[收购]美联新材:拟收购股权涉及的营创三征（营口）精细化工有限公司股东全部权益价值项目资产评估说明
广东美联新材料股份有限公司拟收购股权涉及的 营创三征（营口）精细化工有限公司股东全部权益价值项目 资产评估说明 北方亚事评报字[2019]第01-031号 二零一九年二月二十七日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................. 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................... 2 第三部分 评估对象及评估范围说明 ..................................... 3 一、评估对象及评估范围 .......................................... 3 二、实物资产分布情况及特点 ...................................... 4 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 .................. 5 四、本次评估前是否进行过财务重组和账务调整事项的说明 ............ 8 五、引用其他机构结论情况 ........................................ 8 第四部分 资产核实情况总体说明 ....................................... 9 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................ 9 二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................... 13 三、核实结论 ................................................... 13 第五部分 资产基础法的评估技术说明 .................................. 15 一、流动资产评估说明 ........................................... 15 二、固定资产评估说明 ........................................... 23 三、在建工程的评估说明 ......................................... 66 四、无形资产评估说明 ........................................... 71 五、长期待摊费用评估说明 ...................................... 112 六、递延所得税资产评估说明 .................................... 113 七、其他非流动资产评估说明 .................................... 113 八、负债评估说明 .............................................. 114 九、资产基础法评估结果 ........................................ 118 第六部分 收益法的评估技术说明 ..................................... 120 一、收益法简介 ................................................ 120 二、收益预测的假设条件 ........................................ 123 三、宏观经济及行业分析 ........................................ 125 四、企业的主要产品、经营模式 .................................. 133 五、企业主要竞争对手、主要客户分布以及市场占有率概况 .......... 137 六、企业的竞争优势 ............................................ 137 七、公司历史年度财务分析 ...................................... 139 八、收益法评估预测及估算过程 .................................. 141 九、收益法评估结果 ............................................ 160 第七部分 评估结论及分析 ........................................... 161 一、评估结论 .................................................. 161 二、评估结论分析 .............................................. 162 三、资产流动性对评估价值的影响 ................................ 164 附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................... 165 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查 资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部 或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。 北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 二零一九年二月二十七日 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托人和被评估单位撰写。具 体内容见“附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明”。 （本页以下部分无正文。） 第三部分 评估对象及评估范围说明 一、评估对象及评估范围 评估对象为营创三征（营口）精细化工有限公司（以下简称“营创三征”或 “公司”）于评估基准日2018年12月31日的股东全部权益价值。 评估范围是营创三征（营口）精细化工有限公司于评估基准日2018年12月 31日的全部资产和负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资 产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产等， 总资产账面价值为680,719,336.19元；负债为流动负债，总负债账面价值为 285,334,970.23元；净资产账面价值395,384,365.96元。 营创三征（营口）精细化工有限公司2018年12月31日资产负债表 单位：人民币元 项目 2018年12月31日 项目 2018年12月31日 流动资产： 流动负债： 货币资金 100,740,318.47 短期借款 70,000,000.00 应收票据及应收账款 140,024,927.20 应付票据及应付账款 91,656,796.34 预付款项 12,542,255.35 预收款项 88,241,564.28 其他应收款 33,795.30 应付职工薪酬 18,817,756.63 存货 16,597,204.45 应交税费 4,603,104.21 持有待售资产 - 其他应付款 2,015,748.77 其他流动资产 5,425,903.30 一年内到期的非流动负债 10,000,000.00 流动资产合计 275,364,404.07 流动负债合计 285,334,970.23 非流动资产： 非流动负债： 固定资产 352,665,249.79 非流动负债合计 - 在建工程 27,838,274.78 负债合计 285,334,970.23 生产性生物资产 - 股东权益： 油气资产 - 股本 168,000,000.00 无形资产 17,000,308.06 其他权益工具 - 长期待摊费用 2,255,356.95 资本公积 62,236,876.05 递延所得税资产 281,358.48 盈余公积 29,929,900.14 其他非流动资产 5,314,384.06 未分配利润 135,217,589.77 非流动资产合计 405,354,932.12 股东权益合计 395,384,365.96 资产总计 680,719,336.19 负债和股东权益总计 680,719,336.19 本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估 基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经广东正中珠江会计师事务所（特 殊普通合伙）审计，并出具广会审字[2019]G18033210025号无保留审计意见的审 计报告。 二、实物资产分布情况及特点 纳入本次评估范围的实物资产为营创三征（营口）精细化工有限公司的存货， 房屋建（构）筑物及管道沟槽，设备类资产，在建工程等。 1、存货：实物存货为原材料、周转材料、自制半成品、产成品。其中原材料 9项，主要为企业采购的戊烷、焦粒、原盐、氯化钙、活性碳等生产所需的原料； 周转材料139项，为企业在库的包装材料和备品备件等；在产品7项，为液氯、 30%液碱 、100%氰化钠（自产）、氢气(氯碱尾气）等自制半成品；产成品1项， 为公司自产三聚氯氰。 2、房屋建（构）筑物及管道沟槽 1）房屋建筑物 房屋建筑物共计85项，主要为公司的生产车间、办公楼、门房等，房屋建筑 物分布在厂区内，房屋建筑物的建造时间为2005年至2018年。房屋建筑物状况 良好，除综合楼房屋局部拆除（原建筑面积2575.98m2，拆除建筑面积 1850.08 m2 ， 未拆除部分建筑面积725.90m2，拆除部分房屋不动产权证已办理注销，财务未作 账务处理）外，其余房屋均能正常使用。 2）构筑物 构筑物共计185项，主要为厂区道路、车棚、水池、围墙等生产及办公建筑， 构筑物建造时间为2005年至2018年。构筑物状况良好，能够满足日常生产、办 公使用。 3）管道沟槽 管道和沟槽共计15项，主要为采暖工艺管线、热水管线、罐区事故水收集管 线（PE）、外管网等。评估人员通过现场勘察走访，企业管道沟槽状况良好，能 够正常使用。 3、设备类资产 （1）机器设备 机器设备共计7376项，33076台（套）。主要为氢气发电装置、离子膜电解 槽、电力变压器、气动调节阀、工艺管线、仪器等生产设备，机器设备购置时间 自2005年至2018年，机器设备主要分布在企业的生产区，机器设备状况良好， 企业由专人对设备进行维护保养，能够满足生产使用。 （2）车辆 车辆共计10项。主要为9辆轿车及1辆货车。公司车辆由公司办公室管理， 平时停在公司厂区内。车辆的购置时间为2013年至 2018年。公司车辆定期保养， 状况良好，未出现过重大事故，能够正常使用。 （3）电子设备 电子设备共计309项，320台（套）。主要包括电脑、打印机、空调等办公设 备设备购置时间自2005年至2018年，设备较为分散在公司厂区及办公场所。电 子设备状况良好，使用过程中未出现过重大事故。 4、在建工程 纳入评估范围内的在建工程为土建工程、安装工程，其中： （1）土建工程共计4项，主要为未完工的污水处理技术改造-污水池项目、 氰乙酸酯及丙二酸酯系列产品-罐区工程项目、项芒硝制元明粉蒸发项目-设备基 础项目、废水缓冲罐基础--缓冲罐基础项目。 （2）安装工程共计16项，主要为未完工的污水处理技术改造项目、甲醇氨 氧化制氰化氢中试项目、氰乙酸酯及丙二酸酯系列产品项目、氯气处理工艺研发 项目。 5、工程物资 纳入评估范围的工程物资共计695项，主要为企业生产过程中的备品备件及 消防设备等。 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 1、企业申报的账面记录无形资产情况 本次企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权，土地使用权不动产权证 书编号为辽2018营口市不动产权第0044788号，土地面积为158,254.00平方米，用 地性质为工业用地。土地位于营口市站前区营创路2号，土地取得日期为2001年3 月15日，到期日为2051年3月15日。无形资产账面原值23,100,660.49元，账面净 值17,000,308.06元。公司土地使用权抵押于中国银行股份有限公司营口分行，抵 押期限为2015年3月11日至2019年3月30日。截止评估基准日，该宗土地尚有7500 平方米土地未利用。 2.企业申报的表外资产的类型、数量 公司共计申报44项表外可辨认无形资产，其中，包括23项专利权（4项发明专 利、19项实用新型专利）、20项域名、1项注册商标。本次评估将上述营创三征（营 口）精细化工有限公司截至评估基准日拥有的可辨认无形资产纳入评估范围。取 得时成本已费用化。明细如下： 23项有效专利权： 序号 名称 取得日期 类型 证书号 1 一种含有CN-并含有NH3或NH4+废水的 资源化新方法 2007年3月30日 发明专利 第681638号 2 一种螯合树脂塔 2010年8月23日 发明专利 第941264号 3 可同时使用多种喷淋液的填料塔 2015年6月3日 实用新型 第4714253号 4 列管式三聚氯氰聚合炉 2015年6月3日 实用新型 第4714249号 5 一次盐水精制反冲罐补水装置 2015年6月3日 实用新型 第4740529号 6 一种降膜吸收塔布液器 2015年6月3日 实用新型 第4714252号 7 一种可保障三聚氯氰装置正常开车的 气氯供给系统 2015年6月3日 实用新型 第4714534号 8 一种轻油预热器 2015年6月3日 实用新型 第4714530号 9 一种使用硬水作为三聚氯氰尾气喷淋 用水的处理装置 2015年6月3日 实用新型 第4733489号 10 一种用于制备氯化氰的氯化反应装置 及氯化反应工艺 2015年6月3日 发明专利 第2403438号 11 大型容器的液体混合装置 2016年6月29日 实用新型 第5759894号 12 喷淋液收集分流式喷淋塔 2016年6月29日 实用新型 第5758897号 13 氯化钙废水提纯装置 2016年6月29日 实用新型 第5755612号 14 新型三聚氯氰结晶器 2016年6月29日 实用新型 第5967602号 15 废椰壳活性炭再生装置 2017年4月19日 实用新型 第6713256号 16 氰化钠生产余热回收系统 2017年4月19日 实用新型 第6698265号 17 新型连续式氯化氰干燥系统 2017年4月28日 实用新型 第6713128号 18 一种三聚氯氰生产用新型聚合炉 2017年12月23日 实用新型 第7754712号 19 一种三聚氯氰尾气无害化处理工艺 2017年12月25日 发明专利 第3131174号 20 一种用于三聚氯氰生产的结晶器 2018年1月6日 实用新型 第7785984号 21 三聚氯氰接料系统清洁的设备 2018年1月25日 实用新型 第8180035号 22 一种三聚氯氰解析釜废水回用于离子 膜法生产氯碱的装置 2018年4月4日 实用新型 第8138360号 23 一种使用PH计来确定氰化钠吸收终点 的连续吸收装置 2018年4月23日 实用新型 第8257272号 共有情况介绍： 上表序号1发明专利——一种含有CN-并含有NH3或NH4+废水的资源化新方法 为北京紫光英力化工技术有限公司与营创三征（营口）精细化工有限公司共同所 有。根据双方签订的《技术开发合同》，技术所有权及使用权均归双方所有。 上表序号15实用新型专利——废椰壳活性炭再生装置为营创三征（营口）精细化 工有限公司与营口三同环保科技开发有限公司共同所有，双方协商签订《关于实 用新型专利“废椰壳活性炭再生装置”使用许可协议》，协议声明营创三征（营 口）精细化工有限公司负责该专利的申请及维护缴费、且仅营创三征（营口）精 细化工有限公司可以使用该专利申报高新技术企业。除高新企业申报外，双方共 同拥有该专利，共同拥有使用该专利的权利与义务。同时约定营创三征（营口） 精细化工有限公司仅限于在本企业集团内部使用该专利，营口三同环保科技开发 有限公司使用该专利获利归营口三同环保科技开发有限公司所有。 根据营创三征公司提供的资料显示，自取得后，无转让及许可使用情况，也 没有抵押及担保情况。 20项域名： 序号 名称 有效期 1 ynnovate-sanzheng.cn 2014年5月23日-2024年5月23日 2 ynnovate-sanzheng.com.cn 2014年5月23日-2024年5月23日 3 营创三征.中国 2014年5月23日-2024年5月23日 4 营创三征.cn 2014年5月23日-2024年5月23日 5 至同.中国 2014年5月23日-2024年5月23日 6 至同.cn 2014年5月23日-2024年5月23日 7 ynnovate-sanzheng.com 2014年5月23日-2024年5月23日 8 ynnovate-sanzheng.net 2014年5月23日-2024年5月23日 9 ynnovate-sanzheng.tm 2014年5月23日-2024年5月23日 10 ynnovate-sanzheng.cc 2014年5月23日-2024年5月23日 11 至同.tm 2014年5月23日-2024年5月23日 12 至同.com 2014年5月23日-2024年5月23日 13 营创三征.com 2014年5月23日-2024年5月23日 14 营创三征.net 2014年5月23日-2024年5月23日 15 营创三征.tm 2014年5月23日-2024年5月23日 16 营创三征.cc 2014年5月23日-2024年5月23日 17 至同.net 2014年5月23日-2024年5月23日 18 至同.cc 2014年5月23日-2024年5月23日 19 ykysfc.com 2014年5月7日-2026年5月7日 20 ykysfc.cn 2014年5月23日-2024年5月23日 在用域名为第19项，是公司网站，其他项未使用，为未利用状态。 1项注册商标： 序号 证书号 注册商标 商标图像 注册人 核定使用商品 注册有效期 1 5470166 图形商标 营创三征（营口）精 细化工有限公司 三氯三聚氰；氰化 物；碱（化学制剂） 自公元2009年10月07 日至2019年10月06日 商标无对外许可使用、抵押和担保事项。 除上述表外无形资产外，企业无申报的其他表外无形资产情况。 四、本次评估前是否进行过财务重组和账务调整事项的说明 经核实，营创三征在本次评估前未进行过账务调整，未进行过财务重组事项。 五、引用其他机构结论情况 引用广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具的广会审字 [2019]G18033210025号审计报告。 除此之外未引用其他机构结论。 第四部分 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 (一)资产核实组织工作 在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了 现场核实实施计划，各个项目组分别就企业的资产、负债及经营情况进行清查核 实。 自2019年1月4日至1月20日，评估组对申报评估的资产进行了核实、现 场勘察和与企业沟通。 (二)资产核实主要步骤 1.指导企业相关人员清查资产、申报数据并收集准备资料 先期评估人员指导被评估单位相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供 的“资产评估申报明细表”“收益预测表”填写要求、资料清单，细致准确地登 记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件 资料进行收集。 2.初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细核对 资产评估申报明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据 经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 3.现场实地核查和数据核实 依据资产评估明细表，针对不同的资产性质及特点，采取不同的核查方法对 申报资产进行现场核查。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进 行核对。 4.修改和完善申报数据并与相关部门人员进行访谈交流 根据现场实地核查情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报 明细表，并向企业相关人员了解企业发展历史及资产使用管理情况等。 5.核实产权证明文件 对评估范围内的存货、固定资产、在建工程等实物资产及土地使用权和知识 产权的产权情况进行调查核实，做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产， 评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票等来核实其产权情况， 对权属不清的资产要求被评估单位提供权属说明和承诺。 (三)资产核实的主要方法 在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的 核实方法。 1.对实物性资产的核实方法 评估人员根据企业提供的资产评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核 实、鉴定及记录。 （1）根据被评估单位提供的存货评估明细表所列项目，对其进行现场盘点， 了解存货收发流程及保管方式，存货状态等。 （2）对于评估范围内的房屋建（构）筑物 ，首先，清查核实基础数据并收 集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细 表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用 年限、账面价值等；收集委估建筑物的有关财务、产权资料。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的实地查勘，对照企业评 估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符， 不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、 内外装修、室内设施、配套使用状况、各构件现状、基础状况以及维修使用情况， 并作了详细的观察记录。 （3）对于评估范围内的设备类固定资产，评估人员向公司管理人员了解设备 的购置、更新改造、维护修理和工作状况情况，并对其资产状态、工作环境和维 护保养情况进行调查了解，并抽查了部分设备的购置发票；对重点设备，大型设 备采取查阅设备运行记录，技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作，维护 人员了解设备的运行检修情况，更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技 术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情 况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以全面盘点的方式对实物 进行清查核实。对评估范围内的车辆通过核实行驶证、保险缴费凭证、现场勘查 相结合等方法核实车辆情况。 （4）对于在建工程根据被评估单位提供的评估明细表，与总账、明细账、台 账核对使金额及内容相符；核对主要资产的原始记账凭证等；按照重要性原则， 收集工程发包合同与发票、工程结算文件等评估相关资料；与被评估单位相关人 员共同对申报的在建工程进行现场勘查；主要勘查在建工程的形象进度、工程质 量、工程管理等相关情况。 （5）对于工程物资，评估人员核实了其总账，明细账及入账凭证，并查阅了 其购买合同，对工程物资进行了现场勘察、盘点，并对工程物资的状态给予重点 关注。 2.对无形资产的核实 无形资产为土地使用权和企业外购的网站域名、自主研发及授权取得的专利、 商标。 对于土地使用权，评估人员根据被评估单位提供的无形资产-土地使用权清查 评估明细表，进行账表核对，并核对不动产权证号、证载权利人、证载用途、坐 落地点、使用面积、土地使用权到期日等，收集土地估价所需的其他资料等。现 场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了 解和记录。 对于外购的网站域名，评估人员向公司网络管理人员了解了目前对网站域名 的在用情况、购买使用年限情况，并抽查了购买发票及记账凭证。 对于企业取得的专利和商标，评估人员向企业技术人员了解其使用状况，并 核实其相关缴费凭据和权利证书。 3.对非实物性流动资产核实情况 评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账 单、余额调节表、相关业务合同、发询证函及向企业业务人员进行访谈等资料和 程序对非实物性流动资产进行核实。 4.对负债核实情况 主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、借款合同、 相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅公司与债务人的余 额对账单、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并 重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务， 是否有确定的债权人等。 5.对损益类项目的核实和了解 (1)营业收入的核实和了解 首先评估人员根据营创三征所属行业的情况要求企业填报收益法评估预测表。 评估人员根据企业提供的收益法评估预测表中的历史数据与各年利润表、销售明 细表进行核对，以了解各申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化 情况、询问技术及产品的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等 情况进行了解。 (2)营业成本的核实和了解 本次评估中根据企业以前年度及现行的核算方法和制度，通过企业申报的营 业成本历史数据及预测表与审计后的利润表核对，对企业提供的历年成本情况进 行核实和了解。 (3)税金及附加的核实和了解 评估人员通过企业申报的税金附加历史数据及预测表、历年利润表核实和了 解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，生产经营的产品适用的税种和税率， 是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与营业收 入或产量、企业历年毛利率的相关性。 (4)期间费用的核实和了解 本次评估过程中主要通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及 预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的利润表进行核实了解。 主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、 变动性费用发生的依存基础和发生规律。 (5)其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了营业外收入、营业外支出项目。 对于营业外收入、营业外支出项目，评估人员主要了解和核实企业历年上述 两项目所核算的内容及是否存在具体发生的业务情况，重点关注了所发生的业务 或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。 二、影响资产核实的事项及处理方法 无。 三、核实结论 评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与被评估单位共同进行的。通过 资产清查，经修改完善后，资产清查数量与被评估单位提供的申报表相符。 清查核实结论是： （一）抵（质）押事项 1、根据企业与中国银行股份有限公司营口分行签订的最高额抵押合同（编号： 2018年营中银抵字YC001号），公司将氯碱车间生产设备（324项）及氯化钠公 用工程生产设备（452项）抵押给中国银行股份有限公司营口分行，抵押期限为 2018年5月10日至2019年3月10日。 2、根据企业与中国银行股份有限公司营口分行签订的最高额抵押合同（编号： 2018年营中银抵字0830001号）公司将土地使用权158254平方米，房屋56067.10 平方米抵押给抵押给中国银行股份有限公司营口分行，抵押期限为2015年3月11 日至2019年3月10日。 3、应收票据质押28份，金额为12,527,000.00元。 （二）未办理产权证事项 截止评估基准日,公司现有21项房屋建筑物尚未办理不动产权证,未办证房屋 建筑面积10244.46平方米，详见下表： 序 号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（m2） 固定资产编号 备 注 1 南厂水洗厕所 混合 2005-09-30 40.00 02011200002 2 三聚浴池 框架 2018-10-29 385.00 02021100005 车间成品库加层 3 一次盐水过滤膜组厂房 钢结构 2014-12-26 270.00 02020100020 氯碱一次盐水厂房加 层 4 氰化钠扩产主厂房 框架 2007-11-30 1392.58 02020200011 5 泵房 混合 2007-11-30 54.00 02020200012 6 循环水泵房 混合 2008-02-26 30.00 02020200013 7 焦料库 简易钢结 构 2008-03-25 174.00 02020200014 8 冷冻厂房 混合 2008-12-17 100.00 02020600011 9 三聚四车间成品库房 排架 2008-12-25 700.00 02021100003 10 职工浴室 框架 2010-03-29 924.00 02011200005 11 水泵房（2）及变压器室 框架 2012-08-23 131.00 02020300009 12 泵站 框架 2013-11-30 363.00 02021200003 13 天然气释放站房 混合 2013-12-16 40.50 02020200015 14 空压站 框架 2016-07-25 420 02021500002 15 北门卫 混合 2017-08-16 35 02011400001 16 新办公楼 框架 2018-12-30 3046.12 02011200006 17 预处理设备间 框架 2017-10-24 247.17 03011400010 18 深度处理设备间 框架 2017-10-24 298.08 03011400011 19 配电室及冷冻 框架 2014.12 865.92 20 废水处理池管道门阀间 框架 2017-10-24 477.09 21 再生工序 框架 2016-12-31 251 合 计 10244.46 （三）部分房屋已拆除事项 止评估基准日,公司因项目建设需要，企业食堂、二车间更衣室、氰化钠真空 泵房、厂房--氯碱车间仓库、CYC碱洗房等5项房屋建筑物已全部拆除，建筑面积 合计1444.82m2，其中食堂、二车间更衣室、氰化钠真空泵房已办理不动产权证（辽 2018营口市不动产权第0044788号），截止评估基准日尚未办理注销，详见下表： 序号 房产证号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面 积（m2) 备注 1 辽2018营口市不动产权第0044788号 食堂 混合 2007-01-27 639.26 全部拆除，房产证未注销 2 辽2018营口市不动产权第0044788号 二车间更衣室 混合 2005-02-28 48.8 全部拆除，房产证未注销 3 辽2018营口市不动产权第0044788号 氰化钠真空泵房 混合 2005-02-28 45.76 全部拆除，房产证未注销 4 厂房--氯碱车间仓 库 混合 2008-02-27 311 全部拆除 5 CYC碱洗房 框架 2011-09-26 400 全部拆除 合 计 1444.82 （四）经核实，除上述事项外评估范围内的资产情况与被评估单位申报的评 估明细表及有关资料基本一致。 第五部分 资产基础法的评估技术说明 资产基础法即成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确 定评估对象价值的评估思路。 所有者权益评估值=资产评估值-负债评估值 纳入本次评估范围的是营创三征于评估基准日的全部资产及负债，具体包括 流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、 其他非流动资产、流动负债等。现按主要类别分述如下： 一、流动资产评估说明 营创三征申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、 其他应收款、存货和其他流动资产，详细情况如下表： 流动资产明细表 单位：元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 100,740,318.47 2 应收票据 106,429,279.98 3-1 应收账款 35,469,591.66 3-2 减：应收账款坏账准备 1,873,944.44 3-3 应收账款净额 33,595,647.22 4 预付款项 12,542,255.35 5-1 其他应收款 35,574.00 5-2 减：其他应收款坏账准备 1,778.70 5-3 其他应收款净额 33,795.30 6 存货 16,597,204.45 7 其他流动资产 5,425,903.30 评估说明如下： （一）货币资金 货币资金为现金、银行存款和其他货币资金，账面价值为100,740,318.47元。 1.现金 （1）基本情况 评估基准日账面余额为519.34元，存放于公司财务保险柜内。 （2）评估值的确认原则 评估人员在公司财会人员的配合下对库存现金进行了监盘,通过查看现金日 记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金账面余额， 得出企业总账、现金日记账余额与实存现金相符。对企业现金的评估以核实确认 后的账面值为评估值。 （3）评估结果 现金的评估值为519.34元。 2.银行存款 （1）基本情况 评估基准日账面值为89,373,040.92元，共25个账户，其中18个人民币账 户、4个美元账户、3个欧元账户；其中华夏银行营口分行美元出口收汇待核查账 户，账号为15650000000053559，账上未记录。 （2）评估值的确认原则 评估人员根据公司提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭 证进行了核查；并按照公司提供的银行账号进行了函证，根据函证回函和提供的 银行对账单对银行存款情况进行了核实，存款核实结果与申报资料相符，未发现 需评估调整的事项。涉及的未达款项，公司财务人员编写了相应的银行存款余额 调节表。在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，以 核实后账面值作为评估价值。外币账户以评估基准日外币汇兑中间价换算为人民 币确定为评估值。 （3）评估结果 银行存款的评估值为89,373,040.92元。 3.其他货币资金 （1）基本情况 评估基准日账面值为11,366,758.21元人民币，共计1项，为营创三征在丹东 银行营口分行开立的银行承兑汇票及银行借款保证金账户余额，账号为 06011700000139。 （2）评估值的确认原则 评估人员根据营创三征提供的资产评估明细表、银行对账单，对会计报表、 会计账簿和记账凭证进行了核查，本账户无潜在回收风险的款项，核实结果与申 报资料一致。 本次评估以核实后账面值确定评估值，为人民币11,366,758.21元。 （3）评估结果 其他货币资金的评估值为11,366,758.21元。 货币资金的评估值为100,740,318.47元。 （二）应收票据 1、基本情况 应收票据账面价值106,429,279.98元，共计353项。其中银行质押票据28 项，金额为12,527,000.00元，未作质押票据325项，金额为93,902,279.98元。 2、评估值的确认原则 评估人员对应收票据进行了盘点，并仔细核对了开票单位及前手，确认票面 金额无误，均属于未到期的应收票据，票面无利率。截止评估基准日，票据未背 书也未贴现。应收票据按清查核实后的账面值确定评估值。 3、评估结果 应收票据的评估值为106,429,279.98元。 （三）应收账款 1.基本情况 评估基准日账面余额为35,469,591.66元，计提坏账准备1,873,944.44元， 账面净额为33,595,647.22元，共计47项。其款项主要为公司应收的货款。 2.评估值的确认原则 评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列 金额的正确性。在对应收账款核实无误的基础上，根据申报的应收账款明细表中 所列客户业务内容、发生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解， 由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会 计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了应收账款形成的原因，款项发生 时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收 回性。对于没有函证的款项，通过替代程序予以核实验证。 对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值； 对于欠款时间较久，欠款企业信誉差，根据评估人员调查、了解预计不能全额收 回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容 的基础上，参照审计结论，对不同年限的应收款根据发生时间的不同，按一定比 例计提评估风险损失，以账面余额扣减评估风险损失额确定评估值。对于企业计 提的坏账准备直接评估为零。 3.评估结果 应收账款的评估值为33,595,647.22元。 （四）预付账款 1.基本情况 评估基准日账面余额为12,542,255.35元，共计36项，主要为营创三征预付 的材料款、电费等。 2.评估值的确认原则 评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列 金额的正确性。在对预付账款核实无误的基础上，根据被评估单位申报的预付账 款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额，与该公司财务人员及相关人员 进行了交谈，由财务人员及相关人员详细介绍债务单位的实际情况，评估人员按 照资产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预付账款形成的原因，根据所能 收回的相应的资产或权利的价值确定评估价值。 3.评估结果 预付账款的评估值为12,542,255.35元。 （五）其他应收款 1.基本情况 评估基准日账面余额为35,574.00元，计提坏账准备1,778.70元，账面价值 为33,795.30元，共计2项。其款项主要为押金。 2.评估值的确认原则 评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表金 额的正确性。由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员 具体分析了其他应收款形成的原因，款项发生时间、金额及欠款方信用情况，并 对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收回性。对于没有函证的款项， 通过替代程序予以核实验证。 对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值； 对于欠款时间较久，欠款企业信誉差，根据评估人员调查、了解预计不能全额收 回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容 的基础上，参照审计结论，对不同年限的应收款根据发生时间的不同，按一定比 例计提评估风险损失，以账面余额扣减评估风险损失额确定评估值。对于企业计 提的坏账准备直接评估为零。 3.评估结果 其他应收款的评估值为33,795.30元。 （六）存货 评估基准日账面余额为16,597,204.45元，为原材料、周转材料、在产品、 产成品，明细如下： 存货内容列表 单位：元 编号 科目名称 账面价值 1 原材料 4,928,563.42 2 周转材料 884,153.45 3 库存商品 4,873,276.58 4 在产品（自制半成品） 5,911,211.00 1.原材料 （1）基本情况 评估基准日账面价值为4,928,563.42元。共9项内容，为企业采购的戊烷、 焦粒、原盐、氯化钙、活性碳等生产用原料。 （2）评估值的确认原则 评估人员通过查阅原材料的购货发票和原始凭证、出入库单等资料，向企 业采购人员了解原材料近期的市场价格波动情况，向仓库保管人员了解的原材 料的仓储和损失情况等对原材料进行了全面了解，并对部分原材料进行了现场 盘点。 经了解并核实，本次评估的各类原材料为被评估单位近期购置，用于正常 生产且周转较快，其市场价格变化不大，故本次评估对于近期购置的原材料按 照经核实无误的账面价值确认评估值。 （3）评估结果 原材料的评估值为4,928,563.42 元。 2.周转材料 （1）基本情况 在库周转材料账面价值884,153.45元，共计139项。主要为企业日常生产经 营所需的包装物及辅助性耗材和药品，如国产吨袋、纸板桶50KG、普通大托盘、 25KG防静电铝膜袋消旋山莨菪碱片、甘露醇注射液等。 （2）评估值的确认原则 评估人员通过查阅周转的购货发票和原始凭证、出入库单等资料，并对部分 周转材料进行了现场盘点。委估在库周转材料均为近期购置且周转速度较快，市 场价格变化不大，故本次评估按照经核实无误的账面价值确认评估值。 （3）评估结果 周转材料的评估值为884,153.45元。 3、产成品（库存商品） （1）基本情况 评估基准日账面价值4,873,276.58元，共计1项，为公司生产的三聚氯氰。 （2）评估值的确认原则 评估人员经实地了解产成品成本核算方法，现场勘察产成品的生产工艺过程， 收集相关资料，对产成品进行了现场盘点，在盘点过程中，评估人员对其品质予 以关注，未发现存在毁损、残次、滞销的情况。 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价 格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。 库存商品评估值=该产品不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加 率-所得税费率-销售利润率×r]×库存数量 a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确定的； b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市维护建 设税与教育费附加； c．销售费用率是按各项销售费用与销售收入的比例平均计算； d. 销售利润率=净利润÷主营业务收入 e. 所得税费率按所得税费用与销售收入的比例计算； f. r为一定的比率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定 的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r 对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。 案例：三聚氯氰 此产品为畅销品，评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税 金后，确定评估值。 根据2016年、2017年及2018年利润表表计算各项费率的平均值如下表所示： 项目名称 产品销售收入 产品销售费用 销售税金及附加 所得税 利润 金额 本期 1,117,016,826.10 43,447,552.40 5,545,489.67 22,818,908.55 156,131,891.39 上年 933,026,498.58 48,750,898.83 4,619,364.95 12,578,674.85 90,715,924.71 前年 764,722,643.68 41,058,187.85 3,848,019.49 11,818,399.86 81,562,908.43 占收 入比 率％ 本期 3.8896% 0.4965% 2.0428% 13.9776% 上年 5.2250% 0.4951% 1.3482% 9.7228% 前年 5.3690% 0.5032% 1.5454% 10.6657% 三年平均 4.8279% 0.4982% 1.6455% 11.4553% 根据被评估单位近期销售资料测算，三聚氯氰不含税单价为11,553.13元， 该产品为畅销品r取零。将以上各项费率代入公式得： 评估值单价=11,553.13×[1-4.8279%-0.4982%-1.6455%-11.4553%×0] =10,747.69 (元/吨) 基准日实际库存数量500.07吨,评估值为: 10,747.69×500.07 = 5,374,564.67 (元) （3）评估结果 产成品的评估值为5,374,564.67元。 4、在产品 （1）基本情况 评估基准日账面价值5,911,211.00元，共计7项，主要为30%液碱、100%氰 化钠、32%液碱等生产的中间产品。 （2）评估值的确认原则 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，企业的在产品是生产三聚氯 氰的中间产品，是生产三聚氯氰的原材料，实际为完工产品也可直接对外销售， 故采用产成品评估方法进行评估，具体评估方法参见上述产成品评估过程。 （3）评估结果 在产品的评估值为7,118,835.03元。 存货的评估值为18,306,116.57元。 (七)其他流动资产 1、基本情况 评估基准日账面价值为5,425,903.30元，主要为待摊费用、预缴所得税、待 抵扣进项税额。其中，待摊费用主要为公司购买的出口保险、环境污染责任险等 保险，原始发生额为963,214.71元，账面余额为566,839.82元；预缴所得税为 4,601,599.98元；待抵扣进项税额为257,463.50元。 2、评估值的确认原则 对于待摊的保险费用，评估人员通过审核总账、明细账，并查阅相关保险合 同及保单，确认上述摊销款项摊销合理，按核实后的账面值评估；对于预缴所得 税，评估人员查阅了企业的总账、明细账，并核实了相关缴税凭证，已核实后的 账面值确认为评估值；对于待抵扣进项税额，评估人员查阅了企业的纳税凭证， 已核实后的账面值确认为评估值。 3、评估结果 其他流动资产的评估值为5,425,903.30元 流动资产评估值合计为277,073,316.19元。 二、固定资产评估说明 （一）房屋建（构）筑物的评估说明 1、概况 纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产为营创三征（营口）精细化工有限公 司所拥有的房屋建筑物、构筑物、管道沟槽。详见下表： 单位：元 科目名称 项数 账面价值 原值 净值 房屋建筑物类合计 285 170,822,640.51 105,375,300.57 房屋建筑物 85 102,884,008.87 64,839,081.52 构筑物及其他辅助设施 185 63,932,454.95 39,707,040.68 管道沟槽 15 4,006,176.69 829,178.37 2、房屋建筑物类资产概况 （1）主要房屋建筑物分布状况 委估房屋建筑物类资产分布在营创三征（营口）精细化工有限公司生产作业 区内。委估房屋建筑物共85项，总建筑面积65,577.74 m2，主要为生产车间、电 解厂房、办公楼、综合楼、中控楼、风机厂房、化验室厂房、职工浴室、冷冻厂 房、仓库、空压站、水泵房、锅炉房、变电所、食堂等，主要为混合结构、框架 结构、钢结构。委估构筑物共185项，主要为厂区道路、水池、烟囱、围墙等设 施。委估管道沟槽共15项，主要采暖管线、消防管线、供水管线等管线。房屋建 筑物类资产利用率较高，能满足正常生产经营的需要。 （2）主要房屋建(构)筑物结构 委估房屋及建筑物结构大体上分为：混合结构、框架结构、钢结构。 ① 砖混结构 砖混结构的基础一般为砖基础，上部一般为砖承重墙，外墙厚370mm，内墙厚 240mm，墙内一般设有构造柱。楼板、屋面板一般为现浇钢筋混凝土平板，屋面有 保温隔热层、防水材料防水层。 ②框架结构 框架结构房屋基础采用钢筋混凝土桩基础或独立基础、基础梁；主体现浇钢 筋混凝梁、板、柱；240mm实心砖或加气砼内外墙；屋面有保温隔热层、防水材料 防水层。 ③钢结构 钢结构房屋基础采用现浇钢筋砼独立式基础。上部由钢结构柱、柱间支撑、 屋架、屋架水平支撑、檩条构成主体结构。上部墙体为彩钢夹芯板、屋面采用彩 钢夹芯板。地面200mm厚混凝土地面。 （3）室外配套工程 厂区室外配套工程，主要分为厂区道路、水池、烟囱、围墙、管架、设备基 础、罐区及围堰等。 （4）主要建筑物工程技术特征 主要房屋建（构）筑物建筑状况如下： ①氯碱三期电解厂房：建成于2017年9月，建筑面积为3217.99㎡。框架/ 钢结构，主体六层，层高3.3米，檐高20.04米。 氯碱三期电解厂房一层为整流厂房，框架结构，基础采用钢筋混凝土管桩、 现浇钢筋混凝土独立桩承台、基础梁；主体采用现浇钢筋混凝土框架柱、梁、板； 外墙体±0.000以下为水泥砂浆砌多孔砖、±0.000以上为多孔砖砌筑；内墙体为 混合砂浆砌多孔砖。屋面为现浇钢筋混凝土平板，卷材防水，细石混凝土面层。 外墙面涂料面层；内墙抹灰面层；混凝土地面；钢木大门、防火门、塑钢窗；抹 灰天棚。 氯碱三期电解厂房二层至六层为电解厂房，主体 H型钢柱，钢梁，彩钢夹心 板墙体，彩钢夹心板屋面，设备基础等构筑物采用现浇钢筋混凝土结构。混凝土 地面、石膏板隔墙、塑钢窗、防火门。 配套安装工程：动力电、照明设备、消防设施、供暖设施、弱电设施、上下 水。 ②氯碱主控楼 氯碱主控楼：建成于2005年2月，建筑面积为1165㎡。框架结构，主体3 层，层高4米，檐高12.24米。 氯碱主控楼基础采用现浇钢筋混凝土独立基础、基础梁。主体采用现浇钢筋 混凝土框架柱、梁及楼板；现浇钢筋混凝土楼梯；外墙体±0.000以下为水泥砂浆 砌多孔砖、±0.000以上为加气砼砌块；内墙体为混合砂浆砌加气砼砌块。屋面为 现浇屋面板上现浇水泥炉渣保温层、30厚细石混凝土找平层、橡胶卷材防水。外 墙水泥砂浆抹灰涂料面层，局部玻璃幕墙；内墙水泥砂浆抹灰刷乳胶漆，卫生间 墙面采用瓷砖面层；楼地面为石材、地砖等；天棚部分为板底粉面刷乳胶漆,局部 轻钢龙骨聚丙烯板等；楼梯踏步为花岗石，不锈钢扶手栏板；塑钢门、白钢玻璃 门、塑钢窗、塑钢玻璃隔断。 配套安装工程：电梯、照明设备、消防设施、供暖设施、弱电设施、上下水。 ③南厂区道路：建成于2005年2月，混凝土结构，面积35,800.00平方米； 具体作法为土方开挖、原土碾压、50cm厚山皮石垫层、30cm厚水稳基层，C30现 浇砼面层30cm，锯缝机锯缝、塑料薄膜养生、混凝土路缘石。 ④污水井及其配套管线 污水井及其配套管线材质为承插混凝土管，管径为Φ300mm。直埋铺设；管线 工程包括垫层铺设、支墩、检查井砌筑及土石方开挖、回填等工作内容。工程于 2018年11月竣工。 （5）产权状况 委估房屋建筑物共计85项，截止评估基准日尚有21项未办理不动产权证， 具体情况如下表所示： 序 号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（m2） 固定资产编号 备 注 1 南厂水洗厕所 混合 2005-09-30 40.00 02011200002 2 三聚浴池 框架 2018-10-29 385.00 02021100005 车间成品库加层 3 一次盐水过滤膜组厂房 钢结构 2014-12-26 270.00 02020100020 氯碱一次盐水厂房加 层 4 氰化钠扩产主厂房 框架 2007-11-30 1392.58 02020200011 5 泵房 混合 2007-11-30 54.00 02020200012 6 循环水泵房 混合 2008-02-26 30.00 02020200013 7 焦料库 简易钢结 构 2008-03-25 174.00 02020200014 8 冷冻厂房 混合 2008-12-17 100.00 02020600011 9 三聚四车间成品库房 排架 2008-12-25 700.00 02021100003 10 职工浴室 框架 2010-03-29 924.00 02011200005 11 水泵房（2）及变压器室 框架 2012-08-23 131.00 02020300009 12 泵站 框架 2013-11-30 363.00 02021200003 13 天然气释放站房 混合 2013-12-16 40.50 02020200015 14 空压站 框架 2016-07-25 420 02021500002 15 北门卫 混合 2017-08-16 35 02011400001 16 新办公楼 框架 2018-12-30 3046.12 02011200006 17 预处理设备间 框架 2017-10-24 247.17 03011400010 18 深度处理设备间 框架 2017-10-24 298.08 03011400011 19 配电室及冷冻 框架 2014.12 865.92 20 废水处理池管道门阀间 框架 2017-10-24 477.09 21 再生工序 框架 2016-12-31 251 合 计 10244.46 3、评估程序 基于本次评估之特定目的，结合委估建（构）筑物特点，本次评估采用成本 法对申报房屋建筑物进行评估。 评估工作主要分以下四个阶段进行。 首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被 评估企业提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名 称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集委估建筑物的有关财 务、产权资料。 其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、 建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏 项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物 的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及 维修使用情况，并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、 配套使用状况。 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为 评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的程度。 装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、 高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的 内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足 使用要求。 维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损 坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 再次，搜集价格资料。搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业 定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建（构）筑 物建设的相关政策规定。 最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分 析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说 明。 4、评估方法 根据企业纳入本次评估范围的房屋建筑物的结构特点、建筑结构、使用性质， 本次评估采用成本法进行评估。 成本法： 主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量， 以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑 物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评 估值。 建筑物评估值=重置全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素， 确定重置单价并计算评估值。 A.重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 a.建安造价的确定 建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价，建安工程造价采 用预(决)算调整法进行计算，套用《辽宁省房屋建筑与装饰工程定额》（2017）、 《辽宁省通用安装工程定额》（2017）、《辽宁省市政工程定额》（2017）、《辽 宁省建筑工程费用定额》（2017）、辽宁省住房和城乡建设厅《关于建筑业营改 增后辽宁省建设工程计价依据调整的通知》（辽住建[2016]49号）、《住房城乡 建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》（建办标[2018]20 号）、材料价格按营口市工程造价信息(2018年第11期)，计算工程总造价。 b.前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设 工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 费率（含 税） 费率（除 税） 取费基数 取费依据 1 建设单位管理费 0.980% 0.980% 建安工程造价 财建〔2016〕504号 2 勘察设计费 3.200% 3.019% 建安工程造价 参考计价格[2002]10号 3 工程监理费 1.600% 1.509% 建安工程造价 参考发改价格[2007]670号 4 工程招投标代理服务费 0.035% 0.033% 建安工程造价 参考计价格(2011)534号 5 可行性研究费 0.200% 0.189% 建安工程造价 参考计价格[1999]1283号 6 环境影响评价费 0.080% 0.075% 建安工程造价 参考计价格[2002]125号 小 计 6.10% 5.81% 7 城市基础设施配套费 21元 21元 建筑面积 营政发〔2013〕12号 ③资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按 基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投 入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50% 贷款利率表(2015-10-24) 项目 年利率（%) 一、短期贷款 一年（含一年） 4.35 二、中长期贷款 一至五年（含五年） 4.75 五年以上 4.90 B.成新率 综合成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40% 其中：年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100% 现场勘察成新率：将影响资产成新率程度的主要因素进行分类，通过建(构) 筑物造价中影响因素权重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场 勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。 C.评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 5、评估依据 （1）委托人申报的房屋建筑物清查评估明细表； （2）工程资料、固定资产明细账、产权证明等； （3）《辽宁省房屋建筑与装饰工程定额》（2017）； （4）《辽宁省通用安装工程定额》（2017）； （5）《辽宁省市政工程定额》（2017）； （6）《辽宁省建筑工程费用定额》（2017）； （7）辽宁省住房和城乡建设厅《关于建筑业营改增后辽宁省建设工程计价依 据调整的通知》（辽住建[2016]49号）； （8）《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》 （建办标[2018]20号）； （9）营口市工程造价信息(2018年第11期)； （10）评估基准日中国人民银行公布的贷款利率； （11）评估人员现场收集的其他资料。 6、评估结果及增减值分析 （1）评估结果 经评估计算，委托评估的房屋建筑物账面原值170,822,640.51元，账面净值 105,375,300.57元，评估原值189,631,500.00元，评估净值142,183,502.00元。 具体情况详见下表： 房屋建筑物类资产评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率％ 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 170,822,640.51 105,375,300.57 189,631,500.00 142,183,502.00 11.01 34.93 固定资产-房屋建筑物 102,884,008.87 64,839,081.52 115,825,300.00 89,349,959.00 12.58 37.80 固定资产-构筑物及其 他辅助设施 63,932,454.95 39,707,040.68 69,338,400.00 50,003,835.00 8.46 25.93 固定资产-管道及沟槽 4,006,176.69 829,178.37 4,467,800.00 2,829,708.00 11.52 241.27 （2）评估增减值原因分析 经评估计算，造成本次评估增值的主要原因如下： 房屋建(构)筑物评估原值增值，主要是由于大部分房屋建筑建设于2005年以 后，至评估基准日建筑人工、材料、机械价格有所上涨所致；评估净值增值主要 是由于评估原值增值及房屋建筑物计提折旧年限短于评估所采用的经济耐用年限 所致。 综上所述，本次评估原值增值11.01%，评估净值增值34.93%。 7、评估案例 案例一：氯碱三期电解厂房（房屋建筑物评估明细表76号） （1）资产概况： 氯碱三期电解厂房：建成于2017年9月，建筑面积为3217.99㎡。框架/钢 结构，主体六层，层高3.3米，檐高20.04米。账面原值7,495,416.88元，账面 净值7,023,205.63元。 氯碱三期电解厂房一层为整流厂房，框架结构，基础采用钢筋混凝土管桩、 现浇钢筋混凝土独立桩承台、基础梁；主体采用现浇钢筋混凝土框架柱、梁、板； 外墙体±0.000以下为水泥砂浆砌多孔砖、±0.000以上为多孔砖砌筑；内墙体为 混合砂浆砌多孔砖。屋面为现浇钢筋混凝土平板，卷材防水，细石混凝土面层。 外墙面涂料面层；内墙抹灰面层；混凝土地面；钢木大门、防火门、塑钢窗；抹 灰天棚。 氯碱三期电解厂房二层至六层为电解厂房，主体 H型钢柱，钢梁，彩钢夹心 板墙体，彩钢夹心板屋面，设备基础等构筑物采用现浇钢筋混凝土结构。混凝土（未完）  |