通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，而不能以某一价格足额出售其希 望出售的 本次债券 所带来的流动性风险。 （三）偿 付风险 本公司目前经营和财务状况良好。在 本次债券 存续期内，宏观经济环境、资 本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不 确定性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能 导致公司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付 本次债券 本息，从 而使投资者面临一定的偿付风险。 （ 四 ）资信风险 本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在 报告期 与其主要客户 发生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将秉 承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议 或其他承诺。但在 本次债券 存 续期内，如果因客观原因导致本公司资信状况发生不利变化，将可能使 本次债券 投资者的利益受到不利影响。 （ 五 ）评级风险 本次债券 的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务 本息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。 债券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避 风险的参考值。 经 中诚信证评 综合评定，本公司的主体信用等级为 AA ， 本次债券 的信用 等级为 AA 。资信评级机构对公司 本次债券 的信用评级并不代表资信评级机构 对 本次债券 的 偿还做出了任何保证，也不代表其对 本次债券 的投资价值做出了任 何判断。在 本次债券 存续期间，若出现任何影响本公司信用等级或债券信用等级 的事项，资信评级机构或将调低本公司信用等级或债券信用等级，则可能对投资 者利益产生不利影响。 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 1 、负债总额较大、资产负债率较高的风险 发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项 目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。 截至 2015 年 12 月 31 日、 2016 年 12 月 31 日、 2017 年 12 月 31 日及 2018 年 6 月 30 日 ， 公司的负债总额分别为 4,749.86 亿元、 6,689.98 亿元 、 9,786.73 亿元 和 1 1 , 393.67 亿 元 ，呈持续增长趋势；有息债务融资总额 （包括短期借款、长期借款、一年内到 期的非流动负债、 应付债券 及其他流动负债中的短期融资券 ）分别为 794.91 亿元、 1,28.64 亿元 、 1,906.24 亿元 和 2,269.0 亿元 。有息负债水平较高引致财务费用增 长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使发行人面临一定的偿债压力。 截至 2015 年 12 月 31 日、 2016 年 12 月 31 日、 2017 年 12 月 31 日及 2018 年 6 月 30 日 ，公司资产负债率分别为 77.70% 、 80.54% 、 83.98% 和 8 4.70 % ； 扣 除预收账款 、合同负债 后的资产负债率分别为 42.92% 、 47.47% 、 49.0% 及 4 6.29 % 。 整体看，公司资产负债率水平较高，可能面临偿债压力从而使其业务经营活动受 到不利影响。但公司剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率保持在 行业内较低的水平。若未来行业形势或金融市场发 生重大不利变化，较大规模的 负债总额将使发行人面临一定的资金压力 。 2 、短期偿债压力较大的风险 截至 2015 年 12 月 31 日、 2016 年 12 月 3 1 日、 2017 年 12 月 31 日及 2018 年 6 月 30 日 ，流动比率分别为 1.30 、 1.24 、 1.20 和 1 .18 ，速动比率分别为 0.43 、 0.4 、 0.50 和 0 .52 ； 发行人短期借款 、 一年内到期的非流动负债 及其他流动负债 中的短期融资券 合计分别 26.46 亿元、 43.50 亿元 、 62.73 亿元 和 609 .8 0 亿元 。 虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的风险 。 3 、存货跌价风险 公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开 发产品、拟开发产品构成。 截至 2015 年 12 月 31 日、 2016 年 12 月 31 日、 2017 年 12 月 31 日及 2018 年 6 月 30 日 ，发行人存货净额分别为 3,681.2 亿元、 4,673.61 亿元 、 5,980.8 亿元 和 6,3 86.23 亿元 ，占总资产比例分别为 60.2% 、 56.26% 、 51.32% 和 4 7.48 % ，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至 201 8 年 6 月 末 ， 公司 存货跌价准备 余额 1 5.37 亿元，占该年末存货净额的比例为 0.2 4 % 。 若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将 面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响 。 4 、期间费用增长风险 2015 - 2017 年及 2018 年 1 - 6 月 ，发行人期间费用总额分别为 93.61 亿元、 135.53 亿元 、 172.03 亿元 和 9 4.84 亿元 。期间费用的增长是公司业务规模不断扩大的合 理现象，但是如果公司费用总额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对 公司盈利能力产生一定的影响。总体而言，发行人期间费用相比较销售收入，仍 保持在较低的比例。 2015 - 2017 年 及 2 018 年 1 - 6 月 ，发行人期间费用占营业收入 的比重分别为 4.79% 、 5.64% 、 7.08% 和 8 .95 % 。 5 、经营活动产生的现金流量波动的 风险 2015 - 2017 年及 2018 年 1 - 6 月 ，公司经营活动产生的现金流净额分别为 160.46 亿元、 395.6 亿元 、 823.23 亿元 和 - 42.5 亿元 ，起伏波动较大。一方面是 由于受到近年来宏观经济环境及政策调控的影响，另一方面是受房地产开发投资 及销售进度和房地产开发周期的影响所致。考虑到房地产项目开发周期较长，购 置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响，未 来公司可能面临经营活动现金流波动的风险。 6 、未来资金支出压力较大及资金周转的风险 房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地 产开发企业获取土地的资金 门槛不断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出 负担，且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持 公司正常的经营运作至关重要。 截至 201 7 年 年 末，公司 全口径 规划中项目建筑 面积约 4,615 万平方米 ， 按公司 201 7 年主体建安成本 4,370 元 / 平方米 计算，预 计需投资 2,016 亿元 左右 。 作为公司存货的 项目储备 规模决定了 公司持续发展 的 潜在能力 ，但也 将 给公司带来一定的资金支出压力和资金周转风险。 7 、按揭贷款担保风险 发行人子公司按房地产经营惯例为商品房 承购人提供抵押贷款担保，担保类 型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至 商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管 之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年 止。 截至 201 8 年 6 月 末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 1,568.13 亿元及人民币 7.07 亿元 。 在担保期间，若购房人无法继续偿还银行贷款， 且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。 8 、受限资产较多的风险 公司所有权受限资产主要为债务融资 设立的抵押资产。 截至 201 8 年 6 月 3 0 日 。 发行人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存 货账面价值为 5 4.24 亿元，投资性房地产账面价值为 4 0.08 亿元，上述受限的存 货及投资性房地产账面价值占 2018 年 6 月 末公司净资产的比例为 4. 58 % 。 发行 人银行存款中含有受限使用资金 96.36 亿元，其中因质押或冻结对使用有限制的 资金为人民币 78.30 亿元。 目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来 公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资 产被冻结和处置，将对公司正常生产 经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿 债能力及 本次债券 的还本付息。 9 、关联方往来款项增加的风险 截至 2015 年 12 月 31 日、 2016 年 12 月 31 日、 2017 年 12 月 31 日及 2018 年 6 月 30 日 ，公司的其他应收款净额分别为 7,548,564.30 万元、 10,543,50.49 万元 、 16,324,976.59 万元 和 2 2 ,9 35 ,8 09.73 万元 。其中，合作方经营往来款、应 收联营 / 合营企业款账面余额合计分别为 5,753,954.65 万元、 8,549,46.09 万元 、 14,20,651.90 万元 和 19,6 2,219.2 万元 ， 2 016 、 2 017 年 及 2 018 年上半年 增幅分 别为 48.58% 、 66.10% 和 3 8.46 % ；公司其他应付款分别为 6,235,02.43 万元、 10,658,025.7 2 万元 、 18,28,680.29 万元 和 2 1 ,6 19 ,8 88.28 万元 1。其中，应付合营 / 联营企业款、应付股权款与合作公司往来及其他合计分别为 5,175,509.49 万元、 9,367,482.42 万元 、 15,953,793.48 万元 和 1 7 ,8 26 ,0 77.43 万元 ， 2 016 、 2 017 年 及 12018 年由于会计准则变化，其他应付款包含应付利息。 2 018 年上半年 增幅分别为 81.0% 、 70.82% 和 1 1.74 % 。上述关联方往来款项整体 呈增长趋势导致公司其他应收 / 应付款项亦整体呈增长趋势，主要归因于公司加 大了与包括联合营公司在内的合作方共同开发房地产项目的力度所致。若公司对 联合营公司的管理措施不当，或与联合营公司的关联方交易未能严格遵循公平、 公正和公开的原则开展，则可能对发行人及本次债券的持有人产生不利影响。 （二）经营风险 1 、宏观经济形势变动、行业周期的风险 发行人所从事的房地产开发行业与国家宏观经济形势和国家房地产调控政 策有着较强的相关性。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增 长速度、 城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期 的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏 观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策 等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。 近年来 ，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从 信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场 进行了规范和引导。 2013 年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地 产行业，包括但不限于控制物业价格、限制非当地 居民购买当地物业的资格、调 高购买第二套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。 宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构 等，并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变 化以及政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同 时，发行人主要产品为普通商品住宅，因此市场个人购买力将直接影响发行人的 经营收入。如果宏观经济波动导致个人购买力下降，将对发行人主营业务收入产 生影响。 2 、土地、原材料及劳动力成本上升风险 房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产 开发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和 劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司 采取了一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本 （未完）  |