[年报]天保基建:2018年年度报告
天津天保基建股份有限公司 TianJinTianbaoInfrastructureCo.,Ltd. （000965） 二○一八年 年度报告全文 （截止2018年12月31日） 二〇一九年三月 1 证券代码：000965证券简称：天保基建公告编号：2019-03 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运 乃建独立董事、段咏独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员) 梁德强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相 关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺， 在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及 应对措施，敬请投资者关注第四节“经营情况讨论与分析--公司未来发展的展 望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,109,830,895股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利0.81元（含税），送红股0股（含税），不以 公积金转增股本。 证券代码：000965证券简称：天保基建公告编号：2019-03 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运 乃建独立董事、段咏独立董事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司负责人夏仲昊、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员) 梁德强声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相 关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺， 在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及 应对措施，敬请投资者关注第四节“经营情况讨论与分析--公司未来发展的展 望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,109,830,895股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利0.81元（含税），送红股0股（含税），不以 公积金转增股本。 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 2 目录 2 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................1 第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................4 第三节公司业务概要........................................................................................................................8 第四节经营情况讨论与分析..........................................................................................................10 第五节重要事项..............................................................................................................................30 第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................44 第七节优先股相关情况..................................................................................................................50 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况..........................................................................51 第九节公司治理..............................................................................................................................58 第十节公司债券相关情况..............................................................................................................64 第十一节财务报告..........................................................................................................................70 第十二节备查文件目录................................................................................................................190 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 释义 释义项指释义内容 本公司或公司指天津天保基建股份有限公司 天保控股指天津天保控股有限公司 滨海开元指天津滨海开元房地产开发有限公司 天保房产指天津天保房地产开发有限公司 嘉创物业指天津嘉创物业服务有限公司 百利公司指天津市百利建设工程有限公司 天保福源指天津天保福源房地产开发有限公司 天保盛源指天津天保盛源房地产开发有限公司 中天航空指天津中天航空工业投资有限责任公司 报告期指 2018年 1月 1日至 2018年 12月 31日 3 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称天保基建股票代码 000965 股票上市证券交易所深圳证券交易所 公司的中文名称天津天保基建股份有限公司 公司的中文简称天保基建 公司的外文名称（如有） Tianjin Tianbao Infrastructure Co., Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） T.B Infrastructure 公司的法定代表人夏仲昊 注册地址天津空港经济区西五道 35号汇津广场 1号楼 注册地址的邮政编码 300300 办公地址天津空港经济区西五道 35号汇津广场 1号楼 办公地址的邮政编码 300300 公司网址 http://www. tbjijian.com 电子信箱 tbjijian@tbjijian.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书证券事务代表 姓名秦峰侯丽敏 联系地址 天津空港经济区西五道 35号汇津广场 1号楼 天津空港经济区西五道 35号汇津广场 1号楼 电话（022）84866617（022）84866617 传真（022）84866667（022）84866667 电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称《中国证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点证券事务部 4 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 四、注册变更情况 组织机构代码 /统一社会信用代码 91120000700597012E 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 8层 签字会计师姓名张萱、张菁 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 √适用□不适用 保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间 中德证券有限责任 公司 北京市朝阳区建国路 81号 华贸中心 1号写字楼 22层 刘晓宁、杨威 2014年 5月 22日至 2015年 12月 31日。因报 告期初公司募集资金尚未使用完毕，保荐机构将 继续对公司募集资金使用情况进行持续督导。截 至本报告期末，募集资金已全部使用完毕。 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是√否 2018年 2017年本年比上年增减 2016年 营业收入（元） 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61 24.03% 1,654,884,216.49 归属于上市公司股东的净利润（元） 96,102,349.92 410,859,621.67 -76.61% 290,632,020.89 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润（元） 84,665,787.36 208,270,181.86 -59.35% 284,376,234.66 经营活动产生的现金流量净额（元） -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 1,384,642,454.46 基本每股收益（元 /股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26 稀释每股收益（元 /股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26 加权平均净资产收益率 1.86% 8.36% -6.50% 6.39% 2018年末 2017年末本年末比上年末增减 2016年末 总资产（元） 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06 -6.08% 8,394,968,623.87 归属于上市公司股东的净资产（元） 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07 1.72% 4,684,236,928.55 5 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度第二季度第三季度第四季度 营业收入 950,723,894.92 123,796,500.20 1,178,624,291.66 36,529,566.21 归属于上市公司股东的净利润 234,814,608.10 4,027,873.09 140,634,822.05 -283,374,953.32 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 234,603,719.04 -6,040,429.94 140,065,220.54 -283,962,722.28 经营活动产生的现金流量净额 -126,184,447.44 -1,354,589,260.42 -501,357,934.79 10,195,865.51 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是√否 九、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值 准备的冲销部分） -63,464.86 -103,238.24 -1,429.90 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切 相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 政府补助除外） 13,081,798.92 1,555,849.92 1,409,111.92 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 168,331.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,706,612.23 188,228.19 91,295.21 其他符合非经常性损益定义的损益项目 268,481,746.55 6,840,275.64 减：所得税影响额 3,318,031.56 67,533,146.61 2,083,466.64 少数股东权益影响额（税后） 138,683.17 合计 11,436,562.56 202,589,439.81 6,255,786.23 - 6 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 7 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 7 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 8 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、 经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项 目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保 金海岸住宅及商业项目”、“生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场商业 项目”、“汇盈产业园商业项目”，上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青 年公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸C04项目”、“汇盈产业园项目”、“汇津广场一期”等， 上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要 包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓 展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。此外，结合区域资源和招商落地项目，公司持 续关注优质股权投资机会，努力拓展公司利润来源，进一步为公司可持续发展提供保障。 （二）报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位，其周期波动与经济周期波动密切相关，并受到 金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响。在过去的二十多年来，我国 的房地产行业取得了快速发展，一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构，另一方面也得益于 房地产制度的改革所释放的政策红利。近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断 的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续保持“房 住不炒”的主基调，地方调控政策稳中偏紧，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性， 政策取得阶段性效果。全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定， 三四线城市降温明显。 公司房地产开发项目以住宅为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，累计开发项目面积200 8 第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、 经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项 目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保 金海岸住宅及商业项目”、“生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场商业 项目”、“汇盈产业园商业项目”，上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青 年公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸C04项目”、“汇盈产业园项目”、“汇津广场一期”等， 上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要 包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓 展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。此外，结合区域资源和招商落地项目，公司持 续关注优质股权投资机会，努力拓展公司利润来源，进一步为公司可持续发展提供保障。 （二）报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位，其周期波动与经济周期波动密切相关，并受到 金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响。在过去的二十多年来，我国 的房地产行业取得了快速发展，一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构，另一方面也得益于 房地产制度的改革所释放的政策红利。近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断 的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续保持“房 住不炒”的主基调，地方调控政策稳中偏紧，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性， 政策取得阶段性效果。全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定， 三四线城市降温明显。 公司房地产开发项目以住宅为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，累计开发项目面积200 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 9 余万平方米，并多次获得天津市工程建设各类奖项，其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖，不仅填补 了区域空白，同时也为公司和区域争得了荣誉。近年来，公司稳健经营，总资产规模近百亿元，净资产规 模超50亿元，营业收入连续三年保持持续增长，各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列， 但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在做好房地产开发主业的同时，积极拓展 航空产业优质股权投资、园区开发等新的业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产重大变化说明 货币资金 货币资金期末余额为13.05亿元，较年初减少64.17%，主要原因是公司报告期内支付南开区天拖地 块土地款、偿付到期公司债所致 存货 存货期末余额为66.56亿元，较年初增加41.41%，主要原因是报告期内子公司将购买南开区天拖地 块土地款计入开发成本所致 2、主要境外资产情况 □适用√不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市 和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。随着整个区域的贸易、产 业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快 速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平 以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优 质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区， 致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。本着房地产服务实体产业的大方向，公司围绕 着“产城融合”的服务发展方向，利用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源 要素，以“产城融合+航空产业优质股权投资”为公司战略转型目标，打造创新型产城融合新模式，通过 产业园区开发带动房地产业务的进一步开发。同时，公司还将稳步实施航空产业类优质股权投资，进一步 培育拓展航空业务和逐步增大航空类资产规模，为公司打造新的利润增长点。 9 余万平方米，并多次获得天津市工程建设各类奖项，其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖，不仅填补 了区域空白，同时也为公司和区域争得了荣誉。近年来，公司稳健经营，总资产规模近百亿元，净资产规 模超50亿元，营业收入连续三年保持持续增长，各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列， 但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在做好房地产开发主业的同时，积极拓展 航空产业优质股权投资、园区开发等新的业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产重大变化说明 货币资金 货币资金期末余额为13.05亿元，较年初减少64.17%，主要原因是公司报告期内支付南开区天拖地 块土地款、偿付到期公司债所致 存货 存货期末余额为66.56亿元，较年初增加41.41%，主要原因是报告期内子公司将购买南开区天拖地 块土地款计入开发成本所致 2、主要境外资产情况 □适用√不适用 三、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市 和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。随着整个区域的贸易、产 业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快 速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平 以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优 质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区， 致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。本着房地产服务实体产业的大方向，公司围绕 着“产城融合”的服务发展方向，利用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源 要素，以“产城融合+航空产业优质股权投资”为公司战略转型目标，打造创新型产城融合新模式，通过 产业园区开发带动房地产业务的进一步开发。同时，公司还将稳步实施航空产业类优质股权投资，进一步 培育拓展航空业务和逐步增大航空类资产规模，为公司打造新的利润增长点。 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 10 第四节经营情况讨论与分析 一、概述 （一）宏观经济形势及行业政策情况 2018年以来，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国经济社会发展的主 要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，国民经济 运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。 在货币政策趋向宽松的同时，房地产政策继续坚持“房住不炒，因城施策”主基调，在分类调控精神 的指导下，各地政策持续加码，具体涉及持续四限政策、整治市场秩序、上调房贷利率等内容。四季度末， 区域市场调控目标已基本达成，一些城市出现一定的政策修正，因城施策进一步得到深化。重点城市调控 效果显现，成交规模趋于稳定。土地市场方面，2018年政府一方面延续加速推地模式，另一方面继续推进 土地出让限制政策，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，土地投资热度下降。 从国家统计局公布的数据来看，2018年，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年 同期提高2.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积822,300万平方米，比上年增长5.2%，增速比上年提 高2.2个百分点。房屋新开工面积209,342万平方米，增长17.2%，增速比上年提高10.2个百分点。房屋竣工 面积93,550万平方米，下降7.8%，降幅扩大3.4个百分点。商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长 1.3%。商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。房地产开发企业土地购置面 积29,142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点。土地成交价款16,102亿元，增长18.0%， 增速比上年回落31.4个百分点。房地产开发企业到位资金165,963亿元，比上年增长6.4%，增速比上年回落 1.8个百分点。 2018年底召开的中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。 预计2019年房地产调控政策整体上不会有太大的变化，在“房住不炒”的基调下，地方政府的调控灵活性 将加大，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标，涉及土地、租赁、保障的调控政策也将进一步得到 完善，调控方式得到优化。 2018年，天津市严格执行国家的各项调控政策，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制，市场预 期逐渐理性，房地产市场平稳运行。根据天津市统计局公布的数据，2018年房地产开发投资增长8.6%。商 品房销售面积1,249.87万平方米，下降15.7%，降幅比上年收窄29.6个百分点。实现销售额2,006.62亿元，下 10 第四节经营情况讨论与分析 一、概述 （一）宏观经济形势及行业政策情况 2018年以来，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国经济社会发展的主 要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，国民经济 运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。 在货币政策趋向宽松的同时，房地产政策继续坚持“房住不炒，因城施策”主基调，在分类调控精神 的指导下，各地政策持续加码，具体涉及持续四限政策、整治市场秩序、上调房贷利率等内容。四季度末， 区域市场调控目标已基本达成，一些城市出现一定的政策修正，因城施策进一步得到深化。重点城市调控 效果显现，成交规模趋于稳定。土地市场方面，2018年政府一方面延续加速推地模式，另一方面继续推进 土地出让限制政策，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，土地投资热度下降。 从国家统计局公布的数据来看，2018年，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年 同期提高2.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积822,300万平方米，比上年增长5.2%，增速比上年提 高2.2个百分点。房屋新开工面积209,342万平方米，增长17.2%，增速比上年提高10.2个百分点。房屋竣工 面积93,550万平方米，下降7.8%，降幅扩大3.4个百分点。商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长 1.3%。商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。房地产开发企业土地购置面 积29,142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点。土地成交价款16,102亿元，增长18.0%， 增速比上年回落31.4个百分点。房地产开发企业到位资金165,963亿元，比上年增长6.4%，增速比上年回落 1.8个百分点。 2018年底召开的中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。 预计2019年房地产调控政策整体上不会有太大的变化，在“房住不炒”的基调下，地方政府的调控灵活性 将加大，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标，涉及土地、租赁、保障的调控政策也将进一步得到 完善，调控方式得到优化。 2018年，天津市严格执行国家的各项调控政策，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制，市场预 期逐渐理性，房地产市场平稳运行。根据天津市统计局公布的数据，2018年房地产开发投资增长8.6%。商 品房销售面积1,249.87万平方米，下降15.7%，降幅比上年收窄29.6个百分点。实现销售额2,006.62亿元，下 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 11 降11.7%，比上年收窄23.0个百分点。 （二）公司经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项目以住宅项目为主，项目和 土地储备主要集中于天津滨海新区。在京津冀一体化的背景下，天津经济的持续快速发展和滨海新区的开 发开放，将带来较充裕的人流、物流、资金流，从而带动区域地产投资的需求。 2018年，公司围绕战略部署，坚持稳中求进，迎难而上，扎实工作，有效应对外部市场环境变化，经 营收入持续增长，房地产业务稳步发展，园区业务开局良好，各项管理创新深入推进，保持了公司健康、 可持续发展状态。 1、主要经营指标完成良好 2018年，公司圆满完成全年投资计划。总资产规模近百亿元，净资产超50亿元。全年实现营业收入22.90 亿元，同比增长24.03%，连续三年保持持续增长，较好的完成了主要经营指标任务。 2、房地产主营业务稳步发展 土地资源拓展方面，公司密切关注市场走势，审慎增加土地储备，积极跟进天津城市重点发展区、热 点功能区的土地资源，报告期内成功竞得天津市南开区天拖二期地块，该宗土地的竞得使公司项目及土地 储备分布由滨海新区扩展至市区核心区，有助于进一步提升公司品牌影响力及公司未来的经营业绩，为公 司房地产开发业务进一步持续发展提供了保障。 项目开发建设方面，公司严格按计划推动前期项目及在施项目各项工作，通过实施动态施工计划管理， 及时分解督导落实。报告期内，天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工，天保金海岸D07项目已 按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。公司项目管理水平明显提升，多个项目通过“市级文明工 地”验收，天保金海岸天成轩3号楼获得天津市建设工程“海河杯”奖。 营销工作方面，公司积极加大项目销售指标力度，提速销售进程，确保天保金海岸E03项目如期开盘 销售，取得了良好的销售业绩。 3、园区运营取得新成绩 报告期内，公司紧紧围绕园区生物健康产业定位，提升产业园区运营能力，通过与中科院合作成立 “BIOINN生物技术国家专业化众创空间”，极大促进了园区招商。全年成功引入12家企业入驻园区，为 做大产业园业务提供强有力支撑。 4、企业管理日趋完善 报告期内，围绕公司专业化、精细化的管理目标，制订、修订各项管理制度共计17项，已初步形成涵 盖公司所有业务、管理13个子模块105项制度的管理体系，并将管理制度和流程固化于七大信息化系统中。 公司坚持以问题为导向，运用缺陷因果分析等管理手段进行查漏补缺，确保公司制度流程运转的标准化、 11 降11.7%，比上年收窄23.0个百分点。 （二）公司经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项目以住宅项目为主，项目和 土地储备主要集中于天津滨海新区。在京津冀一体化的背景下，天津经济的持续快速发展和滨海新区的开 发开放，将带来较充裕的人流、物流、资金流，从而带动区域地产投资的需求。 2018年，公司围绕战略部署，坚持稳中求进，迎难而上，扎实工作，有效应对外部市场环境变化，经 营收入持续增长，房地产业务稳步发展，园区业务开局良好，各项管理创新深入推进，保持了公司健康、 可持续发展状态。 1、主要经营指标完成良好 2018年，公司圆满完成全年投资计划。总资产规模近百亿元，净资产超50亿元。全年实现营业收入22.90 亿元，同比增长24.03%，连续三年保持持续增长，较好的完成了主要经营指标任务。 2、房地产主营业务稳步发展 土地资源拓展方面，公司密切关注市场走势，审慎增加土地储备，积极跟进天津城市重点发展区、热 点功能区的土地资源，报告期内成功竞得天津市南开区天拖二期地块，该宗土地的竞得使公司项目及土地 储备分布由滨海新区扩展至市区核心区，有助于进一步提升公司品牌影响力及公司未来的经营业绩，为公 司房地产开发业务进一步持续发展提供了保障。 项目开发建设方面，公司严格按计划推动前期项目及在施项目各项工作，通过实施动态施工计划管理， 及时分解督导落实。报告期内，天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工，天保金海岸D07项目已 按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。公司项目管理水平明显提升，多个项目通过“市级文明工 地”验收，天保金海岸天成轩3号楼获得天津市建设工程“海河杯”奖。 营销工作方面，公司积极加大项目销售指标力度，提速销售进程，确保天保金海岸E03项目如期开盘 销售，取得了良好的销售业绩。 3、园区运营取得新成绩 报告期内，公司紧紧围绕园区生物健康产业定位，提升产业园区运营能力，通过与中科院合作成立 “BIOINN生物技术国家专业化众创空间”，极大促进了园区招商。全年成功引入12家企业入驻园区，为 做大产业园业务提供强有力支撑。 4、企业管理日趋完善 报告期内，围绕公司专业化、精细化的管理目标，制订、修订各项管理制度共计17项，已初步形成涵 盖公司所有业务、管理13个子模块105项制度的管理体系，并将管理制度和流程固化于七大信息化系统中。 公司坚持以问题为导向，运用缺陷因果分析等管理手段进行查漏补缺，确保公司制度流程运转的标准化、 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 合规性。 （三）公司房地产业务相关情况 1、公司的土地储备情况 序号项目名称所在区域土地用途 报告期新增待开发土 地面积（平方米） 报告期累计待开发土 地面积（平方米） 报告期累计待开发 建筑面积（平方米） 1 天保金海岸 03-22号地块项目 天津 城镇住宅用地、 商服用地 -67,214.90 156,610.83 2 天保金海 岸03-32号地块项目 天津商服用地 -4,332.70 6,499.11 3 天保金海岸 C03地块项目 天津商业用地 -14,223.90 48,361.26 4天拖二期地块项目天津 居住用地、体育 场馆用地 51,315.50 51,315.50 103,500.00 5汇津广场二期项目天津商业用地 --54,117.00 6合计 --51,315.50 137,087.00 369,088.20 2、公司的房地产开发情况 序号项目名称业态 所在 地区 类别 权益 比例 （%） 开工 时间 占地面积 （平方米） 计容建筑 面积 （平方米） 已完工建 筑面积 （平方米） 预计总 投资金额 （万元） 实际 投资金额 （万元） 是否存 在停工 可能 1 天保金海岸 D07项目 住宅天津竣工 100 2016年 2月 27,386.30 73,408.37 73,380.41 55,115.00 55,303.16否 2 天保金海岸 E03项目 住宅天津在建 100 2016年 10月 44,341.00 79,813.80 0.00 95,464.00 50,488.61否 3 天津生态城 地块项目 住宅天津在建 100 2018年 4月 63,511.50 127,000.00 0.00 307,859.00 206,986.46否 4 塘沽大连东 道地块项目 住宅天津在建 100 2018年 5月 11,084.10 27,710.25 0.00 82,325.00 65,868.18否 5合计 -----146,322.90 307,932.42 73,380.41 540,763.00 378,646.41 - 3、公司的房地产销售情况 序号项目名称业态 所在 地区 权益比例 （%） 报告期初 可供出售面积 （平方米） 报告期 预售面积 （平方米） 报告期 结算面积 （平方米） 竣工时间 1天保金海岸 E03项目住宅天津 100 0.00 58,595.93 0.00 2019年10月 2汇川大厦商业天津 100 22,208.14 1,895.28 2,083.60 2016年04月 12 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 133汇津广场一期商业天津10028,269.04843.34843.342011年11月 4汇盈产业园商业天津10053,237.851,154.381698.172015年03月 5合计---103,715.0362,488.934,625.11- 4、公司的房地产出租情况 5、公司融资情况 6、其他情况 报告期内，公司不存在向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况。 2019年，公司将继续紧紧围绕公司发展战略，坚持以可持续发展为主线，统筹推进保收入利润、防资 金风险、促项目销售、谋企业改革、稳安全环保工作。着力加强重点房地产项目建设，提高产业园区经营 水平，抓好企业精细化管理，脚踏实地打好攻坚战，更加奋发有为地推动公司发展。 二、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 (1)营业收入 报告期内，营业收入为22.90亿元，较上年同期增长24.03%，主要原因为意境兰庭二期、天保金海岸 D07项目满足结转收入条件，确认收入所致。 (2)营业成本 报告期内，营业成本为9.70亿元，较上年同期增加17.72%，主要原因为商品房销售结转收入，按照 序号项目名称业态所在地区权益比例（%）建筑面积（平方米）出租率（%） 1天保公寓公寓天津100115,877.1746.61% 2名居花园底商商业天津1007,524.3494.96% 3天保金海岸C04项目商业天津10033,286.57100% 4汇津广场一期商业天津10059,231.6751.47% 5汇盈产业园商业天津10064,555.5941.30% 融资类别报告期末融资余额（万元）融资成本区间期限结构 公司债券83,061.463.18%-6.2%3+2年 保理融资48,000.006%3年 银行借款/信托贷款37,592.064.8923%-7.99%2-5年 合计168,653.52-- 133汇津广场一期商业天津10028,269.04843.34843.342011年11月 4汇盈产业园商业天津10053,237.851,154.381698.172015年03月 5合计---103,715.0362,488.934,625.11- 4、公司的房地产出租情况 5、公司融资情况 6、其他情况 报告期内，公司不存在向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况。 2019年，公司将继续紧紧围绕公司发展战略，坚持以可持续发展为主线，统筹推进保收入利润、防资 金风险、促项目销售、谋企业改革、稳安全环保工作。着力加强重点房地产项目建设，提高产业园区经营 水平，抓好企业精细化管理，脚踏实地打好攻坚战，更加奋发有为地推动公司发展。 二、主营业务分析 1、概述 （一）公司经营情况 (1)营业收入 报告期内，营业收入为22.90亿元，较上年同期增长24.03%，主要原因为意境兰庭二期、天保金海岸 D07项目满足结转收入条件，确认收入所致。 (2)营业成本 报告期内，营业成本为9.70亿元，较上年同期增加17.72%，主要原因为商品房销售结转收入，按照 序号项目名称业态所在地区权益比例（%）建筑面积（平方米）出租率（%） 1天保公寓公寓天津100115,877.1746.61% 2名居花园底商商业天津1007,524.3494.96% 3天保金海岸C04项目商业天津10033,286.57100% 4汇津广场一期商业天津10059,231.6751.47% 5汇盈产业园商业天津10064,555.5941.30% 融资类别报告期末融资余额（万元）融资成本区间期限结构 公司债券83,061.463.18%-6.2%3+2年 保理融资48,000.006%3年 银行借款/信托贷款37,592.064.8923%-7.99%2-5年 合计168,653.52-- 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 14 配比原则相应结转成本所致。 (3)税金及附加 报告期内，税金及附加为6.10亿元，较上年同期增加75.29%，主要原因为结转收入项目计提土地增 值税增加所致。 (4)销售费用 报告期内，销售费用为1,882.71万元，较上年同期减少15.64%，主要是销售费用中广告宣传费用、销 售服务费同比减少所致。 (5)管理费用 报告期内，管理费用为4,350.36万元，较上年同期减少4.92%，主要是应付职工薪酬、聘请中介机构 费同比减少所致。 (6)财务费用 报告期内，财务费用为5,236.57万元，较上年同期增加74.22%，主要原因是利息收入减少所致。 (7)资产减值损失 报告期内，资产减值损失为30,886.09万元，较上年同期增加1,523.52%，主要原因是报告期末对部分 存货及商誉计提减值所致。 (8)投资收益 报告期内，投资收益为-4,732.32万元，较上年同期减少817.64%，主要原因是报告期内中天航空公司 亏损所致。 (9)其他收益 报告期内，其他收益为1,308.18万元，较上年同期增加740.84%，主要原因是报告期内增加天保青年 公寓经营性补贴所致。 (10)营业外收入 报告期内，营业外收入为173.34万元，较上年增加633.87%，主要是报告期内按规定没收项目投标保 证金所致。 (11)营业外支出 报告期内，营业外支出为9.03万元，较上年减少40.28%，主要是报告期内固定资产报废减少所致。 (12)利润总额 报告期内，利润总额为2.54亿元，较上年同期减少55.15%，主要原因是对部分存货、商誉计提减值， 14 配比原则相应结转成本所致。 (3)税金及附加 报告期内，税金及附加为6.10亿元，较上年同期增加75.29%，主要原因为结转收入项目计提土地增 值税增加所致。 (4)销售费用 报告期内，销售费用为1,882.71万元，较上年同期减少15.64%，主要是销售费用中广告宣传费用、销 售服务费同比减少所致。 (5)管理费用 报告期内，管理费用为4,350.36万元，较上年同期减少4.92%，主要是应付职工薪酬、聘请中介机构 费同比减少所致。 (6)财务费用 报告期内，财务费用为5,236.57万元，较上年同期增加74.22%，主要原因是利息收入减少所致。 (7)资产减值损失 报告期内，资产减值损失为30,886.09万元，较上年同期增加1,523.52%，主要原因是报告期末对部分 存货及商誉计提减值所致。 (8)投资收益 报告期内，投资收益为-4,732.32万元，较上年同期减少817.64%，主要原因是报告期内中天航空公司 亏损所致。 (9)其他收益 报告期内，其他收益为1,308.18万元，较上年同期增加740.84%，主要原因是报告期内增加天保青年 公寓经营性补贴所致。 (10)营业外收入 报告期内，营业外收入为173.34万元，较上年增加633.87%，主要是报告期内按规定没收项目投标保 证金所致。 (11)营业外支出 报告期内，营业外支出为9.03万元，较上年减少40.28%，主要是报告期内固定资产报废减少所致。 (12)利润总额 报告期内，利润总额为2.54亿元，较上年同期减少55.15%，主要原因是对部分存货、商誉计提减值， 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 15 及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少所致。 (13)净利润 报告期内，归属于上市公司股东的净利润为0.96亿元，较上年同期减少76.61%，原因是利润总额同 比减少，相应净利润减少所致。 （二）现金流量情况 公司报告期内现金净增加额为-23.45亿元。主要由以下三部分构成： （1）报告期内经营活动现金流入量19.16亿元，流出量38.88亿元，净流量-19.72亿元，主要原因是报告 期内预售项目回款减少所致。 （2）报告期内投资活动现金流入量0.03亿元，流出量0.06亿元，净流量-0.03亿元，主要是购买信息化软 件所致。 （3）报告期内筹资活动现金流入量9.80亿元，流出量13.50亿元，净流量-3.70亿元，主要是报告期内偿 还到期公司债所致。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年2017年 同比增减 金额占营业收入比重金额占营业收入比重 营业收入合计2,289,674,252.99100%1,846,068,699.61100%24.03% 分行业、分产品 房地产销售2,212,612,765.4096.63%1,332,104,550.9072.16%66.10% 物业出租52,912,334.692.32%45,350,146.042.46%16.68% 物业管理23,852,802.801.04%18,614,002.671.01%28.14% 其他业务296,350.100.01%450,000,000.0024.38%-99.93% 分地区 天津2,289,674,252.99100%1,846,068,699.61100.00%24.03% 说明 1、房地产销售业务收入与去年同期相比增加66.10%，主要是报告期内意境兰庭二期、天保金海岸D07项 目满足结转收入条件，商品房结转收入与去年同期相比大幅增加所致。 2、其他业务收入与去年同期相比减少99.93%，主要是上一报告期确认E01项目土地收储收入4.5亿元所 15 及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少所致。 (13)净利润 报告期内，归属于上市公司股东的净利润为0.96亿元，较上年同期减少76.61%，原因是利润总额同 比减少，相应净利润减少所致。 （二）现金流量情况 公司报告期内现金净增加额为-23.45亿元。主要由以下三部分构成： （1）报告期内经营活动现金流入量19.16亿元，流出量38.88亿元，净流量-19.72亿元，主要原因是报告 期内预售项目回款减少所致。 （2）报告期内投资活动现金流入量0.03亿元，流出量0.06亿元，净流量-0.03亿元，主要是购买信息化软 件所致。 （3）报告期内筹资活动现金流入量9.80亿元，流出量13.50亿元，净流量-3.70亿元，主要是报告期内偿 还到期公司债所致。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年2017年 同比增减 金额占营业收入比重金额占营业收入比重 营业收入合计2,289,674,252.99100%1,846,068,699.61100%24.03% 分行业、分产品 房地产销售2,212,612,765.4096.63%1,332,104,550.9072.16%66.10% 物业出租52,912,334.692.32%45,350,146.042.46%16.68% 物业管理23,852,802.801.04%18,614,002.671.01%28.14% 其他业务296,350.100.01%450,000,000.0024.38%-99.93% 分地区 天津2,289,674,252.99100%1,846,068,699.61100.00%24.03% 说明 1、房地产销售业务收入与去年同期相比增加66.10%，主要是报告期内意境兰庭二期、天保金海岸D07项 目满足结转收入条件，商品房结转收入与去年同期相比大幅增加所致。 2、其他业务收入与去年同期相比减少99.93%，主要是上一报告期确认E01项目土地收储收入4.5亿元所 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 16 致，本报告期未发生同类业务所致。 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √适用□不适用 单位：元 营业收入营业成本毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业、分产品 房地产销售2,212,612,765.40893,585,212.7259.61%66.10%55.57%2.73% 物业出租52,912,334.6942,455,865.2719.76%16.68%12.41%3.04% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用√不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是□否 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □适用√不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □适用√不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类项目单位2018年2017年同比增减 房地产 销售量万平米6.377.85-18.85% 生产量万平米32.3233.22-2.71% 库存量万平米12.0810.811.85% 行业分类项目 2018年2017年 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 房地产销售893,585,212.7292.14%574,381,672.1169.74%55.57% 物业出租42,455,865.274.38%37,768,846.364.59%12.41% 物业管理33,533,469.313.46%29,897,608.473.63%12.16% 其他业务172,542.000.02%181,518,253.4522.04%-99.90% 16 致，本报告期未发生同类业务所致。 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √适用□不适用 单位：元 营业收入营业成本毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业、分产品 房地产销售2,212,612,765.40893,585,212.7259.61%66.10%55.57%2.73% 物业出租52,912,334.6942,455,865.2719.76%16.68%12.41%3.04% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用√不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √是□否 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □适用√不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □适用√不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类项目单位2018年2017年同比增减 房地产 销售量万平米6.377.85-18.85% 生产量万平米32.3233.22-2.71% 库存量万平米12.0810.811.85% 行业分类项目 2018年2017年 同比增减 金额占营业成本比重金额占营业成本比重 房地产销售893,585,212.7292.14%574,381,672.1169.74%55.57% 物业出租42,455,865.274.38%37,768,846.364.59%12.41% 物业管理33,533,469.313.46%29,897,608.473.63%12.16% 其他业务172,542.000.02%181,518,253.4522.04%-99.90% 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 17 说明 1、房地产销售成本与去年同期相比增加55.57%，主要是报告期内商品房销售结转收入与去年同期相比大 幅增加，按照配比原则结转成本也相应增加所致。 2、其他业务成本与去年同期相比减少99.90%，主要是上一报告期确认E01项目收储的土地成本，本报告期 未发生同类业务所致。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √是□否 与上年相比，本年合并财务报表范围因投资设立增加全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）41,850,997.14 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例1.84% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00% 公司前5大客户资料 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1中铁隧道集团第五建筑有限公司9,106,669.520.40% 2个人18,442,349.520.37% 3个人28,143,531.430.36% 4个人38,135,351.430.36% 5个人48,023,095.240.35% 合计--41,850,997.141.84% 主要客户其他情况说明 □适用√不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）3,094,965,731.57 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例94.38% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00% 17 说明 1、房地产销售成本与去年同期相比增加55.57%，主要是报告期内商品房销售结转收入与去年同期相比大 幅增加，按照配比原则结转成本也相应增加所致。 2、其他业务成本与去年同期相比减少99.90%，主要是上一报告期确认E01项目收储的土地成本，本报告期 未发生同类业务所致。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √是□否 与上年相比，本年合并财务报表范围因投资设立增加全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用√不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）41,850,997.14 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例1.84% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00% 公司前5大客户资料 序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例 1中铁隧道集团第五建筑有限公司9,106,669.520.40% 2个人18,442,349.520.37% 3个人28,143,531.430.36% 4个人38,135,351.430.36% 5个人48,023,095.240.35% 合计--41,850,997.141.84% 主要客户其他情况说明 □适用√不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）3,094,965,731.57 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例94.38% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00% 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 公司前 5名供应商资料 序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例 1天津市国土资源和房屋管理局 2,782,056,780.00 84.83% 2中建三局集团有限公司 99,647,280.66 3.04% 3天津市南开区教育局 75,000,000.00 2.29% 4中国建筑第五工程局有限公司 74,761,670.91 2.28% 5中新天津生态城财政局 63,500,000.00 1.94% 合计 -3,094,965,731.57 94.38% 主要供应商其他情况说明 □适用√不适用 3、费用 单位：元 2018年 2017年同比增减重大变动说明 销售费用 18,827,121.26 22,317,338.23 -15.64% 管理费用 43,503,604.29 45,754,114.30 -4.92% 财务费用 52,365,699.76 30,057,644.28 74.22%主要是利息收入同比减少所致 4、研发投入 □适用√不适用 5、现金流 单位：元 项目 2018年 2017年同比增减 经营活动现金流入小计 1,916,497,100.08 2,616,424,513.24 -26.75% 经营活动现金流出小计 3,888,432,877.22 3,905,834,384.41 -0.45% 经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 投资活动现金流入小计 2,618,345.79 2,494,804.36 4.95% 投资活动现金流出小计 5,910,687.93 332,081,496.97 -98.22% 投资活动产生的现金流量净额 -3,292,342.14 -329,586,692.61 99.00% 筹资活动现金流入小计 979,557,106.11 3,850,000,000.00 -74.56% 筹资活动现金流出小计 1,349,704,501.41 3,487,617,918.81 -61.30% 18 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 19 筹资活动产生的现金流量净额-370,147,395.30362,382,081.19-202.14% 现金及现金等价物净增加额-2,344,730,140.36-1,256,614,482.5986.59% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √适用□不适用 项目2018年2017年同比增减说明 经营活动产生的现金流量净额-1,971,935,777.14-1,289,409,871.17-52.93% 主要是报告期内预售项目回款减少 及支付南开项目土地款所致 投资活动现金流出小计5,910,687.93332,081,496.97-98.22% 主要是报告期内只发生购买软件款 项，未发生重大投资所致 投资活动产生的现金流量净额-3,292,342.14-329,586,692.6199.00% 筹资活动现金流入小计979,557,106.113,850,000,000.00-74.56% 主要是报告期内同比贷款减少，到 期还本付息相应减少所致 筹资活动现金流出小计1,349,704,501.413,487,617,918.81-61.30% 筹资活动产生的现金流量净额-370,147,395.30362,382,081.19-202.14% 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用√不适用 三、非主营业务分析 □适用√不适用 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018年末2017年末 比重 增减 重大变动说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 货币资金1,305,206,821.1013.49%3,641,635,222.5635.35%-21.86% 主要原因是报告期内公司支付 南开区天拖地块土地款、偿付 到期公司债所致 应收账款4,954,106.470.05%8,963,645.810.09%-0.04% 存货6,655,830,939.0768.78%4,706,636,832.0545.69%23.09% 主要原因是报告期内子公司将 购买南开区天拖地块土地款计 入开发成本所致 19 筹资活动产生的现金流量净额-370,147,395.30362,382,081.19-202.14% 现金及现金等价物净增加额-2,344,730,140.36-1,256,614,482.5986.59% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √适用□不适用 项目2018年2017年同比增减说明 经营活动产生的现金流量净额-1,971,935,777.14-1,289,409,871.17-52.93% 主要是报告期内预售项目回款减少 及支付南开项目土地款所致 投资活动现金流出小计5,910,687.93332,081,496.97-98.22% 主要是报告期内只发生购买软件款 项，未发生重大投资所致 投资活动产生的现金流量净额-3,292,342.14-329,586,692.6199.00% 筹资活动现金流入小计979,557,106.113,850,000,000.00-74.56% 主要是报告期内同比贷款减少，到 期还本付息相应减少所致 筹资活动现金流出小计1,349,704,501.413,487,617,918.81-61.30% 筹资活动产生的现金流量净额-370,147,395.30362,382,081.19-202.14% 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 □适用√不适用 三、非主营业务分析 □适用√不适用 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018年末2017年末 比重 增减 重大变动说明 金额 占总资 产比例 金额 占总资 产比例 货币资金1,305,206,821.1013.49%3,641,635,222.5635.35%-21.86% 主要原因是报告期内公司支付 南开区天拖地块土地款、偿付 到期公司债所致 应收账款4,954,106.470.05%8,963,645.810.09%-0.04% 存货6,655,830,939.0768.78%4,706,636,832.0545.69%23.09% 主要原因是报告期内子公司将 购买南开区天拖地块土地款计 入开发成本所致 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 20 投资性房地产778,923,157.538.05%697,389,201.416.77%1.28% 长期股权投资314,937,739.723.25%364,866,784.883.54%-0.29% 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用√不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 注1：因项目建设资金需要，全资子公司滨海开元以其自有的塘沽大连东道项目土地使用权作抵押申请贷 款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公 司融资提供担保的公告》（公告编号：2018-24）。 注2：因项目建设资金需要，全资子公司天保福源以其自有的生态城项目土地使用权作抵押及以滨海开元 持有的F地块项目土地使用权作抵押申请信托贷款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7 月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公司申请信托贷款提供担保的公告》（公告编号：2018-38）。 五、投资状况 1、总体情况 √适用□不适用 固定资产92,620,072.090.96%105,027,326.041.02%-0.06% 在建工程0.000.00%28,517.600.00%0.00% 短期借款480,000,000.004.96%0.000.00%4.96% 长期借款375,920,552.493.88%450,000,000.004.37%-0.49% 预收账款1,295,469,360.5113.39%2,114,978,087.4820.53%-7.14% 应付债券830,614,589.528.58%1,597,451,999.3215.51%-6.93% 项目年末账面价值受限原因 货币资金11,516,778.60工程项目保函保证金 存货677,606,901.62以土地使用权作借款抵押（注1） 存货316,300,416.00以土地使用权作借款抵押（注2） 存货1,880,682,951.40以土地使用权作借款抵押（注2） 合计2,886,107,047.62- 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 4,487,595,200.003,138,500,000.0042.99% 20 投资性房地产778,923,157.538.05%697,389,201.416.77%1.28% 长期股权投资314,937,739.723.25%364,866,784.883.54%-0.29% 2、以公允价值计量的资产和负债 □适用√不适用 3、截至报告期末的资产权利受限情况 注1：因项目建设资金需要，全资子公司滨海开元以其自有的塘沽大连东道项目土地使用权作抵押申请贷 款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公 司融资提供担保的公告》（公告编号：2018-24）。 注2：因项目建设资金需要，全资子公司天保福源以其自有的生态城项目土地使用权作抵押及以滨海开元 持有的F地块项目土地使用权作抵押申请信托贷款，同时由公司提供连带责任保证。具体内容详见2018年7 月14日刊登在巨潮资讯网的《关于为全资子公司申请信托贷款提供担保的公告》（公告编号：2018-38）。 五、投资状况 1、总体情况 √适用□不适用 固定资产92,620,072.090.96%105,027,326.041.02%-0.06% 在建工程0.000.00%28,517.600.00%0.00% 短期借款480,000,000.004.96%0.000.00%4.96% 长期借款375,920,552.493.88%450,000,000.004.37%-0.49% 预收账款1,295,469,360.5113.39%2,114,978,087.4820.53%-7.14% 应付债券830,614,589.528.58%1,597,451,999.3215.51%-6.93% 项目年末账面价值受限原因 货币资金11,516,778.60工程项目保函保证金 存货677,606,901.62以土地使用权作借款抵押（注1） 存货316,300,416.00以土地使用权作借款抵押（注2） 存货1,880,682,951.40以土地使用权作借款抵押（注2） 合计2,886,107,047.62- 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 4,487,595,200.003,138,500,000.0042.99% 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □适用√不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □适用√不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □适用√不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □适用√不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 √适用□不适用 （1）募集资金总体使用情况 √适用□不适用 单位：万元 募集 年份 募集方式 募集资 金总额 本期已 使用募 集资金 总额 已累计 使用募 集资金 总额 报告期 内变更 用途的 募集资 金总额 累计变 更用途 的募集 资金总 额 累计变 更用途 的募集 资金总 额比例 尚未使 用募集 资金总 额 尚未使 用募集 资金用 途及去 向 闲置两 年以上 募集资 金金额 2014年 非公开发 行 A股股 票 139,396. 99 2,629.41 141,222. 57 0.00 0.00 0.00% 0.00无 0.00 2015年 公开发行 公司债券 3,134.22 3,134.22 3,134.22 0.00 0.00 0.00% 0.00无 0.00 2016年 公开发行 公司债券 79,677.5 0 79,677.5 0 79,677.5 0 0.00 0.00 0.00% 0.00无 0.00 合计 -222,208. 71 85,441.1 3 224,034. 29 0.00 0.00 0.00% 0.00 -0.00 21 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 募集资金总体使用情况说明 1、2014年非公开发行 A股股票募集资金使用情况 本次非公开发行募集资金净额为人民币 1,393,969,933.37元，已存入公司募集资金专项账户，并采取了专户存储管 理。公司本年度募集资金专项账户年初余额 72,338,299.09元，年度募集资金项目专项支出 26,293,159.35元，取得利息 收入 502,686.41元，支付银行手续费 980.60元。 鉴于公司 2014年非公开发行 A股股票全部募集资金投资项目已完成，为提高募集资金使用效率，公司于 2018年 8 月 22日召开了第七届董事会第十五次会议，同意将本次募集资金专项账户余额永久补充公司流动资金。截至 2018年 9 月 27日，公司已将募集资金专项账户的节余募集资金及利息合计 46,546,845.55元划入一般账户中，用于永久补充流动 资金。公司募集资金专户余额均为 0元并已办理了注销手续。 2、2015年公开发行公司债券募集资金使用情况 “15天保 01”公司债券募集资金净额为人民币 79,677.50万元。报告期内， “ 15天保 01”公司债券完成回售实施工 作，本期债券回售金额共计 76,856.78万元，债券余额为 3,134.22万元。截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，按 照募集说明书承诺的用途已全部用于补充流动资金。 3、2016年公开发行公司债券募集资金使用情况 “16天保 01"公司债券募集资金净额为人民币 79,677.50万元。截至报告期末，募集资金已全部使用完毕，按照募集 说明书承诺的用途已全部用于补充流动资金。 （2）募集资金承诺项目情况 √适用□不适用 单位：万元 承诺投资项目和超 募资金投向 是否已 变更项 目(含 部分变 更) 募集资 金承诺 投资总 额 调整后 投资总 额(1) 本报告 期投入 金额 截至期 末累计 投入金 额(2) 截至期 末投资 进度 (3)＝ (2)/(1) 项目达到 预定可使 用状态日 期 本报 告期 实现 的效 益 是否 达到 预计 效益 项目可 行性是 否发生 重大变 化 承诺投资项目 天保房地产空港商 业区住宅项目（一 期） 否 63,000 63,000 1,266.3 4 62,999. 66 100.00 % 2015年 12 月 14日 25.13是否 天保金海岸 D06住 宅项目 否 25,500 25,500 190.83 26,146. 8 102.54 % 2016年 12 月 20日 -284.2 1 是否 天保金海岸 D07住 宅项目 否 20,896.9 9 20,896. 99 1,172.2 4 22,076. 11 105.64 % 2018年 09 月 29日 36,707 .57 是否 补充流动资金否 30,000 30,000 0.00 30,000 100.00 % -0.00 不适 用 否 承诺投资项目小计 -139,396. 99 139,39 6.99 2,629.4 1 141,22 2.57 -- 36,448 .49 -- 超 募资金投向 22 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 无 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 0.00 归还银行贷款（如 有） -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% -- - - 补 充流动资金（如 有） -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% -- - - 超 募资金投向小计 -0.00 0.00 0.00 0.00 -- 0.00 -- 合 计 -139,396. 99 139,39 6.99 2,629.4 1 141,22 2.57 -- 36,448 .49 -- 未 达到计划进度或 预计收益的情况和 原因（分具体项目） 天保金海岸 D06住宅项目已于 2016年 12月 20日竣工交付，项目整体已达预计收益， 2018年度实 现效益为负的原因主要为对 D06项目拟移交的配套公建补提土地增值税所致。 项目可行性发生重 大变化的情况说明 无 超募资金的金额、不适用 用途及使用进展情 况 募集资金投资项目不适用 实施地点变更情况 募集资金投资项目不适用 实施方式调整情况 募集资金投资项目 先期投入及置换情 况 适用 2014年 8月 8日，公司第六届董事会第三次会议审议通过了《关于以募集资金置换预先已投入募 投项目自筹资金的议案》，同意用募集资金置换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金，置换资 金总额为 10,312.98万元。 用闲置募集资金暂不适用 时补充流动资金情 况 适用 项目实施出现募集 资金结余的金额及 原因 募集资金结余金额为 46,546,845.55元，为项目结余及利息收入。 2018年 8月 28日本公司召开了第 七届董事会第十五次会议，审议通过了《关于将节余募集资金永久补充流动资金的议案》，鉴于公 司 2014年非公开发行 A股股票全部募集资金投资项目已完成，为提高募集资金使用效率，同意公 司将本次募集资金专项账户余额 46,481,943.69元（含利息收入，具体金额以资金转出当日银行结 息余额为准）永久补充公司流动资金。截至 2018年 9月 27日，公司已将募集资金专户的节余募集 资金及利息合计 46,546,845.55元划入一般账户中，用于永久补充流动资金。 尚未使用的募集资 金用途及去向 无 募集资金使用及披 露中存在的问题或 无 23 天津天保基建股份有限公司 2018年年度报告全文 其他情况 （3）募集资金变更项目情况 □适用√不适用 公司报告期不存在募集资金变更项目情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □适用√不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □适用√不适用 七、主要控股参股公司分析 √适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润 天津天保房 地产开发有 限公司 子公司 房地产开 发与销售 300,000,00 0.00 2,836,759, 547.12 411,196,05 9.06 1,023,305, 165.10 75,003,025 .63 -23,648,59 1.51 天津滨海开 元房地产开 发有限公司 子公司 房地产开 发与销售 120,000,00 0.00 4,230,376, 483.63 2,299,367, 210.74 1,223,354, 754.38 211,152,16 9.78 155,726,36 9.61 天津中天航 空工业投资 有限责任公 司 参股公司 投资天津 空中客车 A320系列 飞机总装 线项目合 资公司 300,000,00 0.00 524,966,46 9.15 524,896,23 2.88 0.00 -82,966,65 7.34 -83,215,07 5.26 报告期内取得和处置子公司的情况 √适用□不适用 公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响 天津天保盛源房地 产开发有限公司 以自有资金投资设立全资子公司 新设全资子公司的房地产开发项目处 于筹建过程中，对公司生产经营和业绩 无重大影响 24 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 25 天津嘉创物业服务 有限公司 以公开挂牌方式引入投资者进行增资扩股，增资总金额为 人民币1,009.1475万元，公司持有嘉创物业的股权比例由 100%下降至57.1429%，嘉创物业仍为公司控股子公司。 以增资扩股方式对子公司进行混改，有 助于进一步激发子公司市场活力，对公 司生产经营和业绩无重大影响 主要控股参股公司情况说明 （1）公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司，报告期末总资产为283,675.95万元，比上年同期减 少199,011.78万元，减少41.23%。净资产为41,119.61万元，比上年同期减少97,364.86万元，减少70.31%。 报告期内，公司实现营业收入为102,330.52万元，比上年同期减少21,432.49万元，减少17.32%。营业利 润为7,500.30万元，比上年同期减少28,981.61万元，减少79.44%。净利润为-2,364.86万元，比上年同期 减少29,518.95万元，减少108.71%。报告期内，总资产、净资产较上年同期大幅下降，主要是报告期内向 母公司分红、满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致，营业收入、净利润较上 年同期大幅下降，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致。 （2）公司全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司，报告期末总资产为423,037.65万元，比上年同 期增加38,459.47万元，增长10.00%。净资产为229,936.72万元，比上年同期减少4,427.36万元，减少1.89%。 报告期内，公司实现营业收入为122,335.48万元，比上年同期增加66,288.59万元，增加118.27%。营业利 润为21,115.22万元，比上年同期减少3,031.96万元，减少12.56%。净利润为15,572.64万元，比上年同期 减少2,554.40万元，减少14.09%。报告期内，营业收入较上年同期大幅增长，主要是报告期内满足收入确 认条件的项目较去年同期增加所致。营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内税金及附加较去 年同期增加及计提存货跌价准备所致。 （3）公司参股子公司天津中天航空工业投资有限责任公司，报告期末总资产52,496.65万元，比上年同期 减少8,321.46万元，减少13.68%。净资产52,489.62万元，比上年同期减少8,321.51万元，减少13.68%。 营业利润-8,296.67万元，比上年同期减少9,018.86万元，减少1,248.81%。净利润-8,321.51万元，比上年 同期减少9,019.90万元，减少1,291.52%。报告期内，营业利润、净利润指标较上年同期大幅下降，主要 是由于空中客车（天津）总装有限公司本年度业绩亏损，导致中天航空公司本年度投资收益为负数，因此 营业利润、净利润同比大幅下降。公司持有中天航空公司60%股权，依据持股比例计算，本报告期影响公 司投资收益-4,992.90万元。根据公司转型发展战略，航空类优质股权投资业务仍将是公司未来拓展业务的 重点板块，公司将继续结合国家航空产业发展状况和区域航空产业资源，做好航空业务培育拓展工作，逐 步增大航空类资产规模。 八、公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 25 天津嘉创物业服务 有限公司 以公开挂牌方式引入投资者进行增资扩股，增资总金额为 人民币1,009.1475万元，公司持有嘉创物业的股权比例由 100%下降至57.1429%，嘉创物业仍为公司控股子公司。 以增资扩股方式对子公司进行混改，有 助于进一步激发子公司市场活力，对公 司生产经营和业绩无重大影响 主要控股参股公司情况说明 （1）公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司，报告期末总资产为283,675.95万元，比上年同期减 少199,011.78万元，减少41.23%。净资产为41,119.61万元，比上年同期减少97,364.86万元，减少70.31%。 报告期内，公司实现营业收入为102,330.52万元，比上年同期减少21,432.49万元，减少17.32%。营业利 润为7,500.30万元，比上年同期减少28,981.61万元，减少79.44%。净利润为-2,364.86万元，比上年同期 减少29,518.95万元，减少108.71%。报告期内，总资产、净资产较上年同期大幅下降，主要是报告期内向 母公司分红、满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致，营业收入、净利润较上 年同期大幅下降，主要是报告期内满足收入确认条件的项目较上年同期减少及计提存货跌价准备所致。 （2）公司全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司，报告期末总资产为423,037.65万元，比上年同 期增加38,459.47万元，增长10.00%。净资产为229,936.72万元，比上年同期减少4,427.36万元，减少1.89%。 报告期内，公司实现营业收入为122,335.48万元，比上年同期增加66,288.59万元，增加118.27%。营业利 润为21,115.22万元，比上年同期减少3,031.96万元，减少12.56%。净利润为15,572.64万元，比上年同期 减少2,554.40万元，减少14.09%。报告期内，营业收入较上年同期大幅增长，主要是报告期内满足收入确 认条件的项目较去年同期增加所致。营业利润、净利润较上年同期减少，主要是报告期内税金及附加较去 年同期增加及计提存货跌价准备所致。 （3）公司参股子公司天津中天航空工业投资有限责任公司，报告期末总资产52,496.65万元，比上年同期 减少8,321.46万元，减少13.68%。净资产52,489.62万元，比上年同期减少8,321.51万元，减少13.68%。 营业利润-8,296.67万元，比上年同期减少9,018.86万元，减少1,248.81%。净利润-8,321.51万元，比上年 同期减少9,019.90万元，减少1,291.52%。报告期内，营业利润、净利润指标较上年同期大幅下降，主要 是由于空中客车（天津）总装有限公司本年度业绩亏损，导致中天航空公司本年度投资收益为负数，因此 营业利润、净利润同比大幅下降。公司持有中天航空公司60%股权，依据持股比例计算，本报告期影响公 司投资收益-4,992.90万元。根据公司转型发展战略，航空类优质股权投资业务仍将是公司未来拓展业务的 重点板块，公司将继续结合国家航空产业发展状况和区域航空产业资源，做好航空业务培育拓展工作，逐 步增大航空类资产规模。 八、公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告全文 26 九、公司未来发展的展望 1、行业格局和趋势 2018年，房地产行业调控政策总基调继续保持不变，因城施策持续落地，调控的效果逐步显现，行业 增速放缓。百强房企销售规模进一步增长，但分化也愈发明显，行业集中度持续提升，中小房企发展面临（未完）  |