[年报]万 科Ａ:2018年年度报告
万科 企业 股份有限公司 CHINA VANKE CO., LTD. 2018年度报告 证券代码： 000002、 299903 证券简称：万科 A、 万科 H代 公告 编号： 〈万〉 2019-022 二〇一 九 年三月 第一节 重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证 2018年度 报告 （以下 简称 “ 本报告 ” ） 所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真 实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 本报告 已 经公司第十八届董事会第 十八 次会 议审议通过 。 董事 会 副主席 林茂德 因 公务 原因未能亲自出席本次会议，授权 陈贤军 董事代 为出席会议并行使表决权。 除此之外 ，其他 各位董事 均 亲自出席了本次董事会会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准 无保留意见的审计报告。 董事会主席郁亮，总裁、 首席执行官 祝九胜，执行副总裁、首席 财务官、 财务负责人 孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确 和 完整。 公司 2018年度分红派息预案： 2018年度拟合计派发现金股息人民币 11,811,892,641.07元 （含税） ，占公司 2018年合并 报表 中 归属于母公司股东 的 净利润 的比例为 34.97%， 不送红 股，不以公积金转增股本 。 如 以 2018年末公司总股份数 11,039,152,001股计算，每 10股派送 人民币 10.70元（含税）现金股息 。 如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可 转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派 息 总额 不变的前提下相应调整。 本 报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团 对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 本报告 详细 描述了 公司目前 面临的主要风险及应对措施， 敬请 投资者查阅 “第八节 公 司治理报告暨企业管治报告” 之 “十、内部 控制和风险管理 ” 部分 。 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ ................................ ................................ ... 1 第二节 致股东 ................................ ................................ ................................ ............................... 4 第三节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................................ ............................... 6 第四节 董事会报告 ................................ ................................ ................................ ..................... 10 第五节 重要事项 ................................ ................................ ................................ ......................... 73 第六节 股本变动及股东情况 ................................ ................................ ................................ ..... 84 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ................................ ................................ ..... 91 第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ................................ ................................ ..................... 99 第九节 监事会报告 ................................ ................................ ................................ .................... 115 第十节 内部控制情 况 ................................ ................................ ................................ ................ 117 第十一节 公司债券情况 ................................ ................................ ................................ ........... 127 第十二节 财务报告 ................................ ................................ ................................ ................... 131 第十三节 备查文件目录 ................................ ................................ ................................ ........... 326 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指 万科 企业 股份有限公司 万科、 集团 、本集团 指 万科 企业 股份有限公司及其 附属公司 万科 物业 指 万科 物业发展 股份 有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港 联合交易所有限公司 地铁 集团 指 深圳市 地铁集团有限公司 钜盛华 指 深圳市 钜盛华股份有限公司 前海 人寿 指 前海 人寿保险 股份 有限公司 印 力集团 指 印力集团控股有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《 深交所 上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所 主板 上市公司规范运作指引》 《 联交所上市规则 》 指 《香港 联 合交易所 有限 公司 证券 上市规则 》 《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四 《 企业 管治守 则》 《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事 进行证券交易的标准守则》 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 收入准则 指 2017年财政部修订并发布的《企业会计准则第 14号 — 收入》 金融工具准则 指 2017年财政部修订并发布的《企业会计准则第 22号 — 金融工具确认和 计量》、《企业会计准则第 23号 — 金融资产转移》、《企业会计准则 第 24号 — 套期会计》、《企业会计准则第 37号 — 金融工具列报》 报告期 指 2018年 1月 1 日至 2018年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 第二节 致股东 如果只看数据， 2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开 工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？ 我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。 当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过 程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是， 那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。 早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑 —— 房地产市场的一切 长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。 从人口 总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。 90后比 80后 人口少 3,100万， 00后又比 90后少 4,100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升 带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。 2018年社会消 费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一 定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比 总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒 度，更丰富的维度和更及时的跟踪。 而随着 90后甚至 00后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性 特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。我 们的组织和团队成员，需要更强大的学习能力、应变效率。 而从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。 2018年中国 房地产市场 TOP3包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额，超过 1/8； TOP10是 26.9%，超过 1/4； TOP20为 37.5%， TOP30为 45.2%， TOP50为 55.1%， TOP100为 66.7%。 前 100家开发 商获得 2/3的市场份额，这说明竞争 正变得 越来越激烈，而且 主要 是重量级选 手之间的相互竞争。如何在市场中 赢得客户的青睐 ，考验的是方方面面的能力。 是的，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需 要更高技术含量的时代。 这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于我们的选择和行 动。对于我们而言，偏离时代航道是危，顺应时代趋势是机；漠视客户是危，坚持“好产 品、好服务”是机；投机取巧是危，勤勉耕耘是机；高调浮夸是危，诚实低调是机；消极 懈怠是危，积极应对是机。 为了支持万科未来 的持续增长，转型势在必行。我们在 2018年将公司战略定位升级为 “城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着我们不仅要提供硬件， 也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间， 将服务延伸到客户生活需求的更多方面， 基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打 造客户愿意买单的好产品、好服务，唯有如此， 才能真正找到万科未来的第二曲线。 但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。 首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、 仍有进入空间 的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万 科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准 化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎 所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。 因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适 区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。 我们如何应对这样的挑战？这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没 有足够的 能力就贸然出击、四面开花，我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践， 我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演，来获得真实的能力。 2018年，我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室，那么黄金时 代的远去就未必是坏事。其实所有行业，所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相 对熟悉的领域，竞争烈度的提升、容错空间的收缩，从另一个侧面看，也恰好为我们进入 更多的领域，提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。 基于这样的分析，我们提出了 2019年经营工作的指导思想：面对高度的不确定性，我 们应该 摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务 商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋 斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。 “基本盘”将是万科 2019年最重要的词汇。《孙子兵法》中有两句特别重要的话： “凡战者，以正合，以奇胜”、“昔之善战者，先为不可胜”。这里面的“以正合”、 “先为不可胜”，就是基本盘。我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在 最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功， 才能为转型奠定更坚实的 基础。 各位股东，远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾，而道路永远属于不懈的探索者。 这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东，共同期待在美好的未来，看 见一个更美好的万科。 第三节 公司简介 和主要 财务指标 公司 于 1984年 在深圳经济 特区成立 ， 1988年经深圳市人民政府“深府办（ 1988） 1509 号”文批准，公司实施股份制改革 ； 1991年 1月 29日，公司发行 的 A股在深 交 所上市； 1993年 5月 28日，公司发行 的 B股在深交 所上市； 2014年 6月 25日，公司 B股以介绍方 式转换上市地在 联交 所主板 （ H股） 上市。 公司 于 1988年 进入 房地产行业 ， 经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与 生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。 2016年公司首 次跻身《财富》“世界 500强”，位列榜单第 356位， 2017年、 2018年接连上榜，分别位 列榜单第 307位、第 332位。 2014年公司第四个十年发展规划 将 “三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务 商” ， 2018年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化 为四个角色：美好生活场景师 、 实体经济生力军 、 创新探索试验田 、 和谐生态建设者。 公司 坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持 与城市同步发展、与客户同 步发展的两条主线，核心业务包括住宅开发、 物业服务 和 租赁住宅 。近年来， 公司 在巩固 核心业务优势的基础上，围绕 城乡建设与生活服务商 的定位，积极拓展业务版图， 已 进入 商业开发和运营、物流仓储服务、 标准办公 与产业园 、冰雪度假、养老、教育等领域 。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称： 万科企业股份有限公 司（缩写为 “ 万科 ” ） 英文名称： CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为 “ VANKE” ) 注册地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 办公地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码： 518083 香港主要营业地点： 香港花园道 1号中银大厦 55楼 国际互联网网址： www.vanke.com 电子信箱： IR@vanke.com 法定代表人： 郁亮 联交所 授权代表： 王文金、朱旭 联交所 替代授权代表： 陈 颖杰 （二）联系人和联系方式 董事会秘书 、 公司秘书： 朱旭 电子信箱： IR@vanke.com 股证事务授权代表： 吉江华 电子信箱： IR@vanke.com 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话： 0755-25606666 传真： 0755-25531696 助理公司秘书： 陈 颖杰 电子邮件： IR@vanke.com 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话： 00852-23098888 传真： 00852-23288097 （三）股票情况 A股股票上市地： 深交所 A股股票简称： 万科 A A股股票代码： 000002 H股股票上市地： 联交所 H股股票简称： 万科企业、万科 H代 注 H股股票代码： 2202、 299903 注 注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易 其 因 B转 H而 持有 的 本公 司 H股 股份 使用 。 H股股份过户登记处： 香港中央证券登记有限公司 联系地址： 香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室 （四）信息披露及备置地点 信息披露媒体名称： 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日 报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址 ： A股 ： www.cninfo.com.cn H股： www.hkexnews.hk 年度报告备置地点： 公司董事会办公室 （五）注册变更情况 公司首次注册登记日期： 1984年 5月 30日，地点：深圳 变更登记日期： 2017年 7月 14日，地点：深圳 统一社会信用代码： 91440300192181490G （六）聘请的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所 境内 ： 毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙 ) 地址： 北京市东长安街 1号东方广场 毕马威大楼 8层 签字会计师： 房炅，陈泳意 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道 10号太子大厦 8楼 公司聘请的律师事务所 境内： 广东信达律师事务所 ， 地址： 深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12楼 北京市 君合（ 深圳 ） 律师 事务所，地址 ：深圳市福田区中心四路 1-1号嘉里建设广场三 座第 2803-04室 境外：普衡律师事务所 地址： 香港花园道 1号中银大厦 21~22楼 二、会计数据和财务指标摘要 （一）主要会计数据和财务指标 单位：人民币元 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入 297,679,331,103.19 242,897,110,250.52 22.55% 240,477,236,923.34 营业利润 67,498,612,522.27 50,812,916,408.40 32.84% 39,023,778,797.86 利润总额 67,460,201,390.98 51,141,952,665.41 31.91% 39,253,611,726.28 归属于上市公司股 东的净利润 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 20.39% 21,022,606,256.56 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 33,490,078,355.00 27,279,538,697.37 22.77% 20,929,278,864.67 经营活动产生的现 金流量净额 33,618,183,388.52 82,322,834,216.50 -59.16% 39,566,129,021.69 基本每股收益 3.06 2.54 20.39% 1.90 稀释每股收益 3.06 2.54 20.39% 1.90 全面摊薄净资产收 益率 21.68% 21.14% 增加 0.54个百分点 18.53% 加权平均净资产收 益率 23.24% 22.80% 增加 0.44个百分点 19.68% 2018年末 2017年末 本年末比上年末增减 2016年末 资产总额 1,528,579,356,474.81 1,165,346,917,804.55 31.17% 830,674,213,924.14 负债总额 1,292,958,626,477.23 978,672,978,646.26 32.11% 668,997,642,643.14 归属于上市公司股 东的净资产 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 17.40% 113,444,766,722.65 股本 11,039,152,001.00 11,039,152,001.00 0.00% 11,039,152,001.00 归属于上市公司股 东的每股净资产 14.11 12.02 17.40% 10.28 资产负债率 84.59% 83.98% 增加 0.61个百分点 80.54% （二）分季度主要财务指标 单位：人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 30,825,615,283.99 75,148,921,985.95 70,047,601,929.81 121,657,191,903.44 归属于上市公司股东 的净利润 894,878,011.08 8,228,865,189.24 4,860,816,599.59 19,788,091,878.70 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 825,909,677.02 8,270,739,231.12 4,849,783,778.16 19,543,645,668.70 经营活动产生的现金 流量净额 -27,753,653,226.06 23,498,560,319.77 -21,476,081,778.16 59,349,358,072.97 （三）非经常性损益项目 单位：人民币元 项目 2018年 2017年 2016年 非流动资产处置损益 -3,409,185.58 -4,915,545.41 -1,994,277.63 持有交易性金融资产、其他权益 工具投资和其他非流动金融资产 产生的公允价值变动 和投资收 益 ，以及处置交易性金融资产取 得的投资收益 160,771,714.99 55,886,748.24 8,150,281.96 出售、处理部门或投资单位收益 255,939,060.42 61,498,251.79 -62,729,861.09 除上述各项之外的其他 投资收 益、 营业外收入和支出 -38,411,131.29 735,489,630.97 231,827,206.05 所得税影响 -84,672,383.91 -70,328,510.53 -57,284,084.10 少数股东损益影响 -7,644,751.02 -5,354,390.07 -24,641,873.30 合计 282,573,323.61 772,276,184.99 93,327,391.89 （四）境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益 2018年 2017年 2018年 12月 31日 2017年 12月 31日 按境外会计准则 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 按境内会计准则 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 按境外会计准则调整的分项及合计： 按境外会计准则 - - - - 差异说明 无差异 第四节 董事会报告 一、经营情况讨论与分析 2018年，外部环境发生深刻变化。宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行 业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加，增加 了经营的复杂性和不确定性。 面对外部环境的变化，本集团于年中明确提出“ 收敛聚焦、巩固提升基本盘 ”，强调认清、顺应大 势，明确、聚焦力量，确保“活下去、活得好、活得久”；并 以 “ 战略检讨 - 业务梳理 - 组织重建 - 事人匹 配 ” 为逻辑主线，推动 各 业务单元的系统变革 ，提升组织能力。得益于前瞻性的布局与及时有效的应对， 2018年本集团传统开发业务优势持续巩固，在 销售、交付规模逐年增加 的背景下 ，总体客户满意度、质 量满意度 均有提高；非开发 业务 的 经营 表现亦不乏亮点， 经营能力持续提升 。报告期内， 本集团实现营 业收入 2,976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润 337.7亿元，同比 分别 增长 22.6%和 20.4%。集团保持 了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级，期末净负债率 30.9 %，继续 处于行业低位。在业绩增长 的同时，本集团积极履行社会责任，在精准扶贫、乡村建设、 教育发展、环境保护 等方面均做出力所能 及的贡献。 （一）2018年房地产市场回顾 2018年 ，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化， 市场 也 经历了由热转冷的 变化。 上半年 部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加 码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下 半年 市场氛围快速转冷，多个 城市 的地产项目来访量、 认购率 大幅 下降 ，成交速度明显放缓。 全国商品房销售增速再度放缓。 国家统计局数据显示， 2018年全国商品房销售面积为 17.17亿平米， 同比增长 1.3%，增速比 2017年低 6.4个百分点；销售金额 15.0万亿元，同比增长 12.2%，增速比 2017年 低 1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为 3.6%、 3.1%、 2.0%和 -2.0%，下降趋势明显。 重点城市的新房成交面积进一步下滑。 公司长期重点观察的 14个城市 1 商品住宅批准预售面积 同比增 长 6.3%， 成交面积同比下降 8.5%。截至 2018年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售 出的面积）去化周期约 8.4个月。 1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 房地产开发、投资保持较快增长。 全国房地产开发投资完成额为 12.0万亿元，同比增长 9.5%，增速 较 2017年提高 2.5个百分点；房屋新开工面 积 20.9亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 2017年提高 10.2 个百分点。 土地市场 明显降温。 由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地 整体溢价率回落，流拍现象增加。根 据中国指数研究院 统计 ， 2018年，全国 300个城市住宅类用地成交楼面均价同比 下降 7%；住宅类用地平 均溢价率为 15%，较 2017年 下降 19个百分点。 行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。 2018年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 20%，增速较 2017年末低 0.9个百分点。截至 2018年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.75%，较 2017 年底上升 0.49个百分点。 各地 加快培育和发展住房租赁市场 。 各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的 土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水“租购同权”，加大对住房租赁 金融的支持力度。同时， 多 地 加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序 ， 促进租赁市场健 康发展。 （二）报告期内主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务，在巩固 主营 业务优势的基础上，本集团持续拓展和城 乡建设与生活服务相关的业务。 报告期内，本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略 ，收敛聚焦，不断巩固 和提升基本盘 。 本集 团实现营业收入 2,976.8亿元，同比增长 22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润 337.7亿元，同比增长 20.4%；每股基本盈利 3.06元，同比增长 20.4%；全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017年增加 0.54 个百分点 。 本集团全部 营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%。 本集团主营业务经营情况 单位：万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 增减 金额 增减 数值 增减 1. 主营业务 29,441,677.38 22.48% 18,505,585.95 16.13% 29.29% +3.76个百分点 其中：房地产 28,462,112.54 22.15% 17,708,590.84 15.45% 29.69% +3.88个百分点 物业服务 979,564.84 32.95% 796,995.11 33.58% 17.44% +0.96个百分点 2. 其他业务 326,255.73 29.66% 104,836.47 43.97% 66.67% -1.85个百分点 合计 29,767,933.11 22.55% 18,610,422.42 16.26% 29.70% +3.72个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 分区域看，本集团房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比 分别为 26.94%、 29.33%、 24.18%、 19.55%。 分区域的营业收入和利润情况 结算面积 （平方米） 比例 主营业务收入 （万元） 比例 权益 净利润 （万元） 比例 南方区域 4,449,691 20.31% 7,667,729.65 26.94% 1,208,469.94 32.11% 上海区域 4,797,458 21.89% 8,347,196.63 29.33% 1,551,711.44 41.24% 北方区域 6,673,260 30.45% 6,882,179.01 24.18% 755,548.92 20.08% 中西部区域 5,994,006 27.35% 5,565,007.25 19.55% 247,224.25 6.57% 合计 21,914,415 100.00% 28,462,112.54 100.00% 3,762,954.55 100.00% 注： 报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三 亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、 芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青 岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁 木齐、郑州。 1、 业务发展情况 （ 1）房地产 开发业务 ① 销售和结算情况 销售 规模上升 。 本集团实现销售面积 4,037.7万平方米，销售金额 6,069.5亿元，分别增长 12.3%和 14.5%。 所销售的产品中，住宅占比 84.9%，商办占比 11.5%，其它配套占比 3.6%。本集团的住宅产品继 续坚持面向主流客户自住需求的定位， 144平方米以下的中小户型占比 91.4%。 市场份额提高。 2018年，本集团在全国商品房市场的份额上升至 4.05%（ 2017年： 3.96%） ， 在 24 个城市的销售金额位列当地第一。 结算收入增长。 本集团实现结算面积 2,191.4万平方米，同比增长 10.7%；实现结算收入 2,846.2亿元， 同比增长 22.1%；房地产业务的结算均价为 12,988 元 /平方米（ 2017年： 11,765元 /平方米）。 已售未结资源规模上升。 截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,710.2万平方米已售资源未竣工 结算，合同金额合计约 5,307.1亿元，较上年末分别增长 25.2%和 28.1%。 分区域的 销售 情况 销售面积 （万平方米） 比例 销售金额 （亿元） 比例 南方区域 732.32 18.14% 1,434.68 23.64% 上海区域 1,087.08 26.92% 1,811.10 29.84% 北方区域 1,132.98 28.06% 1,456.83 24.00% 中西部区域 1,079.64 26.74% 1,304.57 21.49% 其他 5.64 0.14% 62.36 1.03% 合计 4,037.66 100.00% 6,069.54 100.00% 注： 报告期内 有销售的城市，南方区域包括 深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、 泉州、三亚、南宁、长沙 ； 上海区域包括 上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、 温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴 ；北方 区域包括 北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大 连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海 ； 中西部区域包括 成都、 南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州 ；其他 包括： 香港、 纽约 、 旧 金山 、伦敦 。 ② 开发投资情况 开竣工面积同比增长。 2018年本集团开发项目新开工面积约 4,992.8万平方米，同比增长 36.7%， 较 年初计划增长 40.8%；开发项目实现竣工面积约 2,756.3万平方米，同比增长 19.8%，较年初计划增长 4.8%。 坚持高质量投资，确保资源结构健康。 面对经营环境的快速变化，本集团坚持量入为出，审慎投资， 确保投资规模与经营承载力相匹配；同时严格控制投资质量，加强投后管理，保障经营安全。 2018年本 集团获取新项目 227个，总规划建筑面积 4,681.4万平方米，权益规划建筑面积 2,490.2万平方米，权益地 价总额约 1,351.4亿元，新增项目均价为 5,427元 /平方米。按建筑面积计算，其中 82.6 %的新增项目为合 作项目。按建筑面积计算，其中 72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算， 81.4%位于一二线城市。 项目资源满足持续发展需要。 截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 9,012.7万平方米，权益 建筑面积约 5,402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,936.2万平方米，权益建筑面积约 3,579.6万平 方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 347.7万平方米。 有关本集团新增项目的具体信息，详见本 报告“第四节 董事会 报告 ”之 “ 非募集资金投资情况 ” 之 “ 项目投资 情况 ” 。 （ 2） 物业服务 本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展 战略。报告期内，万科物业实现营业收 入 98.0亿元，同比增长 33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务 占比 65%，非住宅业务占比 35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”， 连续第五年蝉联“中国房地产开发企业 500强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务 领先企业 —— 企业总部基地”荣誉称号。 报告期内，万科物业深入参与国企混改项目，包括：联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理 模式；入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司；携手 东莞市滨海湾新区控股有限公司 组建东莞滨海 湾万科物业服务有限公司。 报告期内，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募 股定价方式购买戴德梁行 （ Cushman & Wakefield） 4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第 四大战略股 东。此次战略合作 将是万科物业与国际 建立 联系的重要纽带。 （ 3） 租赁住宅 报告期内本集团继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至 本报告 披露日 ，本集团长租公寓业 务覆盖 35个主要城市，累计开业 超过 6万间，开业 6个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公 寓业务 以青年公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索 为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至 本报告披露日，本集团共完成 55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资 金支持。 （ 4） 商业 开发与运营 截至 2018年底，本集团管理商业项目共计 210余 个，总 建筑面积 超过 1300万平方米。其中，印力集 团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120个， 遍布国内 50多个城市，管理面积近 1000万平米，管理的商业项目品牌包括 印象城 MEGA、印象城、印象 汇、印象里、万科广场 等。期内，印力集团联合收购的凯德 20家购物中心完成交割。 报告期内，印力集团聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结 构，探索资产证券化。 2019年 1月，印力集团以 南京江北印象汇及天津印象城 为标的发起并设立资产专 项支持计划（ CMBS），发行规模 21.06亿元。 2019年 2月，印力集团 管理 的 商业地产 基金 以深圳龙岗万 科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类 REITs），发行规模 21.16亿元，是市场首单无强增信并 以购物中心为资产支持的权益类 REITs产品。 （ 5） 物流 仓储服务 本集团旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发 展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮 类、零售商超类等各个领域。 万纬物流持续完善全国地网布局。 2018年新获取项目 64个 ， 合计可租赁 物业的建筑 面积约为 494万 平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻 42个城市，已获取 124个项目，可租赁物业的建筑面积 约 971 万平方米 ， 其中已运 营项目 62个， 其中 稳定运营项目平均出租率为 96%。 万纬物流持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。 截至 目前，万纬冷链已累计进入 11个城市 ， 覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方 案服务。 此外，本集团现为全球领先的现代物流设施服务商普洛斯（ Global Logistic Properties Limited）第一 大股东。 （ 6） 其他业务 城市更新与产业升级为 标准办公与产业园 业务带来发展机会。本集团希望 通过深入的产业服务与广 泛的企业服务，为客户提供 优质 服务与差异化的办公体验。 截至 2018年底，本集团在超过 20个城市开展 标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目 70余 个，产业园项目 30余 个，管理面积合 计约 700万平方米。 本集团响应国家发展冰雪运动的号召，持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。 2018年 11月至 2019年 3月雪季期间，本 集团旗下吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过 60 万人次；其中万科松花湖项目在滑雪人次、客流量两个维度均属国内领先，并连续两年获得世界滑雪大 奖“中国最佳滑雪度假区”称号。 2018年 8月，本集团与合作方组成的联合体成功中标北京 2022年冬奥 会和冬残奥会延庆赛区 PPP项目，将作为社会资本方参与延庆赛区的建设和赛后运营工作。 此外，本集团继续探索和 人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老 、 教育等领域的品牌影响力逐步扩大 。 2、 产品和工程管理情况 强化施工质量和安全管理。 “坚守生命安全与质量底线”是本集团基本工作原则。报告期内，日益 增加的项目规模和施工复杂性给施工管理带来挑战，个别项目出现的安全问题再次提醒集团，安全和质 量不容半点疏忽，唯有时刻保持忧患意识，踏踏实实做好每一个细节。为强化质量与安全管控，本集团 通过运用季度评估、交付评估两个工具，结合第三方飞行检查评估方式，定期对在建、交付阶段的项目 现场施工质量、安全管理情况进行检查，做到现场隐患提前识别，风险预警及时发出，将事故发生概率 降至最低。针对地下工程施工复杂性高、危险性大的特点，本集团开发了地 下工程专项评估工具，重点 关注桩基、基坑以及地下室主体结构施工过程中的质量、安全隐患 。 2018年，在 销售、交付规模 明显 增 加 的情况下 ，本集团总体客户满意度、质量满意度 较上年分别提高 3个和 4个百分点。 严控产品品质。 为确保产品品质，本集团持续开展“天网行动”，以材料部品飞检、项目现场检测 等方式全面立体把控产品质量，推进比行业标准更加严格的企业标准，为“好产品好服务”保驾护航。 以客户为中心促进产品迭代。 行业竞争日益激烈，客户对产品和服务的要求也不断提高。为推动客 户理念深入人心，报告期内，本集团组织开展“我们也是客 户”活动，鼓励、激发全体员工从客户角度 思考如何解决核心痛点、将客户理念真正落实到产品中，促进产品的更新与迭代。 持续 推进绿色建筑 和工业化技术应用 。本集团高 度关注绿色环保技术的研发与应用，积极践行绿色 低碳发展理念，推动人居、生活、环境的可持续发展 。 2018年，本集团 绿色建筑认证面积 为 3502万平方 米，自 2009年推广绿色建筑以来，绿色建筑面积已累计达到 1.47亿平 方 米。 为提高质量、提高效率，减 少对人工依赖 、 节能减排 ， 本集团 持续完善“ 5+2”装配式建造体系，以五 项建筑技术体系 、主体适度预 制、装配式装修等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。报告期内，本集团 77%主 流产品应用 工业化 体系进行建造。 3、 组织建设 报告期内，本集团在过往事业合伙人实践探索成果的基础上，基于“收敛聚焦，巩固提升基本盘” 的要求， 以 打造 “ 矢量组织、冠军组织、韧性组织 ” 为 目标 ， 全面推进组织重建与事人匹配工作。 期内， 本集团 全新构建总部三大中心， 精简组织层级，明确合理人员结构， 为员工创造更多复合发展机会；各 事业集团、事业单元 也开始 探索组织重建和事人匹配方案， 以 实现合理的角色设置、人员结构和组织层 级； 同时不断 完善奋斗 者涌现、成长和激励机制 ，保持组织活力。 4、科技提效 在开发业务领域，本集团 尝试 为供应商、工程师、销售人员、客服人员、物业员工提供在线工具， 提高工作效率，保障产品和服务品质；在经营性业务领域， 通过 技术支 持 促进经营性业务发展和创新； 在商业项目上试点建立智慧运维系统，提升建筑运维效率，实现绿色运营。优化线上办公平台，支撑移 动办公协同，保障信息安全。报告期内，本集团与微软签订战略合作备忘录，双方将构建可持续协作机 制与平台，在智慧物流、智慧家居、智慧养老等领域开展深入合作。 5 、 社会责任 本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等项目，并关注员工、 社区及合作方发展，与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《 2018 年企业社会责任报告》。 （三）经营和财务状况分析 1、 利润状况 报告期内，本集团实现净利润人民币 492.7亿元，同比增长 32.4%；实现权益净利润人民币 337.7亿 元，同比增长 20.4%。 随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，本集团房地产业务的结算毛利率 为 29.7 %，较 2017年提高 3.9个 百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017年上升 0.5个 百分点。 2018年本集团实现投资收益人民币 67.9亿元，同比 增加 8.7%。其中，来自联营、合营公司实现的公 司权益利润为人民币 62.8亿元。 2、 负债情况 （ 1） 负债率 截至 2018年底，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 30.9%。 （ 2） 有息负债及结构 截至报告期末，本集团有息负债合计人民币 2,612.1亿元，占总资产的比例为 17.1%。有息负债以中 长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 931.8亿元，占比为 35.7%； 一年以上有息负债人民 币 1,680.3亿元，占比为 64.3%。 分融资对象来看，银行借款占比为 52.8%，应付债券占比为 27.2%，其他借款占比为 20.0%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 44.4%，浮动利率负债占比 55.6%。有抵押的有息 负债人民币 52.3亿元，占总体有息负债的 2%。 分境内境外来看，境内负债占比 69.7%，境外负债占比 30.3%。人民币负债占比 69.7%，外币负债占 比 30.3%。 融资情况表（截至 2018 年 12 月 31 日） 单位：万元 途径 融资余额 融资成本区间 期限结构 银行贷款 13,796,296.73 Libor按约定利率上浮 ~6.7% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款 债券 7,114,161.83 2.50%-5.35% 其他流动负债、一年内到期的非流动负债、应付债券 其他借款 5,210,301.09 4.28%-8.3% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款 合计 26,120,759.65 （ 3） 融资情况 本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提 升公司对财务风险的防范能力。报告期内，本集团的总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券 （ 5年期）最低发行利率 4.05%，超短期融资券（ 188天）最低发行利率 3.13%，中期票据（ 3年期）最低 发行利率 4.03%，体现了市场对万科的普遍认可。报告期内，本集团实际利息支出合计人民币 141.5亿元， 其中资本化的利息合计人民币 59.6亿元。 （ 4） 信用评级 报告期内， 标普 、 惠誉维持本集团 “ BBB+”的信用评级， 穆迪维持 本集团 “ Baa1” 的信用评级 ， 评 级展望 均为 “ 稳定 ” 。 国内评级机构中诚信证券评估有限公司 维持本集团主体信用 等级 AAA，评级展望 稳定。 3、 资金情况 本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，强化资金管控，全年实现经营性现金净 流入 336.2亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总 和 931.8亿元。货币资金中，人民币占比 97.1%，美元、港币、英镑等外币合计占比 2.9%。 4、 汇率波动风险 本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 为配合集团整体战略推进、各类业务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。 从 2018年二季度开始人民币兑换美元、港币贬值幅度较大 , 导致报告期内本集团产生汇兑 损失 约人民 币 13.2亿元。 为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产 /负债匹配性、期限结构、境外流动性风险 等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动 产生的风险，截至报告期末，本集团有效远期外汇契约（ DF）和交叉货币掉期 (CCS)余额分别为 8.8亿美 元 、 17.2亿美元。报告期内有 11.5亿美元 针对外币负债签署的 DF到期。在套期保值合约有效期间， DF 及 CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。 5、 存货分析 截至报告期末，本集团存货金额为 7,503.0亿元，较 2017年底增长 25.5%。其中，拟开发产品为 1,783.0亿元 ，占比 23.8%；在建开发产品 5,069.9亿元 ，占比 67.6%；已完工开发产品 （现房） 639.6亿 元， 占比 8.5%。 报告期 末 ，项目存货跌价准备为 23.1亿元，公司基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存 货跌价准备。具体情况如下： 单位：人民币万元 序号 城市 项目 年初跌价准备余额 年末跌价准备余额 1 成都 成都君逸 - 28,978.56 2 大连 大连海港城 41,967.44 35,396.61 3 抚顺 抚顺金域蓝湾 10,194.45 8,118.78 4 南充 南充金润华府 21,806.93 18,169.33 5 南通 南通金域蓝湾 516.52 - 6 宁波 宁波万科城 25,900.57 24,024.77 7 上海 上海金域澜湾鹭语墅 - 24,927.95 8 上海 上海天际 - 40,681.16 9 唐山 唐山红郡 69.01 - 10 温州 温州龙湾花园 2,524.14 1,251.96 11 乌鲁木齐 乌鲁木齐金域缇香 66.48 - 12 乌鲁木齐 乌鲁木齐南山郡 13,587.64 20,837.79 13 烟台 烟台海云台 22,698.74 8,951.90 14 营口 营口海港城 6,772.04 6,772.04 15 镇江 镇江蓝山花园 15,216.98 13,174.40 合计 161,320.94 231,285.25 本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润 7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润 6亿 元。 6、 主要财务指标变动情况 单位：人民币万元 项目 2018-12-31 2017-12-31 变动幅度 说明 其他应收款 24,432,414.29 16,324,976.59 49.66% 向合作方及联合营项目付款增加 长期股权投资 12,952,765.58 8,122,430.53 59.47% 对外投资增加 投资性房地产 5,405,578.48 2,881,130.03 87.62% 投资性物业增加 固定资产 1,153,379.87 709,880.81 62.48% 增加自持物业 在建工程 191,300.75 102,241.09 87.11% 租入经营性物业增加 无形资产 495,258.50 143,750.48 244.53% 自用土地增加 长期待摊费用 504,430.86 206,597.59 144.16% 租赁住宅业务租金及改造支出增加 递延所得税资产 1,574,920.47 965,100.20 63.19% 土地增值税清算准备金增加 其他非流动资产 782,513.11 1,493,568.60 -47.61% 交易完成交割后转入其他资产 短期借款 1,010,191.74 1,610,885.87 -37.29% 融资结构调整 衍生金融负债 63,122.70 101,994.02 -38.11% 金融负债公允价值变动 应交税费 1,873,086.08 1,077,490.63 73.84% 土增税清算增加 一年内到期的非流动负债 6,909,241.30 4,616,383.77 49.67% 融资结构调整 应付债券 4,709,514.58 3,232,267.19 45.70% 融资结构调整 其他综合收益 -239,874.49 23,497.78 -1120.84% 权益投资 其他综合收益 影响 少数股东权益 7,985,659.85 5,399,862.39 47.89% 合作方权益增加 （未完）  |