[年报]世联行:2018年年度报告
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2018 年年度报告 2019 年 03 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人 ( 会计主管 人员 ) 童朝军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对 投资者的实质性承诺，敬 请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查 阅本报告 “ 第四节 经营情况讨论与分析 ” 之 “ 九、公司未来发展的展望 ” 部分，请 投资者注意投资风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,042,970,972.00 为基数， 向全体股东每 10 股派发现金红利 0.21 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公 积金转增股本。 未来，始于今天 —— 2019 年致股东的信 尊敬的世联行投资人： 一、再见， 2018 和他代表的一切过去 2018 真是不平凡的一年，中国房地产行业的种种， 相信大家都深有体会：什么叫“前进道路上的高低起伏和惊涛骇 浪”、什么叫“房子是为了住的，不是为了炒的”、什么叫“去杠杆和稳房价”、什么叫“城市分化和健康的市场秩序”。 这一年，与世联行上市的前一年 —— 2008 极其相似，世联也同样出现了类似的“营收”和“利润”同比下降。但不 同的是，在已形成的四大主营业务板块中，主要受政策限制和开发商回款减慢影响，“大交易”即代理和电商业务营收下降 18.63% ；而“交易后的金融与装修”、“资产运营的公寓与共享办公”、“办公楼宇的资产管理”则分别增长了 20.12% 、 89.83% 、 7 .12% 。 世联行今天的结果，是 2018 年和由他代表的过去综合因素的结果，我们已销售尚未结算的代理费收入则在同比上升。 同时，世联的金融、长租公寓和办公资产运营等业务，虽然体量还小，但已顺利完成 1.0 版，初步完成了祥云战略第一阶段 的目标。 二、 2019 年，看清自己，才能看见未来 2014 年初，世联行开启祥云战略，无论是金融服务也好，资产运营也罢，我们都在为未来进行着准备，用多种业务， 综合不同产品线打造为客户服务的能力。 我们欣喜地看到，无论经历多少次“风雨”，房地产增量和存量、租赁和装修、运营和金融都开始打开 政策支持的大 门，市场将展开更大的空间。世联从“稍重”（资本投入）的一端切入，形成适度的规模和基础能力，可以用“轻”的服务， 张开双臂迎接大市场的转型了。因为在目前的市场中，单一和纯粹的代理服务，并不能完全解决客户的问题了。 “肃肃秋风起，悠悠行万里”，要行房地产的万里路，我们首先得认清自己：世联行，是基于不动产客户需求、提供综 合服务的、场景集成服务商。 三、回归轻服务的本质 2018 年，世联行无论是在长租公寓（运营间数近 3 万、覆盖城市 30 个、运营半年以上项目实现出租率 90% 以上）、 金融助贷（打造综合场景金融 服务供应商），还是在资产运营（世联空间布局 15 城，营收同比增长 118.04% ；物管服务营 收增长 13.18% ）、装修配置（覆盖 46 城，营收同比增长 108.14% ），都积累了数据系统和团队经验。这为世联行进一步回 归轻服务的行业本质打下基础：回归市场端口，建立数据联接，解决客户痛点。 世联行正在做着的准备当然还有：充足的现金流和强大的、分布于全国的在地团队的合作能力。 作为轻资产服务公司，世联行的核心资产是什么呢？ —— 组织和人力资产 —— 系统和数据资产 —— 精细管理和专业积累 我想向各位汇报的是，这些核心资产， 尤其是人力和数据资产在会计报表中都不是显性资产，都不是短期的业绩，反而， 往往体现为成本。但这正是世联行要回归的本源！ 世联行的核心价值观依然是： 以客户为中心： 用综合服务解决客户问题的能力； 以奋斗者为本： 激励在正确方向上奋斗的员工和团队； 以团队为强大： 用系统和组织形成合力的能力； 以专业为生： 进入数据时代的主要标志。 世联行将： 以满足客户的需求为经营目的， 以不断积累核心资产能力提升业绩。 2019 年来了！相信市场将提供给真正的服务者更加广阔的空间和机遇。无论如何，只要我们“扎硬寨，打呆仗”，做 更 好的自己，就不会辜负各位投资者对世联行投下的信任票！ 衷心感谢大家！ 世联行董事长：陈劲松 目录 第一节 重要提示、目录和释义 ................................ .................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................ ................ 9 第三节 公司业务概要 ................................ ......................... 13 第四节 经营情况讨论与分析 ................................ ................... 17 第五节 重要事项 ................................ ............................ 50 第六节 股份变动及股东情况 ................................ ................... 77 第七节 优先股相关情况 ................................ ....................... 83 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................ ... 84 第九节 公司治理 ................................ ............................ 90 第十节 公司债券相关情况 ................................ ..................... 96 第十一节 财务报告 ................................ ........................... 97 第十二节 备查文件目录 ................................ ...................... 258 释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公 司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited, 世联中国之控股子公司 卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世 联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问 有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷 款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈 阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产 代理 有限公司，世联行之全资子公司 释义项 指 释义内容 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有 限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司， 先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询 ( 香港 ) 有 限公司，世联行之全资子公司 释义项 指 释义内容 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣 置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联行 指 苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有） 无 股票上市 证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 陈劲松 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址的邮政编码 5180 01 公司网址 http://www.worldunion.com.cn 电子信箱 info@worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 袁鸿昌 袁鸿昌 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 0755 - 22162824 0755 - 22162824 传真 0755 - 22162231 0755 - 22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn in fo@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所 四、注册变更情况 组织机构代码 61886755 - 4 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 2009 年 8 月 28 日 - 2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策 划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物 业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围 与总公司相同。 2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、 房地产经纪、物业管理。 历次控股股东的变更情况（如有） 无 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 王建新、李颖 公司聘请的报告期内履行 持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 7,533,638,446.39 8,211,546,958.79 - 8.26% 6,269,921,274.71 归属于上市公司股东的净利润（元） 415,724,734.42 1,003,883,544.29 - 58.59% 7 47,215,219.61 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润（元） 368,753,977.19 962,669,658.53 - 61.69% 714,841,250.59 经营活动产生的现金流量净额（元） 967,493,134.33 - 3,025,871,483.52 131.97% 2,294,310,944.74 基本每股收益（元 / 股） 0.20 0.49 - 59.18% 0.37 稀释每股收益（元 / 股） 0.20 0.49 - 59.18% 0.37 加权平均净资产收益率 8. 03% 21.85% - 13.82% 19.47% 2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 13,220,234,689.96 13,633,494,506.97 - 3.03% 7,784,150,995.52 归属于上市公司股东的净资产（元） 5,299,829,593.20 5,068,442,723.78 4.57% 4,188,743,553.77 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,466,033,208.60 2,206,657,760.12 1,708,195,880.15 2,152,751,597.52 归属于上市公司股东的净利润 - 28,464,619.59 326,256,739.51 77,626,065.79 40,306,548.71 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 - 37,705,086.91 312,880,898.41 68,181,961.51 25,396,204.18 经营活动产生的现金流量净额 - 635,874,164.73 289,211,292.51 952,505,127.94 361,650,878.61 上述财务指标 或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 566,099.54 67,841.34 504,748.91 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 定额或定量享受的政府补助除外） 48,349,407.17 32,765,583.35 13,583,935.54 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 192,725.37 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 6,250,000.00 625,000.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 15,144,749.66 13,602,295.88 21,842,244.12 除上述各项之 外的其他营业外收入和支出 8,743,504.59 4,998,272.37 871,612.53 减：所得税影响额 7,262,008.28 6,897,960.28 3,627,616.76 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 少数股东权益影响额（税后） 18,570,995.45 9,764,872.27 1,425,955.32 合计 46,970,757.23 41,213,885.76 32,373,969.02 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义界定的非经常性损益 项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 —— 非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 2018年面临着国内外错综复杂的经济形势和不断变化的房地产调控政策，公司实现营业收入75.34亿元，同比下降 8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%。主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地 房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。这无疑是艰难的一年， 也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。然而，公司的其他主营业务板块均实 现同比增长，交易后服务板块实现营业收入10.13亿元，同比增长20.12%；资产运营服务板块实现营业收入6.34亿元，同比 增长89.83%；资产管理板块实现营业收入5.52亿元，同比增长7.12%。公司四大业务板块营业收入的“三升一降”，表明了依 靠单一的房地产销售服务已不再能够满足市场的多样化需求。公司相信中国房地产行业依旧拥有巨大的体量，需要用综合型 的服务来解决客户和市场中出现的问题。因此，公司坚持贯彻 “祥云战略”的转型，以轻资产模式运营，不断提升公司综合 服务的能力，从而更好的服务这个巨大的市场。 （一）交易服务 交易服务板块主要包含：代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。 报告期内，代理服务业务实现营业收入33.16亿元，同比下降12.26%。由于公司代理服务业务的收入确认方式是以开发 商全款到账之后确认收入，而报告期内开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影 响，公司代理服务业务的结算进度变缓。随着公司加快结算进度，代理服务业务2018年度的累计已实现但未结算的代理销售 额约3,948亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约30.50亿元的代理费收入。2018年，代理服务业务持续深耕都市圈，并以 强有力的组织下沉优势加速渗透三四线城市市场，目前共进驻200多个地级以上城市，在执行业务覆盖2500多个案场，代理 案场作为公司居住领域立体分发网络的线下流量入口和基础节点，触达客户超过230万人。 公司服务的项目案场，不仅提供新房销售的服务，同时叠加策划、电商、装修和运营等其他服务，持续提高公司的综 合收益。代理交易系统平台不断迭代升级，实现案场销售线上化作业，并逐步升级为移动化作业模式，积累大量客户数据， 为“住”相关产品和服务的交叉销售奠定了坚实的基础。目前，该业务房企客户类型丰富、结构均衡、业务稳定性强。报告期 内，代理服务业务销售额的61%来自Top100的大型房企，其中在恒大、万科、保利等品牌房企的业绩中均占有一定规模的销 售额；同时公司与部分省市的区域性龙头房企进行深度合作，为其提供从战略布局到销售执行的全方位服务；并依托全国布 局的作业优势和海量客户资源整合能力，与中小型房企形成互惠互利的长期合作。 报告期内，互联网+业务营业收入为16.81亿元，同比下降28.58%。由于全国各城市对房地产电商政策持续收紧，公司 互联网+业务的拓展受到限制。随着“一城一策”的严格执行，房地产电商行业的发展也存在诸多不确定性。同时，在政府备 案减少，开发商流动性降低，银行按揭放款速度慢的环境下，互联网+业务坚持迭代升级，发展以公司代理服务案场为场景 入口，并链接社会的共享资源信息，发展“住”相关产品和服务的分发网络，实现线上线下持续引流，达成公司上下游综合业 务复用流量协同变现。不断进行业务数据积累，为公司向存量市场转型储备数据基础。互联网+业务已覆盖200多个地级城 市，链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万，累计转介客户超过100万批，集房注册会员达到500余万，累计转介客户超 过17万批。同时积极进行C端运营，将分发网络向末端延伸。“世联集”作为分发网络的重要一环，直接面对C端消费者。截 至报告期末，第一阶段货架搭建完毕，完成百城9,000多项目上架，百城运营维护机制落地，为C端流量变现打下基础。互联 网+业务与公司传统能力深度融合，并在此基础进行模块化改造，从而以模块化的服务满足房企多样化需求。 报告期内，顾问策划业务营业收入为2.56亿元，同比下降20.35%。主要由于2018年受政策调控影响，开发商拿地意愿 谨慎，全国重点城市土地流拍达到1,808宗，从而对顾问策划业务的需求降低。因此，公司顾问策划业务积极转型为链接资 源为城市发展提供解决方案的咨询顾问服务，业务定位为公司的端口，树立高端品牌形象，并聚焦在城市发展领域，在原有 咨询服务的基础上，加深服务层次。同时，积极搭建平台资源库，链接产业资源，并依托链接资源拓宽服务领域、延长服务 链条。截至报告期末，公司顾问团队聚焦雄安新区、2022年冬奥会会址昌平、粤港澳大湾区、深圳前海等热点区域，为其提 供从前期咨询到后期招商等全链条服务。 （二）交易后服务 交易后服务板块主要包含：金融服务业务和装修服务业务。 报告期内，金融服务业务营业收入为7.67亿元，同比增长5.74%，贷款余额为39.67亿元。2018年，公司积极响应国家金 融去杠杆政策，主动控制业务规模，严格把控业务风险，降低非场景类金融业务比例，提升资产质量。公司金融服务业务以 客户为中心，以场景为抓手，以科技为动力，逐步推动公司业务优化。针对消费场景客户，公司为其提供装修分期解决方案， 满足客户对美好生活的需求；同时，公司提升助贷业务比例，做好客户与金融机构之间的场景需求代理人角色；对于传统金 融客户，公司围绕小微企业客户融资需求，在严格风控的前提下积极探索产融结合，更好地服务于实体经济和小微企业的发 展；在科技金融方面，公司打造“风险、数据、核心系统”三大技术平台和“电商、共享、金融服务”三大客户服务平台，进一 步提升公司科技金融服务能力。 报告期内，装修服务业务受益于公司代理、金融和资产运营等业务的场景延伸，营业收入为2.47亿元，同比增长108.14%。 其业务覆盖46个城市，并完成设计、集采、施工、软装及售后的全链条服务，签约面积超过70余万平方米。同时，持续强化 装修服务业务的C端交付能力，满足C端客户需求。依托优质客户数据基础和业界口碑，不断地进行规模化的布局，充分落 实公寓装修的标准化、整装化、科技化和家装全链条的规范化、专业化、产业化，从而积极推动整体家居产业消费升级。产 品方面，持续自我迭代，现公寓、家装、酒店、办公、售楼中心等品类已覆盖全国主要城市；集采方面，通过行业资源合作 拓展，补充储备供应商300余家，涉及装修产业17大类别；项目管理方面，PMIS（项目信息管理系统）已上线并投入使用， 逐步落实系统化、模块化、标准化管理。环保节能方面，装修服务业务不断提高材料利用率和减少噪音污染，在保护环境的 同时节约资源和人力成本。 （三）资产运营 资产运营板块主要包括公寓业务和工商资产运营业务。 公司成立资产运营中心，着力打造城市综合体项目运营体系，系统化提升资产整体运营效能。2017年公司通过投入资 金打造出资产运营业务板块的基本系统和能力，完成了资产运营的第一阶段。报告期内，资产运营业务板块进入第二阶段， 公司逐步提升现阶段已有资产的服务规模，持续增强运营效益，不断优化和细化运营系统，同时降低企业杠杆，减少重资产 投入，坚持轻资产运营模式。2018年公司资产负债率为59.02%，同比去年降低2.92个百分点。 报告期内，公寓业务营业收入为 4.06亿, 同比增加94.85%。历经三年多的发展，公寓业务已覆盖30个城市，其中杭州、 广州、郑州、成都、南京、西安、武汉，因发展规模大，当地市场需求量高，成为公寓业务的7大重点发展城市。公寓业务 致力于为政府、国有租赁平台、人才公寓、开发商、基金公司等提供委托管理和全程运营总包服务。2018年，公司红璞公寓 品牌荣获“2018中国长租公寓品牌TOP10”、“2018长租公寓卓越运营商奖”、“美好公寓”、“安选品质典范企业”、“资管新势力 --新居住典范”等荣誉奖项。公寓产品现由2.0升级至3.0，此次升级根据青年群体、企业客户和商务用户三大客户群体需求， 开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品体系。截至报告期末，公司运营项目已达到191个（包括包租及托管模式）， 运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90% 以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。 报告期内，公司工商资产运营业务的办公品牌世联空间，已布局15个城市，累计落地项目52个，总体面积近60万平方 米，实现营业收入1.94亿元，同比增长118.04%。世联空间现已打造产品标准化体系，并完成项目管理系统、办公大数据系 统的开发及上线运营。世联空间已在拓展立项、设计工程和招商运营模块，实现产品及服务流程的标准化，增强了管理输出 和规模扩张的能力。随着世联空间企业增值服务快速推进，针对入驻企业的金融保险服务、设计装修服务和家具采购服务均 取得初步进展。 （四）资产管理 资产管理板块主要包括物业管理服务业务和资产投资服务业务。 报告期内，资产投资服务业务以普通合伙人（GP）发行基金的方式收购一线及强二线城市核心地段潜力物业，打造围 绕资产增值收益和资产运营收益的“双引擎”精品资产管理项目。同时，投资业务以发行基金方式收购的商业写字楼交由公司 的物业管理团队进行管理，提升其资产价值，进而增加投资业务收益。目前公司管理的大宗投资项目，主要集中在上海地区 的商业写字楼，项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。投资业务在大宗收购、金融对接和资产架构判断等方面已经积累 了丰富经验，加强了公司各区域和各业务之间的沟通与协作。 报告期内，物业管理服务业务实现营业收入5.15亿元，同比增长13.18%，多年来保持稳定增长。物业管理服务业务聚 焦于商办物业，以工商物业及都市型产业园为服务标的，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化 的管理。截至报告期末，物业管理服务业务实际在管的全委托项目达到116个，较上年同期增加29个，在管理项目实际收费 面积达到593.18万平方米，收费面积增加82.80万平方米。物业管理服务业务推出“服务+科技”的理念，针对物业管理行业内 的人员和能源的两个痛点，设计城市物管运营平台。2018年，公司物业管理服务团队成功为上合组织18届峰会主会场提供物 管服务与设备值机保障服务，同时已成功运营百度大厦、百度科技园园区、百度山西阳泉云计算中心、清华大学建筑设计研 究院、李宁营运中心等。报告期内，公司物业管理团队成功获得阿里巴巴张北数据中心、南京欣网视讯研发中心和广联达等 知名网络科技企业产业园项目，进一步强化公司在高科技企业总部及园区的服务能力。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 （一）厚植文化 公司以二十五年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务” 为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬 管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员 领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形 成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。 （二）组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落 地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本 土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2018年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本 覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。 （三）专注与创新 世联行专注房地产服务业廿五载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场景 不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等创新服务，在 服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地产 服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区 管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。 （四）持续增强的资本运营 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去八年，公司通过合 适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平， 资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强， 为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，2017年11月，完成第一期股票 期权的授予登记，2018年9月，完成第二期股票期权的登记，不仅有效凝聚一大批核心骨干，同时吸纳了更多来自金融和互 联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下： 项目 2018年 2017年 2016年 总营业收入（万元） 753,363.84 821,154.70 626,992.13 营业利润（万元） 72,962.72 147,107.56 110,004.58 利润总额（万元） 74,891.81 149,109.10 111,405.33 归属于上市公司股东的净利润（万元） 41,572.47 100,388.35 74,721.52 经营活动产生的现金流量净额（万元） 96,749.31 -302,587.15 229,431.09 营业收入增长率 -8.26% 30.97% 33.10% 归属于上市公司股东的净利润增长率 -58.59% 34.35% 46.69% 资产负债率 59.02% 61.94% 45.17% 本报告期公司实现营业收入753,363.84万元，同比下降8.26%，归属于上市公司股东的净利润为41,572.47万元，同比下 降58.59%，主要原因是：1）公司交易服务业务的结算进度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，结算确 认的收入同比下降18.63%；2）公司资产运营业务持续投入，致使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。 本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比增长了131.97%，主要是因为本报告期公司加强信贷业务审核与风控， 稳健放贷，产生现金流量净额比上年同期增加424,443.10万元。 （二）收入 1、主营业务收入按业务板块划分 业务板块 2018年 2017年 2016年 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 交易服务 528,688.11 70.62% 649,760.65 79.33% 529,524.75 84.79% 增长率 -18.63% 22.71% 37.60% 交易后服务 101,340.99 13.54% 84,366.31 10.30% 44,691.84 7.16% 增长率 20.12% 88.77% 5.99% 资产运营服务 63,380.80 8.47% 33,387.81 4.08% 6,270.93 1.00% 增长率 89.83% 432.42% 224.97% 资产管理服务 55,183.50 7.37% 51,515.37 6.29% 44,026.75 7.05% 增长率 7.12% 17.01% 6.14% 合计 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00% 624,514.27 100.00% 公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+ 业务、顾问策划服务和经纪业务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工 商资产运营、小样社区等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。 （1）交易服务 交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块的占比达到近95%。 1）代理销售业务 项目 2018年 2017年 2016年 已结算代理销售额（亿元） 4,029.40 4,522.68 4,249.86 增长率 -10.91% 6.42% 28.22% 已结算代理销售面积（万m2） 3,751.07 4,390.39 4,038.42 增长率 -14.56% 8.72% 14.86% 代理销售业务收入（万元） 331,598.26 377,947.25 350,874.10 增长率 -12.26% 7.72% 28.68% 代理收费平均费率 0.82% 0.84% 0.83% 注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。 本报告期公司代理销售业务结算进度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，公司实现代理销售业务收 入331,598.26万元，同比下降12.26%。 本报告期下半年的代理平均费率较前期下降了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。 2018年公司累计实现代理销售套数33.9万套。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,948亿元，将在未来的3至9 个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3,406亿元，将在未来的3 至9个月为公司带来约24.9亿元的代理费收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工的未结算 代理销售额和未结算代理费。 2）互联网+业务 项目 2018年 2017年 2016年 在执行项目数（个） 1,269 1,289 848 未结转的预收费金额（万元） 10,126.54 17,042.68 23,983.81 互联网+业务收入（万元） 168,056.56 235,318.26 145,405.16 公司互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠 道、购房者所提供的服务。本报告期，受市场宏观政策的影响，公司互联网+业务实现收入168,056.56万元，同比下降28.58%； 截至本报告期末，账面上尚有未结转的预收款金额10,126.54万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转为公司的收入或 退还给未购房的客户。 3）顾问策划业务 项目 2018年 2017年 2016年 顾问业务年度执行合约数(个） 906 987 947 其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个） 13 23 37 房地产开发商策划项目数(个) 893 961 910 顾问策划业务收入（万元） 25,640.00 32,191.62 29,853.40 本报告期公司顾问策划业务执行合约数同比减少81个，收入同比下降20.35%。 （2）交易后服务 1）金融服务业务 产品类型 2018年 2017年 2016年 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 小额贷款 75,818.35 98.88% 5.46% 71,891.36 99.14% 63.12% 44,073.41 98.62% 6.21% 投资管理 310.31 0.40% -41.28% 528.45 0.73% -14.55% 618.43 1.38% 88.92% 其他金融 服务 549.88 0.72% 462.71% 97.72 0.13% -- -- -- -- 合计 76,678.54 100.00% 5.74% 72,517.53 100.00% 62.26% 44,691.84 100.00% 5.99% 本报告期内，公司加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，稳健放贷，金融服务收入同比增长5.74%。 2）装修服务业务 产品类型 2018年 2017年 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 装修 19,396.97 78.65% 134.28% 8,279.34 69.88% -- 销售 4,407.66 17.87% 32.60% 3,324.07 28.05% -- 设计 857.82 3.48% 249.62% 245.36 2.07% 合计 24,662.45 100.00% 108.14% 11,848.77 100.00% -- 公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。本报告期公司装修服务业务实现收入24,662.45 万元，同比增长108.14%。 （3）资产运营服务 资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营、小样社区等运营业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样 社区”等服务品牌。 产品类型 2018年 2017年 2016年 金额(万 元) 比重 增长率 金额(万 元) 比重 增长率 金额(万 元) 比重 增长率 公寓管理 40,554.40 63.99% 94.85% 20,813.34 62.34% 387.64% 4,268.15 68.06% 768.59% 工商资产 运营 19,430.85 30.66% 118.04% 8,911.71 26.69% 2104.34% 404.28 6.45% -- 小样社区 3,033.88 4.79% 1.59% 2,986.42 8.94% 94.00% 1,539.39 24.55% 11.72% 其他资产 服务 361.67 0.57% -46.53% 676.35 2.03% 1044.03% 59.12 0.94% -2.07% 合计 63,380.80 100.00% 89.83% 33,387.82 100.00% 432.42% 6,270.94 100.00% 224.97% 1）公寓管理业务 公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本 报告期末公寓运营间数达2.91万间，本报告期实现收入40,554.40万元，同比增长94.85%。 2）工商资产运营业务 公司成功创立了 “世联空间” 办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统 的开发及上线运营。截至本报告期末工商资产实际运营面积约55.46万平方米(含委托)，本报告期实现收入19,430.85万元，同 比增长118.04%。 （4）资产管理服务 产品类型 2018年 2017年 2016年 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 金额（万元） 比重 增长率 物业管理服务 51,489.96 93.31% 13.18% 45,494.86 88.31% 8.14% 42,068.88 95.55% 1.75% 资产投资服务 3,693.54 6.69% -38.65% 6,020.51 11.69% 207.50% 1,957.87 4.45% 1375.52% 合计 55,183.50 100.00% 7.12% 51,515.37 100.00% 17.01% 44,026.75 100.00% 6.14% 1）物业管理服务 物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经 投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理。 项目 2018年 2017年 2016年 新签约的全委托物业管理项目个数 30 9 9 实际在管全委托项目个数 116 87 83 在管理项目实际收费面积（万平方米） 593.18 510.38 300.39 资产服务业务收入（万元） 51,489.96 45,494.86 42,068.88 截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了29个，收费面积增加了82.80万平方米，本报告期实现 收入51,489.96万元，同比增长13.18%。 2）资产投资服务 资产投资业务主要给投资公司、私募基金等大宗物业投资项目提供投资管理服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要 集中在华东地区，项目累计达到18个，管理资产总值逾60亿。 2、主营业务收入按地区分类 区域 2018年 2017年 2016年 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 金额（万元） 比例 华南区域 312,847.20 41.79% 341,233.23 41.67% 279,009.03 44.68% 增长率 -8.32% 22.30% 22.74% 华东区域 152,185.87 20.33% 169,059.50 20.64% 123,029.89 19.70% 增长率 -9.98% 37.41% 27.58% 华北区域 99,750.79 13.33% 112,117.71 13.69% 97,199.68 15.56% 增长率 -11.03% 15.35% 30.31% 华中及西南区域 97,352.42 13.00% 123,121.55 15.03% 80,380.87 12.87% 增长率 -20.93% 53.17% 83.32% 山东区域 86,457.12 11.55% 73,498.15 8.97% 44,894.80 7.19% 增长率 17.63% 63.71% 59.08% 合计 748,593.40 100.00% 819,030.14 100.00% 624,514.27 100.00% 本报告期，山东区域主要得益于区域房地产交易市场稳步增长，营业收入同比增长17.63%；因交易服务业务的结算进 度受“去杠杆”的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响，交易服务收入同比减少，致使华南区域、华东区域、华北区域、 华中及西南区域营业收入同比分别下降8.32%、9.98%、11.03%和20.93%。 二、主营业务分析 1、概述 参见 “ 经营情况讨论与分析 ” 中的 “ 一、概述 ” 相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 7,533,638,446.39 100% 8,211,546,958.79 100% - 8.26% 分行业 房地产中介服务业 5,286,881,133.51 70.18% 6,497,606,490.01 79.13% - 18.63% 其他行业 2,246,757,312.88 29.82% 1,713,940,468.78 20.87% 31.09% 分产品 代理销售业务 3,315,982,579.76 44.02% 3,779,472,507.46 46.03% - 12.26% 互联网 + 业务 1,680,565,551.54 22.31% 2,353,182,649.28 28.66% - 28.58% 金融服务业务 766,785,361.60 10.18% 725,175,328.69 8.83% 5.74% 资产运营服务 633,807,977.13 8.41% 333,878,129.81 4.07% 89.83% 物业管理服务 514,899,634.19 6.83% 454,948,598.63 5.54% 13.18% 装修服务 业务 246,624,506.02 3.27% 118,487,744.77 1.44% 108.14% 顾问策划业务 256,400,040.29 3.40% 321,916,176.06 3.92% - 20.35% 资产投资服务 36,935,377.42 0.49% 60,205,095.01 0.73% - 38.65% 其他业务 81,637,418.44 1.08% 64,280,729.08 0.78% 27.00% 分地区 华南区域 3,170,150,346.52 42.08% 3 ,429,474,871.72 41.76% - 7.56% 华东区域 1,526,614,397.33 20.26% 1,691,573,531.55 20.60% - 9.75% 华北区域 998,898,236.24 13.26% 1,122,982,914.00 13.68% - 11.05% 华中及西南区域 974,170,332.01 12.93% 1,232,365,691.33 15.01% - 20.95% 山东区域 863,805,134.29 11.47% 735,149,950.19 8.95% 17.50% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年同 期增减 分行业 房地产中介服务 业 5,286,881,133.51 3,820,278,010.72 27.74% - 18.63% - 16.73% - 1.65% 其他行业 2,199,052,856.36 2,053,218,464.80 6.（未完）  |