[年报]深振业Ａ:2018年年度报告
深圳市振业(集团)股份有限公司 2018年年度报告 2019年03月 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料 不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确 性和完整性承担个别及连带责任。 公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰、分管会 计工作负责人张光柳及会计机构临时负责人高峰声明：保证年度报告中财务报 告的真实、准确、完整。 公司全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相 关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质 承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四 节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地 产业务》的披露要求。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2018年公司总股本为基 数，向全体股东每10股派发现金股利1.95元（含税），不送红股，不以公积金 转增股本。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 棚改公司 指 深圳市振业棚改投资发展有限公司 房屋租赁公司 指 深圳市振业房屋租赁运营管理有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 目录 第一节 重要提示、目录和释义 .................................................... 1 第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................ 4 第三节 公司业务概要 .................................................................... 8 第四节 经营情况讨论与分析 ...................................................... 10 第五节 重要事项 .......................................................................... 23 第六节 股份变动及股东情况 ...................................................... 36 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................... 41 第八节 公司治理 .......................................................................... 47 第九节 财务报告 .......................................................................... 53 第十节 备查文件目录 ................................................................ 149 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD. 公司法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦A座31层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 http://www.zhenye.com 电子信箱 szzygp@126.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杜汛 罗丽芬 联系地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态 园11栋A座42-43层 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园 11栋A座42-43层 电话 （0755）25863381 （0755）25863061 传真 （0755）25863012 （0755）25863012 电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2005年10月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股 71,068,475股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控 股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路2002号中核大厦9层 签字会计师姓名 黎明、陈子涵 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 √ 是 □ 否 追溯调整或重述原因： 会计政策变更 2018年 2017年 本年比上 年增减 2016年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 2,511,844,429.36 2,959,450,243.71 2,959,450,243.71 -15.12% 3,358,826,445.85 3,358,826,445.85 归属于上市公司股东的 净利润（元） 874,243,319.22 805,636,364.61 805,636,364.61 8.52% 778,580,909.98 778,580,909.98 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润（元） 870,668,579.77 804,464,907.17 804,464,907.17 8.23% 764,870,782.99 764,870,782.99 经营活动产生的现金流 量净额（元） 1,606,682,376.11 706,881,307.64 706,881,307.64 127.29% 1,708,425,723.10 1,708,425,723.10 基本每股收益（元/股） 0.6476 0.5968 0.5968 8.51% 0.5767 0.5767 稀释每股收益（元/股） 0.6476 0.5968 0.5968 8.51% 0.5767 0.5767 加权平均净资产收益率 14.86% 15.24% 15.24% -0.38% 16.56% 16.56% 2018年末 2017年末 本年末比 上年末增 减 2016年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 13,536,728,184.79 13,139,931,309.25 13,139,931,309.25 3.02% 13,170,385,529.96 13,170,385,529.96 归属于上市公司股东的 净资产（元） 6,197,669,182.88 5,567,774,926.91 5,567,774,926.91 11.31% 5,005,137,670.58 5,005,137,670.58 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况： 财政部于2018年6月15日颁布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号）。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适 用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。本次会计政策的变更只涉及财务报表列报和 调整，不会对当期和会计政策变更之前公司总资产、负债总额、净资产及净利润产生任何影响。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.6476 是否存在公司债 □ 是 √ 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √ 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 485,058,860.26 570,527,169.83 538,306,410.16 917,951,989.11 归属于上市公司股东的净利润 286,207,670.37 129,761,012.22 87,271,410.25 371,003,226.38 归属于上市公司股东的扣除非经 285,880,198.30 128,698,066.24 86,848,316.36 369,241,998.87 常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额 -149,788,857.58 128,551,288.46 703,822,952.67 924,096,992.56 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -84,310.83 -139,090.08 -7,500.19 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 定额或定量享受的政府补助除外） —— 312,400.00 422,400.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融 资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 1,439,539.86 —— 5,151,957.81 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,715,530.51 3,185,431.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,774,393.42 -1,785,949.94 13,265,179.49 减：所得税影响额 1,211,288.24 393,197.96 5,093,567.40 少数股东权益影响额（税后） 59,125.27 8,136.46 28,342.72 合计 3,574,739.45 1,171,457.44 13,710,126.99 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目， 以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经 常性损益的项目，应说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经 常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 √ 是 □ 否 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区等地分 别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百 万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸 为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利 用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质 控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产 开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与 深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，实现优势互补。公司紧跟政府的发展战略，与多地政府紧密合 作，积极探索城市更新、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化，报告期内，公司成立了深 圳市振业棚改投资发展有限公司，积极参与棚户区改造业务。公司响应国家住房租赁政策，设立了深圳市房屋租赁运 营管理公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样 化的居住生活需求。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和 管控模式，公司未来将继续关注行业发展动向和国资国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发 企业活力，实现快速发展。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 增加128.01%，主要系本年广西公司部分存货转为固定资产所致。 预付款项 减少53.77%，主要系本年广西公司拍地保证金转为存货所致。 其他流动资产 减少43.00%，主要系本年赎回理财产品所致。 长期待摊费用 增加672.06%，主要系本部新办公室装修完毕，装修款项转入长期待摊费用。 其他非流动资产 增加47.36%，主要系本年确认地铁合作项目投资收益所致。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。 公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团 结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国 家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求 （一）宏观经济形势及行业发展状况 2018年，国民经济运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现，全年国内生产总值900,309亿元，同 比增长6.6%，供给侧结构性改革深入推进，改革开放力度加大，人民生活持续改善。 2018年为地产“调控之年”，全国各地调控政策密集出台，不断加码，一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面 重点调整中长期供给结构；各种监管新规的出台，限制了房地产企业的融资渠道与方式，行业资金面及融资形势均较 为紧张，在政府调控不放松的大背景下，房地产市场受政策调控影响逐步回归理性。 据国家统计局数据显示，2018年，全国商品房销售面积171,654万平方米，同比小幅增长1.30%，增速比上年回落 6.4个百分点；全国商品房销售额149,973亿元，同比增长12.20%，增速比上年回落1.5个百分点；全国土地购置面积29,142 万平方米，同比增长14.20%，增速比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16,102亿元，增长18.0%，增速比上年回落31.4 个百分点，土地购置面积、成交价款绝对值虽稳步增长，但增速回落，增长后劲不足。 （二）公司经营与管理情况回顾 2018年，房地产行业调控政策密集出台，多地因城施策、分类调控政策频出，房企拿地趋于理性，行业进入规模 化、精细化竞争时代。面对经济下行和房地产市场降温的挑战，公司上下齐心，秉承“团结、坚韧、职业、感恩”的 企业精神，通力合作、攻坚克难，多项指标再创历史新高。全年实现营业收入25.12亿元，利润总额10.69亿元，归属于 母公司股东的净利润8.74亿元，加权平均净资产收益率为14.86%；截至2018年12月31日，公司总资产135.37亿元、归属 于上市公司股东的净资产61.98亿元，资产负债率为52.82%，资产状况优良。 1、以产品销售为“龙头”，抢抓机遇，加快重点项目去化 2018年，公司坚持快速开发、快速销售、快速回笼资金的“三快”原则，科学研判政策走势，精准把控销售关键 节点，因地施策，充分挖掘项目价值，团购、精装提升品质等多手段发力。公司高层多次深入一线调研，及时解决问 题和困难，强化全员重视营销、加快营销的责任感。全年营销工作取得突出成效，累计实现合同销售面积22.45万平方 米，合同销售金额31.35亿元，分别较去年增长15.13%、60.77%。 2、落实“一体两翼”战略部署，多点布局，提高抗风险能力 公司始终坚持以“房地产开发为主体”，在加强现有项目开发的基础上，拓宽拿地渠道和拿地方式，全力寻找优质 土地资源。2018年12月，公司成功获取河源项目50%的产权，在深化国企合作、布局粤港澳大湾区上迈出坚实一步。 同时，公司以“住房租赁和房地产产业链延伸为两翼”，相继成立房屋租赁公司和棚改公司，拓展存量房市场运营、棚 户区改造和工程项目管理业务。2018年，公司实现资产经营收入9044.38万元，自有物业出租率达到98%以上，远超行 业平均水平。 3、深化创新“阳光招采”，狠抓工程质量，稳步提升开发水平 一是完善和优化“阳光招采”工作细节，持续扩充优质合作商数据库，实现项目开发业务的全覆盖，全年累计通 过电子招标平台发布招标信息276条，招标“去权力化”和成本控制效果明显。二是实施全成本、精细化管理，从细节 入手，向精细化要利润，初步建立全员、全过程成本管理意识和文化。三是重视项目质量管控，加强设计巡查和整改， 第三方实测实量合格率较上年有所提升，手机端远程监控、VR安全体验馆等智能监控技术初步引入工地管理，安全生 产管理扎实有效推进。 4、持续夯实管理基础，精益求精，管理水平再上台阶 资金管理方面，公司通过发行中票、企业间拆借、银行个性化贷款等方式扩大融资规模，新增借款21.55亿元。在 按揭额度较为紧张的局面下，公司多措并举，有序推进项目按揭回款工作，累计回笼资金45.12亿元（含地铁横岗项目）； 规范运作方面，结合监管政策调整和公司实际修订公司《章程》系列文件，夯实法人治理基础，提高了公司规范运作 水平，公司信息披露连续六年获得深交所A级评级；长效激励机制方面，积极推进股权激励、股票期权、超额利润分 享、项目跟投、项目风险抵押金等方案的研究论证，发放首届董事会特别奖励基金128.5万元，有效激发员工干事创业 的积极性和主动性。 5、积极履行社会责任，精准扶贫，脱贫效果显著 按照精准扶贫三年规划，公司创新扶贫机制、探索精准扶贫新路子。2018年，公司对口帮扶的河源市龙川县新四 村豪猪养殖数量翻番，百香果产量超过上年，先后投资40万元兴建文化广场、投资12万元修缮校舍、募捐1400本各类 书籍建立爱心图书室、开展“智慧种子阅读帮扶”等活动。截止2018年底，新四村精准扶贫帮扶到位资金433万元，实 际使用413万元，累计完成70户186人脱贫任务，为打好脱贫攻坚战贡献了振业力量。 （三）公司项目等业务进展情况 1、项目进展情况 公司房地产开发与销售工作进展顺利，主要项目进展情况如下表： 城市 权益比 例 项目名称 项目现状 占地面积 （万㎡） 规划建筑面 积（万㎡） 可售面积（万㎡） 开工时间 竣工时间 商业 住宅 总计 深圳 (见注1) 锦荟 PARK 集中商业以及1栋B、 C、D、E 座 竣工 8.34 14.69 4.33 4.88 9.21 2015.07 2018.08 1栋A座：商务公寓 竣工在售 —— 4.10 4.10 2015.08 2018.12 广州 100% 广州天颂花园 在建在售 2.85 16.77 0.35 10.6 10.95 2016.03 2019.01 深汕合 作区 100% 振业时代 花园 一期 在建 2.12 6.00 0.10 4.65 4.75 2017.06 2019.10 二期 前期筹备 6.55 22.08 0.35 16.21 16.56 2019.03 2020.10 惠阳 87% 惠阳·振 业城二期 Q组团 竣工在售 3.40 12.25 0.21 8.98 9.19 2015.07 2018.09 U组团 前期筹备 6.91 31.00 0.29 22.94 23.23 —— —— 剩余组团 前期筹备 6.94 22.69 —— —— —— —— —— 惠阳.振业城F1组团 前期筹备 5.80 —— —— —— —— —— —— 惠阳.象岭村项目 前期筹备 7.48 —— —— —— —— —— —— 西安 100% 西安·振业泊岸 部分竣工 7.06 19.32 0.94 12.85 13.79 2016.04 2017.09（11#-15#楼） 2018.06（5#-10#楼） 2019.12（1#-3#楼） 湖南 80% 长沙·振 业城二期 别 墅 前期筹备 4.59 2.52 —— 2.35 2.35 —— —— 长沙·振 业城三期 A组团 在建在售 7.04 9.93 0.67 7.07 7.74 2017.04 2019.10 B组团 在建 11.12 0.58 7.47 8.05 2018.07 2020.08 C组团 在建 5.05 4.70 0.00 4.70 2018.07 2020.08 长沙·振业城四期 前期筹备 4.03 11.79 —— —— —— —— —— 长沙·振业城剩余组团 前期筹备 5.21 17.19 —— —— —— —— —— 广西 97.36% 广西振业·邕江雅苑 竣工在售 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 2016.08 2018.12 广西振业·启航城 前期筹备 3.76 14.93 —— —— —— —— —— 天津 100% 天津·铂雅轩 竣工在售 2.86 9.71 —— 7.01 7.01 2015.08 2017.10 暂无（见注2） 前期筹备 5.08 —— —— —— —— —— —— 河源 50% 暂无(见注3) 前期筹备 9.53 23.81 —— —— —— —— —— 注：1）公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横 岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发 建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资， 产权归深圳地铁所有（详情参见公司于2013年11月28日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨 潮资讯网的公开披露公告）。报告期内，该项目实现合同销售面积3.73万平方米，合同销售金额13.73亿元，公 司对该项目确认投资收益4.98亿元。 2）2019年3月20日，公司以竞拍方式竞得天津市高新区津滨高(挂)2018-17号地块使用权，成交总价为人 民币80,100万元，项目占地5.08万平方米。 3）2018年12月，公司与广东深河产业投资开发有限公司签署股权合作开发协议，共同开发河源市高新区 GD-101-01A、GD-101-01B地块，项目总占地面积9.53万平方米，双方各享有50%的投资、开发、收益权，共担 风险，项目具体开发工作以我公司为主，由我公司纳入合并报表范畴，广东深河产业投资开发有限公司对项目管 理进行监督和协助。2019年2月，公司已完成投资款项支付，项目公司河源市振业深河投资置业有限公司已完成 工商变更。 2、物业出租情况 截至报告期末，公司主要经营性物业租赁情况如下： 城市 项目 权益比例 物业类型 可出租面积（万㎡） 已出租面积（万㎡） 平均出租率 深圳 振业大厦 100% 写字楼 2.52 2.48 98% 星海商业广场 100% 商业 3.55 3.45 88% 星海名城-其他 100% 商业/幼儿园/会所 1.70 1.70 100% 振业峦山谷 100% 商业/会所 2.59 2.59 100% 桂园市场 100% 商业 0.74 0.74 100% 宝丽大厦裙楼 100% 商业 0.44 0.44 100% 振业梅苑 100% 商业/幼儿园 0.41 0.41 100% 广西 振业.尚府 97.36% 商业 0.37 0.37 100% 合 计 12.32 12.18 98% 3、融资情况 2018年，公司利用金融机构贷款、发行中期票据、企业间借款等方式进行融资。金融借款主要是中长期银行借款， 利率区间主要按照中国人民银行同期贷款基准利率进行浮动，公司本年成功发行了5亿元的人民币中期票据，期限三年， 票面利率为6.20%。 二、主营业务分析 1、概述 参见“第四节 经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,511,844,429.36 100% 2,959,450,243.71 100% -15.12% 分行业 房地产 2,511,844,429.36 100.00% 2,959,450,243.71 100.00% -15.12% 分产品 房产销售 2,421,400,678.10 96.40% 2,873,911,654.26 97.11% -15.75% 房产租赁 90,443,751.26 3.60% 85,538,589.45 2.89% 5.73% 分地区 陕西省 624,827,796.61 24.88% 647,489,677.75 21.88% -3.50% 湖南省 615,848,834.97 24.52% 246,407,638.78 8.33% 149.93% 天津市 577,427,520.05 22.99% 1,547,003,502.98 52.27% -62.67% 广东省 376,048,613.01 14.97% 388,958,384.90 13.14% -3.32% 广西自治区 317,691,664.72 12.65% 129,591,039.30 4.38% 145.15% （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 √ 适用 □ 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 √ 是 □ 否 公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求。 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 年同期增减 营业成本比上年 同期增减 毛利率比上年 同期增减 分行业 房地产 2,511,844,429.36 1,537,585,929.98 38.79% -15.12% -26.08% 9.07% 分产品 房产销售 2,421,400,678.10 1,468,769,770.08 39.34% -15.75% -27.19% 9.53% 房产租赁 90,443,751.26 68,816,159.90 23.91% 5.73% 9.54% -2.64% 分地区 陕西省 624,827,796.61 452,656,618.76 27.55% -3.50% 10.81% -9.36% 湖南省 615,848,834.97 244,193,823.33 60.35% 149.93% 98.45% 10.29% 天津市 577,427,520.05 375,871,948.57 34.91% -62.67% -69.29% 14.02% 广东省 376,048,613.01 208,484,635.01 44.56% -3.32% -10.62% 4.53% 广西自治区 317,691,664.72 256,378,904.31 19.30% 145.15% 180.47% -10.16% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物收入大于劳务 √ 是 □ 否 行业分类 项目 单位 2018年 2017年 同比增减 房地产 营业收入 元 2,511,844,429.36 2,959,450,243.71 -15.12% 存货 元 6,437,030,722.52 6,980,027,894.39 -7.78% 相关数据同比发生变动30%以上的原因说明 □ 适用 √ 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □ 适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 1,537,585,929.98 100.00% 2,080,065,386.56 100.00% -26.08% 单位：元 产品分类 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 1,468,769,770.08 95.52% 2,017,240,178.60 96.98% -27.19% 房产租赁 68,816,159.90 4.48% 62,825,207.96 3.02% 9.54% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 2018年1月22日，本公司出资设立全资子公司西安市灞桥区振业房地产开发有限公司成立，注册资本20,000.00万 元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。 2018年1月24日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业房屋租赁运营管理有限公司，注册资本10,000.00万元， 该公司自成立之日起纳入合并报表范围。 2018年8月24日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业棚改投资发展有限公司，注册资本10,000.00万元，该公 司自成立之日起纳入合并报表范围。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □ 适用 √ 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 27,794,334.51 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.11% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 深圳市午越物业管理有限公司 10,321,809.06 0.41% 2 自然人 4,845,866.67 0.19% 3 自然人 4,529,780.95 0.18% 4 沃尔玛（深圳）百货有限公司 4,175,140.33 0.17% 5 长城物业集团股份有限公司 3,921,737.50 0.16% 合计 -- 27,794,334.51 1.11% 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 415,879,122.62 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 39.60% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 中国建筑第二工程局有限公司 119,340,000.00 11.36% 2 长沙新康建筑工程有限公司 97,984,360.61 9.33% 3 深圳市第一建筑工程有限公司 84,175,762.01 8.02% 4 中核华泰建设有限公司 68,360,000.00 6.51% 5 湖南省西湖建筑集团有限公司 46,019,000.00 4.38% 合计 -- 415,879,122.62 39.60% 主要供应商其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 3、费用 单位：元 2018年 2017年 同比增减 重大变动说明 销售费用 43,117,714.67 48,966,215.86 -11.94% 主要系本年代理费减少所致。 管理费用 133,313,365.67 107,270,399.26 24.28% 主要系本年职工薪酬和办公费用增 加所致。 财务费用 88,912,716.85 112,874,725.71 -21.23% 主要系本年利息支出减少所致。 4、研发投入 □ 适用 √ 不适用 5、现金流 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 经营活动现金流入小计 3,306,021,688.20 2,840,526,966.24 16.39% 经营活动现金流出小计 1,699,339,312.09 2,133,645,658.60 -20.36% 经营活动产生的现金流量净额 1,606,682,376.11 706,881,307.64 127.29% 投资活动现金流入小计 143,050,495.55 633,110,465.28 -77.41% 投资活动现金流出小计 17,900,518.76 131,792,257.24 -86.42% 投资活动产生的现金流量净额 125,149,976.79 501,318,208.04 -75.04% 筹资活动现金流入小计 2,154,100,000.00 477,298,905.60 351.31% 筹资活动现金流出小计 3,237,785,457.09 1,447,021,923.17 123.76% 筹资活动产生的现金流量净额 -1,083,685,457.09 -969,723,017.57 -11.75% 现金及现金等价物净增加额 648,341,048.15 238,194,092.06 172.19% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 √ 适用 □ 不适用 1、经营活动产生的现金流量净额2018年比上年增加127.29%，主要原因系本年销售回款增加、支付税费减少、项目 投入支出减少所致。 2、投资活动现金流入2018年比上年减少77.41%，主要原因系上年收到地铁项目往来款所致。 3、投资活动现金流出2018年比上年减少86.42%，主要原因系上年购买理财产品所致。 4、筹资活动现金流入2018年比上年增加351.31%，主要原因系本年发行中票及新增借款所致。 5、筹资活动现金流出2018年比上年增加123.76%，主要原因系本年归还公司债及借款所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 √ 适用 □ 不适用 报告期内，由于房地产行业收入确认条件影响，公司存在部分项目已销售但未达到收入结转条件情况。 三、非主营业务分析 □ 适用 √ 不适用 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2018年末 2017年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 3,649,743,731.23 26.96% 3,024,127,979.43 23.01% 3.95% 不适用 应收账款 8,342,369.95 0.06% 9,953,141.49 0.08% -0.02% 不适用 存货 6,437,030,722.52 47.55% 6,980,027,894.39 53.12% -5.57% 不适用 投资性房地产 1,150,374,666.08 8.50% 1,166,421,484.36 8.88% -0.38% 不适用 固定资产 6,677,730.19 0.05% 2,928,689.07 0.02% 0.03% 不适用 短期借款 800,000,000.00 5.91% 0 0 5.91% 不适用 长期借款 1,212,600,000.00 8.96% 1,074,283,801.15 8.18% 0.78% 不适用 预付款项 104,569,332.32 0.77% 226,215,000.00 1.72% -0.95% 不适用 其他流动资产 149,249,286.85 1.10% 261,838,015.53 1.99% -0.89% 不适用 长期待摊费用 19,422,233.93 0.14% 2,515,626.65 0.02% 0.12% 不适用 其他非流动资产 1,574,130,825.02 11.63% 1,068,242,270.23 8.13% 3.50% 不适用 预收款项 1,971,619,513.16 14.56% 1,422,419,881.78 10.83% 3.73% 不适用 一年内到期的非 流动负债 534,236,603.97 3.95% 2,631,778,960.51 20.03% -16.08% 不适用 应付债券 499,282,435.51 3.69% 0 0 3.69% 不适用 2、以公允价值计量的资产和负债 □ 适用 √ 不适用 3、截至报告期末资产权利受限情况 具体情况详见公司2018年度财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释”之“四十一、所有权或使用权受限制 的资产”的内容。 五、投资状况 1、总体情况 √ 适用 □ 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 1,246,165,826.30 1,482,751,910.58 -15.96% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 □ 适用 √ 不适用 注：公司投资河源市振业深河投资置业有限公司，于2019年支付投资款和取得控制权，并于2019年度纳入合并报 表范围。 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目名称 投资 方式 是否为固定 资产投资 投资项目 涉及行业 本报告期投入金 额 截至报告期末累 计实际投入金额 资金来源 项目 进度 截止报告期末累 计实现的收益 星海名城七期 自建 否 房地产 11,422,189.16 737,673,006.32 自筹+借款 竣工 1,234,830,536.00 振业城二三期 自建 否 房地产 1,462,523.31 613,015,944.56 自筹+借款 竣工 1,137,648,500.00 振业城六七期 自建 否 房地产 9,644,150.67 577,411,831.69 自筹+借款 竣工 1,085,202,317.00 振业峦山谷花园一期 自建 否 房地产 227,519.00 2,161,626,436.58 自筹+借款 竣工 2,220,074,769.00 振业峦山谷花园二期 自建 否 房地产 102,455,100.96 2,210,239,757.54 自筹+借款 竣工 3,450,579,602.00 东莞淞湖雅苑 自建 否 房地产 14,706,842.94 668,420,123.58 自筹+借款 竣工 892,263,669.00 深汕振业时代花园一期 自建 否 房地产 32,796,101.35 166,845,867.21 自筹 在建 0 深汕振业时代花园二期 自建 否 房地产 87,210,263.37 87,210,263.37 自筹 前期 筹备 0 广州天颂花园 自建 否 房地产 198,967,417.04 2,658,076,552.54 自筹+借款 在建 0 惠阳振业城二期（GH组 团） 自建 否 房地产 16,111.06 226,817,495.50 自筹+借款 竣工 381,556,325.70 惠阳振业城二期（D组团） 自建 否 房地产 1,402,276.92 117,156,525.10 自筹+借款 竣工 199,906,705.00 惠阳振业城二期（Q组团） 自建 否 房地产 91,261,045.08 374,996,288.20 自筹+借款 竣工 172,958,149.50 惠阳振业城商务中心 自建 否 房地产 15,073,441.61 121,753,019.80 自筹 竣工 0 惠阳振业城二期（U组团） 自建 否 房地产 1,550,665.00 97,669,980.31 自筹 前期 筹备 0 惠阳振业城其他配套（小 学、幼儿园） 自建 否 房地产 3,707,060.23 11,703,316.60 自筹 前期 筹备 0 惠阳振业城K、M组团 自建 否 房地产 505,331.00 166,570,610.23 自筹 前期 筹备 0 西安振业·泊墅一期 自建 否 房地产 3,078,897.72 1,051,790,700.23 自筹+借款 竣工 1,745,238,719.84 西安振业·泊墅二期A组 团 自建 否 房地产 3,913,081.70 664,377,965.71 自筹+借款 竣工 849,476,128.70 西安振业·泊墅二期B组 团 自建 否 房地产 11,913,289.64 851,616,360.49 自筹+借款 竣工 1,255,206,372.26 西安振业泊岸 自建 否 房地产 120,054,785.64 767,808,538.64 自筹+借款 部分 竣工 513,130,760.14 广西振业尚府 自建 否 房地产 9,390,906.64 490,198,807.26 自筹+借款 竣工 547,552,752.86 广西振业邕江雅苑 自建 否 房地产 42,948,723.61 322,191,856.13 自筹+借款 竣工 293,123,205.82 广西振业启航城 自建 否 房地产 104,134,467.97 104,134,676.97 自筹 前期 筹备 0 长沙振业城一期 自建 否 房地产 22,619,379.91 856,940,866.43 自筹+借款 竣工 1,134,556,881.23 长沙振业城二期 自建 否 房地产 67,327,383.88 877,083,977.35 自筹+借款 部分 竣工 1,439,752,634.85 长沙振业城三期 自建 否 房地产 202,587,031.83 502,378,308.36 自筹 在建 0 长沙振业城四期及后期 自建 否 房地产开 发 10,025,452.59 141,808,867.21 自筹 前期 筹备 0 天津新博园 自建 否 房地产 4,883,873.72 2,297,620,939.08 自筹 竣工 3,002,685,764.10 天津启春里 自建 否 房地产 13,377,435.18 1,186,913,465.33 自筹 竣工 1,642,852,112.82 天津铂雅轩 自建 否 房地产 57,503,077.57 787,675,216.08 自筹 竣工 836,035,729.52 合计 -- -- -- 1,246,165,826.30 21,899,727,564.40 -- -- 24,034,631,635.34 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在证券投资。 （2）衍生品投资情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 □适用 √ 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 □ 适用 √ 不适用 七、主要控股参股公司分析 √ 适用 □ 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类 型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 湖南振业房 地产开发有 限公司 子公司 房地产开发 150,000,000 1,657,431,713.63 644,436,044.49 615,848,834.97 288,389,343.94 216,326,368.03 天津市振业 资产管理有 限公司 子公司 资产经营及 房地产投资 280,000,000 1,075,127,689.13 852,928,481.86 577,427,520.05 157,729,761.77 119,654,654.77 西安振业房 地产开发有 限公司 子公司 房地产开发 280,000,000 1,638,767,590.53 965,284,714.69 624,827,796.61 133,542,345.53 100,805,626.46 广西振业房 地产股份有 限公司 子公司 房地产开发 150,000,000 553,604,098.11 319,741,538.96 317,691,664.72 52,318,262.31 38,804,101.60 惠州市惠阳 区振业创新 发展有限公 司 子公司 房地产开发 260,000,000 1,196,249,245.77 393,382,981.24 216,864,544.65 46,716,729.04 35,341,346.48 深圳市振业 房地产开发 有限公司 子公司 房地产开发 及自有物业 租赁 300,000,000 3,735,808,976.56 318,785,100.24 69,946,251.63 6,902,165.83 1,816,039.97 贵州振业房 地产开发有 限公司 子公司 房地产开发 30,000,000 43,600,835.95 43,600,835.95 0 2,584.40 2,384.40 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 √不适用 注：公司投资河源市振业深河投资置业有限公司，于2019年支付投资款和取得控制权，并于2019年度纳入合并报 表范围。 主要控股参股公司情况说明 公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发的锦荟Park项目具体情况见本节 “一、概述”之“（三）公司项目等业务 进展情况”、公司2018年度财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释”之“（十三）其他非流动资产”、公司 2018年度财务报表附注“八、在其他主体中的权益”之“（二）在合营企业或联营企业中的权益”的相关内容。 八、公司控制的结构化主体情况 □ 适用 √ 不适用 九、公司未来发展的展望 （一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法 2019年，是新中国成立70周年，也是决胜全面建成小康社会关键之年。面对经济“稳中有变、变中有忧”的新 形势，中央经济工作会议强调要坚持稳中求进工作总基调，以供给侧结构性改革为主线，实施积极的财政政策和稳 健的货币政策，深化国资国企、财税金融、土地等领域改革。预计经济长期向好态势不会改变，在“稳经济”的政 策主导方向下，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制将是未来地产政策 的主线，行业集中度将持续提升。 （二）公司面临的风险 资源储备不足风险：受制于企业规模和资金实力的影响，公司在公开土地市场的竞争力偏弱，导致土地资源储 备相对不足，在上下游产业链延伸业务的拓展上也亟需取得突破，可持续发展能力有待加强。 市场风险：按照“因城施策”的调控思路，未来地方政府在地产调控政策上可能出现微调，但由于政策具有滞 后性和地域性特征，公司重点项目的销售仍可能面临激烈的市场竞争环境。 资金风险：在金融市场严监管、控风险的大背景下，房企融资分化将越来越大，公司土地投资和项目开发方面 仍将面临较大资金缺口。 （三）2019年经营发展计划 1、资金回笼≥32.80亿元 2、合同销售收入≥39.91亿元 3、合同销售面积≥22.06万平方米 （以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目） 2018年度，公司深入分析各地房地产调控政策和市场变化情况，明确价值营销方针，全年累计实现资金回笼31.07 亿元，合同销售收入31.35亿元，合同销售面积22.45万平方米，分别完成2017年年度报告所披露全年计划的108.37%、 97.24%和97.74%。 （四）2019年工作措施 2019年，公司发展的指导思想是：全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，牢牢把握国资国企综合 改革的历史机遇，持续发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，坚定践行“2124”发展战略，在深化混改、 市场化改革、产业链延伸等方面实施系统化变革，不断激发企业内生动力，走稳走好高质量发展的振业之路。 1、狠抓项目开发和销售，确保实现年度目标。一是加大市场研判力度，及时调整营销策略，重点推进广州天颂 项目、深圳锦荟PARK和深汕时代花园等项目的销售工作。二是要创新产品设计，推进标准化体系建设，落实精细 化审图工作，加强项目进度、质量和安全管理，持续打造精品工程。三是继续完善阳光招采工作，健全目标成本管 理、动态成本管理、合同规划管理系统，抓好预结算审核工作，提升成本管控水平。四是要在确保自有物业价值增 长的同时，努力拓展外部存量资源，创新存量物业资产改造运营模式，力争实现新的利润增长。 2、拓宽项目获取思路，破解可持续发展困局。一是要解放思想，丰富土地获取手段，在积极参加传统招拍挂的 基础上，尝试通过与地方政府、国企以及民营资本合作等方式，实现增量的扩张。二是要按照“去化率高、利润率 高、回款率高”的筛选机制，合理制定投资策略，优选投资项目，抢抓一带一路、粤港澳大湾区等国家战略区域的 发展机遇。三是要充分发挥专业化经营优势，加大棚改业务、工程项目管理业务的拓展，提升上下游产业链延伸的 广度和深度，多维度培育利润增长点。 3、夯实资金管理基础，稳妥推进机制改革和创新。一是开拓融资渠道，全力加快资金回笼，科学规划资金铺排， 最大限度提高资金使用效率。二是以国资国企综合改革为契机，因企施策，充分利用引进战略投资者、管理层和核 心骨干持股等方式深化混合所有制改革，推进市场化选人用人机制改革，优化完善分配考核制度，探索建立项目跟 投、项目风险金抵押或超额利润分享等激励约束机制，激发企业发展内生动力。 4、践行企业精神，促进职业化和内部管理提升。一是深入开展“管理提升年”系列活动，全面梳理制度流程， 查找工作薄弱环节，制定好整改、提升的具体工作措施，提高工作质量和工作效率。二是加强员工培训和梯队培养， 完善以合同为核心、以岗位管理为基础的用工制度，实现各类人员“能者上、庸者下、优者进、劣者出”。三是创新 推进“六位一体”大监督体系的运行和完善，以监督促经营，加快容错机制的推广应用，营造干事创业的良好氛围。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 √ 适用 □ 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2018年7月19日 实地调研 机构 此次调研的有关情况详见公司于2018年7月23日登载于深圳证券交易 所网站互动平台的《2018年7月19日投资者关系活动记录表》 2018年01月01日 -2018年12月31日 电话沟通 个人 无 2018年01月01日 -2018年12月31 书面问询 个人 问询有关情况详见公司于2018年01月01日-2018年12月31日于深圳 证券交易所网站互动平台进行的投资者问答 接待次数 213 接待机构数量 2 接待个人数量 212 接待其他对象数量 0 是否披露、透露或泄露未公开重大信息 （未完）  |