[年报]天保基建:2018年年度报告摘要
天津天保基建股份有限公司 TianJin Tianbao Infrastructure Co.,Ltd. （000965） H:\天保基建2.jpg 二○一八年 年度报告摘要 （截止2018年12月31日） 二〇一九年三月 证券代码：000965 证券简称：天保基建 公告编号：2019-02 天津天保基建股份有限公司2018年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资 者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。 夏仲昊董事长、路昆董事、薛晓芳董事、周善忠董事、马弘独立董事、运乃建独立董事、段咏独立董 事全部亲自出席了审议本报告的董事会会议。 非标准审计意见提示 □ 适用 √ 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 √ 适用 □ 不适用 是否以公积金转增股本 □ 是 √ 否 公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1,109,830,895为基数，向全体股东每10股 派发现金红利0.81元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □ 适用 √ 不适用 二、公司基本情况 1、公司简介 股票简称 天保基建 股票代码 000965 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 秦峰 侯丽敏 办公地址 天津空港经济区西五道35号汇津广场1 号楼 天津空港经济区西五道35号汇津广场1 号楼 传真 （022）84866667 （022）84866667 电话 （022）84866617 （022）84866617 电子信箱 dongmi@tbjijian.com tbjj000965@163.com 2、报告期主要业务或产品简介 （一）报告期内公司从事的主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、 经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项 目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保 金海岸住宅及商业项目”、“生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场商业项目”、 “汇盈产业园商业项目”，上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青 年公寓”、“名居花园底商”、“天保金海岸C04项目”、“汇盈产业园项目”、“汇津广场一期”等，上述投资 型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要 包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓 展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。此外，结合区域资源和招商落地项目，公司持 续关注优质股权投资机会，努力拓展公司利润来源，进一步为公司可持续发展提供保障。 （二）报告期内公司所属行业发展情况 房地产行业在我国的经济发展中有着非常重要的地位，其周期波动与经济周期波动密切相关，并受到 金融政策、土地政策、市场供求状况、国际宏观调控政策等多种因素的影响。在过去的二十多年来，我国 的房地产行业取得了快速发展，一方面得益于我国的经济发展、投资环境和人口结构，另一方面也得益于 房地产制度的改革所释放的政策红利。近年来，房地产行业高速增长的情况开始发生变化，在政府不间断 的调控政策的引导下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。报告期内，房地产政策继续保持“房 住不炒”的主基调，地方调控政策稳中偏紧，全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性， 政策取得阶段性效果。全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定， 三四线城市降温明显。 公司房地产开发项目以住宅为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，累计开发项目面积200 余万平方米，并多次获得天津市工程建设各类奖项，其中意境兰庭项目曾荣获两项国家级大奖，不仅填补 了区域空白，同时也为公司和区域争得了荣誉。近年来，公司稳健经营，总资产规模近百亿元，净资产规 模超50亿元，营业收入连续三年保持持续增长，各项指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列， 但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在做好房地产开发主业的同时，积极拓展 航空产业优质股权投资、园区开发等新的业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 3、主要会计数据和财务指标 （1）近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 单位：人民币元 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入 2,289,674,252.99 1,846,068,699.61 24.03% 1,654,884,216.49 归属于上市公司股东的净利润 96,102,349.92 410,859,621.67 -76.61% 290,632,020.89 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 84,665,787.36 208,270,181.86 -59.35% 284,376,234.66 经营活动产生的现金流量净额 -1,971,935,777.14 -1,289,409,871.17 -52.93% 1,384,642,454.46 基本每股收益（元/股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26 稀释每股收益（元/股） 0.09 0.37 -75.68% 0.26 加权平均净资产收益率 1.86% 8.36% -6.50% 6.39% 2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末 总资产 9,676,295,858.79 10,302,263,811.06 -6.08% 8,394,968,623.87 归属于上市公司股东的净资产 5,209,670,070.02 5,121,713,708.07 1.72% 4,684,236,928.55 （2）分季度主要会计数据 单位：人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 950,723,894.92 123,796,500.20 1,178,624,291.66 36,529,566.21 归属于上市公司股东的净利润 234,814,608.10 4,027,873.09 140,634,822.05 -283,374,953.32 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 234,603,719.04 -6,040,429.94 140,065,220.54 -283,962,722.28 经营活动产生的现金流量净额 -126,184,447.44 -1,354,589,260.42 -501,357,934.79 10,195,865.51 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 4、股本及股东情况 （1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位：股 报告期末普通 股股东总数 50,526 年度报告披露日前一个 月末普通股股东总数 50,343 报告期末 表决权恢 复的优先 股股东总 数 0 年度报告披 露日前一个 月末表决权 恢复的优先 股股东总数 0 前10名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的 股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 天津天保控股有限公司 国有法人 51.45% 570,995,896 0 天津国有资本投资运营有 限公司 国有法人 1.19% 13,177,960 0 天津津融投资服务集团有 限公司 国有法人 0.93% 10,340,000 0 天津市万博咨询有限公司 国有法人 0.69% 7,687,389 0 庄振鸿 境内自然人 0.55% 6,050,000 0 赵阳民 境内自然人 0.50% 5,558,500 0 李日丁 境内自然人 0.30% 3,330,100 0 方正证券股份有限公司约 定购回专用账户 其他 0.30% 3,320,000 0 黄卫国 境内自然人 0.28% 3,113,560 0 中国平安人寿保险股份有 限公司－分红－个险分红 其他 0.27% 2,991,540 0 上述股东关联关系或一致行动的说明 截至2018年12月31日，公司第一大股东天津天保控股有限公司与其他股东 不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定 的一致行动人。除此之外，其他9名股东之间未知是否存在其它关联关系或 属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 参与融资融券业务股东情况说明（如有） 公司前10名普通股股东中赵阳民股东、刘定舫股东、黄卫国股东参与了融资 融券业务。截至2018年12月31日，股东赵阳民共持有公司股份5,558,500 股，占公司总股本的0.50%，其中普通账户持股3,358,500股，信用账户持股 2,200,000股。股东黄卫国共持有公司股份3,113,560股，占公司总股本的 0.28%，其中普通账户持股904,180股，信用账户持股2,209,380股。 （2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、公司债券情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 是 （1）公司债券基本信息 债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额（万元） 利率 天津天保基建股份有限公司 2015年面向合格投资者公 开发行公司债券（第一期） 15天保01 112256 2020年07月20日 3,143.22 6.20% 天津天保基建股份有限公司 2016年面向合格投资者公 开发行公司债券（第一期） 16天保01 112463 2021年10月23日 80,000 3.18% 报告期内公司债券的付息兑 付情况 报告期内，公司于2018年7月23日完成支付“15天保01”公司债券2017年7月21日 至2018年7月20日期间的利息3,600万元；公司于2018年7月23日完成支付15天保 01公司债券回售本金金额共计768,567,800元。公司于2018年10月24日完成支付“16 天保01”公司债券2017年10月24日至2018年10月23日期间的利息2,544万元。 （2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况 联合信用评级有限公司于2018年5月18日出具了《天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评 级报告》，公司主体长期信用等级为AA，评级展望为稳定，“15天保01”、“16天保01”债券信用等级为AA+。 本次跟踪评级结果与上一次相比没有变化。《天津天保基建股份有限公司公司债券2018年跟踪评级报告》 于2018年5月22日在巨潮资讯网上刊登。 （3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标 单位：万元 项目 2018年 2017年 同期变动率 资产负债率 46.07% 50.29% -4.22% EBITDA全部债务比 0.08% 0.13% -0.05% 利息保障倍数 3.92 7.99 -50.94% 三、经营情况讨论与分析 1、报告期经营情况简介 （一）宏观经济形势及行业政策情况 2018年以来，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国经济社会发展的主 要预期目标较好完成，三大攻坚战开局良好，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，国民经济 运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。 在货币政策趋向宽松的同时，房地产政策继续坚持“房住不炒，因城施策”主基调，在分类调控精神的 指导下，各地政策持续加码，具体涉及持续四限政策、整治市场秩序、上调房贷利率等内容。四季度末， 区域市场调控目标已基本达成，一些城市出现一定的政策修正，因城施策进一步得到深化。重点城市调控 效果显现，成交规模趋于稳定。土地市场方面，2018年政策一方面延续加速推地模式，另一方面继续推进 土地出让限制政策，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，土地投资热度下降。 2018年底召开的中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。 预计2019年房地产调控政策整体上不会有太大的变化，在“房住不炒”的基调下，地方政府的调控灵活性将 加大，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标，涉及土地、租赁、保障的调控政策也将进一步得到完善， 调控方式得到优化。 2018年，天津市严格执行国家的各项调控政策，逐步建立和完善房地产市场发展的长效机制，市场预 期逐渐理性，房地产市场平稳运行。根据天津市统计局公布的数据，2018年房地产开发投资增长8.6%。商 品房销售面积1,249.87万平方米，下降15.7%，降幅比上年收窄29.6个百分点。实现销售额2,006.62亿元，下 降11.7%，比上年收窄23.0个百分点。 （二）公司经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项目以住宅项目为主，项目和 土地储备主要集中于天津滨海新区。在京津冀一体化的背景下，天津经济的持续快速发展和滨海新区的开 发开放，将带来较充裕的人流、物流、资金流，从而带动区域地产投资的需求。 2018年，公司围绕战略部署，坚持稳中求进，迎难而上，扎实工作，有效应对外部市场环境变化，经 营收入持续增长，房地产业务稳步发展，园区业务开局良好，各项管理创新深入推进，保持了公司健康、 可持续发展状态。 1、主要经营指标完成良好 2018年，公司圆满完成全年投资计划。总资产规模近百亿元，净资产超50亿元。全年实现营业收入22.90 亿元，同比增长24.03%，连续三年保持持续增长，较好的完成了主要经营指标任务。 2、房地产主营业务稳步发展 土地资源拓展方面，公司密切关注市场走势，审慎增加土地储备，积极跟进天津城市重点发展区、热 点功能区的土地资源，报告期内成功竞得天津市南开区天拖二期地块，该宗土地的竞得使公司项目及土地 储备分布由滨海新区扩展至市区核心区，有助于进一步提升公司品牌影响力及公司未来的经营业绩，为公 司房地产开发业务进一步持续发展提供了保障。 项目开发建设方面，公司严格按计划推动前期项目及在施项目各项工作，通过实施动态施工计划管理， 及时分解督导落实。报告期内，天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工，天保金海岸D07项目已 按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。公司项目管理水平明显提升，多个项目通过“市级文明工 地”验收，天保金海岸天成轩3号楼获得天津市建设工程“海河杯”奖。 营销工作方面，公司积极加大项目销售指标力度，提速销售进程，确保天保金海岸E03项目如期开盘 销售，取得了良好的销售业绩。 3、园区运营取得新成绩 报告期内，公司紧紧围绕园区生物健康产业定位，提升产业园区运营能力，通过与中科院合作成立 “BIOINN生物技术国家专业化众创空间”，极大促进了园区招商。全年成功引入12家企业入驻园区，为做大 产业园业务提供强有力支撑。 4、企业管理日趋完善 报告期内，围绕公司专业化、精细化的管理目标，制订、修订各项管理制度共计17项，已初步形成涵 盖公司所有业务、管理13个子模块105项制度的管理体系，并将管理制度和流程固化于七大信息化系统中。 公司坚持以问题为导向，运用缺陷因果分析等管理手段进行查漏补缺，确保公司制度流程运转的标准化、 合规性。 （三）公司房地产业务相关情况 1、公司的土地储备情况 序号 项目名称 所在区域 土地用途 报告期新增待开发土 地面积（平方米） 报告期累计待开发土 地面积（平方米） 报告期累计待开发 建筑面积（平方米） 1 天保金海岸 03-22号地块项目 天津 城镇住宅用地、 商服用地 - 67,214.90 156,610.83 2 天保金海岸 03-32号地块项目 天津 商服用地 - 4,332.70 6,499.11 3 天保金海岸 C03地块项目 天津 商业用地 - 14,223.90 48,361.26 4 天拖二期地块项目 天津 居住用地、体育 场馆用地 51,315.50 51,315.50 103,500.00 5 汇津广场二期项目 天津 商业用地 - - 54,117.00 6 合计 - - 51,315.50 137,087.00 369,088.20 2、公司的房地产开发情况 序 号 项目名称 业态 所在 地区 类 别 权益 比例 （%） 开工 时间 占地面积（平方 米） 计容建筑 面积 （平方米） 已完工建 筑面积 （平方米） 预计总 投资金额 （万元） 实际 投资金额 （万元） 是否存在停 工可能 1 天保金海岸 D07项目 住宅 天津 竣 工 100 2016年2 月 27,386.30 73,408.37 73,380.41 55,115.00 55,303.16 否 2 天保金海岸 E03项目 住宅 天津 在 建 100 2016年 10月 44,341.00 79,813.80 0.00 95,464.00 50,488.61 否 3 天津生态城地 块项目 住宅 天津 在 建 100 2018年4 月 63,511.50 127,000.00 0.00 307,859.00 206,986.46 否 4 塘沽大连东道 地块项目 住宅 天津 在 建 100 2018年5 月 11,084.10 27,710.25 0.00 82,325.00 65,868.18 否 5 合计 - - - - - 146,322.90 307,932.42 73,380.41 540,763.00 378,646.41 - 3、公司的房地产销售情况 序号 项目名称 业态 所在 地区 权益比例 （%） 报告期初 可供出售面积 （平方米） 报告期 预售面积 （平方米） 报告期 结算面积 （平方米） 竣工时间 1 天保金海岸E03项目 住宅 天津 100 0.00 58,595.93 0.00 2019年10月 2 汇川大厦 商业 天津 100 22,208.14 1,895.28 2,083.60 2016年04月 3 汇津广场一期 商业 天津 100 28,269.04 843.34 843.34 2011年11月 4 汇盈产业园 商业 天津 100 53,237.85 1,154.38 1698.17 2015年03月 5 合计 - - - 103,715.03 62,488.93 4,625.11 - 4、公司的房地产出租情况 序号 项目名称 业态 所在地区 权益比例（%） 建筑面积（平方米） 出租率（%） 1 天保公寓 公寓 天津 100 115,877.17 46.61% 2 名居花园底商 商业 天津 100 7,524.34 94.96% 3 天保金海岸C04项目 商业 天津 100 33,286.57 100% 4 汇津广场一期 商业 天津 100 59,231.67 51.47% 5 汇盈产业园 商业 天津 100 64,555.59 41.30% 5、公司融资情况 序号 融资类别 报告期末融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构 1 公司债券 83,061.46 3.18%-6.2% 3+2年 2 保理融资 48,000.00 6% 3年 3 银行借款/信托贷款 37,592.06 4.8923%-7.99% 2-5年 4 合计 168,653.52 - - 6、其他情况 报告期内，公司不存在向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况。 2019年，公司将继续全面加强房地产业务管理水平，提升精细化管理水平。持续推进关键项目建设， 严控时间节点，制定详细的实施工作计划，全力确保天保金海岸E03项目如期实现竣工交付；按计划推动 天津生态城项目、塘沽大连东道项目、天保金海岸F地块及天拖二期等项目建设，确保按期完成项目开发 进度；加强市场政策分析和市场研判，增强营销方案的预见性，确保天保金海岸E03项目快速清盘并根据 市场情况推进塘沽大连东道项目及天津生态城项目销售工作；结合公司融资需求及资产状况，积极研究开 发新的融资渠道，创新融资模式，同时努力做好已发公司债的续期兑付工作。 2、报告期内主营业务是否存在重大变化 □ 是 √ 否 3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业利润比上 年同期增减 毛利率比上年 同期增减 房地产销售 2,212,612,765.40 1,319,027,552.68 59.61% 66.10% 74.08% 2.73% 物业出租 52,912,334.69 10,456,469.42 19.76% 16.68% 37.92% 3.04% 4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征 □ 是 √ 否 5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生 重大变化的说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，归属于上市公司股东的净利润为0.96亿元，较上年同期减少76.61%，主要原因是对存货、 商誉计提减值，及公司参股子公司中天航空公司本年度亏损导致投资收益大幅减少所致。 6、面临暂停上市和终止上市情况 □ 适用 √ 不适用 7、涉及财务报告的相关事项 （1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 财政部于2018年6月15日颁布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号，以下简称“财会15号文件”），财会15号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订，新增了“应 收票据及应收账款”、“应付票据及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了“其他应收款”、“固定资产”、“在 建工程”、“其他应付款”、“长期应付款”、“管理费用”行项目的列报内容，减少了“应收票据”、“应收账款”、 “应收股利”、“应收利息”、“固定资产清理”、“工程物资”、“应付票据”、“应付账款”、“应付利息”、“应付 股利”及“专项应付款”行项目，在“财务费用”项目下增加“其中：利息费用”和“利息收入”行项目进行列报， 调整了利润表部分项目的列报位置。本公司在编制2018年度财务报表起执行该文件，对于上述列报项目的 变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行了追溯调整。 受重要影响的报表项目名称和金额的说明： 单位：元 受影响的项目 2017年12月31日 调整前 调整金额 调整后 资产合计 8,963,645.81 8,963,645.81 其中：应收账款 8,963,645.81 -8,963,645.81 应收票据及应收账款 8,963,645.81 8,963,645.81 负债合计 484,389,516.80 484,389,516.80 其中：应付账款 418,078,047.45 -418,078,047.45 应付票据及应付账款 418,078,047.45 418,078,047.45 其他应付款 44,174,769.01 22,136,700.34 66,311,469.35 应付利息 22,136,700.34 -22,136,700.34 （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用 2018年5月，公司因出资设立全资子公司天津天保盛源房地产开发有限公司，导致合并财务报表范围在 公司项下增加天津天保盛源房地产开发有限公司。 天津天保基建股份有限公司 董事长：夏仲昊 二○一九年三月八日 中财网
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