[年报]天地源:2018年年度报告
公司代码：600665 公司简称：天地源 天地源股份有限公司 2018年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人俞向前、主管会计工作负责人俞向前及会计机构负责人（会计主管人员）王乃斌 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2018年度利润分配预案为：拟以2018年12月31日总股本864,122,521股为基数，向全体股 东每10股派发现金红利1.46元（含税），共计派发126,161,888.07元，2018年不送红股、不进行 资本公积转增股本。本预案尚需提交公司股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者 注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述可能面对的风险，敬请查 阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析（四）可能面 对的风险”中相关陈述。 十、 其他 □适用 √不适用 目录 第一节 释义....................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标 ...............................................................................4 第三节 公司业务概要 ...................................................................................................7 第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................8 第五节 重要事项 .........................................................................................................21 第六节 普通股股份变动及股东情况 .........................................................................34 第七节 优先股相关情况 .............................................................................................39 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .....................................................39 第九节 公司治理 .........................................................................................................44 第十节 公司债券相关情况 .........................................................................................48 第十一节 财务报告 .........................................................................................................48 第十二节 备查文件目录 ...............................................................................................136 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 天地源/公司/本公司/上市公司 指 天地源股份有限公司 公司章程 指 天地源股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 高新地产/控股股东 指 西安高新技术产业开发区房地产开发公司 高科集团/实际控制人 指 西安高科（集团）公司 报告期 指 2018年1月1日至2018年12月31日 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 天地源股份有限公司 公司的中文简称 天地源 公司的外文名称 TANDE CO.,LTD 公司的外文名称缩写 TANDE 公司的法定代表人 俞向前 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘宇 莫颖 联系地址 西安市高新技术产业开发区科技路33 号高新国际商务中心数码大厦27层 西安市高新技术产业开发区科技路33 号高新国际商务中心数码大厦27层 电话 029-88326035 029-88326035 传真 029-88325961 029-88325961 电子信箱 liuyu@tande.cn moying@tande.cn 三、 基本情况简介 公司注册地址 西安市高新区丈八街办科技路33号高新国际商务中心数码大厦12701 室 公司注册地址的邮政编码 710075 公司办公地址 西安市高新技术产业开发区科技路33号高新国际商务中心数码大厦27 层 公司办公地址的邮政编码 710075 公司网址 http://www.tande.cn 电子信箱 tande@tande.cn 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 西安市高新技术产业开发区科技路33号高新国际商 务中心数码大厦27层董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 西安市雁塔区高新路25号 签字会计师姓名 袁蓉、郭毅辉 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 同期增减 (%) 2016年 营业收入 5,267,051,915.04 3,954,709,077.62 33.18 3,725,077,292.43 归属于上市公司股东的净利润 420,414,804.14 254,081,065.02 65.46 230,328,120.76 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 421,241,870.97 259,511,779.21 62.32 212,855,284.56 经营活动产生的现金流量净额 870,078,641.93 -140,475,474.62 不适用 1,365,117,465.88 2018年末 2017年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 3,389,094,108.24 3,045,555,196.27 11.28 2,860,574,403.47 总资产 21,729,021,009.08 21,572,615,351.17 0.73 19,123,059,293.70 期末总股本 864,122,521.00 864,122,521.00 864,122,521.00 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 0.4865 0.2940 65.48 0.2665 稀释每股收益（元／股） 0.4865 0.2940 65.48 0.2665 扣除非经常性损益后的基本每股收 0.4875 0.3003 62.34 0.2463 益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 13.07 8.60 增加4.47个百分点 8.29 扣除非经常性损益后的加权平均净 资产收益率（%） 13.09 8.78 增加4.31个百分点 7.68 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上 市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 1,303,932,098.32 1,846,916,811.84 860,679,669.46 1,255,523,335.42 归属于上市公司股东的净利 润 86,194,779.41 138,091,681.33 128,359,470.86 67,768,872.54 归属于上市公司股东的扣除 非经常性损益后的净利润 86,244,653.40 137,756,113.44 128,252,133.78 68,988,970.35 经营活动产生的现金流量净 额 644,062,505.26 371,689,027.14 776,107,767.50 -921,780,657.97 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 附注（如 适用） 2017年金额 2016年金额 非流动资产处置损益 -26,081.40 -80,019.92 670,963.19 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性 的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常 经营业务密切相关，符合国家政策规定、 按照一定标准定额或定量持续享受的政府 补助除外 841,929.62 719,070.64 26,346,155.65 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,826,933.94 -7,727,610.66 -3,613,735.60 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -8,873.32 -30,956.18 -91,271.94 所得税影响额 192,892.21 1,688,801.93 -5,839,275.10 合计 -827,066.83 -5,430,714.19 17,472,836.20 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司主要从事房地产业务的开发与经营，具有国家建设部颁发的房地产开发一级 资质。目前按照“立足于区域深耕”的主业发展战略定位，初步形成了以西安为中心的西部市场、 以苏州为中心的长三角市场、以天津为中心的京津冀市场、以深圳为中心的珠三角市场、以及以 重庆为中心的西南市场等全国性战略布局，形成了从房地产开发、销售、物业经营、物业服务到 不动产代理的环形产业链。 公司的商业模式为：产融互动模式，以地产为桥梁，围绕美好生活，横向拓宽业务范围，纵 向延伸产业链，通过以融助产、以产带融、产融互动，构筑地产生态圈，形成系统化竞争优势。 报告期内，国内宏观经济环境更加复杂严峻，在金融财政政策定向宽松的同时，房地产市场 调控政策仍然从紧。在“房住不炒”的总基调下，区域市场分化延续，行业集中度持续提升，规 模效应全面显现，金融监管趋严，市场预期逐步回归理性。 二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、 报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 2018年，公司的核心竞争力进一步提升凝聚，核心竞争优势贯穿在企业诸多方面，在公司战 略、激励机制、人才机制、产品品质等方面得以充分体现。 （一）清晰的战略蓝图 伴随公司新一轮战略规划的修订完成，明确了未来公司做大做强的发展方向以及“规模效益 优先”的发展理念，开启了二次创业，并着眼于“强主业、创新路”，围绕“地产+”谋划中长期 产业布局和战略方向。清晰高效的发展战略是公司得以进一步做大做强的基石，也是公司宏观战 略布局能力的体现。 （二）创新的激励机制 公司通过各项激励机制把员工和公司发展融为一体。跟投制度通过“共创、共担、共享”实 现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩。薪酬体系的优化，激发了全员干事创业热情，使员 工主动参与到公司经营中去，为公司战略目标的实现起到至关重要的作用。 （三）卓越的人才培育机制 公司尊重人才，通过各项机制使员工与公司共同成长。公司的人力资源制度体系健全，各级 管理人员中的专业背景、学历、年龄等构成合理；多年来公司立足于企业内部培育，并加大人才 招聘，强化人才储备，切实落实员工职业双通道和晋级管理办法，使得员工发展与公司发展互为 动力，进而打造人才梯队完备、富有活力的人才体系。 （四）重品质、强服务的工匠精神 公司始终将打造“精品工程”为己任，从提升产品和服务品质出发，实施“磐石计划”，引 入第三方质量检测，从业主视角、第三方视角和内部视角三个维度，不断提升业主观感和细节质 量。同时，公司始终牢记“美好生活运营商” 的使命，坚持以客户为中心，以匠心打造优质产品 和服务。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2018年，在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的背景下，面对复杂多变的国内外经济环 境和多管齐下的调控政策，公司紧紧围绕“追赶超越.战略”的发展主题，主动作为，加快发展， 全面完成了董事会下达的年度任务指标，全年经营情况呈现以下特点： （一）坚持战略引领，突出二次创业的发展目标 2018年，公司主动融入西安市高新区提出的“大干一二三、建好首善区”的潮流，顺应发展 大势，积极应变，修定发展新战略，开启二次创业新征程，积极做大企业规模，努力提高经营效 益，不断夯实公司持续健康发展的基础。 （二）坚持发展引领，突出规模速度的发展路径 面对大浪淘沙的市场环境，公司牢牢把握行业发展的窗口期，积极寻求规模发展的路径和方 法。加强城市研究，深耕区域市场，着力拓宽发展路径，持续提高规模发展的能力。营销能力得 到新提升，项目拓展取得新成效，开放合作策略得到有效落实。 （三）坚持创新引领，突出探索求变的发展思路 为了更好地服务于追赶超越的发展目标，公司积极探索企业经营新思路，尝试项目运营新举 措。实施进军新区域“请战制”，推进项目跟投机制，开展二次创业擂台赛，提升创新融资能力， 优化绩效考核体系，不断增强追赶超越的能力。 （四）坚持管理引领，突出效能提升的发展要求 2018年，公司加强自身建设，勤练内功提质增效；创新工作思路，深挖潜力促进发展；对标 行业先进，积极提升发展效能。督导管理水平、破解难题能力、产品研究水平、品牌管理水平等 综合管理能力得到持续提升，不断蓄积二次创业的蓬勃力量。 （五）坚持品质引领，突出美好生活的发展诉求 产品品质和服务品质是公司的核心竞争力，也是实现规模发展、快速发展的重要支撑。2018 年，公司从实现美好生活的向往出发，通过实施“磐石计划”，坚持工程质量和物业服务持续优 化，坚持规模发展与品质提升同步，坚持速度发展与质量提升同行，努力增强公司参与市场竞争 的能力。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司全年实现销售收入52.67亿元，同比增加33.18%；实现归属于母公司净利润 4.20亿元，同比增加65.46%；全年实现新签52.08亿元，实现回款58.34亿元，新开工面积86.53 万平米，竣工面积51.94万平米。主要经营指标均取得历史最好成绩。全年无重大安全事故发生。 截止2018年12月31日，公司总资产为217.29亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为 33.89亿元；每股收益0.4865元，同比去年增长65.48%；加权平均净资产收益率为13.07%，比 2017年增加4.47个百分点。 (一) 主营业务分析 1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 5,267,051,915.04 3,954,709,077.62 33.18 营业成本 4,116,386,478.38 3,103,741,123.13 32.63 税金及附加 125,917,394.44 204,545,021.09 -38.44 销售费用 136,497,439.47 154,888,905.47 -11.87 管理费用 167,927,519.65 111,411,860.13 50.73 财务费用 46,786,593.93 8,246,715.07 467.34 经营活动产生的现金流量净额 870,078,641.93 -140,475,474.62 不适用 投资活动产生的现金流量净额 -177,920,386.07 -10,531,903.99 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 -1,415,034,694.74 478,098,915.06 不适用 变动原因说明： 营业收入：主要为本期公司竣工交房项目及结转面积较上年同期增加所形成。 营业成本：主要为本期公司竣工交房项目及结转面积较上年同期增加所形成。 税金及附加：主要为本期完成的丹轩坊及丹轩梓园项目土地增值税清算金额较公司账面测算 金额减少所影响。 销售费用：主要为公司提升营销能力，销售代理费减少所影响。 管理费用：主要为公司销售业绩增长带来的薪酬相应增加所影响。 财务费用：主要为本期贷款利息费用化增加所影响。 经营活动产生的现金流量净额：主要为本期销售回款较上年同期增加所影响。 投资活动产生的现金流量净额：主要为本期对外投资较上年同期增加所影响。 筹资活动产生的现金流量净额：主要为本期偿还借款较上年同期增加所影响。 2. 收入和成本分析 √适用 □不适用 公司2018年收入和成本主要变动情况及说明如下： (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 增减（%） 营业成本比上年 增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产业 5,066,668,716.10 3,908,749,341.28 22.85 34.09 33.99 增加0.06个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年 增减（%） 营业成本比上年 增减（%） 毛利率比上年增减（%） 西安 2,439,279,568.13 2,257,586,944.98 7.45 5.51 34.53 减少19.96个百分点 宝鸡 142,075,486.04 125,857,276.83 11.42 2.16 1.59 增加0.51个百分点 苏州 2,297,066,168.61 1,410,312,443.79 38.60 300.88 218.73 增加15.82个百分点 深圳 14,773,355.86 11,089,130.87 24.94 3.28 -3.98 增加5.68个百分点 惠州 214,030,192.11 183,332,119.03 14.34 -71.21 -73.40 增加7.04个百分点 天津 159,827,144.29 128,208,562.88 19.78 -7.57 -19.09 增加11.41个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 公司收入成本分地区来看，苏州地区、西安地区、宝鸡地区营业收入和营业成本相比上年同 期有所增长，主要为本期竣工交房项目结转面积较上年同期增加所形成；惠州地区和天津地区营 业收入和营业成本同比上年减少，主要为本期竣工交房项目及结转面积较上年减少。 (2). 产销量情况分析表 □适用 √不适用 (3). 成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成 本比例(%) 上年同期金额 上年同期 占总成本 比例(%) 本期金额较 上年同期变 动比例(%) 情况 说明 房地产业 商品房销售成本 3,908,749,341.28 94.96 2,917,296,442.30 93.99 33.99 成本分析其他情况说明 □适用 √不适用 (4). 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 前五名客户销售额9,150.36万元，占年度销售总额1.74%；其中前五名客户销售额中关联方 销售额0万元，占年度销售总额0 %。 前五名供应商采购额81,150.75万元，占年度采购总额26.54%；其中前五名供应商采购额中 关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。 3. 费用 √适用 □不适用 单位：元 科目 本期金额 上期金额 变动比例（%） 变动原因 销售费用 136,497,439.47 154,888,905.47 -11.87 主要为公司提升营销能力，销售代理费减 少所影响 管理费用 167,927,519.65 111,411,860.13 50.73 主要为公司销售业绩增长带来的薪酬相 应增加所影响 财务费用 46,786,593.93 8,246,715.07 467.34 主要为本期贷款利息费用化增加所影响 4. 研发投入 研发投入情况表 □适用 √不适用 情况说明 □适用 √不适用 5. 现金流 √适用 □不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比 例（%） 变动原因 经营活动产生的现金流量净额 870,078,641.93 -140,475,474.62 不适用 主要为本期销售回款较 上年同期增加所影响。 投资活动产生的现金流量净额 -177,920,386.07 -10,531,903.99 不适用 主要为本期对外投资较 上年同期增加所影响。 筹资活动产生的现金流量净额 -1,415,034,694.74 478,098,915.06 不适用 主要为本期偿还借款较 上年同期增加所影响。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用 √不适用 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数 占总资产的 比例（%） 上期期末数 上期期末数 占总资产的 比例（%） 本期期末金额 较上期期末变 动比例（%） 情况说 明 应收账款 10,920,976.02 0.05 18,261,157.00 0.08 -40.20 持有至到期投资 5,119,012.89 0.02 7,950,583.57 0.04 -35.61 长期股权投资 229,660,724.72 1.06 59,456,824.57 0.28 286.26 长期待摊费用 2,069,853.62 0.01 964,340.31 0.004 114.64 应付职工薪酬 132,320,589.59 0.61 91,252,837.63 0.42 45.00 应交税费 144,447,717.22 0.66 81,193,761.84 0.38 77.90 应付利息 67,953,532.01 0.31 101,887,373.65 0.47 -33.31 递延所得税负债 11,643,396.23 0.05 其他说明 应收账款：主要为根据会计政策计提的坏账增加所影响。 持有至到期投资：主要为下属公司办理信托融资认购的信托保障基金到期收回所形成。 长期股权投资：主要为本期新增合作项目投资所形成。 长期待摊费用：主要为本期新增装修摊销所形成。 应付职工薪酬：主要为公司销售业绩增长带来的薪酬相应增加所影响。 应交税费：主要为本期末计提的各项税费比上年同期增加所形成。 应付利息：主要为本期归还贷款较上年同期增加所致利息计提减少形成。 递延所得税负债：本期计提利息收入所形成的应收款项账面价值大于计税基础确认的递延所 得税负债。 2. 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 37,230,589.84 保证金支取受到限制 存货 7,403,803,972.97 抵押贷款 合计 7,441,034,562.81 3. 其他说明 □适用 √不适用 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 公司主营业务属于房地产行业，2018年公司房地产行业经营性信息分析如下： 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用 序号 持有待开发土地的区 域 持有待开发 土地的面积 （平方米） 一级土 地整理 面积（平 方米） 规划计容建 筑面积（平 方米） 是/否涉 及合作开 发项目 合作开发项目 涉及的面积 （平方米） 合作开发 项目的权 益占比 (%) 1 天津市滨海新区 30,410.6 45,615.9 否 2 江苏省镇江市丹徒区 66,954 133,908 否 3 苏州市工业园区 33,237.95 39,885.54 是 5,537.44 16.66% 4 咸阳市秦都区 111,633 390,715.5 是 56,932.83 51% 5 江苏省太仓市 66,137.3 132,274.6 是 18,518.44 28% 6 天津市武清区 58,541.9 87,812.85 是 34,247.01 58.50% 7 郑州市上街区 40,954.03 102,385.08 否 8 宝鸡市金台区 634 2,219 是 380.40 60% 合计 407,868.78 932,597.47 115,235.72 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营 业态 在建 项目/ 新开 工项 目/竣 工项 目 项目用地面积 (平方米) 项目规划计容建 筑面积(平方米) 总建筑面积(平 方米) 在建建筑面积 (平方米) 已竣工面积(平 方米) 总投资额 报告期实 际投资额 1 西安 丹轩坊 住宅 在建 项目 57,866.96 174,240.26 249,559.70 170,367.07 79,192.63 161,574.00 17,082.74 2 西安 丹轩梓园 住宅 在建 项目 75,947.05 192,700.48 286,230.31 17,202.27 269,028.04 266,075.00 4,997.22 3 西安 曲江香都 （A、B、C、 D、E#地） 住宅 在建 项目 315,726.32 878,125.55 1,255,929.10 206,653.40 767,169.35 957,802.76 90,971.66 4 西安 万熙天地 （2#、3#、 4#、7#地） 住宅 商业 办公 在建 项目 180,915.47 868,621.50 1,173,192.36 1,163,814.36 1185737.00 64,950.45 5 西安 悦熙广场 商业 办公 公寓 在建 项目 23,519.40 119,600.00 159,612.00 90,225.00 69,387.00 142,464.00 10,855.50 6 苏州 太湖颐景 住宅 竣工 项目 38,536.80 96,851.74 129,902.23 129,902.23 115,094.00 18,206.65 7 苏州 拾锦香都 住宅 在建 项目 69,664.50 174,060.79 230,176.28 131,028.98 99,147.30 212,773.00 38,860.69 8 苏州 金兰尚院 住宅 在建 项目 26,974.56 32,360.11 51,335.47 51,335.47 64,975.43 7,550.92 9 泰州 云锦香都 住宅 新开 工项 目 56,724.00 119,120.00 167,729.82 167,729.82 154,420.84 7,063.27 10 天津 欧筑1898 住宅 在建 项目 160,471.00 294,545.61 355,368.94 154,574.42 200,794.52 268,754.00 27,255.69 11 天津 益发里 （熙樾台） 住宅 在建 项目 20,928.90 37,400.00 62,150.00 62,150.00 109,792.30 12,572.62 12 宝鸡 九悦香都 住宅 在建 项目 71,074.60 236,331.08 293,574.50 173,615.89 119,958.61 105,050.00 11,430.94 13 重庆 水墨江山 住宅 新开 工项 目 114,900.00 229,700.00 327,593.99 191,732.56 242,943.38 100,014.45 合计 1,213,249.56 3,453,657.12 4,742,354.70 2,580,429.24 1,734,579.68 3,834,047.31 41,181,279 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已预售面积(平方米) 1 西安市曲江新区 曲江香都 住宅及商铺 118,793.21 99,695.01 2 西安市高新区 悦熙广场 写字楼及商铺 22,977.75 11,221.04 3 西安市高新区 万熙天地 住宅及商铺 100,913.32 91,348.75 4 苏州市工业园区 七里香都 住宅及商铺 5,001.88 5,001.88 5 苏州市吴中区 太湖颐景 住宅 14,296.86 10,911.70 6 苏州市吴中区 拾锦香都 住宅及商铺 38,353.80 33,773.77 7 苏州市吴中区 金兰尚院 住宅 26,957.24 7,430.68 8 惠州市惠城区 御湾雅墅 住宅及商铺 50,874.41 17,575.51 9 天津市津南区 欧筑1898 住宅及商铺 38,321.43 13,153.21 10 天津市河西区 熙樾台 住宅 10,724.53 4,758.09 11 宝鸡市金台区 九悦香都 住宅及商铺 95,705.21 67,772.29 4. 报告期内房地产出租情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的 建筑面积(平方 米) 出租房地产的 租金收入 是否采用 公允价值 计量模式 租金收 入/房地 产公允 价值(%) 1 西安市高新区 商务中心 写字楼 6,153.94 4,348,361.93 否 2 西安市高新区 商务中心 车库 46 557,142.77 否 3 西安市高新区 枫林意树 商铺 208.11 79,851.45 否 4 西安市雁塔区 世家星城 商铺 2,476.13 1,131,945.15 否 5 西安市曲江新区 曲江香都 商铺 1,504.69 19,047.72 否 6 西安市高新区 丹轩梓园 商铺 3,772.92 308,972.55 否 7 上海市徐汇区 亚都国际名园 住宅 157.13 81,000.00 否 8 苏州市工业园区 七里香都 车库 187 511,845.08 否 9 深圳市福田区 盛唐大厦 车库 285 2,451,581.58 否 10 宝鸡市金台区 九悦香都 车库 5 5,057.26 否 注：经营业态为车库的，出租房地产的建筑面积中的单位为个。 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 1,042,873.00 7.02 74,226.66 6. 其他说明 □适用 √不适用 (五) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用 被投资单位 经营范围 投资金额 （万元） 占被投资单 位权益比（%） 西安高科国际社区发展有限公司 城市基础设施、市政设施的建设；房地产开发 与经营；园区配套开发与运营；承接项目管理、 项目策划和景观设计 6,000.00 21.02 苏州联鑫置业有限公司 房地产开发、经营 333.2 16.66 太仓卓润房地产开发有限公司 房地产开发、经营；物业管理；自有房屋租赁； 停车场管理服务 16,800.00 28.00 镇江扬启房地产开发有限公司 房地产开发、经营；自有房屋租赁；商务信息 咨询；企业管理咨询 24.50 注1：本期新增投资17,133.20万元。被投资单位为苏州联鑫置业有限公司、太仓卓润房地 产开发有限公司、镇江扬启房地产开发有限公司，系本公司子公司的合营企业，公司按照相关项 目合作协议，参与上述合营企业的经营管理。 注2：截止报告期末，因本公司的子公司苏州天地源房地产开发有限公司持有的镇江扬启房 地产开发有限公司24.50股权，尚未履行出资义务，故投资金额为0万元。 (1) 重大的股权投资 □适用 √不适用 (2) 重大的非股权投资 □适用 √不适用 (3) 以公允价值计量的金融资产 □适用 √不适用 (六) 重大资产和股权出售 □适用 √不适用 (七) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 序 号 公司名称 业务性质 主要产品 注册资本 总资产 净资产 净利润 1 西安天地源地产开发有限公司 房地产开发 枫林意树和兰亭坊项目 30,000.00 333,215.73 77,814.92 3,419.45 2 西安天地源曲江房地产开发有限公司 房地产开发 曲江香都项目 80,000.00 456,134.12 91,508.43 6,256.16 3 陕西东方加德建设开发有限公司 房地产开发 西安万熙天地项目 50,000.00 577,538.14 51,131.81 -2,112.30 4 苏州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 苏州橄榄湾和水墨三十度 55,000.00 356,270.72 64,488.15 343.33 5 苏州平江天地源置业有限公司 房地产开发 苏州平江怡景项目 45,000.00 47,871.29 46,667.94 137.68 6 苏州天地源香都置业有限公司 房地产开发 苏州七里香都项目 100,000.00 221,381.96 160,859.37 -908.28 7 惠州天地源房地产开发有限公司 房地产开发 惠州御湾雅墅项目 20,000.00 70,205.63 -7,341.97 -5,888.84 8 天津天地源置业投资有限公司 房地产开发 欧筑1898项目 20,000.00 201,045.21 1,770.50 -654.43 9 宝鸡市融兴置业有限公司 房地产开发 宝鸡九悦香都项目 10,000.00 50,224.03 7,385.98 -41.34 10 苏州天地源香湖置业有限公司 房地产开发 苏州太湖颐景项目 20,000.00 116,662.22 49,223.11 32,206.00 11 陕西蓝天御坊置业有限公司 房地产开发 西安悦熙广场项目 30,000.00 86,513.25 44,339.16 4,839.47 12 苏州天地源木渎置业有限公司 房地产开发 苏州拾锦香都项目 30,000.00 296,962.17 40,958.71 13,444.60 13 深圳天地源中房豪杰置业有限公司 房地产开发 深圳龙华豪杰工业园项目 5,000.00 5,898.94 -1,408.21 -929.12 14 苏州天地源金山置业有限公司 房地产开发 苏州吴中区金山项目 20,000.00 75,060.22 18,624.48 -702.00 15 天津天地源唐城房地产开发有限公司 房地产开发 天津一里项目 20,000.00 151,823.08 16,577.71 -1,563.34 16 泰州天地源德湖置业有限公司 房地产开发 泰州项目 35,000.00 76,511.72 34,917.30 -44.67 17 广东天地源城际房地产开发有限公司 房地产开发 佛山项目 10,000.00 22.14 -43.86 -43.78 18 天津天投房地产开发有限公司 房地产开发 天津塘沽湾项目 20,000.00 48,880.06 12,964.47 -35.53 19 西安国际社区时尚小镇建设开发有限公司 园区开发与建设 西安高新区时尚小镇项目 50,000.00 5,166.90 4,908.22 -91.78 20 重庆天投房地产开发有限公司 房地产开发 重庆北碚项目 10,000.00 100,213.91 9,789.19 -210.81 21 镇江天地源置业有限公司 房地产开发 镇江项目 10,000.00 74,076.56 9,921.68 -78.32 22 咸阳天投房地产开发有限公司 房地产开发 咸阳水墨江山项目 2,000.00 83,117.62 431.45 -1,568.55 23 天津天辉房地产开发有限公司 房地产开发 天津武清项目 10,000.00 29,676.06 -0.96 -0.96 24 郑州天地源置业有限公司 房地产开发 郑州上街区项目 5,000.00 20,505.38 4,986.79 -13.21 （1）报告期内取得和处置子公司的情况： ①报告期内，合并范围新增全资子公司天津天投房地产开发有限公司。为做好天津市滨海新 区津滨塘（挂）2017—17号地块的开发建设，经公司第八届董事会第二十九次会议审议，同意公 司下属天津天地源唐城房地产开发有限公司投资成立全资子公司天津天投房地产开发有限公司， 注册资金2亿元。天津天地源唐城房地产开发有限公司持有天津天投房地产开发有限公司100%股 权。 ②报告期内，合并范围新增控股子公司西安国际社区时尚小镇建设开发有限公司。公司下属 西安天地源房地产开发有限公司与西安高科国际社区建设开发有限公司签订《西安国际社区国际 时尚小镇项目投资合作协议》。根据协议约定，西安天地源与西安国际社区建设公司现金出资成 立西安国际社区时尚小镇建设开发有限公司，合作开发建设“国际时尚小镇”项目。经公司第八 届董事会第二十六次会议审议，通过了《关于西安天地源房地产开发有限公司对外投资的议案》， 西安国际社区时尚小镇建设开发有限公司注册资金5亿元，西安天地源房地产开发有限公司持股 比例为80%，西安国际社区建设公司持股比例为20%。 ③报告期内，合并范围新增全资子公司重庆天投房地产开发有限公司。为做好重庆市北碚区 北碚组团地块的开发建设，经公司第八届第三十一次会议审议，同意投资成立全资子公司重庆天 投房地产开发有限公司，注册资金1亿元，陕西天投房地产开发有限公司持有100%股权。 ④报告期内，合并范围新增全资子公司镇江天地源置业有限公司。为做好镇江2018-2-5（D1804)号地块的开发建设，经公司第八届第三十一次会议审议，同意下属苏州天地源房地产开 发有限公司投资成立全资子公司镇江天地源置业有限公司，注册资金1亿元，苏州天地源房地产 开发有限公司持有镇江天地源置业有限公司100%股权。 ⑤报告期内，合并范围新增控股子公司咸阳天投房地产开发有限公司。经公司第八届董事会 第二十七次会议审议，同意下属陕西天投房地产开发有限公司，与咸阳市城市建设投资控股集团 有限公司合作，投资开发咸阳市西部电子工业组团X02-（3）-7-2号地块。咸阳天投房地产开发 有限公司注册资金2,000万元，陕西天投房地产开发有限公司持有咸阳天投房地产开发有限公司 51%股权。 ⑥报告期内，合并范围新增控股子公司天津天辉房地产开发有限公司。经公司第八届第四十 二次会议审议，同意公司下属全资子公司天津天地源唐城房地产开发有限公司与陕西建工集团有 限公司、宁波秦颂企业管理合伙企业（有限合伙）合作，三方按约定比例出资成立天津天辉房地 产开发有限公司，注册资金1亿元，共同开发天津市武清区下朱庄南湖片区津武2018-48号地块， 天津天地源唐城房地产开发有限公司持有天津天辉房地产开发有限公司58.5%股权。 ⑦报告期内，合并范围新增全资子公司郑州天地源置业有限公司。为做好郑州市上街区 2018—07号地块开发建设，经公司第八届第四十三次会议审议，同意公司投资成立全资子公司郑 州天地源置业有限公司，注册资金5,000万元，天地源股份有限公司持有郑州天地源置业有限公 司100%股权。 ⑧报告期内，合并范围减少苏州天地源香城置业有限公司。经公司第八届董事会第二十一次 会议审议，同意注销苏州天地源香城置业有限公司，公司已于2018年1月完成工商注销，不再纳 入合并范围。 （2）对公司净利润影响达到10%以上的子公司情况： 单位：万元 币种：人民币 公司名称 经营范围 注册资本 营业收入 营业利润 净利润 西安天地源曲江房地产开发有限公司 房地产开发 80,000.00 199,167.39 8,339.58 6,256.16 苏州天地源香湖置业有限公司 房地产开发 20,000.00 152,816.59 42,937.52 32,206.00 陕西蓝天御坊置业有限公司 房地产开发 30,000.00 22,732.81 6,472.68 4,839.47 苏州天地源木渎置业有限公司 房地产开发 30,000.00 67,470.83 18,134.87 13,444.60 （3）经营业绩与上一年度报告期内相比变动在30%以上，且对公司合并经营业绩造成重大影 响的子公司情况： 单位：万元 币种：人民币 公司名称 净利润 上期净利润 变动比例 变动原因分析 西安天地源曲江房地产开发有限公司 6,256.16 9,921.65 -36.94% 当期结转收入面积差异所 影响 苏州天地源木渎置业有限公司 13,444.60 -1,065.77 不适用 当期结转收入面积及售价 差异所影响 苏州天地源香都置业有限公司 -908.28 6,938.75 -113.09% 当期结转收入面积差异所 影响 陕西蓝天御坊置业有限公司 4,839.47 7,453.28 -35.07% 当期结转收入面积差异所 影响 惠州天地源房地产开发有限公司 -5,888.84 -479.90 不适用 本期计提存货跌价准备所 影响 苏州天地源香湖置业有限公司 32,206.00 -1,412.41 不适用 当期结转收入面积及售价 差异所影响 (4)公司持有与公司主业关联度较小的子公司的目的和未来经营计划 公司目前持有以水利发电为主业的陕西深宝水电开发有限责任公司51%股权，以传媒、报业 为主业的西安创典智库商务咨询管理有限责任公司70%股权。目的在于以国家清洁能源和文化产 业发展政策和导向为依托，充实、完善房地产行业上下游产业链，推动公司文化地产战略实施。 公司管理层会高度重视以上产业投资，并做好经营管理和风险控制。 (八) 公司控制的结构化主体情况 □适用 √不适用 三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 1、2018年房地产市场概述 2018年，房地产行业全年商品房销售额近15万亿，销售量价同比均增长，待售面积同比下 降11个百分点。市场总体表现出如下特征： （1）房地产市场调控更加精细化，市场间分化特征显现。 2018年全年来看，在坚持“房住不炒”的调控逻辑下，各地保持了调控的连续性和稳定性， 大部分城市2017 年出台的调控政策在2018年充分显现影响，四季度棚改货币化安置缩减等政策 进一步削弱了市场购买力。随着调控政策更加“因地制宜”和精细化，不同城市群之间，库存与 销售分化加剧，市场表现出不同的行情，市场出现分化的特征。 （2）土地市场热度明显下降，流拍数量增多。 土地供应从全国齐步走的增加供应演变为有增有减，从价高者得走向摇号、熔断、限价、自 持等各种竞拍政策并用。土储不足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声，地价涨幅与溢价已 收窄；除了按需供给的新原则外，租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新 模式。全年土地市场降温显著，流拍总量已明显超过同期。 （3）房地产企业业绩保持增长，拿地放缓，强化现金流管理。 品牌房企销售业绩保持增长，百亿房企市场份额超75%，龙头企业规模效应更加突出。由于 房地产金融监管从严，行业融资通道收缩，企业资金承压。随着调控政策的持续深化，企业随行 就市加快推盘，通过多元化布局确保自身现金安全和经营稳健。 2、2019年房地产市场展望 受国内外经济贸易环境影响，我国经济下滑压力加大。货币政策维持稳健，房地产行业融资 难度依然较大；房地产政策环境平稳，将更加强调因城施策、理性施策及结构优化；市场将进一 步调整，投资、新开工增速将有所回落。 金融方面：2019年，为加强逆周期调节，新年的第一周央行宣布降准1个百分点，对小微企 业和民营企业进行精准投放，继续缓解实体经济流动性不足的问题。虽然此次降准促使部分股份 制银行和城商银行下调了房贷利率，利好房地产市场，但房地产企业的整体融资环境仍没有明显 松动。2019年开发商融资趋难趋贵的态势没有根本性转变。 政策方面：中央经济工作会议要求坚持因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任，意味 着2019年的政策走向不再是全国一盘棋，地方将获得更多调控自主权，调控的针对性和有效性将 进一步增强，同时各城市的政策分化也将进一步加剧。 行业方面：宏观经济环境变化一方面要求楼市运营保持平稳；另一方面，如果经济下行压力 进一步加大，将对房地产需求的持续性带来较大负面影响。房地产市场调控主基调不会改变，同 时预计长效机制将稳步推进，进一步稳固房价预期。全国商品房销售规模将高位回落，三四线市 场面临较大调整压力。销售降速将进一步导致房地产企业资金承压，预计2019年新开工面积和投 资增速会有所回落。 3、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析 2018年房地产市场调控措施从严格的同步调控逐步向精细化转变，一二三线城市市场表现并 不完全趋同，各有特点。随着公司项目储备的落地，分别在长三角区域形成了以苏州为核心的三 城分布、多项目同步运营格局；在京津冀区域实现以天津为核心的区域深耕；同时实现了重庆、 郑州等新区域的布局。 在公司开发项目所在区域分别来看：2018年西安被提名为国家中心城市，以其为核心的关中 平原城市群，区位优势明显，GDP增速明显提高，随着城市发展前景及户籍政策的开放，吸引大 量人口落户。现有住房供应量尚处在较低水平，土地市场不断向城市外围扩展，长期来看城市房 地产行业基本面较好，且对咸阳、宝鸡等城市市场有一定的带动作用。苏州经济保持高位增长， 人均GDP水平仍远高于全国平均，虽然发展速度减缓，但产业结构持续优化，外来人口占比高， 保持较大的人口流入，因此购房需求依然存在。天津区域市场严控趋势不变，土地市场回归理性， 底价成交成常态，流拍地块增多，住宅供大于求程度加剧，成交量下滑明显，区域内部板块分化 严重，市场整体进入调整深化期。重庆经济基本面较好，维持较高的经济增速，2018年出台多重 调控政策，全年主城区成交量价创新高，预期随着重庆经济转型调整，楼市政策可能稳中有松。 惠州全年依然维持一定的调控力度，市场回归理性，成交企稳，全年呈现量价齐升的局面，但全 年新增供应达历史高峰，去化周期拉长。 2018年，公司在西安、苏州、宝鸡等市场的开发项目，按计划实现去化和交房，市场口碑较 好，品牌影响力得到有效提升。随着公司布局的逐渐展开以及区域内的持续深耕，将不断提升公 司规模化发展速度，公司在区域内、行业内的地位也将继续稳步提高。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用 1、战略定位：以规模速度为导向，以质量效益为根本，以高效运营、开放合作为手段，通过 体制机制及业务的创新，构建地产生态圈，成为美好生活运营商。 2、商业模式：产融互动模式，以地产为桥梁，围绕美好生活，横向拓宽业务范围，纵向延伸 产业链，通过以融助产、以产带融、产融互动，构筑地产生态圈，形成系统化竞争优势。 3、总体战略规划：做美好生活运营商，把握高效运营和开放合作两大核心策略，构建动力机 制、控制机制、资源分配机制，实施地产开发、地产运营、物业服务、金融服务这四种业务组合， 深化文化地产、资本运作、精细化、产品力、人力资源五项继承措施。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 2019年，公司计划实现销售收入60亿元，实现新签合同65亿元。2019年公司计划开发的项 目有，西安区域：丹轩坊、丹轩梓园、曲江香都、万熙天地、悦熙广场项目；苏州区域：拾锦香 都、金兰尚院、泰州云锦香都、镇江新项目；天津区域：欧筑1898、益发里（熙樾台）、熙悦湾、 武清项目、郑州上街区项目；陕西区域：宝鸡九悦香都、咸阳珺樾坊、重庆水墨江山项目。 2019年公司计划开工、竣工面积如下： 序号 科目 2018年实际 （万平方米） 2019年计划 （万平方米） 增减比例 （%） 设定依据 1 开工面积 86.53 78.58 -9.19 依据待建项目实际开工条件设定计划开工面积 2 竣工面积 51.94 53.54 3.08 依据在建项目实际建设进度及里程碑节点计划 设定计划竣工面积 上述经营计划不代表公司对2019年度的盈利和预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团 队的努力程度等多种因素，存在一定的不确定性，敬请投资者特别注意。 2019年公司的发展思路及工作举措如下： 1、2019年公司发展主题——固本强基.行稳致远 2、2019年工作的指导思想——勤练内功快运营，把握机遇拓储备，开放创新强融资，勇于 变革提效能，刚性考核强激励。 3、2019年工作的主要思路 2019年的工作思路和举措确定为：聚焦战略规划，打赢“资源保障、能力提升、管理变革、 磐石行动”攻坚战。 （1）聚焦战略规划。一是坚定发展思路。通过高效运营和开放合作，坚持不懈做大企业规模， 推进二次创业；二是坚守发展目标。要坚持稳中求进，使资源、资金、管理、人才与市场变化相 适应，与公司发展目标相匹配；三是坚持发展举措。坚守房地产主业，坚定文化地产战略。推进 开放合作，做大公司规模，探索“地产+”业务模式，走稳全业态发展之路。 （2）打赢资源保障攻坚战。一是优化提升创新融资。二是全力保障土地储备。 （3）打赢能力提升攻坚战。一是提高营销去化能力。二是提高高效运营能力。三是提高成本 管控能力。四是提高研究分析能力。五是提高品牌塑造能力。 （4）打赢管理变革攻坚战。一是开展总部经营职能变革。二是开展管理流程变革。三是开展 考核激励变革。四是建立外脑合作机制。 （5）打赢磐石行动攻坚战。一是加强产品研究、质量管理。二是主动对标，持续改进。三是 创新发展，提升品质。 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1、政策风险 在“房住不炒”的总基调下，因城施策的差别化房地产调控政策仍将延续，未来调控政策力 度不会放松，但总体仍将以稳为主。同时，国家将深入推进住房制度改革和长效机制建设，也必 将对行业发展格局产生深远的影响。 应对举措：以积极进取的心态面对可能出现的变化，做到早预判、早应对；把握市场，因势 利导，及时调整投资方向及力度，最大程度减少对公司经营发展的不利因素。 2、经营风险 行业竞争加剧，土地获取难度增大，项目开发销售受政策调控影响，将会导致项目利润率降 低、销售资金回笼变慢等经营风险。 应对举措：公司将谨慎拿地，把控项目进度，提高资金回笼率，从而保障业绩的稳定增长。 3、财务风险 房地产属于资金密集型行业，充足的现金流对公司经营至关重要。在目前防范金融风险的大 背景下，在兼顾经济增长的同时，货币政策虽然在一定程度上有所宽松，但对房地产行业并未有 明显转变，融资难与融资贵将成为常态。 应对举措：面对严峻的外部环境，公司将坚持高周转和快速回笼资金的策略。同时，积极拓 宽融资渠道，加强资金管理，合理运用融资方式，有效降低财务杠杆风险，确保公司现金流安全。 (五) 其他 □适用 √不适用 四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况（未完）  |