[年报]我爱我家:2018年年度报告
我爱我家控股集团股份有限公司 2018年年度报告 二○一九年四月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)何洋声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司所有董事均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的2018年度利润分配预案为：以公司目前扣除回购股 份后的股本2,320,636,878股为基数（总股本2,355,500,851股,回购股份34,863,973 股），向全体股东每10股派发现金0.70元（含税），送红股0股（含税），不以公积金 转增股本。 报告期内公司主营业务为房地产综合服务业务，其中房地产经纪业务为公司核心业 务。同时公司还涉及商业资产运营业务，虽然相关业务未达到特殊行业披露条件，但公 司秉承谨慎原则，参照执行《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事 房地产业务》。 本年度报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投 资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计 划、预测与承诺之间的差异。 公司已在本报告第四节“经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”章 节中，对公司经营中可能面临的风险及对策进行了描述，敬请广大投资者关注相关内容。 公司指定信息披露媒体为《证券时报》、《中国证券报》和巨潮资讯网 （www.cninfo.com.cn），公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信息为准。 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................................... 5 第三节 公司业务概要 .............................................................................................................11 第四节 经营情况讨论与分析 ................................................................................................ 17 第五节 重要事项 .................................................................................................................... 41 第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................................ 80 第七节 优先股相关情况 ........................................................................................................ 94 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................................ 95 第九节 公司治理 .................................................................................................................. 106 第十节 财务报告 ...................................................................................................................117 第十一节 备查文件目录 ...................................................................................................... 264 释 义 本报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义： 释义项 指 释义内容 我爱我家、公司、本公司、上市公司 指 我爱我家控股集团股份有限公司（原名昆明百货大楼(集 团)股份有限公司） 昆百大 指 昆明百货大楼（集团）股份有限公司（于2018年4月27 日更名为：我爱我家控股集团股份有限公司） 实际控制人 指 谢勇，系公司实际控制人 太和先机、控股股东 指 西藏太和先机投资管理有限公司，系公司控股股东 北京我爱我家、我爱我家房地产经纪 指 北京我爱我家房地产经纪有限公司，系公司控股子公司 昆百大控股 指 昆明百货大楼投资控股有限公司，系公司全资子公司 商业公司 指 昆明百货大楼商业有限公司，系公司全资子公司昆百大 控股之全资子公司 商业管理公司 指 昆明百大集团商业管理有限公司，系公司全资子公司昆 百大控股之全资子公司 新西南、新西南商贸 指 昆明新西南商贸有限公司，系公司全资子公司昆百大控 股之全资子公司 家电公司 指 昆明百货大楼（集团）家电有限公司，系公司全资子公 司昆百大控股之全资子公司 新都会、新都会商贸 指 昆明新都会商贸有限公司，系公司全资子公司昆百大控 股之全资子公司 云百大地产、云地产 指 云南百大房地产有限公司，系公司全资子公司昆百大控 股之全资子公司 西藏云百、云百投资 指 西藏云百投资管理有限公司，系公司全资子公司昆百大 控股之全资子公司 新纪元大酒店 指 昆明百大新纪元大酒店有限公司，系公司全资子公司昆 百大控股之全资子公司 海立方舟 指 天津海立方舟投资管理有限公司 中建新城 指 青岛中建新城投资建设有限公司 新中吉文 指 北京新中吉文投资管理中心（有限合伙） 茂林泰洁 指 北京茂林泰洁投资管理中心（有限合伙） 达孜时潮 指 达孜时潮投资管理有限公司 东银玉衡 指 天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙） 执一爱佳 指 北京执一爱佳创业投资中心（有限合伙） 瑞德投资 指 赣州瑞德投资管理合伙企业（有限合伙） 太合达利 指 吉安太合达利投资管理有限公司 西藏利禾 指 西藏利禾投资管理有限公司 本次重组、本次重大资产重组、本次 交易 指 公司发行股份及支付现金购买我爱我家房地产经纪 84.44%股权并募集配套资金 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 财政部 指 中华人民共和国财政部 深交所 指 深圳证券交易所 中国结算深圳分公司 指 中国证券登记结算有限公司深圳分公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《公司章程》 指 《我爱我家控股集团股份有限公司公司章程》 元，万元 指 人民币元，人民币万元 报告期、本期 指 2018年1月1日到2018年12月31日 注：本报告除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情 况，均为四舍五入原因造成。 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 我爱我家 股票代码 000560 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 我爱我家控股集团股份有限公司 公司的中文简称 我爱我家 公司的外文名称 5I5J HOLDING GROUP CO., LTD. 公司的外文名称缩写 5i5j 公司的法定代表人 谢勇 注册地址 云南省昆明市东风西路1号 注册地址的邮政编码 650021 办公地址 北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路36号院8号楼（公司总部办公 地点）、云南省昆明市东风西路1号 办公地址的邮政编码 100012（北京）、650021（昆明） 公司网址 https://000560.5i5j.com 电子信箱 000560@5i5j.com 注：①公司2018年4月9日和2018年4月26日分别召开的第九届董事会第十四次会议和2018年第三 次临时股东大会,审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》和《关于调整公司经营范围并 根据相关事项修订<公司章程>部分条款的议案》，同意公司将中文名称由“昆明百货大楼(集团)股 份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”，英文名称由“KUNMING SINOBRIGHT （GROUP） CO., LTD.”变更为“5I5J HOLDING GROUP CO., LTD.”；公司证券简称相应变更为“我爱我家”， 英文名称缩写相应变更为“5i5j”。公司于2018年4月27日完成相关工商变更登记手续，并取得昆明 市工商行政管理局换发的《营业执照》。上述事项具体内容详见公司分别于2018年4月10日和2018 年4月28日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《第九届董事会第十四次会议决议公告》 （2018-025号）、《关于拟变更公司名称及证券简称的公告》（2018-026号）和《关于完成工商变 更登记及变更公司名称、证券简称的公告》（2018-047号）。 ②经中国证券监督管理委员会2017年10月30日出具的证监许可[2017]1948号《关于核准昆明百 货大楼(集团)股份有限公司向刘田等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》核准，截止2018年2 月5日，本公司已实施完成发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项，北京我爱 我家房地产经纪有限公司成为本公司的控股子公司，本公司主营业务发生重大变更，因此本公司总 部办公地址相应调整为该公司的办公地址北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路36号院8号楼。 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 文彬 解萍 联系地址 云南省昆明市东风西路1号新纪元广场C座12楼我爱我家董事会办公室 电话 0871-65626688 0871-65626688 传真 0871-65626688 0871-65626688 电子信箱 wenbin@5i5j.com xieping@5i5j.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《中国证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 云南省昆明市东风西路1号新纪元广场C座12楼我爱 我家董事会办公室 四、注册变更情况 组织机构代码 915301002165755081（统一社会信用代码） 公司上市以来 主营业务的变 化情况 （1）公司发起人昆明百货大楼创建于1959年，是建国后国家投资兴建的第一批大 型商业零售企业，1992年改组设立股份公司。上市之初，公司的经营范围以商业零 售批发为主，同时兼营房地产开发、旅游、宾馆、边境贸易、金融服务、广告、加 工业、咨询等业务。1995年后逐步形成了以商贸为基础，集加工业、旅游、物业、 金融、房地产、广告为一体的多种产业并举格局。 （2）为实现战略聚焦，从2001年底开始，公司对优势资产、业务进行整合，对商 业、房地产业务等主业以外不相关的其他资产和业务进行清理退出。为集中优势资 源提升商业零售的经营能力，从2013年开始，公司逐步对住宅地产和连锁酒店业务 进行收缩。通过以上举措，公司主营业务聚焦为商业零售业，同时涉及房地产业、 酒店旅游服务业和物业管理业务。 （3）公司于2017年12月29日实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买 北京我爱我家房地产经纪有限公司84.44%股权事项，并于2018年2月5日实施完 成了本次重组之非公开发行股份募集配套资金事项。本次重组完成后，公司主营业 务在原有业务的基础上增加了包括存量房经纪业务、新房业务和不动产资管业务的 房地产综合服务业务。根据上述变化，经公司2018年4月26日召开的2018年第三 次临时股东大会批准，并经昆明市工商行政管理局核准，公司经营范围变更为：房 地产经纪业务；房地产开发经营；停车服务；商场经营管理；柜台租赁、场地租赁； 国内贸易、物资供销；进出口贸易；电子商务平台营运建设管理；建筑装修装饰工 程的设计及施工；经济信息咨询；企业形象管理策划；企业营销咨询；以下经营范 围限分公司经营：文化娱乐业、酒店业；饮食服务；日用百货连锁经营。 历次控股股东 的变更情况 （1）1992年8月，昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立昆明百货 大楼(集团)股份有限公司。1994年2月2日，昆百大在深圳证券交易所挂牌交易， 国有法人股股东昆明百货大楼持有昆百大3,226.19万股股份，占总股本的24％， 为昆百大的控股股东。 （2）2001年11月9日和2006年6月13日，何道峰先生实际控制的华夏西部经济 开发有限公司分两次共受让昆明百货大楼持有的昆百大国有股3,226.19万股；并于 2006 年9月12 日完成过户手续。该次过户完成后，昆明百货大楼不再持有昆百大 股份。昆百大控股股东变更为华夏西部经济开发有限公司，实际控制人为何道峰先生。 （3）2015年4月23日，谢勇先生实际控制的西藏太和先机投资管理有限公司参与 认购的昆百大非公开发行股票9,000万股完成过户登记手续。2015年11月17日， 谢勇先生控制的富安达资产-宁波银行-富安达-昆百大资产管理计划协议受让的华 夏西部经济开发有限公司所持昆百大10,000万股股份完成过户登记手续。该次股份 转让完成后，谢勇先生通过西藏太和先机投资管理有限公司等一致行动人合计控制 昆百大股份32,628.9043万股，占总股本的27.88%，昆百大控股股东由华夏西部经 济开发有限公司变更为西藏太和先机投资管理有限公司，实际控制人由何道峰先生 变更为谢勇先生。 报告期内，公司控股股东及实际控制人无变更。截至本报告披露日，谢勇先生通过 自持及通过西藏太和先机投资管理有限公司持有合计控制我爱我家股份 54,102.9689万股，占总股本的22.97％。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 云南省昆明市白塔路131号汇都国际C幢6层 签字会计师姓名 杨漫辉、雷小兵 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 √ 适用 □不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 国泰君安证券股份有限 公司 中国（上海）自由贸易试 验区商城路618号 杨志杰、业敬轩、李元江 2017年10月30日 - 2018年12月31日 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2018年 2017年 本年比上年增减 2016年 营业收入（元） 10,692,135,480.69 1,318,536,288.07 710.91% 1,916,603,168.71 归属于上市公司股东的 净利润（元） 631,006,557.23 72,890,641.65 765.69% 79,165,752.17 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润（元） 654,694,144.17 58,909,490.66 1,011.36% 21,276,778.30 经营活动产生的现金流 量净额（元） 805,086,552.76 550,590.90 146,122.28% 132,500,455.54 基本每股收益（元/股） 0.2714 0.0479 466.60% 0.0520 稀释每股收益（元/股） 0.2714 0.0479 466.60% 0.0520 加权平均净资产收益率 6.76% 1.92% 4.84% 2.12% 2018年末 2017年末 本年末比上年末 增减 2016年末 总资产（元） 18,368,871,575.26 17,132,164,857.32 7.22% 6,686,798,977.06 归属于上市公司股东的 净资产（元） 9,406,257,483.18 7,775,804,894.27 20.97% 3,765,304,827.48 注：①经中国证券监督管理委员会2017年10月30日出具的证监许可[2017]1948号核准，公 司于2017年12月29日实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买北京我爱我家房地产经纪 有限公司84.44%股权事项。并于2018年2月5日实施完成了本次重组之非公开发行股份募集配套 资金事项，上述发行完成后，公司股份总数由117,023.5934万股增加至181,192.3732万股。 ②本公司于2018年6月27日实施完成了经2017年年度股东大会批准的2017年年度权益 分派方案，以公司总股本181,192.3732万股为基数，向全体股东每10股派发现金0.10元（含 税）；同时，以资本公积金向全体股东每10股转增3股，合计转增54,357.7119万股，本次转 增完成后公司总股本增加至235,550.0851万股。 鉴于上述资本公积金转增股本事项，公司重新计算2017年度的基本每股收益为0.0479元/ 股，重新计算2016年度的基本每股收益为0.0520元/股(公司2017年度报告中披露的2017年 度的基本每股收益为0.0623元/股、2016年度的基本每股收益为0.0676元/股)。 ③经2018年7月12日召开的2018年第四次临时股东大会审议通过，公司决定使用自筹资 金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划。截至2018年12月31日，公司累 计以集中竞价交易方式回购公司股份34,863,973股，根据企业会计准则相关规定，上述回购的 股份属于库存股，无权参与利润分配，在计算基本每股收益时予以扣除。 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,355,500,851 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.2679 是否存在公司债 □ 是 √ 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 □ 是 √ 否 □ 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异 1.同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和 净资产差异情况。 2.同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和 净资产差异情况。 3.境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □ 适用 √ 不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,506,607,919.10 2,823,285,214.13 3,079,849,650.46 2,282,392,697.00 归属于上市公司股东 的净利润 145,871,631.68 182,841,324.87 173,457,133.64 128,836,467.04 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 143,832,506.59 199,473,677.02 179,119,000.08 132,268,960.48 经营活动产生的现金 流量净额 -469,954,436.41 1,202,383,928.31 432,580,413.10 -359,923,352.24 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大 差异。 □是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2018年金额 2017年金额 2016年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） -301,264.06 6,566,186.57 11,018,180.64 越权审批或无正式批准文件的税收返还、 减免 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 2,267,026.54 2,493,856.36 3,993,800.60 计入当期损益的对非金融企业收取的资 金占用费 84,532.42 企业取得子公司、联营企业及合营企业的 投资成本小于取得投资时应享有被投资 单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 5,409,504.42 26,563,705.09 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提 的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合 费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公 允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初 至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产 生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期 保值业务外，持有交易性金融资产、交易 性金融负债产生的公允价值变动损益，以 及处置交易性金融资产、交易性金融负债 和可供出售金融资产取得的投资收益 -45,827,219.00 -26,146,624.26 60,732,942.17 单独进行减值测试的应收款项减值准备 转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产公允价值变动产生的损益 14,373,159.53 1,797,866.72 -1,127,393.34 根据税收、会计等法律、法规的要求对当 期损益进行一次性调整对当期损益的影 响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支 出 -8,379,474.82 -4,136,801.42 -2,975,589.11 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 -8,484,614.68 -7,181,090.36 13,019,874.30 少数股东权益影响额（税后） -201,533.35 338,128.43 733,092.79 合计 -23,687,586.94 13,981,150.99 57,888,973.87 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义 界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—— 非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 □适用 √不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常 性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司主营业务为房地产综合服务业务，其中房地产经纪业务为公司核心 业务。同时公司还涉及商业资产运营业务，虽然相关业务未达到特殊行业披露条件， 但公司秉承谨慎原则，参照执行《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公 司从事房地产业务》。 本公司为国内首家登陆A股主板市场的房地产综合服务类公司，前身昆明百货大 楼创建于1959年，是1994年上市的云南商业零售企业。2017年底公司完成了对北京 我爱我家房地产经纪有限公司控股权的收购，实现了全国扩张的产业升级，成为房地产综 合服务业龙头企业 。报告期内，公司主营业务为房地产综合服务，包含房地产经纪业 务、住宅和商业资产管理业务以及新房业务，其中房地产经纪业务是本公司的核心业 务。 公司所从事主要业务的运营模式及所处行业地位情况如下： 公司从事房地产综合服务业务的控股子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司成 立于1998年，是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。公司对客户提 供首次租房，改善租房，初次购房，住房置换，置业投资，房屋资产管理，海外置业， 房屋资产养老，实现居住全生命周期服务。目前已经实现新房交易、二手房交易、住 宅租赁、房屋资产管理、海外置业、电商服务和大数据增值服务在内的全业务链融合。 2018年公司房地产综合服务实现销售收入首次突破100亿元，涉及的资产交易规模 GMV值约4000亿元。房地产经纪业务、房屋资产管理业务等主业均居行业前列，是行业 领域有重要影响力的龙头企业之一。 公司品牌“我爱我家”荣获2018年中国品牌力指数C-BPI房地产中介服务行业品牌 力第一名，这是继2012年、2013年、2014年、2016年后，“我爱我家”品牌第五次获此 殊荣。2018年，我爱我家荣获“全国驰名商标”荣誉称号、荣获由网易颁发的“品牌 影响力大奖”、荣获第七届中国公益节“责任品牌”荣誉称号、荣获由中国房地产经纪 同业联盟颁发的“年度爱心影响力企业”荣誉称号。 1.房地产经纪业务 （1）二手房经纪业务 公司二手经纪业务包括二手房交易业务和二手房租赁业务，包括协助业主和购房 人作为交易双方进行二手房买卖居间服务及为业主和租房人提供信息，看房、签约、 并在租赁期内提供沟通协调等服务的二手房租赁服务。该类业务以线下门店为核心发 展，目前业务覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内17个主要一、二线城市, 拥有3200多家门店(含452家加盟店)，在已布局城市市占率稳居前三，且在华东区域有 明显的市占优势。 （2）新房业务 公司新房业务包括为开发商提供包括销售前台服务、销售后台事务管理等代理销售 服务；作为开发商的分销渠道，为其带来客源，向开发商收取佣金的分销业务；为开发 商提供项目策划、营销方案等服务，收取服务费的顾问策划业务。公司新房代理销售业 务的运营品牌为“伟业顾问”、分销业务的运营品牌为“我爱我家”、整合营销的运营品 牌为“汇金行”。 （3）海外业务 公司海外业务运营品牌为“我爱我家海外”，主要在海外开展新房销售、二手房经 纪、房屋资产管理等业务，为业主提供全球资产配置的境内外一站式服务。目前基本形 成了海外分公司结合国内落地城市业务联动的一站式运营服务模式，已覆盖了美国、加 拿大、阿联酋、英国、葡萄牙、西班牙、希腊、马来西亚、日本等国家和地区，形成了 8个城市站和6个海外城市公司的业务布局。 2.房屋资产管理业务 公司房屋资产管理业务运营品牌为“相寓”，报告期内业务已覆盖国内14大中型城市， 在管房屋套数达30.3万套。 作为19年的专业租赁经营机构，公司在运营效率、管理规模、可持续发展质量等方面 均处于国内领先水平。相寓是公司熨平市场周期、抵抗市场受调控政策影响的核心资产。 公司房屋资产管理业务分为分散式公寓管理（相寓HOME、相寓ROOM、相寓INN）和整 栋式公寓管理（相寓PARK）两种模式。分散式公寓管理通过接受业主委托处理房屋出租事 宜，包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、定期代收及转付租金、后期物业管理等；整 栋式公寓管理通过承租整栋公寓，对外出租、收取租金，同时向承租人提供物业管理服务。 “相寓”从轻到重满足业主资产管理多样化需求，打造相寓PARK、相寓HOME、相寓ROOM、 相寓INN租住产品线，满足不同客群租住需求，通过两端产品精准匹配，提高运营效率。 2018年，“相寓”荣获中国长租公寓企业竞争力TOP10、 最具影响力企业奖、《互 联网周刊》2018长租公寓创新企业排行榜TOP3、第三届中国房地产租赁领袖峰会2018年 度十大领袖企业等奖项。 3.商业资产管理业务 公司商业资产管理业务始于1959年创建的昆明百货大楼，是云南省商业资产运营 管理龙头企业之一，其运营品牌为“昆百大”。公司商业经营管理面积近40万平方米， 自持面积约24万平方米。其中昆明百货大楼新纪元店、百大新天地、百大新西南位于 昆明市核心商业地段，百大新都会位居昆明呈贡新区的核心地段。本公司购买20年经 营权的大理泰业商业项目“昆百大泰业城”地处大理主城区核心商圈，是云南地州经营 最好的购物中心。 公司主要经营模式为自持购物中心商业资产的出租经营管理和接受委托对其他业 主商业资产的运营管理，与公司另一核心主业“相寓”的住宅资产管理同属于不动产出 租运营管理的服务范畴。 房地产综合服务主业之外，公司昆百大百货零售业务持续稳健运营，并对我爱我家 房地产服务中的全国集中采购等方面形成协同和支持。 二、主要资产重大变化情况 1.主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 长期股权投资 无重大变化 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 无重大变化 货币资金 期末较期初增加12.17%，主要为经营活动产生的现金流量增加 以公允价值计量且变动计 入当期损益的金融资产 期末较期初减少58.72%，主要为公司持有的股票市值下跌 应收票据及应收账款 无重大变化 预付款项 无重大变化 其他应收款 期末较期初增加46.00%，主要系本公司之控股子公司我爱我家房地产经纪 业务规模增加，相应经营场所房租押金、项目保证金以及代收房租等共同 影响所致 存货 期末较期初减少11.15%，主要为本公司之子公司昆明百大集团野鸭湖房地 产开发有限公司及云南百大新百房地产有限公司根据收入确认条件正常 结转成本 其他流动资产 期末较期初增加27.76%，主要为购买的理财产品及应收款项类投资增加 可供出售金融资产 期末较期初减少67.87%，主要为持有的证券资产公允价值下跌及本期处置 对外投资股权导致 投资性房地产 无重大变化 开发支出 期末较期初增加88.82%，主要为本期业务系统研发投入增加 商誉 期末较期初增加0.25%，主要为本期非同一控制下购买江苏鑫洋不动产咨 询管理有限公司业务导致增加 递延所得税资产 期末较期初增加43.39%，主要为部分子公司本期产生可弥补亏损确认递延 所得税资产 2.主要境外资产情况 资产的具体内容 形成原因 资产规模 （万元） 所在地 运营模 式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 （万元） 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在 重大减值 风险 美国子公司 (Homeet American Co.,Ltd、5I5J Realty Co. Ltd） 开展美国经 纪业务设立 的境外公司 407.04 美国伊利诺伊 子公司 亏损 0.04% 否 其他情况说明 无 三、核心竞争力分析 报告期内，公司聚合了我爱我家房地产综合服务和昆百大商业资产运营两大业务的 优势，有效实现了业务协同，公司核心竞争力和经营规模均得到大幅提升，继续朝城市 综合服务提供商的战略目标前进。 1.行业地位和品牌影响力 公司作为首家登陆A股主板市场的房地产经纪行业上市企业，凭借超过20年的房产 交易及管理服务经验，为居民提供值得信赖的品质服务是公司的核心竞争力。公司旗下 聚集了我爱我家、相寓、昆百大、伟业顾问、汇金行、我爱我家海外等多个专业品牌及 产品线，并多次荣获中国品牌力指数C-BPI房产中介服务品牌力第一名等多项品牌荣誉。 公司的品牌形象和服务品质价值是公司实现规模扩张和企业发展的核心要素和重 要依托。中国十几年来房地产开发持续高速发展的结果形成了极其庞大的房地产存量市 场，这为公司存量房经纪和房屋租赁业务的发展提供了极其巨大的市场空间。 公司商业资产管理业务经过60年商业经验的积累及基因沉淀，使得“昆百大”品牌 在云南省内已经形成了较高的知名度。随着业务的不断融合，公司的品牌价值持续溢价， 行业地位和品牌优势将成为公司在商业资产管理未来扩张发展的重要支持和依托，其影 响力的不断扩大也将有效促进公司各项业务的经营及发展。 2.资本市场强力助推龙头企业行业地位提升 作为首家登陆主板市场的行业龙头企业，资本市场的助推使我爱我家的发展如虎添 翼。中国房地产经纪行业的历史和现状是规范度相对较低、行业集中度低、中小企业数 量十分庞杂。纵观国外发达国家房地产经纪行业的发展历程无不是从乱到治、从分散到 集中、逐步规范和走向较高行业集中度的稳定格局。 资本市场融资渠道多样化，扩张并购支付手段多样化的优势在我爱我家上市后已经 充分体现。正在进行收购的南昌中环互联信息服务股份有限公司是国内从事房地产经纪 连锁加盟模式的细分行业龙头企业，在全国17个城市共有2400多家门店。我爱我家用发 行股份+现金支付将其并入之后，将实现直营、加盟双主线的快速发展模式，有效地将 原直营模式无法覆盖的市场区域纳入扩张版图。正在进行收购的湖南蓝海购企业策划有 限公司是提供商业地产运营与去化服务的交易平台，完成并购后，会进一步加强我爱我 家在商业地产的运营与去化能力。 如上述两个项目顺利完成并购完成，我爱我家的全国市场占有率和门店数接近翻 番，商业资产管理产品线及盈利能力得到进一步加强。有了资本市场的强力助推，才有 了我爱我家三年扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房屋规模的宏大计划，3年 将超越公司前20年的发展总量。 上市一年时间里，我爱我家先后与国内相关领域的领先企业形成战略合作关系，包 括中国建设银行、中国移动、中航信托、海尔金服、京东商城、58同城等，并且受邀入 驻雄安新区设立机构开展业务。 3.全国化布局的终端优势和市场深耕优势 公司房地产综合服务业务早在2002年前就已完成了包括北京、上海、杭州、天津、 南京、苏州、太原等重点一二线城市在内的第一轮全国布局，目前业务已拓展至国内18 个城市，拥有门店3200余家、业务覆盖十余个海外国家和地区，业务内容涵盖房地产 服务的全产业链，其中经纪业务在北京、苏州、杭州、南京等多个城市市场占有率名列 行业前列。经过10多年的经营和深耕，对本土市场的适应能力极强，形成了稳固的区 域优势。我爱我家商业体系在云南具有规模优势和人群基础，业务网络终端覆盖全云南 省，与国内外超过万家品牌商户构筑合作联盟，为公司全国化布局提供终端优势。 经过多年的经营和培育，公司房地产综合服务业务和商业资产管理业务均已形成了 成熟稳定的客户资源和渠道资源，便于未来相互间的资源共享。全国化布局的终端优势 和多年经验积累沉淀的市场深耕优势将成为公司产业升级扩张的扎实基础。 4.各业务板块协同形成公司发展的合力 公司在房地产综合服务的业务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服 务内容，包含了除开发以外的房地产市场所有服务业务环节。依托业务管理系统，实现了 品牌、客户、数据及产业链资源的融合，真正实现了为客户提供全生命周期的综合服务。 同时，随着各业务的不断深度融合，公司正在加速向城市综合服务提供商的转型升级， 将更加充分发挥各经营业态间的协同效应，资源共享，统筹运营，实现优势互补，提升 品牌、文化及管理等多方面的核心竞争力，使得公司具备强大的抵御单个细分市场的周 期性风险能力，从而有效降低企业的经营风险，提升公司的盈利水平，促进公司经营规 模和盈利能力的稳定增长。多业态对品牌形成了有效支撑，组成公司的扩张合力，据此 形成公司的独特竞争力。 5.强大的互联网创新能力优势，有效精准把握客户需求 依托扎实的线下业务基础，公司与时俱进，积极采用互联网、移动互联网等新技术、 新工具和新手段，不断形成了强大互联网创新优势，并通过一系列战略合作形成外部资 源的强力协作和支持。公司依托我爱我家网“5i5j.com”开发并陆续上线了集WAP手机 版网站、APP、微信公众服务平台等多渠道的移动综合服务平台体系。截止目前，我爱 我家官网日均访问量30万以上、APP总下载量约900万、呼叫中心年呼入量约300万， 形成了公司强大的互联网创新能力优势。同时，公司网站、核心业务系统中存储了公司 业务涵盖的各大中城市的大量楼盘、房源、交易信息以及商业资产管理已有的目标客户 信息，共计服务客户总数量约5000万、开发商顾问累计服务约1000家企业、4000个项 目。线下实现多入口全场景流量转化，线上线下融合助力效率提升，有效帮助公司精准 把握客户需求，实现交易双方更高效匹配，大大增加客户粘性，形成公司核心竞争力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 （一）报告期内经济与市场环境情况分析 2018年，我国国民经济发展总体平稳，经济社会发展主要预期目标较好完成。根据 国家统计局数据显示，2018年全国国内生产总值首次突破90万亿，按可比价格计算， 同比增长6.6%，经济运行的稳定性和韧性明显增强。整个市场供求稳定，居民消费保持 温和上涨趋势。 中国房地产市场规模GMV已超20万亿。存量房市场与开发增量市场规模已在接近 1:1的趋势，北上广深为代表的一二线城市二手房交易规模已超过甚至数倍于一手房市 场交易规模。中国房地产市场正在开始步入以存量房交易占主导规模的下半场，市场格 局和结构将发生显著变化。这是行业的发展趋势，也是企业的发展机遇。 我国房地产经纪行业与房地产市场发展进程基本同步。目前中国的房地产市场正处 于从快速发展期走向成熟期的阶段，经济发展较快的一二线城市已逐渐进入存量房市 场，三四线城市仍然以新房市场为主。随着国家“租购并举”政策的落地，房屋租赁市 场也在快速发展中，尤其机构租赁比例正在逐步增加。与发达国家对比，我国经纪行业 主要服务的存量房交易及租赁交易尚处于发展阶段，还有较大的市场和服务能力提升空 间。 在行业周期性方面，我国的房地产市场受政策影响较大，我国房地产市场基本呈现 三年一个周期的情况。目前房地产市场正处于长期调控中，受“一城一策”、“精准调控”、 “房住不炒” 、“租购并举”等政策影响，2018年大多数城市房地产市场交易保持在一 个较低的水平，部分城市在市场下行的压力下放松入户政策，也给租赁市场带来了前所 未有的机遇期。 二手房方面，整个二手房经纪业务已经开始迎来存量房时代。根据公司房地产落地 城市数据及公开资料统计显示，2018年全国二手房成交量与2017年基本持平。在2016 年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于 2015年、2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11 月成交量开始回升，但处在2017年以来低位上。 新房代理业务稳中有升，市场分化明显。国家统计局数据显示，2018年，全国商品 住宅销售面积14.8亿㎡，增长2.2%，同比基本持平。2018全年商品住宅销售额达12.6 万亿，同比增加14.7%，增速回落至20年以来低位。与此同时，城市格局也发生了明显 变化，尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市 场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是 商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。 房屋资产管理业务方面，随着国家“租购并举”战略的落地实施，加上该领域目前 尚未出现垄断性龙头企业，市场参与者们正处于着力扩大管理规模、抢占市场份额的阶 段，大量房企纷纷通过布局、并购等途径试水房屋资产管理业务。同时，租赁产业链条 蕴藏的巨大发展空间也吸引众多金融机构加速涌入，市场整体不断成熟，经营主体也日 益专业化和规范化。 （二）报告期公司主要经营指标完成情况 2018年，公司实现营业收入1,069,213.55万元（其中主营业务收入1,018,528.64 万元），较去年同期增长710.91%；实现营业利润98,700.58万元，较去年同期增长 928.22%；实现归属于母公司所有者的净利润63,100.66万元，较去年同期增长765.69%； 扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润65,469.41万元，较去年同期增长 1,011.36%；经营活动产生的现金流量净额为80,508.66万元，较上年同期增长 146,122.28%；报告期末，公司总资产1,836,887.16万元，较去年同期增长7.22%；净 资产949,264.75万元，较去年同期增长18.06%；归属于上市公司股东的净资产 940,625.75万元，较去年同期增长20.97%。 （三）报告期公司经营管理情况 2018年，公司在“打造城市综合服务提供商”的发展战略指导下，顺应市场发展情 况，依托公司品牌影响力及良好的业务基础，充分利用上市公司平台资源，加速业务融 合升级，重点推进工作如下： 1.完成北京我爱我家98.44%股权收购，促使公司规模及市场竞争力得到极大加强 公司顺利完成了以发行股份及支付现金的方式购买我爱我家房地产经纪16名股东 合计持有的我爱我家房地产经纪84.44%的股权，同时非公开发行股份募集配套资金重大 资产重组事宜。并于报告期内通过协议收购了我爱我家房地产经纪少数股东股权，至此， 本公司持有我爱我家房地产经纪98.44%股权。通过上述重组及股权受让，完成上市公司 的产业升级，成为中国房地产综合服务行业的龙头企业，公司规模及市场竞争力得到了 极大加强，进一步增强了对我爱我家房地产经纪的控制力度，提升公司管理决策效率， 实现公司资源的最有效配置及完成母子公司利益的完全一体化，并进一步增强公司盈利 能力，有助于更好地推进公司战略发展布局。 2.完善组织架构，完成公司更名，形成以房地产综合服务为核心业务的“我爱我家 +昆百大”两大业务体系的融合升级 鉴于公司购买我爱我家房地产经纪相关事项实施完成后，公司主营业务发生重大变 更，根据重组后公司的实际情况及战略发展定位，为满足公司经营发展需要，进一步强 化公司管理、提高运营效率、优化管理流程，公司对组织架构进行了调整和完善。同时， 公司正式更名为“我爱我家控股集团股份有限公司”。在上市公司平台下，形成“我爱 我家”新增业务和“昆百大”原有业务两个体系。同时，新设“昆明百货大楼投资控股 有限公司”，作为统筹昆百大原有业务的主体；我爱我家房地产经纪则统筹房地产综合 服务业务。通过上市公司、我爱我家房地产经纪、昆百大控股和下属各专业公司三层， 把公司的企业名称、商号和商标、标识系统梳理完善并高效地使用管理起来，实现“我 爱我家+昆百大”的业务融合升级，跨越式打开公司原有业务的扩展空间，真正形成各 项业务资源聚合的“打造城市综合服务提供商”的战略路径。 3.引入58集团作为战略股东，实现双方资源优势互补 报告期内，公司引入58集团作为战略投资者。58集团通过旗下五八有限公司以支 付现金方式成为公司第二大股东。此次引入58集团作为战略投资者，看重58集团作为 一家坚守发展线上信息导流平台原则不改变的平台企业，能够为房地产经纪行业和经纪 公司的发展带来助力。与此同时，双方在商业上形成优势互补和资源共享，58集团着力 于线上平台和互联网产品工具的开发，而我爱我家则在存量房交易和房屋租赁行业都有 着非常重要的影响，本次合作将有利于双方线上线下资源的优势互补。 4.拟收购中环互联100%股权，实现“直营+加盟”两条战略线发展模式，高效跨越 式拓展全国市场布局 2018年，公司启动重大资产重组，拟以发行股份及支付现金的方式购买南昌中环互 联信息服务股份有限公司（以下简称“中环互联”）100%的股权，同时拟以询价方式向 不超过十名符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配套资金。中环互联是国内较早 采用加盟模式的房地产中介服务行业企业。截至2018年10月31日，中环互联已在南 昌、长沙、武汉、太原、成都、乌鲁木齐等十七个城市布局超过2,400家加盟门店，其 中，中环互联在南昌、长沙、武汉、太原等地已经形成较强的竞争优势。本次并购将现 阶段不适合直营模式扩张的城市范围纳入了公司市场拓展的版图，高效提升市场占有 率，将利于各方在市场区域覆盖、业务模式方面形成明显的协同优势。并购完成后，公 司可快速形成覆盖全国北部、东部和中西部主要大中城市的门店网络，能够充分发挥直 营模式和加盟模式各自优势，充分发挥公司的房屋资产管理业务优势，为更广阔地区客 户提供房地产综合服务，扩大在业内形成的整体领先优势，顺利推进业务发展，增强综 合竞争优势。 截止目前，公司及各方正积极推进本次重组所涉及的法律、审计和评估等各项工作。 5.与国内各协同企业积极开展战略合作，共同构建行业和谐生态圈 报告期内，公司先后与海尔集团（青岛）金融控股有限公司、中国建设银行股份有 限公司、微软（中国）有限公司、中国移动通信集团北京有限公司开展战略合作，多方 面实现公司业务的跨界融合和创新，一方面有助于公司进一步探索房地产经纪市场服务 模式，加快我爱我家的转型和升级，通过业务创新解放生产力，提升综合竞争力，对公 司未来经营发展有着积极的促进作用，另一方面，通过聚合多方优势资源，有利于不断 推动房地产行业的规范、健康、可持续发展，共同构建开放、共享、共赢的行业和谐生 态圈。 6.回购公司股份，健全公司长效激励机制 基于对公司业务转型及未来持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断，为 维护广大投资者利益，增强投资者信心，同时建立、健全公司长效激励机制，吸引和留 住优秀人才，保持公司长久持续运营能力和发展，综合考虑公司的财务、经营状况，报 告期内，公司决定使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计 划。公司自2018年7月13日首次以集中竞价方式回购股份以来，累计回购了34,863,973 股，支付总金额为199,974,923.41元（含交易费用）。借此调动公司管理层和核心骨干 员工的积极性和创造性，确保公司未来发展战略和经营目标的实现，促进公司长远发展。 截止目前，本次回购股份方案已实施完毕。公司将在条件成就后尽快制定激励方案 并予以实施。 7.房地产综合服务业务工作重点 2018年，公司房地产综合服务团队结合国家政策趋势以及各区域现状，因城施策， 重点开展二手经纪、房屋资产管理、新房等业务。各业务重点工作如下： （1）房地产经纪业务 ① 二手房经纪业务 报告期内，公司一直致力于在业务已落地城市加大区域深耕，不断提升二手房买卖 和二手房租赁的经营规模及管理效率，有效提升市场占有率。2018年，公司二手买卖业 务实现营收近40亿元，同比增长3.2%。效率方面，面对市场的不景气，公司积极进行业 务调整，通过区域精耕，有效提升市占率，通过精细化管理，提升人均产出。与此同时， 为实现直营和加盟并行的战略目标，公司2018年开启了与中环互联的并购重组，中环互 联作为国内较早采用对加盟门店进行直营化管理的房地产中介服务企业，是加盟模式中 仅有的持续盈利企业。待业务合并完成后，公司运营门店网络将拓展至25个城市，总门 店数超6000家，员工总人数将超7.5万人。 ② 新房业务 2018年，公司打破城市间的限制，形成了区域城市间联动。同时，公司新房事业部 所覆盖的10个城市新房参考市占率均实现同比大幅提升。报告期内，公司新房累计业 务收入16.3亿元，与去年同期相比增幅4.5%。 （2）房屋资产管理业务 “相寓”是我爱我家旗下房屋资产管理品牌，在运营效率、管理规模、可持续发 展质量等方面都处于国内领先水平，经过多年市场培育，业务已覆盖全国14个城市， 在管规模30.3万套，较2017年年底增长19%，净增 4.8万套。2018年，房屋资产管 理业务运营效率稳步提升，“相寓”全国平均出租率为94.9%，平均出房周期为9.7天。 另外，“相寓”还通过提供家电、保洁、维修等服务获取一定的增值费用。2018年，“相 寓”全国委托收益16.54亿元，同比2017年净增5.57亿元，增长50.78%。 （3）商业物业资产运营管理业务 报告期内，公司商业团队因店制宜，持续对负责运营的商场的经营结构、品牌结构 进行完善和调整，优化招商工作，提升客户体验，并通过新型网络营销与传统营销相结 合的方式开展一系列营销活动，稳固、提升销售和人气。在经济不景气的环境下，基本 保持了公司商业物业运营业绩同比稳中有升。 报告期内，公司主要商业物业经营情况具体如下： 商业物业 建筑面积（㎡） 税后年租金/经营收益（万元） 百大新纪元（含B、C座） 50,165 4,041 百大新天地 24,801 4,583 百大新西南 72,706 4,411 昆百大泰业城（可出租面积） 75,510 8,387 二、主营业务分析 1.概述 具体参见本节“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2.收入与成本 （1）营业收入构成 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 10,692,135,480.69 100% 1,318,536,288.07 100% 710.91% 分行业 资产管理 1,654,679,716.96 15.48% 经纪业务 5,485,247,788.87 51.30% 新房业务 1,635,276,191.54 15.29% 商品销售 866,352,728.28 8.10% 894,675,942.03 67.85% -3.17% 商业租赁及服务 202,180,849.36 1.89% 213,535,237.41 16.19% -5.32% 房地产开发 120,248,877.60 1.12% 131,153,173.98 9.95% -8.31% 物业服务 16,521,403.83 0.15% 14,920,717.68 1.13% 10.73% 旅游服务 49,226,003.12 0.46% 48,579,252.05 3.68% 1.33% 其他 662,401,921.13 6.20% 15,671,964.92 1.19% 4，126.67% 分产品 资产管理 1,654,679,716.96 15.48% 经纪业务 5,485,247,788.87 51.30% 新房业务 1,635,276,191.54 15.29% 商品销售 866,352,728.28 8.10% 894,675,942.03 67.85% -3.17% 商业租赁及服务 202,180,849.36 1.89% 213,535,237.41 16.19% -5.32% 房地产开发 120,248,877.60 1.12% 131,153,173.98 9.95% -8.31% 物业服务 16,521,403.83 0.15% 14,920,717.68 1.13% 10.73% 旅游服务 49,226,003.12 0.46% 48,579,252.05 3.68% 1.33% 其他 662,401,921.13 6.20% 15,671,964.92 1.19% 4,126.67% 分地区 华北 4,819,713,675.79 45.08% 华东 4,292,913,948.84 40.15% 云南 1,278,329,645.67 11.96% 1,317,924,637.58 99.95% -3.00% 海外 10,411,060.05 0.10% 其他 290,767,150.34 2.72% 611,650.49 0.05% 47438.12% 变动说明：本报告期公司营业收入较上年同期增长710.91%，并新增经纪业务、资管业务及新房业 务，系本公司于2017年末对我爱我家房地产经纪完成非同一控制下的企业合并后，我爱我家房地产 经纪于2018年度产生的业务收入。 （2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 报告期内公司主营业务为房地产综合服务业务，其中房地产经纪业务为公司核心 业务。同时公司还涉及商业资产运营业务，虽然相关业务未达到特殊行业披露条件， 但公司秉承谨慎原则，参照执行《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公 司从事房地产业务》。 单位：元 项目 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入 比上年同 期增减 营业成本 比上年同 期增减 毛利率比 上年同期 增减 分行业 资产管理 1,654,679,716.96 1,256,117,573.28 24.09% 经纪业务 5,485,247,788.87 3,962,121,393.27 27.77% 新房业务 1,635,276,191.54 1,163,391,461.96 28.86% 分产品 资产管理 1,654,679,716.96 1,256,117,573.28 24.09% 经纪业务 5,485,247,788.87 3,962,121,393.27 27.77% 新房业务 1,635,276,191.54 1,163,391,461.96 28.86% 分地区 华北 4,741,901,268.09 3,150,975,636.26 33.55% 华东 3,887,677,065.69 3,019,580,050.36 22.33% 海外 10,411,060.05 5,284,110.57 49.25% 其他 135,214,303.54 205,790,631.32 -52.20% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径 调整后的主营业务数据 □ 适用 √ 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 □ 是 √ 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 □适用 √ 不适用 （5）营业成本构成 单位：元 行业分类 项目 2018年 2017年 同比 增减 金额 占营业成 本比重 金额 占营业成 本比重 房地产业 资产管理 1,256,117,573.28 16.83% 房地产业 经纪业务 3,962,121,393.27 53.09% 房地产业 新房业务 1,163,391,461.96 15.59% 房地产业 房地产开发 88,939,562.30 1.19% 67,784,039.48 7.67% 31.21% 商品销售 商业零售 717,343,000.45 9.61% 741,609,109.94 83.95% -3.27% 商业租赁及服务 商业租赁及服务 47,490,246.78 0.64% 47,308,401.93 5.36% 0.38% 物业服务 物业管理 24,173,518.40 0.32% 20,501,684.90 2.32% 17.91% 旅游服务业 旅游饮食酒店服务 5,108,898.86 0.07% 6,212,267.95 0.70% -17.76% 其他 其他 198,878,199.03 2.66% （6）报告期内合并范围是否发生变动 √ 是 □ 否 与上年度财务报告相比，本报告期新增纳入合并范围内的子公司15家，均为2018年 度新设成立。具体情况详见本报告第四节之“七、主要控股参股公司分析、报告期取得 和处置子公司的情况”。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 √ 适用 □ 不适用 公司于2017年12月29日实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买北京我 爱我家房地产经纪有限公司84.44%股权事项，我爱我家房地产经纪于2017年12月31日纳入 公司合并报表范围。本次重组是公司积极进行主营业务结构调整，向轻资产运营进一步 转型，进入房地产中介服务行业的积极举措，是公司打造成为城市综合服务提供商战略 构想的核心环节。报告期内，公司在原有业务的基础上新增了包括经纪业务、新房业务、 资管业务在内的房地产中介服务业务，公司收入和利润水平明显增加，总资产规模、净 资产规模大幅提高。具体业务情况详见本报告“第三节 公司业务概要”。 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 162,940,197.88 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.51% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例（%） - 公司前5大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%） 1 客户A 56,907,514.17 0.53 2 客户B 30,292,452.25 0.28 3 客户C 25,834,912.53 0.24 4 客户D 25,641,509.68 0.24 5 客户E 24,263,809.25 0.23 合 计 162,940,197.88 1.51 主要客户其他情况说明 □ 适用 √ 不适用 本公司与上述前5名客户不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技 术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中没有直接或者间接拥 有权益。 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 387,164,273.20 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 5.19% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例（%） 1.81% 公司前5名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%） 1 供应商A 153,233,373.08 2.05 2 供应商B 124,512,201.16 1.67 3 供应商C 55,290,584.78 0.74 4 供应商D 28,226,728.93 0.38 5 供应商E 25,901,385.25 0.35 合 计 387,164,273.20 5.19 主要供应商其他情况说明 √适用 □不适用 上述供应商A北京五八信息技术有限公司、供应商B瑞庭网络技术上海有限公司为持 有本公司5%以上股份的法人股东五八有限公司的一致行动人，为本公司关联方。针对与 相关关联方的采购事项，本公司2018年8月28日召开的第九届董事会第二十次会议审议 通过了《关于控股子公司2018年下半年日常关联交易预计的议案》。 除上述外，本公司与上述前5名供应商中的其他供应商不存在关联关系，公司董事、 监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主 要供应商中没有直接或者间接拥有权益。 3.费用 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 重大变化说明 销售费用 970,724,966.08 142,295,981.26 582.19% 主要系本公司2017年12月 31日非同一控制下并入我 爱我家房地产经纪，本期合 并范围较上年同期增加 管理费用 1,031,297,214.51 91,251,518.06 1,030.17% 财务费用 170,878,226.15 71,445,686.46 139.17% 研发费用 4.研发投入 √适用 □不适用 本年度公司研发投入主要用于优化官网、我家经纪人、楼盘库、核心业务系统及大 数据系统，以及财务、人力资源管理系统和办公自动化系统，从而提升用户体验，加强 房源管理、客源管理、以及房屋买卖和租赁销售和交易全过程的管理，提升团队协作和 管理效率，减少运营风险和提升客户满意度。公司开发的大部分项目按计划的进度交付 使用，并进入持续的敏捷迭代开发。这些系统的投入使用，短期内支撑了业务的运营， 长期为公司积累了销售和交易的全过程行为数据，为基于数据的运营奠定了基础，同时， 也加快了公司的数字化转型。 公司研发投入情况 2018年 2017年 变动比例 研发人员数量（人） 359.00 研发人员数量占比 0.70% 研发投入金额（元） 62,462,150.22 研发投入占营业收入比例 0.58% 研发投入资本化的金额（元） 18,592,412.57 资本化研发投入占研发投入的比例 29.77% 注：本公司于2017年12月 31日非同一控制下并入我爱我家房地产经纪，本期合并范围较上年同 期增加，导致研发投入相关数据同比增加 研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因 □ 适用 √ 不适用 研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明 □ 适用 √ 不适用 5.现金流 单位：元 项目 2018年 2017年 同比增减 经营活动现金流入小计 39,408,126,335.43 1,535,624,103.64 2,466.26% 经营活动现金流出小计 38,603,039,782.67 1,535,073,512.74 2,414.74% 经营活动产生的现金流量净额 805,086,552.76 550,590.90 146,122.28% 投资活动现金流入小计 7,648,774,370.12 9,574,038,479.71 -20.11% 投资活动现金流出小计 9,739,719,716.48 8,574,554,132.08 13.59% 投资活动产生的现金流量净额 -2,090,945,346.36 999,484,347.63 -309.20% 筹资活动现金流入小计 3,449,045,993.93 1,701,949,821.65 102.65% 筹资活动现金流出小计 1,791,916,486.72 1,623,723,372.29 10.36% 筹资活动产生的现金流量净额 1,657,129,507.21 78,226,449.36 2,018.37% 现金及现金等价物净增加额 371,363,317.76 1,078,261,387.89 -65.56% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明： √适用 □不适用 本报告期，公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额均较上年同期 发生大幅变动，主要系本公司2017年12月 31日非同一控制下并入我爱我家房地产经 纪，本期合并范围较上年同期增加导致。 报告期内公司经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明： □适用 √不适用 三、非主营业务分析 √ 适用 □不适用 单位：元 项目名称 金额 占利润 总额比 例 形成原因说明 是否具有 可持续性 投资收益 39,151,107.51 3.93% 主要为购买银行理财产品、股票分红及处 置可供出售金融资产产生的收益 否 公允价值变动损益 -37,226,840.47 -3.74% 主要为股票和投资性房地产公允价值变 动产生的损益 否 资产减值 44,531,001.34 4.48% 主要是计提的资产减值准备 否 营业外收入 26,228,068.12 2.64% 主要为收到的违约金和罚款收入 否 营业外支出 18,261,148.84 1.84% 主要为赔偿、补偿支出 否 四、资产及负债状况 1.资产构成重大变动情况 单位：元 项目 2018年末 2017年末 比重增减 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 2,212,016,534.64 12.04% 1,972,105,865.04 11.51% 0.53% 应收账款 （未完）  |