[年报]津滨发展:2018年年度报告
天津津滨发展股份有限公司 2018年年度报告 2019-06 2019年03月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管 人员)李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在 的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨 论与分析中可能面对的风险因素内容。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房 地产业务》的披露要求 根据《深圳证券交易所股票上市规则》有关规定，公司2017年、2018年连 续两年亏损，公司股票在2018 年年度报告披露之后将被实行退市风险警示的特 别处理，且如果公司2019年不能实现扭亏为盈的话，公司股票将会暂停上市。 敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 2 第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 5 第三节 公司业务概要 ........................................................................................................................ 9 第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 11 第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 29 第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 40 第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 46 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 .......................................................................... 47 第九节 公司治理 .............................................................................................................................. 56 第十节 公司债券相关情况 .............................................................................................................. 62 第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 63 第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................ 200 释义 释义项 指 释义内容 公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 津滨发展 股票代码 000897 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司 公司的中文简称 津滨发展 公司的法定代表人 华志忠 注册地址 天津开发区明园路2号B2别墅5号 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 天津市南开区苍穹道15号 办公地址的邮政编码 300381 公司网址 HTTP://WWW.JBDC.COM.CN 电子信箱 JBFZ@JBDC.COM.CN 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 于志丹 罗晶 联系地址 天津市南开区苍穹道15号 天津市南开区苍穹道15号 电话 022-66223200 022-66225289 传真 022-66223273 022-66223273 电子信箱 YUZHIDAN@JBDC.COM.CN LUOJINGJBDC@163.COM 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 HTTP://WWW.CNINFO.COM.CN 公司年度报告备置地点 董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 91120000712830811X(统一社会信用代码) 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 公司成立初期主营业务包括基础设施（市政工程及服务，工业厂房建设、开发、 经营，热电产品）、新型材料、信息电子产品的开发、销售与经营。目前公司主营 业务为房地产开发经营及贸易。 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路169号2-9层 签字会计师姓名 黄秀娟 王艳妍 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入（元） 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 893,302,306.32 归属于上市公司股东的净利润 （元） -129,479,998.44 -119,359,144.44 -8.48% 47,056,244.67 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） -131,958,129.19 -123,454,429.50 -6.89% 48,810,041.16 经营活动产生的现金流量净额 （元） 860,299,637.47 -282,415,128.40 -404.62% 822,459,933.18 基本每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291 稀释每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291 加权平均净资产收益率 -11.61% -9.63% 减少了1.98个百分点 3.69% 2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末 总资产（元） 6,917,488,837.30 6,079,963,826.21 13.78% 6,699,810,524.21 归属于上市公司股东的净资产 （元） 1,050,124,248.06 1,179,604,246.50 -10.98% 1,298,963,390.94 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 36,663,099.81 31,157,239.95 44,354,976.11 42,596,475.43 归属于上市公司股东的净利润 -10,348,850.95 -12,959,536.73 -13,533,487.88 -92,638,122.88 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 -10,520,185.68 -14,117,620.55 -14,051,330.06 -93,268,992.90 经营活动产生的现金流量净额 -6,246,480.51 228,374,636.82 403,264,790.74 234,906,690.42 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 145,259.72 -197,687.69 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 148,610.85 188,337.95 2,216,561.63 计入当期损益的对非金融企业收取的资金 占用费 1,249,753.72 委托他人投资或管理资产的损益 176,993.48 单独进行减值测试的应收款项减值准备转 回 1,152,373.83 1,741,687.48 250,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,623,454.35 -395,945.11 -6,611,283.98 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 2,871,649.54 1,122,899.06 购买理财产品产生的投资收益 2,038,674.75 减：所得税影响额 355,037.98 491,704.52 1,199,730.46 少数股东权益影响额（税后） -3,116,963.65 -36,000.00 -1,238,697.75 合计 2,478,130.75 4,095,285.06 -1,753,796.49 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福 建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2018年度公司境界梅江H4项目，由于受到环境治理停工等因素影响未 能如期竣工交付，不能确认为主营业务收入，导致当年营业收入仅有以前项目尾房及车位实现的销售收入。同时，由于渤钢 债务重整导致其下属天津冶金集团轧三钢铁有限公司对我公司欠款6100多万元无法按期偿还，公司对此计提了相应坏账准备。 上述综合原因致使公司连续两年出现亏损。 报告期内，公司重点任务是积极推进梅江H4、H2、H3项目的开发建设，公司上下攻坚克难，团结一致，在房地产市 场不断受到政策调整的冲击下，精心组织，周密安排，有效应对，确保项目建设的主要工作节点按照年初确定的经营计划有 序开展，最大限度地克服和化解由于环保监管力度加大对项目建设造成的冲击，加强施工管理，有效控制成本，保障重要工 作节点如期完成，为实现在建项目实现竣工决算创造有利条件。 报告期内，公司H4、H2、H3项目建设取得阶段性成果。H4项目已正式开盘销售。H2项目建设进度正常。H3项目已于 年内开工建设。此外，H1项目的前期工作正在推进中。 公司始终秉持“质量优先”的建设原则，坚持精细化管理，精心打造“精品工程”，严格执行国家有关规范、规程和设计 要求，在材料、工程质量上严格把控质量关。H4项目被天津市质检总站选定为质量观摩的项目，并获得2018年度“安全文明 工地”的称号。 报告期内，公司不断完善制度体系建设，有效提升项目运营管控水平，强化考核激励机制，使管理基础得到了夯实， 管理成效显著提高。通过持续不断地推行员工季度考核评优活动，有效激励先进，充分调动员工工作积极性，考核激励体系 进一步优化；在明确部门职能和岗位职责基础上，梳理优化业务流程，完善制度体系建设；注重成本管理、质量管理、施工 进度管理和安全管理；改进和加强外地项目管理，推进了公司的管理水平逐步提高。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收账款 期末较期初减少32.51%，主要原因报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公司欠 款无法按期偿还，计提坏账准备所致 预付款项 期末较期初增加374.80%，主要原因是报告期内下属时代公司境界梅江H4项目开 盘，预缴维修基金增加所致 其他流动资产 期末较期初增加287.44%，主要原因是报告期内购买理财产品重分类及下属时代公 司境界梅江H4项目开盘预缴税款所致 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司多年主营房地产业务，经过不间断的改革调整，逐步形成了适应公司业务发展需要的组织架构和管理模式，具备 较为稳定的开发团队，为公司稳健发展提供了有力保证。 在战略层面，公司长期秉承“以住宅产品开发为主导，深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略”不动摇， 战略定位清晰，市场定位明确，着力“打造精品工程”，致力于提供特色、优质住宅产品，全面改善居住品质，从建筑质量 提升产品美誉度，公司注重品牌建设，确保“格调”地产品牌在区域市场具有一定的品牌效应和市场认知度。 随着房地产行业集中度的提高和土地价值的攀升，公司结合自身实际，在深入分析自身优劣势及外部竞争环境的基础上， 确立了差异化的竞争战略，以行业精品为标准，力求将每一个项目打造成行业精品，在细分市场中赢得竞争优势。 公司注重内部管理，对项目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工 到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。逐步完善的公司治理机制和内部管控体系，为公司实现有效管控提供了保障。 在新的市场环境下，公司还将通过提质增效，强化团队建设，在企业内部进行薪酬体系和激励考核体系的改革和创新， 最大程度地发挥专业人员的技术力量，充分调动员工干事创业的激情，不断激发企业的内生发展动力，不断增强公司在房地 产行业的竞争力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2018年，财政金融政策方面，货币政策注重预调微调，精准调控，强化金融监管，防控金融风险，稳健中性的货币政 策取向保持不变，要松紧适度。强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难融资贵问题。财政政策聚焦减税降费，加 强基建领域补短板力度。新个税法出台，激发居民消费潜力，支持民营经济发展，推进企业减税降负，加大基建投资补短板 力度。房地产税列入一类项目，5年内完成立法规划。 房地产调控政策方面，继续坚持以“房住不炒，因城施策”为总基调，中央强调楼市调控不放松，地方因城施策稳楼 市，坚决遏制房价上涨。加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，保障市场平稳运行。各地注重差别化调控， 因城因区出台精准化调控政策。重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求，三四线城市因城分区施策，促进楼市 平稳发展。严格限制房地产商业项目融资，支持保障性住房融资需求。严格限制商业房地产项目融资。支持保障性住房融资 需求。鼓励商办改租赁住房，培育住房租赁市场。 有效供给政策方面，继续深化土地和住房制度改革，构建房地产市场长效机制，优化供应结构，提高保障性住房比例。 住建部要求加快制定实施住房发展规划，调整住房供应结构各地增加住房土地供应规模，调整土地和住房供应结构。拓宽供 给渠道，推进住房租赁市场快速发展，稳步推进住房租赁市场建设。各地拓宽租赁住房供应渠道，扶持租赁企业发展，满足 人才租住需求。 2018年，天津出台海河人才计划，力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口，优惠政策内容重点聚焦降低落户 门槛、保障人才住房需求、人才奖励、子女入学等方面调整落户政策。京津冀三地科技部门正式签署《关于共同推进京津冀 协同创新共同体建设合作协议（2018-2020年）》，共促区域科技资源共享和成果转移转化，推动区域创新链和产业链完善 贯通。 2018年受调控政策收紧影响，天津商品住宅市场回归理性，供应量较去年同期上涨35.68%，销供比自2016年以来不断 下降，供不应求矛盾有所缓解。政策环境持续收紧背景下，市场需求被抑制，2018年全年累计成交1156.53万平方米，同比 下跌1%，月均成交96.38万平方米。 2018年受供地节奏加快影响，成交量有所上升，全年累计成交经营性用地1472万平米，同比有20.23%的涨幅。 从四大区域看，远郊五区成交比重最高，为40%，同比下降12.8个百分点；其次环城四区成交576.59万平米，比重为 39%，市内六区、滨海新区成交占比分别为3%和18%。 2018年土地市场活跃度依然较高，房企拿地热情不减，平均成交楼面价为10777元/平米，同比涨幅为13.12%，再创历 史新高；住宅用地平均成交楼面价突破万元，高达11332元/平米，同比涨幅为9.9%。 公司境界梅江H4项目于2018年实现开盘销售。受天津市房地产调控政策收紧的影响，市场需求受到一定的抑制，去化速 度有所放缓。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 1、报告期内主要经营情况 2018年，公司实现营业收入1.55亿元，同比减少84.14%，主要系上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收入确认条件 确认收入，而本报告期没有新增确认收入的项目所致。归属母公司所有的净利润为-12948.00万元，主要受下列因素影响： （1）、本年度公司房地产项目基本处于前期开发建设阶段，无新增可结算收入；（2）、受渤钢系债务重整导致轧三钢铁公 司对我公司欠款无法按期偿还的影响，本年度计提坏账准备3340万元；（3）、津汇红树湾B项目由于受到地块间路段道路 规划变更影响，计提了存货跌价准备2436万元。 1）公司主要会计报表项目的异常情况及原因说明 单位：元 项目 期末数 期初数 同比增减 重大变动说明 应收账款 61,526,431.45 91,162,625.58 -32.51% 报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公 司欠款无法按期偿还，计提坏账准备所致 预付款项 13,253,195.56 2,791,297.59 374.80% 报告期内下属时代公司境界梅江H4项目开 盘，预缴维修基金增加所致 其他流动资产 603,474,031.41 155,758,068.28 287.44% 报告期内购买理财产品重分类及下属时代公 司境界梅江H4项目开盘预缴税款所致 短期借款 660,500,000.00 1,050,000,000.00 -37.10% 报告期内归还到期债务所致 预收款项 3,128,021,524.78 1,657,992,131.78 88.66% 报告期内下属时代公司及津汇公司预收售房 款增加所致 应交税费 32,104,950.71 109,653,763.63 -70.72% 报告期内下属时代公司土地增值税清算，缴纳 土地增值税所致 其他应付款 260,081,782.92 95,687,801.50 171.80% 报告期内收到津滨造纸公司往来款所致 一年内到期的非流 动负债 532,000,000.00 79,000,000.00 573.42% 报告期内一年内到期的长期借款增加所致 长期借款 613,000,000.00 1,299,000,000.00 -52.81% 报告期内转入一年内到期的非流动负债增加 所致 长期应付款 47,374.32 77,512.35 -38.88% 报告期内应付融资租赁款减少所致 项目 2018年 2017年 同比增减 重大变动说明 营业收入 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收 入确认条件确认收入，而本报告期没有新增确 认收入的项目所致 营业成本 115,656,854.13 866,690,876.34 -86.66% 上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收 入确认条件结转相应成本所致 税金及附加 16,711,007.82 71,414,116.88 -76.60% 上年同期下属津汇公司红树湾A项目完工，满 足确认收入条件，确认收入所致 销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82 36.82% 报告期内下属时代公司境界梅江H4开盘销 售，项目推广费用增加所致 财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93 -67.69% 报告期内公司贷款结构发生变化，主要为项目 贷款，财务费用减少所致 投资收益 7,247,436.49 22,299,622.44 -67.50% 上年同期取得可供出售金融资产持有期间投 资分红较多所致 资产处置收益 145,259.72 -100.00% 报告期内没有处置相关资产所致 营业外收入 6,137,670.37 357,039.37 1619.05% 报告期内收到客户违约金收入所致 营业外支出 9,612,513.87 564,646.53 1602.39% 报告期内津汇红树湾B2项目计提延期交房违 约赔偿金所致 房地产行业相关信息 （1）公司土地储备情况 地块 位置 规划用途 新增土地面 积（㎡） 待开发土地 面积（㎡） 计容建筑面 积（㎡） 预计开工时间 境界梅江 H1地块 西青区友谊南路与外 环线交口 旅馆用地 162,549.00 91,100.00 2019年7月 境界梅江 P1地块 西青区友谊南路与外 环线交口 商务金融用地 50,105.00 80,000.00 境界梅江 P5地块 西青区友谊南路与外 环线交口 公共设施用地 4,012.00 （2）公司房地产开发情况 项目名称 位置 规划用途 占地面积 （㎡） 计容建筑面积 （㎡） 新开工面积（㎡） 施工面积 （㎡） 津汇红树湾B2 泉州市洛江区万 安街道万福社区 住宅、商服用 地 28,829.00 128,922.21 - 212,947.76 津汇红树湾B1 泉州市洛江区万 安街道万福社区 住宅、商服用 地 29,789.00 76,227.18 - 79,308.98 境界梅江H2 西青区江湾路与 兰波路交口 居住型公寓 115,259.10 95,214.00 - 199,803.55 境界梅江H4 西青区汇川路与 碧波道交口 居住型公寓 41,798.60 65,123.00 - 90,123.00 境界梅江H3 西青区友谊南路 与外环线交口 居住型公寓 55,625.50 73,313.00 108,713.00 108,713.00 项目名称 竣工面积（㎡） 预计总投资 金额（万元） 实际投资金 额（万元） 开工日期 完工日期 母公司股 东占权益 比例(%) 津汇红树湾B2 121,891.00 101,897.54 2015年12月 2019年10月 60% 津汇红树湾B1 94,884.00 61,847.09 2017年11月 2020年8月 60% 境界梅江H2 260,333.00 107,529.67 2017年1月 2021年3月 100% 境界梅江H4 120,364.00 50,371.90 2017年1月 2019年12月 100% 境界梅江H3 167,294.00 29,609.71 2018年11月 2020年10月 100% （3）公司房地产销售情况 项目名称 位置 规划用途 可供出售面积 （㎡） 本期预售面积 （㎡） 境界梅江H5 西青区友谊南路与外 环线交口 城镇住宅用地 101,072.74 - 境界梅江H6 西青区友谊南路与外 环线交口 城镇住宅用地 54,809.68 - 境界梅江H4 西青区汇川路与碧波 道交口 居住型公寓 63,348.72 23,582.48 津汇红树湾A 泉州市洛江区万安街 道万福社区 住宅、商服用地 110,804.03 1,785.50 津汇红树湾B2（15#—23#、25#） 泉州市洛江区万安街 道万福社区 住宅、商服用地 120,027.35 38,025.04 津汇红树湾B1（11#-13#） 泉州市洛江区万安街 道万福社区 住宅、商服用地 47,977.13 44,680.57 天津体院北住宅项目 河西区体院北路与环 湖东路交口 住宅、商服用地 50,915.80 - 项目名称 累计预售面积（㎡） 本期结算面积（㎡） 累计结算面积 （㎡） 母公司股东占权 益比例(%) 境界梅江H5 100,447.23 163.04 100,326.72 100% 境界梅江H6 54,720.39 54,720.39 100% 境界梅江H4 23,582.48 - - 100% 津汇红树湾A 102,250.12 3,274.36 101,484.47 60% 津汇红树湾B2（15#—23#、25#） 116,237.02 60% 津汇红树湾B1（11#-13#） 44,680.57 60% 天津体院北住宅项目 49,776.98 49,776.98 100% （4）公司融资途径 1）银行贷款 单位：元 贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额 锦州银行 2018/7/13 2019/7/12 人民币 5.0025% 150,000,000.00 华夏银行 2018/6/27 2019/6/19 人民币 5.2200% 100,000,000.00 天津农商银行 2018/6/26 2019/6/25 人民币 5.2200% 250,000,000.00 天津农商银行 2018/2/27 2019/2/26 人民币 5.0025% 60,500,000.00 北京银行 2018/3/22 2019/3/19 人民币 5.0025% 100,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2019/3/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2019/9/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2019/6/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2019/12/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2019/6/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2019/12/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2020/3/23 人民币 5.7000% 128,000,000.00 兴业银行 2018/4/18 2019/6/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00 兴业银行 2018/4/18 2019/12/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00 兴业银行 2018/4/18 2020/3/23 人民币 5.7000% 56,000,000.00 浦发银行 2017/4/27 2019/3/10 人民币 4.4650% 49,000,000.00 浦发银行 2017/5/24 2019/3/10 人民币 4.4650% 50,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2019/3/10 人民币 4.4650% 80,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2019/12/30 人民币 4.4650% 1,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2020/3/10 人民币 4.4650% 109,000,000.00 合计 1,505,500,000.00 2）信托融资 单位：元 贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额 渤海国际信托股份有限公司 2016/6/29 2019/6/28 人民币 5.7000% 150,000,000.00 渤海国际信托股份有限公司 2016/7/8 2019/7/7 人民币 5.7000% 150,000,000.00 合计 300,000,000.00 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 154,771,791.30 100% 976,160,122.82 100% -84.14% 分行业 商品销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26% 房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48% 房地产销售 53,969,614.97 34.87% 873,944,358.59 89.53% -93.82% 物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96% 其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07% 分产品 钢材、矿粉销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26% 天津体院北住宅项 目 3,320,000.00 2.15% 440,000.00 0.05% 654.55% 滨海国际 1,142,857.16 0.74% 643,809.55 0.07% 77.51% 境界梅江H5 6,688,247.55 4.32% 3,799,103.88 0.39% 76.05% 境界梅江H6 735,501.93 0.48% 14,346,946.77 1.47% -94.87% 玛歌一期 3,175,428.57 2.05% 津汇红树湾A 38,907,579.76 25.13% 854,714,498.39 87.55% -95.45% 房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48% 物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96% 其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07% 分地区 天津 115,864,211.54 74.86% 121,445,624.43 12.44% -4.60% 福建 38,907,579.76 25.14% 854,714,498.39 87.56% -95.45% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产销售 53,969,614.97 33,654,318.98 37.64% -93.82% -95.72% 27.54% 物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13% 分产品 津汇红树湾A 38,907,579.76 24,686,810.49 36.55% -95.45% -96.82% 27.39% 物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13% 分地区 天津 115,864,211.54 88,148,471.99 23.92% -4.60% -2.34% -1.76% 福建 38,907,579.76 27,508,382.14 29.30% -95.45% -96.46% 20.14% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2018年 2017年 同比增减 房地产销售 销售量 平方米 3,437.4 98,975.97 -96.53% 生产量 平方米 库存量 平方米 11,787.94 15,225.34 -22.58% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内项目都处在开发建设阶段。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商品销售 钢材、矿粉销售 0.00 0.00% 0.00% 房屋租赁 工业厂房租赁 1,822,691.14 1.57% 2,282,049.27 0.26% -20.13% 房地产销售 商品房销售 33,654,318.98 29.10% 785,651,942.50 90.65% 95.72% 物业管理 物业管理 80,179,844.01 69.33% 78,752,792.26 9.09% 1.81% 其他 其他 0.00 0.00% 4,092.31 0.00% 0.00% 合计 115,656,854.13 100.00% 866,690,876.34 100.00% -86.66% 单位：元 产品分类 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 钢材、矿粉销售 商品销售 天津体院北住宅 项目 商品房销售 319,827.19 0.28% 33,666.02 0.00% 850.00% 滨海国际 商品房销售 592,129.58 0.51% 414,521.25 0.05% 42.85% 境界梅江H5 商品房销售 2,172,111.01 1.88% 2,060,666.27 0.24% 5.41% 境界梅江H6 商品房销售 148,699.84 0.13% 6,710,367.29 0.77% -97.78% 玛歌一期 商品房销售 5,734,740.87 4.96% 津汇红树湾A 商品房销售 24,686,810.49 21.34% 776,432,721.67 89.59% -96.82% 房屋租赁 工业厂房租赁 1,822,691.14 1.57% 2,282,049.27 0.26% -20.13% 物业管理 物业管理 80,179,844.01 69.33% 78,752,792.26 9.09% 1.81% 其他 其他 0.00 0.00% 4,092.31 0.00% -100.00% 合计 115,656,854.13 100.00% 866,690,876.34 100.00% -86.66% 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 清算主体 持股比例 不再纳入合并范围的时间 天津津滨汉兴投资有限公司 100% 2018年12月 天津津滨汉兴投资有限公司于2018年12月完成注销。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 19,047,081.90 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 12.30% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比 例 0.00% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户1 4,973,961.90 3.21% 2 客户2 3,948,529.52 2.55% 3 客户3 3,700,191.43 2.39% 4 客户4 3,248,970.48 2.10% 5 客户5 3,175,428.57 2.05% 合计 -- 19,047,081.90 12.30% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 395,359,925.55 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 63.76% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额 比例 0.00% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 天津市建工工程总承包有限公司 198,819,722.00 32.06% 2 福建省惠东建筑工程有限公司 171,090,000.00 27.59% 3 泉州市城乡规划局洛江分局 15,103,636.50 2.44% 4 苏州园林发展股份有限公司 5,653,871.00 0.91% 5 天津市方标建筑设计有限公司 4,692,696.05 0.76% 合计 -- 395,359,925.55 63.76% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2018年 2017年 同比增减 重大变动说明 销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82 36.82% 报告期内下属时代公司境界梅江H4 开盘销售，项目推广费用增加所致 管理费用 57,644,766.63 60,306,545.68 -4.41% 财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93 -67.69% 报告期内公司贷款结构发生变化，主 要为项目贷款，财务费用减少所致 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,873,178,756.18 753,958,737.93 148.45% 经营活动现金流出小计 1,012,879,118.71 1,036,373,866.33 -2.27% 经营活动产生的现金流量净 额 860,299,637.47 -282,415,128.40 404.62% 投资活动现金流入小计 4,310,718,720.51 7,585,082,323.61 -43.17% 投资活动现金流出小计 4,649,380,253.79 7,528,363,484.12 -38.24% 投资活动产生的现金流量净 额 -338,661,533.28 56,718,839.49 -697.09% 筹资活动现金流入小计 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93% 筹资活动现金流出小计 1,630,221,375.11 1,921,593,600.35 -15.16% 筹资活动产生的现金流量净 -769,721,375.11 -131,593,600.35 -484.92% 额 现金及现金等价物净增加额 -248,083,270.92 -357,289,889.26 30.57% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项 目 2018年度 2017年度 变动幅度 主要影响因素 销售商品、提供劳务收到的现金 1,619,439,022.27 696,193,117.05 132.61% 报告期内下属时代公司境界 梅江H4项目开盘，收到售房 款较多所致 收到其他与经营活动有关的现金 253,739,733.91 57,765,620.88 339.26% 报告期内收到津滨造纸及粤 阳公司往来款、下属房地产 公司收到购房定金及代收费 用所致 经营活动现金流入小计 1,873,178,756.18 753,958,737.93 148.45% 以上两项因素共同影响的结 果 支付的各项税费 183,498,047.39 121,165,749.82 51.44% 报告期内下属时代公司境界 梅江H6项目土地增值税清 算，缴纳土地增值税以及境 界梅江H4项目开盘预缴企 业所得税、增值税、土地增 值税所致 取得投资收益收到的现金 7,152,934.51 102,580,996.22 -93.03% 上年同期收到联营企业分红 款所致 处置固定资产、无形资产和其他长 期资产收回的现金净额 171,570.39 -100.00% 报告期内没有处置固定资产 收到其他与投资活动有关的现金 4,303,565,786.00 7,482,329,757.00 -42.48% 报告期内收回理财投资款减 少所致 投资活动现金流入小计 4,310,718,720.51 7,585,082,323.61 -43.17% 以上三项因素共同影响的结 果 购建固定资产、无形资产和其他长 期资产支付的现金 814,467.79 1,101,579.84 -26.06% 报告期内购置固定资产减少 所致 支付其他与投资活动有关的现金 4,648,565,786.00 7,527,261,904.28 -38.24% 报告期内支付理财投资款减 少所致 投资活动现金流出小计 4,649,380,253.79 7,528,363,484.12 -38.24% 以上两项因素共同影响的结 果 取得借款收到的现金 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93% 报告期内银行贷款减少所致 筹资活动现金流入小计 860,500,000.00 1,790,000,000.00 -51.93% 以上一项因素影响的结果 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 主要系下属公司境界梅江H4及津汇红树湾B区收到预售房款及下属津汇公司计提存货跌价准备、贸易分公司计提坏账准 备所致。 三、非主营业务分析 √ 适用 □ 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 7,247,436.49 -4.75% 报告期内联营企业权益法核算 确认投资收益，取得可供出售 金融资产持有期间取得的投资 分红以及本公司购买理财产品 产生的收益所致 部分收益具有可持续性 公允价值变动损益 资产减值 51,538,017.58 -33.75% 报告期内下属津汇公司计提存 货跌价准备，渤钢债务重整导 致轧三钢铁公司对我公司欠款 无法按期偿还，计提坏账准备 所致 不具有可持续性 营业外收入 6,137,670.37 -4.02% 报告期内收到客户违约金收入 等所致 不具有可持续性 营业外支出 9,612,513.87 -6.29% 报告期内津汇红树湾B2区延 期交房计提违约金等支出所致 不具有可持续性 其他收益 92,904.32 -0.06% 报告期内代扣个人所得税手续 费返还所致 不具有可持续性 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018年末 2017年末 比重增 减 重大变动 说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 711,082,317.60 10.28% 961,533,005.61 15.81% -5.53% 应收账款 61,526,431.45 0.89% 91,162,625.58 1.50% -0.61% 存货 5,311,976,678.46 76.79% 4,653,445,727.53 76.54% 0.25% 长期股权投资 95,575,621.56 1.38% 95,522,409.82 1.57% -0.19% 固定资产 8,304,885.33 0.12% 9,123,875.64 0.15% -0.03% 短期借款 660,500,000.00 9.55% 1,050,000,000.00 17.27% -7.72% 长期借款 613,000,000.00 8.86% 1,299,000,000.00 21.37% -12.51% 预付款项 13,253,195.56 0.19% 2,791,297.59 0.05% 0.14% 其他应收款 16,224,103.39 0.23% 19,421,187.46 0.32% -0.09% 其他流动资产 603,474,031.41 8.72% 155,758,068.28 2.56% 6.16% 可供出售金融资产 35,562,484.98 0.51% 35,562,484.98 0.58% -0.07% 无形资产 547,511.35 0.01% 599,501.10 0.01% 0.00% 长期待摊费用 481,422.80 0.01% 567,647.60 0.01% 0.00% 递延所得税资产 58,989,233.41 0.85% 54,475,995.02 0.90% -0.05% 应收票据 490,920.00 0.01% 0.00 0.00% 0.01% 应付账款 460,297,294.86 6.65% 403,435,203.27 6.64% 0.01% 预收款项 3,128,021,524.78 45.22% 1,657,992,131.78 27.27% 17.95% 应付职工薪酬 25,470,445.94 0.37% 29,761,728.52 0.49% -0.12% 应交税费 32,104,950.71 0.46% 109,653,763.63 1.80% -1.34% 其他应付款 260,081,782.92 3.76% 95,687,801.50 1.57% 2.19% 一年内到期的非流 动负债 532,000,000.00 7.69% 79,000,000.00 1.30% 6.39% 长期应付款 47,374.32 0.00% 77,512.35 0.00% 0.00% 递延所得税负债 7,281,961.91 0.11% 7,281,961.91 0.12% -0.01% 2、以公允价值计量的资产和负债 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值 变动损益 计入权益的累 计公允价值变 动 本期计提的减 值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 投资性房地产 0.00 0.00 上述合计 0.00 0.00 金融负债 0.00 0.00 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 □ 是 √ 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况 项 目 期末余额（元） 受限原因 存货（开发产品和开发成本） 543,145,710.42 借款抵押 合 计 543,145,710.42 五、投资状况 1、总体情况 □ 适用 √ 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 （未完）  |